CLARA ALEJANDRA OBLIGADO

PROFESOR ADJUNTA
DERECHO DE LOS CONTRATOS

DERECHO DE LOS CONTRATOS

CARRERA: ABOGACIA –

Profesora Titular

Clara Alejandra Obligado 1

1.1.- TEMAS DE LA CLASE: UNIDAD XVII.- COMPRAVENTA: 4

Responsabilidades. Facultad resolutoria. Defensas. Cosa ajena.
Régimen de los daños. 5.- Cláusulas accidentales: principio de
libertad; cláusula de no enajenar; compraventa condicional;
compraventa a satisfacción del comprador, a prueba o ensayo, ad
gustum; pacto comisario, funcionamiento, responsabilidad; pacto
de reserva de dominio; pacto de retrovenda; pacto de reventa;
pacto de preferencia; pacto de mejor comprador; cláusulas
difundidas en los usos mercantiles.

1.2.- DESARROLLO: Algunas cláusulas que pueden ser

agregadas al contrato de compraventa:

1
Juez de Familia, titular del Juzg. n. 5 de Familia de Mar del Plata, Provincia de Buenos Aires. Posgraduada
en Mediación y Otros Métodos alternativos de Resolución de Conflictos (UNMdP). Doctoranda en Ciencias
Jurídicas UNLP (Universidad Nacional de La Plata) , Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales, 2006/2007.
Profesora Adjunta Derecho Civil III, Facultad de Derecho, UNMdP. Profesora Titular de Sucesiones y Asociada
de Derecho de Familia y Profesora Titular de Derecho de los Contratos Civiles, Comerciales y de Consumo en
la Universidad FASTA, Facultad de Abogacía de Mar del Plata, Argentina

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ARTICULO 1163.- Pacto de retroventa. Pacto de retroventa es aquel

por el cual el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa
vendida y entregada al comprador contra restitución del precio, con el
exceso o disminución convenidos.

El contrato sujeto a este pacto se rige por las reglas de la compraventa

sometida a condición resolutoria.

ARTICULO 1164.- Pacto de reventa. Pacto de reventa es aquel por el

cual el comprador se reserva el derecho de devolver la cosa
comprada. Ejercido el derecho, el vendedor debe restituir el precio,
con el exceso o disminución convenidos.

Se aplican las reglas de la compraventa bajo condición resolutoria.

ARTICULO 1165.- Pacto de preferencia. Pacto de preferencia es aquel

por el cual el vendedor tiene derecho a recuperar la cosa con prelación
a cualquier otro adquirente si el comprador decide enaje-narla. El
derecho que otorga es personal y no puede cederse ni pasa a los
herederos.

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El comprador debe comunicar oportunamente al vendedor su decisión

de enajenar la cosa y todas las particularidades de la operación
proyectada o, en su caso, el lugar y tiempo en que debe celebrarse la
subasta.

Excepto que otro plazo resulte de la convención, los usos o las

circunstancias del caso, el vendedor debe ejercer su derecho de
preferencia dentro de los diez días de recibida dicha comunicación.

Se aplican las reglas de la compraventa bajo condición resolutoria.

ARTICULO 1166.- Pactos agregados a la compraventa de cosas

registrables. Los pactos regulados en los artículos precedentes
pueden agregarse a la compraventa de cosas muebles e inmuebles. Si
la cosa vendida es registrable, los pactos de retroventa, de reventa y
de preferencia son oponibles a terceros interesados si resultan de los
documentos inscriptos en el registro correspondiente, o si de otro
modo el tercero ha tenido conocimiento efectivo.

Si las cosas vendidas son muebles no registrables, los pactos no son

oponibles a terceros adquirentes de buena fe y a título oneroso.

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ARTICULO 1167.- Plazos. Los pactos regulados en los artículos

precedentes pueden ser convenidos por un plazo que no exceda de
cinco años si se trata de cosas inmuebles, y de dos años si se trata de
cosas muebles, contados desde la celebración del contrato.

Si las partes convienen un plazo mayor se reduce al máximo legal. El

plazo establecido por la ley es perentorio e improrrogable.

ARTICULO 1168.- Venta condicional. Presunción. En caso de duda, la

venta condicional se reputa hecha bajo condición resolutoria, si antes
del cumplimiento de la condición el vendedor hace tradición de la cosa
al comprador.

ARTICULO 1169.- Efecto de la compraventa sujeta a condición

resolutoria. La compraventa sujeta a condición resolutoria produce los
efectos propios del contrato, pero la tradición o, en su caso, la
inscripción registral, sólo transmite el dominio revocable.

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En ejercicio de la autonomía de la voluntad, las partes son libres de

determinar el contenido del contrato del modo que estimen ajustado a
sus intereses (art. 958 CCyC). En tal sentido, no resulta necesario que
la ley prevea la totalidad de las cláusulas que las partes desean
incorporar. Sin embargo, existen algunas cláusulas que resultan de
aplicación frecuente por las partes; y en cuanto a ellas, resulta útil que
la legislación las regule a fin de prever su alcance; sobre todo en
aquellos aspectos que las partes no han previsto expresamente. Las
cláusulas especiales que regula el CCyC constituyen elementos
accidentales del contrato, por lo que solo estarán en la compraventa si
las partes las han asumido expresamente.

Pacto de retroventa El pacto de retroventa es la facultad que tiene el

vendedor de recuperar la cosa vendida y entregada al comprador,
restituyendo a este el precio con el exceso o disminución que se
hubiera pactado.

Pacto de reventa El pacto de reventa le permite al comprador

devolver la cosa comprada, debiendo restituir, en caso de ejercer la
facultad, el precio con el exceso o disminución que se hubiera
convenido.

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Pacto de preferencia: le permite al vendedor recuperar la cosa

vendida con prelación a cualquier otro adquirente, si el comprador
decide enajenarla.

Diferencia con la retroventa A diferencia del pacto de retroventa, en

el de preferencia la facultad del vendedor solo aparece si el vendedor
decide enajenar.

Comunicación al vendedor A fin de permitir el ejercicio de la facultad

que le asiste al vendedor de recuperar la cosa vendida, el comprador
debe notificar al vendedor su decisión de enajenarla y todas las
particularidades de la operación proyectada o, en su caso, el lugar y
tiempo en que debe celebrarse la subasta.

Plazo para el ejercicio de la preferencia Salvo que un pacto expreso

o los usos y costumbres establezcan un plazo diferente, el vendedor
debe ejercer su preferencia dentro de los diez días de recibida la
comunicación.

Intransmisibilidad El derecho emergente del pacto de preferencia es

personal: no puede cederse ni se transmite mortis causa.

Naturaleza de los bienes. Oponibilidad a terceros Los pactos de

reventa, retroventa o preferencia pueden incluirse en contratos de

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compraventa cuyo objeto sea tanto cosas muebles como inmuebles.

Los pactos son oponibles a terceros interesados si la cosa vendida es
registrable y el pacto resulta de los documentos inscriptos; es decir
cuando el pacto incluido por las partes en la compraventa tiene
publicidad registral. También serán oponibles a los terceros
interesados si de otro modo han tenido conocimiento efectivo del
pacto. Si la cosa vendida es mueble no registrable, el pacto especial
incluido en la compraventa no es oponible a los terceros adquirentes
de buena fe y a título oneroso.

Plazos máximos El CCyC impone un plazo máximo legal por el que

pueden convenirse los pactos de reventa, retroventa o preferencia. Si
la cosa vendida es inmueble el plazo máximo de vigencia del pacto no
puede exceder de cinco años; y si es mueble de dos años. Si las
partes convienen un plazo mayor, se reduce al máximo legal. Dicho
plazo máximo es improrrogable y perentorio.

Contrato sujeto a condición resolutoria

A. Para los pactos previstos La compraventa en la que se incorpora

un pacto de retroventa, de reventa o de preferencia se encuentra
sometida a una condición resolutoria; es decir que, si el vendedor

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ejerce la facultad que le confiere la cláusula, el contrato queda resuelto

(art. 1079, inc. b, CCyC).

Presunción Si una venta es condicional y se hizo entrega de la cosa,

en caso de duda, el CCyC le reputa una condición resolutoria. La
solución es lógica puesto que si la condición fuera suspensiva, lo más
probable es que el vendedor no haga entrega de la cosa hasta que no
acaezca el hecho que determina el nacimiento del contrato

Efectos El contrato de compraventa sujeto a condición resolutoria,

produce sus efectos propios, sin embargo, el dominio que
eventualmente se transfiera es de tipo revocable (art. 1946 CCyC).