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Voces: INMUEBLE ~ COMPRAVENTA ~ COMPRAVENTA DE INMUEBLE ~ BOLETO DE

COMPRAVENTA ~ NATURALEZA JURIDICA ~ PRECONTRATO ~ EFECTOS DEL CONTRATO ~


DOMINIO ~ TERCEROS ~ TERCERIA ~ TERCERIA DE MEJOR DERECHO ~ BUENA FE ~
ADQUIRENTE ~ ADQUIRENTE DE BUENA FE
Ttulo: Boleto de compraventa y tercera de mejor derecho
Autor: Compagnucci de Caso, Rubn H.
Publicado en: LA LEY 28/09/2011, 28/09/2011, 1 - LA LEY2011-E, 1098
Sumario: I. El boleto de compraventa. II. Naturaleza jurdica del "boleto". III. El boleto de compraventa
y la tercera de mejor derecho. IV. Conclusin.
Abstract: El boleto de compraventa inmobiliaria celebrado mediante instrumento privado no puede ser
entendido como un contrato definitivo que permite la transmisin o constitucin de un derecho real. Es pues un
"antecontrato", o acuerdo previo.
I. El boleto de compraventa
El tan difundido "boleto de compraventa inmobiliaria" es un acuerdo bilateral, en el que dos personas se
comprometen una a vender un bien inmueble, y la otra a pagar por ello un precio cierto en dinero. (1)
A dicho convenio se le suelen agregar todo tipo de clusulas y condiciones, tales como: que el comprador
pague el precio de contado o en cuotas, que se haga tradicin en ese acto, que se establezca un trmino para
concretar el acto de escrituracin, se pacte una seal o arras, o clusulas penales, o muchas otras condiciones
que la ley, en virtud del principio de autonoma privada, admite en generosa amplitud. (2)
Sin perjuicio de seguir adelante con la figura, no est de ms aclarar que la normativa vigente exige para
adquirir el dominio pleno de un bien inmueble, tanto en la compraventa como en la donacin, que se cumpla
con la forma prevista (arts. 1184 inc. 1 y 1810 del Cod. Civil), que se efecte la tradicin de la cosa (art. 570
del Cod. Civil); y para que todo ello surta efectos hacia los terceros, que se inscriba el ttulo en el Registro de la
propiedad inmobiliaria (art. 2505 del Cod. Civil). (3)
El mentado "boleto de compraventa de inmuebles" es un contrato realizado en instrumento privado que
constituye un uso muy difundido en nuestra sociedad. No resulta una prctica muy aconsejable, ya que puede
generar riesgos y peligros que lleven a dejar inane el derecho del adquirente. La sentencia objetivo de este
comentario es un buen ejemplo de todo ello.
II. Naturaleza jurdica del "boleto"
Con relacin a la naturaleza jurdica, en nuestra doctrina se han sostenido dos posturas extremas. Una
corriente considera que el boleto es un verdadero contrato definitivo y pleno, al que slo le falta y es posible
reclamar la escritura pblica; y otra a la que presto mi adhesin, que entiende que es un "precontrato" o contrato
preliminar o preparatorio, que acta como antesala del definitivo, o como bien afirma el egregio jurista espaol
Castn Tobeas: "Un acuerdo llevado a cabo para efectuar un futuro contrato".
a. Contrato pleno y definitivo.
Para distinguidos autores nacionales, se trata de un contrato que rene en s todos los elementos esenciales
para dar vigor de tal consentimiento, objeto y precio, y de all en ms produce sus efectos propios. (4)
Por ello se sostiene que no se exige un nuevo acuerdo o que se renueve el consentimiento, lo que lo aleja y
desplaza como precontrato; y de ese modo, se afirma la naturaleza del convenio pleno y perfecto.
En esa direccin, el recordado profesor Guillermo Borda considera que la escritura es un requisito para la
transmisin del dominio, pero no del contrato de compraventa. A ms que, sostener al boleto como una simple
promesa importa escindir el proceso del consentimiento en dos etapas: en la primera se consiente slo en
escriturar; y en la segunda, en vender. Dicho entendimiento se aleja de la propia intencin de las partes que
poco tienen en mira a la escritura, sino la cosa y el precio. (5)
Para Morello, quien dedicara un profundo estudio sobre el boleto de compraventa, la declaracin de
voluntad es una sola y se agota en ese acto; la escritura es una manera de perfeccionar un acto que ya haba
concluido en el acuerdo anterior. (6)
b. Precontrato.
En mi modesto parecer, y siguiendo otra lnea de opinin, el boleto de compraventa inmobiliaria, celebrado
mediante instrumento privado (arts. 1012 y ss. del Cod. Civil), no puede ser entendido como un contrato
definitivo que permite la transmisin o constitucin de un derecho real.
Es, pues, un "antecontrato" o acuerdo previo, o "contrato preparatorio", o "pactum de contrahendo", o
"precontrato", que genera los efectos propios de esos actos, pero de ninguna manera rene los requisitos
sustanciales que la ley privada exige. (7)
El precontrato constituye una figura jurdica con buena aceptacin y reconocimiento en la doctrina italiana,
alemana y espaola. As Franceschetti sostiene que ese precontrato tiene por objeto la obligacin que asumen

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las partes de concluir un sucesivo contrato, que ya est delineado en sus elementos esenciales. Para Messineo el
"contrato preliminar es un contrato dirigido a la conclusin de otro (futuro) entre las mismas partes", agregando
que el contrato preliminar contiene por s solo los elementos del definitivo. (8)
Por su parte Enneccerus entiende que el precontrato es un acuerdo donde las partes se obligan a concluir
otro contrato (principal) con posterioridad. Deben presentarse todos los requisitos del contrato y determinar el
contenido del posterior. (9)
Siguiendo esta lnea de pensamiento en la doctrina espaola, Roca Sastre sostiene: "El precontrato es un
contrato preparatorio, consensual, bilateral y atpico o general, en virtud del cual las partes asientan las lneas
bsicas de un contrato especfico y contraen la obligacin de desenvolverlas o desarrollarlas en el futuro, a fin
de que aquel ltimo quede completo y concluso". (10)
Este autor con un razonamiento original y digno de destacar combate la tesis que impugna la figura del
precontrato, por entender que las partes no pueden obligarse a otra declaracin de voluntad, pues ella ya fue
emitida en el primer acuerdo. Roca Sastre considera como idea relevante y digna de ser compartida que: "la
declaracin de voluntad ya se emiti al celebrarse el precontrato, en consecuencia los contratantes realizan una
actividad encaminada a completar y desarrollar las bases contractuales pactadas". (11)
Es perfectamente posible entender que el precontrato, como una especie de promesa o negocio preliminar, es
una figura intermedia que lleva irremediablemente al contrato definitivo. Por ello algunos autores sostienen con
razn valedera que el tambin denominado "pactum de contrahendo" (vorvertrag) es un acuerdo que supone
para las partes la obligacin de celebrar otro contrato posterior, por ello, como afirma Degenkolb, se dirige
siempre a un "contrahere" o a un "facere". (12)
Entre nosotros la Dra. Fazio de Bello entiende que el boleto de compraventa obliga a otorgar la escritura y
los dems actos secundarios de cumplimiento; y que su imperfeccin por falta de forma no le impide que le sean
aplicadas las normas que rigen la vinculacin jurdica. Por ejemplo el pacto de las arras, o la clusula penal, el
pacto comisorio, etc. (13)
En sntesis, estamos en presencia de un precontrato o pacto de contrahendo que tiene como carencia
fundamental la forma que la ley exige para el contrato definitivo, y ello impide a mi juicio- darle el carcter
de contrato pleno o perfecto.
III. El boleto de compraventa y la tercera de mejor derecho
La cuestin que se debati en el fallo en comentario, queda centrada en la posibilidad que tiene o puede
tener el comprador mediante el "boleto" de oponer su derecho a los terceros embargantes, generalmente
acreedores del vendedor. (14)
A ello se suma lo dispuesto en el art. 1185 bis del Cdigo civil en concordancia con el art. 146 de la Ley
24.522, donde la ley admite la incorporacin del derecho del comprador al concurso del promitente enajenante
del inmueble, y la posibilidad de concretar la escrituracin del bien. El problema en el caso bajo anlisis es
si dicha situacin de orden excepcional puede, mediante la interpretacin analgica, ser extendida a los procesos
de ejecucin individual.
El tema dio lugar a abundante literatura jurdica, y las opiniones se dividen tal como ocurre en el fallo en
comentario entre aquellos que consideran inaplicable el art. 1185 bis del Cod. Civil a las ejecuciones
individuales y quienes aceptan la extensin analgica con la consiguiente proteccin del comprador mediante
boleto. (15)
Antes de seguir, debo afirmar que previamente a elucidar la cuestin resulta imprescindible sostener que, en
todos los casos para el debate y soluciones jurdicas que se propicie, se debe tener como presupuesto que las
partes actuaron con buena fe.
Cuando digo esto me refiero a la "buena fe objetiva" aquella que, como bien afirma De Los Mozos, sirve
para suplir, integrar y corregir el contenido del negocio, en funcin interpretativa. (16) A lo que agrega Betti con
singular sentido jurdico: "Esta forma de la buena fe no se halla circunscripta a los actos singulares del
contratante, sino que abraza su entero comportamiento considerado en su intrnseca coherencia y totalidad". (17)
Los autores que fortalecen la posicin del adquirente por boleto entienden que si dicho sujeto cuando
cumplimenta una serie de requisitos, puede oponer su derecho en el concurso del vendedor, con ms razn tiene
la posibilidad de hacerlo ante los acreedores individuales. Se agrega a todo ello, y con un cierto grado de
ingenio jurdico, que de todos modos el legitimado por el boleto puede utilizar el camino de solicitar la quiebra
del vendedor y pasar a estar ubicado en lo dispuesto en el art. 1185 bis del Cod. Civil. (18)
De todos modos existen algunas situaciones particulares que, a su vez, pueden varias las soluciones
prcticas.
Por ejemplo, para algunos autores, si el comprador por boleto posee un instrumento con fecha cierta y tom
posesin del bien con anterioridad al nacimiento del crdito que se ejecuta individualmente, hay aqu una
contienda entre derechos que exige una decisin concreta. Por ello en este caso merece la proteccin, si a esa

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posesin y fecha cierta, le suma su buena fe y la prioridad temporal. Quedan fuera de esta cuestin los crditos
garantizados con hipoteca. (19)
Otro tema que tambin ha dado lugar alguna controversia es la puja entre la publicidad registral por la traba
de un embargo y la llamada "publicidad posesoria". El caso se brinda cuando el crdito quirografario nace con
fecha anterior a la toma de posesin, pero la medida cautelar (generalmente el embargo, o prohibicin de
innovar, o anotacin de la litis) resulta posterior. Se trata de dos tipos de publicidad que dan pbulo a soluciones
diversas.
Una corriente entiende que el titular por boleto slo tiene un derecho personal, y el sistema legal que rige la
transmisin e inscripcin de los inmuebles impone su registracin. De all que el acreedor del vendedor que
desconoce la existencia de promesas de venta puede solicitar y trabar un embargo y esa medida tiene
prevalencia sobre los dems acreedores. (20)
Otra lnea de pensamiento asimila este supuesto al anterior y ante el desplazamiento de la posesin del
vendedor-deudor, al comprador, este ltimo puede oponerlo con mejor derecho al acreedor que intenta percibir
el crdito ejecutando el bien inmueble. (21)
IV. Conclusin
Mi conclusin es que, para alegar y tener derechos a esgrimir hay que adecuarse y cumplir la ley vigente. Si
las normas no contemplan situaciones sociales inadecuadas, lo que corresponde es modificar la ley, no forzar
interpretaciones en contrario.
Especial para La Ley. Derechos reservados (Ley 11.723).
(1) MORELLO, A. M., "El boleto de compraventa inmobiliaria", Platense, 2 ed., La Plata 1975, p. 17.
LPEZ DE ZAVALA, F., "Teora de los contratos", Zavala, 2 ed., Buenos Aires 1991, t. II, p. 296. GATTI,
E. - ALTERINI, J. H., "Prehorizontalidad y boleto de compraventa", Platense, La Plata 1981, p. 12. KIPER, C.,
"Juicio de escrituracin (conflictos derivados del boleto de compraventa)", Hammurabi, Buenos Aires 1999, p.
47.
(2) BORDA, G. A., "Tratado de derecho civil. Contratos", Perrot, 3 ed., Buenos Aires 1974, t. I, p. 338, n
454. Rezznico L. M.: "Estudio de los contratos", Depalma, 3 ed., Buenos Aires 1967, t. I, p. 438.
COMPAGNUCCI DE CASO, R. H.: "Boleto de compraventa", en Revista Notarial, (Publicacin del Colegio de
Escribanos de la Prov. de Buenos Aires), n 941, p. 46 y ss.
(3) SALVAT, R. ARGAARS, M., "Tratado de derecho civil argentino. Derechos reales", Tea, 5 ed.,
Buenos Aires 1961, t. I, p. 100. PEA GUZMN, L. A., "Derechos reales", Tea, Buenos Aires 1975, t. I, p.
184. LAQUS, M. A., "Derechos reales", Depalma, Buenos Aires 1979, t. II, p. 712 y ss.
(4) MORELLO, "El boleto de compraventa", cit., p. 50 y ss. BUSTAMANTE ALSINA, J., "El boleto de
compraventa y su inoponibilidad al concurso o quiebra del vendedor", en LA LEY, 131-1275. RACCIATTI, H.,
"Momento de la perfeccin del contrato de compraventa de bienes inmuebles celebrado en instrumento
particular", en LA LEY, 106- 42. ANDORNO, L. O., "Conflicto de intereses sobre el inmueble vendido por
boleto. Quin tiene mejor derecho el comprador por boleto o el primer embargante?", en Rev. de Derecho
privado y comunitario, Rubinzal Culzoni, Santa Fe ao 2000- 3, p. 250. MOSSET ITURRASPE, J.,
"Compraventa inmobiliaria", Ediar, Buenos Aires 1976, p. 94. Del mismo autor: "La discutida naturaleza del
boleto de compraventa, contrato preliminar de promesa o contrato obligacional definitivo, consecuencias de una
u otra posicin", en Rev. de D. Priv. y com., Rubinzal Culzoni, ao 2000- 3, p. 7 y ss.
(5) BORDA, Tratado. "Contratos", cit., t. I, p. 338, n 454. Este autor agrega que el boleto de compraventa
es un verdadero contrato, ya que tiene plena coincidencia con la definicin del art. 1329 del Cod. civil.
MOSSET ITURRASPE, "La discutida naturaleza del contrato de compraventa", cit., en Rev. de Der. Priv. y
Com., cit., 2000- 3, p. 10. LORENZETTI, R., "Tratado de los contratos", Rubizal Culzoni, Santa Fe 1999, t. I,
p. 339.
(6) MORELLO, "El boleto de compraventa", cit., p. 50. LALAGUNA DOMNGUEZ, E., "La funcin
negocial de la promesa de venta", en "Estudios de derecho civil, en honor del profesor Castn Tobeas",
EUNSA, Navarra 1968, t. II, p. 303. ROCA SASTRE, M. - PUIG BRUTAU, L., "Estudios de derecho privado",
R.D.P., Madrid 1948, t. I, p. 323. ROMN GARCA, A., "El precontrato", Montecorvo, Madrid 1983, p. 96.
(7) GATTI, E. - ALTERINI, J. H., "Prehorizontalidad y boleto de compraventa", cit., 14. Estos distinguidos
juristas expresan: "El boleto de compraventa importa un contrato en que las partes se obligan a celebrar un
contrato de compraventa de inmuebles", y agregan que si bien es un contrato verdadero, firme, serio, definitivo
y perfecto, "no como contrato de compraventa sino como un contrato que obliga a concluir el de compraventa".
(8) FRANCESCHETTI, P., "Il contrato in generale", Maggioli, Roma 2007, p. 252. MESSINEO, F.,

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"Doctrina general del contrato", Ejea, trad. Fontanarrosa, Sentis Melendo, y Volterra, Buenos Aires 1986, t. I, p.
354.
(9) ENNECCERUS, L. - HEDEMANN, H., "Tratado de derecho civil. Derecho de obligaciones", Bosch, 2
ed. espaola, trad. de Prez Gonzlez y J. Alguer, al cuidado de J. Puig Brutau, Barcelona 1954, t. II, v. II, p.
164.
(10) ROCA SASTRE - PUIG BRUTAU, "Estudios de derecho privado", R.D.P., Madrid 1958, t. I, p. 324,
criterio que sigue la jurisprudencia del Supremo Tribunal Espaol en: Sentencias de 16 de octubre de 1965, y de
24 de marzo de 1980.
(11) ROCA SASTRE - PUIG BRUTAU, "Estudios...", cit., t. I, p. 332. Al respecto: ROMN GARCA, A.,
"El precontrato", Montecorvo, Madrid 1982, p. 24, sostiene con evidente acierto: "El precontrato que precede
en el tiempo al contrato definitivo est tan ntimamente ligado a l que, en realidad no es ms que una
primera fase o etapa del negocio que, aunque no goce nunca de propia autonoma, recoge la intencin de las
partes en relacin al mismo, en forma de autntica vinculacin jurdica". A su vez el eminente jurista don DE
CASTRO, Federico: "La promesa de contrato", en Anuario de Derecho civil, Madrid 1930, v. III, p. 1135,
afirma que el precontrato constituye tan solo la primera etapa del complejo "iter negocial".
(12) DEGENKOLB, Zur lehre vom Vorvertrag, en Archiv. Fur die Civilistike Praxis, cit., por ROMN
GARCIA, El precontrato, cit., p. 97.
(13) FAZIO DE BELLO, "Teora y tcnica del boleto de compraventa", Abaco, Buenos Aires 1984, p. 71.
(14) CNCom., sala E, 2010/10/21, "Lignini, Juan Martn".
(15) Entre los autores que consideran la prioridad del titular del boleto de compraventa: Guillermo Borda,
Augusto M. Morello, Ada Kemelmajer, Luis Andorno, Jorge Mosset Iturraspe. Por su parte los que se atienen
al mejor derecho del acreedor embargante: Claudio Kiper, Julio C. Rivera, Horacio Roitman, y Jos A. Di
Tulio.
(16) DE LOS MOZOS, J. L., "El principio de la buena fe en el Derecho espaol", Bosch, Barcelona 1955,
p. 46.
(17) BETTI, E., "Teora general de las obligaciones", R.D.P., trad. J. L. De Los Mozos, Madrid 1969, t. I, p.
92/93. COMPAGNUCCI DE CASO, R. H., "El principio de la buena fe en las relaciones jurdicas de derecho
privado", en: "Tratado de la buena fe en el derecho", Dr. Marcos Crdoba, Coordinadores: L. M. Garrido
Cordobera, y V. Kruger, La Ley, Buenos Aires 2004, t. I, p. 173 y ss.
(18) BORDA, "Trat. Contratos", cit., t. I, pp. 316/ 317. DO CAMPO y FORTE, "El art. 1185 bis del Cod.
Civil, su mbito de aplicacin", en La Ley 1988- D- 881. ANDORNO, L., "Conflicto de intereses sobre el
inmueble vendido por boleto. Quin tiene un mejor derecho, el comprador por boleto o el primer
embargante?". Terceras de dominio y de mejor derecho, en Rev. de Der. Priv. y Comunitario, cit., ao 2000- 3,
p. 247.
(19) MORELLO, A. M., "El boleto de compraventa como sostn legtimo de la tercera", en LA LEY,
1994-B, 461. BELLOTTI, M. L., Son oponibles al acreedor embargante los derechos derivados del boleto de
compraventa?, en LA LEY, 2001-E, 1114. Cam. 1 Civ., Com. y Minas, Mendoza, La Ley Gral Cuyo, 2004909. COLMO, A., De las obligaciones en general, J. Menndez, Buenos Aires 1920, pp. 250/ 251, n 344.
LLAMBAS, J. J., "Tratado de derecho civil. Obligaciones", Perrot, 2 ed., Buenos Aires 1973, t. II-A, p. 106,
n 816 y 819. CAZEAUX, P. N. - TRIGO REPRESAS, A. F., "Derecho de las obligaciones", Platense, 3 ed.,
La Plata 1989, t. II, p. 48, n 589. ALTERINI, A. A. - AMEAL, O. - LPEZ CABANA, R., "Derecho de las
obligaciones civiles y comerciales", Abeledo Perrot, Buenos Aires 1989, p. 348, n 1022/ 1024.
COMPAGNUCCI DE CASO, R. H., "Manual de obligaciones", Astrea, Buenos Aires 1997, p. 327, n 263.
(20) KIPER, "Juicio de escrituracin", cit., p. 92. El distinguido jurista sostiene: " La publicidad posesoria
es inaceptable, pues al acreedor le interesa que su deudor sea dueo del inmueble para saber que puede ejercer
su derecho sobre dicha cosa. No est obligado a verificar el estado de ocupacin del inmueble ya que ninguna
norma lo obliga a hacerlo..". FAZIO DE BELLO, "Teora y tcnica del boleto", cit., p. 170. PALMIERI, "El
poseedor con boleto en la tercera de dominio", en ED, 135-309. Id. CNCom., sala A, en ED, 191-460. Voto del
Dr. Anaya, en el plenario CNCom., de 8-VII-81, en ED, 94-648.
(21) ANDORNO, "Conflicto de intereses sobre el inmueble vendido por boleto", en Rev. de Der. Priv. y
Com., cit., 2000-3, p. 253. BORDA, Trat. Contratos, cit., t. I, pp. 316/317. KEMELMAJER DE CARLUCCI,
A., "Proteccin de la vivienda familiar", Hammurabi, Buenos Aires 1995, p. 569. MORELLO, "El boleto de
compraventa como sostn legtimo de la tercera", cit., en LA LEY, 1994-B, 461. FLAH, Lily, "El boleto de

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compraventa y su oponibilidad", en LA LEY, 1990-A, 207. CNCiv. S: C, en LA LEY, 1990-A, 207. S.C.B.A.,
en LA LEY, 1994-C, 207. Cam. civ. y com. San Martn, sala II, en LLBA, 1996-107.

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