Clara Alejandra Obligado

CONTRATO DE
COMPRAVENTA

ARTS. 1123 / 1171

CCCN
UN CONCEPTO – DISPOSICIONES GENERALES

ARTICULO 1123.- Definición. Hay

compraventa si una de las partes se
obliga a transferir la propiedad de
una cosa y la otra a pagar un precio
en dinero.

ARTICULO 1124.- Aplicación

supletoria a otros contratos. Las
normas de este Capítulo se aplican
supletoriamente a los contratos por
los cuales una parte se obliga a:

a) transferir a la otra derechos

reales de condominio, propiedad
horizontal, superficie, usufructo o
uso, o a constituir los derechos
reales de condominio, superficie,
usufructo, uso, habitación,
conjuntos inmobiliarios o
servidumbre, y dicha parte, a pagar
un precio en dinero;

2
b) transferir la titularidad de títulos
valores por un precio en dinero.

ARTICULO 1125.- Compraventa y

contrato de obra. Cuando una de las
partes se compromete a entregar
cosas por un precio, aunque éstas
hayan de ser manufacturadas o
producidas, se aplican las reglas de
la compraventa, a menos que de las
circunstancias resulte que la
principal de las obligaciones
consiste en suministrar mano de
obra o prestar otros servicios. Si la
parte que encarga la manufactura o
producción de las cosas asume la
obligación de proporcionar una
porción substancial de los
materiales necesarios, se aplican las
reglas del contrato de obra.

ARTICULO 1126.- Compraventa y

permuta. Si el precio consiste parte
en dinero y parte en otra cosa, el
contrato es de permuta si es mayor
el valor de la cosa y de compraventa
en los demás casos.

ARTICULO 1127.- Naturaleza del

contrato. El contrato no debe ser
juzgado como de compraventa,
aunque las partes así lo estipulen, si
para ser tal le falta algún requisito
esencial.

ARTICULO 1128.- Obligación de

vender. Nadie está obligado a
vender, excepto que se encuentre
sometido a la necesidad jurídica de
hacerlo.

DESARROLLLO:
COMENZAMOS?

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TÍTULO DOS
LOS CONTRATOS EN PARTICULAR.-
UNIDAD XIII.- COMPRAVENTA ( art. 1123/1171 CCC).

ii.- Desarrollo:
1. Introducción: El CCyC comienza el tratamiento de los contratos en
particular con la regulación del contrato de compraventa.
Así lo define el código a este contrato:
ARTÍCULO 1123.- Definición. Hay compraventa si una de las partes se
obliga a transferir la propiedad de una cosa y la otra a pagar un precio
en dinero.
La definición propuesta por el art. 1123 CCyC resulta adecuada, pues
identifica los elementos esenciales del contrato: cosa y precio; y la
finalidad económica: obligarse a transferir la propiedad.
También resulta acertada la eliminación de la obligación de recibir el
precio a la que hacía referencia la definición de compraventa propuesta
por el art. 1323 CC, pues se trataba de una obligación accesoria y no
definitoria del contrato.
2. Interpretación: ¿Qué encontramos en la definición?
2.1. La Clasificación del contrato de C.V.
A partir de la definición de contrato de compraventa podemos distinguir
los siguientes caracteres:
a. bilateral (art. 966 CCyC), pues emergen obligaciones para ambas
partes contratantes (transferir la propiedad de una cosa el vendedor, y
pagar un precio en dinero el comprador);
b. oneroso (art. 967 CCyC); ya que representa ventajas y sacrificios
para ambas partes;
c. en principio conmutativo (art. 968 CCyC); en tanto las ventajas para
todos los contratantes son ciertas. Sin embargo, puede ser aleatorio en
los supuestos contemplados por los arts. 1130 y 1131 CCyC, o cuando así
lo hayan previsto las partes en ejercicio de la autonomía de la voluntad;
d. formal (art. 969 CCyC) en el caso de los bienes inmuebles (art. 1017
CC) y no formal en los demás supuestos;
e. nominado (art. 970 CCyC), ya que tiene una regulación legal completa
y específica.
2.2. Compraventa y transmisión del dominio: ¿Qué derechos se
adquieren a partir de un contrato de compraventa?. El contrato de
compra venta como “título causal”
Si bien la compraventa es un título causal idóneo para transmitir el
dominio de una cosa, no basta su celebración para producir el efecto
transmisivo; pues de conformidad con lo dispuesto por el art. 1892
CCyC:
“La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real
requiere la concurrencia de título y modo suficientes...”.
El modo al que hace referencia el citado artículo es la tradición
posesoria. En concordancia con ello, el art. 750 CCyC prevé que:
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“El acreedor no adquiere ningún derecho real sobre la cosa antes de la
tradición, excepto disposición legal en contrario”.
Por ello es correcto definir, tal como lo propone el art. 1123 CCyC, que en
virtud de la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad
de una cosa; pues con la celebración del contrato, revestido en su caso
con las formas establecidas por la ley, se tendrá el título causal,
restando la obligación de cumplir la tradición posesoria a partir de la
cual quedará verificado el dominio en cabeza del comprador. Ello sin
perjuicio de la oponibilidad frente a terceros que en materia de bienes
inmuebles requiere el art. 1893 CCyC.
2.3. La aplicación supletoria a otros contratos:
ARTÍCULO 1124.- Aplicación supletoria a otros contratos. Las normas
de este Capítulo se aplican supletoriamente a los contratos por los cuales
una parte se obliga a:
a. transferir a los otros derechos reales de condominio, propiedad
horizontal, superficie, usufructo o uso, o a constituir los derechos reales
de condominio, superficie, usufructo, uso, habitación, conjuntos
inmobiliarios o servidumbre, y dicha parte, a pagar un precio en dinero;
b. transferir la titularidad de títulos valores por un precio en dinero.
1. Introducción
La compraventa de algún modo es el contrato paradigmático dentro de
los contratos de cambio; es por ello que, aun cuando desde el aspecto
técnico la compraventa solo puede referirse a la transmisión del derecho
real de dominio, el CCyC propone la aplicación supletoria de las normas
de la compraventa a la transmisión o constitución a título oneroso de
otros derechos diferentes al dominio y que no existe un contrato típico
que los regule.
2. Interpretación
Así las normas de la compraventa resultan de aplicación supletoria a los
contratos que transfieran derecho reales (art. 1887 CC), como el
condominio, propiedad horizontal, superficie, usufructo, uso, habitación,
conjuntos inmobiliarios o servidumbre. También resultan aplicables
supletoriamente las disposiciones de la compraventa a la transmisión
onerosa de títulos valores.
2.4. Diferencias del contrato de compra venta y otros contratos:
Compra venta y contrato de Obra
ARTÍCULO 1125.- Compraventa y contrato de obra. Cuando una de las
partes se compromete a entregar cosas por un precio, aunque éstas
hayan de ser manufacturadas o producidas, se aplican las reglas de la
compraventa, a menos que de las circunstancias resulte que la principal
de las obligaciones consiste en suministrar mano de obra o prestar otros
servicios. Si la parte que encarga la manufactura o producción de las
cosas asume la obligación de proporcionar una porción substancial de
los materiales necesarios, se aplican las reglas del contrato de obra.
1. Introducción
Una cuestión que resultaba doctrinariamente discutida en vigencia del
CC, es la naturaleza del contrato en el que una parte se obliga a
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transferir la propiedad de una cosa futura que debe producir, pues
podía entenderse como un contrato de obra (art. 1251 CCyC) o de un
contrato de compraventa.
2. Interpretación
Siguiendo los lineamientos propuestos por la doctrina dominante, el
Código unificado distingue en qué casos el contrato debe considerarse
como contrato de obra o como compraventa. A tal fin se centra en la
prestación característica del contrato.
2.1. Contrato de Obra
De conformidad con lo dispuesto por el art. 1251 CCyC:
“Hay contrato de obra o de servicios cuando una persona, según el caso
el contratista o el prestador de servicios, actuando independientemente,
se obliga a favor de otra, llamada comitente, a realizar una obra
material o intelectual o a proveer un servicio mediante una retribución”.
Consecuente con ello, si la obligación nuclear del contrato consiste en la
ejecución de la obra cuyo dominio debe ser transmitido, el CCyC dispone
que serán de aplicación las reglas del contrato de obra.
Así también deberá entenderse que resulta un contrato de obra si una
parte substancial de los materiales con que debe ejecutarse la obra es
provista por el que la encarga (comitente).
La solución resulta razonable, pues si los materiales son provistos por el
comitente, el contrato se aleja de la compraventa en la que lo esencial es
la transmisión de la propiedad de la cosa vendida.
Si no se dan ninguno de los supuestos contemplados anteriormente, el
contrato debe reputarse como compraventa.
2.5. Compra venta y contrato de permuta
ARTÍCULO 1126.- Compraventa y permuta. Si el precio consiste parte en
dinero y parte en otra cosa, el contrato es de permuta si es mayor el
valor de la cosa y de compraventa en los demás casos.
1. Introducción
La obligación del comprador en la compraventa es el pago de un precio
cierto en dinero.
Pero bien puede ocurrir que nos encontremos frente a lo que se ha dado
en denominar “precio mixto”, esto es que parte del precio sea pagado en
dinero y parte del precio mediante la transmisión de la propiedad de
otra cosa. Pensemos, por caso, que una persona adquiere el dominio de
un automotor y en contraprestación por dicha transmisión transfiere al
enajenante la propiedad de otro automotor más una suma de dinero.
¿En tal caso el contrato debe reputarse compraventa o permuta?
2. Interpretación
El CCyC resuelve la situación planteada teniendo en consideración cual
cosa tiene mayor incidencia en el precio: la cosa intercambiada o la
suma de dinero.
2.1. Compraventa
Si la parte del precio en dinero es mayor o igual a la otra cosa se aplican
las reglas de la compraventa.
2.2. Permuta
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Si el valor de la cosa intercambiada tiene mayor valor que el precio en
dinero pagado, el contrato debe reputarse permuta.
3.- Naturaleza del contrato de compra venta:
ARTÍCULO 1127.- Naturaleza del contrato. El contrato no debe ser
juzgado como de compraventa, aunque las partes así lo estipulen, si
para ser tal le falta algún requisito esencial.
1. Introducción
Si bien las partes tienen aptitud para calificar los contratos que crean,
no es dable entender que se trata de una compraventa si el negocio
celebrado no reúne los requisitos esenciales de aquella.
2. Interpretación
Si bien la disposición se ubica en la regulación de la compraventa, el
dispositivo es aplicable a todos los actos jurídicos. Así, en proyectos
anteriores se propiciaba su inclusión en el capítulo de los actos jurídicos.
3.1.- ¿Existe la obligación de vender?
ARTÍCULO 1128.- Obligación de vender. Nadie está obligado a vender,
excepto que se encuentre sometido a la necesidad jurídica de hacerlo.
1. Introducción
Como lógica consecuencia de ser la compraventa un acto voluntario, el
art. 1128 CCyC dispone, como principio general, que nadie está obligado
a vender.
La excepción a este principio lo constituye el supuesto en que el vendedor
se encuentre sometido a la necesidad jurídica de hacerlo.
2. Interpretación
A diferencia de lo que ocurría con el art. 1324 CC, el art. 1128 CCyC no
prevé los supuestos de venta forzosa, es decir los supuestos en que una
persona se encuentra sometida a la necesidad jurídica de vender.
El criterio sustentado por el CCyC de solo establecer el enunciado
“necesidad jurídica de hacerlo” y no enumerar los casos que conllevan a
tal necesidad, resuelve los problemas que planteaba el derogado art.
1324 CC pues algunos autores entend ían que no todos los casos allí
mencionados constituían supuesto de venta y/o que la misma fuera
forzosa y/o que otros supuestos no contemplados en dicha norma sí lo
constituían.
De esta manera, el CCyC propone un tipo abierto.
4.- Elementos esenciales particulares de la compraventa: Elementos que
lo definen: La Cosa y el Precio
a.- La Cosa Vendida: En referencia a la cosa como elemento definitorio
de la compra venta , debemos conocer los caracteres de la misma , que
la hacen idónea para ser vendida/comprada; ; la vicisitudes por las
cueles puede pasar la cosa de la compraventa que es cierta y ha dejado
de existir ; cuál es la solución legal en caso de cosa futura y cosa ajena.
Para dilucidar estos temas , debemos recorrer los artículos 1129 a 1132
del Código Civil y Comercial.
Veamos…
ARTÍCULO 1129.- Cosa vendida. Pueden venderse todas las cosas que
pueden ser objeto de los contratos.
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1. Introducción
Luego de regular las disposiciones generales de la compraventa (Sección
1ª), el CCyC regula los elementos esenciales de la compraventa: cosa y
precio (Secciones 2ª y 3ª).
Respecto de las cosas que pueden ser objeto de la compraventa, el CCyC
dispone que pueden serlo todas las que puede ser objeto de los contratos.
Ello nos remite a las disposiciones de los arts. 1003 a 1011 CCC referidas
al objeto de los contratos; los que, a su vez, nos remiten al objeto de los
actos jurídicos (art. 279 CCyC).
2. Interpretación
2.1. Concepto
El art. 16 CCyC establece que: “Los bienes materiales se llaman cosas.
Las disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energía y a
las fuerzas naturales susceptibles de ser puestas al servicio del hombre”.
2.2. Caracteres
De conformidad con lo dispuesto por los arts. 1003 a 1011 CCyC
referidos al objeto de los contratos, la cosa objeto de la compraventa
debe ser:
a. determinada o determinable en su especie o género según el caso,
aunque no lo estén en su cantidad, si esta puede ser determinada. Es
determinable cuando se establecen los criterios suficientes para su
individualización;
b. susceptible de valoración económica;
c. no prohibido: no pueden ser objeto de la compraventa aquellos bienes
que por un motivo especial se prohíben que lo sean. Ejemplo de estos lo
constituyen las cosas que están fuera del comercio (art. 234 CCyC); las
cosas sobre las que pesa una incapacidad de derecho para contratar
(art. 1002 CCyC).
4.1.- ¿Cosa cierta que ha dejado de existir?
ARTÍCULO 1130.- Cosa cierta que ha dejado de existir. Si la venta es de
cosa cierta que ha dejado de existir al tiempo de perfeccionarse el
contrato, éste no produce efecto alguno. Si ha dejado de existir
parcialmente, el comprador puede demandar la parte existente con
reducción del precio.
Puede pactarse que el comprador asuma el riesgo de que la cosa cierta
haya perecido o esté dañada al celebrarse el contrato. El vendedor no
puede exigir el cumplimiento del contrato si al celebrarlo sabía que la
cosa había perecido o estaba dañada
1. Introducción
La cosa objeto del contrato de compraventa debe ser existente al tiempo
del contrato o susceptible de existencia (cosa futura). Siendo que la cosa
es un elemento esencial del contrato de compraventa, si se trata de cosa
cierta y esta ha dejado de existir al tiempo de la celebración, como
principio general el contrato no surte efectos.
La excepción a dicho principio general de ineficacia lo prevé el segundo
párrafo del art. 1130 CCyC. Se trata del supuesto en que el comprador
asume el riesgo de que la cosa cierta deje de existir o esté dañada. En tal
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caso el contrato de compraventa es aleatorio (art. 968 CCyC).
2. Interpretación
2.1. Ineficacia
La ineficacia del contrato de compraventa que sanciona el art. 1130
CCyC solo se aplica al supuesto de cosa cierta que ha dejado de existir al
tiempo del contrato.
No se produce tal ineficacia cuando:
a. se trata de obligaciones de género, pues de conformidad con lo que
dispone el art. 763 CCyC, antes de la individualización de la cosa debida,
el caso fortuito no libera al deudor, pues resulta de aplicación el
principio que el género no perece; por lo que el vendedor no podrá
liberarse de su obligación;
b. la cosa cierta ha dejado de existir con posterioridad a la celebración
del contrato, pues de resulta de aplicación lo dispuesto por el art. 755
CCyC en el sentido que:
“El propietario soporta los riesgos de la cosa. Los casos de deterioro o
pérdida, con o sin culpa, se rigen por lo dispuesto sobre la imposibilidad
de cumplimiento“;
c. la compraventa es aleatoria: cuando en ejercicio de la autonomía de
la voluntad las partes convengan que la compraventa sea aleatoria por
asumir el comprador el riesgo de que la cosa haya dejado de existir al
tiempo del contrato o estaba dañada.
En caso de que el vendedor conociera al tiempo de la celebración del
contrato que la cosa ya había perecido o se había dañado, no puede
exigir el cumplimiento del contrato, pues en ese caso no existe el
acontecimiento incierto que determina la ventaja o pérdida para uno de
ellos o para todos, tal como exige el art. 968 CCyC para reputar
aleatorio al contrato.
4.2. Cosa Futura
ARTÍCULO 1131.- Cosa futura. Si se vende cosa futura, se entiende sujeta
a la condición suspensiva de que la cosa llegue a existir.
El vendedor debe realizar las tareas y esfuerzos que resulten del
contrato, o de las circunstancias, para que ésta llegue a existir en las
condiciones y tiempo convenidos. El comprador puede asumir, por
cláusula expresa, el riesgo de que la cosa no llegue a existir sin culpa del
vendedor.
1. Introducción
En materia de compraventa, el art. 1131 CCyC reitera el principio
sustentado en cuanto al
objeto de los contratos por el art. 1007 CCyC que dispone: “Los bienes
futuros pueden ser objeto de los contratos. La promesa de transmitirlos
está subordinada a la condición de que lleguen a existir, excepto que se
trate de contratos aleatorios”.
2. Interpretación
2.1. Principio general: condición suspensiva
El principio general que rige a la compraventa de cosa futura es que se
trata de una compraventa
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sujeta a la condición suspensiva: “que la cosa llegue a existir”; por
consiguiente,
si esta no llega a existir sin culpa del deudor, el contrato no surtirá sus
efectos por carecer
de uno de sus elementos esenciales.
2.2. Obligación del vendedor
El vendedor está obligado a poner la diligencia necesaria (“tareas y
esfuerzos que resulten
del contrato, o de las circunstancias”) para lograr que la cosa llegue a
existir en las
condiciones y tiempo convenidos.
2.3. Excepción: contrato aleatorio
En ejercicio de la autonomía de la voluntad, el comprador puede asumir
expresamente el riesgo de que la cosa no llegue a existir sin culpa del
vendedor. En ese caso, la compraventa será aleatoria (art. 968 CCyC).
En este supuesto la compraventa no se encuentra sujeta a condición
suspensiva: por consiguiente si, pese la diligencia puesta por el
vendedor para que la cosa llegue a existir, esta no llega a hacerlo, el
comprador no obstante estará obligado al pago del precio convenido.
4.3.- Cosa Ajena
ARTÍCULO 1132.- Cosa ajena. La venta de la cosa total o parcialmente
ajena es válida, en los términos del artículo 1008. El vendedor se obliga
a transmitir o hacer transmitir su dominio al comprado
1. Introducción
El CCyC reitera en materia de compraventa, el principio general
sustentado por el art. 1008 CCyC en materia de objeto de los contratos;
esto es: “que los bienes ajenos pueden ser objeto de los contratos”.
2. Interpretación
2.1. El principio general
El principio general sustentado por el art. 1132 CCyC en armonía con lo
dispuesto por el art. 1008 CCyC es que la venta de cosa total o
parcialmente ajena es válida.
De esta manera el CCyC resuelve las contradicciones en que incurrían
los CC y Código de Comercio que sostenía principios incongruentes
(arts. 1177 y 1329 CC y art. 453 CCom.); los que debieron ser
interpretados por la doctrina y jurisprudencia.
2.2. La obligación del vendedor
Dispone el art. 1132 CCyC que el vendedor se obliga a transmitir o hacer
transmitir su dominio al comprador. Dicha obligación no es más que la
descripción concreta para la compraventa de la obligación genérica a
que refiere el art. 1008 CCyC al regular en el objeto de los contratos la
situación de los bienes ajenos.
Dicho precepto dispone: “Si el que promete transmitirlos no ha
garantizado el éxito de la promesa, sólo está obligado a emplear los
medios necesarios para que la prestación se realice, y, si por su culpa, el
bien no se transmite, debe reparar los daños causados”.
De esta manera podemos concluir, como principio general, que el
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vendedor de cosa ajena asume la obligación de adquirirla de su dueño
para transmitírsela al comprador; para hacer que el dueño se la
transmita al comprador.
Obviamente, quien no queda personalmente obligado, por no ser parte
del contrato, es el dueño de la cosa vendida.
En principio, la obligación del vendedor debe reputarse como una
obligación de medios; por lo que, si empleando la diligencia necesaria
no logra el éxito de la promesa, no incurre en responsabilidad alguna.
Mas, si el vendedor no emplea la diligencia necesaria, o la cosa no se
transmite al comprador por su culpa, el vendedor será responsable por
los daños causado
2.3. La garantía del éxito de la promesa
La excepción al principio que la naturaleza de la obligación del
vendedor es la de emplear los medios para que la promesa se cumpla, lo
constituye la garantía del vendedor del éxito de la promesa. En tal
supuesto, si la promesa no se cumple, aunque el vendedor haya
empleado la diligencia exigible, deberá indemnizar los daños.
2.4. Venta de bienes ajenos como propios
Lo dispuesto en el primer párrafo del art. 1008 CCyC y del art. 1132
CCyC cuyo análisis precede, rige para el supuesto de que tanto el
comprador como el vendedor saben que el contrato versa sobre cosa
ajena.
En caso de que el vendedor vendiera bienes ajenos como propios, es
responsable de los daños si no hace entrega de ellos (art. 1008, párr. 2,
CCyC).
b.- Precio:
El precio es otro de los elementos definitorios del contrato; llamado
también, junto con “la cosa “, elemento esencial particular. En este
apartado analizaremos los artículos 1133 al 1136 del CCC.
Es requisito del precio, la determinación del mismo por las partes y la
condición de validez del precio. En el mismo sentido es posible que esa
determinación del precio pueda ser ejercida por un tercero designado en
el contrato.
Debemos analizar la solución legal, frente a la imposibilidad del tercero
(porque no quiere o no puede determinarlo) en fijar el precio y las
consecuencias jurídicas que esto acarrea. Me adelanto a contarles que la
solución legal resulta modificada , de la que daba el código de Veléz ; ya
que aquél , al entender que el precio resultaba un elemento esencial
particular del contrato de compraventa, al no estar determinado , no se
cerraba el circulo contractual, no había contrato. El nuevo código y en el
art. 1134, salva la situación con la presencia del juez y a través del
procedimiento más breve que provea la ley local (entiendo de forma, los
códigos de procedimiento)
Veamos los artículos y una somera interpretación para crear
conocimiento…
Recomiendo que la clase la sigan con el código frente a ustedes ,
haciendo las glosa de estilo…
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b.1. Determinación del precio:
ARTÍCULO 1133.- Determinación del precio. El precio es determinado
cuando las partes lo fijan en una suma que el comprador debe pagar,
cuando se deja su indicación al arbitrio de un tercero designado o
cuando lo sea con referencia a otra cosa cierta. En cualquier otro caso,
se entiende que hay precio válido si las partes previeron el
procedimiento para determinarlo.
ARTÍCULO 1134.- Precio determinado por un tercero. El precio puede
ser determinado por un tercero designado en el contrato o después de su
celebración. Si las partes no llegan a un acuerdo sobre su designación o
sustitución, o si el tercero no quiere o no puede realizar la
determinación, el precio lo fija el juez por el procedimiento más breve
que prevea la ley local.
1. Introducción
El segundo de los elementos esenciales de la compraventa es el precio.
De conformidad con lo dispuesto por el art. 1123 CCyC, el precio debe ser
en dinero. A su vez, el art. 765 CCyC, en materia de obligaciones de dar
dinero prevé: “La obligación es de dar dinero si el deudor debe cierta
cantidad de moneda determinada o determinable, al momento de la
constitución de la obligación”.
Es decir que el precio en dinero debe estar determinado o, al menos, ser
determinable.
2. Interpretación.
2.1. Modos de determinación del precio
El precio es determinado cuando:
a. lo fijan las partes;
b. se deja su indicación al arbitrio de un tercero que designan las partes
en el contrato mismo o con posterioridad a su celebración;
c. se determine con relación a otra cosa cierta; o
d. las partes fijen un procedimiento para determinarlo.
2.2. Fijación por un tercero
El art. 1134 CCyC, en armonía con lo que dispone el art. 1006 CC en
materia de objeto, prevé que si las partes acordaron dejar la
determinación del precio al arbitrio de un tercero, mas luego no se
ponen de acuerdo sobre la designación o sustitución del tercero; o este
no quiere o no puede llevar a cabo la determinación, el precio será fijado
por el juez aplicándose al efecto el procedimiento local más breve.
El precio fijado por el tercero es irrevocable, salvo connivencia de una
de las partes y el tercero.
2.3. Cosas muebles
En el caso de que la cosa vendida sea mueble, rige la presunción prevista
en el art. 1143 CCyC.
ARTÍCULO 1135.- Precio no convenido por unidad de medida de
superficie. Si el objeto principal de la venta es una fracción de tierra,
aunque esté edificada, no habiendo sido convenido el precio por unidad
de medida de superficie y la superficie de terreno tiene una diferencia
mayor del cinco por ciento con la acordada, el vendedor o el comprador,
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según los casos, tiene derecho de pedir el ajuste de la diferencia. El
comprador que por aplicación de esta regla debe pagar un mayor precio
puede resolver la compra.
ARTÍCULO 1136.- Precio convenido por unidad de medida de superficie.
Si el precio es convenido por unidad de medida de superficie, el precio
total es el que resulta en función de la superficie real del inmueble. Si lo
vendido es una extensión determinada, y la superficie total excede en
más de un cinco por ciento a la expresada en el contrato, el comprador
tiene derecho a resolver.
1. Introducción
Los arts. 1135 y 1136 CCyC prevén dos formas de determinación del
precio de los inmuebles. El primero es el precio convenido por unidad de
medida de superficie. En este caso, las partes previeron cuál es la
superficie del inmueble vendido y establecieron el precio del mismo.
En el segundo caso, las partes fijaron el valor de la unidad de medida,
pongamos por caso el precio del metro cuadrado. En tal caso el precio
de la venta será el resultado de multiplicar el valor de la unidad de
medida por la superficie real del inmueble.
2. Interpretación
En los dos sistemas de fijación del precio antes aludido puede ocurrir
que exista una diferencia entre la superficie real y la determinada en el
contrato.
2.1. Precio no convenido por unidad de medida de superficie
En el caso del precio no convenido por unidad de medida de superficie, si
el terreno tiene una diferencia mayor del cinco por ciento de la
acordada, el que se perjudica con la diferencia puede pedir el ajuste de
la misma. Si como resultado del ajuste, el comprador debe pagar un
precio mayor, puede resolver la compra. La solución es lógica pues el
comprador asumió la obligación de un precio determinado y no
necesariamente quiere o puede pagar un precio mayor.
2.2. Precio convenido por unidad de medida de superficie
En el caso del precio convenido por unidad de medida de superficie y de
que se hubiera expresado en el contrato una extensión determinada, si la
superficie real supera en más de un cinco por ciento a la expresada, el
comprador tiene derecho a resolver el contrato.
El fundamento de esta facultad coincide con el expuesto en el punto
anterior .
5.- OBLIGACIONES DE LAS PARTES DEL CONTRATO DE COMPRA
VENTA
a.- Obligaciones del vendedor:
En materia de Obligaciones por parte del vendedor, veremos que
econtramos obligaciones principales (nucleares) y otras llamadas
secundarias, que hacen al cumplimiento integral del contrato.
En el contexto señalado,, se ha regulado la obligación de transferir la
cosa; de pagar los gastos de entrega; del cumpliento de la forma y el
tiempo de entrega de la cosa específicamente señala el código , la
entrega de la cosa inmueble, y de la obligación de entregar los
13
accesorios (arts. 1137 a 1140 CCCC )
ARTÍCULO 1137.- Obligación de transferir. El vendedor debe transferir
al comprador la propiedad de la cosa vendida. También está obligado a
poner a disposición del comprador los instrumentos requeridos por los
usos o las particularidades de la venta, y a prestar toda cooperación que
le sea exigible para que la transferencia dominial se concrete.
ARTÍCULO 1138.- Gastos de entrega. Excepto pacto en contrario, están
a cargo del vendedor los gastos de la entrega de la cosa vendida y los
que se originen en la obtención de los instrumentos referidos en el
artículo 1137. En la compraventa de inmuebles también están a su cargo
los del estudio del título y sus antecedentes y, en su caso, los de mensura
y los tributos que graven la venta.
ARTÍCULO 1139.- Tiempo de entrega del inmueble. El vendedor debe
entregar el inmueble inmediatamente de la escrituración, excepto
convención en contrario.
ARTÍCULO 1140.- Entrega de la cosa. La cosa debe entregarse con sus
accesorios, libre de toda relación de poder y de oposición de tercero.
1. Introducción
La obligación nuclear del vendedor es transferir al comprador la
propiedad de la cosa vendida; de hecho, es la prestación que define al
contrato juntamente con el pago del precio a cargo del comprador (art.
1123 CCyC).
El tema de la transferencia del dominio ha sido analizado en el
comentario al art. 1123 CCyC, al que se remite.
2. Interpretación
2.1. Obligación nuclear
El art. 1137 CCyC enuncia la obligación nuclear del vendedor que es
transferir al comprador la propiedad de la cosa vendida.
2.2. Deberes secundarios
El CCyC, en la Sección referida a las obligaciones del vendedor, enuncia
una cantidad de conductas que este debe asumir y que coadyuvan al
cumplimiento de la obligación nuclear descripta.
En tal sentido son deberes del vendedor:
a. poner a disposición del comprador los instrumentos requeridos por
los usos o las particularidades de la venta (art. 1137 CCyC) y asumir los
costos que demande su obtención (art. 1138 CCyC): así, por ejemplo, si se
tratara de la venta de un inmueble, deberá entregar el título de
propiedad del bien;
b. asumir los gastos que demande el estudio de título, mensura e
impuestos que eventualmente graven la venta (art. 1138 CCyC);
c. prestar toda la cooperación que le sea exigible para que la
transferencia dominial se concrete (art. 1137 CCyC);
d. asumir los gastos de entrega, salvo pacto en contrario (art. 1138
CCyC);
e. entregar en el plazo convenido (art. 1139 CCyC). En cuanto al plazo de
entrega, rige el principio de autonomía de la voluntad. Si nada
previeran las partes, en materia inmobiliaria supletoriamente se prevé
14
que la entrega debe hacerse inmediatamente de la escrituración. En el
caso de las cosas muebles, rige lo dispuesto por el art. 1147 CCyC;
f. entregar en las condiciones convenidas (art. 1140 CCyC). La entrega
debe efectuarse con sus accesorios; y como lo que se transmite es la
posesión, salvo pacto en contrario, no debe existir sobre la cosa relación
alguna de poder (art. 1908 CCyC) ni oposición de terceros
b.- Obligaciones del comprador:
La obligaciones del comprador , las enumera el código en su articulado
y las agrupa en la Sección 5ª y en sun solo artículo , el 1141 CCC.
También podemos clasificar en, la obligación nuclear de pagar el precio
en el lugar y tiempo convenido y las obligaciones secundarias que se
refieren a las conductas que le son exigibles al comprador para que el
vendedor pueda dar cumplimiento con sus obligaciones.
Las normas:
ARTÍCULO 1141.- Enumeración. Son obligaciones del comprador: a.
pagar el precio en el lugar y tiempo convenidos. Si nada se pacta, se
entiende que la venta es de contado;
b. recibir la cosa y los documentos vinculados con el contrato. Esta
obligación de recibir consiste en realizar todos los actos que
razonablemente cabe esperar del comprador para que el vendedor
pueda efectuar la entrega, y hacerse cargo de la cosa;
c. pagar los gastos de recibo, incluidos los de testimonio de la escritura
pública y los demás posteriores a la venta.
1. Interpretación
1.1. Obligación nuclear: pagar el precio
Tal como se deriva de la definición misma de la compraventa (art. 1123
CCyC), la obligación nuclear del comprador es pagar el precio.
En cuanto al lugar y tiempo del pago, rige el principio de autonomía de
la voluntad, por cuanto, si las partes lo han previsto, el pago debe
hacerse en el lugar y tiempo convenido.
Supletoriamente, para el caso que las partes no hubieran fijado el
tiempo en que debe efectuarse el pago, se entiende que la venta es de
contado.
1.2. Obligación secundaria: recibir la cosa vendida
El comprador asume deberes agregados de conducta que son los que
coadyuvan a permitir al vendedor dar cumplimiento con su obligación
nuclear Estos deberes u obligaciones secundarias son:
a. recibir la cosa y los documentos vinculados al contrato: el inc. b del
art. 1441 CCyC explica el alcance con el que debe entenderse dicha
obligación. En tal sentido expresa que consiste en realizar todos los actos
que razonablemente cabe esperar del comprador para que el vendedor
pueda efectuar la entrega, y hacerse cargo de la cosa.
Esta obligación resulta de suma importancia puesto que, antes de la
entrega de la cosa vendida, los riesgos de la misma corren a cargo del
vendedor (art. 1151 CCyC). Es por ello que, si el comprador fuera remiso
en su obligación de recibir la cosa, el vendedor podrá consignar
judicialmente la cosa vendida a fin de liberarse de su obligación;
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b. pagar los gastos de recibo, incluido los de testimonio de la escritura
pública y los posteriores a la venta.
6.- El Boleto de compraventa
Un tema que no debemos pasar por alto es el análisis jurídico y legal de
la figura del Boleto de Compraventa; se regula el régimen de
oponibilidad del boleto de compraventa de inmuebles.
La cuestión reviste sustancial importancia y había merecido un amplio
debate doctrinario y fue objeto de tratamiento por abundante
jurisprudencia anterior a la reforma.
En efecto, el boleto de compraventa , resulta una figura de uso muy
habitual en materia inmobiliaria , de celebración previa al
otorgamiento de la escritura requerida a los fines de transmitir el
dominio (art. 1017, inc. a, CCyC).
No cabe duda de que se trata el boleto de compraventa , de un
CONTRATO, bilateral , entre vivos, de contenido patrimonial ; es un
instrumento privado y es oponible entre las partes; sin embargo, la
cuestión es más compleja en relación a los terceros.
El problema se ha suscitado particularmente en dos ocasiones bien
delimitadas, a saber:
a) frente al embargo que un acreedor del vendedor trabe sobre el
inmueble vendido con posterioridad a la celebración del boleto de
compraventa, y b) con relación al concurso o quiebra del vendedor con
posterioridad a la celebración del boleto de compraventa.
En tales supuestos era necesario determinar si prevalecía el derecho del
acreedor embargante o la masa de acreedores en el caso de concurso o
quiebra; o si se le daba prioridad al adquirente por boleto de
compraventa.
El CCyC, receptando las corrientes jurisprudenciales más habituales,
otorga, en las condiciones que se detallan más abajo, prioridad al
adquirente por boleto de compraventa.
Veamos las normas del Código Civil y Comercial:
ARTÍCULO 1170.- Boleto de compraventa de inmuebles. El derecho del
comprador de buena fe tiene prioridad sobre el de terceros que hayan
trabado cautelares sobre el inmueble vendido si:
a. el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en
la posición jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto
eslabonamiento con los adquirentes sucesivos;
b. el comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del precio
con anterioridad a la traba de la cautelar;
c. el boleto tiene fecha cierta; d. la adquisición tiene publicidad
suficiente, sea registral, sea posesoria.
ARTÍCULO 1171.- Oponibilidad del boleto en el concurso o quiebra. Los
boletos de compraventa de inmuebles de fecha cierta otorgados a favor
de adquirentes de buena fe son oponibles al concurso o quiebra del
vendedor si se hubiera abonado como mínimo el veinticinco por ciento
del precio. El juez debe disponer que se otorgue la respectiva escritura
pública. El comprador puede cumplir sus obligaciones en el plazo
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convenido. En caso de que la prestación a cargo del comprador sea a
plazo, debe constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en
garantía del saldo de precio.
1.- Interpretación
1.1. Medidas cautelares
El art. 1170 CCyC otorga prioridad al comprador de buena fe por boleto
de compraventa, frente a los terceros que hayan trabado cautelares
sobre el inmueble vendido si:
a. el comprador goza de algún tipo de publicidad, sea registral o
posesoria. Dentro de los supuestos de publicidad registral se encuentran
comprendidos el caso de la venta de lotes a plazo previsto por la ley
14.005, o los que se hubieran sometido a la pre horizontalidad regulada
por la hoy derogada ley 19.724;
b. el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en
la posición jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto
eslabonamiento con los adquirentes sucesivos; y
c. el comprador pagó el veinticinco por ciento (25%) del precio con
anterioridad a la traba de la cautelar;
d. es necesario que el instrumento privado adquiera fecha cierta
anterior a la traba de la cautelar mediante alguno de los procedimientos
previstos por el art. 317 CCyC.
1.2. Concurso o quiebra del vendedor
El supuesto de oponibilidad del boleto de compraventa al concurso o
quiebra del vendedor ya había sido incorporado por la ley 17.711 en el
art. 1185 bis CC, como así también en el art. 146 de la Ley de Concursos y
Quiebras.
La redacción prevista por el art. 1171 CCyC recepta las críticas que se
habían formulado al derogado art. 1185 bis CC, pues para que el boleto
de compraventa de inmuebles sea oponible al concurso o quiebra del
vendedor, deben cumplirse los requisitos que se enumeran a
continuación:
1.2.1. Requisitos
a. El adquirente debe ser de buena fe, esto es, desconocer el estado de
cesación de pagos del vendedor.
b. Se haya abonado el veinticinco por ciento (25%) del precio.
1.2.2. Efectos
En caso de que el boleto resulte oponible al concurso o quiebra del
vendedor, el art. 1171 CCyC dispone que:
a. el juez debe ordenar que se otorgue la respectiva escritura pública.
Con esta redacción se resuelve la cuestión de si el otorgamiento de la
escritura era facultativo para el juez, como parecía desprenderse del
derogado art. 1185 bis CC;
b. el comprador puede cumplir sus obligaciones en el plazo convenido.
En caso de que la prestación a cargo del comprador sea a plazo, debe
constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en garantía del
saldo de precio

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18
A SEGUIR LEYENDO EL
MATERIAL
COMPLEMENTARIO…

LA PROFE

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