LA ENTREGA DE ARRAS, GARANTÍAS Y ADELANTOS: ¿QUÉ

IMPLICANCIAS TRIBUTARIAS SE PRODUCEN EN EL IGV?

LA ENTREGA DE ARRAS, GARANTÍAS Y ADELANTOS: ¿QUÉ IMPLICANCIAS
TRIBUTARIAS SE PRODUCEN EN EL IGV?

Mario Alva Matteucci

Elard Valer Becerra

1. INTRODUCCIÓN

En la venta de bienes muebles, la primera venta de los inmuebles o en el caso de los contratos
de construcción, resulta común que para poder asegurar la venta de los bienes o procurar que
se ejecute el contrato, el comprador o adquirente cumpla con la entrega de montos de dinero al
vendedor o al constructor, como una especie de señal para que la operación se lleve a cabo, la
cual puede revestir distintos nombres como arras, depósitos, garantías, entre otros.

En el caso de la entrega de las arras, la norma reglamentaria establecía que solo se afectaban al
pago del IGV cuando sean arras de retractación y el monto pagado por este concepto supere el
15% del valor de venta del bien o del valor total de la construcción. En el caso de arras de
confirmación la obligación tributaria del IGV se generaba por cualquier monto.

A raíz de la modificatoria realizada a la Ley del IGV por el Decreto Legislativo Nº 1116, se ha
incorporado un párrafo al literal a) del artículo 3º de la Ley del IGV, en el cual se precisa que se
considera venta las arras, depósitos o garantías que superen el límite establecido en el
Reglamento.

Finalmente, la norma reglamentaria (modificada por el Decreto Supremo Nº 161-2012-EF) ha

determinado que en el caso de las arras, depósitos o garantías, la obligación tributaria del IGV
nace cuando éstos superen el 3% del valor total de la venta del bien, del valor de la prestación o
utilización de servicios, o también del valor total de la construcción, según corresponda.

El motivo del presente informe es abordar el tema de la entrega de las arras, depósitos o
garantías y analizar las implicancias tributarias que se generan de manera específica en la venta
de inmuebles, sobre todo en la primera venta de los inmuebles efectuado por el constructor de
los mismos.
2. LAS ARRAS: Origen y concepto
Acerca del origen de las ARRAS es pertinente citar a DE LA PUENTE Y LAVALLE, quien señala
lo siguiente: <B>“…se dice que el origen de las arras debe buscarse en las costumbres de los
comerciantes púnicos, encontrándose también en la venta griega, de donde pasó a Roma. Otro
autor, FREUND indica que las arras tiene un origen semítico, aunque coincide que la institución
llegó a Roma a través de Grecia. En el Derecho Romano clásico y en el Bajo Imperio Ia entrega
de objetos o de dinero, al momento de celebrarse un contrato consensual se consideró solo
como medio de prueba de que el contrato había quedado perfeccionado, teniendo así el carácter
de arras confirmatorias, pero a partir de una constitución de Justiniano del año 528 se ha creído
un reconocimiento de la facultad de retractación con la pérdida de las arras o con su restitución
“in duplum”, con lo cual surge el concepto de las arras penitenciales”1.

De acuerdo a lo señalado por CABANELLAS, las arras son definidas como “Lo que se da en
prenda o seguridad del cumplimiento de un contrato”2.

Las arras constituyen una señal entregada por una de las partes contratantes a la otra para que
quede cierta “seguridad” que se celebrará posteriormente un acuerdo de transferencia, ya sea
de bienes muebles o de inmuebles, es una especie de prueba de buena fe que la otra parte
contratante percibe como seguridad en la celebración de un determinado acuerdo.

En la doctrina apreciamos que BORDA manifiesta que “…la seña representa un doble papel:
por una parte, es una garantía de la seriedad del acto y tiene el carácter de un
adelanto del pago del precio; por otra, importa acordad a los contratantes el derecho
de arrepentirse, perdiendo la seña el que la ha entregado y devolviéndola doblada el
que la ha recibido. Empero hay un inconveniente en que las partes atribuyan a la seña
tan solo el carácter de garantía del acto, negando la posibilidad de arrepentimiento”3.

Conforme a la revisión de la doctrina nacional observamos que ALDEA señala lo siguiente “En
términos generales, arra significa lo que se da en “señal”, “manifestación”, “garantía”
o “prueba”, usualmente una cantidad de dinero u otro bien (mueble o inmueble), que
una de las partes entrega a la otra como testimonio del acuerdo contractual. Con el
devenir del tiempo las arras pasaron a convertirse en institución de aseguramiento de
derechos, al ser considerado como aquello que se da en prenda o garantía de un
contrato.”4.

3. DEPÓSITO Y GARANTÍA

Con la reciente incorporación de éstos términos dentro de las definiciones de venta, servicios y
contratos de construcción mediante el Decreto Legislativo Nº 1116 es preciso dar una
explicación sobre lo que implican tales supuestos.
Para empezar, el término “DEPÓSITO” en su sentido común y ordinario del ámbito civil
constituye un contrato nominado que se encuentra regulado en nuestro Código Civil en el
artículo 1814° en el que una de las partes se obliga a custodiar el bien o bienes de la otra parte
y a devolverlo cuando lo solicite, en cambio de una remuneración.

De manera obvia, indicamos que este no es el sentido que el legislador adopta al ubicar este
término dentro de la Ley del IGV, sino busca incluir una práctica común dentro de los usos
comerciales de nuestra nación al darle al término “depósito” el significado de la conducta por la
cual, al pactar un negocio, ya sea de venta, servicios o de construcción, se busca asegurar la
realización de la prestación, abonando de forma anticipada una parte del precio o monto de la
operación mediante un depósito en una cuenta de una entidad financiera, a nombre de su
proveedor o prestador. Como vemos, bajo este contexto difiere ostensiblemente en su acepción
general.

Por otra parte el término “GARANTÍA” tampoco se debe entender en su sentido ordinario como
un medio que respalde o asegure el pago o rembolso de un crédito o préstamo otorgado, como
lo serían las garantías reales (hipotecas, garantías mobiliarias) o las garantías personales
(fianzas) sino que se da a entender que bajo este término se busca que el contribuyente
comprenda que cuando efectúa operaciones comerciales y celebre contratos en los que
comúnmente se estipula una “cláusula de garantía” la que, básicamente, consiste en la
cancelación de un monto dinerario que tenga como función garantizar el cumplimiento de la
prestación pero que por lo general termina integrando parte del precio del servicio o venta.

Aunado a esto, encontramos que el Decreto Supremo N° 161-2012-EF, que modifica el

Reglamento de la Ley del IGV, complementando la reforma hecha a la Ley del IGV establece una
modificación en el numeral 3 del art. 3º de dicha norma estableciendo que los pagos recibidos
anticipadamente a la entrega del bien o puesta a disposición del mismo, dan lugar al nacimiento
de la obligación tributaria. Y señala para el caso de las arras, depósito o garantía, estas deben
superar el 3% del monto total de la venta para el nacimiento de la obligación de pagar el IGV.

Entonces tanto el depósito como la garantía reciben un tratamiento diferenciado

estipulándose el requisito de que dichas sumas deben superar un límite establecido en
el reglamento para que se aplique el gravamen sin embargo estas sumas en la práctica
reúnen las características de lo que conocemos como “adelantos” en el argot comercial
y que tienen como función garantizar el cumplimiento de lo pactado para ambas
partes.
Se valora la intención de buscar acercar la redacción normativa a una mejor comprensión del
contribuyente, pues en muchas ocasiones, previas a la modificación, el contribuyente se
encontraba en la duda de considerar si dichos montos generaban o no la configuración del hecho
imponible.

4. CLASES DE ARRAS: CONFIRMATORIAS Y DE RETRACTACIÓN

Las arras pueden ser de dos tipos:

(i) las arras confirmatorias

(ii) las arras de retractación.

Según parte de la doctrina también pueden ser arras penales en la medida que existan
previamente las arras confirmatorias, ello implica que necesariamente las arras penales
constituirían una sub-especie de las arras confirmatorias.

4.1 LAS ARRAS CONFIRMATORIAS

La entrega de arras confirmatorias tiene la idea de ser una señal o prueba de seriedad que de
todos modos se dé la celebración del contrato, sin otorgar el derecho de desistirse de él. En caso
que se ratifique la celebración del contrato y el mismo se cumpla, la parte que recibió las arras
puede optar por: (i) devolverlas o (ii) en todo caso imputarlas como parte del precio del pago,
ello obviamente de acuerdo a la propia naturaleza del contrato.

Las arras confirmatorias están reguladas en el Código Civil Peruano desde los artículos 1477º al
1479º de la siguiente manera:

El artículo 1477º señala el concepto al mencionar que la entrega de arras confirmatorias importa
la conclusión del contrato. En caso de cumplimiento, quien recibió las arras las devolverá o las
imputará sobre su crédito, según la naturaleza de la prestación.

El artículo 1478º precisa que es lo que se entiende por arras penales. En dicho artículo se
menciona que si la parte que hubiese entregado las arras no cumple la obligación por causa
imputable a ella, la otra parte puede dejar sin efecto el contrato conservando las arras. Si quien
no cumplió es la parte que las ha recibido, la otra puede dejar sin efecto el contrato y exigir el
doble de las arras.
Finalmente, el texto del artículo 1479º recoge las normas aplicables a la indemnización. Este
dispositivo considera que si la parte que no ha incumplido la obligación prefiere demandar la
ejecución o la resolución del contrato, la indemnización de daños y perjuicios se regula por las
normas generales.

4.2 LAS ARRAS DE RETRACTACIÓN

Su entrega otorga la facultad de ejercer el derecho de desistirse del negocio que está contenido
en un contrato, tanto para la parte que cumplió con entregarla como para la contraparte que las
recibió.

Finalmente, cuando la parte fiel al contrato tiene el derecho de apropiarse de las arras
confirmatorias o cuando la incumplidora las tiene que devolver dobladas, estas adquieren una
naturaleza de arras penales, advirtiendo que es una sub-especie de las confirmatorias.

Las arras de retractación están reguladas en el Código Civil Peruano desde los artículos 1477º al
1479 de la siguiente manera:

El artículo 1480º regula los alcances y derecho de retractación.

Este dispositivo precisa que la entrega de las arras de retractación sólo es válida en los contratos
preparatorios y concede a las partes el derecho de retractarse de ellos.

El texto del artículo 1481º consigna los efectos de la retractación.

Dentro de los efectos se menciona que si se retracta la parte que entrega las arras, las pierde en
provecho del otro contratante. Por el contrario, si se retracta quien recibe las arras, debe
devolverlas dobladas al tiempo de ejercitar el derecho.

El artículo 1482º considera la posibilidad de la renuncia al derecho de retractación, al mencionar

que la parte que recibe las arras puede renunciar al derecho de retractación.

Finalmente, el texto del artículo 1483º regula el destino de las arras por contrato definitivo. Allí
se precisa que si se celebra el contrato definitivo, quien recibe las arras las devolverá de
inmediato o las imputará sobre su crédito, según la naturaleza de la prestación.

5. LA UTILIDAD DE LAS ARRAS EN LOS CONTRATOS DE COMPRAVENTA DE INMUEBLES

La entrega de arras de retractación sólo es válida en los contratos preparatorios y concede a las
partes el derecho de retractarse de ellos, tal como lo establece el artículo 1480º del Código Civil
de 1984. Para que existan las arras de retractación es necesario que exista un contrato
preparatorio, el cual es un compromiso que asumen las partes para celebrar en el futuro un
contrato definitivo. Se debe señalar que el plazo del compromiso de contratar no será mayor de
un año y cualquier exceso se reducirá a este límite.

Así, si lo que se busca es asegurar la transferencia de un inmueble se entregarán las arras como
una señal que el contrato definitivo se realizará. Al tratarse de arras de retractación existe la
posibilidad que la parte que las entregó se retracte de la decisión de adquirir el inmueble por lo
que se le penaliza perdiendo las arras a favor de la persona que está vendiendo. Si por el
contrario, es la parte que recibe las arras quien ya no desea transferir el inmueble tendrá como
penalidad la devolución del doble de las arras entregadas como señal.

En el caso de las arras de confirmación lo que se aprecia es que las partes tiene la intención de
formalizar un acuerdo de transferencia de bienes inmuebles y por ello se entregan las arras, de
este modo el vendedor asume que existe un compromiso mayor que si se tratara de las arras de
retractación. Este tipo de contrato permite asegurar la adquisición del inmueble.

6. LAS IMPLICANCIAS TRIBUTARIAS DE LA ENTREGA DE ARRAS, DEPÓSITOS O

GARANTÍAS EN EL IGV

6.1 Las operaciones en las cuales puede existir la entrega de arras

Al revisar el artículo 1º del TUO de la Ley del IGV, aprobado por Decreto Supremo Nº 055-99-EF
y normas modificatorias, se observa que entre otras operaciones gravadas con dicho tributo se
encuentran (i) la venta de bienes muebles; (ii) la primera venta de los inmuebles efectuado por
el constructor; y (iii) los contratos de construcción que son celebrados entre dos partes
contratantes. Estas operaciones al estar gravadas con el IGV, toman como referencia una
determinada base imponible sobre la cual se aplica la tasa del 18%.

6.2 La base imponible que se utiliza para el cálculo del IGV señaladas por Ley

Así en el caso de la venta de bienes muebles se toma como referencia para efectos del cálculo
del IGV al valor de venta de los bienes, ello conforme lo determina el literal a) del artículo 13º
de la Ley del IGV.

En el caso de la primera venta de inmuebles efectuado por el constructor de los mismos,

se considera como base imponible el ingreso percibido en la venta de inmuebles, con exclusión
del correspondiente al valor del terreno5, de conformidad con lo establecido por el literal d) del
artículo 13º de la Ley del IGV.

Finalmente, en esta selección de tres supuestos gravados con el IGV encontramos a los
contratos de construcción, respecto de los cuales se considera como base imponible el valor
de la construcción, tal como lo determina el literal c) del artículo 13 de la Ley del IGV.

Según se observa en estas tres operaciones la propia norma que aprueba el IGV determina los
elementos que se toman como referencia en la base imponible, es decir que se estaría
cumpliendo dos principios, el primero de ellos es el Principio de Legalidad ya que se está
aprobando el IGV con una Ley y también el Principio de Reserva de Ley, ya que los elementos
distintivos del IGV como el sujeto activo, el sujeto pasivo, la tasa y la alícuota son aprobado
también por Ley.

6.3 Las entrega de arras, depósitos o garantías y su influencia en la determinación de

la base imponible del IGV

Al revisar el Reglamento de la Ley del IGV, observamos que en el artículo 3º se establecen

ciertas reglas aplicables con relación al nacimiento de la obligación tributaria, dentro de las
cuales se incluyen operaciones de ventas de bienes muebles; primera venta de inmuebles
efectuado por el constructor y los contratos de construcción. Las reglas se detallarán a
continuación:

6.3.1 En el caso de la venta de bienes muebles:

Regla hasta el 28 de agosto de 2012

El numeral 3 del artículo 3º del Reglamento de la Ley del IGV precisaba reglas aplicables al
nacimiento de la obligación en caso de pagos parciales. Puntualmente determinó que en el caso
de la venta de bienes muebles, los pagos recibidos anticipadamente a la entrega del bien o
puesta a disposición del mismo, dan lugar al nacimiento de la obligación tributaria, por el monto
percibido. En este caso, no daba lugar al nacimiento de la obligación tributaria, la entrega de
dinero en calidad de arras de retractación, antes que exista la obligación de entregar o transferir
la propiedad del bien, siempre que éstas no superen en conjunto el quince por ciento (15%) del
valor total de venta. En caso de superar dicho porcentaje, se producía el nacimiento de la
obligación tributaria por el importe total entregado.
En el caso de las arras confirmatorias siempre se encontraban sujetas al pago del IGV, lo cual
equivale a decir que no le era de aplicación la regla del 15% antes indicada.

Regla a partir del 29 de agosto de 2012 en adelante

Con la modificatoria realizada por el Decreto Supremo Nº 161-2003-EF, se varió el texto del
primer párrafo del numeral 3 del artículo 3º del Reglamento de la Ley del IGV, consignándose
ahora lo siguiente:

En la venta de bienes muebles, los pagos recibidos anticipadamente a la entrega del bien o
puesta a disposición del mismo, dan lugar al nacimiento de la obligación tributaria, por el monto
percibido. En este caso, no da lugar al nacimiento de la obligación tributaria, la entrega de
dinero en calidad de arras de retractación, depósito o garantía antes que exista la
obligación de entregar o transferir la propiedad del bien, siempre que éstas no superen en
conjunto el tres por ciento (3%) del valor total de venta. Dicho porcentaje será de
aplicación a las arras confirmatorias.

De superarse el porcentaje mencionado en el párrafo precedente, se producirá el nacimiento de

la obligación tributaria por el importe total entregado.
Nótese que por parte del legislador ha existido una rebaja considerable del porcentaje para
considerar afecta una operación con el IGV, si antes era del orden del 15% ahora es solo con el
3%. Lo relevante en esta parte es que en el caso de las arras se ha igualado el tratamiento tanto
para las arras de retractación como para las arras confirmatorias, toda vez que en ambos casos
se debe aplicar el porcentaje del 3% para saber si nace o no la obligación de afectarla la
operación con el IGV.

6.3.2 En el caso de la prestación de servicios

Regla hasta el 28 de agosto de 2012

Se mencionaba que en los casos de prestación o utilización de servicios la obligación tributaria

nace en el primer momento y por el monto que se percibe. En los casos de servicios prestados
por establecimientos de hospedaje, la obligación tributaria nacerá con la percepción del ingreso,
inclusive cuando éste tenga la calidad de depósito, garantía, arras o similares.

Si se observa, en este caso no existe un mínimo ni máximo respecto a la mención de la entrega

de arras, por lo que aquí si éstas se entregan por cualquier monto, existirá el nacimiento de la
obligación tributaria del Impuesto General a las Ventas.
Regla a partir del 29 de agosto de 2012 en adelante

Con la modificatoria realizada por el Decreto Supremo N° 161-2012-EF, se determina que en los
casos de prestación o utilización de servicios la obligación tributaria nace en el momento y por el
monto que se percibe. En los casos de servicios6, la obligación tributaria nacerá con la
percepción del ingreso, inclusive cuando éste tenga la calidad de arras, depósito o garantía
siempre que éstas superen, de forma conjunta, el tres por ciento (3%) del valor de prestación o
utilización del servicio.

6.3.3 En la primera venta de inmuebles

Regla hasta el 28 de agosto de 2012

Antes de la modificatoria al Reglamento de la Ley del IGV en el caso de la primera venta de

inmuebles efectuado por el constructos se consideraba que nace la obligación tributaria en el
momento y por el monto que se percibe, inclusive cuando se le denomina arras de retractación
siempre que éstas superen el quince por ciento (15%) del valor total del Inmueble.

En todos los casos, las arras confirmatorias se encuentran gravadas con el Impuesto.

Regla a partir del 29 de agosto de 2012 en adelante

A raíz de los cambios introducidos al Reglamento de la Ley del IGV, se determina en el cuarto
párrafo del numeral 3 del artículo 3| del mencionado reglamento que en la primera venta de
inmuebles, se considerará que nace la obligación tributaria en el momento y por el monto que se
percibe, inclusive cuando se denomine arras, depósito o garantía siempre que éstas superen, de
forma conjunta, el tres por ciento (3%) del valor total del inmueble.

6.3.4 En cuanto al nacimiento de la obligación en el caso de contratos de construcción

Regla hasta el 28 de agosto de 2012

Según el numeral 4 del artículo 3º del Reglamento de la Ley del IGV se mencionaba que
respecto al inciso e) del Artículo 4º de la Ley del IGV, la obligación tributaria nace en la fecha de
emisión del comprobante de pago por el monto consignado en el mismo o en la fecha de
percepción del ingreso por el monto percibido, lo que ocurra primero, sea éste por concepto de
adelanto, de valorización periódica, por avance de obra o los saldos respectivos, inclusive
cuando se les denomine arras. Tratándose de arras de retractación, la obligación tributaria nace
cuando éstas superen el quince por ciento (15%) del valor total de la construcción.

Regla a partir del 29 de agosto de 2012 en adelante

De conformidad con la modificatoria del numeral 4 del artículo 3° del Reglamento de la Ley del
IGV, realizada por el Decreto Supremo N° 161-2012-EF, se determina que respecto al inciso e)
del artículo 4° de la Ley del IGV, la obligación tributaria nace en la fecha de emisión del
comprobante de pago por el monto consignado en el mismo o en la fecha de percepción del
ingreso por el monto percibido, lo que ocurra primero, sea éste por concepto de adelanto, de
valorización periódica, por avance de obra o los saldos respectivos, inclusive cuando se les
denomine arras, depósito o garantía. Tratándose de arras, depósito o garantía la obligación
tributaria nace cuando éstas superen, de forma conjunta, el tres por ciento (3%) del valor total
de la construcción.

Apreciamos que el cambio, al igual que los casos anteriores, está ligado a la variación del
porcentaje en la determinación del nacimiento de la obligación tributaria, existiendo una rebaja
considerable de 15% al 3%, con lo cual se evitaría algunos mecanismos elusivos que algunos
contribuyentes ejecutaban con la finalidad de evitar el pago del Impuesto General a las Ventas.

6.3.5 Las arras de retractación y las arras confirmatorias y su papel en el nacimiento

de la obligación tributaria. ¿Se viola el Principio de Reserva de Ley?

Situación existente antes de la modificatoria realizada por el Decreto Legislativo N°

1116 y el Decreto Supremo N° 161-2012-EF

Salvo en el caso de las arras entregadas en los contratos por servicios prestados por
establecimientos de hospedaje, en donde no se exigía monto mínimo la obligación tributaria
nace para efectos del IGV cuando las mismas sean entregadas.

En los casos en los que la entrega de arras de retractación supere el quince por ciento (15%) de
los montos que correspondan al contrato, en la venta de bienes muebles, la primera venta de
inmuebles efectuada por el constructor y en los contratos de construcción se aprecia que la
norma reglamentaria determinaba reglas en las cuales la obligación tributaria nacía pero no por
el cumplimiento de los supuestos señalados en la Ley del IGV sino que a través de ciertas
“precisiones” se determina el nacimiento de la obligación tributaria por vía reglamentaria.

Ello podría traer como consecuencia que se estaría violando el Principio de Reserva de Ley, toda
vez por una norma de jerarquía menor que la Ley se están presentando nuevos supuestos que la
norma no señaló.

Lo mismo puede presentarse en el caso de las arras confirmatorias, ya que en ese supuesto el
reglamento consideraba que nace la obligación tributaria por cualquier monto entregado, habida
cuenta que el deseo de las partes en la entrega de este tipo de arras es la celebración del
contrato.

En este mismo sentido VILLANUEVA GUTIERREZ manifiesta que “Los montos entregados
en calidad de arras se producen en el marco de contratos preparatorios de
compraventa. Por esta razón, en este caso, la norma reglamentaria excede la Ley,
puesto que está regulando el nacimiento de la obligación tributaria para supuestos no
comprendidos en el hecho generador”7.

Reiteramos que el incluir supuestos de afectación en el Reglamento del IGV distintos a los
señalados en la Ley del IGV puede originar una violación al Principio de Reserva de Ley. En este
punto coincidimos con lo expresado por VILLANUEVA GUTIERREZ cuando precisa con respecto
a la norma reglamentaria lo siguiente: “Esta previsión normativa debería estar en la Ley y
no en la vía reglamentaria. Se está regulando el nacimiento de la obligación tributaria
en un supuesto en el que aún no existe el hecho gravado. Si bien entendemos que el
propósito es evitar prácticas antielusivas de los contribuyentes, eso no significa que
deba prescindirse del Principio de Reserva de Ley. Por el contrario, el respeto de dicho
principio constituye una mayor garantía para el contribuyente”8.

Situación posterior a la modificatoria realizada por el Decreto Legislativo N° 1116 y el

Decreto Supremo N° 161-2012-EF

A raíz de los cambios realizados tanto a la Ley del Impuesto General a las Ventas por el Decreto
Legislativo Nº 1116, se ha incorporado un párrafo al literal a) del artículo 3º de la Ley del IGV,
en el cual se precisa que se considera venta las arras, depósitos o garantías que superen el
límite establecido en el Reglamento.

En ese mismo sentido, al emitirse el Decreto Supremo Nº 161-2012-EF, se ha modificado el

Reglamento de la Ley del IGV, determinando que en el caso de las arras, depósitos o garantías,
la obligación tributaria del IGV nace cuando éstos superen el 3% del valor total de la venta del
bien, del valor de la prestación o utilización de servicios, o también del valor total de la
construcción, según corresponda.
Hasta allí apreciamos que el señalamiento de la hipótesis de incidencia está incorporada en la
norma con rango de Ley, la cual está supeditada al porcentaje señalado por el Reglamento,
situación distinta a la mencionada en el acápite anterior en donde se apreciaba una violación al
Principio de Reserva de Ley, toda vez que era la norma reglamentaria la que había establecido
un supuesto normativo que en la Ley del impuesto General a las Ventas no existía.

Es interesante revisar la opinión de VILLANUEVA GUTIERREZ cuando precisa que “En la

última modificación del reglamento de la Ley del IGV, se podría afectar el Principio de
Reserva de Ley, pues el Tribunal Constitucional dispone que cuando se realice una
delegación de la ley al reglamento (como esta regulación), se debe señalar parámetros
mínimos y máximos, y ello no se hizo. Se pasó de 15% a 3% para determinar cuando
se pagará IGV por concepto de arras. Así se distorsionó la finalidad de la norma,
“Evitar que se disfracen los precios de compra en las arras”9.

7. ¿SE DEBE EMITIR COMPROBANTE DE PAGO POR LA ENTREGA DE ARRAS?

Si bien es cierto que las arras se encuentran respaldadas en un acuerdo por escrito que fuera
suscrito por las partes, el cual puede estar en un documento privado de respaldo, minuta o una
Escritura Pública, ello servirá como probanza del hecho con efectos civiles y/o comerciales. Este
sustento puede servir si la entrega de las arras es otorgada por una persona natural sin negocio
o empresa a favor de otra persona que no ejerza actividad comercial.

Pero que sucede si quien recibe las arras es una empresa que se dedica de manera habitual a la
edificación y posterior venta de los inmuebles, allí ¿existirá la obligación que esta empresa
emita el comprobante de pago por la percepción de las arras?

Al revisar el Reglamento de Comprobantes de Pago, aprobado por Resolución de

Superintendencia Nº 007-99/SUNAT y normas modificatorias, se aprecia que en el artículo 5º se
regula la oportunidad de la entrega de los comprobantes de pago, precisándose que en los casos
de entrega de depósito, garantía, arras o similares, cuando impliquen el nacimiento de la
obligación tributaria para efectos del impuesto, se deberá entregar el comprobante en el
momento de la entrega de las arras y por el monto percibido.

8. RTF EMITIDA SOBRE EL TEMA DE ARRAS DE RETRACTACIÓN

IGV
RTF Nº 0644-3-01 (19.06.2001)
La entrega de arras de retractación no determina per se el nacimiento de la obligación
tributaria.

La controversia consiste en determinar si los montos dinerarios recibidos por la recurrente

sustentados en recibos de caja, constituyen diferimiento de ingresos, como alega la
Administración Tributaria; o arras de retractación, según lo señalado por la recurrente.

Al respecto, el Tribunal indica que las arras de retractación, llamadas también penitenciales o de
arrepentimiento, conceden a las partes de un contrato preparatorio, el derecho de retractarse de
éste, teniendo como consecuencia, la pérdida de dinero u otros bienes, a favor de la parte
contratante que no se desistió. La entrega de estas arras no determina per se el nacimiento de
la obligación tributaria, al no referirse a un supuesto de afectación sino a un acuerdo previo a la
ejecución del contrato definitivo.

Se declara nula e insubsistente la apelada a efecto de que la Administración Tributaria acredite

mediante una verificación realizada en la documentación de la recurrente y una muestra
representativa de sus clientes, el tratamiento dado a las operaciones de arras de retractación,
incluyendo aquellos casos en los que no se celebró el contrato definitivo, sea por causa de la
recurrente o por causa de sus clientes, a fin de poder determinar claramente si se está frente a
un supuesto gravado con el IGV o no.

Asimismo, se indica que la Administración Tributaria debe emitir pronunciamiento respecto de la

situación de los recibos que aparecen con la anotación de «endosados» y «devueltos» «sin
facturar» y «por facturar»10.

9. MODELO DE CONTRATO PREPARATORIO CON ARRAS DE RETRACTACIÓN

En este punto se presenta un modelo de contrato preparatorio con arras de retractación. Cabe
indicar que este modelo ha sido tomado de la siguiente página web:
http://www.condominiocampestrelaprovidencia.com/Contrato%20de%20Arras%20-
%20MODELO.pdf

CONTRATO PREPARATORIO CON ARRAS DE RETRACTACIÓN

Conste por el presente el Contrato Preparatorio con Arras de Retractación que celebran, de una
parte CONDOMINIOS CAMPESTRES XXXXXXXXXXX S.A.C., con RUC N° xxxxxxxxxxx,
debidamente representada por su Gerente General, xxxxxxxx, identificado con DNI Nº
0000000000, según poderes inscritos en la Partida N° 60000482 de los Registros Públicos de
Lima, ambos con domicilio en Calle Pezet 105, departamento 901, distrito de San Isidro,
provincia y departamento de Lima, a quien en adelante se le denominará el PROMITENTE
VENDEDOR; y de otra parte (___________________________________), identificado con DNI
N° (______________), de nacionalidad peruana, de ocupación (_____________), de estado
civil (___________), con domicilio en (___________________________________), distrito de
(____________), provincia y departamento de Lima, a quien en adelante se denominará el
PROMITENTE COMPRADOR; en los términos contenidos en las clausulas siguientes:

ANTECEDENTES:

PRIMERA.- EL PROMITENTE VENDEDOR es propietario del 34.30% de los derechos y acciones

del Lote N° 91, Unidad Catastral N° 015267, Sección Granados, Irrigación La Esperanza, Distrito
de Huaral, provincia de Huaral y departamento de Lima, el cual se encuentra inscrito en el Tomo
45 Fojas 390 y continua en la Partida N° 60000482 del Registro de la Propiedad Inmueble de
Huaral.

El 34.30% de los derechos y acciones de propiedad de EL PROMITENTE VENDEDOR

corresponden a un área aproximada de 5,2524 hectáreas del Lote N° 91, antes referido, y en
dicha área se viene desarrollando un proyecto inmobiliario cuyos linderos, medidas perimétricas
y demás características constan en la Unidad Catastral N° 06788, proyecto inmobiliario que para
todos los efectos del presente contrato se le denomina simplemente como “EL CONDOMINIO”.

LA PROMITENTE COMPRADORA declara conocer que a la fecha se encuentra en trámite la

independización de la Unidad Catastral N°06788 del inmueble de mayor extensión (Unidad
Catastral N°015267).

SEGUNDA.- EL PROMITENTE VENDEDOR ha proyectado efectuar en EL CONDOMINIO la

habilitación urbana y subdivisión de treinta y nueve (39) Lotes de acuerdo al Plano de Lotización
que forma parte integrante de este contrato, en calidad de Anexo 1. En dicho sentido, la
PROMITENTE COMPRADORA expresa su conformidad con dicho proyecto de habilitación urbana y
subdivisión de lotes.

OBJETO DEL CONTRATO:

TERCERA: Por el presente contrato las partes se obligan recíprocamente a celebrar en el futuro
un contrato de compraventa, en virtud del cual el PROMITENTE VENDEDOR transferirá a favor de
la PROMITENTE COMPRADORA la propiedad del Lote (___), Manzana (___) de existencia futura,
cuyas áreas, linderos y medidas perimétricas constan en el Plano de Lotización que obra como
Anexo 1.
Por su parte, la PROMITENTE COMPRADORA se obliga a pagar al PROMITENTE VENDEDOR el
monto total del precio pactado en la cláusula siguiente, en la forma, oportunidad y lugar
convenidos.

PRECIO, FORMA DE PAGO Y ARRAS DE RETRACTACIÓN:

CUARTA: El precio del bien materia del contrato de compraventa a celebrarse en el futuro,
ascenderá a la suma de S/. (______________) (_____________________________________
con __/100 Nuevos Soles), que el PROMITENTE COMPRADOR cancelará en la forma y
oportunidad que se señala en la cláusula quinta siguiente.

QUINTA: Las partes acuerdan que el PROMITENTE COMPRADOR pagará el precio establecido en
la cláusula que antecede de la siguiente manera:
• La suma de S/. (______________) (_____________________________________ con
__/100 Nuevos Soles), bajo la siguiente modalidad: i) S/. 500.00 (Quinientos con 00/100
Nuevos Soles) en efectivo, suma que el PROMITENTE VENDEDOR declara haber recibido de
manera previa a las suscripción del presente contrato; y, ii) S/. (______________)
(_____________________________________ con __/100 Nuevos Soles) mediante cheque de
gerencia a nombre del PROMITENTE VENDEDOR, que entregará el PROMITENTE COMPRADOR a
la firma del presente contrato, sin más constancia de su recepción que la firma de las partes al
final del este documento.

Dicha suma de dinero es entregada en calidad de arras de retractación, con sujeción a lo

dispuesto por los artículos 1480°, 1481°, 1482° y 1483° del Código Civil, importe que se
imputara al precio pactado cuando se celebre el contrato definitivo.
• El saldo, ascendente a S/. (______________) (_____________________________________
con __/100 Nuevos Soles), mediante cheque de gerencia a nombre del PROMITENTE
VENDEDOR, que entregará el PROMITENTE COMPRADOR a la firma del contrato de compraventa
definitivo del inmueble descrito en la cláusula tercera de este contrato.

SEXTA.- Las partes acuerdan que en el caso que el PROMITENTE COMPRADOR se retracte
respecto de su obligación de celebrar el contrato definitivo, perderá, en provecho del
PROMITENTE VENDEDOR la suma de dinero entregada por concepto de arras de retractación.
Por el contrario, si la mencionada retractación es de parte del PROMITENTE VENDEDOR, éste
queda obligado a devolver al PROMITENTE COMPRADOR únicamente la cantidad entregada en
arras, más los intereses legales devengados a la fecha en que se realice la devolución del dinero
entregado.
PLAZO DEL COMPROMISO:

SÉTIMA.- Ambas partes declaran que el plazo del presente compromiso de contratar será de 60
días calendario, contados a partir de la fecha de suscripción de este documento. Al vencimiento,
las partes de común acuerdo podrán renovar el plazo de duración de este contrato.

OBLIGACIONES Y DECLARACIONES DE LAS PARTES:

OCTAVA.- Las partes se obligan a celebrar el contrato de compraventa definitivo dentro del
plazo pactado en la cláusula sétima de este documento. La retractación de cualquiera de las
partes al cumplimiento de la referida obligación, facultará a la otra a aplicar los derechos
derivados del pacto de arras que con ese carácter se establece en la cláusula sexta de este
documento.

NOVENA.- Las partes convienen que el plazo para la inscripción de la independización y

subdivisión del bien materia de este contrato será no mayor a treinta (30) meses, contados a
partir de la fecha de suscripción de la escritura pública que formalice la compraventa definitiva
del Lote (___), Manzana (___), descrito en la cláusula tercera de este contrato.

DÉCIMA.- Se deja establecido que, para efectos de este contrato, la existencia del bien se
producirá a la inscripción de la independización y subdivisión del bien materia de este contrato,
de acuerdo al Plano de Lotización que figura como Anexo 1.

DÉCIMO PRIMERA.- Queda establecido, como consecuencia de lo estipulado en las cláusulas

anteriores que en caso el bien objeto de la prestación a cargo del PROMITENTE VENDEDOR no
llegase a existir en el plazo estipulado por las partes, o no se ajusten al anexo 1, aquél se obliga
a devolver la parte del precio que el PROMITENTE COMPRADOR hubiere pagado hasta entonces
más los intereses legales correspondientes.

DÉCIMO SEGUNDA.- El PROMITENTE VENDEDOR se obliga a realizar todas las actividades

necesarias para que el bien objeto de la prestación a su cargo llegue a tener existencia en el
plazo pactado en la cláusula novena de este documento. Esta obligación incluye la obtención de
todos los documentos exigidos por ley, tales como la inscripción en el Registro de Propiedad
Inmueble correspondiente, de la habilitación urbana e independización de los lotes, de acuerdo
al Plano de Lotización que figura como Anexo 1 de este documento.

CARGAS Y GRAVÁMENES
DÉCIMO TERCERA.- El PROMITENTE VENDEDOR declara que sobre el Lote N° 91, Unidad
Catastral N° 015267, Sección Granados, Irrigación La Esperanza, Distrito de Huaral, provincia de
Huaral y departamento de Lima, predio matriz en el que se desarrolla El Condominio se
encuentra inscrito un (1) embargo por la suma de US$ 9,405.00, ordenado por la Juez del 42º
Juzgado Especializado en lo Civil de Lima, Dra. María S. Pulache Ayala, mediante Resolución
Judicial de fecha 13 de enero de 2000, sobre medida cautelar el cual consta, inscrito en el
Asiento D00001 de la Partida Nº60000482 del Registro de Propiedad Inmueble de Huaral.
Embargo que EL VENDEDOR se obliga a levantar.

GASTOS Y TRIBUTOS DEL CONTRATO:

DÉCIMO CUARTA.- Las partes acuerdan que todos los gastos y tributos que originen la
celebración, formalización y ejecución del presente contrato serán asumidos por el PROMITENTE
COMPRADOR.

DÉCIMO QUINTA.- El PROMITENTE VENDEDOR declara que no tiene ninguna obligación

tributaria pendiente de pago respecto del bien objeto del futuro contrato de compraventa ni
respecto de la UC N°06788.

JURISDICCIÓN:

DÉCIMO SEXTA.- Cualquier discrepancia que pudiera surgir entre las partes derivada del
presente documento será resuelta de manera amigable entre ellos. Sin embargo, si la
discrepancia no fuera solucionada de esa forma, las partes someterán la discrepancia a arbitraje
de derecho.
En ese caso, el arbitraje, será conducido por un tribunal arbitral compuesto por tres (3)
miembros. Las partes involucradas tendrán un plazo de quince (15) días calendario para
designar un árbitro que integrará el tribunal. Si alguna de las partes incumpliera con comunicar
en dicho plazo el nombre del árbitro que le corresponde designar, éste será nombrado por el
Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Lima. Dentro de los quince (15)
días siguientes a la designación del último de los árbitros correspondientes, estos dos (2)
árbitros nombrarán al tercero que integrará y presidirá al tribunal arbitral. A falta de acuerdo
entre aquellos dentro del plazo mencionado, el tercer árbitro será designado por el Centro de
Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Lima, entre los integrantes de su cuadro
de árbitros. El tribunal arbitral tendrá su sede en la ciudad de Lima y se sujetará a las normas
arbitrales vigentes en el centro de arbitraje antes mencionado, en el momento de la instalación
del tribunal arbitral.
El tribunal arbitral tendrá competencia para fijar las materias controvertidas, las reglas y
procedimiento aplicable y demás aspectos que sean necesarios para el desarrollo del arbitraje.
Tanto las resoluciones como el laudo arbitral serán inapelables, renunciando las partes
expresamente a cualquier recurso de impugnación sobre tales decisiones.
Los gastos del arbitraje serán asumidos por ambas partes por mitades con total prescindencia de
quien resulte desfavorecido con el laudo final. Cada parte pagará los honorarios de su respectivo
abogado. Por tanto, el Tribunal Arbitral no se pronunciará sobre quien asume las costas y costos
del proceso.

DOMICILIO:

DÉCIMO SÉTIMA.- Para la validez de todas las comunicaciones y notificaciones a las partes,
con motivo de la ejecución de este contrato, ambas señalan como sus respectivos domicilios, los
indicados en la introducción de este documento. El cambio de domicilio de cualquiera de las
partes surtirá efecto desde la fecha de comunicación de dicho cambio a la otra parte, por vía
notarial.

APLICACIÓN SUPLETORIA DE LA LEY:

DÉCIMO OCTAVA: En todo lo no previsto por las partes en el presente contrato, ambas se
someten a lo establecido por las normas del Código Civil y demás del sistema jurídico que
resulten aplicables.

En señal de conformidad, las partes suscriben este documento en la ciudad de Lima, a los
(__________) días del mes de (__________) de 2011.

_________________________________
PROMITENTE VENDEDOR
CONDOMINIOS CAMPESTRES
XXXXXXXXXXXX S.A.C.
___________________________
PROMITENTE COMPRADOR
(________________________)
DNI Nº (____________)

_______________________________________________
1 DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. “Estudios del Contrato Privado”. Tomo I Editorial Cusco
editores. Lima, 1983. Página 302.
2 CABANELLAS, Guillermo. Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual. Editorial Heliasta.
Tomo I. 25 edición. Página 366.
3 BORDA, Guillermo. Manual de Contratos. Editorial Perrot. Buenos Aires, 1973. Página 147.
4 ALDEA CORREA, Vládik. “Las arras de retractación en el Derecho Civil Peruano”. Artículo
publicado en la revista Cathedra – Revista editada por los estudiantes de la Facultad de Derecho
de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Número 11, Año VII. Lima 2005.
5 Sobre este tema recomendamos revisar un trabajo titulado “La exclusión del valor del terreno
en la primera venta de inmuebles efectuado por el constructor ¿Conoce la manera correcta de
efectuarla para efectos del IGV?. ALVA MATTEUCCI, Mario. Dicho trabajo fue publicado en la
revista Actualidad Empresarial Nº 215, correspondiente a la segunda quincena de setiembre de
2010. Página I-4. También puede ser consultado en la siguiente dirección web:
http://blog.pucp.edu.pe/?amount=0&blogid=2163&query=terreno
6 Se ha eliminado la mención única que la legislación anterior indicaba de los establecimientos
de hospedaje, limitándose ahora a señalar de manera genérica a los servicios en general.
7 VILLANUEVA GUTIERREZ, Walker. “Estudio del Impuesto al Valor Agregado en el Perú:
Análisis, Doctrina y Jurisprudencia”. Lima: Universidad ESAN : Tax editor, 2009. Página 252.
8 VILLANUEVA GUTIERREZ, Walker. Op. Cit. Páginas 259 - 260.
9 VILLANUEVA GUTIERREZ, Walker. Opinión vertida en un artículo periodístico titulado
“Apuntes a los cambios del Reglamento del IGV”, publicado en el Diario Gestión, en su edición
del día viernes 31 de agosto de 2012, en la página 16 - Economía.
10 Revista “Análisis Tributario”. Volumen XVI. Nº 182. Marzo 2003. Página 35.

Publicado en Impuesto General a las Ventas a la(s) 14:51 el día lunes 10 septiembre por alva.jm
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