UNIVERSIDAD TECNOLÓGICA DE LOS ANDES

ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO

ASIGNATURA: Derecho Civil VI (Contratos).

TEMA : “Las Arras”

DOCENTE : Mgtr. Rita Marleni Chura Perez.

INTEGRANTES :

 Wilson Edmundo Soriano Puma.

 Kevin Roknroll Flores Puma.

CICLO : 2022-01

CUSCO – PERÚ
2022

PORTADA
INDICE

A) Introducción

B) Antecedente

C) Concepto

1.- Las Arras Confirmatorias

2.- Las Arras Penales

3.- Las Arras de Retractación

4.- EL Pacto de Arras en la compraventa de bien inmueble futuro

ANEXOS

CONCLUSIONES
A) INTRODUCCIÓN

Con el nombre de arras se entiende la transmisión de dinero o de otros objetos que

al tiempo de la conclusión de un contrato entrega una de las partes a la otra. Pero bajo este
nombre se puede hacer referencia a dos instituciones completamente distintas: las arras o
bien significan un signo de la conclusión del contrato (arras confirmatoria), o por el
contrario atribuyen la facultad de resolver el contrato perdiéndolas (arras penitenciales o
«dinero del arrepentimiento»).

Entendamos que por arraconfirmatorioas nos rferimos a; aquellos biens físico o

dineroque da una de las partesde la realción contractual; en cambio las arras penales hace
alusión al incumplimiento efectuado por una de las partes del contrato cioncluido; y en lo
referente a las arras de retractación, dice que es aquel derecho que tienen las partes que
celbraron el contarto preparatorio ( compromiso de contratar ocontrato de opción).
B) ANTECEDENTE

En el derecho romano clásico consideró las arras como un medio de prueba de la

celebración de un contrato, consistente en objetos (preferentemente anillos) o en una suma
de dinero; en el primer caso las arras eran devueltas por el que las recibía cuando el
contrato fuese cumplido; en el segundo, la suma de dinero podía imputarse a la cantidad
debida, por ejemplo al precio en las ventas, siendo en este caso no solo un medio de prueba,
sino un principio de cumplimiento del contrato.

Este carácter normal de las arras podía cambiarse por voluntad de las partes,

dándole el carácter de arras penitenciales. Una Constitución de Justiniano (C. I.V, XXI, 17)
atribuyó carácter penitencial a las arras en algunos casos; cuáles sean estos es sumamente
discutido entre los romanistas, debido a una contradicción, al menos aparente, entre la
citada constitución del emperador y un texto de la Instituta (III, XXIII); pero prescindiendo
de esta innovación justinianea, en general, el Derecho romano vio en las arras una
confirmación del contrato.

Como se puede apreciar, desde el derecho romano hablar de arras involucraba la

entrega o dación de un bien material o de dinero. Cuando la entrega de arras (o sea estos
bienes materiales o de dinero) se hacía con miras a la conclusión del contrato o sea de
confirmarlo recibían el nombre de “arras confirmatorias”. En cambio, cuando entrega de las
arras se hacía con el objetivo de poder apartarse del contrato posteriormente, o sea de
resolverlo, recibían el nombre de “arras penitenciales”.

Para una doctrina nacional cuando en el momento de la conclusión del contrato, una
de las partes entrega a la otra una suma de dinero o una cantidad de otras cosas, la dación
puede cumplir varias funciones; puede tratarse: a) de un pago a cuenta de la prestación
debida; b) de una garantía por el cumplimiento de las obligaciones que nacen del contrato;
c) de una cantidad que cumpla la función de indemnización de daños que puedan surgir
como consecuencia del incumplimiento; o d) puede tratarse de arras (del griego arrhas:
garantía), denominadas también seña o caparra. No hay una definición que comprenda a
todas las arras. El rasgo común que existe entre ellas es que todas consisten en una dación;
se perfeccionan in re.
C) CONCEPTO

Este concepto constituye una figura jurídica que es habitual en el proceso de venta
de una vivienda, aunque también se puede utilizar en caso de arrendamiento. Debido a este
acuerdo tanto el vendedor como el comprador aseguran que existe un interés real en
adquirir el inmueble. Las arras entregadas pese a que su finalidad es garantizar el
cumplimiento del contrato, existen criterios que obstaculizan y que no permite cumplir con
el objetivo, y en muchos casos se desiste del contrato.

Cabe aclarar que nuestro Código Civil peruano de 1984 regula a las arras en dos
títulos. Título XIII (Arras confirmatorias) y Título XIV (Arras de retractación) no
existiendo propiamente un título específico para las “arras penales” pues estas en realidad
están comprendidas dentro de aquel título y se manifiestan cuando quien da las arras (o
quien las recibe) para concluir el contrato lo incumple después.

La dación a título de arras puede perseguir una triple finalidad: a) confirmar la

conclusión del contrato (arras confirmatorias) (art. 1477); b) establecer una garantía de
cumplimiento del contrato, mediante la pérdida de las arras o su devolución doblada en
caso de incumplimiento (arras penales) (art. 1478); y c) fijar una retribución para tener el
derecho de retractarse del contrato preparatorio, mediante la pérdida de las arras por quien
las dio o la restitución doblada por quien la recibió (arras de retractación o arras
penitenciales o de desistimiento) (art. 1480). Cuando tiene esta última función, el
contratante podrá retractarse del contrato perdiendo las arras si se arrepiente el que las dio o
devolviéndolas dobladas si se arrepiente el que las recibió. El que se arrepiente no incumple
sino ejecuta el contrato, o sea las arras no significan una pena, razón por la que nuestro
código, acertadamente, ha desechado la expresión arras penitenciales sustituyéndola por la
de arras de retractación (arts. 1480 a 1483). 
1.- LAS ARRAS CONFIRMATORIAS

De acuerdo con nuestro artículo 1477:

“La entrega de arras confirmatorias importa la conclusión del contrato. En caso de

cumplimiento, quien recibió las arras las devolverá o las imputará sobre su crédito, según
la naturaleza de la prestación”.

Según una doctrina chilena dentro de las arras confirmatorias podemos distinguir
aquellas que funcionan simplemente como «señal», de aquellas que funcionan como «parte
del precio». Evidentemente, las arras confirmatorias «parte del precio» se imputan a éste,
de forma que no se restituyen pues representan el cumplimiento parcial de la obligación de
la parte que las dio. En cambio, las arras «señal», por su carácter de mera prueba, y no de
cumplimiento parcial, siempre terminarán por ser restituidas.

“A” ha celebrado con “B” un contrato de compraventa de un departamento. En una de las

cláusulas se estipula que el precio se pagará en doce armadas y que el vendedor “A” está
recibiendo por concepto de arras confirmatorias 20, 000 soles. Se advierte por tanto que
existe un contrato cuya ejecución todavía no se ha producido y que la entrega de los 20, 000
soles solo está reafirmando la voluntad ya formalizada de contratar, reforzándola.

De lo dicho aparece el distingo que existe entre las arras y la entrega de un adelanto
durante el proceso de negociación de un contrato. Las primeras están tipificadas por el
hecho de que ya ha sido cerrado el círculo contractual, mientras que en el segundo caso no
hay contrato y por lo tanto, tampoco arras confirmatorias ni penitenciales, sino un pacto
atípico. En suma, las arras confirmatorias constituyen un medio de cooperación destinado a
la adecuada ejecución de un contrato ya celebrado y su efecto práctico es que si su
naturaleza lo permite, son aplicables a la satisfacción de la prestación pendiente o, en otras
palabras, sirven como un adelanto de la misma. 

Las arras (arrha) tienen, principalmente, una función confirmatoria. En la práctica

de los negocios, no hay duda que cualquier cosa que se entregue con la finalidad de
manifestar exteriormente el contrato tiene mucho significado para los contratantes. “Dame
una seña” es la frase que se escucha con frecuencia en el mundo de los negocios. La entrega
de arras confirmatorias es la prueba incontestable del perfeccionamiento del contrato. En
caso de cumplimiento del contrato, hipótesis normal, el efecto de las arras confirmatorias
consiste en que quien las recibió, salvo pacto en contrario, las aplicará al cumplimiento de
la prestación a cargo de quien las entregó, pero si, por la naturaleza del bien dado en arras,
ello no fuera posible deben ser restituidas a quien las entregó. Por ej., si las arras consisten
en dinero y el objeto de la prestación debida por el que las entregó consiste también en una
suma de dinero, las arras deben aplicarse como pago a cuenta de la suma debida. Pero si,
por ej., las arras están constituidas por un juego de muebles y lo que debe el que las dio es
dinero, entonces las arras (el juego de muebles) le deben ser restituidas. 

Por tanto, podemos definir a las arras confirmatorias como aquellos bienes físicos o
dinero que da una de las partes de la relación contractual para la conclusión del mismo
(constituyendo a su vez un medio de prueba de la celebración del contrato). En caso de
cumplimiento del contrato quien las recibió podrá o bien devolverlas o imputarlas a su
crédito. No obstante, cuando las arras tengan una naturaleza distinta al crédito de quien las
recibió este deberá devolverlas.

Haciendo un poco de derecho comparado. La norma colombiana no establece cuál

de las dos partes debe entregar las arras, si el comprador o el vendedor, aunque de la
redacción de la norma pareciere en principio que quien debe entregas las arras es el
comprador cuando se den como parte del precio. Ahora, nada obsta para que también las
pueda dar el vendedor.

Por otro lado, hay quien ha considerado que no existen, o que en realidad no son
verdaderas arras. Téngase en cuenta que la función probatoria no es exclusiva de este tipo
de arras, ni de la propia existencia de arras en sí. La relación contractual se prueba con
cualquier tipo de medio admitido en derecho. Por lo que respecta a su entrega a cuenta del
precio total pactado, los otros dos tipos de arras también lo son, ya que al final se imputarán
al mismo en caso de cumplimiento de la obligación. Se ha referido que el objeto de las arras
es el dinero, es por ello que se convierte en parte del precio en la compraventa. Además, se
afirma que no permiten el desistimiento del contrato, puesto que la norma general en todo
contrato es precisamente esa, que no quepa el arrepentimiento. Por lo tanto, las
denominadas arras confirmatorias, en caso de cumplimiento de la obligación, pasan a ser
parte del precio total, y en caso de incumplimiento, cabría pedir el cumplimiento del
contrato o bien la resolución, en ambos casos con la indemnización de daños y perjuicios si
procede. Ahora bien, la cuantía entregada en concepto de arras no prejuzga la citada
indemnización y tampoco cabe la retención de la misma .

Así, en caso de cumplimiento de la obligación se imputa al precio, mientras que si

se trata de incumplimiento, no se puede imputar la indemnización al concepto de arras, y es
que los daños y perjuicios ocasionados a una parte, la que recibió las arras, deben
cuantificarse y justificarse, puede incluso que no se hayan producido daños efectivos, por lo
que bastará con la devolución de la cantidad entregada que se iba a computar al total del
precio. Y del mismo modo, si quien entregó las arras es el que incumple, aún así tendrá
derecho a que se le devuelva la cantidad entregada, sin perjuicio de que proceda el pago en
concepto de indemnización por daños y perjuicios producidos por el incumplimiento al
mismo imputable.
2.- LAS ARRAS PENALES

De conformidad con nuestro artículo 1478:

“Si la parte que hubiese entregado las arras no cumple la obligación por causa imputable
a ella, la otra parte puede dejar sin efecto el contrato conservando las arras. Si quien no
cumplió es la parte que las ha recibido, la otra puede dejar sin efecto el contrato y exigir
el doble de las arras”.

Las arras confirmatorias devienen en penales por incumplimiento del contrato. Si se

incumple el contrato, el efecto de las arras confirmatorias es perderlas o devolverlas
dobladas, según que el incumplimiento se deba a causa imputable al que las entregó o al
que las recibió. Es decir, las arras que en un principio fueron confirmatorias devienen en
penales. La pérdida o la devolución doblada de las arras es una sanción civil para el
contratante que ha incumplido el contrato y evita a la parte perjudicada con el
incumplimiento el tener que recurrir necesariamente a jueces o árbitros demandado el
cumplimiento o la resolución del contrato, más la indemnización de daños, con los
consiguientes gastos y pérdida de tiempo.

De acuerdo a una doctrina chilena, las arras penales acompañan un contrato

perfecto, pero, a diferencia de las penitenciales, no autorizan la retractación. Vale decir,
opera la sanción arral de la pérdida o restitución del doble del valor de las arras sin
perjuicio de que igualmente se pueda exigir el cumplimiento del contrato. En este sentido
se dice que establecen una pena. Por ejemplo: “A” se ha comprometido a pintar un cuadro
para “B” y no lo hace en el plazo estipulado porque prefirió atender otros clientes y es, en
consecuencia, responsable por la demora. Si “A” le hubiese entregado a “B” 8, 000 soles en
calidad de arras confirmatorias, el segundo de los nombrados tendrá la facultad de elegir la
resolución del contrato, conservando las arras. Desde luego que, nada impide que “B”
recurra en su lugar a las otras vías que plantea el artículo 1479.
 La otra situación prevista por el artículo 1478 es cuando quien recibió las arras no
cumple el contrato por causa que le es imputable. “A” entregó a “B” una suma de dinero en
calidad de arras confirmatorias, en la prueba de la conclusión de un contrato por el cual el
segundo se comprometió a fabricar una maquinaria en un plazo determinado. Si vencido el
plazo y sin causa justificada “B” no ha satisfecho la obligación, le queda a “A” la
alternativa de dejar sin efecto el contrato y exigir la devolución de las arras, pero dobladas,
o hacer uso del artículo 1479 y demandar la ejecución o la resolución del contrato, más la
indemnización de los daños y perjuicios resultantes.

Por tanto, las arras (bien físico o dinero) penales hacen alusión al incumplimiento efectuado
por una de las partes del contrato concluido. Si el contrato es incumplido por quien dio las
arras la otra puede conservarlas y resolver el contrato; en cambio, si el contrato es
incumplido por quien las recibió, este las devolverá dobladas teniendo la otra parte la
opción de resolver el contrato también.

Estableció la Corte colombiana en una sentencia que: “Arras confirmatorias penales

dadas por uno de los contratantes al otro como liquidación anticipada de los perjuicios
(ARRHA CONFIRMATORIA), en cuyo caso la estipulación tiene los caracteres de
cláusula penal, de la que sólo se diferencia de aquella en cuanto ésta no es como aquella
prestación real y antelada”.

Cabe señalar que no obstante reconocerse a las arras simples una función “penitencial” y
que según lo consideran algunos autores, esto las “aproxima” a una cláusula penal, la
diferencia entre estas y las confirmatorias penales radica en que mientras en las primeras el
retracto es lícito y por ende ninguno de los dos podrá después de ejercidas, preservar en el
contrato, las segundas sí constituyen una estipulación anticipada de perjuicios por el
incumplimiento contractual, situación que permite a la parte agraviada con tal
incumplimiento ejercer los derechos principales de ejecución forzosa o resolución.
3.- LAS ARRAS DE RETRACTACIÓN

Según nuestro artículo 1480:

“La entrega de las arras de retractación sólo es válida en los contratos preparatorios y
concede a las partes el derecho de retractarse de ellos”.

Las arras penitenciales tienen, por su parte, una finalidad y alcance distintos. Ya no
estamos, en efecto, en presencia de una manifestación o señal de voluntad de cumplir un
contrato sino por el contrario, ante la eventualidad válida de que las partes se arrepientan de
ejecutarlo. El sentido de estas arras no está, de consiguiente, en reafirmar el valor del
contrato, sino de autorizar a resolverlo. Confiere, pues, el derecho de retractarse de una
relación convencional existente por cumplirse. Quien ejercita este pacto, se aparta así de su
obligación, sin que por ello incurra en una causal de incumplimiento no justificado.
Sostiene Rotondi que “…es claro que en este caso no se puede hablar en realidad de
incumplimiento porque el que desiste hace uso de una facultad expresa”.

En el derecho chileno existen dos tipos de arras penitenciales. El primer tipo de

arras penitenciales, aquellas que acompañan un contrato imperfecto, se pueden denominar
«obligacionales»; pues la posibilidad de retractarse proviene de la falta de un acuerdo
vinculante, no de las arras, de modo que la pena arral funciona como un mecanismo
indirecto para asegurar la futura celebración del contrato. El segundo tipo, en cambio, es
propiamente «penitencial», pues de no haber mediado las arras, la fuerza vinculante del
contrato perfecto impide la retractación por el arrepentimiento unilateral de cualquiera de
las partes.

Como se puede inferir, no estamos en realidad ante un castigo, razón por la cual el
nuevo Código ha dejado atrás la expresión que empleaba el derogado y las conoce como
arras de retractación. Veamos el siguiente ejemplo. “A” celebra con “B” un contrato de
promesa de arrendamiento (contrato preparatorio) de una casa, por el plazo forzoso de un
año. En una cláusula se establece que el primero podrá liberarse válidamente de este
compromiso preparatorio, para lo cual entrega a “B” la suma de 500 soles como arras de
retractación. Si “A” ejecuta dicha cláusula y se desliga de la promesa de contratar, “B” a su
vez hará suyos los 500 soles.

Para una doctrina nacional, las arras de retractación no se entregan como seña de la
celebración del contrato, sino como retribución para que las partes adquieran el derecho de
desistirse del contrato preparatorio que han celebrado; constituyen el precio que se paga
para tener el derecho de retractarse, es decir, de separase unilateralmente del contrato sin
tener que dar explicaciones. Con la entrega de las arras de retractación las partes
contratantes están acordando que, cualquiera de ellas, puede decidirse alternativamente por
cumplir o por no cumplir el contrato; tanto el cumplimiento como el incumplimiento del
contrato constituyen el ejercicio legítimo de un derecho.

El presupuesto de las arras de retractación es diverso del de las arras confirmatorias

penales. En ambas existe el poder de una de las partes contratantes de dejar sin efecto el
contrato cuando la otra incumple con ejecutar la prestación a su cargo. Pero las arras
confirmatorias penales suponen el incumplimiento del contrato; la disolución del contrato
es una facultad del acreedor subordinada al evento del incumplimiento por la contraparte.
En cambio, las arras de retractación atribuyen a las partes contratantes el derecho de
retractarse del contrato preparatorio que han celebrado; cualquiera de ellas puede de
retractarse, ilimitada y arbitrariamente, del contrato, prescindiendo del comportamiento de
la contraparte. Por tanto, concebimos a las arras de retractación como aquel derecho que
tienen las partes que celebraron un contrato preparatorio (compromiso de contratar o
contrato de opción) de desistirse del mismo previa entrega de un bien físico o de dinero.

Haciendo un poco de derecho comparado. No existe en la legislación colombiana

norma alguna que sugiera que las arras las deba dar tan sólo una de las partes. Ante ello, es
evidente que las puede dar cualquiera: como bien puede ser el promitente vendedor o
promitente comprador, si se pactaren en la promesa o la parte vendedora o compradora si se
pactaren en la venta o en definitiva las partes de cualquier contrato donde se quieran incluir.
Ello se deriva de una simple lectura del artículo 1859 del Código Civil.
4.- EL PACTO DE ARRAS EN LA COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE FUTURO

Uno de los contratos cuya eficacia está suspendida a una condición son los contratos
de compraventa de bien inmueble futuro, en los cuales la transferencia del inmueble, es
decir, una de las prestaciones principales del contrato, operará una vez aquel llegue a
existir. Sobre cuándo se configura esta transferencia, hemos concluido sobre la base del
procedimiento constructivo regulado en la Ley N° 29090, así como de lo estipulado
usualmente por las partes, que dicha existencia se da con la conformidad de obra otorgada
por la municipalidad respectiva, sin que sea necesaria la independización registral.

Por tanto, nos encontramos ante un contrato cuya prestación principal aún no ha
sido ejecutada. Ante ello, no faltan las interpretaciones bajo las cuales es posible pactar
arras de retratación en un contrato de compraventa de bien futuro. Entonces, ¿cabe la
retratación de alguna de las partes en un contrato de compraventa de bien inmueble futuro?

Consideramos que la respuesta es negativa por dos razones.

Nuestro ordenamiento ha regulado diferenciadamente los tipos de arras que se

recogen en el Derecho comparado en base a la evolución histórica de esta institución. Dicha
regulación es categórica al permitir las arras de retractación o penitenciales solo en los
contratos preparatorios, no siendo correcto considerar que un contrato de bien inmueble
futuro sea un tipo de contrato preparatorio. Los contratos preparatorios son: el compromiso
de contratar y el contrato de opción, los cuales reciben una regulación especial ya que
obedecen a un interés distinto de las partes, como es, el de celebrar en el futuro un contrato
al que se denominará definitivo. En cambio, en el contrato de compraventa de bien
inmueble futuro existe el interés de vender/adquirir el bien en ese acto, sin esperar celebrar
contratos posteriores, muy al margen de la documentación adicional que tenga que
suscribirse para dejar la documentación sobre la transferencia en regla.

Si bien es cierto que en un contrato de compraventa de bien inmueble futuro existe

una condición suspensiva, no podemos considerar que el íntegro del contrato se encuentra
supeditado a esta condición. Así es, existen otras obligaciones que sí son eficaces desde la
celebración del contrato, como el pago del precio (que es una de las prestaciones
principales), la obligación de iniciar y concluir la construcción en el tiempo pactado, entre
otras. Por ello consideramos que el artículo 1534 CC cuando utiliza el término “contrato”
en estricto hace referencia a la prestación consistente en la transferencia del inmueble y, en
tal sentido, es de soporte lo establecido en el artículo 1410 CC, cuyo tenor indica que, si “la
obligación” creada por el contrato recae sobre un bien futuro, el compromiso de entrega
queda subordinado a su existencia posterior.

De lo expuesto, habiendo descartado la posibilidad de aplicar arras de retractación o

penitenciales a los contratos de compraventa de bien inmueble futuro, podemos concluir
que cualquier referencia a “arras” en un contrato de esta naturaleza deberá entenderse en el
sentido de arras confirmatorias. Esta interpretación encuentra sustento también en el
Derecho comparado como nos lo recuerda Patricio Carvajal R., quien señala “(…) las arras
deben interpretarse como confirmatorias, salvo que las partes expresamente las pacten
como penitenciales – criterio que, por cierto, prima en el Derecho comparado”. Y como
hemos indicado, nuestro ordenamiento restringe la aplicación de las arras de retractación.

En consecuencia, al existir obligaciones que ya se vienen ejecutando por las partes,

no existirá facultad de éstas de retractarse del contrato de forma unilateral. De hacerlo,
estaremos ante un posible incumplimiento. Indicamos “posible” puesto que deberán
evaluarse las circunstancias de cada caso. Si una vez analizadas éstas, se llega a la
determinación que una de las partes incumplió por causa imputable a ella con las
obligaciones del contrato (piénsese por ejemplo en el pago del precio o en la fecha de inicio
de la construcción pactada), las arras confirmatorias podrán ser usadas en la versión de
arras confirmatorias penales. Sobre esto último, es pertinente lo determinado por la Sala
Civil Transitoria de la Corte Suprema de Justicia de la República (CAS N° 2976-2007):

“Sexto

Del dispositivo acotado -a la que la norma los denomina como arras penales- queda
establecido que tales arras penales son consecuencia del incumplimiento del
contrato principal constituido con arras confirmatorias, no teniendo una naturaleza
jurídica distinta a la de las arras confirmatorias, la que por sus efectos, en caso de
incumplimiento, las arras confirmatorias toman carácter penal diferenciándose
según la parte que incumpla (…)”
 Teniendo en cuenta lo señalado, es posible la aplicación de las arras confirmatorias
penales en un contrato de compraventa de bien inmueble futuro, la cual podrá ser ejecutada
por cualquiera de las partes de acuerdo al caso concreto.
ANEXOS:

CONTRATO DE ARRAS DE COMPRAVENTA (Inmueble)

Conste por el presente documento un CONTRATO DE ARRAS DE COMPRAVENTA de

Inmueble, que celebran:

- De una parte, como LOS PROMITENTES VENDEDORES, doña AAA con DNI
No. ..............., don BBB con DNI No. .............., quien procede por propio derecho y
en representación de su hermano don CCC, según Poder que figura inscrito en la
Partida No. 11056034 del Registro de Mandatos de Lima, y don DDD identificado
con DNI No. ................., todos con domicilio común para los efectos de este
contrato en ................................del Distrito de .........., Provincia y Departamento de
Lima; y
- de la otra parte, como LOS PROMITENTES COMPRADORES, don EEE, peruano,
con DNI No. ............. y su cónyuge doña FFF, peruana, con DNI No. .............,
ambos con domicilio en ..........................del Distrito de .........., Provincia y
Departamento de Lima; bajo los términos siguientes y cláusulas:

PRIMERO. - LOS PROMITENTES VENDEDORES son copropietarios de una Casa de

una planta levantada sobre el Lote .......... de la Manzana ....... con frente al Pasaje .............
No. ....... de la Urbanización ................... del Distrito de ............................, Provincia y
Departamento de Lima, y que figura inscrito en la Ficha No. ............ del Registro de la
Propiedad Inmueble de Lima. LOS PROMITENTES VENDEDORES declaran que el
inmueble descrito anteriormente se encuentra dentro de la Jurisdicción del Distrito
de ......................

SEGUNDO. - Por el presente documento LOS PROMITENTES VENDEDORES

prometen dar en venta real y enajenación perpetua a favor de LOS PROMITENTES
COMPRADORES el inmueble descrito en la cláusula primera.

TERCERO. - El precio de venta pactado por la enajenación total del inmueble descrito en
la cláusula primera, es la suma de US $ .......... ( ......... Y 00/100 DOLARES
AMERICANOS) que se pagarán en dos armadas de la forma siguiente:
 - 1º Armada: ANDRESCUSI.BLOGSPOT.COM US $ .............. ( ............ y 00/100
Dólares Americanos) en calidad de arras que es entregado por LOS
PROMITENTES COMPRADORES a LOS PROMITENTES VENDEDORES a la
firma del presente contrato, en dólar billete en efectivo, sin más constancia de su
entrega y recepción que las firmas puestas en el presente documento.

- 2º Armada: US$ ..............( ............. y 00/100 Dólares Americanos) a la firma de la

minuta y escritura pública de compraventa y en un plazo de quince (15) días
calendarios contados a partir de la suscripción del presente documento, acto jurídico
en el cual LOS PROMITENTES VENDEDORES deberán entregar a LOS
PROMITENTES COMPRADORES para cancelación del precio de venta el
Certificado de Jurisdicción y asimismo acto en que entregarán las llaves y posesión
del inmueble materia de venta a LOS PROMITENTES COMPRADORES.

CUARTO. - Siendo el presente un contrato de arras confirmatorias, en consecuencia, el

monto entregado en arras se imputará al pago del precio total de venta al momento de
celebrarse la minuta de compraventa.

QUINTO. - En caso que, LOS PROMITENTES VENDEDORES no cumplan con suscribir

la minuta y escritura pública de compra venta y entregar el Certificado de Jurisdicción del
inmueble materia de venta o se retracte de la venta, dentro del plazo establecido en el inciso
b) de la cláusula tercera, deberán devolver a LOS PROMITENTES COMPRADORES las
arras recibidas dobladas, es decir la suma de US$ ........... (............ y 00/100 Dólares
Americanos). Y en caso, LOS PROMITENTES COMPRADORES no cumplieran con
entregar la suma de dinero pactada dentro del plazo establecido en el inciso b) de la
cláusula tercera, perderán las arras entregadas, es decir la suma de US$ ........... (................ y
00/100 Dólares Americanos).

SEXTO. - Ambas partes se someten a la jurisdicción de los Jueces y Tribunales de Lima

para todos y cada uno de los efectos del presente contrato, así como para las acciones y
procedimientos que pudieran derivarse del mismo, señalando como domicilio el indicado
en la introducción del presente contrato. ANDRESCUSI.BLOGSPOT.COM En fe de lo
antes expuesto, los contratantes proceden a firmar el presente documento en duplicado de
un mismo tenor y efecto.
Lima, ...... de ........... del .......

LOS PROMITENTES VENDEDORES:

........................................... ...............................................

AAA BBB

BBB....................... ...............................................

(por) CCC DDD

LOS PROMITENTES COMPRADORES:

............................................... ............................................

EEE FFF
CONCLUSIONES

Desde el derecho romano hablar de arras involucraba la entrega de un bien material

o de dinero. Cuando la entrega de arras (o sea estos bienes materiales o dinero) se hacía con
miras al cumplimiento del contrato o sea de confirmarlo recibían el nombre de “arras
confirmatorias”. En cambio, cuando la entrega de las arras se hacía con el objetivo de
apartarse del contrato posteriormente, o sea de resolverlo, recibían el nombre de “arras
penitenciales”.

Cabe aclarar que nuestro Código Civil peruano de 1984 regula a las arras en dos
títulos. Título XIII (Arras confirmatorias) y Título XIV (Arras de retractación) no
existiendo propiamente un título específico para las “Arras penales” pues estas en realidad
están comprendidas dentro de aquel título y se manifiestan cuando quien da las arras (o
quien las recibe) para concluir el contrato lo incumple después.

 Las arras confirmatorias son aquellos bienes físicos o dinero que da una de las

partes de la relación contractual para la conclusión del mismo (constituyendo a su
vez un medio de prueba de la celebración del mismo). En caso de cumplimiento del
contrato quien las recibió podrá o bien devolverlas o imputarlas a su crédito. No
obstante, cuando las arras tengan una naturaleza distinta al crédito de quien las
recibió este deberá devolverlas.
 Las arras (bien físico o dinero) penales hacen alusión al incumplimiento efectuado
por una de las partes del contrato concluido. Si el contrato es incumplido por quien
dio las arras la otra puede conservarlas y resolver el contrato; en cambio, si el
contrato es incumplido por quien las recibió, este las devolverá dobladas teniendo la
otra parte la opción de resolver el contrato también.
 Concebimos a las arras de retractación como aquel derecho que tienen las partes que
celebraron un contrato preparatorio (compromiso de contratar o contrato de opción)
de desistirse del mismo previa entrega de un bien físico o de dinero.