UNIVERSIDAD SANTA MARIA

NÚCLEO ORIENTE
FACULTAD DE DERECHO
CONTRATOS

Contratos

Bachilleres:
Prof. David Atias Saimer Freites C.I
25.062.552
Carlen Villarroel CI
27947376

Puerto La Cruz, junio de 2022

 Introducción

El temario asociado a la cátedra es de suma importancia en el proceso de formación

como estudiantes de derecho y con ello la consulta consciente de las diferentes fuentes del
derecho. Es por ello, que abordaremos los siguientes temas que sin duda alguna representan
un punto de enfoque importante a la hora de entender la cátedra de Contratos y con ello su
alcance. Inicialmente se esbozará el tema 7 referido a las obligaciones del comprador. De
hecho, el artículo 1527 del Código Civil establece que la obligación del comprador es pagar
el precio en el día y en el lugar determinado por el contrato. A su vez, se desarrollará las
características del precio, dónde se paga el precio, casos especiales, entre otros.

Por su parte, el tema 8 se refiere al retracto. Se esbozará el retracto convencional y

con ello su duración, efectos del retracto, casos prácticos, ventas con pacto de retracto, el
retracto legal, los lapsos que aplica, entre otros. Por otra parte, el tema 9 hace referencia a
las modalidades de venta de mueble bienes e inmuebles. Aquí cobra sentido desarrollar la
venta de cosas sujetas a pesa, cuenta o medida, la venta en globo en alzada, la venta de las
cosas que se acostumbra a gustarse, venta de cosas sujetas a ensayo, venta por cabida en
materia de inmuebles, entre otros.

Por último, el tema 10 hace referencia a la venta con reserva de dominio. Es

importante destacar que dicha venta es el contrato por el cual una persona llamada
vendedor se obliga a transferir a otro llamado comprar la propiedad de una cosa mueble por
su naturaleza, una vez que este haya satisfecho la totalidad o el número de cuotas
establecidas para el pago del precio, nos obstante haberle hecho entrega de la cosa vendida.
A su vez, se desarrollará las características de la venta con reserva de dominio, los
requisitos de a venta con reserva de dominio, los efectos, la resolución y pérdida del
beneficio del término, entre otros. Como estudiante de derecho es importante que los temas
indicados sean desarrollados a la luz de las diversas fuentes del derecho y así enriquecer
estos temarios tan importantes en el desarrollo como futuro abogado con vista a los temas
referidos a contratos.

Desarrollo

Dentro de las primeras costumbres arcaicas humanas está el intercambio, que en

principio era de excedentes agrícolas. Nuevas explicaciones del inicio de la cultura dan
cuenta de tan importante afirmación. La contratación es la práctica de ese intercambio
mediante la cual las personas se obligan a entregar un bien, o a hacer o no hacer algo
particularmente. Las costumbres mercantiles de la Ruta de la Seda y de los fenicios, por
ejemplo, tuvieron las formas más importantes de la antigüedad. Tal es la importancia de la
contratación.

Por influencia indudable del Derecho Romano, y apuntalado por otra actitud
imperial que era la actividad codificadora napoleónica, tenemos ahora definida, aunque en
incesante cambio, una doctrina para conceptualizar el contrato. En resumidas cuentas, los
sistemas jurídicos tienden a tener zonas de intersección en la definición de los contratos.
Digamos que podemos asumir la definición genérica de contrato que da el código
napoleónico como la que da origen a la que tenemos en el sistema de derecho civil clásico.
El contrato es la forma, solemne en algunos casos, a través de la cual las personas
desarrollan sus capacidades de intercambio de bienes o servicios. Otras codificaciones
hacen énfasis en la manifestación de voluntad, que en algún caso puede ser tácita.

En esencia, el contrato es el reflejo de un acuerdo alcanzado por dos partes mediante

el cual una de ellas se compromete a hacer algo a cambio de una contraprestación,
generalmente de tipo económico. Estos contratos pueden ser básicamente de dos tipos,
verbales o escritos. Ambos gozan de la misma validez legal sin embargo, en caso de que
surja algún tipo de problema entre las partes, será mucho más difícil demostrar lo que se
argumenta si no existe un contrato por escrito. Por lo tanto, el contrato por escrito es la
mejor forma de garantizar que ambas partes cumplen con las condiciones pactadas.
 Cada día, las personas efectuamos multitud de contratos verbales y escritos. El
simple acto de pagar por un café en la cafetería, es un contrato que obliga a ambas partes;
subir al autobús es otro contrato; incluso cuando quedamos para comer con un compañero
del trabajo, estamos estableciendo una relación contractual.

Tema 7
Obligaciones del comprador

Las obligaciones del comprador son correlativas a la obligación del vendedor de

entrega de la cosa y las obligaciones de saneamiento. De hecho, El comprador está
obligado a pagar el precio de la cosa vendida en el tiempo y lugar fijados por el contrato. Si
no se hubieren fijado, deberá hacerse el pago en el tiempo y lugar en que se haga la entrega
de la cosa vendida.

Una sentencia de hecho Sentencia nº 418/2008, establece que el incumplimiento

contractual de la principal obligación del comprador, el pago del precio, tiene el carácter de
incumplimiento grave, que frustra el fin económico del contrato de compraventa.

Los pactos sobre cuando, en qué forma y en qué cuantía se paga el precio son muy
variados; puede tratarse de un pago al contado, un pago totalmente aplazado, un pago
parcial a la entrega de la cosa o formalización del contrato (conocido como entrada) y el
resto quedar aplazado, etc. Todo ello da juego a diversas garantías del vendedor mientras
no haya percibido íntegramente el precio convenido y sus intereses, en su caso.

Haciendo uso de las sentencias, se procede a citar reforzar: “SALA DE CASACIÓN

CIVIL Exp. 2016-000369 “De conformidad con el ordinal 2° del artículo 313 del Código
de Procedimiento Civil, se denuncia que la recurrida incurrió en el vicio de error de
interpretación y la falta de aplicación del artículo 1.159 y 1.264 ejusdem. (…omissis…) El
legislador respecto a los contratos y su ejecución consagra que los mismos tienen fuerza
entre las partes, se revocan por su exclusiva voluntad o por causas autorizadas por la Ley,
deben ejecutarse de buena fe y obligan al cumplimiento de lo estipulado en su contenido
así como las consecuencias que se derivan.
 En tal sentido, si una de las partes no ejecuta la obligación estipulada en el
contrato, la otra puede reclamar judicialmente su ejecución o resolución, y los daños y
perjuicios a los que hubiere lugar, por lo que, las obligaciones derivadas del contrato
deben cumplirse expresamente como fueron contraída” Si bien es cierto que
nuestro Código Civil, no contempla la figura del contrato preliminar o de opción a compra
de modo expreso, no se puede negar su autonomía y existencia, especialmente cuando se
celebra bilateralmente y mediante recíprocas obligaciones, por lo tanto, se puede ubicar
dentro del concepto que contiene el Artículo 1.133 del Código Civil según el cual: ‘El
contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir,
modificar o exigir entre ellas un vínculo jurídico´. Indudablemente que si en la promesa
bilateral de venta han expresado su consentimiento sobre la cosa y el precio, es obvio que
estamos en presencia de una venta y no de un precontrato, desde luego, que los
contratantes deben atenerse a los términos en que quedó planteada la convención en el
documento escrito y de consiguiente, la parte que incumpla su obligación sufrirá las
consecuencias del proceso resolutorio, por iniciativa procesal de la otra parte y la
sentencia devenida de la controversia judicial tendrá efecto declarativo ya que de acuerdo
con el artículo 1.161 del Código Civil. ‘En los contratos que tienen por objeto la
transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se
adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado´.

Reforzando lo mencionado las obligaciones del comprador son pagar el precio y

recibir la cosa. El pago del precio es algo consustancial a la obligación del vendedor de
entregar la cosa. Es donde nace el carácter sinalagmático o recíproco del contrato de
compraventa. El deber de recepción de la cosa vendida es básico para que el vendedor no
esté en manos del comprador para incurrir en mora. Pagar intereses en caso de demora o de
compraventa con precio aplazado. Recibir la cosa comprada.
Por su parte, el Precio en la venta es un elemento esencial especialísimo para la
existencia de la venta, sino existe el precio en la venta no existe el contrato como tal. El
precio debe tener por objeto el pago de una suma de dinero, es decir, un capital pagadero en
forma pura y simple (contrato) o a término (cuotas) o un pago total diferido, pero también
el precio puede consistir en una renta, ejemplo: el pago de una venta vitalicia.
 El Código Civil y Comercial Argentino lo trata dentro del Libro III acerca de los
"Derechos Personales", en el Título IV acerca de los "Contratos en particular", le dedica el
primer capítulo del mencionado título al contrato de compraventa, este a su vez se divide en
8 secciones:8

 Sección 1.ª "Disposiciones Generales" (arts 1123 - 1128)

 Sección 2ª "Cosa "vendida" (arts 1129 - 1132)
 Sección 3ª "Precio" (arts 1133 - 1136)
 Sección 4ª "Obligaciones del vendedor" (arts 1137 - 1140)
 Sección 5ª "Obligaciones del comprador" (art 1141)
 Sección 6.ª "Compraventa de cosas muebles" (arts 1142 - 1162)
 Sección 7ª "Algunas cláusulas que pueden ser agregadas al contrato de compraventa"
(arts 1163 - 1169)
 Sección 8ª "Boleto de compraventa" (arts 1170 - 1171)

Los artículos 2248 al 2322 del Código Civil Federal regulan el contrato de
compraventa. En el Derecho mexicano la compraventa es perfecta y obligatoria para las
partes, por regla general, cuando se ha convenido sobre la cosa y su precio, aunque la cosa
no haya sido entregada ni el precio satisfecho. El pacto de retroventa está expresamente
prohibido, así como la promesa de venta de un bien raíz que haya sido objeto de una
compraventa entre los mismos contratantes10

Haciendo referencia al Código Civil Venezolano, se extraen los artículos que

mencionan el tema referido:

Capítulo V

De las Obligaciones del Comprador

Artículo 1.527
La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinados
por el contrato.
Artículo 1.528
Cuando nada se ha establecido respecto de esto, el comprador debe pagar en el lugar
y en la época en que debe hacerse la tradición.
Si el precio no ha de ser pagado en el momento de la tradición, el pago se hará en el
domicilio del comprador según el artículo 1.295.
Artículo 1.529
A falta de convención especial el comprador debe intereses del precio hasta el día
del pago, aun cuando no haya incurrido en mora, si la cosa vendida y entregada produce
frutos u otra renta.

Artículo 1.530
Si el comprador fuere perturbado o tuviere fundado temor de serlo por una acción
sea hipotecaria, sea reivindicatoria, puede suspender el pago del precio hasta que el
vendedor haya hecho cesar la perturbación o el peligro, a no ser que el vendedor dé garantía
suficiente, o que se haya estipulado que, no obstante, cualquiera contingencia de esta clase,
el comprador verifique el pago.

Artículo 1.531
Cuando se trata de cosas muebles, la resolución de la venta se verifica de pleno
derecho en interés del vendedor si el comprador no se ha presentado a recibir antes que
haya expirado el término para la entrega de la cosa vendida, o si, aunque se haya presentado
a recibirla, no ha ofrecido el precio, a menos que se le haya otorgado plazo más largo para
esto.

Artículo 1.532
Si se ha hecho la venta sin plazo para el pago del precio, puede el vendedor, por
falta del pago del precio, reivindicar las cosas muebles vendidas, mientras que las posea el
comprador, o impedir que las venda, con tal que la demanda en reivindicación se entable
dentro de los quince días de la entrega y que las cosas vendidas se encuentren en el mismo
estado en que se hallaban en la época de la entrega.
 El derecho de reivindicación no tiene efecto con perjuicio del privilegio acordado al
arrendador, cuando no consta que, al tiempo de la introducción de los muebles en la casa o
fundo alquilados, haya sido informado el arrendador de que aún se debía el precio.
Las disposiciones de este artículo no derogan las Leyes y usos comerciales respecto a la
reivindicación.

El comprador deberá honrar el compromiso acudiendo al lugar y en la fecha

acordada con el vendedor, en función a los acuerdos establecidos en el contrato de venta.
En los casos que ese lugar no esté estipulado en el contrato, entonces el comprador
cancelará en el lugar donde se llevará a cabo la tradición. En algunas ocasiones, el
comprador acuerda con el vendedor que el pago no se realizará en el lugar donde se llevará
a cabo la transferencia del bien, por lo que de acuerdo a las disipaciones del Código Civil
en su artículo 1528, aparte único, el pago se deberá efectuar en la casa del comprador.

Por su parte, procederá el pago de intereses por parte del comprador solo en los
casos en que se haya estipulado así en el contrato de ventas, donde debe señalarse la tasa de
interés y a partir de cuando comienzan a cobrarse dichos intereses. En el caso de que no
aparezca estipulado a partir de cuándo, entonces empezará desde el día en que se
perfeccione la venta, es decir, se concrete la misma.

A su vez, en el momento en que el comprador suspende el pago, apareen los

recursos del vendedor para solventar esta situación que lo afecta directamente. En primer
lugar, deberá poner fin a la suspensión del pago del precio, el vendedor debe hacer cesar la
perturbación o peligro de la misma, o dar caución suficiente (C.C. Art. 1530). La garantía
debe asegurar el reembolso del precio (o, en caso de perturbación parcial, de la parte del
precio, cuyo pago podría suspender el comprador), sin que pueda exigírsele al vendedor
que dé garantía por los daños y perjuicios, ya que con ello se mejoraría la condición del
comprador a costa del vendedor. Nada impide que el vendedor renuncie anticipadamente al
derecho de hacer cesar la suspensión del pago mediante caución.
 La obligación de pagar el precio en la venta debe tener por objeto el pago de una
suma de dinero, a fin de diferenciarlo de otros contratos. Se dice que el precio debe ser real
o serio, en el sentido de que el vendedor debe tener la intención de exigirlo. De igual forma
el precio no debe ser vil ni irrisorio. El precio debe ser determinado o determinable; en
principio la venta debe determinarse y especificarse por las partes (Art. 1.479 CC). No es
necesario que éstas fijen una cantidad exacta de dinero; basta que la misma pueda ser
determinada en relación directa a los elementos objetivos independientes de la voluntad de
las partes o de la apreciación más o menos discrecional de ellas. Las partes de común
acuerdo pueden encomendar la fijación del precio a un tercero. La designación de éste
puede hacerse en el acto mismo de la venta o después, siempre que en el contrato se
determine la manera de designar al tercero en caso de desacuerdo entre las partes.

Tema 8
El retracto
En derecho romano los pactos (pacta) eran entre los romanos convenios que no
producían más que una obligación natural y una excepción, sin dar lugar jamás a una
acción. Pero después se dio a muchos pactos la misma fuerza que a las obligaciones civiles
y desde entonces se clasificaron.

Comentaremos los que producían cambios y modificaciones en los contratos, ya que eran
especies de pactos agregados o convenios accesorios:

1-El Pactum Promiteseos: El vendedor de una cosa se reserva un derecho de retracto con
preferencia a cualquier otra persona, en el caso que el vendedor revendiese la cosa.

2-El Pactum de Retrovendendo (Retroventa): El vendedor de una cosa se reserva, después o

durante cierto tiempo, el derecho de rescatarla devolviendo el precio.

3-El Pactum Reservati domini: por medio del cual el vendedor, acreedor del precio de la
venta, se reserva la propiedad de la cosa vendida hasta el pago del precio o consigue una
hipoteca de la cosa vendida hasta el pago del precio o como de garantía.

4-El Pacto comisorio: era un convenio, en virtud del cual uno de los contratantes queda
libre de su obligación si el otro no cumple la suya en el tiempo determinado.
 A su vez, etimológicamente, Retrahere significa traer atrás, ir hacia atrás.
Jurídicamente: dejar sin efecto una transmisión anterior de una cosa que se adquiere.

Del retracto convencional.

Artículo 1.534: «El retracto convencional es un pacto por el cual el vendedor se

reserva recuperar la cosa vendida, mediante la restitución del precio y el reembolso de los
gastos…»

El retracto es un pacto de venta, que hace de ella una venta bajo condición
resolutoria, razón por la cual el ejercicio del derecho de retracto afecta a los terceros y no
implica un nuevo negocio traslativo. El derecho de retraer es un derecho facultativo no
pudiendo pactarse el retracto como obligación ya que tiene nulidad.

Tiene una duración, a falta de pacto expreso, de cinco años, durante los cuales la
persona que transmitió la propiedad de, por ejemplo, una determinada vivienda en virtud de
un contrato de compraventa, ostenta el derecho de recuperarla devolviendo al comprador la
suma recibida y los gastos referidos.

Del retracto legal

Artículo 1.546: «El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse
al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las
mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho solo podrá ejercerse en el caso
de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo».

El derecho a subrogarse en lugar del que adquiere una cosa con las mismas
condiciones estipuladas en el contrato es lo que se llama retracto legal. Este derecho lo
concede la ley en algunos supuestos, entre ellos el derecho de «retracto de comuneros»,
mediante el que cualquier copropietario de algo tiene derecho preferente a adquirirlo sobre
un extraño.

El retracto legal es un medio de circunscribir el estado de indivisión y las

operaciones de partición a los comuneros originales eliminando a cualquier extraño. Así
viene a ser una expropiación por causa de utilidad privada y un medio de defensa de la
unidad familiar (ya que la mayoría son entre coherederos parientes), contra el afán de lucro
y el peligro de divulgaciones indiscretas de los terceros.

Por comunidad debe entenderse la comunidad de Derecho común, por lo tanto no

debe distinguirse entre comunidad inmobiliaria o mobiliaria ni tampoco debe hacerse
diferencia de acuerdo al origen de la comunidad.

El Retracto convencional es un pacto por el cual el vendedor se reserva en recuperar

la cosa vendida, mediante la restitución del precio y el reembolso de los gastos que se
expresan en el artículo (1.544 C.C) El vendedor que hace uso del derecho de retracto, debe
rembolsar al comprador no solo el precio recibido, sino también los gastos y costos de la
venta, los de las reparaciones necesarias y los de las mejoras que hayan aumentado el valor
del fundo hasta la concurrencia del mayor valor que ésta tenga.

Debe observarse que el retracto es un pacto de la venta, que hace de ella una venta
bajo condición resolutoria, razón por la cual el ejercicio del derecho de retracto afecta a los
terceros y no implica un nuevo negocio traslativo y el derecho de retraer en un derecho
facultativo no pudiendo pactarse el retracto como obligación, so pena de nulidad de la
misma.

En nuestro medio hace algún tiempo, la retroventa o venta con pacto de retro o de
rescate era muy utilizada con fines de garantía. Así era frecuente que el prestatario en vez
de constituir una hipoteca, vendiera al prestamista un inmueble por la suma requerida (a
veces, por una suma mayor para comprender así los intereses), reservándose el derecho de
recuperar el inmueble mediante el reembolso de su «precio y de los gastos señalados por la
ley». Esta operación tenía una serie de ventajas para las partes, imposibles de lograr bajo la
forma de préstamo hipotecario.

1. Para el prestamista, presentaba las siguientes ventajas:

1. Eludía la prohibición del pacto comisorio, de modo que si el prestatario no
cumplía con su obligación, el prestamista adquiría irrevocablemente la
propiedad sin necesidad de seguir ningún procedimiento judicial.
 2. Podía burlarse la limitación legal de la tasa de interés al fijar como precio de
rescate una suma determinada que en realidad representaba el capital del
préstamo más los intereses calculados a la tasa deseada,
3. Evitaba la necesidad de entablar procedimientos de ejecución.
2. Para el prestatario, la operación tenia también sus ventajas:
1. Limitaba sus responsabilidades por incumplimiento al valor de la cosa vendida.
2. Ponía los riesgos de la cosa a cargo del prestamista.
3. Permitía obtener con la misma cosa mayor crédito que si la ofrecía como
garantía (Hipotecaria).

Pero precisamente porque con una aparente venta sub-retro el prestamista en

particular y el acreedor en general pueden obtener una garantía que les permite burlar
preceptos de orden público, es necesario advertir que si en un caso concreto puede
demostrarse que una aparente venta sub-retro tiene la finalidad de constitución de garantía,
procede declarar la nulidad del contrato. A su vez se consideran indicios de que la venta
sub-retro constituye un préstamo con garantía: el hecho de que la venta sea vil; el
establecimiento de precio de rescate superior al precio de la venta; la circunstancia de que
el vendedor permanezca como arrendatario de la cosa vendida, especialmente si el monto
del «canon» es proporcional al interés y el hecho de que el comprador haya realizado
muchas compras sub-retro.

Supuestos especiales de validez

1. Que se trate de un pacto de una venta. La estipulación posterior al contrato es válida,

pero no constituye una cláusula de retracto convencional sino una promesa de venta
de modo que si el vendedor ejerce el derecho en cuestión habrá un segundo negocio
traslativo de la propiedad que no opera retroactivamente a menos que así lo
convengan las partes, ( sin que en tal caso las «retroactividad» afecte a los terceros o
que el acuerdo aunque sea posterior a la celebración de la venta, haya sido anterior a
la trasmisión de la propiedad.
2. Que el derecho de retraer no se estipule por un plazo mayor a cinco años, so pena de
reducción a este plazo (Art. 1535 C.C.) Cuando se haya estipulado un tiempo más
largo, se reducirá a este plazo…
 La limitación dicha no impide que puedan estipularse nuevas prórrogas para ejercer
el derecho de rescate, aunque el plazo fijado originalmente sumado a esas prórrogas llegue
a exceder de 5 años. En todo caso, téngase en cuenta que la prorroga debe convenirse antes
de expirado el plazo inicial, ya que caso contrario la propiedad del comprador se habrá
consolidado irrevocablemente y la llamada prórroga no será sino una promesa de venta
hecha por el comprador al vendedor. Por otra parte, debe sancionarse con nulidad la
prórroga cuando conste que la voluntad de las partes ha sido burlar la limitación quinquenal
establecida por la ley. El plazo para ejercer el retracto corre desde la celebración de la venta
o desde otra fecha fijada en el contrato, pero la limitación legal se reserva a cinco años
contados a partir de la fecha de la celebración.

Ejercicio del Derecho de Retracto Convencional.

Pueden ejercer el derecho de retracto, en primer término, el vendedor o sus

causahabientes a titulo universal, así como quienes hayan adquirido titulo particular de uno
o de otros, el derecho de retracto ya que esto es cesible.

En caso de pluralidad de vendedores o de herederos del vendedor, deben tenerse

en cuenta las siguientes reglas expresas:

1. Cuando varias personas hayan vendido conjuntamente y por un solo contrato un

fundo común, o cuando un solo vendedor ha dejado varios herederos, el comprador no
puede ser obligado a consentir en rescates parciales. En este caso, si no hay acuerdo
entre los vendedores o los herederos, puede cualquiera de ellos, verificarlo en
totalidad y por su propia cuenta Art. 1541 la prohibición de rescate parcial se justifica
por la consideración de que el comprador ha adquirido la cosa como un todo y no
como una suma de partes, y ademas, por el deseo de evitar que el comprador quede en
comunidad contra su voluntad sin embargo, por una parte, es valido el pacto en
contrario y por otra el comprador puede no oponerse al rescate parcial.
2. «Si los copropietarios de un fundo no han vendido conjuntamente y en totalidad, sino
que cada uno ha vendido solo su parte, pueden ejercer el derecho de retracto
separadamente, cada uno por la porción que le corresponda. El comprador no puede
obligar al que ejerce la acción de esa manera a que rescate el fundo enero», Art. 1542.
 la hipótesis ocurre cuando el comprador adquiere las distintas partes de la cosa por
diversos contratos sucesivos o cuando lo adquiere en un mismo acto, pero con
indicación por separado de las partes vendidas y de sus precios. En ambos casos el
retrayente puede rescatar en la proporción que le corresponde o, si los demás no
quieren rescatar el todo. La diferencia de la reglamentación de este supuesto con el
anterior se explica porque aquí el comprador no ha adquirido la cosa con un todo.

En caso de pluralidad de causahabientes a título particular del vendedor en ese

derecho, se aplican por analogía las normas correspondientes a la pluralidad de los
vendedores y de los herederos de estos.

Por otra parte, los acreedores del vendedor pueden ejercer el derecho de retracto,
incluso cuando no sean Quirografarios, Art. 1539 Ap.2º, pero el comprador tiene frente a
los mismos el beneficio de excusión. Por analogía con las normas sobre el beneficio de
excusión el fiador debe concluirse que el beneficio tiene que ser invocado por el comprador
(no procede de pleno derecho), que este ha de señalar bienes conforme a las disposiciones
citadas y que debe anticipar los gastos de la excusión.

Capacidad y Poder para Ejercer el Derecho de Retracto.

Rige en la materia el derecho común con la advertencia de que, en principio, retraer

es un acto de disposición, salvo que por la poca importancia que tenga en relación con el
patrimonio del retrayente, deba ser considerado como acto de simple administración. Así
pues, para ejercer el derecho de retracto se quiere, en principio, capacidad o poder para
realizar actos de disposición.

Legitimación pasiva.

El Retracto puede ser ejercido contra el comprador y sus causahabientes a título

universal y contra los terceros adquirientes. En caso de retracto frente al Comprador o sus
causahabientes a título universal deben tenerse en cuenta dos normas expresas en la ley:

Si el comprador con pacto de retro de una parte indivisa de un fundo lo adquiere

en su totalidad por adjudicación que se le haga en remate judicial resultante de una
licitación provocada contra él, podrá obligar a su vendedor a rescatar la totalidad del fundo,
si quisiera ejercer el derecho de retracto, Art. 1.540. Como se sabe, la ley ordena para el
caso de partición de herencia que si los inmuebles no pueden dividirse cómodamente, se
hará su venta en subasta pública, norma que es aplicable a toda división entre Comuneros.
Pues bien, si el comprador de una parte indivisa de un fundo se hace adjudicatario de todo
él en remate originado por el hecho de que otro comunero haya exigido la partición, el
comprador adjudicatario puede obligar a su vendedor a rescatar no sólo la parte del fundo
que había vendido sino la totalidad del mismo, si es que quiere ejercer su derecho de
retracto.

Por otra parte, si el comprador hubiera dejado varios herederos, el derecho de

Retracto no podrá ejercerse sino contra uno de ellos y por la otra parte que le corresponda,
sea que la cosa vendida esté indivisa o que se le haya dividido entre ellos. Pero si la
herencia se hubiera dividido y la cosa vendida se hubiera comprendido en la porción de uno
de los herederos, la acción podrá intentarse contra éste por el todo.

El derecho de retracto convencional puede hacerse valer contra los terceros

Adquirientes sin necesidad de demandar previamente al comprador original y aun

cuando en los contratos de esos terceros no se haya hecho mención de retracto convenido,
Art. 1.583. La regla vale no sólo para los terceros adquirientes de la propiedad de la cosa
que se trate, sino también todos los terceros que hayan adquirido derechos (ejmp.Usufructo,
uso, habitación, enfiteusis, hipoteca) sobre la cosa.

Formas de ejercer el derecho de Retracto Convencional.

La ley no exige que se intente una acción judicial contra el comprador, sus
causahabientes a título universal o los terceros adquirientes.

Parte de la Doctrina exige que el vendedor, su causahabiente o acreedor, según los

casos, haga oferta real y depósito dentro del tiempo útil para ejercer el derecho, en caso de
que el comprador, sus causahabientes o el tercero, no den por ejercido el mismo; pero la
Jurisprudencia Venezolana con razón, considera válidamente ejercido el derecho de
retracto, desde el momento en que el vendedor ( u otro titular del mismo manifieste su
voluntad al comprador de ejercer el derecho de referencias aunque no pague el rescate) .
Esa manifestación de voluntad, una vez conocida por el comprador ( o por quien
corresponda) y para surtir efectos frente a terceros requiere constar de documento con fecha
cierta. Dicho sea de paso, este sistema de no exigir el registro de la manifestación de la
voluntad de retraer, puede causar perjuicios a terceros que adquieren del comprador
después de haber sido el retracto.

Efectos del Pacto de Retro

1- «Pendente Conditione»

Pendiente la Condición, el comprador con pacto de retracto, en principio, ejerce

todos los derechos de su vendedor (C.C art. 1539 encab.) e incluso corre en su favor la
prescripción contra el verdadero propietario (si es que el vendedor no lo era) y contra todos
los que pretenden tener hipotecas u otros derechos sobre la cosa vendida (C.C 1539, ap. 1);
pero si la cosa estaba arrendada en condiciones en que normalmente el comprador hubiera
sido oponible al nuevo adquiriente la existencia del contrato, no podrá usar la facultad de
despedir al arrendatario antes de que se haga irrevocablemente propietario bajo condición
suspensiva, de modo que pueda ejercer todas las facultades del propietario en la medida en
que sea compatible con el carácter condicional de su derecho.

En protección del vendedor, la ley ha establecido que si en la venta con pacto de

retro se ha estipulado que el vendedor quede como arrendatario del fundo, será nula toda
cláusula por la cual se sancione la falta de pago de pensiones de arrendamiento con la
perdida del derecho de rescate, sin perjuicio de que el comprador exija judicialmente el
cobro al arrendatario; pida la desocupación del inmueble o ejerza los derechos que tenga
contra el subarrendatario.

2-Fallida la Condición

Si el vendedor no ejerce el derecho de retracto en el término convenido, el

comprador adquiere irrevocablemente la propiedad o derecho.

3-Cumplida la Condición.

A) Ejercido el derecho por su titular, es decir, cumplida la condición, se producen los

siguientes efectos entre las partes:
a) El comprador debe restituir la cosa en el mismo estado con sus accesorios y con todo lo
que se le haya incorporado

b) El vendedor debe restituir el precio recibido, los gastos y costo de la venta, los de las
reparaciones necesarias y los de las mejorías que hayan aumentado el valor del fundo
hasta concurrencia del mayor valor que este tenga (C.C art. 1544, encab.)

c)La ley no establece plazo para hacer las restituciones dichas, aunque protege al
comprador estableciendo que el vendedor retrayente no puede entrar en posesión sino
después de haber satisfecho todas las obligaciones.

d)La ley no obliga al vendedor a pagar los intereses sobre el precio, ni al comprador a
restituir los frutos.

4-Frente a terceros.

El ejercicio del derecho de retracto opera como el cumplimiento de cualquier otra

condición resolutoria, y por lo tanto se aplica el principio de que «resoluto jure dantis,
resolvitur jus accipientis». Así, el vendedor que entra en posesión del fundo en virtud del
retracto, lo toma libre de todas las cargas que le haya impuesto el comprador (Por ejemplo,
hipotecas, usufructos).

Tema 9
Modalidades de venta de bienes muebles e inmuebles

Sabemos que las modalidades son las modificaciones que el legislador hace a
principios generales para evitar que la aplicación de éstos traiga situaciones conflictivas, en
la venta de muebles e inmuebles, nuestra legislación trae varios casos en que la transmisión
del derecho de propiedad o cumplimiento de la obligación de dar; se efectúa en un
momento posterior a aquel de la celebración del contrato y entre estos casos tenemos:

Muebles:.
·Peso, Cuenta y Medida.
·Alzada o en Globo.
·A Prueba.
·Ensayo Previo.
·Venta Futura.
·Venta Aleatoria.
Inmuebles:
·Venta por Cabida y en Globo.
· Venta «de visu».
Teniendo claro que es una modalidad y lo que vamos a investigar sobre la misma el
presente trabajo expositor a desarrollar nos dejara un conocimiento total sobre el tema.
Ciertas situaciones que van alterar principios generales y que las impone el legislador para
evitar mayores problemas. Esas modalidades las dividiremos atendiendo a su objeto, en:

·Modalidades en la venta de cosas muebles.

·Modalidades de la venta de cosas inmuebles.

Muebles:

a-) Peso, Cuenta y Medida: Estas no son perfectas sino hasta el momento que se pesen,
cuenten o midan, y cuando se dice que no son perfectas no se está diciendo que es
imperfecto el contrato porque éste ya se produjo o ya se originó, esto en virtud que se ha
emitido el consentimiento lo que esta significando el legislador. Es que la propiedad no se
transmite del vendedor al comprador y en consecuencia el vendedor sigue corriendo con los
riesgos de la cosa, esto no lleva a recordar aquel principio del derecho de la cosa perece
para su dueño.

Artículo 1.475 «Cuando se trata de mercancías vendidas con sujeción al peso,

cuenta o medida, la venta no es perfecta en el sentido de que las cosas vendidas quedan a
riesgo y peligro del vendedor, hasta que sean pesadas, contadas o medidas».

La modalidad que trae este artículo es que el efecto real automático de la venta, que
está contenido en el artículo 1.161, en este caso no funciona. Puede el comprador y el
vendedor estar de acuerdo en precio y cosa, pero en este caso en contra del principio
general , no se ha producido la transferencia automática de la propiedad.

La segunda modalidad que se encuentra en el artículo y que va a alterar, está

también en el artículo 1.161, porque si el comprador y el vendedor están de acuerdo en
precio y cosa el riesgo es para el comprador pero en caso del artículo 1475 el riesgo es para
el vendedor. Entonces este artículo tiene 2 modalidades con respecto a los principios
generales establecidos en el artículo 1.16. Y lo que obliga al legislador a establecer estas
modalidades es que la cosa vendida debe ser pesada, medida o contada para que la venta se
perfeccione.

Ejemplo:

Si se es propietario de un almacén y un sujeto «X» visita a éste en calidad de

comprador; él quiere comprar 50 latas de manteca, el dueño acepta la comprar él informa
que no hay problema, se las vende. El comprador «X» le informa al vendedor que necesita
hacer una diligencia cerca del almacén y que en 15 minutos estaría de vuelta, al salir éste
del almacén ocurre un terremoto y se destruye el negocio ¿Quién pierde las latas de
manteca? El Vendedor, porque a pesar de haber consentido la venta, no se ha pesado, no se
ha contado y no se ha medido.

b-) Alzada o en Globo: Alzada se refiere a la totalidad de una cosa. En globo se refiere al
conjunto total o parcial de una cosa. Son aquellos donde las ventas de mercancías se
perfeccionan inmediatamente.

Artículo 1.476 «Si, al contrario, las mercancías se han vendido alzadamente o en

globo. La venta queda perfecta inmediatamente. Se juzga que la venta se ha hecho
alzadamente o en globo, si las cosas se han vendido por un solo precio, sin consideración al
peso al número o la medida, o cuando, aunque se haya hecho mérito de esto ha sido
únicamente para determinar el monto del precio».

Ejemplo: Si se es propietario de un almacén y un sujeto «X» visita a éste en calidad

de comprador; él quiere comprar la totalidad de la existencia de latas de manteca, el dueño
acepta la comprar él informa que no hay problema, se las vende, hay consentimiento entre
el vendedor y el comprador. El comprador «X» le informa al vendedor que necesita hacer
una diligencia cerca del almacén y que en 15 minutos estaría de vuelta, al salir éste del
almacén ocurre un terremoto y se destruye el negocio ¿Quién pierde las latas de manteca?
El Comprador, porque se consintió la venta, se está comprando en globo, no se va a pesar,
ni a contar ni a medir.
c-) A Prueba: Son aquellas que no quedan perfecta sino hasta el momento en que el
comprador haya hecho conocer su aceptación en el plazo fijado por el uso, es decir, son
objetos que se venden con la condición que los gusten o los prueben para conocer si la
calidad de los que está comprando es lo que desean.

Artículo 1.477 «En cuanto a las mercancías que se acostumbra gustar o probar
antes de comprarlas, no queda perfecta la venta hasta que el comprador no haya hecho
conocer su aceptación en el plazo fijado por la convención o por el uso».

Aquí la modalidad no funciona como condición suspensiva porque el comprador

solo está obligado a probar, no a comprar. El único obligado que aparece aquí es el
vendedor: está obligado a vender. De manera que la modalidad esta aquí en que se ha
transformado esta venta en unilateral: el único obligado es el vendedor. Por la vía del pacto
no pueden vendedor y comprador convenir una venta unilateral, porque eso sería ir contra
una de las características esenciales de la venta: la bilateralidad. Pero el legislador si puede
entrar a lo esencial, y aquí, para salvar situaciones, lo hace. Impone al comprador la
obligación de probar pero no de comprar ; el único obligado desde el punto de vista del
contrato es el vendedor.

d-) Ensayo Previo: Son aquellos que se juzgan, hechos bajo condición suspensiva, es decir,
hay cosas que bien sea porque está, sujetas a determinado mecanismos o porque hay que
probar el material con que están hechas, se le da la oportunidad al comprador de que las
ensaye primero.

Artículo 1.478 «La venta sujeta a ensayo previo se juzga hecha siempre bajo
condición suspensiva». Debemos recordar que una venta estará sujeta a condición
suspensiva cuando el hecho cuando el hecho que la perfecciona es ajeno a las partes. Aquí
hay una condición suspensiva porque el comprador puede someter la cosa a ensayo previo,
y si el resultado o análisis de ese ensayo sale bien, el comprador está obligado a comprar
porque ese resultado no depende del aspecto subjetivo sino que es exterior a él.

e-) Venta Futura: Es donde la transferencia se supone que la misma lleguen a existir.
 Esta venta es válida, salvo los casos previstos en los artículos 1.156 y 1.484 del
código civil donde la prohibición nace no de la imposibilidad sino de la ilicitud del objeto.
Las principales formas de venta de cosas futuras son:

a) la venta de rei speratae, en la cual las partes subordinan la operación a que la cosa
llegue a existir.

b) la venta «spei» en la cual las partes no subordinan el contrato a que la cosa llegue
a existir en caso en el cual lo vendido es en realidad una simple posibilidad.

Cuando el bien o derecho se va a transferir versa sobre una cosa futura. La

transferencia de la propiedad ocurre cuando la cosa existe para el momento del
perfeccionamiento del contrato. Esto es perfectamente válido, pero está sometido a la
condición de que la cosa tenga existencia, si la cosa no llega a tener existencia la venta es
nula.

f-) Venta Aleatoria: Son aleatorios los contratos en los que el monto de una de las
prestaciones o de ambas no está determinado de una manera fija, sino que depende de un
acontecimiento incierto (art. 2051). Tal es el caso de la renta vitalicia, en la cual una de las
partes entrega un capital a cambio de una renta que durará toda la vida del que la recibe. El
alcance económico de la promesa hecha por el deudor de la renta es impreciso; depende de
la duración de la vida de la otra parte. Y el contrato será más o menos ventajoso según ésta
viva poco o mucho tiempo. Otros ejemplos de contratos aleatorios son los siguientes: la
venta de una cosa futura, cuando el comprador toma sobre sí el riesgo de que la cosa no
llegare a existir; la venta de cosa existente pero sujeta a un riesgo, cuando el comprador
toma el riesgo a su cargo (art. 1332), el contrato de seguro, el de apuesta o juego, etcétera.

Hay una estrecha analogía entre condición y contrato aleatorio; en ambos casos los
derechos de las partes dependen de un acontecimiento futuro e incierto. Pero lo que está en
juego en la condición es la existencia misma de los derechos, en tanto que en los contratos
aleatorios es la mayor o menor extensión de esos derechos. Aun esta diferencia desaparece
en algunos casos; así, por ejemplo, en el contrato de seguro, la indemnización se debe si
ocurre la condición prevista; lo mismo pasa en el caso del juego o apuesta, en la venta de
una cosa futura, etcétera.
 En los contratos aleatorios, las partes asumen deliberadamente el riesgo de que el
contrato pueda resultar desventajoso, especulando con la posibilidad contraria. Nadie puede
quejarse, por lo tanto, de la falta de equilibrio económico de las contraprestaciones
definitivamente resultantes. Por excepción, puede admitirse la aplicación de la lesión a los
contratos aleatorios, cuando la diferencia de las contraprestaciones sea de tal carácter que ni
la misma alea pueda justificarla. Así, por ejemplo, cuando se compra una cosa que puede o
no llegar a existir y se paga mucho más de lo que ella valdría, aun existiendo. En efecto,
cuando el comprador asume el alea de que la cosa no exista, se supone que ofrecerá menos
precio de lo que ella vale. Pedro ofrece 100 por una cosa que, de existir, valdrá 200. El
contrato es normal; ninguna de las partes podrá invocar la lesión. Pero si ofrece 200 por lo
que aun existiendo vale 100, el contrato puede resolverse por lesión, porque desde el punto
de vista del vendedor no ha habido alea: el contrato le será siempre ventajoso.

Inmuebles:

Venta por Cabida y en Globo:

Venta por Cabida: Aquí hay que tener claro el concepto de cabida. Cabida es el
contenido de inmueble, lo que dentro de los linderos. En este caso se acostumbra a expresar
la cabidad del inmueble. Sobre todo refiriéndonos a terrenos sucede con frecuencia que la
cosa que se compra materia del contrato de compraventa; puede que tenga menos o más
medida de lo que se creían en principio las partes.

Yo voy a comprar un terreno y en principio se creía que el mismo tiene un área de

tantos metros y resulta que cuando se va a medir tiene menos o más metros. Es por eso que
nuestra legislación a establecido algunas reglas que están plasmadas en el :

Artículo 1.496. «El vendedor está obligado a entregar la cosa en toda la cantidad
expresada en el contrato, salvo las modificaciones siguientes:
 Si la venta de un inmueble se ha hecho con expresión de su cabida, a razón de tanto
por medida, el vendedor está obligado a entregar al comprador que lo exija, la cantidad
expresada en el contrato.

Cuando esto no sea posible, o el comprador no lo exija, el vendedor estará

obligado a sufrir una disminución proporcional en el precio.

Si se encuentra que la cabida del inmueble es superior a la expresada en el

contrato, el comprador debe pagar la diferencia del precio; pero puede desistir del
contrato si el excedente del precio pasa de la veintava parte de la cantidad declarada».

En la primera parte del articulo lo que se hace es repetir el principio general según el
cual la cosa vendida vendida debe ser entregada en la cantidad expresada en el contrato.
Pero en la continuación de el mismo «…Cuando esto no sea posible…», aquí si
encontramos la modalidad. Como ejemplo. Pensemos en el caso de que se ofrecen en venta
5. 000 M2 a Bs. 300 M2. Una vez medido el inmueble resulta que efectivamente su
contenido es de 4. 000 M2. La diferencia de 1. 000 M2 se le imputa a el vendedor en el
sentido de que el sufrirá la disminución proporcional en el precio.

Cuando el legislador expresa… «o el comprador no lo exija…», se está refiriendo al

caso de que el vendedor tenga otra parcela adyacente a la que está vendiendo y entonces
exista la posibilidad de que el comprador exija que los metros que le faltan sean
completados con la otra parcela. Pero si esa parcela es la única, porque las adyacentes son
de otro propietario, entonces no será posible completar el faltante y entonces el comprador
debe sufrir la disminución proporcional en el precio. Esta es una acción «quanti minoris».

Si se encuentra – y esta es la otra situación- que la cabida es superior a la expresada

en el contrato, el comprador debe pagar la diferencia del precio (esta es la obligación del
comprador que se encuentra en este artículo). Pero esta obligación está condicionada, así el
excedente del precio pasa de la veintava parte 85%) de la cantidad expresada, porque en
este caso el legislador habla de que el comprador puede «desistir» del contrato. No hay
acción de desistir; aquí debe entenderse que se está hablando de rescisión.

Entonces, y esto es muy importante, si la cabida es menor no hay posibilidad de

rescisión. Si el comprador quiere comprar una parcela de 5. 000 M2 y resulta que esta solo
tiene 4.000 M2, no puede pedir la rescisión. Si el vendedor no puede completarle los 5. 000
M2, la norma dice que lo único que opera es le acción» quanti minoris» y deberá quedarse
con los 4. 000 aunque necesite 5. 000. ¿Cómo se salva el comprador de caer en esta
situación? La manera de evitar eso es expresar en el contrato no solo la cabida y el precio,
sino la finalidad específica del comprador para hacer la adquisición.

Ejemplo:Tiene el doble o sea 1600 mts.2 la ley NO me obliga a comprar el doble

del área porque mi capacidad de pago; Pero puede desistir del contrato si el excedente del
precio pasa de la veintava parte de la cantidad declarada.

Venta por en Globo: Para hablar de la venta en globo hay que hacer mención a
ciertos términos que están relacionados con la venta de cabida. Cuando se compra un
terreno no se especifica el precio por unidad de medida sino que se estipula en globo, se
establece relación entre cada medida y cada parte del precio.

En primer lugar, el concepto del lindero. Es frecuente encontrarse con documentos

donde los linderos aparecen así: «Fundo que eso fue del Sr. Miguel Rodríguez; y se señalan
los metros. Eso es mayor seguridad, pero eso no es lindero. Esta situación nos viene del
derecho español. Utiliza los linderos en forma. Lindero es sinónimo de límite. Lo
conceptual del lindero seria así: Norte: partiendo de la concluencia de las quebradas A y C,
siguiendo en la línea recta hasta llegar al pedemonte del cerro Z…; ese es lindero. Pero para
mayor seguridad se señala que entre los dos puntos hay tal o cual medida y lo que se
encuentra hacia ese punto, como sería que se señalara que entre los dos puntos hay dos
kilómetros y allí se encuentra la hacienda La Esperanza. Esos son datos que ayudan a
reforzar ese lindero.

Pero si hay linderos es porque esos linderos deben tener un contenido, y ese
contenido es su cabida: no hay cosa que no tenga forma y contenido.

Cuando estudiamos la parte final del artículo 1. 496, hablamos que allí el precio se
determina en función de la cabida. Allí lo importante es que el precio se determina en tanto
por ciento la cabida: Parcela de 2. 000 M2 que se vende a Bs, el M2.

Cuando se compra un terreno en globo no se especifica el precio por unidad de

medida. Por ejemplo, se compra un terreno de 2. 000 M2 por Bs. 1. 00.000,oo Esta será una
venta en globo, pero hay que tener en cuenta que aunque se hable de venta en globo
también hay que hablar de cabida. Sucede que en un momento determinado le damos una
importancia jurídica y económica a un aspecto, y en otro momento le damos la importancia
jurídica y económica a otro aspecto distinto de la misma cosa.

Veamos: tengo una parcela de 10. 000 M2 y puede vender una parte de ella dándole
importancia para determinar el precio, a fragmentos de ella. Esa es venta por cabida. La
otra parte de dicha parcela se vende toda o en parte sin que la superficie contenida en esa
parte influya para nada en la determinación del precio. Esa es venta en globo.

Los Artículos 1. 497, 98, 99 y 1. 500, se refieren a la venta en globo. Y para

completarlos hay que entender que aun siendo venta en globo ello no obsta para que se
hable de área, de cabida. Lo que si debe fijarse es que en la determinación del precio nunca
se le da importancia a la cabida. El otro principio que hay que tener presente es que el
precio se estipula en globo. NO se establece ninguna relación entre cada medida y cada
parte del precio.

Articulo 1. 497. «En todos los demás casos en que la venta sea de un cuerpo
determinado y limitados, o de fondos distintos y separados, sea que el contrato comience
por la medida, sea que comience por la identificación del cuerpo vendido seguida de la
medida, la expresión de la medida no da lugar a ningún aumento de precio a favor del
vendedor por el exceso de la misma, ni a ninguna disminución del precio a favor del
comprador por menor medida, sino cuando la diferencia entre las medida real y la
indicada en el contrato sea de una veintava parte en más o menos habida consideración al
valor de la totalidad de los objetos vendidos, si no hubiere estipulación en contrario».

En la primera parte del articulo se esta refiriendo al objeto en dos formas: el objeto
inmueble lo ve el Código en dos aspectos; cuerpo determinado y limitado, fundos distintos
y separados. Caso A: Caso B:

«sea que el contrato comience por la medida, sea que comience por la indicación del cuerpo
vendido seguido de la medida «…

Para explicar esto podemos pensar en las dos formas como suelen ofrecerse al publico la
venta de parcelas;
1.»Venta de 5. 000 metros de terreno por Bs. ….. y

2.»Venta de una parcela de terreno 5. 000 metros por Bs. …»

En primer caso se comienza por la indicación de la medida y en el segundo caso se

comienza por la indicación del cuerpo vendido seguido de la medida.

En el antiguo derecho francés el tratamiento para el caso de que se comience por la

indicación de la medida que para cuando se comience por la indicación del cuerpo vendido,
es diferente, en el sentido de otorgar el derecho a exigir la diferencia de precio, cuando
resulte que se haya vendido más o menos de lo estipulado.

Pero para nuestro Código, el tratamiento es el mismo para los 2 casos. Sea como
sea, los efectos son iguales.

Y la continuación de dicho artículo es clara, sólo hay que referirse a lo que se quiere
significar con… «Una veintava parte en mas o en menos, habida consideración al valor de
la totalidad de los objetos vendidos…»

Aquí hay que calcular esa veintava parte en la relación con el precio, mientras en la
venta por cabida hay que comprar la veintava parte en la relación con la cabida, con el
contenido, con la superficie del inmueble. Cuando se habla de venta por cabida, a tanto la
medida, la diferencia para ejercer la rescisión se calcula en base al contenido, a la cabida, y
para ejercerla, en el caso de venta en globo, se toma en cuenta la cuantía.

Evidentemente que el comprador tendrá que medir el terreno para establecer la

diferencia pero cuando el negocio se fue a no se tomo en cuenta eso, sino el precio global.
Aquí se invoca la cabida para hacer el reclamo, no para hacer el contrato. No nace el
contrato sobre esas bases ni sus efectos tampoco.

Articulo 1. 498. «En el caso de que, según el artículo precedente, haya lugar a
aumento de precio por exceso de la medida el comprador puede elegir entre desistir del
contrato o pagar el aumento de precio con sus intereses, si retiene el inmueble».

Lo único que hay que decir aquí es que no existe acción de desistir, la acción aquí es
de rescisión. Y por otra parte habla el legislador de… «si retiene el inmueble «. Aquí no
puede hablarse de derecho de retención porque el comprador es el propietario. Es un
término mal usado.

Ejemplo: Cuando un comprador decide adquirir unas hectáreas de terreno y queda

en acuerdo con el vendedor de pagarle 10 millones de bolívares. Se puede medir después si
se quiere parcelar, pero en principio se está comprando en globo.

Ejemplo: Es una vena de lotes de carros que tienen algunas veces las empresas de
seguros, yo como comprador le digo a esta empresa te doy 20 millones de bolívares por
todo el lote de carros, de esta manera se está comprando en globo.

Venta «de visu»: Es la venta que se hace a la vista , es decir, cuando se compra algo
con solo verlo, sin importarle nada, y al aceptarlo se perfecciona, corriendo el riesgo desde
el principio, es decir, campo a mi riesgo.

Tema 10
La venta con reserva de dominio

La venta con pacto de reserva de la propiedad o del dominio, es la venta en la cual

en virtud de la voluntad de las partes se difiere la transferencia de la cosa o derecho
vendido hasta el momento en que el comprador pague la totalidad o una parte determinada,
del precio.
La venta con reserva de dominio constituye la más enérgica protección del derecho que
tiene el vendedor de cobrar el precio en materia de venta de bienes muebles, de modo que
facilita las ventas mobiliarias a crédito con las ventajas que ello implica para vendedores y
compradores.

En materia inmobiliaria, la hipoteca era y es suficiente para garantizar al vendedor

contra la eventual falta de pago del precio; pero en materia mobiliaria, la protección legal
del vendedor establecida en el Código Civil se reveló insuficiente para permitir el libre
desenvolvimiento de la venta a crédito. La reserva de dominio, al dejar al vendedor la
propiedad de la cosa con la posibilidad de hacerla valer incluso frente a terceros, asegura al
vendedor una garantía que le permite vender a crédito y hacer la entrega de la cosa sin
limitar sus operaciones a una clientela exclusiva, ni aumentar desmesuradamente el precio
para cubrir grandes riesgos de pérdida del precio.

Por otra parte la venta con reserva de dominio presenta otro aspecto económico que
nuestro legislador hubo de afrontar: la posibilidad de abusos del vendedor frente al
comprador mediante la imposición de cláusulas exorbitantes.El pacto de reserva de dominio
desempeña en la contratación de nuestro tiempo tanto nacional como extranjera un papel
preponderante, pues el hecho de que una persona pueda adquirir de inmediato un bien que
se le entrega sin pagar simultáneamente su precio lo hará a plazos, toda vez que de
momento carece de dinero para pagar el importe del mismo, a pesar de que en fecha más o
menos próxima tenga lo suficiente, indudablemente es para considerar el pacto en la forma
antes señalada.

Artículo 1480 CCV:

«Lo dispuesto en el presente Título no obsta para que se dicten Leyes especiales Sobre la
Venta de bienes muebles a crédito, con o sin reserva de dominio. Estas Leyes se aplicaran
preferiblemente en los casos a que ellas se contraigan».

Los principios podemos enumerarlos de la siguiente forma:

1.Que haya validez de la reserva de dominio: La cesión de crédito del vendedor contra el
comprador, comprende, asimismo, el dominio reservado. Para hablar de validez de la venta
con reserva de dominio deben darse los siguientes supuestos:

•Que se trate de una venta a plazo a crédito. Artículo 1º L.V.R.D.- El comprador adquiere
la cosa con el pago de la última cuota del precio.
•Que se trate de la venta de un bien mueble por su naturaleza. (Art. 1º L.V.R.D).

•Que no se trate de cosas destinadas a la reventa (Art 2º L.V.R.D), los comerciantes al

mayor no pueden utilizar la reserva de dominio en sus ventas a los minoristas.
•Que no se trate de cosas especialmente destinadas a la manufactura o transformación
cuando no sean identificables después. (Art 2º L.V.R.D.).

•Que la transferencia esté subordinada al pago del precio. (Art 1º L.V.R.D.).

•Que la reserva no tenga una duración mayor de 5 años. (Art 10 L.V.R.D.).

•La Ley no lo dice expresamente, pero se toma en cuenta a partir de la celebración de la

venta.
•Que la reserva sea convenida antes de que la propiedad haya sido transmitida al
comprador.
Adicional a estos, para que la venta con reserva de dominio sea eficaz frente a terceros,
tienen que darse las siguientes circunstancias:

•Que las cosas vendidas sean identificables individualmente y de modo preciso (Art. 4
L.V.R.D.)
•Que las cosas vendidas tengan un valor individual superior a doscientos cincuenta
bolívares (Art. 3 L.V.R.D.)

•Que las cosas vendidas no estén destinadas a ser parte integrante y constante de un
inmueble del cual no pueden separarse sin grave daño para éste (Art. 3 L.V.R.D.).
•Que se hayan cumplido las formalidades exigidas por la Ley de Venta con Reserva de
Dominio, establecidas en el Art. 5 de dicha ley o con las que exijan reglamentos especiales
para la compra – venta de determinados bienes muebles.

El pacto con reserva de dominio es una condición, a la tradición de la propiedad del

bien vendido. Se sostuvo que la compra venta con reserva de propiedad era una compra-
venta a plazos, o una promesa de venta, sometida a condición suspensiva, es decir, que se
trata de una venta sometida a condición suspensiva.

Sobre la posibilidad jurídica del pacto frente al contrato de compra – venta con
reserva de dominio, existen polémicas entre los doctrinarios, porque hay un grupo que
sostiene la incompatibilidad entre el contrato de compra – venta y su modalidad de la
reserva de dominio, esto en virtud de que:

• Mientras aquel es un contrato traslativo de propiedad, de manera que en el mismo

momento en que la venta se consuma, la propiedad pasa al vendedor.
•En orden al riesgo de la cosa, quien corre con ellos: desde el punto de vista del contrato de
compra – venta, sería el vendedor, pero mientras la condición no se cumpla, el contrato no
se perfecciona.

•Si se trata de una venta sometida a condición suspensiva, el perfeccionamiento del

contrato, se daría cuando el comprador haya pagado la última cuota del precio.

• Lo que está sometido a condición no es el perfeccionamiento del contrato, es la obligación

que tiene el vendedor de transferir la propiedad.

Cosas que pueden Ser objeto de pacto. Las cosas que pueden ser objeto de venta con
reserva de dominio son las siguientes:

•Cosas muebles por su naturaleza; es necesario que esas cosas no sean destinadas a la
reventa; la Ley se refiere exclusivamente a las cosas muebles por su naturaleza, incluyendo
naves y aeronaves.
•Las manufacturadas identificables, siempre que no se destinen a la reventa.
Articulo 2º de L.V.R.D: «No podrán ser objeto de venta con reserva de dominio, las cosas
destinadas especialmente a la reventa, ni las destinadas a manufactura o transformación que
no sean identificables»

Articulo 532 C.C.V: «Son muebles por su naturaleza los bienes que puedan cambiar de
lugar, bien por si mismos o movidos por una fuerza exterior».
Articulo 533 C.C.V: «Son muebles por el objeto a que se refieren o por determinarlo así la
Ley, los derechos las obligaciones y las acciones que tienen por objeto cosas muebles; y las
acciones o cuotas de participación en las sociedades civiles y de comercio, aunque éstas
sociedades sean propietarias de bienes muebles

Cosas que pueden venderse con Reserva de dominio, sin que Surta Efectos Contra
Terceros.
Articulo 3º de la Ley:

«No tendrá efectos contra terceros la venta con reserva de dominio de las cosas destinadas a
ser parte integrante y constante de un inmueble del cual no puedan separarse sin grave daño
para éste, ni de las obras cuyo valor individual sea inferior a doscientos cincuenta bolívares,
aún cuando ellas sean parte de un conjunto o de una colección que tenga un valor mayor
que el indicado».
 La ley determina las cosas no susceptibles de venta con reserva de dominio oponible
a terceros, y que son las siguientes:

•Las destinadas a ser parte integrante y constante de un inmueble del cual no puedan
separarse sin grave daño para éste.

•Las cosas no identificadas individualmente de modo preciso, las cosas no

identificables no surten efecto contra terceros en el pacto con reserva de dominio.

•Las cosas cuyo valor individual sea inferior a doscientos cincuenta bolivares (Bs.
250,00), aun cuando ellas sean parte de un conjunto o colección que tengan valor al
indicado.

En resumen, la venta con reserva de dominio es una modalidad del contrato de

compra y venta que lleva incorporada una garantía para que el comprador pague el precio
aplazado. Esta garantía consiste en dejar establecido que la propiedad de la cosa vendida,
aunque se entregue al comprador desde el perfeccionamiento del contrato, queda en favor
del vendedor hasta el pago del total precio fijado; es decir, la titularidad dominical sobre la
cosa que se vende y entrega es retenida por el vendedor (reserva de dominio). Si
el comprador no paga, el vendedor podrá recuperar la cosa cuyo dominio se ha reservado,
mediante el ejercicio de la acción reivindicatoria. Esta modalidad garantizadora de
la compraventa se aplica en la venta de bienes muebles, puesto que en el caso
de adquisición de inmuebles con precio aplazado se cuenta con la garantía hipotecaria.
Modalidad del contrato de compraventa poco frecuente que se emplea en compras
financiadas.

El vendedor mantiene su derecho de propiedad sobre la cosa vendida no obstante la

entrega hasta que el comprador complete el pago del precio. Constituye una forma
de garantía para asegurar a un vendedor que se desprende de un bien que integra
su patrimonio contra la promesa de uno o varios pagos futuros.

Cuando se vende una cosa o propiedad, el vendedor transfiere el dominio de la

propiedad al comprador, es decir, la titularidad del dominio pasa a quien la ha comprado,
pero ese dominio puede ser reservad por el vendedor, de manera que no se transfiere con la
compraventa. La reserva de dominio significa que el vendedor se reserva para sí la
titularidad del dominio hasta que se cumpla la condición incluida en el contrato de
compraventa, o en el contrato de promesa de compraventa. Al incluir en el contrato una
cláusula de reserva de domino, el comprador no será el real propietario hasta tanto no
cumpla la condición y se formaliza la transferencia del dominio, por lo que la reserva de
dominio actúa como garantía para el vendedor.

Conclusiones

Al igual que el vendedor, el comprador tiene obligaciones que necesariamente debe

cumplir. Esta es una de las características del contrato de compraventa, ya que son
contratos sinalagmáticos perfectos, donde cada una de las partes, se encuentran en
condiciones de procurar un provecho económico. Podemos encontrar en el Art.1650 del
Código Civil Dominicano, la primera obligación del comprador, cuando expresa: «La
obligación principal del comprador, es pagar el precio el día y en el lugar convenido en la
venta». Este compromiso, aunque parece único, es complejo reuniendo tres requisitos
esenciales: precio, día y lugar.
Por su parte, el artículo 1.546 del Código Civil regula el retracto legal en los términos
siguientes: “El Retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño
que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas
condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho sólo podrá ejercerse en el caso de que
la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo. En el caso de que dos o más
copropietario quieran usar el retracto, solo podrán hacerlo a prorrata de la porción que
tengan en la cosa común”.

Del citado artículo, se puede inferir que el retracto legal del comunero es el derecho
real que confiere la ley a cada uno de los partícipes proindiviso en el dominio de una
cosa, para subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la cosa común por compra o
dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, siempre que ésta no
pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo.

Por su parte, sabemos que las modalidades son las modificaciones que el legislador
hace a principios generales para evitar que la aplicación de éstos traiga situaciones
conflictivas, en la venta de muebles e inmuebles, nuestra legislación trae varios casos en
que la transmisión del derecho de propiedad o cumplimiento de la obligación de dar; se
efectúa en un momento posterior a aquel de la celebración del contrato

Por último, tanto la necesidad de adquirir, como la de vender, puede coincidir, con
la falta de las posibilidades económicas que presenta la persona para comprar. Si
el movimiento industrial contemporáneo no hubiere aparecido valorizando a
los bienes muebles en la medida que ha pasado el tiempo, y con esto la forma de pago a
plazos derivada de otro fenómeno muy de moda hoy día como es el crédito, que es una de
las características económicas de este siglo que estamos viviendo.

La preocupación de asegurar los derechos del vendedor de un inmueble, dio lugar al

uso, al acto comisorio, que hace a la existencia misma del contrato de compra venta. Se
comenzó a utilizar el crédito y la venta a plazos pero se produjo un desequilibrio entre los
dos contratantes de singulares proporciones, en perjuicio evidente del comprador que ha
hecho imprescindible la acción reguladora del Legislador.

En conclusión, desde el punto de vista de la equidad, nada es más justo que sea el
comprador, quien cargue con todos los riesgos de la cosa vendida, ya que es el quien, viene
disfrutando y obteniendo provecho económico de la misma. En la venta con reserva de
dominio, lo que hace el vendedor es justamente la propiedad, por lo tanto en este tipo
de contratos, el solo consentimiento no opera la transmisión de la propiedad.

Referencias Bibliográficas

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Derecho». lafacultad.info. Consultado el 27 de mayo de 2020.

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