UNIVERSIDAD

INDICE:
MODULO LEGAL
 Documentos habilitantes para la compra, venta.
 Impuestos prediales
 Escrituras publicas
 Historia de dominio
 Certificado de avaluó
 Gastos notariales
 Plusvalía
 Patrimonio familiar
 Hipotecas
 Promesa de compra venta
 Características de la promesa de compra venta
 En que consiste ARRAS
 Certificados de usos de suelos
 Posesión Efectiva
 Embargo
 Cesión de derechos
 El poder como mecanismo de representación
 El Contrato de Arrendamiento
 Responsabilidad Civil del corredor de Bienes Raíces
 Contrato de corretaje de Bienes Raíces
 UNIVERSIDAD ECUADOR

LEGAL
Documentos habilitantes para la compra, venta ( Universidad
Remax y Diapositiva )
 Impuestos prediales
 Escritura pública de la propiedad
 Historia de dominio “registrador de la propiedad
 Certificado de avalúo

 Régimen Tributario en el actividad Inmobiliaria

Impuestos prediales (Diapositiva )

Grava el valor de los predios rústicos y urbanos; a los terrenos, las
edificaciones comerciales de la vivienda, además, se contrastará de
acuerdo al valor comercial del mercado. Por ejemplo, para valorar el suelo,
se considera el frente, fondo y tamaño. Para la construcción, el área y la
depreciación del predio, equivalente al 1% anual para las construcciones de
hormigón armado.

La administración del impuesto predial no se limita al cobro de las

contribuciones respectivas, sino que comprende el registro de las
propiedades así como de los propietarios, datos que son anotados en un
documento llamado ficha catastral.  Esta ficha es la clave de entrada al
sistema de procedimiento de datos que forman los registros catastrales,
mediante el cual se genera el avalúo catastral y se notifica al propietario el
valor catastral y el impuesto predial asignados a su propiedad, documento
que servirá como comprobante de que el predio está inscrito en el
catastro.  Este documento es modificado por cualquier cambio que sufran
los datos catastrales.

Escrituras publicas ( Diapositiva )

 Los arts. 26 de la Ley Notarial, 164 del Código de Procedimiento Civil, y 
1716 del Código Civil, nos dan la definición de escritura pública y coinciden
en decir que: “Es el documento matriz que contiene los actos y contratos o
negocios jurídicos que las personas otorgan ante Notario y que éste
autoriza e incorpora a su protocolo”.

Documento oficial expedido por un notario donde constan las clausulas y

condiciones que se hayan pactado entre el comprador y vendedor, para
que tengan efectos frente a terceros, debe estar escrita en el registrador
de la propiedad

Historia de dominio ( registrador de la propiedad) ( Diapositiva )

El Registro de la propiedad es una institución pública destinada a crear
titularidades en virtud de poder público y a la publicidad de la situación
jurídica de los inmuebles, con la finalidad de proteger el tráfico jurídico. En
el Registro de la propiedad se adquieren el dominio y demás derechos
reales con seguridad suficiente evitando reivindicaciones. La función básica
del Registro no es publicar actos y contratos sino crear titularidades
inatacables en virtud de un acto de poder público.

El Registro de la propiedad también puede definirse como la institución

que, destinada a robustecer la seguridad jurídico-inmobiliaria, tiene por
objeto la registración de la constitución, transmisión, modificación y
extinción de los derechos reales sobre bienes inmuebles, así como las
resoluciones judiciales relativas a la capacidad de las personas y los
contratos de arrendamientos y opción.2 El estudio del registro de la
propiedad corresponde al derecho inmobiliario.

Es un documento que refleja el nombre del legítimo dueño y se asegura

que el terreno o inmueble ha sido bien adquirido, y que no tiene ningún
problema para la venta

. Si el inmueble existe;

2. Cuál es la ubicación física del inmueble;
3. Cuáles son sus linderos y medidas
 4. La determinación de los inmuebles con los que colinda; y, 
5. Si esos predios son de uso público o son de propiedad del Estado o del
Municipio

En Ecuador cada ciudad tiene su edificio de registro de la propiedad, por

estar dispuesto en la Ley de Registro, esto es parte de las competencias
exclusivas de los gobiernos descentralizados que son los Municipios. En los
registros de la propiedad no solo se registra bienes inmuebles sino la
expropiación por parte de los municipios que delegan un lote para el uso
exclusivo de área común pública ej: Mercados, Iglesias, áreas verdes, ect.
Para cada trámite hay un valor impuesto en la tasa según el lote a registrar

Certificado de avaluo ( Diapositiva )

El catastro es definido como una herramienta para procurar y garantizar la
ordenación del espacio geográfico con fines de desarrollo, a través de la
adecuada, precisa y oportuna definición de los tres aspectos más
relevantes de la propiedad inmobiliaria: descripción física, situación
jurídica y valor económico

Es el procedimiento estadístico, técnico, científico y administrativo en

virtud del cual se hace el inventario de todos los bienes inmuebles
y recursos naturales de un país, mediante el levantamiento catastral,
el registro de la propiedad y el estudio de las operaciones que tienen por
finalidad determinar la tenencia de la tierra, la verificación de la riqueza
actual y la valoración de los inmuebles

Este certificado emitido por el municipio y se lo utiliza para obtener el

avaluó catastral de un predio tanto urbano como rural, y sirve de base para
cobrar los impuestos municipales, tales como los impuestos prediales  El
catastro debe especificar la siguiente información de cada predio:
Designación catastral
Solar, manzana
 Parcela y Distrito Catastra
2- Nombre y domicilio del propietario
Ubicación del predio
Calle, avenida, sector, etc.
Camino, carretera, sección, paraje, etc.
Uso actual del terreno
Vivienda
Agrícola
otros
Características topográficas
Información sobre las mejoras
Tipos de edificaciones, dimensiones, áreas, número de pisos, uso, edad,
conservación, etc.
Tipos de cultivos, áreas cultivadas, estado de los cultivos, etc.
Superficie del terreno
Dimensiones
Formas
Planos catastrales
Valor de cada predio

Gastos notariales ( Diapositiva )

 Los cancela el comprador y es el valor que cobra un notario por

registrar una escritura de compraventa y en ella incluye rubros como:

Alcabalas Alcantarillado Junta de beneficencia
Consejo provincial

Plusvalía ( Diapositiva )
Incremento del valor que sufre un bien patrimonial sin que se deba a
modificaciones realizadas por su propietario. Por ejemplo,
el incremento de valor que sufre el suelo con el paso del tiempo. Por tanto,
se denomina también plusvalía al beneficio obtenido por la enajenación de
un activo que se realiza a un precio superior al de adquisición. En términos
reales la plusvalía se calcula descontando el efecto de la inflación.
 En general, es el beneficio que se obtiene en
una operación de compraventa. De producirse pérdidas, hablamos
de minusvalía. 

Los cancela el vendedor y es un impuesto que nace de la diferencia entre el

valor que adquirió el inmueble y el valor que lo vendió. En definitiva es el
impuesto que grava la utilidad por el incremento del precio adquirido

Patrimonio familiar
 El código Civil, se refiere al haber de la sociedad conyugal, y expresa que
ambos conyugues podrán instituir el patrimonio, sobre bienes propios
de cualquiera de los cónyuges, a favor de sus hijos. También podrá
hacerlo una persona viuda, divorciada o célibe.
 Es el bien inmueble que le pertenece a una familia. Ejemplo de ello es
una casa. la casa o la vivienda en que reside una familia, no puede ser
gravada con hipoteca en garantía de un crédito o una obligación,
porque pertenece a toda la familia y en un futuro estará presente en un
testamento y será heredada por los hijos de esa familia.
En si la Casa no se puede poner como respaldo de una deuda.

Hipotecas
La hipoteca mobiliaria es un derecho real de garantía que se constituye
sobre una lista limitada de bienes muebles especificada por la ley para
asegurar el cumplimiento de una obligación. La obligación garantizada
consiste, normalmente, en el pago de un crédito o préstamo.

La hipoteca garantiza un crédito sujetando directa e inmediatamente una

cosa inmueble que NO pasa a manos del acreedor, sino que permanece en
poder y posesión del deudor hasta que cancele la deuda.

Promesa de compra venta

  ¿Para qué sirve la promesa de compraventa?
Permite que las partes puedan negociar en un futuro cercano, fijando
las pautas y condiciones y penalidades de la compraventa futura

Características de la promesa de compra venta

 Es un contrato otorgado por escrito; puede o no ser por escritura
pública o por contrato privado

En que consiste ARRAS.

 Son la garantía. En las promesas de venta existe la cláusula penal, que
es la sanción económica. Las arras son la garantía de que en caso de
incumplimiento, se pagara lo estipulado en la cláusula penal

Certificados de usos de suelos

Es el documento que indicará inicialmente si la actividad solicitada es
permisible y las condiciones adicionales con las cuales deberá cumplir el
local

Es una evaluación realizada por el Departamento de urbanismo del

Municipio, que regula el tipo de establecimiento o negocio que se puede
establecer en un sector dependiendo de su locación o dirección.

Esta evaluación está regida por las ordenanzas municipales.

Locales ubicados en Centros Comerciales

Deben presentar el Certificado de Uso de Suelo del Centro Comercial, que
para la obtención del mismo deben solicitarlo a la Administración del
Centro Comercial.

Al recibir el Certificado de Uso de Suelo el Usuario debe verificar que:

El código catastral en el que se otorga la factibilidad corresponda al código

catastral del predio en el que funciona el local comercial.
 La actividad comercial otorgada como factible corresponda exactamente a
la actividad desempeñada en el local, la cual deberá coincidir con la
registrada en el RUC y la Tasa por Servicio Contra Incendios.

La dirección en la que se otorga la factibilidad sea la misma que consta

como dirección del establecimiento en el RUC de la compañía.

Previa a la obtención de la Tasa de Habilitación es imprescindible leer las

OBSERVACIONES del Certificado del Uso de Suelo, ya que en estas constan
los requisitos adicionales para la obtención de la Tasa de Habilitación

(Posesión Efectiva )
La posesión efectiva de bienes es el único instrumento legal para que
los herederos (hijos, padres o hermanos) accedan a los bienes de su
familiar. En términos legales todos los familiares tienen derecho, pero
cuando aparece un hijo excluye a todo el mundo, tiene la preferencia.
Los hijos son los legitimarios en la mayoría de los casos. La esposa no es
heredera porque es dueña de la mitad de la sociedad conyugal. Cuando
el fallecido es soltero y no tiene hijos lo heredan sus padres; si estos no
viven, sus hermanos. La posesión efectiva de bienes se obtiene con la
partida de defunción y las partidas de nacimiento que acrediten su
condición de heredero. El registrador de la Propiedad de Guayaquil,
Fernando Tamayo, indica que por el hecho de la muerte los bienes
pasan a los herederos por sucesión (hijos), pero para hacerlo es
necesario presentar esta posesión efectiva.

En caso de que la persona no haya redactado un testamento o formado

una compañía, los legitimarios que se crean con derecho tienen que
hacer una posesión efectiva de bienes en una notaría e inscribirla en el Registro
de la Propiedad.
Embargo
 El embargo inmobiliario puede ser definido como el procedimiento en
virtud del cual él o los acreedores indisponen uno o varios
inmuebles propiedad de su deudor, previamente enajenados a su favor
por medio de hipotecas o contratos similares.
Asimismo, puede definirse como la vía de ejecución en virtud de la
cual el acreedor pone en manos de la justicia y hace vender el o los
inmuebles de su deudor, a fin de obtener el pago de su crédito del
precio de venta del o de los inmuebles embargados.

Cesión de derechos

 La cesión es la transferencia o transmisión, gratuita u onerosa que hace

el cedente a favor  del cesionario de un derecho mediante un título que
es una forma de tradición del derecho. La cesión puede ser a título de
venta, permuta o a título gratuito, siempre con la entrega del título o
documento en el que consta el derecho que se transmite.

REQUISISTOS DE FORMA

 Que sea escrita;

 Que se notificada, porque la cesión no surte efecto contra el deudor ni
contra terceros, mientras no haya sido notificada por el cesionario al
deudor, o aceptada por éste.
 La notificación se hará en la forma que dispone el Código de
Procedimiento Civil, con:
 La exhibición del título, que llevará anotado el traspaso dl derecho;
 Con la designación del cesionario;
 Con la firma del cedente;
 Con la entrega al deudor de una boleta en la que conste una nota de
traspaso;
 Que se determine en la boleta de notificación el origen, la cantidad y la
fecha del crédito;
 Si el título fuere una escritura pública se indicará, el protocolo en que
se haya otorgado; y,
  Se anotará el traspaso al margen de la matriz.

El poder como mecanismo de representación (Blog Inmobiliario )

El poder es un documento que lo otorga de manera unilateral el comitente
o mandante, pero que una ves aceptado por el apoderado se convierte en
un verdadero contrato de mandato

Cómo se llama a la persona que confiere un poder?

Se llama mandante o comitente.`

Cómo se llama la persona que se hace cargo de la gestión de negocios de

otro y actúa por cuenta de éste?
Esta persona se llama mandatario, apoderado, o procurado

¿Qué efecto jurídico causa la violación a la estipulación impuesta por el

mandante, de que los mandatarios deben obrar de manera conjunta?
Si los mandatarios obran de manera separada lo que hicieran de ese modo
será nulo

¿Cuándo un poder es general?

Si el mandato o poder se da para todos los negocios del mandante, aun
cuando tenga una o mas excepciones determinadas, el mandato será
general.

¿Cuándo el poder o mandato es especial?

Se llama poder especial, el que se da para uno o mas negocios
especialmente determinados.

¿Cuándo termina la vigencia del poder?

De acuerdo al Art. 2067 del código civil, el mandato termina:

1. por el desempeño del negocio para el que fue constituido;
2. por la expiración del termino o por el cumplimiento de la condición
prefijados para la terminación del mandato;
3. por la revocación del mandante;
4. por la renuncia del mandatario;
 5. por la muerte del mandante o del mandatario;
6. por la quiebra o insolvencia del uno o del otro;
7. por la interdicción del uno o del otro; y,
8. por la cesación de las funciones del mandante, si el mandato a sido dado
si el mandato a sido dado en ejercicio de ellas.

El contrato de corretaje ¿es una especie del contrato de mandato?

Así es, por cuanto el corretaje constituye un encargo que hace el
propietario al corredor

El contrato de corretaje, ¿constituye poder especial para vender un

inmueble?
No constituye poder, solo se limita a encontrar un comprador o vendedor y
a realizar las gestiones para concluir el negocio que lo realiza el mismo
propietario

¿Qué requisitos debe tener el poder cuando es otorgado en otro país?

Para que tenga valides en Ecuador se necesita que el poder halla sido
otorgado ante cónsul de nuestro país en territorio extranjero o que
contenga los sellos certificando que ha sido apostillado.

El Contrato de Arrendamiento
El contrato de arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes,
llamada arrendador, se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de
una cosa mueble o inmueble a otra parte denominada arrendatario, quien
a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y
determinado.
La parte que proporciona el goce se llama arrendador y la parte que da el
precio arrendatario. También se conoce con el nombre de inquilino cuando
se trata de arrendamiento de casas, almacenes u otros edificios,
y colonos cuando el goce radica en predio rústico.
Elementos de Contrato de arrendamiento
Capacidad.
Consentimiento.
Objeto.
 Causa licita.
Precio o renta.
Capacidad. Poder realizar actos jurídicos, ser susceptible de obligaciones,
poder contratar, etc., estas facultades las obtiene al momento de cumplir
la mayoría de edad (18 años), así lo establece la norma, cumpliendo con
este requisito de edad, la persona ya puede ejercer sus derechos, realizar
acto jurídicos, contratos privados, cumplir con las obligaciones que
devienen de los contratos, etc., para poder tener la capacidad de ejercicio
es necesario tener antes la capacidad de goce.
Consentimiento. Es un concepto jurídico que hace referencia a la existencia
de un acuerdo entre dos o varias personas para aceptar derechos y
obligaciones. Su principal marco de actuación es el Derecho civil y, en
especial, el Derecho de obligaciones y de contratos, en dónde el
consentimiento juega un papel fundamental en el marco de la autonomía
de la voluntad.
Objeto. Objeto del acto jurídico es el contenido del mismo, el objeto de
celebrar un acto jurídico es la relación de una relación jurídica que sirva
como nexo entre las partes, esta relación conceptualizando la como el
objeto debe ser física y jurídicamente posible para que el acto jurídico
tenga validez. Siendo el objeto del acto jurídico la relación jurídica creada,
está a su vez tiene un objeto, pues esta relación jurídica crea obligación
o prestaciones de ambas partes y estas obligaciones o prestaciones tiene
por objeto a los bienes, servicios, derechos, etc.
Causa. Se divide en:
Causa Fuente: es el origen o hecho jurídico generador de obligaciones o de
un acto jurídico.
Causa Fin: es el propósito o finalidad perseguida por las partes al llevar a
cabo el acto o negocio jurídico.
Precio o renta. El precio pude consistir en dinero, ya en frutos naturales de
la cosa arrendada; y en este segundo caso puede fijarse una cantidad
determinada o una cuota de los frutos de cada cosecha. Llamase renta
cuando se paga periódicamente.

Responsabilidad Civil del corredor de Bienes Raices

Los que se deriven de la relación contractual que pacte por escrito con la persona que  ocupe
sus servicios;

b)    proporcionar al cliente un asesoramiento integral sobre las ventajas y desventajas del
negocio que éste le encomiende;

c)    llevar los registros, archivos, libros y demás documentos exigidos por la ley;

d)    ejercer su profesión de acuerdo con las leyes y el correspondiente Código de Ética del
Corredor de Bienes Raíces; y,

e)    los demás que se determinen en el reglamento.

El corredor tiene una responsabilidad social y económica