Contrato de Compraventa.

“Hay compraventa si una de las partes se obliga a transferir la propiedad de una cosa
y la otra a pagar un precio en dinero”.

● Diferencia con la permuta y el contrato de obra.

Compraventa y contrato de obra. Cuando una de las partes se compromete a

entregar cosas por un precio, aunque éstas hayan de ser manufacturadas o
producidas, se aplican las reglas de la compraventa, a menos que de las
circunstancias resulte que la principal de las obligaciones consiste en suministrar
mano de obra o prestar otros servicios (es decir, a menos que importe quien lo
realice) o si quien encarga la cosa proporciona los materiales para realizarla.

Compraventa y permuta. Si el precio consiste parte en dinero y parte en otra cosa, el

contrato es de permuta si el valor de la cosa es mayor, y de compraventa en los
demás casos.

● Objeto.

Pueden venderse todas las cosas que pueden ser objeto de los contratos; es decir,
todo lo que puede ser objeto de contrato, podrá serlo del contrato de compraventa.
Se debe aclarar que nadie está obligado a vender, excepto necesidad jurídica.

Cosa cierta que ha dejado de existir. Si la venta es de cosa cierta que ha dejado de
existir al tiempo de perfeccionarse el contrato, éste no produce efecto alguno. Si ha
dejado de existir parcialmente, el comprador puede demandar la parte existente con
reducción del precio. Puede pactarse que el comprador asuma el riesgo de que la
cosa cierta haya perecido o esté dañada al celebrarse el contrato. El vendedor no
puede exigir el cumplimiento del contrato si al celebrarlo sabía que la cosa había
perecido o estaba dañada.

Cosa futura. Si se vende cosa futura, se entiende sujeta a la condición suspensiva

de que la cosa llegue a existir. El vendedor debe realizar las tareas, y esfuerzos que
resulten del contrato, o de las circunstancias, para que ésta llegue a existir. El
comprador puede asumir, por cláusula expresa, el riesgo de que la cosa no llegue a
existir sin culpa del vendedor.

Cosa ajena. La venta de la cosa total o parcialmente ajena es válida, en los términos
del artículo 1008. El vendedor se obliga a transmitir o hacer transmitir su dominio al
comprador. (1008: Si el que promete transmitirlos no ha garantizado el éxito de la promesa,
sólo está obligado a emplear los medios necesarios para que la prestación se realice y, si
por su culpa, el bien no se transmite, debe reparar los daños causados. Debe también
indemnizarlos cuando ha garantizado la promesa y ésta no se cumple)

● Precio.

El precio es determinado cuando las partes lo fijan en una suma que el comprador
debe pagar, cuando se deja su indicación por parte de un tercero designado en el
contrato o luego de su celebración (si el tercero se niega, decidirá el juez) o cuando
lo sea con referencia a otra cosa cierta.

Si las partes nada dicen del precio: a) en las “cosas Muebles”, sera estipulado por el
precio de mercado (P.C.E.P); b) en las “cosas Inmuebles” no existe el precio
corriente en plaza .

● Obligaciones.

Vendedor

a) El vendedor debe transferir al comprador la propiedad de la cosa vendida. También

está obligado a poner a disposición del comprador los instrumentos requeridos por
los usos o las particularidades de la venta, y a prestar toda cooperación que le sea
exigible para que la transferencia dominial se concrete; b) Excepto pacto en contrario,
están a cargo del vendedor los gastos de la entrega de la cosa vendida y los que se
originen en la obtención de los instrumentos referidos en el artículo 1137. En la
compraventa de inmuebles también están a su cargo los del estudio del título y sus
antecedentes y, en su caso, los de mensura y los tributos que graven la venta; c) El
vendedor debe entregar el inmueble inmediatamente de la escrituración, excepto
convención en contrario; d) La cosa debe entregarse con sus accesorios, libre de toda
relación de poder y de oposición de tercero; e) El vendedor debe entregar al comprador
una factura que describa la cosa vendida, su precio, o la parte de éste que ha sido pagada
y los demás términos de la venta.

Comprador

a) pagar el precio en el lugar y tiempo convenidos. Si nada se pacta, se entiende que la

venta es de contado; b) recibir la cosa y los documentos vinculados con el contrato. Esta
obligación de recibir consiste en realizar todos los actos que razonablemente cabe
esperar del comprador para que el vendedor pueda efectuar la entrega, y hacerse
cargo de la cosa; c) pagar los gastos de recibo, incluidos los de testimonio de la
escritura pública y los demás posteriores a la venta.

● Pactos o cláusulas.
Pacto de retroventa: aquel en el cual el vendedor se reserva el derecho de
“recuperar” la cosa vendida con exceso o disminución del precio convenidos (no se
vuelve a comprar la cosa, se recupera habiendo un único contrato). Dicho pacto
tiene un plazo de 5 años para las “cosas muebles” y 2 años para las “cosas
inmuebles”; si las partes pactan un plazo mayor, se reducirá al máximo dispuesto
por ley el cual es perentorio e improrrogable. El bien que se recupera, vuelve libre
de gravámenes. El comprador puede igualmente vender la cosa con el pacto de
retroventa vigente (dominio revocable).

Pacto de Reventa: aquel en el cual el comprador se reserva la facultad de

“devolver” la cosa comprada con exceso o disminución del precio convenido (se
devuelve habiendo un único contrato y sin la celebración de uno nuevo; Si se hace
en un documento aparte, no es reventa o retroventa). Quien recibe el bien lo debe
hacer libre de gravámenes, es decir, el que lo devuelva debe primero ocuparse de
levantar cualquier embargo para poder devolverlo. Si se hace en un documento
aparte, no es reventa o retroventa. Quien recibe el bien lo debe hacer libre de
gravámenes. El que lo devuelva debe primero ocuparse de levantar cualquier
embargo para poder devolverlo. Dicho pacto tiene los mismos plazos de la
retroventa.

Pacto de preferencia: en el cual se desarrollan dos operaciones de compraventa, en

el cual el vendedor tiene derecho a “recuperar/comprar nuevamente la cosa” con
prelación a otro adquiriente cuando el comprador la quiera enajenar; el vendedor
debe igualar la oferta del tercero adquirente. Es un derecho personal no transferible
a ningún tercero, ni a los herederos en el caso del vendedor; en el caso del
comprador si se transmite la obligación a sus herederos. El comprador debe
comunicarle al deudor su deseo de enajenar la cosa (o tiempo y lugar en caso de
que sea por medio de subasta) y el vendedor debe ejercer su derecho dentro de los
10 días de recibida dicha comunicación.

● Boleto de compraventa y su oponibilidad.

Boleto de compraventa de inmuebles: El derecho del comprador de buena fe tiene

prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble
vendido si: a) el comprador contrató con el titular del inmueble; b) el comprador
pagó como mínimo el 25% del precio con anterioridad a la traba de la cautelar; c) el
boleto tiene fecha cierta (para corroborar que no se certificó luego de la traba); d) la
adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.

Si el boleto no cumple con los requisitos mencionados, valdrá igual. Si nada ocurre,
se celebrará; pero si media una cautelar, no tendrá prioridad el comprador con el
boleto en cuestión.
Oponibilidad del boleto en el concurso o quiebra: Los boletos de compraventa de
inmuebles de fecha cierta otorgados a favor de adquirentes de buena fe son
oponibles al concurso o quiebra del vendedor si cumplen los requisitos mencionados
anteriormente, excepto la publicidad suficiente.

● Entrega de la cosa.

La entrega debe hacerse dentro de las veinticuatro horas de celebrado el contrato,

excepto que de la convención o los usos resulte otro plazo. El lugar de la entrega es
el que se convino, o el que determinen los usos o las particularidades de la venta.
En su defecto, la entrega debe hacerse en el lugar en que la cosa cierta se
encontraba al celebrarse el contrato. Están a cargo del vendedor los riesgos de
daños o pérdida de las cosas, y los gastos incurridos hasta ponerla a disposición del
comprador en los términos del artículo 1149 o, en su caso, del transportista u otro
tercero, pesada o medida y en las demás condiciones pactadas o que resulten