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COMPRAVENTA DE BIEN AJENO

Artículo 1537.- Compromiso de venta de bien ajeno

El contrato por el cual una de las partes se compromete a obtener que la otra adquiera la
propiedad de un bien que ambas saben que es ajeno, se rige por los artículos 1470, 1471 y
14721.
Artículo 1538.- Conversión del compromiso de venta de bien ajeno en compraventa
En el caso del artículo 1537, si la parte que se ha comprometido adquiere después la propiedad
del bien, queda obligada en virtud de ese mismo contrato a transferir dicho bien al acreedor,
sin que valga pacto en contrario.
Artículo 1539.- Rescisión del compromiso de venta de bien ajeno
La venta de bien ajeno es rescindible a solicitud del comprador, salvo que hubiese sabido que
no pertenecía al vendedor o cuando éste adquiera el bien, antes de la citación con la demanda.
Artículo 1540.- Compraventa de bien parcialmente ajeno
En el caso del artículo 1539, si el bien es parcialmente ajeno, el comprador puede optar entre
solicitar la rescisión del contrato o la reducción del precio.
Artículo 1541.- Efectos de la rescisión
En los casos de rescisión a que se refieren los artículos 1539 y 1540, el vendedor debe restituir
al comprador el precio recibido, y pagar la indemnización de daños y perjuicios sufridos.
Debe reembolsar igualmente los gastos, intereses y tributos del contrato efectivamente
pagados por el comprador y todas las mejoras introducidas por éste.

EXPLICACIÓN DOCTRINARIA QUE CONSIDERA SE TRATA DE UNA COMPRAVENTA

Juan Pérez se ha comprometido a obtener que Pedro Morales adquiera el caballo “Santorín” de
propiedad de Luís Jiménez. Luego Juan Pérez logra obtener a Santorín. Este hecho no bastaría
para que Pedro Morales se haga propietario del caballo. Para que la transferencia opere Juan Pérez
tendría que celebrar con Pedro Morales un contrato de compraventa, por ejemplo, y luego tendría
que trasmitirle el animal. Para evitar estas dos operaciones susceptibles de incumplimiento el
artículo 1538 del Código Civil sustituye la compraventa, facilitando de esta manera que Pedro
Morales pueda satisfacer su interés, pues al ya existir una obligación de transferir la propiedad éste
podría, por ejemplo, pedir la entrega forzada del animal. Si el bien fuese inmueble, mayor aún
sería la tutela del crédito, pues según el art. 949 el bien sería propiedad de Pedro Morales.

JUSTIFICACIÓN DOCTRINARIA DE LA REGLA

Si al momento de celebrar el contrato ambas partes saben que el bien es ajeno, el contrato así
celebrado no sería una compraventa, sino más bien un “compromiso de obtener que otro
adquiera”. Así, sólo se podría hablar de venta de bien ajeno propiamente dicha cuando el vendedor
ocultase la ajenidad del bien.
Las partes sabían lo que hacían, pensaron en disociar la venta del efecto traslativo,
hacerle producir obligaciones, y nada más; la operación es válida, auque la cosa no
pertenezca al vendedor y aún cuando la propiedad de ella no se transmita, por tanto,
inmediatamente al comprador.

• PRIMERA CRÍTICA
Lo que determina la tipología contractual no es el hecho, por demás subjetivo, de que las partes
conozcan o no ciertas circunstancias fácticas que rodean el caso. Lo determinante es la estructura
del conjunto de atribuciones patrimoniales que cada una de las partes asuma.

1
Artículo 1470.- Promesa de la obligación o del hecho de un tercero
Se puede prometer la obligación o el hecho de un tercero, con cargo de que el promitente
quede obligado a indemnizar al otro contratante si el tercero no asume la obligación o no
cumple el hecho prometido, respectivamente.
Artículo 1471.- Prestación sustitutoria
En cualquiera de los casos del artículo 1470, la indemnización a cargo del promitente tiene el
carácter de prestación sustitutoria de la obligación o del hecho del tercero.
Artículo 1472.- Pacto anticipado de indemnización
Puede pactarse anticipadamente el monto de la indemnización.

1
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¿Qué sucedería si las partes declaran conocer la ajenidad del bien y, no obstante,
desean celebrar un contrato por el cual se obligan a transferir a la otra la propiedad de
ese bien?

En este caso sostener que no se ha celebrado una compraventa sino otro contrato, distinto al que
se quiso y declaró, importaría imponerle a las partes una relación jurídica no querida por ellas.
Lo que determina la tipología contractual no es el hecho, por demás subjetivo, de que
las partes conozcan o no ciertas circunstancias fácticas que rodean el caso. Lo
determinante es la estructura del conjunto de atribuciones patrimoniales que cada una
de las partes asuma.

• SEGUNDA CRÍTICA
o Según Betti cuando el Derecho estatuye un precepto, tiene en cuenta el poder de hecho como
presupuesto del deber, de manera tal que no admite que un deber pueda ser constituido,
impuesto o aún mantenido en vigor si no es para que subsista el poder de cumplirlo. Con ello
no se ha querido significar otra cosa que la necesidad de que el obligado a realizar una
conducta determinada esté en aptitud de cumplirla con su propio esfuerzo, sin que para el
efecto tenga que depender de una condicionante externa. La razón de esto se puede
encontrar, en nuestro concepto, en la propia configuración estructural del deber.
o El deber no puede consistir en una conducta que no dependa del obligado, pues de
lo contrario sobre el pendería una sanción de la cual sólo el azar podría librarlo.
NADIE PUEDE ESTAR OBLIGADO A LO IMPOSIBLE.
o Los artículos 219.3, 1138, 1154, 1155, 1156, 1403, 1166, 1431, 1433, 1434 del Código Civil,
se refieren a la posibilidad de la prestación, haciendo depender la validez del negocio y la
subsistencia de la relación al hecho de que el deudor esté en aptitud de cumplir, por sí mismo,
la obligación2.
o Podemos concluir, entonces, que no se puede considerar que exista una verdadera obligación
cuando la conducta a cargo del obligado no pueda ser ejecutada por él mismo, valiéndose
para ello de su sólo esfuerzo.

• TERCERA CRÍTICA

o Según Franzoni: La Ley no podrá imponer a un deudor la obtención de un resultado

que la ciencia y la técnica del momento no estuviesen en grado de asegurar (por
ejemplo curar a un enfermo afectado de un mal incurable), mientras que sí puede,
arbitrariamente, establecer el momento a partir del cual las personas alcanzan la
mayoría de edad, o delimitar la responsabilidad del guardián o del transportista.
Por consiguiente, el resultado comprometido depende de la posibilidad concreta de
conseguirlo: solamente aquello que puede conseguirse in natura puede ser
comprometido.

2
Artículo 140.- Noción de Acto Jurídico: elementos esenciales
..Para su validez se requiere:
2.- Objeto física y jurídicamente posible.
3.- Fin lícito.
Artículo 219.- Causales de nulidad
El acto jurídico es nulo:
3.- Cuando su objeto es física o jurídicamente imposible o cuando sea
indeterminable.
4.- Cuando su fin sea ilícito.
Artículo 1351.- Noción de contrato
El contrato es el acuerdo de dos o más partes para crear, regular, modificar o extinguir una
relación jurídica patrimonial.
Artículo 1403.- Obligación ilícita y prestación posible
La prestación en que consiste la obligación y el bien que es objeto de ella deben ser posibles.

2
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CRITERIOS PARA DETERMINAR CUANDO LA OBLIGACIÓN ES DE MEDIOS O DE

RESULTADO Se deberá evaluar cuál ha sido la voluntad de las partes.
• Si éstas han negociado la obligación como de actividad se beneficia al deudor (limita su
responsabilidad), pues éste no garantiza la satisfacción del interés primario del acreedor
y cumple con desplegar una actividad diligente. Desde un punto de vista objetivo
pone sus servicios a disposición.
• Si éstas han negociado la obligación como de resultado se agrava la posición jurídica del
deudor, pues éste se compromete a garantizar la satisfacción del interés primario del
acreedor y no cumple con desplegar una actividad diligente durante su ejecución.
Desde un punto de vista objetivo compromete a una obra.

CRITERIOS PROPUESTOS CUANDO LAS PARTES NO HAN PRECISADO

1) El carácter aleatorio del resultado: Si la obtención del resultado esperado por el
acreedor que satisface su interés primario es incierta o no lo es. Cuando la
consecución del resultado es aleatoria la obligación es considerada de actividad.
2) El papel activo o pasivo del acreedor en el cumplimiento: Se tiene presente el
papel activo del acreedor como indicio para calificar la obligación de medios, mientras
que, la constatación de la pasividad del acreedor se considera un signo que la
obligación pertenece a la categoría de las obligaciones de resultado.
3) El sistema de la imputación del riesgo: Según Essier y Schidt, la distinción entre
los contratos de actividad y de resultado es fundamental para determinar en que
casos el deudor tiene derecho a la retribución, es decir, para quien soporta el riesgo.
En los contratos en los que el deudor no puede garantizar por sí sólo el resultado,
tiene derecho a la retribución como compensación de su actividad. En los contratos
en los que el deudor garantiza por sí el resultado, tiene derecho a la retribución como
compensación de su actividad sólo si logra concretar dicho resultado.
o FUNDAMENTOS A FAVOR DE LA DISTINCIÓN
Su importancia se ubica principalmente en campo de la responsabilidad.
o PARALELISMO EN EL CAMPO DEL LA RESPONSABILIDAD
Si bien existe un perfecto paralelismo en el campo de la responsabilidad. Sin embargo, en
ambos tipos de obligaciones el deudor debe cumplir con satisfacer el interés del acreedor, ha
de realizar la prestación debida conforme a los intereses causalizados de ambas partes.
➢ En el Art. 1470 el promitente no asume, en este caso, ninguna obligación de dar,
dado que el hecho del tercero no depende de la actividad que pueda desplegar al
efecto dicho promitente. Lo que asume el promitente es una obligación de hacer en
la que asume el riesgo de que el tercero no asuma la obligación dar o no ejecute el
hecho prometido, caso en el cual tendría que indemnizar al promisorio.
➢ El artículo 1471 aclara que en cualquiera de los casos del Art. 1470. la
indemnización sustituye el hecho del tercero, lo que confirma que aquí no juega
ningún rol el problema de imposibilidad sobreviviente ni la exoneración de
responsabilidad por causas no imputables.

• CUARTA CRÍTICA
o El error cometido por lo menos por el comprador, error que ha recaído sobre las
calidades de la persona del vendedor, sobre su calidad de propietario de la cosa
vendida. No obstante no hay error cuando el comprador hubiera tratado con conocimiento
de causa, pero tal eventualidad es irrealizable: no se concibe que un comprador, sabiendo que
el vendedor no tiene la propiedad actual de la cosa, espere sin embargo, que la venta lo
convierta instantáneamente en propietario.
o Se trata de un error sobre la calidad de la persona, por consiguiente.
✓ La acción de anulabilidad puede ser invocada por el comprador con exclusión del
vendedor y también del propietario.

3
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✓ Prescribe a los dos años, desde el día en que el comprador supo que había tratado
con un non dominus3.
✓ Podría ser confirmado después de descubierto el error, o por circunstancias que hayan
vuelto al comprador en propietario, bien porque el propietario hubiera ratificado la venta
estipulada sin contar con él, bien que el vendedor haya adquirido ulteriormente la
propiedad, la cual ha pasado automáticamente al comprador (Art. 949).
✓ La compraventa de cosa ajena continuaría produciendo efectos aún cuando haya sido
anulada, pues aún serviría de causa de prescripción adquisitiva.

o DAÑOS Y PERJUICIOS
El pago de indemnización de Daños y perjuicios deberá probarse y pagarse en la mayor parte
de los casos, no obstante el juez deberá guardarse de concederlos si el vendedor procedió de
buena fe y su error era legítimo.
o SITUACIÓN DEL PROPIETARIO
La situación del tercero propietario puede fracasar en virtud de ciertos principios generales
del derecho:
✓ En materia mobiliaria el comprador de buena fe de un mueble que no se ha perdido ni
fuese robado.
✓ Si la venta fue realizada por un propietario aparente, así por ejemplo, por un heredero
aparente, el adquiriente está investido de un derecho oponible al legítimo propietario.
✓ Pasado un plazo de cinco a diez años el comprador podrá alegar la prescripción
adquisitiva.
La doctrina mayoritaria considera que el tercero propietario no puede invocar la
anulabilidad de la venta en la que no ha sido parte, porque esta anulabilidad es de orden
contractual. Sin embargo, dicha situación no se presentaría si el tercero tiene la condición
de copropietario de la cosa que fue vendida en su totalidad por uno de los que la poseían
pro indiviso4.

SITUACIONES ORDINARIAS DE COMPRAVENTA DE BIEN AJENO

La venta de cosa ajena es de una realidad más frecuente de lo que podría creerse, se verifica
ordinariamente:
• Por razón de una confusión de poderes por razón de una consecución de poderes y de
derechos, y es el caso de un administrador que presenta como suyo el bien perteneciente
al patrimonio cuya gestión le esta encomendada,

3
Artículo 2001.- Plazos prescriptorios de acciones civiles
4.- A los dos años, la acción de anulabilidad…
4
Artículo 201.- Requisitos de error
El error es causa de anulación del acto jurídico cuando sea esencial y conocible por la otra parte.
Artículo 202.- Error esencial
El error es esencial:
2.- Cuando recae sobre las cualidades personales de la otra parte, siempre que aquéllas
hayan sido determinantes de la voluntad.
Artículo 207.- Improcedencia de indemnización por error
La anulación del acto por error no da lugar a indemnización entre las partes.
Artículo 210.- Anulación por dolo
El dolo es causa de anulación del acto jurídico cuando el engaño usado por una de las partes haya
sido tal que sin él la otra parte no hubiera celebrado el acto.
Artículo 212.- Omisión dolosa
La omisión dolosa produce los mismos efectos que la acción dolosa.
Artículo 221.- Causales de anulabilidad
El acto jurídico es anulable:
2.- Por vicio resultante de error, dolo, violencia o intimidación.
Artículo 230.- Confirmación explícita
Salvo el derecho de tercero, el acto anulable puede ser confirmado por la parte a quien
corresponda la acción de anulación mediante instrumento que contenga la mención del acto que se
quiere confirmar, la causal de anulabilidad y la manifestación expresa de confirmarlo.

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• Caso de un copropietario que vende en su totalidad la cosa indivisa, de la que solo una
parte le pertenecía; en esta última eventualidad la anulabilidad no se produce de
inmediato sino en caso en que el vendedor no conocía de dicha situación, en caso
contrario vale la venta de una parte indivisa, entre otros casos.

A MODO DE CONCLUSIÓN
NO HAY VENTA DE COSA AJENA POR LA SENCILLA RAZÓN QUE NO HAY VENTA5.
Pensamos que en este contrato se pueden aplicar perfectamente las normas de
obligación de hacer, que podría calificarse como un contrato de locación de servicios o
de obra. La promesa de hecho ajeno, es una garantía que otorga el promitente
asumiendo el riesgo de que el tercero no ejecute el hecho y obligándose a indemnizar
al promisorio en tal caso.

COMPRAVENTA DE BIEN AJENO

Bien Ajeno
Tratar de Vender ¿Comprador?
¿Vendedor?

DINERO

DESCONOCE LA AJENIDAD Rescisión

• Salvo que el vendedor adquiera el bien antes de la
citación con la demanda.

COMPRADOR CONOCE LA AJENIDAD

• Que el tercero propietario transfiera el bien directamente el
comprador (Aplican las Normas de Contrato de hecho por tercero)
• Que el vendedor adquiera el bien del tercero propietario y que
luego lo transfiera el comprador (novación objetiva o conversión
legal).

DESCONOCE AJENIDAD Anulable: Error-Dolo

CONOCE LA AJENIDAD:
• ACUERDAN UN DAR Nulo: Jurídicamente Imposible
COMPRADOR
• ACUERDAN UN HACER Locación de servicio
o de Obra, ó en el caso:
o Que el tercero propietario transfiera el bien directamente
del comprador (Promesa de Garantía o Asunción de
garantía por riesgo).
o Que el vendedor adquiera el bien del tercero propietario y
que luego lo transfiera el comprador (mandato sin
representación).

5
Según Josserand: Cuando una persona se comprometa respecto a otra a adquirir, para transmitírsela, la
propiedad de determinada cosa que pertenece actualmente a otro. MANDATO O CONTRATO
INNOMINADO. Cuando una persona se comprometa respecto a otra a conseguir, para transmitírsela, la
firma del propietario actual. PROMESA DE GARANTÍA O ASUNCIÓN DE GARANTÍA POR
RIESGO. Josserand. Derecho Civil. Buenos Aires, Editorial Bosch, Tomo II, Vol. II, 1952. p. 120.

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JURISPRUDENCIA DE COMPRAVENTA DE COSA AJENA

EXP. No 832-98, Lima, 21 de julio de 1998

Si un copropietario practica sobre todo o parte de un bien acto que importe el ejercicio de propiedad exclusiva, dicho
acto sólo será válido en el momento que se adjudica el bien o la parte a dicho copropietario. Tratándose de bienes
parcialmente ajenos corresponde al comprador la opción, entre solicitar la rescisión del contrato, o la reducción del
precio. El acto de adquisición efectuado por el comprador no se invalida por el sólo hecho que el transferente del bien
haya sido propietario de una parte de este, en razón que aquel puede hacerlo valer, por lo menos, en la parte que le
correspondía al vendedor.
No tiene la condición de precario si el contrato de compraventa constituye un título válido para poseer el predio de litis,
máxime sino se encuentre probado que tal contrato haya sido dejado sin efecto o declarado su invalidez judicialmente.

CAS. No. 282-T-97

Es nulo el acto jurídico contrario a las leyes que interesan al orden público o a las buenas costumbres, pues
quien no es propietario de un bien, no puede disponer de él y vender un bien y el dueño no puede ser
privado de su dominio, sin que medie su voluntad, porque la Ley no ampara el abuso del derecho.
CAS. No. 354-T-97
En materia de la venta de una cosa ajena, debe distinguirse dos situaciones: a) cuando el vendedor hace presente
que se trata de cosa ajena, lo que es lícito e importa la obligación del vendedor de procurar la
transferencia del bien a favor del comprador, como prescribe el artículo 1537 del Código Civil, en
concordancia con el artículo 1409, inciso segundo, del mismo Código; y b) cuando se vende como propio lo
que es ajeno, lo que constituye delito previsto y penado en el artículo 197, inciso cuarto, del Código Penal
y, por tanto, acto ilícito contrario al orden público, que reprueba la Ley Civil y sanciona con la nulidad del
acto, conforme al artículo 219, inciso cuarto y octavo del Código Sustantivo.
CAS. No. 1017-97
Es nulo el contrato de compra venta de bien ajeno, siempre y cuando el comprador desconozca que el bien
no pertenece al vendedor. En este caso la causal de nulidad pertinente es la de fin ilícito, pues la venta de
bien ajeno constituye delito de estelionato. En este supuesto el propietario perjudicado y cualquier
interesado que no haya intervenido en su celebración

Expediente 3474-97, Sala No. 3

Lima, trece de mayo de mil novecientos noventa y ocho.
VISTOS: Oídos los informes orales; con la prórroga concedida, por resolución de cuatro de mayo de mil novecientos
noventa y ocho, de conformidad a lo dispuesto por el artículo 140° de la Ley Orgánica del Poder Judicial; interviniendo
como Ponente la Doctora Valcárcel Saldaña; por sus fundamentos; y; CONSIDERANDO, además, Primero.- Que los
argumentos esgrimidos por los codemandados en sus escritos de apelación obrantes de fojas ciento ochenta y ocho a
fojas ciento noventa y tres y de fojas doscientos a fojas doscientos cinco, constituyen sólo medios de defensa, que no
enervan los fundamentos de la recurrida. Segundo.- Que el Código Civil, en su artículo 1539°, preceptúa que la
venta del bien ajeno es rescindible a solicitud del comprador, salvo que hubiere sabido que no pertenecía
al vendedor o cuando éste adquiera el bien, antes de la citación de la demanda. Tercero.- Que, en el caso de
autos, de la lectura de la demanda obrante de fojas treinta y cinco a fojas cuarenta y seis, resulta que, lo que pretende
don Simeón Santos Romero Villafane, es rescindir el contrato de compraventa de vehículo usado, corriente de fojas tres a
fojas cinco, celebrado según es de verse del mismo, el dieciséis de diciembre de mil novecientos noventa y cuatro, por el
accionante, en calidad de comprador y, como vendedora, la Empresa Automotores Marcelo Servicios Afines Sociedad de
Responsabilidad Limitada, representada por don Celso Meza Véliz, alegando que dicho vehículo no es de propiedad de la
parte vendedora, esto es, Automotores Marcelo Servicios Afines Sociedad Responsabilidad Limitada, sino de don Hugo
Jesús Marcelo Matías, persona distinta a la empresa, sosteniendo, además, que el trato de la compra lo efectuó con don
Celso Meza Véliz. Cuarto.- Que, en efecto, en la cláusula cuarta del contrato respectivo, la vendedora, esto
es, Automotores Marcelo Servicios Afines Sociedad de Responsabilidad Limitada, se irroga la calidad de
propietaria del vehículo materia del presente contrato, reservándose la propiedad del mismo, hecho que no
concuerda con lo consignado en la póliza de importación ni con el recibo de los derechos pagados obrante
en copias legalizadas a fojas seis y siete, en las que aparece como importador don Hugo Jesús Marcelo
Matías, ni con la inscripción de propiedad efectuada el diecinueve de enero de mil novecientos noventa y
cinco, a favor del precitado codemandado, al mes siguiente de la venta realizada. Quinto.- Que, de otro lado,
no habiendo acreditado el actor, el monto alegado por los daños que demanda y, de otro lado no resultando afectado el

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patrimonio autónomo conformado por la sociedad conyugal de don Hugo Jesús Marcelo Matías y doña Hermelinda Pablo
Navarro de Marcelo. CONFIRMARON la sentencia apelada corriente de fojas ciento setenta y seis a fojas ciento ochenta y
uno, su fecha quince de agosto de mil novecientos noventa y siete, que declara fundada la demanda interpuesta de fojas
veinticinco a fojas cuarenta y seis, consecuentemente, da por rescindido el contrato de compraventa del
vehículo de placa de rodaje número XP cuarenta y nueve cincuenta, marca Volvo, modelo mil veintisiete, año mil
novecientos ochenta, con chasis número cero veintinueve quinientos sesenta y nueve, celebrado por Automotores
Marcelo Servicios Afines Sociedad de Responsabilidad Limitada, el dieciséis de diciembre de mil novecientos noventa y
cuatro; ordena que la demandada restituya al actor el precio recibido y manda pagar, por toda indemnización, la cantidad
de mil quinientos nuevos soles; con costas y costos; y, los devolvieron.
SS. FERREYROS PAREDES/VALCARCEL SALDAÑA/GARCIA GODOS CAMPOS

Exp. Nº 51-90 Piura.

EJECUTORIA SUPREMA
Lima, seis de agosto de mil novecientos noventa.-
VISTOS; con los acompañados; y CONSIDERANDO: Que conforme a lo que establece el artículo mil quinientos treinta y
nueve del Código Civil la venta de bien ajeno sólo puede ser rescindible a solicitud de quien es comprador,
por lo tanto, el demandante no puede accionar contra el demandando la nulidad de la escritura imperfecta;
que, asimismo, de conformidad con el artículo novecientos setenta y ocho del Código Civil si una co-
propietaria practica sobre todo o en parte de un bien acto que importe el ejercicio de propiedad exclusiva,
dicho acto solo será válido desde el momento que se adjudique el bien a la parte a quien practicó el acto,
pues la hermana del demandante tenía derechos por sucesión hereditaria el cincuenta por ciento del bien enajenado, por
lo tanto la acción rescisoria también sería improcedente si antes no se determina en la acción correspondiente el
cincuenta por ciento a que tiene derecho el demandante: declararon NO HABER NULIDAD en la resolución de vista de
fojas ciento noventa y nueve, su fecha veinticuatro de octubre de mil novecientos ochenta y nueve que confirmando la
apelada de fojas ciento ochenta y cuatro fechada el veintiocho de abril del mismo año declara infundada la demanda a
fojas diez; con lo demás que contiene; condenaron en las costas del recurso y en la multa de un inti a la parte que lo
interpuso; en los seguidos por don Pablo Huertas Viera con don Pedro Córdova Huiman y otra, sobre reivindicación. S.S. -
BELTRAN RIVERA - ALFARO ALVAREZ - PORTUGAL RONDON - PERALTA ROSAS - SILVA VALLEJO.-

CAS. Nº 1146-2003 LIMA (Publicada: 30-09-2004)

Lima, veintisiete de abril del dos mil cuatro.-
LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA
REPÚBLICA, vista la causa en la audiencia pública en el día de la fecha y producida la votación con arreglo a ley; emite la
siguiente sentencia: MATERIA DEL RECURSO: Se trata de los recursos de casación interpuestos por los demandados
(Municipalidad Metropolitana de Lima y Luciano Máximo Pacush Reducindo) contra la resolución superior de fojas
novecientos ocho, su fecha catorce de enero del dos mil tres, que confirmando la apelada de fojas ochocientos treinta y
dos, su fecha treinta de abril del dos mil dos, declara fundada la demanda en consecuencia, se declara nulo y sin valor
legal alguno el título de propiedad número seiscientos dieciocho guión cero cero cero guión B guión cuatro guión
veintiocho; con lo demás que contiene; FUNDAMENTOS DEL RECURSO: Mediante resoluciones expedidas por ésta
Suprema Sala, de fechas dieciocho de junio del dos mil tres, se declararon procedentes los recursos casatorios de fojas
novecientos cuarenta y uno y novecientos cincuenta y seis, por la causal prevista en el inciso segundo del artículo
trescientos ochenta y seis del Código Procesal Civil, sustentados en: i) la inaplicación del artículo ciento cincuenta de la
Ley número veintitrés mil ochocientos cincuenta y cuatro, que regula cuales son los requisitos para acceder a la
propiedad de los terrenos de los Asentamientos Humanos, y los artículos catorce al diecinueve del Decreto Supremo
número cero cincuenta y tres guión ochenta y cuatro guión VC y la Ley número trece mil quinientos diecisiete, que
establece el saneamiento físico legal de los Asentamientos Humanos; y, ii) la inaplicación de lo dispuesto en el artículo
séptimo de la Ley Orgánica de Barrios Marginales y Urbanizaciones Populares -Ley número trece mil quinientos diecisiete-
, que establece además de otros requisitos, que los beneficiarios de un lote de terreno deben tener mayoría de edad, y
tener carga debidamente acreditada; no habiendo tomado en cuenta la recurrida que la actora tenía seis meses de
nacida, por tanto la compra que se hizo a su favor sólo correspondía realizarse al amparo del régimen de la propiedad
común y no en el sistema especial de pueblos jóvenes, en virtud de lo dispuesto en la norma acotada; CONSIDERANDO:
Primero: Que, analizando los errores sustantivos denunciados es del caso señalar que la causal de inaplicación de una
norma de derecho material exige que los recurrentes demuestren que el supuesto hipotético de ésta sea aplicable a la
cuestión fáctica establecido en autos, y cómo su aplicación modificaría el resultado del juzgamiento; que, en el presente
caso, las normas, que se dicen inaplicadas, están relacionadas con los requisitos para acceder a la propiedad de un lote
de terreno en un Asentamiento Humano, esto es, si la demandante cumplía con los requisitos para ser empadronada y
posteriormente ser declarada propietaria del terreno materia de litis; Segundo: Que, resulta indudable que el
otorgamiento del título de propiedad de un bien, sin autorización o consentimiento de su verdadero

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propietario es un acto contrario a las leyes que interesan al orden público, además, que la transferencia de
un bien ajeno convierte al objeto de tal negocio jurídico en jurídicamente imposible, siendo nulo a tenor de
lo previsto en el inciso tercero del artículo doscientos diecinueve del Código Civil; Tercero: Que, es un hecho
establecido en las sentencias de mérito que el inmueble materia de litis formó parte de uno de mayor extensión de
propiedad de la Cooperativa “El Ejemplo”, que luego pasó a constituirse en el Asentamiento Humano Jesús Oropeza
Chonta, según acuerdo de socios; Cuarto: Que, también es un hecho establecido que Jesús Yupanqui Chuquicahua,
padre de la accionante, compró en la ex Cooperativa el lote de terreno materia de litis, realizando la compraventa cuando
la actora tenía seis meses de edad, siendo inscrita como socia, conforme es de verse de la Hoja de Registro de Socia
número trescientos setenta y siete, que corre a fojas diecinueve, corroborándose ello con el acta de asamblea general de
fojas nueve; Quinto: Que, debe precisarse, que sin bien la Cooperativa de Vivienda “El Ejemplo” al momento de ceder su
derecho de propiedad a favor de la Municipalidad demandada, a efectos de que ésta entidad proceda a su formalización
como Asentamiento Humano conllevando a la expedición de los correspondientes títulos de propiedad, conforme a las
Leyes número trece mil quinientos diecisiete y de Municipalidades, habiéndose realizado para tal efecto el nuevo
empadronamiento de socios, según se colige a fojas cuarenta y seis, en el cual lo aparece la accionante como propietaria
del inmueble sublitis, también lo es que tal circunstancia de ningún modo implica que a la actora no le correspondiesen,
sobre dicho bien, los derechos que alega por cuanto la omisión en referencia no se debe a causas imputables a ella,
además a tenor de lo dispuesto en el primer artículo del Código Civil se le había generado un derecho a la menor, el
mismo que tenía que respetarse; Sexto: Que, siendo ello así, desde el momento de la inscripción de la menor como socia
de la cooperativa y propietaria del inmueble, por parte de su progenitor, nació para ella un derecho legítimo, el cual se
encuentra amparado por nuestro ordenamiento jurídico, no pudiéndosele privar del mismo; menos aún, si se considera
que las personas que se empadronan para la Municipalidad son el padrastro de la actora (en esa fecha menor de edad),
así como su madre, quienes conocían la circunstancia descrita precedentemente; constituyendo un abuso del derecho
que el artículo segundo del Título Preliminar del Código Civil proscribe, que dichas personas que en su momento velaban
por la actora (como menor que era) y que incluso la representaban legalmente, como en el caso de la madre, puedan
privarla de los derechos que le corresponde, no obstante que la posesión que mantenían tiene como origen precisamente
la condición de socia que tuvo la menor ante la Cooperativa titular del bien; abundando contra los recurrentes el hecho
de que la disolución de la Cooperativa para transformarse en Asentamiento Humano tuvo como fin la obtención del
saneamiento legal del bien mayor en su integridad y no la privación de los derechos que correspondían a sus socios,
debiendo relevarse el derecho a la propiedad que se encontraba garantizado constitucionalmente en el artículo ciento
veinticinco de la Constitución de mil novecientos setenta y nueve, vigente a la fecha en que se emite el título materia de
la presente impugnación, conforme a la cual sólo podía privarse de ella por razones de interés público; Séptimo: Que,
consecuentemente, no se ha incurrido en causal de inaplicación de ninguna norma de derecho material; SENTENCIA: Por
estas consideraciones; por lo expuesto en el Dictamen Fiscal; declararon: INFUNDADOS los recursos de casación
interpuestos por la Municipalidad Metropolitana de Lima y Luciano Máximo Pacush Reducindo a fojas novecientos
cuarenta y uno y novecientos cincuenta y seis, respectivamente; en consecuencia NO CASARON la resolución de vista de
fojas novecientos ocho, de fecha catorce de enero del dos mil tres; CONDENARON a la Municipalidad demandada a una
multa de dos Unidades de Referencia Procesal; asimismo CONDENARON al demandado Luciano Máximo Pacush
Reducindo al pago de las costas y costos originados en la tramitación del recurso, así como a la multa de dos Unidades
de Referencia Procesal; en la causa seguida por Elizabeth Yupanqui Gamboa contra la Municipalidad Metropolitana de
Lima y otro, sobre nulidad de título de propiedad; DISPUSIERON se publique la presente resolución en el Diario Oficial El
Peruano, bajo responsabilidad; y los devolvieron.- S.S. ROMAN SANTISTEBAN; TICONA POSTIGO; LAZARTE HUACO;
RODRIGUEZ ESQUECHE; EGUSQUIZA ROCA.
CASO PRÁCTICO
Si PRIMUS se obliga frente a SECUNDUS a entregar una casa de dos pisos de color amarillo ubicada en Av. San Luis No
130 perteneciente a TERTIUS. El precio acordado es de S/250 000 que son pagados a la suscripción del contrato lo que
ocurre el 15 de abril de 2005. Entonces, conforme a lo estudiado:
a) ¿Qué argumentos jurídicos podría utilizar para defender los derechos de PRIMUS si haciéndose pasar por el propietario
transfiere el bien a SECUNDUS, pero luego consigue ser el propietario antes de la citación con la demanda por rescisión?
b) ¿Qué argumentos jurídicos utilizaría para defender a SECUNDUS, si PRIMUS, haciéndose pasar por el propietario del
bien lo transfiere a SECUNDUS y luego, antes de la citación con la demanda por anulabilidad, consigue ser el propietario?
c) ¿Qué argumentos jurídicos podría utilizar para defender a PRIMUS, quien haciéndose pasar por representante del
propietario transfiere el bien a SECUNDUS, pero luego consigue que TERTIUS ratifique un poder (inexistente) a su favor
para vender la casa?
d) ¿Qué argumentos jurídicos podría utilizar para defender los derechos de SECUNDUS, si habiéndose realizado la
transferencia de TERTIUS a favor de PRIMUS, éste se negara a realizar la transferencia a favor de SECUNDUS?
e) ¿Qué argumentos jurídicos podría utilizar para defender los derechos de PRIMUS, si habiéndose comprometido frente
a SECUNDUS a transferir un bien ajeno, TERTIUS se negara a transferir el bien a favor de PRIMUS, ya sea directa o
indirectamente, por lo que SECUNDUS exige una indemnización de daños y perjuicios preestablecida en el contrato?