Universidad Autónoma de Santo Domingo

(UASD)
Primada de América

Fundada el 28 de Octubre de 1538

FACULTAD DE CIENCIAS  JURÍDICAS Y POLÍTICAS

ESCUELA DE  DERECHO

MONOGRÁFICO NO. 171 EN DERECHO INMOBILIARIO

PARA OPTAR POR EL TÍTULO DE
LICENCIADO EN DERECHO

ESTUDIO COMPARATIVO DE LOS SISTEMAS REGISTRALES

INMOBILIARIOS DE LA REPÚBLICA DOMINICANA Y ESPAÑA.

Sustentantes:

1
 ALEX LÓPEZ

SONIA SUERO RAMÍREZ

MATEO RIVAS

Los conceptos emitidos en la

presente investigación son de la
exclusive responsabilidad de
sus autores.

Asesores:

NINOSKA L. PICHARDO
RIGOBERTO LORENZO

Santo Domingo, D.N.

Septiembre de 2022.

Universidad Autónoma de Santo Domingo

(UASD)
Primada de América

Fundada el 28 de Octubre de 1538

FACULTAD DE CIENCIAS  JURÍDICAS Y POLÍTICAS

ESCUELA DE  DERECHO

2
 MONOGRÁFICO NO. 171 EN DERECHO INMOBILIARIO
PARA OPTAR POR EL TÍTULO DE
LICENCIADO EN DERECHO

ESTUDIO COMPARATIVO DE LOS SISTEMAS REGISTRALES

INMOBILIARIOS DE LA REPÚBLICA DOMINICANA Y ESPAÑA.

Sustentantes:

ALEX LÓPEZ 100212798

SONIA SUERO RAMÍREZ CF-8427

MATEO RIVAS BH-7085

Los conceptos emitidos en la

presente investigación son de la
exclusive responsabilidad de
sus autores.

Asesores:

NINOSKA L. PICHARDO
RIGOBERTO LORENZO

Santo Domingo, D.N.

Septiembre de 2022.

3
 Índice

Capítulo I. Aspectos metodológicos generales

1.1. Planteamiento del problema.....................................................................................1
1.1.1. Descripción del problema..............................................................................1
1.1.2. Formulación del problema.............................................................................2
1.1.3. Sistematización del problema........................................................................2
1.2. Objetivos de la investigación...................................................................................3
1.2.1. Objetivo general.............................................................................................3
1.2.2. Objetivos específicos.....................................................................................3
1.3. Justificación de la investigación..............................................................................4
1.4. Tipo de investigación...............................................................................................5
1.5. Marco referencia......................................................................................................7
1.5.1. Marco teórico.................................................................................................7
1.5.2. Marco legal....................................................................................................12
1.5.3. Marco conceptual...........................................................................................14
1.6. Hipótesis o idea a defender......................................................................................16
Capítulo II. Generalidades del sistema registral inmobiliario de la República
Dominicana.
2.1. Historia del sistema registral de la República Dominicana.....................................18
2.2. Los principios registrales desde una óptica comparatista........................................23
2.3. El registro de títulos en la República Dominicana...................................................27
2.3.1. Importancia de la Dirección Nacional de Registros de Títulos.....................27
Bibliografía.....................................................................................................................30

4
5
 Capítulo I. Aspectos metodológicos generales

1.1. Planteamiento del problema

1.1.1. Descripción del problema

Conforme lo establece (Álvarez, 2006, p. 4), la organización del derecho de

propiedad a través del registro público de la propiedad reviste una gran importancia por
sustentar la economía de los pueblos, el mismo se estipula tanto en la normativa nacional
como internacional.

La actual Constitución de la República Dominicana estipula el derecho de propiedad

en el artículo 51, el cual establece textualmente que: “el Estado reconoce y garantiza el
derecho de propiedad. La propiedad tiene una función social que implica obligaciones.
Toda persona tiene derecho al goce, disfrute y disposición de sus bienes (…) Ninguna
persona puede ser privada de su propiedad, sino por causa justificada de utilidad pública
o de interés social, previo pago de su justo valor, determinado por acuerdo entre las
partes o sentencia de tribunal competente, de conformidad con lo establecido en la ley.
En caso de declaratoria de Estado de Emergencia o de Defensa, la indemnización podrá
no ser previa”.

De su lado, la Declaración Internacional de Derechos Humanos estipula, el derecho

de toda persona a la propiedad: “Toda persona tiene derecho a la propiedad, individual y
colectivamente” (Artículo 17). Dicho instrumento establece en el acápite 2 del mismo
artículo que “nadie será privado arbitrariamente de su propiedad”, con lo que queda
prohibida la expropiación forzosa por parte del Estado de la propiedad privada de los
individuos, sin una causa justa y sin la debida indemnización del afectado por tal
medida.

1
 Cuando observamos los distintos ordenamientos jurídicos, podemos aseverar que, al
igual que en nuestro país, en España, el registro de título se constituye como un almacén
de títulos, gracias a la corrupción imperante a partir de la creación de títulos falsos, las
superposiciones, desplazamientos y las constancias anotadas han supuesto la falta de
idoneidad de este modelo para la materialización de sus fines.

Entre los problemas más recurrente entre ambas naciones se encuentran, que
durante mucho tiempo, miles de usuarios de la jurisdicción inmobiliaria, en el caso
específico de la República Dominicana, son afectados, debido a múltiples decisiones
tomadas por el Registrador de Títulos cuando estos acuden a dicha jurisdicción en
procura de salvaguardar su derecho de propiedad, esto así porque dicho funcionario
asume posturas evidentemente contrarias a los cánones legales establecidos en la Ley
108-05 y sus reglamentos, así como también en la Carta Magna, aportando al menoscabo
de la seguridad jurídica.

Otra problemática es que el sistema registral dominicano, obviamente, se encuentra

desfasado en comparación con su par de España, el cual presenta solidez y eficacia al
proteger a terceros, garantizando de ese modo las inversiones y el tráfico jurídico de
inmuebles. Además, el sistema dominicano no cuenta con figuras y técnicas empleadas
por España, lo que pondría en entredicho la seguridad jurídica y los problemas relativos
a los linderos y las superposiciones de fincas.

1.1.2. Formulación del problema

¿Cuáles son las diferentes y similitudes de los sistemas registrales inmobiliarios de

la República Dominicana y España?

1.1.3. Sistematización del problema

2
 ¿Cuáles son las generalidades del sistema registral inmobiliario de la República
Dominicana?

¿Qué establecen las normas sobre el registro inmobiliario de España?

¿Cómo impacta el sistema registral español en el registro inmobiliario de la
República Dominicana?

1.2. Objetivos

1.2.1. Objetivo general

Realizar un análisis comparativo del sistema registral inmobiliario dominicano con

el de España.

1.2.2. Objetivos específicos

1. Describir las generalidades del sistema registral inmobiliario de la República

Dominicana.

2. Indicar lo que establecen las normas sobre el registro inmobiliario de España.

3. Identificar el impacto del sistema registral español frente al de la República

Dominicana.

3
1.3. Justificación y delimitación de la investigación

El tema del estudio comparativo de los sistemas registrales inmobiliarios de la

República Dominicana y España resultante de gran importancia, debido a la influencia
ejercita por este último en la consagración de nuestro sistema jurídico registral a partir
de la Bula Inter Caetera dictada por el Papa Alejandro VI, la cual investía a la corona
española del derecho de propiedad de todas las tierras descubiertas o por destruir en esta
parte del mundo.

Es relevante la investigación, debido a que ambos sistemas presentan grandes

diferencias, a pesar de que el sistema de registro inmobiliario de la República
Dominicana parte del derecho inmobiliario español, debido a que este último se
moderniza de forma constante, dejando en el atraso al nuestro.

El tema es considerado como novedoso, ya que son escasos los trabajos que abordan
la temática aquí planteada.

Con su desarrollo, tanto la comunidad jurídica como el legislador podrán

aprovechar algunos planteamientos que pudieran servir para una profunda adecuación de
nuestro sistema registral inmobiliario, con el propósito de ponerlo acorde a los nuevos
tiempos que demanda el mundo actual.

La principal motivación para la elección del tema lo constituye el hecho de que, a

pesar de los avances mostrados en las últimas décadas en diversos ámbitos, y el jurídico
no es la excepción, nuestro legislador se ha quedado atrás a no realizar actualizaciones
con el propósito de incluir figuras y técnicas judiciales que pudieran resolver muchos de
los problemas que se presentan ante los tribunales de la jurisdicción inmobiliaria en
nuestro país.

4
1.3.1. Delimitación

Al tema: Estudio comparativo de los sistemas registrales inmobiliarios.

Al espacio: República Dominicana y España.

Al tiempo: Actualidad.

5
1.4. Tipo de investigación

Por tratarse de un estudio comparativo meramente de leyes, teorías y doctrinas, la

presente investigación es de carácter documental, la cual, según Sampieri (2012),
“proporciona la base del estudio con material escrito y grabado”.

Serán resumidas todas las leyes del ámbito jurídico inmobiliario, tanto de España
como de la República Dominicana, con el objetivo de realizar extrapolaciones, las cuales
nos permitirán identificar semejanzas y similitudes en ambos sistemas registrales
inmobiliarios.

6
1.5. Marco referencial

1.5.1. Marco teórico

Primeramente debemos conocer qué es un sistema registral, el cual la doctrina ha

definido como “(…) el conjunto armónico de principios que aspira a producir, mediante
la institución del Registro de la Propiedad, la necesaria seguridad del tráfico de los
bienes inmuebles y a la constitución de relaciones reales sobre los mismos, ofreciendo
con ello sólidas bases en que asentar el crédito hipotecario”. (Cossio y Corral, 1956).

Los sistemas registrales son el conjunto de normas que regulan la forma de

inscripción de los derechos reales a través del asiento de la propiedad en un determinado
país, a los fines de dar publicidad de los derechos reales sobre los bienes inmuebles a
través del registro de la propiedad, o sea, es el conjunto de normas que determinan la
forma de los asientos registrales.

Los sistemas registrales a nivel mundial se engloban de forma general en tres grupos
que son sistema de transcripción, sistema de libros territoriales y el sistema Torrens. El
sistema de transcripción no es un requisito ineludible para la constitución o transmisión
de derechos reales entre las partes, pero sí es requisito ineludible de punibilidad del acto
respeto de tercero se encuentra presente en Argentina, Italia, Francia entre otros.

De esta definición se destaca la importancia que los ordenamientos conceden al

derecho de propiedad y cómo éste debe ser debidamente tutelado frente a intervenciones
de terceros; y en efecto, un sistema de registro permite al Estado fiscalizar
adecuadamente los derechos que recaen sobre las tierras y sus accesorios, así como
cualquier movimiento o transferencia de dichos derechos con terceros.

A pesar de las múltiples diferencias que pueden existir entre uno u otro
ordenamiento jurídico, tanto en el pasado como en el presente, respecto al derecho de

7
propiedad inmobiliaria existe una preocupación común, puesto que, como lo define
Ciprián (2010), la tierra es una expresión de la soberanía de un Estado, y por ello la
preocupación colectiva por reglamentar su tenencia. No obstante a este punto común de
encuentro, cada sistema registral tiene características que le son propias, y esto es
normal, considerando que se desarrollan en distintos períodos históricos y en regiones
geográficamente separadas. Lo importante es que dicho sistema de registro cuente con
los cuatro principios fundamentales: publicidad, legalidad, autenticidad o legitimidad y
especialidad; si alguno de estos principios falta o no se cumple a cabalidad dentro del
sistema registral, se dice que está incompleto.

El derecho de propiedad organizado a través del Registro Público de la Propiedad,

reviste una gran importancia por sustentar la economía de los pueblos, el mismo se
encuentra consagrado tanto en la normativa nacional como internacional. (Álvarez
Caperochini, 2006, p. 4).

Los pueblos a lo largo de la historia, desde sus distintas realidades históricas,

sociales y culturales han comprendido la importancia de contar con un Registro de
Inmuebles eficiente y expedito, de acuerdo a las exigencias de los tiempos y de una
sociedad que se desarrolla económicamente de manera rápida, y por lo tanto necesita de
un servicio público registral que satisfaga adecuadamente sus demandas y necesidades.

En la base del sistema inmobiliario registral dominicano se encuentra el Sistema

Torrens, el cual se caracteriza por ser in rem (sobre la cosa), constitutivo y convalidante
de derechos. El mismo está regulado por la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario y su
reglamentación complementaria. Se estructura así una jurisdicción especializada y suis
generis conformada tanto por los Tribunales de Jurisdicción Inmobiliaria, como por una
Dirección Nacional de Registros de Títulos llamada a inscribir y dar publicidad a los
derechos reales inmobiliarios (a través de los Registros de Títulos), y una Dirección
Nacional de Mensuras Catastrales, órgano técnico por excelencia, llamada a

8
individualizar, determinar y ubicar los inmuebles (a través de las Direcciones
Regionales).
Bajo este sistema, para que efectivamente un derecho real inmobiliario sea
reconocido debe estar debidamente registrado. Prima así la máxima de que aquello que
no está en el registro no existe y el principio de prioridad que establece que el primero
en el tiempo es el primero o mejor en el derecho (prior in tempo prior in iure). Esto
busca evitar la existencia de derechos, cargas o gravámenes ocultos que afecten a un
inmueble.

Como elementos cardinales de este sistema se erigen cuatro principios registrales

que constituyen sus pilares:

a) El principio de legalidad garantiza la previa depuración de los derechos

registrados, existiendo certitud sobre la existencia de los mismos.

b) El principio de especialidad, que parte de la debida individualización y

determinación del inmueble, procurando que a éste se le atribuya un lugar particular y se
tome como base del sistema registral, el cual busca reflejar “como en un espejo” todos
los incidentes de su vida jurídica. Se tiene así certeza sobre el objeto registral sobre el
cual recaen los derechos.

A esto se suma la debida identificación del sujeto y de la causa del derecho, siendo
introducidos acertadamente en la legislación dominicana como elementos nodales a fin
que transparentar la realidad del inmueble.

c) El principio de legitimidad o autenticidad garantiza la existencia de los derechos

y asegura que sólo el titular pueda disponer de ellos, quedando investido de las
atribuciones que le confiere dicha titularidad.

9
 d) El principio de publicidad, a través del cual tiene lugar la materialización del
asiento que lleva a la constitución, convalidación y oponibilidad de los derechos. El
mismo tiene a la vez por finalidad que haya una fuente de información para los terceros
que permita transparentar la situación jurídica del inmueble, pesando sobre el registro
una presunción de exactitud y dotando de fe pública su constancia.

Se conforma así un sistema que busca fortalecer la seguridad jurídica preventiva a

fin de proteger a los terceros adquirientes y las transacciones e inversión en el sector
inmobiliario, a la vez que salvaguardar los derechos reales inmobiliarios en sí mismo.

Sobre los sistemas registrales los jurisconsultos y tratadistas del mundo han hecho
algunas clasificaciones, y en sentido general están presentes en los diferentes sistemas
registrales de la humanidad, por su parte Coviello (1924) estima dos grandes sistemas, el
sistema francés o de transcripción presente en Francia, Italia y Bélgica; y el sistema
germánico o de inscripción presente en Austria, Prusia y Australia.

Sartre (1968) aparte de considerar los sistemas inmobiliarios no registrales, también

clasifica los sistema inmobiliarios registrales en “registros con efecto de requisitos de
oponibilidad; registros con efecto de exactitud y plena protección de terceros; y registros
con plena eficacia formal o sustantiva”. (p. 16).

Los sistemas registrales clasificados por los tratadistas citados descansan sobre las
bases de siete principios registrales generales, estos son:

Principio de Inscripción, este principio en los sistemas formales de registro, es la

base para constituir, transmitir, extinguir o modificar derechos reales sobre los
inmuebles.

Principio de especialidad, reposa sobre la base de un derecho único y especial y

personaliza la inscripción de los derechos reales inmobiliarios.

10
 Principio de fe pública, descansa sobre las bases del carácter del funcionario público
que tiene atribuciones conferidas por la ley para dar fe, y redactar y confeccionar las
actuaciones administrativas públicos que deben estar embestidos de ésta.
Principio de legalidad, es el exigido por la ley a los registradores sobre las formas
intrínsecas de los documentos bajo su cuidado y exige someter a examen o calificación
las escrituras públicas bajo su cuidado a los fines de verificar su validez.

Principio de prioridad, este principio no es más que la validez de la máxima jurídica

que establece, primero en tiempo primero en derecho. El acto que primero ingrese al
registro se antepone a otro que posteriormente pueda ingresar, aunque este último
tuviere fecha anterior.

Principio de trato sucesivo, dispone el ordenamiento de las actuaciones

administrativas en forma en que uno siga al otro de modo eslabonado, sin que se
produzcan vacíos o saltos registrales, o sea, que requiere que el inmueble en cuestión
objeto de solicitud de registro o anotación esté inscripto con anterioridad a favor de los
otorgantes y que se siga con el mismo un ordenamiento lógico.

Principio de publicidad, consiste en la exteriorización o divulgación de una

situación jurídica con el objeto de que se conozca en forma general; esta publicidad en
ciertos casos hace el acto oponible, además de que hace fe de la existencia del acto. En
sentido general, la publicidad está orientada a dar a conocer, a todos, determinadas
situaciones jurídicas para la tutela, los derechos y la seguridad de tráfico.

Cabe destacar que, el sistema de registro de la República Dominicana se encuentra

regido por la Dirección Nacional de Registro de Títulos, la cual es una de las
dependencias del marco institucional de la jurisdicción inmobiliaria, órgano con carácter
nacional con su sede principal en la ciudad de Santo Domingo, Distrito Nacional, según
lo define el artículo 13 de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario. Esta dependencia se

11
encarga de coordinar, dirigir y regular el desenvolvimiento de las oficinas de Registros
de Títulos, vela por el cumplimiento de la ley en lo concerniente a su competencia.

La Dirección Nacional de Registro de Títulos está a cargo de un Director Nacional

de Registro de Títulos. Además de la Dirección Nacional de Registro de Títulos están las
Oficinas de Registro de Títulos, que son creadas y puestas en funcionamiento por la
Suprema Corte de Justicia acorde a las necesidades del sistema, estas oficinas están a
cargo de un registrador o registradora de Títulos.

Las Oficinas de Registros de Títulos están subordinadas jerárquicamente a la

Dirección Nacional de Registro de Títulos; la delimitación territorial de estas oficinas
está marcada por su vinculación a uno o varios tribunales de jurisdicción original y a su
vez, a un tribunal superior de tierras. En la actualidad, existen 22 oficinas de Registro de
Títulos responsables del Registro de los derechos reales inmobiliarios dentro de sus
localidades. Los órganos de la Jurisdicción Inmobiliaria, son interdependientes entre sí.

1.5.2. Marco legal

La Constitución de la República Dominicana establece en el artículo 51, que “el

Estado reconoce y garantiza el derecho de propiedad. La propiedad tiene una función
social que implica obligaciones. Toda persona tiene derecho al goce, disfrute y
disposición de sus bienes”.

La Carta Magna nos damos cuenta que “el Estado promoverá, de acuerdo con la ley,
el acceso a la propiedad, en especial a la propiedad inmobiliaria titulada”. Por lo que es
de interés nacional titular los terrenos que carecen de la debida inscripción en el Registro
de la Propiedad. Debido a que es través de la inscripción de los derechos que el Estado
tutela y garantiza el derecho de propiedad.

12
 La Declaración Internacional de Derechos Humanos, consagra en su artículo 17, el
derecho de toda persona a la propiedad: “Toda persona tiene derecho a la propiedad,
individual y colectivamente”. Esta misma carta de derechos establece en el acápite 2 del
mismo artículo que “nadie será privado arbitrariamente de su propiedad”, con lo que
queda prohibida la expropiación forzosa por parte del Estado de la propiedad privada de
los individuos, sin una causa justa y sin la debida indemnización del afectado por tal
medida.

También está la Ley No. 108-05, de registro inmobiliario, la cual establece como
principio que todo derecho de propiedad debidamente registrado es perpetuo, en
consecuencia nadie podrá perder su derecho, por ninguna causa, salvo si el derecho
perime por sí mismo, a causa de ruina o deterioro, o alguna catástrofe. De lo dicho antes,
podemos colegir que el legislador dominicano, reconoció la importancia de la propiedad
inmobiliaria y le atribuyó al Estado, el deber de tutelar la propiedad registrada,
protegiendo al titular inscrito y al comercio inmobiliario, a través de la creación de una
apariencia de seguridad jurídica.

De tal manera, que es posible visualizar el Registro de la Propiedad de inmuebles

como “un instrumento técnico que sirve al desarrollo económico”. (Álvarez
Caperochini, 2006, p. 6).

La Ley núm. 51-07 del 23 de abril de 2007, que introduce modificaciones a la Ley
108-05, de registro inmobiliario.

El Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdicción Original de

la Jurisdicción Inmobiliaria, con la modificación que introdujo la Resolución No. 1737-
2007, de fecha 12 de julio del 2007, de la Suprema Corte de Justicia.

El Reglamento general de Registro de Títulos, Resolución No. 2669-2009, del 10 de

septiembre de 2009, de la Suprema Corte de Justicia.

13
 Reglamento General de Mensuras Catastrales, instituido por Resolución núm. 628-
2009.

Reglamento para el Control y Reducción de Constancias Anotadas, instituido por

Resolución núm. 517-2007.

Reglamento para la Regularización Parcelaria y el Deslinde, instituido por

Resolución núm. 355-2009.

Reglamento para la Actualización Parcelaria y Registral de Inmuebles Complejos,

instituido por Resolución núm. 3461-2010.

Resolución núm. 3642-2016, que aprueba el Reglamento de Desjudicialización de

Deslinde y Procedimientos Diversos.

1.5.3. Marco conceptual

Sistemas registrales: Es la consignación que se practica en los registros

complementarios de los inmuebles, como consecuencia de la ejecución de documentos
aptos para los fines especificados por la ley.

Derecho de propiedad: De acuerdo con Magallon Ibarra (2017), “es el dominio o

capacidad que poseemos para disponer de las cosas que nos pertenecen, de manera que
se nos permite usar y disponer de ellas de manera exclusiva, porque solo su titular lo
puede hacer; eliminando a cualquier otra persona que pretendiera intentarlo. Y que es
una facultad absoluta”.

Inmueble: Es toda superficie de terreno con todo lo planteado, edificado o clavado

y adherido al suelo, individualizado mediante un plano de mensura con una designación

14
catastral, sobre el que existe un derecho de propiedad registrado en el Registro de
Títulos.

Operaciones registrales: Son las distintas actuaciones que ingresan en los

diferentes Registros de Títulos.
Registro de títulos: Dependencia de la Dirección Nacional de Registro de Títulos
que funciona dentro de una Jurisdicción específica.

Registrador de títulos: El Registrador de Títulos es el funcionario encargado de

velar por la correcta aplicación de los principios registrales, con la finalidad de que
a través de la oponibilidad a terceros obtenida por la publicidad que este genera, blinde
el sistema de una robusta seguridad jurídica.

Seguridad jurídica: El Diccionario de la Lengua Española de la Real Academia

(2010), la define como “cualidad del ordenamiento jurídico, que implica la certeza de
sus normas y, consiguientemente, la previsibilidad de su aplicación”.

15
1.6. Hipótesis o idea a defender

El avance del sistema registral inmobiliario de España en comparación con el de la

República Dominicana deja mucho que desear para el ámbito dominicano, debido a la
falta de adecuación y modernización de la normativa nacional por parte del legislador
dominicano.

16
 Capítulo II
Generalidades del sistema registral inmobiliario de la
República Dominicana.

17
 Capítulo II
Generalidades del sistema registral inmobiliario de la
República Dominicana.

2.1. Historia del sistema registral de la República Dominicana

El derecho registral inmobiliario en la República Dominicana se inicia con la Orden

Ejecutiva No. 511 de fecha 1 de julio de 1920, la cual instituye el sistema Torrens en el
país. La Orden Ejecutiva No. 511 al implementar el sistema Torrens incorpora no sólo la
tutela del derecho de propiedad, sino también brindó protección a los derechos reales
accesorios que afectan al derecho principal de propiedad. (Ruiz Tejada, p. 1952, p. 135).
El sistema dominicano, fiel a la influencia australiana se caracteriza por atribuirle gran
importancia al Certificado de Título, cuya exactitud goza de una presunción iuris
tantum, es decir está sujeto a impugnación si existen causales de fraude en el proceso de
saneamiento. Así como si existen motivos de rectificación debido a un error material en
el asiento de inscripción del dominio.

Se ha afirmado, exceptuando los casos mencionados anteriormente, que el

Certificado de Título es inatacable e imprescriptible”. No obstante, atribuirle al
Duplicado del Certificado de Título la condición de imprescriptibilidad, constituye una
imprecisión, que se corresponde a una interpretación errónea de nuestro sistema. Ya que
lo importante y lo que garantiza el Estado en consonancia con su interés de garantizar la
propiedad sobre las fincas, es la inscripción de los derechos y es ésta la que goza de la
condición de imprescriptibilidad. (Ruiz Tejeda, 1952, p. 135).

A la que se refiere el principio IV de la Ley 108-05 al indicar que “todo derecho

registrado de conformidad con la presente ley es imprescriptible y goza de la protección
y garantía absoluta del Estado”.

18
 Otra característica que se le atribuye al Duplicado del Certificado de Título es la de
ser irrevocable una vez emitido. No es que el Certificado expedido al dueño sea
irrevocable, sino más bien que la inscripción se mantendrá no obstante cualquier alegato
o contestación, salvando las excepciones indicadas anteriormente. En consecuencia, el
afectado a causa de la verdad proclamada por el registro, cuando ello se deba a un error
imputable al sistema, dispone de una acción contra el fondo de garantía de inmuebles
registrados contemplado en la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, si bien en la
actualidad dicho fondo no está habilitado, constituyendo esto una deficiencia en la
aplicación de nuestro modelo, que lo hace alejarse de la concepción de garantía que
establece el sistema Torrens.

El sistema dominicano adopta el procedimiento de inmatriculación del sistema

australiano, que nuestra legislación denomina saneamiento. En el cual en aras a
garantizar al tercero que se fía del registro para contratar, se adoptan medidas de
depuración del derecho que pretende ingresar al sistema. En ese sentido, el principio de
legalidad es un pilar de nuestro ordenamiento, pues el mismo es una garantía de que el
derecho que se incorpora al sistema está exento de vicios e irregularidades que pudieran
expoliar al verdadero titular de su derecho de dominio.

Otro rasgo fundamental del sistema registral dominicano, que adopta del sistema
Torrens, es la organización de un sistema de publicidad de los derechos inscritos, que
permitirá a los terceros acceder a la información contenida en los libros registrales
relativa la realidad jurídica de las fincas, la cual es imprescindible conocer para evitar
sorpresas e incertidumbre en las negociaciones.
Antes de instaurarse el sistema Torrens en el país nos regíamos en materia de
inmuebles por el sistema Ministerial Francés. Al amparo del Código Napoleónico
adoptado bajo la ocupación haitiana de 1822. Lo peculiar del Sistema Ministerial
Francés era la transcripción en la Conservaduría de Hipotecas de los actos inter vivos
que contuvieren afectación jurídico-real de los derechos para hacerlos oponibles a todo
el mundo.

19
 El sistema Ministerial Francés utiliza para la llevanza de los libros registrales la
técnica de folio personal. Lo que equivale a decir que el registro está organizado con
relación a los nombres de los titulares de los derechos inscritos. Contrario al sistema
Torrens, en el cual la llevanza de los libros se realiza tomando como parámetro el
inmueble. La organización del registro por titularidades del dominio produce una
demora en la investigación del estado jurídico de los inmuebles, ya que será necesario
investigar las adquisiciones anteriores hasta llegar a la última, para determinar si las
transmisiones anteriores han sido válidas. Otra tara del sistema Ministerial Francés y por
lo cual se le ha considerado como un sistema imperfecto es la ausencia en el mismo de la
calificación por parte del conservador de hipotecas, lo que implica una falta de
depuración de los derechos transcritos, que se traduce en incertidumbre para los terceros.

En nuestro ordenamiento si se trata de un inmueble registrado, regirá el sistema

Torrens, si por el contrario el inmueble no se encontrare registrado, regirá el sistema
Francés, cuyo ámbito de aplicación se reduce a los derechos no saneados. El sistema
Ministerial Francés funciona como un depósito de documentos en el cual se considera al
Conservador de Hipotecas como un archivero de los títulos que se le someten. Con estas
características es fácil darse cuenta que el tercero no goza de la debida protección, ya
que adolece de la calificación registral y por consiguiente de la fe pública registral.

La doctrina local ha afirmado que “el grueso de la legislación sobre el derecho de

propiedad de los inmuebles (…) son instituciones propias de derecho común…”.
(Luciano, 2014, p. 63). Debido a que las más importantes figuras de trascendencia
jurídico-real, como la compraventa, las garantías más comunes en la práctica, hipotecas
y los privilegios, las sucesiones, entre otras, corresponden al derecho sustantivo. No
obstante, la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario contiene importantes y novedosas
figuras registrales que sirven como herramientas para la fluidez del comercio y la
seguridad del sistema registral inmobiliario dominicano.

20
 Nuestro sistema se define en virtud del principio V de la Ley de Registro
Inmobiliario, como un sistema de numerus clausus. Dicho principio establece que: “en
relación con derechos registrados ningún acuerdo entre partes está por encima de esta
ley de Registro Inmobiliario”. Con esta disposición la ley se revela imperativa en esta
materia, por lo que los pactos privados sobre derechos reales inmobiliarios no podrán
contravenir sus disposiciones.

En este sentido, el artículo 89, indica que son documentos registrables, aquellos:
(…) que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre
inmuebles. Los que impongan cargas, gravámenes y medidas provisionales sobre los
mismos. Los que dispongan limitaciones administrativas y legales de carácter particular
sobre inmuebles, tales como servidumbres, declaración de patrimonio cultural y otras
que de alguna manera limitan o restringen la libertad de disposición sobre el inmueble.
Los derechos de los condóminos sobre su unidad exclusiva, así como la parte
proporcional en las áreas comunes.

Notamos en esta disposición de la ley que la misma se refiere a documentos

registrables, lo que no es un término del todo exacto debido a que nuestro registro es un
registro de derechos. Los cuales se encuentran amparados en los títulos presentados al
registrador y que contienen la causa del negocio. De forma que lo que realmente se
registra en nuestro sistema son los derechos y no los documentos presentados, como
pudiera pensarse a raíz de esta disposición legal. No obstante, algunos autores opinan
que los registros de derechos son aquellos en los que como en el sistema alemán se
registran los títulos en los que consta la transmisión prescindiendo de la causa. (Atilio
Cornejo, p. 9).

El registro dominicano tiene naturaleza jurídica debido a que no se limita a informar

lo registrado, sino que atribuye a la inscripción importantes efectos sustantivos.
(Manzano Solano y Manzano Fernández, p. 110). No podrá desconocerse lo publicado
por el registro, lo cual tiene un carácter de cognoscibilidad. (Atilio Cornejo, p. 9).

21
 Los derechos se presumen conocidos, si bien no exista un conocimiento real de los
mismos por parte de todos. En consecuencia, nadie podrá menoscabar ni usurpar el
derecho debidamente inscrito.

El modelo dominicano conserva los títulos que operan mutación jurídico-real. Es

oportuno considerar si conservar los títulos formales de los derechos inscritos, es
coherente con nuestro sistema registral inmobiliario de carácter constitutivo y
convalidante.

De acuerdo, al efecto convalidante de los derechos como plasma el artículo 90 de la

Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, los mismos al momento de su inscripción y fruto
del control de legalidad ejercido por el registrador, quedan convalidados por el sistema,
subsanando la inscripción cualquier vicio del cual adoleciere el acto inscrito. O lo que es
lo mismo, la inscripción convalida el derecho. La conservación de los títulos formales
que amparan los derechos se corresponde más bien a un sistema ministerial, como el
sistema francés.

Para fortalecer el control de legalidad de los actos inter vivos que operan mutación
jurídico-real, reforzar el papel del notariado sería adecuado, pues la calificación notarial
es el primer filtro de los actos convencionales que llegan a la oficina del registrador.
Esta función calificadora por parte del notario es un corolario que se desprende del
principio de actuación notarial 77 que establece el compromiso de los fedatarios en la
consecución de la seguridad jurídica preventiva. (Ley 140-15 sobre Notariado).

De igual modo, sería ventajoso para nuestro sistema exigir las escrituras públicas
como único medio de inscribir los actos convencionales que afecten derechos reales
inmobiliarios. Esto así, por la seguridad que proporciona el documento público o
auténtico frente al documento bajo firma privada, pues en aquél en un sistema notarial
de tipo latino, como el nuestro, el notario debe verificar la calidad, capacidad y la causa

22
del negocio jurídico, así como también brindar asesoría a las partes sobre lo pactado. Un
título notarial con las características arriba especificadas e inscrito, constituye una
garantía.

Como régimen de reparación a los perjudicados por errores en la calificación de los

documentos aplicamos la hipótesis del artículo 1382 del Código civil “cualquier hecho
del hombre que causa a otro un daño, obliga a aquél por cuya culpa sucedió a repararlo”.

Esta responsabilidad de derecho común resulta ser insuficiente para otorgar al

sistema seguridad. Debido a que, en nuestro modelo, los registradores no ofrecen fianza
como ocurre en España y como hemos mencionado anteriormente el fondo de garantías
no está habilitado. A favor del sistema registral dominicano ha de decirse que es un
sistema registral de derechos con plano asociado con deslinde; ahora bien, la brevedad
de las inscripciones hace que el registro se convierta en un almacén de títulos, de la
misma forma que ocurre en Suiza. Igualmente, los problemas de corrupción asociados a
la creación de títulos notariales, las superposiciones y desplazamientos de fincas y las
Constancias anotadas han supuesto la falta de idoneidad de este modelo para la
materialización de sus fines. (Gómez Gálligo, p. 371-402).

2.2. Los principios registrales desde una óptica comparatista

Se ha señalado la vocación comparatista de nuestra disciplina, que se pone de

manifiesto en los importantes principios rectores del derecho registral inmobiliario. Los
principios registrales se sirven del derecho comparado, y en muchos ordenamientos
tienen el mismo contenido, como veremos más adelante. Los mismos sirven de guía al
operador jurídico cuando debe interpretar y aplicar el derecho en los distintos
presupuestos que se le presentan. Así como también, constituyen la fisonomía de un
sistema registral dado, confiriéndole “su carácter científico y lógico”.

23
 Los principios registrales o hipotecarios como lo llama el legislador español, son las
reglas o ideas fundamentales que sirven de base al sistema inmobiliario registral de un
país determinado. De igual modo, se define a los principios registrales como conceptos
generales que inspiran a determinado sistema registral son el esqueleto de las leyes
registrales que integran un definido sistema jurídico inmobiliario. Asimismo se
considera que los principios del derecho registral son las orientaciones fundamentales
que informan esta disciplina y dan la pauta en la solución de los problemas jurídicos
planteados en el derecho positivo.

Los principios registrales así entendidos no deben asimilarse a principios generales

del derecho, a pesar de sus características y de configurar a los distintos sistemas
registrales de cada nación. Podemos afirmar que estos principios forman parte de la
estructura del derecho registral inmobiliario y que en consecuencia definen a los
distintos sistemas. Por contraposición a los principios racionales deductivos, los
principios registrales se consideran inductivos porque parten de lo particular, deduciendo
de los hechos una regla general dentro de cada sistema. Tampoco deben considerarse
principios generales del derecho, ya que no son axiomáticos ni universales, sino que los
mismos pueden variar dependiendo del sistema de que se trate. Podemos decir que los
mismos no se consideran una categoría jerárquicamente superior dentro del sistema o
que estén por encima del ordenamiento jurídico. (De Reina Tartière, s/f, p. 53).

La doctrina ha convenido en asimilar los principios registrales a normas o reglas, ya

que se encuentran contemplados en textos legales, los cuales constituyen su fuente. La
mayoría de los países han adoptado los principios de la legislación australiana, suiza y
española, adaptándolos a la peculiar concepción de su sistema registral. Los distintos
sistemas clasifican los principios en categorías dependiendo de la naturaleza y contenido
de los mismos. Así habrá principios que se aplican al procedimiento registral, como lo es
el principio de legalidad y principios sustantivos como el principio de inscripción.

24
 De igual modo, los principios registrales han influido en la clasificación del derecho
inmobiliario en formal y material. El derecho formal 86 trata la estructura del registro, y
concierne principios como el de especialidad y tracto sucesivo. Abarcando el derecho
inmobiliario material, principios como el de publicidad.

La doctrina española ha clasificado los distintos principios, atendiendo a los efectos

de la inscripción. Dentro de esta clasificación se encuentran: el principio de inscripción
(en sentido material), legitimación, oponibilidad, fe pública y prioridad. (Fernández-
Reyes, 2017). En contraposición a los que se refieren a los requisitos de la inscripción
como son los principios de rogación, tracto sucesivo, legalidad y especialidad.

Los sistemas registrales clasificados por los tratadistas citados descansan sobre las
bases de siete principios registrales generales, estos son:

Principio de Inscripción, este principio en los sistemas formales de registro, es la

base para constituir, transmitir, extinguir o modificar derechos reales sobre los
inmuebles.

Principio de especialidad, reposa sobre la base de un derecho único y especial y

personaliza la inscripción de los derechos reales inmobiliarios.

Principio de fe pública, descansa sobre las bases del carácter del funcionario público
que tiene atribuciones conferidas por la ley para dar fe, y redactar y confeccionar las
actuaciones administrativas públicos que deben estar embestidos de ésta.

Principio de legalidad, es el exigido por la ley a los registradores sobre las formas
intrínsecas de los documentos bajo su cuidado y exige someter a examen o calificación
las escrituras públicas bajo su cuidado a los fines de verificar su validez.

25
 Principio de prioridad, este principio no es más que la validez de la máxima jurídica
que establece, primero en tiempo primero en derecho. El acto que primero ingrese al
registro se antepone a otro que posteriormente pueda ingresar, aunque este último
tuviere fecha anterior.
Principio de trato sucesivo, dispone el ordenamiento de las actuaciones
administrativas en forma en que uno siga al otro de modo eslabonado, sin que se
produzcan vacíos o saltos registrales, o sea, que requiere que el inmueble en cuestión
objeto de solicitud de registro o anotación esté inscripto con anterioridad a favor de los
otorgantes y que se siga con el mismo un ordenamiento lógico.

Principio de publicidad, consiste en la exteriorización o divulgación de una

situación jurídica con el objeto de que se conozca en forma general; esta publicidad en
ciertos casos hace el acto oponible, además de que hace fe de la existencia del acto. En
sentido general, la publicidad está orientada a dar a conocer, a todos, determinadas
situaciones jurídicas para la tutela, los derechos y la seguridad de tráfico.

Cabe destacar que, el derecho registral es un conjunto de normas y reglas jurídicas

que se utilizan para regular las relaciones jurídicas, ya sea entre particulares o entre el
Estado y particulares con el fin de salvaguardar, mediante la publicidad registrar los
derechos de las personas para así brindar la seguridad jurídica en torno a esos derechos.

El derecho registral se caracteriza por disponer de tres condiciones principales es de

orden público, protector y legitimador, y es regulador. El derecho registral es de orden
público y descansa bajo la base de la publicidad registral. La publicidad registral es el
medio a través del cual se informa a las personas sobre las actuaciones administrativas
jurídicos públicos o sobre las actuaciones administrativas entre particulares de orden
público.

La publicidad registral previene que un acto jurídico no esté viciado de nulidad

absoluta y da fe pública ante terceros de que un derecho le pertenece a determinada

26
persona. A la vez que informa y da fe pública sobre la constitución o creación de un
derecho que tiene consecuencias jurídicas.

2.3. El registro de títulos en la República Dominicana

Dirección Nacional de Registros de Títulos, es una de las células o dependencias del

marco institucional de la jurisdicción inmobiliaria, órgano con carácter nacional con su
sede principal en la ciudad de Santo Domingo, Distrito Nacional, según lo define el
artículo 13 de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario. Esta dependencia se encarga de
coordinar, dirigir y regular el desenvolvimiento de las oficinas de Registros de Títulos,
vela por el cumplimiento de la ley en lo concerniente a su competencia. La Dirección
Nacional de Registro de Títulos está a cargo de un Director Nacional de Registro de
Títulos. Además de la Dirección Nacional de Registro de Títulos están las Oficinas de
Registro de Títulos, que son creadas y puestas en funcionamiento por la Suprema Corte
de Justicia acorde a las necesidades del sistema, estas oficinas están a cargo de un
registrador o registradora de Títulos.

Las Oficinas de Registros de Títulos están subordinadas jerárquicamente a la

Dirección Nacional de Registro de Títulos; la delimitación territorial de estas oficinas
está marcada por su vinculación a uno o varios tribunales de jurisdicción original y a su
vez, a un tribunal superior de tierras. En la actualidad, existen 22 oficinas de Registro de
Títulos responsables del Registro de los derechos reales inmobiliarios dentro de sus
localidades. Los órganos de la Jurisdicción Inmobiliaria, son interdependientes entre sí.

2.3.1. Importancia de la Dirección Nacional de Registros de Títulos

La Dirección Nacional de Registro de Títulos como órgano superior jerárquico de

las Oficinas de Registros de Títulos, tiene su base legal en el artículo 13 de la Ley 108-
05 de Registro Inmobiliario, la ley es vaga en cuanto a definir las atribuciones y

27
funciones de la Dirección Nacional de Registro de Títulos, por cuanto esta ley pone a
cargo de la Suprema Corte de Justicia la prerrogativa de establecer sus funciones por la
vía reglamentaria, así como su sede.

En atención a lo expresado la Suprema Corte de Justicia a los fines de reglamentar

las funciones de la Dirección Nacional de Registros de Títulos, dicta el Reglamento
General de Registros de Títulos para normar las actividades tanto de la Dirección
Nacional de Registros de Títulos como las Oficinas de Registros de Títulos y su
personal. Los artículos 5, 6, 7, 8, 9 y 10 tratan lo concerniente a esta Dirección Nacional.

Esta dirección cuenta con una estructura integrada por el Director Nacional de
Registros de Títulos, sus abogados ayudantes y un equipo técnico agrupado en
divisiones o unidades para desempeñar funciones específicas de esta dependencia.

Las facultades del Registrador de Títulos dominicano están abocadas a la

salvaguarda de uno de los patrimonios más preciados de un país, que es su territorio,
toda vez que este es un administrador del inventario registral-inmobiliario que posee la
República Dominicana.

Evidentemente la facultad de calificar un expediente se aboca a determinar la

procedencia o no del mismo, atendiendo a criterios propios de la materia en que el
juzgador se desempeñe.

Evidentemente el Registrador de títulos debe analizar las formas extrínsecas de los

documentos a inscribir, pero sus facultades no se extinguen en el estudio de las formas,
toda vez que debe analizar también los actos inscribibles, en su contenido u coordinarlos
con los asientos ya previamente inscritos que se refieren a ellos.

28
 Conforme Moisset de Espanes (1977), “el Registrador no tiene facultades judiciales,
y por tanto no se pronuncia sobre la validez o invalidez de los documentos, sino
solamente sobre su admisibilidad o inadmisibilidad”.

En la materia de derecho registral dominicano, la denominada función calificadora

se enmarca en la acción de determinar si un acto o documento que se le presenta al
Registrador de Títulos, cumple o no con los requerimientos establecidos por la
normativa legal inmobiliaria, cuyo objetivo sea la de preverse de la validez y eficacia
frente a terceros, para así blindarse de la protección que brinda el sistema.

En esa misma línea de pensamientos, al observar las facultades establecidas por el

Reglamento General de Registro de Títulos respecto a la función calificadora podemos
denotar que el registrador debe al realizar todas exigencias puesta a su cargo se convierte
en generador de decisión respecto a la documentación que le he sometida.

Interesante resaltar que dentro de la función el Registrador de Títulos, este se

encuentra compelido a subsanar por su propios medios irregularidades, defectos, errores
u omisiones que pudieran contener la documentación que examina, sino que puede
mediante el mecanismo de oficio motivado requerirle la enmienda de dicha
documentación en procura de realizar la incorporación al sistema registral el acto
sometido.

Por último, los artículos 43 y 44 del Reglamento General de Registro Títulos

establece que la función calificadora “es la facultad que el Registrador de Títulos tiene
para examinar, verificar y calificar los actos, sus formas y demás circunstancias”, de
dicha aseveración podemos inferir que el Registrador de Títulos somete a un proceso de
evaluación los documentos que le son presentados para la consiguiente realización del
asiento registral.

29
30
 Referencias bibliográficas

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