UNIVERSIDAD PRIVADA DE

HUÁNUCO
FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS
POLÍTICAS
ESCUELA DE DERECHO Y CIENCIAS POLÍTICAS

Tema:

"DERECHO REGISTRAL ESPAÑOL”

Curso:
DERECHO REGISTRAL Y NOTARIAL

Docente:

Ciclo y Sección:

Presentado por:
 Jara Correa Sharon Eliane
 Silva Bustillos Jessica Magaly
 Falcon Cierto Emerson Adrian
 Zegarra Sánchez Karen Jhossineth
 Mejía Suárez Gianella Melissa
 Suárez Castañeda, Anali
 Chinchay Chumpitazi Natalya Susan
 Villano Huaman Kevin Robin
 Apolinario Contreras Shirley

1
 Huánuco - Perú
2023

DEDICATORIA:

A nuestro catedrático del curso, con profundo

agradecimiento y admiración, queremos expresar nuestra
gratitud por su incansable apoyo y guía de aprendizaje a
través del curso de Derecho Registral y Notarial. Sus
conocimientos, pasión y dedicación enriquecen nuestras
vidas de una manera inmensurable, y este trabajo de
investigación es testimonio de la valiosa educación que
recibimos de usted.

2
 ÍNDICE
INTRODUCCIÓN.............................................................................................................5

CAPÍTULO 1: ANTECEDENTES Y MARCO TEÓRICO.............................................7

1.1. Antecedentes históricos del sistema registral español........................................7

1.1.1. Los precursores del sistema registral (1339-1850)......................................7

1.1.2. La consolidación del sistema registral (1850-1900)....................................8

1.1.3. Hitos en el desarrollo del sistema registral (siglo XVI - siglo XIX).........11

1.1.4. La consolidación de las Contadurías de Hipotecas (siglo XIX)................13

1.2. Marco teórico y conceptual del registro de la propiedad..................................15

1.3. Revisión de literatura relevante........................................................................18

CAPÍTULO 2: ESTRUCTURA Y PRINCIPIOS DEL SISTEMA REGISTRAL

ESPAÑOL.......................................................................................................................20

2.1. Descripción detallada de la estructura del sistema registral.................................20

2.2. Explicación de los principios fundamentales........................................................21

2.4. Discusión sobre la facultatividad y obligatoriedad de la inscripción...................23

CAPÍTULO 3: PROCESO DE INSCRIPCIÓN Y FUNCIONES DEL REGISTRO:....26

3.1. Descripción del proceso de inscripción de bienes inmuebles en el registro.........26

3.2. Exposición de las funciones del registro, incluyendo la protección de terceros de

buena fe y la presunción de exactitud..........................................................................28

CAPÍTULO 4: PECULIARIDADES DEL SISTEMA REGISTRAL ESPAÑOL:........30

4.1. La necesidad de justa causa o título para la transmisión de bienes......................30

4.2. La protección de los terceros de buena fe.............................................................31

4.3. La facultatividad de la inscripción de derechos de dominio.................................32

CAPÍTULO 5: COMPARATIVA CON OTROS SISTEMAS REGISTRALES:..........34

3
 5.1. Comparación del sistema registral español con sistemas registrales de otros
países............................................................................................................................34

5.2. Identificación de similitudes y diferencias...........................................................35

CONCLUSIONES...........................................................................................................37

RECOMENDACIONES.................................................................................................39

BIBLIOGRAFÍA.............................................................................................................40

ANEXOS.........................................................................................................................41

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 INTRODUCCIÓN
El Derecho Registral Español, cuya génesis se remonta a la Ley Hipotecaria de 1861, se
erige como un sistema que ejerce una influencia trascendental en el desarrollo de las
legislaciones registrales de numerosos países, especialmente en América Latina.

Su relevancia se sustenta en su capacidad para garantizar la seguridad jurídica en las

transacciones inmobiliarias y la protección de terceros de buena fe, constituyendo un
pilar fundamental en el ámbito de la propiedad y los derechos reales sobre bienes
inmuebles.

El sistema registral español se caracteriza por una serie de principios y particularidades

que lo distinguen de otros sistemas registrales del mundo. Uno de los elementos más
distintivos es la exigencia de una "justa causa" o "título" para la transmisión de un bien
inmueble, que no solo requiere la formalización de un contrato, sino también la entrega
de la cosa o "tradición". Este enfoque de doble requisito impone una serie de
obligaciones y garantías que se entrelazan en un intrincado tejido jurídico.

El registro de la propiedad, como institución clave en este sistema, desempeña un papel

central. A través de este registro, se persiguen múltiples objetivos, entre los cuales
destacan la publicidad registral, la fe pública registral y la presunción de exactitud.
Estos principios otorgan a los actos inscritos un alto grado de protección y
confiabilidad, lo que beneficia tanto a las partes contratantes como a terceros que, de
buena fe, adquieren derechos sobre propiedades inmobiliarias.

Una característica distintiva adicional del sistema registral español es la facultatividad

de la inscripción de los derechos de dominio, con una excepción importante: la
obligatoriedad de la inscripción para la constitución del derecho real de hipoteca. Esto
plantea una serie de cuestiones fundamentales sobre la efectividad de la inscripción en
la protección de los derechos de propiedad y su relación con la seguridad jurídica.

Este trabajo monográfico de investigación tiene como objetivo profundizar en la

comprensión del Derecho Registral Español, explorando su evolución histórica, su

5
estructura, sus principios, y sus implicaciones prácticas en la protección de los derechos
de propiedad y la seguridad jurídica. Además, se llevará a cabo una comparativa con
otros sistemas registrales, con el fin de identificar similitudes y diferencias que puedan
arrojar luz sobre posibles mejoras en la eficiencia y eficacia de los sistemas registrales a
nivel internacional.

A medida que avanzamos en esta investigación, nos sumergiremos en las complejidades

del sistema registral español y su impacto en la legislación de bienes inmuebles en todo
el mundo, con la esperanza de contribuir al enriquecimiento del conocimiento jurídico
en esta área fundamental del Derecho.

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 CAPÍTULO 1: ANTECEDENTES Y MARCO TEÓRICO
1.1. Antecedentes históricos del sistema registral español.
En este capítulo, analizaremos la evolución del sistema registral español desde 1339
hasta 1961. A lo largo de este período, se produjeron una serie de cambios y reformas
que dieron forma al sistema registral actual en España. Examinaremos las leyes,
decretos y reformas que marcaron hitos en la historia del registro de la propiedad en el
país, destacando las contribuciones de juristas y líderes en este campo.

1.1.1. Los precursores del sistema registral (1339-1850)

El primer indicio de un registro judicial en España se encuentra en la Pragmática
de Pedro III, promulgada en 1339 en Barcelona. Esta Pragmática exigía la descripción
de los bienes de los criminales en sentencia, lo que refleja la necesidad de un sistema
para mantener un registro de propiedades y activos. A pesar de la claridad de esta
disposición, el sistema registral en ese momento aún estaba en sus primeros pasos.

En 1423, el Rey Juan II emitió otra disposición en Madrid que requería que
todas las mercedes otorgadas se mostraran a los Contadores mayores y se registraran en
los libros reales. Aquellos que no cumplieran con esta disposición perderían sus
beneficios. Esto marcó un paso adicional hacia la formalización de un sistema de
registro.

En 1442, en Zaragoza, se instauró un sistema de insinuación de donaciones,

donde las donaciones debían registrarse en un libro o registro de los jueces ordinarios.
La falta de registro significaba que las donaciones no tenían efecto ni valor. Estos
primeros pasos en el registro de transacciones y donaciones allanaron el camino para un
sistema más estructurado en el futuro. A continuación, un recuento histórico hasta 1861:

a) Ordenanzas de Sevilla (1339): Las Ordenanzas de Sevilla de 1339 introdujeron

algunas de las primeras medidas de control de la propiedad, incluyendo el
mantenimiento de registros escritos de bienes inmuebles y las transacciones
inmobiliarias. Aunque no se puede considerar un sistema registral en el sentido
moderno, sentó algunas bases para futuros desarrollos.

7
 b) Ley de Alcalá (1348): Esta ley fue promulgada en Alcalá de Henares en 1348.
Estableció un registro público de tierras y propiedades. Si bien fue una iniciativa
importante, su alcance y aplicabilidad eran limitados.

c) Leyes de Toro (1505): Las Leyes de Toro de 1505 son una serie de
disposiciones legales que abordaron asuntos relacionados con la propiedad y la
transmisión de tierras y bienes raíces. Si bien no crearon un sistema de registro
propiamente dicho, influyeron en el desarrollo posterior del sistema.

d) Novísima Recopilación (1805): La Novísima Recopilación fue un esfuerzo por

recopilar y codificar las leyes y regulaciones existentes en España. Aunque no
estableció un registro de propiedades, su contenido tenía implicaciones en la
regulación de la propiedad y las transacciones inmobiliarias.

e) Real Orden de 29 de noviembre de 1835: Esta Real Orden es un importante

antecedente para la creación del Registro de la Propiedad en España. Estableció
la obligación de llevar registros de propiedad en papel y promovió la claridad y
la publicidad de las transacciones inmobiliarias.

f) Real Decreto de 1852: El Real Decreto de 1852 es un hito crucial en el

desarrollo del sistema registral en España. Estableció el marco legal para la
creación del Registro de la Propiedad, que luego se expandió y consolidó en la
Ley Hipotecaria de 1861.

g) Ley Hipotecaria de 1861: La Ley Hipotecaria de 1861 estableció un sistema de

registro de propiedades más completo y eficiente en España. Introdujo principios
fundamentales de publicidad, especialidad y legalidad que siguen siendo
fundamentales para el sistema registral español.

1.1.2. La consolidación del sistema registral (1850-1900)

La legislación registral española comenzó a tomar forma en la segunda mitad del
siglo XIX. Entre 1850 y 1900, se produjeron avances significativos en la formalización
y consolidación del sistema registral. Aunque los juristas de la época eran altamente
respetados, las limitaciones técnicas y la influencia del Derecho romano y canónico
dificultaron la creación de una legislación inmobiliaria coherente.

La Ley de 1861, aunque con algunos desequilibrios, desarrolló principios

fundamentales que garantizaban la seguridad del tráfico y el crédito inmobiliario.

8
Algunos de estos principios se mantienen vigentes en la legislación actual, mientras que
otros necesitaron ajustes posteriores. Sin embargo, debido a la falta de comprensión y
desarrollo técnico en la época, algunos aspectos críticos quedaron sin abordar.

La Ley Hipotecaria de 1861 fue un hito crucial en la evolución del sistema

registral español. Esta ley estableció las bases para un sistema registral moderno que
garantizaba la seguridad del tráfico inmobiliario y el crédito. A diferencia de las
regulaciones anteriores, la Ley Hipotecaria de 1861 separó el sistema registral de la
administración de Hacienda, marcando un cambio significativo en la orientación del
registro.

La ley introdujo un registro público de la propiedad, en el que se registraban

todos los títulos constitutivos y traslativos de dominio, así como la constitución,
modificación y extinción de los derechos reales. Esto aseguraba la transparencia en las
transacciones inmobiliarias y protegía los intereses de terceros.

En el contexto de la modernización económica y social de España, esta ley

marcó un cambio fundamental en la regulación de la propiedad inmobiliaria y estableció
las bases para el sistema registral actual en el país.

Toledo en 1398, al mismo tiempo que deje subsistente la facultad de

especialidad, sin la cual la publicidad seria ilusoria, y que prevea el efecto de la fijación
del plazo de diez años para la enajenación de los bienes hipotecados, que no debe
afectar los efectos reales del contrato...».

La Ley Hipotecaria de 1861 representó un cambio significativo en la regulación

de los registros de la propiedad en España. Se estableció un registro público de la
propiedad que se centraba en la publicidad de las hipotecas, al tiempo que se preservaba
el principio de especialidad para garantizar la autenticidad de la información registrada.
Además, la ley introdujo la noción del plazo de diez años para la enajenación de bienes
hipotecados, lo que influyó en los efectos reales del contrato.

En este contexto, la Comisión encargada de la redacción de la Ley de 1861 tomó

en cuenta las demandas de las Cortes de Toledo de 1398 y las preocupaciones sobre la
publicidad de las hipotecas y la especialidad de los registros. La Ley Hipotecaria de
1861, con sus innovaciones y enfoque en la seguridad de las transacciones
inmobiliarias, marcó un punto de inflexión en la evolución del sistema registral español,

9
desde entonces, el Registro de la Propiedad se convirtió en un instrumento esencial para
garantizar la publicidad y la seguridad en las transacciones de bienes inmuebles en
España.

Durante el período de 1850 a 1900, se produjo la consolidación del sistema

registral en España, marcando un avance significativo en el desarrollo de un sistema de
registro de propiedades más sólido y efectivo. A continuación, se describen los
principales acontecimientos y factores que contribuyeron a esta consolidación:

a) Ley Hipotecaria de 1861: La Ley Hipotecaria de 1861 fue un hito crucial en la

consolidación del sistema registral en España. Estableció los principios
fundamentales que aún rigen el Registro de la Propiedad, incluyendo la
publicidad, la especialidad y la legalidad. Esta ley también creó el Registro de la
Propiedad como una institución central en el proceso de inscripción de
propiedades.

b) Creación de registros de propiedades: La Ley Hipotecaria de 1861 impulsó la

creación de registros de propiedades en toda España. Cada registro estaba bajo la
supervisión de un Registrador de la Propiedad, lo que ayudó a garantizar la
uniformidad y la aplicación de las leyes en todo el país.

c) Facilitación de la inscripción: La ley estableció procedimientos más sencillos y

uniformes para la inscripción de propiedades. Esto incluyó requisitos específicos
para los documentos y escrituras que se presentarían para la inscripción en el
registro.

d) Principio de publicidad: La publicidad se convirtió en un principio

fundamental del sistema registral. La inscripción en el Registro de la Propiedad
se consideró un medio para dar publicidad a los derechos de propiedad y las
transacciones inmobiliarias. Esto ayudó a proteger los derechos de los
propietarios y a proporcionar seguridad jurídica.

e) Principio de especialidad: Se fortaleció el principio de especialidad, que

requería la identificación clara y precisa de cada propiedad inscrita. Esto
garantizaba que las propiedades estuvieran debidamente identificadas en el
registro.

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 f) Legalidad: Se estableció el principio de legalidad, que otorgaba a los
Registradores de la Propiedad la autoridad para calificar la legalidad de los
documentos presentados para la inscripción. Esto aseguraba que solo los
documentos conformes a la ley pudieran inscribirse.

g) Legitimación registral: Se reconoció la legitimación registral como un

principio clave. Esto significaba que aquellos que aparecían como titulares en el
Registro de la Propiedad estaban legitimados para disponer de la propiedad
según lo inscrito.

h) Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881: La Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881

estableció que las inscripciones en el Registro de la Propiedad tenían efectos
jurídicos y probatorios. Esto reforzó la posición del registro como un
instrumento fundamental en la protección de los derechos de propiedad.

Durante este período, el sistema registral español se fortaleció

significativamente, brindando mayor seguridad jurídica a los propietarios y facilitando
las transacciones inmobiliarias. Estos principios y prácticas establecidos en el siglo XIX
continúan siendo la base del sistema registral español en la actualidad.

1.1.3. Hitos en el desarrollo del sistema registral (siglo XVI - siglo XIX)
A lo largo de los siglos XVI al XIX, varios monarcas emitieron decretos que
influyeron en el sistema registral. En 1539, los Reyes Carlos I y Juana I promulgaron
una disposición en Toledo que buscaba evitar litigios al exigir el registro de censos,
tributos, hipotecas y contratos de propiedades. La falta de registro dentro de los seis días
posteriores a la transacción invalidaba el contrato y no comprometía a terceros.

En 1558, Felipe II emitió un decreto en Valladolid para establecer libros de registro

en las jurisdicciones locales, donde se registrarían todos los contratos de censos, tributos
e hipotecas. Este requisito aseguraba la transparencia en las transacciones y protegía a
los terceros poseedores.

El desarrollo del sistema registral español a lo largo de los siglos XVI al XIX estuvo
marcado por varios hitos importantes que contribuyeron a la evolución de este sistema.
A continuación, se describen algunos de los hitos más destacados en este período:

a) Ordenanzas de Alcalá (1348): Aunque se encuentra en el siglo XIV, las

Ordenanzas de Alcalá son un antecedente relevante. Emitidas por Alfonso XI,

11
 establecieron un sistema para la creación de registros públicos de propiedad,
anticipando la idea de mantener registros de propiedad.

b) Pragmática de 1539: La Pragmática de 1539, emitida por Carlos V, fue un paso

importante hacia la creación de registros de propiedad en España. Esta
ordenanza estableció la obligación de llevar un registro de bienes raíces en las
ciudades y pueblos.

c) Leyes de Toro (1505): Las Leyes de Toro, promulgadas por Fernando el

Católico, establecieron normas para la adquisición y transferencia de
propiedades, incluyendo la formalización de contratos de compra-venta de
tierras y propiedades. Estas leyes ayudaron a sentar las bases de un sistema de
registro de propiedades.

d) Inicios del Catastro: En el siglo XVIII, durante el reinado de Carlos III, se

comenzaron a realizar registros catastrales de propiedades con fines fiscales.
Estos registros proporcionaron información sobre la propiedad y la valuación de
tierras y bienes raíces.

e) Ley Hipotecaria de 1861: La Ley Hipotecaria de 1861 fue un hito crucial en la

consolidación del sistema registral en España, como se mencionó anteriormente.
Esta ley estableció los principios fundamentales que rigen el Registro de la
Propiedad en la actualidad.

f) Desarrollo del Registro de la Propiedad: A lo largo del siglo XIX, se crearon

registros de la propiedad en toda España bajo la supervisión de Registradores de
la Propiedad. Esto ayudó a extender el sistema de registro a nivel nacional.

g) Principios de Publicidad y Especialidad: La Ley Hipotecaria de 1861

estableció principios fundamentales como la publicidad y la especialidad. La
publicidad implicaba la inscripción de propiedades en un registro público, y la
especialidad requería la identificación clara y precisa de cada propiedad inscrita.

h) Consolidación de la Publicidad Registral: Durante el siglo XIX, se fortaleció

la idea de que la inscripción en el Registro de la Propiedad era un medio efectivo
de dar publicidad a los derechos de propiedad y las transacciones inmobiliarias.

Estos hitos marcaron el camino hacia el desarrollo y consolidación del sistema

registral español, que se ha mantenido hasta la actualidad. La creación de registros de
12
propiedad, la promulgación de leyes clave, como la Ley Hipotecaria de 1861, y la
expansión del sistema registral en todo el país contribuyeron significativamente a la
protección de los derechos de propiedad y la seguridad jurídica en España.

1.1.4. La consolidación de las Contadurías de Hipotecas (siglo XIX)

En el siglo XIX, España experimentó cambios significativos en la estructura de
propiedad y las condiciones económicas. Hasta ese momento, gran parte de la propiedad
rústica estaba en manos de instituciones y estamentos como el Estado, las fundaciones
religiosas, la Iglesia y la nobleza. La propiedad urbana también estaba limitada en su
movilidad, ya que vender propiedades inmobiliarias no era socialmente aceptable.

Para obtener financiamiento, en lugar de vender propiedades, las personas

preferían pactar préstamos con usufructo o imponer censos sobre sus bienes. En lugar de
arrendar propiedades urbanas, se establecían censos enfitéuticos. Esta tendencia explica
la extensa regulación de derechos reales, que eran comunes en ese momento, pero hoy
en día son menos frecuentes.

La primera mitad del siglo XIX marcó la liquidación del sistema de propiedad
tradicional y la desvinculación y desamortización de propiedades, liberando una gran
cantidad de bienes inmuebles al mercado. La revolución de la tecnología y la
maquinaria, junto con la expansión de los ferrocarriles, estimularon el crecimiento
urbano y la demanda de propiedades.

En ese contexto de cambios sociales y económicos, la legislación existente se

volvió obsoleta y difícil de aplicar. Las nuevas ideas políticas influenciadas por la
Revolución Francesa de 1793 llevaron a discusiones sobre la codificación de las leyes y
la unidad legislativa. El Real Decreto de 8 de agosto de 1855 reconoció la necesidad de
reformar las leyes hipotecarias, ya que no garantizaban adecuadamente la propiedad ni
contribuían al desarrollo económico y al crédito territorial.

Este Real Decreto marcó un precedente importante para la Ley Hipotecaria de 1861.
En ese momento, se reconoció la urgencia de reformar el sistema registral y la
necesidad de crear un registro público de la propiedad para garantizar los intereses
privados. Además, se hizo hincapié en la importancia de los impuestos como una

13
consecuencia de los servicios sociales. Sin embargo, la reforma real no se materializó
hasta la promulgación de la Ley Hipotecaria de 1861.

Durante el siglo XIX en España, se produjo un proceso de consolidación de las

Contadurías de Hipotecas, que fueron una parte fundamental del sistema registral de la
época. A lo largo de este siglo, se llevaron a cabo reformas significativas para
modernizar y fortalecer el sistema registral y hipotecario en el país. A continuación, se
destacan los aspectos más relevantes de este proceso:

a) Eliminación del sistema de Contadurías de Hipotecas (1829): A principios

del siglo XIX, se abolieron las antiguas Contadurías de Hipotecas, que habían
sido parte del sistema colonial en América y estaban a cargo de llevar registros
de hipotecas y propiedades. En su lugar, se introdujeron reformas para
modernizar y centralizar la administración de los registros de la propiedad.

b) Creación de la Ley Hipotecaria de 1861: La Ley Hipotecaria de 1861 fue un

paso crucial en la consolidación del sistema registral español. Esta ley estableció
las bases para la creación de registros de la propiedad en todo el país y definió
principios fundamentales como la publicidad y la especialidad en los registros.
También reguló la figura del Registrador de la Propiedad.

c) Desarrollo de la figura del Registrador de la Propiedad: La Ley Hipotecaria

de 1861 introdujo la figura del Registrador de la Propiedad como un profesional
encargado de administrar y mantener los registros de la propiedad. Los
Registradores tenían la responsabilidad de llevar a cabo la calificación de los
documentos y garantizar la legalidad de las inscripciones.

d) Ampliación del sistema registral: A lo largo del siglo XIX, se trabajó en la

creación de registros de la propiedad en todo el territorio español. Esto permitió
que el sistema registral se extendiera a nivel nacional, lo que contribuyó a la
protección de los derechos de propiedad y a la seguridad jurídica.

e) Publicidad y Especialidad: La Ley Hipotecaria de 1861 estableció los

principios de publicidad y especialidad como pilares del sistema registral. La
publicidad implicaba la inscripción de propiedades en un registro público, y la
especialidad requería la identificación clara y precisa de cada propiedad inscrita.

14
 f) Evolución posterior: A lo largo del siglo XIX y en las décadas siguientes, se
realizaron reformas y actualizaciones en el sistema registral y en la Ley
Hipotecaria para adaptarlo a las necesidades cambiantes de la sociedad y el
mercado inmobiliario.

1.2. Marco teórico y conceptual del registro de la propiedad.

El marco teórico y conceptual del Registro de la Propiedad es fundamental para
comprender su función, principios y objetivos:

A. Registro de la Propiedad: Es una institución pública encargada de llevar un

registro de los derechos reales, como la propiedad y las hipotecas, sobre bienes
inmuebles. Su principal objetivo es garantizar la seguridad jurídica en las
transacciones inmobiliarias y proporcionar información accesible sobre la
situación legal de las propiedades.
 En España, el Registro de la Propiedad es un servicio público que se
encuentra descentralizado y gestionado por Registradores de la
Propiedad, quienes son funcionarios públicos.
 Su función principal es registrar y dar publicidad a los derechos reales,
como la propiedad, las hipotecas y otros gravámenes, sobre bienes
inmuebles.
 El registro garantiza la seguridad jurídica en las transacciones
inmobiliarias y proporciona información accesible sobre la situación
legal de las propiedades, lo que facilita la toma de decisiones informadas
en la compraventa de inmuebles.
B. Publicidad Registral: Uno de los principios fundamentales del Registro de la
Propiedad es la publicidad. Esto significa que la información contenida en el
registro es accesible al público en general. Cualquier persona puede solicitar una
nota simple o certificación registral para conocer la situación de un inmueble y
sus titulares.
 La publicidad registral es uno de los pilares fundamentales del Registro
de la Propiedad en España.
 Cualquier persona puede acceder a la información contenida en el
registro solicitando una nota simple o certificación registral, lo que

15
 permite conocer la situación legal de un inmueble y la identidad de sus
titulares.
 Esta publicidad garantiza la transparencia y el acceso a la información, lo
que es esencial en un mercado inmobiliario confiable.
C. Especialidad: La especialidad es otro principio central. Significa que cada
inmueble debe estar identificado de manera precisa en el registro. Esta
identificación incluye la descripción detallada de la propiedad, su localización, y
los titulares de derechos reales sobre ella. Este principio garantiza que la
información sea clara y específica.
 La especialidad se refiere al principio de que cada inmueble debe estar
identificado de manera precisa en el registro.
 Esto incluye una descripción detallada de la propiedad, su localización y
los titulares de derechos reales sobre ella.
 La identificación precisa garantiza que la información sea clara y
específica, evitando confusiones y conflictos en relación con los bienes
inmuebles.
D. Inscripción: Para que un derecho real, como la propiedad o una hipoteca, sea
oponible a terceros, debe inscribirse en el Registro de la Propiedad. La
inscripción otorga seguridad y protección legal a los titulares de derechos y
asegura que se respeten sus intereses.
 Para que un derecho real, como la propiedad o una hipoteca, sea oponible
a terceros en España, debe inscribirse en el Registro de la Propiedad.
 La inscripción otorga seguridad y protección legal a los titulares de
derechos y asegura que se respeten sus intereses.
 La inscripción es un requisito esencial para la transmisión segura de la
propiedad y otros derechos reales.
E. Calificación Registral: La calificación es el proceso mediante el cual un
Registrador de la Propiedad revisa la documentación presentada para la
inscripción. El Registrador verifica que los documentos cumplan con los
requisitos legales y que no haya impedimentos para la inscripción. Este proceso
es crucial para garantizar la legalidad y validez de las inscripciones.
 La calificación registral es el proceso en el cual el Registrador de la
Propiedad revisa la documentación presentada para la inscripción.

16
  El Registrador verifica que los documentos cumplan con los requisitos
legales y que no existan impedimentos para la inscripción.
 Este proceso es fundamental para garantizar la legalidad y validez de las
inscripciones, lo que contribuye a la seguridad jurídica.
F. Tracto Sucesivo: El principio de tracto sucesivo establece que la inscripción de
un derecho real solo puede realizarse si el titular anterior (vendedor) está
debidamente inscrito. Esto asegura la continuidad de la cadena de títulos y evita
conflictos de propiedad.
 El principio de tracto sucesivo establece que la inscripción de un derecho
real en España solo puede realizarse si el titular anterior (vendedor) está
debidamente inscrito.
 Esto asegura la continuidad de la cadena de títulos y evita conflictos de
propiedad al garantizar que solo se inscriban derechos basados en títulos
previamente registrados.
G. Efectos de la Inscripción: La inscripción en el Registro de la Propiedad otorga
varios efectos importantes. En primer lugar, crea una presunción de exactitud y
legitimidad a favor del titular inscrito. Además, protege a los titulares de
derechos frente a terceros y permite la disponibilidad y transmisibilidad de esos
derechos.
 La inscripción en el Registro de la Propiedad en España otorga varios
efectos importantes.
 Crea una presunción de exactitud y legitimidad a favor del titular
inscrito, lo que protege sus derechos y le otorga seguridad jurídica.
 También protege a los titulares de derechos frente a terceros y permite la
disponibilidad y transmisibilidad de esos derechos.
H. Principio de Legalidad: El Registrador de la Propiedad tiene la responsabilidad
de garantizar que los documentos presentados cumplan con todos los requisitos
legales. Este principio implica que solo los documentos que cumplen con la ley
pueden ser inscritos.

I. Principio de Rogación: La inscripción en el Registro de la Propiedad se realiza

a solicitud de las partes interesadas. Esto significa que las personas que desean
inscribir un derecho real deben presentar la documentación requerida y solicitar
expresamente la inscripción.
17
  En España, el Registrador de la Propiedad tiene la responsabilidad de
garantizar que los documentos presentados cumplan con todos los
requisitos legales.
 Este principio implica que solo los documentos que cumplen con la ley
pueden ser inscritos en el Registro de la Propiedad.
J. Instrumento Público: Para inscribir un derecho real, generalmente se requiere
un instrumento público, como una escritura notarial. Este requisito garantiza la
autenticidad y legalidad de la transacción.
 Para inscribir un derecho real en el Registro de la Propiedad en España,
generalmente se requiere un instrumento público, como una escritura
notarial.
 Este requisito garantiza la autenticidad y legalidad de la transacción, ya
que un notario público verifica la validez del acto jurídico y documenta
adecuadamente los derechos a inscribir.

1.3. Revisión de literatura relevante

a) "El Registro de la Propiedad: Evolución histórica y perspectivas de futuro"
- Autor: José Sánchez-Calero Guilarte
Descripción: Este libro exhaustivo ofrece una mirada profunda a la evolución
histórica del Registro de la Propiedad en España. El autor, José Sánchez-Calero
Guilarte, explora cómo ha evolucionado este sistema a lo largo de los años y
considera sus perspectivas de futuro en la era digital. Ofrece una visión
panorámica de los retos y oportunidades que enfrenta el Registro de la Propiedad
en un entorno en constante cambio.
b) "Manual de Derecho Registral Inmobiliario" - Autor: José María García
Martínez
Descripción: Escrito por José María García Martínez, este manual es una obra
fundamental para aquellos que deseen comprender en profundidad el derecho
registral inmobiliario en España. El autor proporciona una cobertura completa de
los principios y procedimientos del Registro de la Propiedad. El libro es una
herramienta esencial tanto para estudiantes como para profesionales del sector
inmobiliario.
c) "Los principios registrales en el sistema de propiedad inmobiliaria" -
Autor: Jesús López-Medel Bascones

18
 Descripción: Este artículo académico, escrito por Jesús López-Medel Bascones,
se adentra en los principios registrales y su aplicación en el sistema de propiedad
inmobiliaria en España. Analiza la evolución de estos principios y su relevancia
en el contexto actual. El artículo ofrece una perspectiva académica sólida sobre
el tema.
d) "La seguridad jurídica en las transacciones inmobiliarias: el papel del
Registro de la Propiedad" - Autor: Antonio Manuel Morales Moreno

Descripción: Este estudio, escrito por Antonio Manuel Morales Moreno, se

centra en cómo el Registro de la Propiedad contribuye a la seguridad jurídica en
las transacciones inmobiliarias en España. Explora en detalle la importancia de
la inscripción de derechos y la publicidad registral en la protección de los
intereses de las partes involucradas en transacciones inmobiliarias.
e) "La función económico-social del Registro de la Propiedad" - Autor:
Alfonso de Cossío Díaz
Descripción: En este artículo académico, el autor Alfonso de Cossío Díaz
profundiza en la función económico-social del Registro de la Propiedad en
España. Examina cómo esta institución influye en la economía y la sociedad en
general. El estudio arroja luz sobre la importancia del Registro de la Propiedad
en el contexto socioeconómico.
f) "Retos y desafíos del Registro de la Propiedad en la era digital" - Autor:
Alfonso Ortega Giménez
Descripción: Este estudio, escrito por Alfonso Ortega Giménez, explora los retos
y desafíos que enfrenta el Registro de la Propiedad en la era digital. Considera
cuestiones relacionadas con la seguridad de datos, la digitalización de registros y
las implicaciones de la tecnología en la gestión registral. Proporciona una visión
actualizada de la adaptación del Registro de la Propiedad a la era digital.
g) "El Registro de la Propiedad como fuente de información para la
investigación histórica" - Autor: Pedro Cabello y de la Sota
Descripción: Este trabajo destaca el valor del Registro de la Propiedad como
fuente de información para la investigación histórica. Escrito por Pedro Cabello
y de la Sota, el libro resalta la utilidad de los documentos inmobiliarios para

19
 investigadores que exploran la historia a través de registros y transacciones de
bienes raíces.

CAPÍTULO 2: ESTRUCTURA Y PRINCIPIOS DEL SISTEMA REGISTRAL

ESPAÑOL
2.1. Descripción detallada de la estructura del sistema registral.
El sistema registral español es una estructura integral y compleja que tiene como
objetivo fundamental garantizar la seguridad jurídica en las transacciones inmobiliarias
y mantener un registro preciso de los derechos reales sobre bienes inmuebles en todo el
territorio de España.

1. Registro de la Propiedad:

 Registradores de la Propiedad: Estos profesionales, conocidos como

registradores, desempeñan un papel fundamental en el sistema. Son abogados
con formación especializada y están encargados de calificar y registrar los
documentos relativos a la propiedad inmobiliaria. Su función principal es
verificar la legalidad de los documentos presentados y su conformidad con las
leyes y regulaciones aplicables. Cada registrador se encarga de un registro de la
propiedad específico y es responsable de mantener sus libros actualizados.

 Libros de Registro: El Registro de la Propiedad mantiene una serie de libros en

los que se registran los derechos reales sobre propiedades inmobiliarias. Cada
inmueble tiene su propio libro, y en él se registran todas las transacciones y
cargas que afectan a esa propiedad. Estos libros proporcionan un historial
completo de la propiedad, lo que contribuye a la seguridad jurídica.

2. Registro Mercantil:

20
  Registradores Mercantiles: Los registradores mercantiles son profesionales
especializados que operan en el Registro Mercantil. Su enfoque principal es el
ámbito empresarial, y registran información relacionada con empresas y
sociedades comerciales. Además de sus responsabilidades comerciales, también
pueden participar en el registro de propiedades si están involucrados en
transacciones comerciales.

3. Registro de la Propiedad y Mercantil Central:

 Centralización de la Información: El Registro de la Propiedad y Mercantil

Central es una entidad que centraliza información de todos los registros de la
propiedad y mercantiles en España. Esto permite un acceso más sencillo a la
información a nivel nacional y garantiza la coherencia y la uniformidad en la
aplicación de las leyes y regulaciones.

4. Notarios:

 Escribanos Notariales: Los notarios en España desempeñan un papel crucial en

la formalización de contratos y documentos legales, incluyendo escrituras de
propiedad. A menudo, las transacciones inmobiliarias requieren la intervención
de un notario para que sean válidas. Los notarios verifican la legalidad y
autenticidad de los documentos, garantizando que las transacciones se realicen
de manera adecuada y conforme a la ley.

5. Catastro:

 Catastro Inmobiliario: Aunque no forma parte del sistema registral propiamente

dicho, el Catastro Inmobiliario es una entidad que mantiene un registro de la
propiedad inmobiliaria con fines fiscales. Su principal función es determinar el
valor catastral de las propiedades, lo que puede influir en la valoración de
impuestos locales. Aunque su enfoque es fiscal, su información es relevante para
el sistema registral.

6. Gobierno Central y Autonómico:

 Supervisión y Legislación: El Gobierno de España, junto con los gobiernos

autonómicos, tiene un papel importante en la supervisión y la legislación
relacionada con los registros de la propiedad y otras materias legales. Son

21
 responsables de establecer leyes y regulaciones que rigen el funcionamiento del
sistema registral, asegurando su legalidad y eficacia.

2.2. Explicación de los principios fundamentales.

1. Publicidad Registral:

 Explicación: La publicidad registral significa que la información contenida en el

Registro de la Propiedad es accesible al público en general. Cualquier persona
puede solicitar una nota simple o certificación registral para conocer la situación
legal de un inmueble y sus titulares.

 Importancia: Este principio asegura que la información sobre los derechos reales
sea transparente y de fácil acceso para cualquier persona interesada. Facilita la
debida diligencia en las transacciones inmobiliarias y permite a las partes
interesadas conocer la situación legal de un inmueble antes de realizar una
compra o una inversión.

2. Especialidad:

 Explicación: El principio de especialidad implica que cada inmueble debe estar

identificado de manera precisa en el registro. Esto incluye una descripción
detallada de la propiedad, su localización, y los titulares de derechos reales sobre
ella.

 Importancia: La especialidad garantiza que la información en el registro sea

clara y específica. Cada inmueble tiene su propia ficha registral con detalles
precisos, lo que evita confusiones y conflictos sobre la propiedad.

3. Inscripción:

 Explicación: Para que un derecho real, como la propiedad o una hipoteca, sea
oponible a terceros, debe inscribirse en el Registro de la Propiedad. La
inscripción otorga seguridad y protección legal a los titulares de derechos y
asegura que se respeten sus intereses.

 Importancia: La inscripción en el registro es lo que otorga certeza y seguridad a

las transacciones inmobiliarias. Solo los derechos inscritos son oponibles a
terceros, lo que evita disputas y protege a los titulares de derechos.

4. Calificación Registral:

22
  Explicación: La calificación registral es el proceso mediante el cual un
Registrador de la Propiedad revisa la documentación presentada para la
inscripción. El Registrador verifica que los documentos cumplan con los
requisitos legales y que no haya impedimentos para la inscripción.

 Importancia: Este proceso es crucial para garantizar la legalidad y validez de las

inscripciones. El Registrador actúa como un filtro legal, verificando que los
documentos cumplan con la ley antes de su inscripción.

5. Tracto Sucesivo:

 Explicación: El principio de tracto sucesivo establece que la inscripción de un

derecho real solo puede realizarse si el titular anterior (vendedor) está
debidamente inscrito. Esto asegura la continuidad de la cadena de títulos y evita
conflictos de propiedad.

 Importancia: Este principio garantiza que no se puedan inscribir derechos sobre

un inmueble si el titular anterior no ha registrado su transferencia. Evita la
superposición de derechos y asegura la integridad del registro.

6. Efectos de la Inscripción:

 Explicación: La inscripción en el Registro de la Propiedad otorga varios efectos

importantes. En primer lugar, crea una presunción de exactitud y legitimidad a
favor del titular inscrito. Además, protege a los titulares de derechos frente a
terceros y permite la disponibilidad y transmisibilidad de esos derechos.

 Importancia: Los efectos de la inscripción son esenciales para la seguridad

jurídica. Garantizan que los derechos inscritos sean reconocidos y respetados, y
que los titulares tengan la capacidad de disponer de ellos de manera efectiva.

2.4. Discusión sobre la facultatividad y obligatoriedad de la inscripción.

La discusión sobre la facultatividad y obligatoriedad de la inscripción en el Registro de
la Propiedad es un tema importante en el ámbito legal y registral. Se abordan los
argumentos a favor y en contra de la facultatividad y obligatoriedad de la inscripción:

Facultatividad de la Inscripción:

Argumentos a Favor:

23
 1. Libertad de elección: La facultatividad permite a los propietarios decidir si
desean inscribir sus derechos en el registro. Esto respeta la libertad de elección y
no impone una carga innecesaria a los propietarios.

2. Menos costos y trámites: Al no ser obligatoria, la inscripción evita costos

adicionales y trámites burocráticos para los propietarios. Esto puede fomentar la
inversión en bienes raíces y simplificar el proceso de propiedad.

3. Evita la sobrecarga registral: Si todos los derechos reales fueran de inscripción

obligatoria, podría sobrecargarse el Registro de la Propiedad y ralentizar el
proceso. La facultatividad permite que solo se inscriban los derechos que los
propietarios consideren necesarios.

Argumentos en Contra:

1. Falta de Seguridad Jurídica: La facultatividad puede llevar a la falta de

seguridad jurídica, ya que los derechos no inscritos pueden ser desconocidos por
terceros. Esto puede dar lugar a disputas y conflictos legales.

2. Desconfianza en la propiedad: Los compradores pueden desconfiar de la

propiedad si no está inscrita en el registro, lo que puede dificultar la venta y la
inversión en bienes raíces.

3. Incentivos para la opacidad: La facultatividad podría incentivar a algunos

propietarios a no inscribir sus derechos con el fin de ocultar transacciones o
cargas. Esto podría perjudicar a terceros que confíen en la información del
registro.

Obligatoriedad de la Inscripción:

Argumentos a Favor:

1. Seguridad Jurídica: La inscripción obligatoria garantiza la seguridad jurídica,

ya que todos los derechos reales se registran y son conocidos por terceros. Esto
reduce el riesgo de conflictos y disputas legales.

2. Transparencia: La obligatoriedad fomenta la transparencia en las transacciones

inmobiliarias, ya que todos los compradores pueden confiar en la información
del registro.

24
 3. Protección de Terceros: La inscripción obligatoria protege a terceros
compradores y acreedores que confían en la información del registro para tomar
decisiones informadas.

Argumentos en Contra:

1. Carga para los Propietarios: La inscripción obligatoria puede imponer una

carga económica y administrativa a los propietarios, especialmente en casos de
propiedades pequeñas o transacciones simples.

2. Posible Sobrecarga Registral: Si todos los derechos fueran de inscripción

obligatoria, el registro podría enfrentar una sobrecarga, lo que ralentizaría el
proceso.

En España, la inscripción en el Registro de la Propiedad es obligatoria para ciertos

derechos, como las hipotecas, pero facultativa para otros, como la propiedad. La
combinación de ambos enfoques busca equilibrar la seguridad jurídica con la libertad de
elección de los propietarios. Sin embargo, esta cuestión sigue siendo objeto de debate en
el contexto legal y registral.

25
CAPÍTULO 3: PROCESO DE INSCRIPCIÓN Y FUNCIONES DEL REGISTRO:
3.1. Descripción del proceso de inscripción de bienes inmuebles en el registro.
El proceso de inscripción de bienes inmuebles en el Registro de la Propiedad en
España es fundamental para garantizar la seguridad jurídica en las transacciones
inmobiliarias. A lo largo de este proceso, se siguen varios pasos esenciales que
involucran a diferentes actores, incluidos notarios, abogados y registradores. Aquí se
detalla más extensamente cómo se desarrolla este proceso en el contexto español:

3.1.1. Documentación:

El proceso comienza con la reunión de la documentación necesaria para llevar a

cabo la inscripción. Esta documentación puede variar según el tipo de transacción, pero
generalmente incluye escrituras notariales, contratos de compraventa, documentos de
división de herencia, entre otros instrumentos legales. La documentación debe cumplir
con los requisitos legales y formales establecidos.

3.1.2. Calificación Registral:

Una vez que se presenta la documentación en el Registro de la Propiedad, un

Registrador de la Propiedad revisa minuciosamente los documentos. La calificación
registral es un proceso crucial en el cual el registrador verifica que la documentación
cumple con todos los requisitos legales y que no existen impedimentos para la
inscripción. Esto incluye la comprobación de que se haya pagado el impuesto
correspondiente y que el documento cumpla con los requisitos formales y sustantivos.

3.1.3. Tramitación de la Solicitud:

Si el Registrador determina que la documentación es correcta y cumple con los

requisitos, emite una nota de calificación favorable. En esta etapa, se procede a la
inscripción en el Registro de la Propiedad. El documento se ingresa en el registro, y se
asigna un número de registro único al inmueble en cuestión.

26
3.1.4. Inscripción en el Registro:

Una vez que se ha realizado la calificación favorable, se procede a la inscripción

en el Registro de la Propiedad. Cada inmueble se identifica de manera precisa en el
registro, y se crea un folio registral único que contiene información detallada sobre la
propiedad. Esto incluye la descripción de la propiedad, su localización, los titulares de
derechos y cualquier carga o limitación que afecte la propiedad.

3.1.5. Publicidad Registral:

Uno de los principios fundamentales del sistema registral español es la

publicidad. La información contenida en el Registro de la Propiedad es accesible al
público en general. Cualquier persona puede solicitar una nota simple o certificación
registral para conocer la situación de un inmueble y sus titulares. Esta publicidad es
esencial para que los ciudadanos tengan acceso a información precisa sobre las
propiedades.

3.1.6. Protección Legal:

La inscripción en el Registro de la Propiedad otorga seguridad y protección legal

a los titulares de derechos sobre un inmueble. Además, crea una presunción de exactitud
y legitimidad a favor del titular inscrito. Esto significa que se presume que los datos en
el registro son correctos y legales, lo que brinda tranquilidad a los propietarios y a
aquellos que tratan con la propiedad.

3.1.7. Oposición:

En caso de que terceros consideren que la inscripción afecta sus derechos, tienen
la posibilidad de presentar una oposición ante el Registro de la Propiedad. Este proceso
inicia un procedimiento legal para resolver cualquier conflicto y garantizar que los
derechos de todas las partes involucradas estén protegidos.

En resumen, el proceso de inscripción de bienes inmuebles en el Registro de la

Propiedad en España es un procedimiento meticuloso que busca garantizar la seguridad
jurídica en las transacciones inmobiliarias y proporcionar acceso público a información
precisa sobre la propiedad y los derechos reales relacionados con ella. La colaboración
de notarios, abogados y registradores es fundamental en este proceso para garantizar
que se cumplan todos los requisitos legales y se respeten los derechos de los
propietarios.
27
3.2. Exposición de las funciones del registro, incluyendo la protección de terceros
de buena fe y la presunción de exactitud.
El Registro de la Propiedad cumple varias funciones fundamentales en el
contexto español, y estas funciones son esenciales para garantizar la seguridad jurídica
en las transacciones inmobiliarias. Algunas de las funciones clave del Registro de la
Propiedad incluyen:

3.2.1. Publicidad Registral:

Uno de los roles principales del Registro es proporcionar publicidad a la

información registrada. Esto significa que la información contenida en el Registro de la
Propiedad es accesible al público en general. Cualquier persona puede solicitar una nota
simple o una certificación registral para conocer la situación legal de un inmueble y sus
titulares. La publicidad registral es esencial para que los ciudadanos tengan acceso a
información precisa y actualizada sobre las propiedades.

3.2.2. Protección de Terceros de Buena Fe:

El Registro de la Propiedad tiene un papel crucial en la protección de terceros de

buena fe. Cuando un derecho real, como la propiedad o una hipoteca, se inscribe en el
registro, se crea una presunción a favor del titular inscrito. Esto significa que terceros
que actúen de buena fe y que se basen en la información del registro están protegidos. Si
un tercero adquiere un inmueble de un titular inscrito en el Registro de la Propiedad, se
presume que la transacción es válida y que el nuevo propietario adquiere un derecho
real sobre la propiedad. Esto brinda seguridad a los compradores y titulares de derechos
reales.

3.2.3. Presunción de Exactitud:

La inscripción en el Registro de la Propiedad crea una presunción de exactitud y

legitimidad a favor del titular inscrito. Esto significa que se presume que los datos en el
registro son correctos y legales. Por ejemplo, si el registro muestra a una persona como
el propietario de un inmueble, se presume que esa persona tiene un derecho real sobre la
propiedad. Esta presunción de exactitud es esencial para brindar seguridad a los titulares
de derechos y a aquellos que tratan con la propiedad.
28
3.2.4. Verificación Legal:

El Registro de la Propiedad es responsable de verificar la legalidad de los

documentos presentados para la inscripción. Los Registradores de la Propiedad revisan
minuciosamente la documentación para asegurarse de que cumple con los requisitos
legales. Esto garantiza que solo los documentos que cumplen con la ley pueden ser
inscritos en el registro.

5. Resolución de Conflictos:

El Registro de la Propiedad también juega un papel importante en la resolución

de conflictos relacionados con la propiedad. En caso de disputas o desacuerdos sobre los
derechos de propiedad, los tribunales pueden recurrir a la información registrada para
tomar decisiones informadas.

29
 CAPÍTULO 4: PECULIARIDADES DEL SISTEMA REGISTRAL ESPAÑOL:
4.1. La necesidad de justa causa o título para la transmisión de bienes.
En el contexto del Registro de la Propiedad en España, la "justa causa" o "título" se
refiere a la necesidad de contar con una razón legalmente válida para realizar la
transmisión de bienes inmuebles. Esta es una parte fundamental del principio de
legalidad, que rige las inscripciones en el Registro. A continuación, se explica con
mayor detalle la necesidad de justa causa o título para la transmisión de bienes:

4.1.1. Fundamento Legal: La base de la necesidad de justa causa o título se encuentra

en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria española. Este artículo establece que "solo
podrán inscribirse los títulos y actos a que la ley conceda carácter dispositivo" y que
"para que pueda ser inscrito un título será necesario que el mismo exista, sea válido, y
su contenido sea congruente con el asiento o asientos de presentación."

4.1.2. Justa Causa o Título Válido: Para inscribir una transmisión de bienes en el
Registro de la Propiedad, se debe contar con un título válido y una justa causa
legalmente reconocida. El título se refiere al documento o contrato que respalda la
transmisión, como una escritura de compraventa, donación, herencia, o cualquier otro
acuerdo legal. La justa causa se refiere a la razón legalmente aceptable para llevar a
cabo la transmisión, como la compraventa, la donación, la sucesión hereditaria, etc.

4.1.3. Validación y Legalidad: El Registro de la Propiedad no solo actúa como un

registro de hechos, sino también como un filtro legal. Los Registradores de la Propiedad
están encargados de revisar y verificar la validez y legalidad de los títulos presentados
para la inscripción. Esto implica asegurarse de que el título cumple con los requisitos
legales, como la capacidad de las partes involucradas, el cumplimiento de las
formalidades legales, y que la transmisión se ajusta a la ley.

4.1.4. Protección de Terceros: La necesidad de justa causa o título tiene un propósito

fundamental de proteger a terceros de buena fe. Cuando un derecho real se inscribe en el
Registro de la Propiedad, se crea una presunción de exactitud y legalidad. Esto protege a
los terceros que actúan de buena fe y confían en la información del registro.

30
4.1.5. Evitar Fraudes: Requerir una justa causa o título válido ayuda a prevenir fraudes
y transacciones ilegales. Al establecer un estándar legal para la transmisión de bienes, se
reduce la posibilidad de actividades fraudulentas o ilegales en el mercado inmobiliario.

4.2. La protección de los terceros de buena fe.

Es un pilar fundamental del sistema registral. Su importancia radica en la
necesidad de brindar seguridad jurídica a todas las partes involucradas en transacciones
inmobiliarias, ya sean compradores, vendedores, acreedores u otros actores del
mercado. A continuación, se profundizará en este principio, sus alcances y su impacto
en las transacciones inmobiliarias en España.

4.2.1. Concepto de Terceros de Buena Fe:

Los terceros de buena fe son personas que, al adquirir derechos o realizar

transacciones relacionadas con bienes inmuebles, lo hacen con la confianza de que la
información contenida en el Registro de la Propiedad es precisa y completa. Estos
terceros no tienen conocimiento de ningún vicio, carga, gravamen o limitación que no
esté reflejada en el registro. Su buena fe radica en la creencia legítima de que están
actuando de acuerdo con la ley y que los derechos que adquieren son válidos y legales.

4.2.2. Presunción de Exactitud:

El Registro de la Propiedad crea una poderosa presunción legal de exactitud y

legalidad. Cuando un derecho real se inscribe en el registro, se presume que cumple con
todos los requisitos legales y que es válido. Esta presunción beneficia a los terceros de
buena fe al proporcionarles seguridad y confianza en las transacciones inmobiliarias. Si
un derecho está inscrito, los terceros pueden confiar en su validez sin temor a sorpresas
desagradables.

4.2.3. Inscripciones Oponibles:

Las inscripciones en el Registro de la Propiedad son oponibles a terceros. Esto

significa que los actos y derechos inscritos son efectivos y pueden ser defendidos contra
cualquier tercero que adquiera derechos sobre el bien inmueble en cuestión. Si un
tercero de buena fe adquiere derechos sobre un inmueble inscrito, puede confiar en la
información del registro y asumir que los derechos inscritos son válidos y legales.

4.2.4. Protección de la Fe Pública Registral:

31
 La fe pública registral es un principio que garantiza que los actos y derechos
inscritos en el registro sean protegidos y respetados. Los terceros que adquieren
derechos sobre bienes inmuebles inscritos pueden confiar en que la información del
registro es precisa y que los derechos inscritos son válidos. Esto promueve la confianza
en el sistema registral y fomenta las inversiones y transacciones inmobiliarias.

4.2.5. Limitaciones a la Protección:

A pesar de la protección de terceros de buena fe, existen ciertas limitaciones. Por

ejemplo, si un tercero adquiere derechos sobre un inmueble con pleno conocimiento de
que hay un error en el registro o que la información es incorrecta, no se considera de
buena fe y no estará protegido. La buena fe implica actuar de manera honesta y sin
conocimiento de circunstancias que puedan afectar la legalidad de la transacción.

4.2.6. Importancia en Transacciones Inmobiliarias:

La protección de terceros de buena fe es esencial en todas las transacciones

inmobiliarias en España. Proporciona seguridad y confianza a quienes participan en
estas operaciones, ya que pueden confiar en que los derechos inscritos son válidos y que
sus transacciones estarán protegidas por la ley. Esto es crucial para el funcionamiento
eficiente del mercado inmobiliario y para fomentar la inversión y el desarrollo
económico.

4.3. La facultatividad de la inscripción de derechos de dominio.

La facultatividad de la inscripción de derechos de dominio en el Registro de la
Propiedad es un aspecto importante del sistema registral en España. Esta característica
implica que, aunque es posible inscribir los derechos de dominio sobre bienes
inmuebles, no es obligatorio hacerlo. A continuación, se discutirán los aspectos clave
relacionados con esta facultatividad:

A. Opción de Inscripción: En España, los propietarios de bienes inmuebles tienen la

opción de inscribir sus derechos de dominio en el Registro de la Propiedad, pero no
están obligados por ley a hacerlo. Esta elección es voluntaria y depende del
propietario.
B. Beneficios de la Inscripción: Aunque la inscripción no es obligatoria, existen
beneficios significativos para aquellos que eligen inscribir sus derechos de dominio.
Algunos de los beneficios incluyen:

32
  Seguridad Jurídica: La inscripción crea una presunción legal de exactitud y
legitimidad de los derechos de dominio. Esto brinda seguridad jurídica a los
propietarios y protege sus intereses.

 Protección contra Terceros: La inscripción protege los derechos de dominio

contra terceros que puedan adquirir derechos sobre la propiedad. Los terceros
deben respetar los derechos inscritos.

 Facilita Transacciones: La inscripción facilita la venta, transferencia o

gravamen de la propiedad. Es más fácil para los propietarios demostrar su
titularidad y capacidad para disponer de la propiedad.

 Preserva la Cadena de Títulos: La inscripción mantiene la cadena de títulos en

el registro, lo que es esencial para el principio de tracto sucesivo.

C. Limitaciones de la No Incripción: Si un propietario elige no inscribir sus derechos

de dominio, puede enfrentar algunas limitaciones o desventajas:

 Falta de Protección contra Terceros: En caso de conflictos o reclamaciones de

terceros, la falta de inscripción puede dificultar la defensa de los derechos de
dominio.

 Dificultades en Transacciones: La venta o transferencia de la propiedad puede

ser más complicada sin la inscripción, ya que los compradores pueden ser
cautelosos al no tener la seguridad que brinda la inscripción.

 Riesgo de Fraude: La no inscripción podría dar lugar a situaciones en las que

terceros no estén al tanto de los derechos de dominio y podrían intentar adquirir
la propiedad de manera fraudulenta.

D. Elección del Propietario: La decisión de inscribir los derechos de dominio en el

Registro de la Propiedad es una elección del propietario. Dependerá de su
evaluación de los beneficios y las posibles limitaciones, así como de su deseo de
garantizar la seguridad jurídica y la protección de sus derechos de dominio.

El ordenamiento registral español se estableció principalmente a través de la Ley

Hipotecaria de 1861, y su relevancia radica en que ha servido como modelo para
muchas leyes similares en países americanos, incluido el sistema registral peruano. En
este sistema, la transmisión de la propiedad requiere tanto un motivo legítimo o un título

33
válido como la entrega de la propiedad misma, conocida como tradición. La escritura
notarial es crucial para validar las transacciones inmobiliarias, ya que representa una
manifestación clara de las obligaciones contractuales.

La inscripción en el Registro de la Propiedad tiene un propósito principalmente

informativo y declarativo de los derechos. Sin embargo, una vez inscrito, un acto
adquiere una presunción de exactitud, aunque esta presunción puede ser desafiada en
ciertas circunstancias. Además, aquellos que adquieren derechos de buena fe basándose
en la información registrada pueden confiar en la fe pública registral, que protege sus
derechos y los hace invulnerables. La inscripción de los derechos de dominio es
opcional, pero es obligatoria para los derechos reales de hipoteca.

Lacruz Berdejo, en su libro "Derecho Inmobiliario Registral", presenta una

explicación detallada del sistema registral español. En su obra, destaca los siguientes
aspectos fundamentales:

a) El Registro de la Propiedad está compuesto por oficinas públicas que

gestionan la recepción y valoración de documentos y llevan libros donde se
realizan las inscripciones. Estas oficinas están distribuidas en todo el país y
generalmente son de acceso público.

b) El registro se organiza por propiedades individuales y sigue un sistema de

"folio real". Cada inmatriculación de una propiedad implica la apertura de un
folio, que incluye una descripción detallada de la propiedad, así como la
identificación de sus propietarios y titulares de derechos reales. Esto requiere un
proceso de comprobación de la titularidad.

c) Las modificaciones en los derechos reales generalmente ocurren

independientemente del Registro, a excepción de la hipoteca, que requiere
inscripción obligatoria para su existencia legal. Esta característica se conoce
como el "principio de no inscripción".

d) La inscripción en el Registro es opcional en la mayoría de los casos, aunque

existen incentivos para promoverla.

e) Las declaraciones realizadas en el Registro se consideran precisas. Los

titulares inscritos pueden usar esta presunción de exactitud en procesos legales,
34
 lo que invierte la carga de la prueba. Sin embargo, esta presunción es "juris
tantum", lo que significa que puede ser refutada.

f) Aquellos que adquieren bienes basados en la apariencia de propiedad de sus

vendedores están protegidos, especialmente si actúan de buena fe y en ciertas
circunstancias. Esta protección se basa en el principio de "publicidad".

g) El Registro registra derechos, no hechos. Sin embargo, la existencia de

derechos registrados se presume basada en situaciones de hecho correlativas. Si
alguien está inscrito como propietario, se presume que también es el poseedor de
la propiedad.

h) La protección del Registro se brinda a quienes inscriben sus títulos, y se sigue

un orden de entrada en función de la naturaleza de cada derecho.

i) Cada inscripción debe basarse en una inscripción anterior vigente y adecuada.

El "principio de tracto sucesivo" establece que cada nuevo titular debe adquirir
la propiedad del titular anterior según el Registro.

j) El Registrador de la Propiedad debe negarse a inscribir si no se cumplen los

requisitos legales y formales para la inscripción.

k) Para lograr una claridad absoluta en las manifestaciones del Registro, es

fundamental que cada inscripción publique de manera precisa el titular, la
propiedad en cuestión, el contenido del derecho y la proporción de este, así
como otros detalles relevantes.

PECULIARIDADES DE ESTE SISTEMA

a) La transmisión de propiedades requiere tanto un título válido como la entrega

de la propiedad.

b) La inscripción tiene un propósito principalmente informativo y declarativo de

los derechos.

c) Una vez inscrito, un acto adquiere una presunción de exactitud, que solo
puede ser refutada en circunstancias específicas.

d) Se aplica el "Principio Registral de Fe Pública Registral", que protege los

derechos y los hace invulnerables.

35
 e) La inscripción de derechos de dominio es opcional, excepto en el caso de la
hipoteca, donde es obligatoria.

CAPÍTULO 5: COMPARATIVA CON OTROS SISTEMAS REGISTRALES:

5.1. Comparación del sistema registral español con sistemas registrales de otros
países.
El sistema registral español presenta una serie de características únicas en
comparación con los sistemas registrales de otros países. Estas diferencias se basan en la
tradición legal y enfoques adoptados para garantizar la seguridad jurídica en las
transacciones inmobiliarias en el contexto español.

5.1.1. Publicidad Registral: El sistema registral español se caracteriza por su alto

grado de publicidad. La información contenida en el Registro de la Propiedad es
accesible al público en general. Cualquier persona puede solicitar una nota simple o
certificación registral para conocer la situación legal de un inmueble y sus titulares. Esta
publicidad brinda transparencia y permite a cualquier persona interesada verificar la
titularidad y los derechos reales sobre una propiedad.

5.1.2. Especialidad: La especialidad es un principio fundamental en el sistema registral

español. Cada inmueble debe estar identificado de manera precisa en el registro. Esto
incluye una descripción detallada de la propiedad, su localización exacta y los titulares
de derechos reales sobre ella. Este principio garantiza que la información sea clara y
específica, lo que es esencial para evitar confusiones y conflictos en la propiedad.

5.1.3. Facultatividad de la Inscripción: Aunque la inscripción en el Registro de la

Propiedad es altamente recomendable, no es obligatoria en España. Los propietarios
pueden elegir si desean inscribir sus derechos de dominio en el registro. Esto difiere de
otros sistemas donde la inscripción es obligatoria para que los derechos sean válidos. La
facultatividad en España brinda flexibilidad a los propietarios, pero también implica la
responsabilidad de proteger sus derechos mediante la inscripción.

5.1.4. Principio de Legalidad: El Registrador de la Propiedad tiene la responsabilidad

de garantizar que los documentos presentados cumplan con todos los requisitos legales.
Esto implica que solo los documentos que cumplen con la ley pueden ser inscritos. El
Registrador debe revisar minuciosamente la documentación para asegurarse de que
cumple con los requisitos legales, lo que agrega un nivel adicional de seguridad jurídica.

36
5.1.5. Tracto Sucesivo: El principio de tracto sucesivo establece que la inscripción de
un derecho real solo puede realizarse si el titular anterior (vendedor) está debidamente
inscrito. Esto asegura la continuidad de la cadena de títulos y evita conflictos de
propiedad. Es esencial para mantener la integridad de los registros y garantizar que los
derechos sean transferidos de manera legal.

5.1.6.Comparación con Otros Sistemas Registrales:

 Sistema Torrens (Australia): El sistema Torrens australiano es conocido por su

enfoque en la titularidad indefeasible, lo que brinda una alta seguridad jurídica.

 Sistema de Gravámenes (Estados Unidos): En Estados Unidos, se enfoca en la

inscripción de gravámenes hipotecarios en lugar de la inscripción de derechos de
dominio, y los registros varían según el estado.

 Sistema de Actos (Francia): Francia utiliza un sistema de registro basado en la

inscripción de actos, que se enfoca en contratos y transacciones relacionados con
bienes inmuebles.

 Sistema de Garantía Hipotecaria (México): México se basa en un sistema de

garantía hipotecaria donde las hipotecas se registran para proteger los derechos
del prestamista.

 Sistema de Inscripción Única (Alemania): Alemania tiene un sistema de

inscripción única que abarca todos los derechos de propiedad sobre bienes
inmuebles, y la inscripción es obligatoria.

Cada sistema registral se adapta a las necesidades y tradiciones legales de su país. En el

caso del sistema registral español, la publicidad, la especialidad y la facultatividad de la
inscripción son características distintivas que reflejan su enfoque en la transparencia y la
seguridad jurídica.

5.2. Identificación de similitudes y diferencias.

Similitudes:

a) Publicidad Registral: Tanto el sistema registral español como otros sistemas

comparten la importancia de la publicidad registral. En todos los casos, se busca
brindar acceso al público a información sobre derechos reales y la situación legal

37
 de los bienes inmuebles. La transparencia es un objetivo común en estos
sistemas.

b) Seguridad Jurídica: Todos los sistemas registrales, incluido el español, tienen

como objetivo principal garantizar la seguridad jurídica en las transacciones
inmobiliarias. Esto se logra mediante la inscripción de derechos de propiedad y
otros derechos reales, lo que crea una presunción de exactitud y legitimidad.

Diferencias:

a) Facultatividad de la Inscripción: Una de las principales diferencias radica en

la facultatividad de la inscripción en el sistema registral español. A diferencia de
sistemas como el australiano (sistema Torrens), donde la inscripción es
obligatoria para que los derechos sean válidos, en España, los propietarios tienen
la opción de inscribir sus derechos. Esta diferencia afecta la obligatoriedad y la
protección de terceros.

b) Especialidad: La especificidad en la identificación de los bienes inmuebles es

una característica distintiva del sistema registral español. Si bien otros sistemas
también requieren descripciones precisas de las propiedades, la forma y nivel de
detalle pueden variar.

c) Principio de Legalidad: La revisión minuciosa de los documentos presentados

por parte del Registrador de la Propiedad, como se aplica en España, es una
característica que puede diferir de otros sistemas donde la calificación registral
puede ser menos rigurosa.

d) Principio de Tracto Sucesivo: Si bien el principio de tracto sucesivo es común

en varios sistemas, las regulaciones y excepciones específicas pueden variar. En
algunos países, este principio puede ser más rígido o flexible en términos de
cuándo es necesario cumplir con él.

e) Diversidad de Sistemas: Cada país tiene su propio sistema registral, y la

estructura y los procedimientos pueden diferir significativamente. Por ejemplo,
el sistema de gravámenes en Estados Unidos, el sistema de actos en Francia o el
sistema de garantía hipotecaria en México tienen enfoques distintos a la
inscripción de derechos reales en bienes inmuebles.

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 CONCLUSIONES
En conclusión, el sistema registral español es un componente fundamental del marco
legal que garantiza la seguridad jurídica en las transacciones inmobiliarias y
proporciona información confiable sobre la situación legal de los bienes inmuebles. A lo
largo de su historia, ha evolucionado significativamente, pasando de un sistema basado
en las Contadurías de Hipotecas a un sistema moderno y eficiente. Concluimos:

1. Principios Fundamentales: El sistema registral español se basa en principios

fundamentales, como la publicidad registral, la especialidad, la inscripción, la
calificación registral y el principio de tracto sucesivo. Estos principios
garantizan la claridad y la seguridad en las transacciones inmobiliarias.

2. Facultatividad de la Inscripción: A diferencia de algunos sistemas registrales

en otros países donde la inscripción es obligatoria para que los derechos sean
válidos, en España, la inscripción es facultativa. Esto permite a los propietarios
elegir si desean inscribir sus derechos en el Registro de la Propiedad.

3. Rol del Registrador de la Propiedad: El Registrador juega un papel central en

la calificación y registro de documentos. Su función es revisar la documentación
presentada, verificar su cumplimiento con los requisitos legales y garantizar que
no haya impedimentos para la inscripción.

4. Protección de Terceros de Buena Fe: El sistema registral español busca

proteger a los terceros de buena fe que confían en la información del Registro.
La inscripción crea una presunción de exactitud y legitimidad a favor del titular
inscrito, lo que brinda seguridad a quienes realizan transacciones con bienes
inmuebles.

5. Comparación con Otros Sistemas Registrales: Aunque comparte similitudes

con sistemas registrales en otros países, el sistema registral español presenta
diferencias importantes, como la facultatividad de la inscripción y el principio de
tracto sucesivo. Estas diferencias reflejan las particularidades legales y culturales
de España.

39
6. El sistema registral español ha evolucionado a lo largo de los siglos para
convertirse en un pilar de la seguridad jurídica en el ámbito inmobiliario. Sus
principios y procedimientos garantizan la transparencia y la protección de los
derechos de propiedad, lo que lo convierte en un elemento esencial del sistema
legal de España.

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 RECOMENDACIONES
1. Clarificación de la Facultatividad: Dado que la facultatividad de la inscripción
puede generar cierta confusión, se podría recomendar que las autoridades
promuevan una mayor claridad en la elección de inscribir los derechos de propiedad.
Esto podría incluir campañas de información para resaltar los beneficios de la
inscripción.

2. Actualización de Procedimientos: Se podría recomendar una revisión periódica de

los procedimientos y requisitos para la inscripción en el Registro de la Propiedad,
con el fin de asegurarse de que sigan siendo eficientes y relevantes en el contexto
actual.

3. Fortalecimiento de la Protección de Terceros: Aunque el sistema registral español ya

ofrece protección a terceros de buena fe, se podría recomendar la implementación de
medidas adicionales para garantizar que los terceros estén debidamente protegidos
en caso de disputas o reclamaciones.

4. Investigación Comparativa Continua: Dado que el sistema registral español tiene sus
propias particularidades, podría ser útil recomendar la continuación de
investigaciones comparativas con sistemas registrales de otros países para identificar
mejores prácticas y posibles áreas de mejora.

5. Adaptación a las Nuevas Tecnologías: En la era digital, se podría recomendar que el

sistema registral español siga evolucionando para aprovechar las nuevas tecnologías
y hacer que los procesos sean aún más eficientes y accesibles.

6. Fortalecimiento de la Transparencia: Se podría recomendar un mayor énfasis en la

transparencia en el sistema registral, incluyendo la disponibilidad de información en
línea y la simplificación de los procedimientos para el público en general.

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 BIBLIOGRAFÍA

1. García Martínez, F. J., & Izquierdo Álvarez, A. (2018). Derecho Registral

Inmobiliario. Editorial Tecnos.

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10. Azpiri Rodríguez, J. (2017). Derecho Registral Inmobiliario. Volumen I.

Aspectos Generales. Editorial Aranzadi.

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ANEXOS

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