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UNIVERSIDAD SAN PEDRO

FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLITICAS

ESCUELA ACADEMICA PROFESIONAL DE DERECHO

LA EFICACIA DE LA PRUEBA DEL ADN EN LOS PROCESOS

DE FILIACION EXTRAMATRIMONIAL EN EL DERECHO
PERUANO

TRABAJO DE SUFICIENCIA PROFESIONAL PARA OBTENER EL TÍTULO PROFESIONAL DE ABOGADO

Autor:
Bach. Crisol Deza, Henry Martin

ASESOR
Abg. Dávila Román, Boris Jack

HUACHO – PERÚ

2018
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DEDICATORIA

A mis padres, hermanos, tíos y abuelos, que con sus

sabios consejos, apoyo, comprensión y experiencias me
enrumbaron al gusto de la hermosa carrera de la Leyes;
asimismo, agradezco a mi compañera del ejercicio de la
vida y el amor, que no presencio mi exhausto desarrollo
de infante a puberto, pero si apoyo y entendió mi gran
paso de la adolescencia a un amante de la Justicia, el
Derecho y la Lectura
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PRESENTACIÓN

Los procesos judiciales de desalojo por ocupación precaria, constituye la mejor prueba de
la importancia social que tienen los conflictos sobre la propiedad y la posesión en nuestro
país. Por distintos problemas de orden socio-económico, la riqueza material del Perú, no
necesariamente está configurada por medio de títulos de propiedad reconocidos y
formalmente registrados; por el contrario, el mejor título lo constituye el disfrute del
hombre sobre la tierra, que se riega con sudor y esfuerzo. Es más, el nivel económico
reciente da cuenta que la población no percibe que el registro sea especialmente relevante
para la seguridad jurídica, en comparación con el reconocimiento municipal, por ejemplo,
que presupone la posesión de la propiedad.

En efecto, la posesión es un valor patrimonial de primer orden, pues resulta frecuente que
se trate, casi, del único activo de muchos peruanos. En este orden de ideas, se acrecienta
la necesidad de una respuesta jurisprudencial coherente, y que sea percibida como justa
por el colectivo social. Por tanto, es inadmisible que los poseedores en concepto de dueño
se vean despojados en procesos sumarios, sin que puedan alegar todas las razones de la
ocupación que detentan. Podemos definir que el poseedor se reputa, en muchos casos,
como “cuasi-propietario”, pues el ordenamiento jurídico de nuestra norma de carácter civil
lo presume propietario por la sola posesión; o, en todo caso, lo habilita para convertirse
en dómino por efecto de la usucapión o accesión, sin perjuicio de la apropiación de los
frutos y la irresponsabilidad por la pérdida del bien.
El objetivo de este trabajo es conocer si efectivamente los poseedores pueden ser
propietarios de los inmuebles que han ocupado en el lapso de tiempo que la ley o norma
ha otorgado a las personas al ocupar dicho bien inmueble y que el propietario original no
pueda reclamarlo ante una decisión judicial que ha dado a favor al poseedor al recurrir al
órgano jurisdiccional.
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Palabras Claves:

Tema Desalojo por Ocupante Precario

Especialidad Derecho Civil

Keywords:
Text Eviction per Precarious Occupant

Specialty Civil Law

Línea de Investigación: Derecho

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INDICE

DEDICTORIA…………………………………………………………………………..ii
PRESENTACION……………………………………………………………………...iii
PALABRAS CLAVES………………………………………………………………....iv
INDICE…………………………………………………………………………………..v
INTRODUCCION………………………………………………………………………1

EL DESALOJO POR OCUPANTE PRECARIO

CAPITULO I

1. ANTECEDENTES………………………………………………………….3
1.1.- La Posesión en el Derecho Romano…………………………………….3
1.2.- La Posesión Precaria en Roma: El Origen………………………………4
1.3.- Antecedentes en Nuestra Legislación Nacional…………………………6
1.4.- En el Perú la Posesión Precaria………………………………………….7

CAPITULO II

2.- MARCO TEÓRICO.…………………………………………………….8

2.1.- Etimología…………………………………………………………8
a.- Posesión………………………………………………………8
b.- Precario……………………………………………………….8
c.- Desalojo……………………………………………………………....8
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2.2.- Definición…………………………………………………………………..9
2.3.- El Desalojo es Acción Posesoria………………………………………….10
2.4.- Definición…………………………………………………………………11
2.5.- Naturaleza de la acción…………………………………………………….13
2.6.- Características del Desalojo por Ocupante Precario.………………………15
2.7.- Requisitos Para que Proceda la Acción……………………………………15
2.8.- El Procedimiento de Desalojo por Ocupante Precario….…………………16
2.9.- Sujeto Activo Y Sujeto Pasivo……………………………………………18
2.10.- Proceso de Desalojo por Ocupante Precario Finalidad…………………..20
2.11.- El Desalojo por Precario Inaceptable Confusión con la Reivindicatoria....21
2.12.- La Posesión Precaria en la Actualidad: Las Oscilaciones de la Corte
Suprema………………………………………………………………………..22

CAPITULO III

3.- LEGISLACIÓN NACIONAL.………………………………………….25

3.1.- La Constitución Política del Perú…………………………………..25
3.2.- Código Civil………………………………………………………..25
3.3.- Código Procesal Civil………………………………………………27

4.- JURISPRUDENCIAS..……………………………………………........32

4.1.- Plenos Jurisdiccionales..……………………………………....35

CAPITULO IV

5.- DERECHO COMPARADO…………………………………………...39

1. Legislación de España.…………………………………………………39
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2. Legislación de Colombia………………………………………………42
3. Legislación de Chile…………………………………………………...43
4. Legislación Argentina………………………………………………….46

6.- CONCLUSIONES.………………………………………………………51
7.- RECOMENDACIONES...………………………………………………52
8.- RESUMEN...………………..…………………………………………....53
9.- REFERENCIAS BIBLIOGRÁFCAS....………………………………..54

10.- ANEXOS...……………………………………………………………...57
1. Caso Práctico Exp. 3356-2015
2. Proyecto de Sentencia 4323-2016
3. Análisis del Caso
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INTRODUCCION

El tema no es novedoso, y desde siempre se reportan graves conflictos cuando el poseedor

no puede llegar a ser propietario. En la actualidad, por ejemplo, continúa siendo frecuente
que en nuestra norma o legislación nacional se presente una serie de problemas causados
por la tenencia y ocupación de la tierra, en los que se enfrentan los propietarios o dueños
de tierras contra los poseedores de larga data.

En el ámbito de los derechos reales, las normas y principios se construyen alrededor de la

idea de propiedad o de la posesión. Esa es la base de la ordenación jurídica que regula la
asignación, uso y circulación de los bienes conformantes de la riqueza material. La
propiedad es la atribución definitiva que el ordenamiento reconoce sobre los bienes, con
la finalidad de obtener su goce y disfrute; mientras tanto, la posesión es la atribución
provisional o interina, que otorga protección para esa misma finalidad, pero hasta que un
tercero exhiba un título mejor. El poseedor puede repeler el derecho a no ser despojado de
un bien. La jurisprudencia ha entendido que el conflicto entre un propietario, que nunca
fue poseedor, frente a un poseedor sin título, se resuelve a través del desalojo por
ocupación precaria.

Por otro lado, debe tenerse en cuenta que un gran número de demandas de desalojo por
ocupante precario recaen sobre bienes inmuebles cuyo uso es la vivienda. Este dato
empírico conecta el desalojo con otro espacio vital del ser humano, la vivienda como
centro de las actividades más íntimas del hombre, así como de su desarrollo individual y
familiar. En consecuencia, el problema social de la posesión no se reduce a la mejor o
peor redacción de un artículo del Código Civil, ni a la interpretación exclusivamente
dogmática de un pretendido teórico. En este tema se encuentran involucrados aspectos de
orden social, económico y filosófico; sin perjuicio de las cuestiones de estricto orden
normativo.
 2

La situación actual del concepto de “precario”, y los contornos indefinidos que padece,
constituye, sin duda, un grave atentado contra la seguridad jurídica y, por ello, también,
un déficit de justicia que el sistema institucional debe corregir y enrumbar. En efecto, la
situación actual es claramente desesperanzadora, pues nadie sabe a ciencia cierta qué es
un “ocupante precario”. No está delineado en la doctrina, ni en los Tribunales, ni siquiera
en el sentido común de los particulares a quienes, finalmente, se dirige el ordenamiento
civilístico.
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EL DESALOJO POR OCUPANTE PRECARIO

CAPITULO I

1.- ANTECEDENTES

1.1.- LA POSESION EN E DERCHO ROMANO:

Petit, Eugene. (1998). Precisa que en el derecho romano se definía a la posesión como el
hecho de tener en su poder una cosa corporal, reteniéndola materialmente, con la voluntad
de poseerla y disponer de ella como lo haría un propietario24. Refiere el autor que los
romanos consideraron que para poseer se requieren dos elementos: uno de ellos es el de
tener el bien físicamente en su poder –corpus-, y el segundo el "ánimus domini", es decir
la intención de conducirse como dueño; consideraban que estos elementos los reunía no
solo el propietario, sino también el que adquirió el bien a "non domino", e incluso el propio
ladrón, que retiene la cosa robada con el objeto de disponer de él como si fuera dueño.
Perdidos estos dos elementos cesa la posesión. Tal es el caso, por ejemplo, el del poseedor
de una casa que, habiéndola enajenado, se queda a título de inquilino, en cuyo caso ya no
posee y solo será instrumento de posesión de otro. De ello se puede concluir que en el
derecho romano la posesión se pierde no necesariamente cuando otro lo adquiera, sino
cuando ya no se quiere tener el bien, esto es, carece de animus domini.

Como se puede apreciar los romanos consideraban la posesión estrechamente vinculada

al ejercicio del derecho de propiedad. Sin embargo, algunas corrientes de esa época han
considerado la posesión como un hecho que, aun cuando no era ejercida por su propietario,
se encontraba protegida por el Derecho, produciendo efectos jurídicos. Existió entonces
una discrepancia entre los jurisconsultos romanos, de modo que mientras Paulo (Paulo, L.
I, & 3, D.) consideraba a la posesión como un hecho, Papiniano (Papiniano, L. 49, & 1,
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D.)26 sostenía la opinión contraria, esto es, la consideraba como un derecho. Esta
discrepancia se ha mantenido, con sus matices, durante la época de los glosadores, así el
glosador Olivart se adhirió a la primera de las opiniones antes citadas, mientras que
Bartolo lo hacía a la segunda.

Galiano, José. (1923). Similar apreciación tiene sobre esta materia quien señaló que la
posesión es una de las materia más difíciles y abstrusas del derecho civil; agrega sin
embargo que desde los primeros tiempos del derecho romano, la posesión ha sido
reconocida y amprada como una de las instituciones del derecho civil, y hasta nuestros
días nadie a puesto en duda la necesidad jurídica de protegerla

1.2. LA POSESION PRECARIA EN ROMA: EL ORIGEN

Torres Vásquez, Aníbal. (2005). La posesión ilegítima y la posesión precaria constituyen
temas controvertidos en el derecho civil peruano. La controversia es el resultado de la
existencia, en el foro, de diversos conceptos respecto de esta variedad en la forma de
poseer bienes, expresamente regulada en nuestra norma sustantiva civil. Dicha
controversia sale a la luz cuando, frente a determinados casos presentados en sede judicial
o fuera de ella, se formulan una serie de interrogantes cuyas respuestas muchas veces
varían dependiendo del punto de vista de quien las formula. En los últimos años la doctrina
nacional no ha logrado ponerse de acuerdo sobre lo que debe entenderse por posesión
precaria, la relación que guarda con la posesión ilegítima y la forma como debe ser
interpretada, e incluso integrada, la norma jurídica contenida en el artículo 911 CC.

Límites de espacio nos impiden entrar de lleno al análisis de la figura así como a la
reflexión respecto de cada una de las posiciones sustentadas en sede nacional; sin
embargo, algunas consideraciones sí resultan imprescindibles. El término precario deriva
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de la palabra “preces” que quiere decir ruego. En su origen constituyó la única forma de
participar en la propiedad ajena10 y se caracterizó por las siguientes notas:

a) concesión del uso de cierta cosa;

b) que se hiciese mediante ruegos (preces); y
c) sin fijación de plazo, por el tiempo que estimase oportuno el cedente.

En efecto, “el pater familias (patrono) entregaba porciones de tierra en precarium no sólo
a los plebeyos sino también a los siervos manumitidos y a otros extranjeros sometidos o
acogidos voluntariamente por una gens. Cuando el patrono perdió su jurisdicción sobre su
gens, el pretor le confirió el interdicto de precario para obtener la restitución del bien. El
precario solamente podía ser desalojado por su patrono. Para que el precario defienda su
posesión frente a terceros, el pretor le confirió los interdictos de retener y recobrar”.

Con razón se ha dicho que “en el Derecho Romano el precarium era un contrato
innominado por el cual una persona, el concedente, cedía a otra la posesión y disfrute
temporal y gratuito de una cosa, con la obligación de devolverla en el momento en que lo
solicite el concedente. Este cedente tenía el Derecho de revocarla a su voluntad”. Cuando
esta facultad de revocar su voluntad se manifestaba, obligaba al poseedor precario a
devolver el bien dado en uso gratuitamente. Se podría decir que el título de liberalidad
fenecía, y en caso el precario se negara a devolverlo, dejaba de ser un poseedor precario
caracterizado por su legitimidad, y devenía en un poseedor ilegítimo, pues al haberse
revocado la voluntad del cedente, su título de gratuidad fenecía automáticamente, y se
convertía en un usurpador.

De esta forma la posesión precaria nace en Roma como una posesión legítima, la cual se
constituía luego que una persona mediante ruegos, le pedía al propietario de un bien la
concesión para su uso sin fijación de plazo, por el tiempo que estimase oportuno el
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cedente, quien a su vez otorgaba el uso del bien por una cuestión de liberalidad o cortesía,
sin una contraprestación pecuniaria.

1.3.- ANTECEDENTES EN NUESTRA LEGISLACION NACIONAL

Pasco Arauco. (2011). El Código Civil de 1936 no definió el ocupante precario, pero sí lo
hizo antes el Código de Procedimientos Civiles de 1911, cuyo artículo 970 se refería
inequívocamente a esta figura, en cuanto hablaba del “precario que no pagaba pensión”,
esto es, el poseedor gratuito que había recibido el bien por mera liberalidad del
concedente. Por tanto, el concepto de precario, bajo la vigencia del Código de 1911, era
técnicamente irreprochable.

Sin embargo, en algún momento, la vulgarización de los conceptos jurídicos hizo tal,
como ocurre hoy- que la jurisprudencia tambalease de forma lamentable., Es decir, en el
pasado se incurrió en el mismo error que se repite el presente; y que consiste en estudiar
solo normas, pero no Derecho, no Filosofía, no Moral, no Historia. Luego, el tema se
complicó con la legislación especial de arrendamientos forzosos, emanada principalmente
de los gobiernos dictatoriales que se sucedieron a lo largo del siglo XX, que estuvieron
inspiradas en motivaciones de interés social, pero que vinieron acompañadas de
inconsistencias teóricas. En tal sentido, en esas leyes se impidió que el propietario pudiese
desalojar al inquilino, salvo causas justificadas, entre las que se encontraba el singular
hecho que el inmueble lo ocupase un tercero, y no el arrendatario, que era el único
protegido por la legislación especial en su derecho a la vivienda. Ese tercero fue
denominado, erróneamente, como “precario”, y esa es la causa de las confusiones que
sufrimos hasta la actualidad.

Es obvio, pues, que el codificador de 1984 estaba contaminado con la jurisprudencia

desorientada y con la legislación especial de arrendamiento, por lo que la definición
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“legal” que pasó al art. 911 no guarda la debida coherencia con el resto del Código, ni con
las normas procesales.

1.4.- EN EL PERU LA POSESION PRECARIA

Lama More, Héctor Enrique. (2006). La posesión precaria ha sido regulada
normativamente en el Derecho Civil peruano recién a partir de la entrada en vigencia del
actual Código Civil, esto es, a partir del 14 de noviembre de 1984. Hasta entonces la
posesión precaria, conocida como "ocupación precaria", se encontraba mencionada o
aludida en los Códigos Adjetivos o Leyes procesales, como una causal que podía ser
invocada en la acción de desahucio hoy desalojo, iniciada con el objeto de lograr la
restitución de predios. Pese a su antiguo origen, y ante la ausencia de una regulación
especial en la norma sustantiva civil, la jurisprudencia, como es obvio, se trató de llenar
ese vacío, estableciendo diversos conceptos sobre esta forma de poseer bienes. Dichos
conceptos se fijaron dependiendo del caso concreto en que se expedía la decisión
jurisprudencial.

La regulación normativa de la posesión precaria, con las limitaciones antes indicadas, y la

precisión de algunos conceptos en materia obligacional y contractual incluidos en el actual
Código Civil peruano, como es el caso del arrendamiento, la posesión ilegítima, la
tradición fáctica y la tácita para los efectos de la adquisición de la posesión, la posesión
mediata e inmediata, la resolución contractual, entre otros, ha traído consigo una vasta
discusión en el foro respecto de este tema, existiendo en la actualidad diversidad de
opiniones, muchas de ellas opuestas entre sí, respecto de la inclusión, en la definición
normativa del precario, de algunas situaciones que hasta hace algunos años eran,
jurídicamente, imposibles de imaginar.

CAPITULO II
 8

2.- MARCO TEORICO

2.1.- ETIMOLOGIA:

A.- POSESION
Peña Guzmán, Luís Alberto. (1975). Es uniforme en la doctrina el reconocimiento de que,
respecto de la etimología de la voz possessio, no existe uniformidad de criterio, pues,
según indica los autores discrepan sobre el sentido que se pretende hacer derivar de ella.
Tal apreciación se ve corroborada cuando al referirse a la posesión por su etimología hace
uso de la voz possidere, y señala que ésta proviene del sufijo sedere (sentarse) y del prefijo
pos, que aunque es dudoso, posiblemente, provenga de la palabra pot, raíz de posse
(poder), que significa asentarse, asentamiento, señorío.

B.- PRECARIO
Colín, Ambrosio y Capitant H. (1942). La palabra precario, es una expresión romana que
en sus primeros momentos designaba un vínculo jurídico, al parecer, nacida de lo que se
conocía como clientela. Un gran propietario concedía fundos a sus clientes, a petición de
ellos mismos; quienes cultivaban la tierra y vivían de ella, debiendo restituirla a voluntad
del concedente.

C.- DESALOJO
Yerba Paredes, Luz Milagros. (2015). La expresión “desalojar” es una palabra compuesta
que se forma por el prefijo inseparable des que denota negación o privación y de alojar
que significa aposentar; hospedar; vale decir, privar o expulsar a una persona de su
alojamiento por causas que estén debidamente justificadas.

2.2.- DEFINICION:
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2.2.1.- DESALOJO

Ledesma Narváez, Marianella. (2009). El desalojo es una pretensión de orden personal,

tendiente a recuperar el uso y goce de un bien inmueble que se encuentra ocupado por
quien carece de título para ello, sea por tener una obligación exigible de restituirlo o por
revestir el carácter de un simple precario.

El desalojo es un procedimiento judicial para que los ocupantes de un inmueble urbano o

rústico (inquilinos, locatarios, arrendatarios, aparceros, precaristas) lo desocupen y lo
restituyan a quien tiene derecho a él. Estos juicios se tramitan por procedimiento
sumarísimo. El desalojo tiene por objeto recuperar o reintegrar en el uso y goce (tenencia)
de un inmueble a quien reclama su libre disposición frente a quien no tiene ningún título
pero se encuentra ocupando sin derecho a permanecer en él y sin pretensiones a la
posesión. El artículo 585° de nuestro Código Procesal Civil dice: “La restitución de un
predio se tramita con arreglo a lo dispuesto para el proceso sumarísimo y las precisiones
indicadas en este subcapítulo. Procede a decisión del demandante, el acumular la
pretensión de pago de arriendo cuando el desalojo se fundamenta en dicha causal. Si no
opta por acumulación, el demandante podrá hacer efectivo el cobro de los arriendos en el
proceso ejecutivo de acuerdo a su naturaleza.

Cuando el demandante opte por la acumulación del pago de arriendos al desalojo, queda
exceptuado el requisito previsto en el inciso 3) del artículo 85° de este código” 24 . El
desalojo procede para obtener la restitución de los siguientes bienes. 1. Los predios (art
585º CPC) Denominación de origen romano, algo en desuso fuera de los juristas, para
referirse a cualquier finca o propiedad inmueble. 2. Los bienes muebles que no sean
predios (art 596º CPC).
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2.3.- EL DESALOJO ES ACCIÓN POSESORIA

Pasco Arauco. (2011). Las situaciones jurídicas consolidadas y definitivas requieren de

procesos plenarios; mientras que las situaciones interinas se conforman con procesos
sumarios, más breves y expeditivos. Siendo ello así, la estructura técnica del desalojo calza
perfectamente con la protección de la posesión.

Esta conclusión es reforzada por los artículos 585 y 586 CPC, en cuanto el desalojo
permite la “restitución”, lo que implica que el demandado devuelve el bien al
demandante, quien había cedido la posesión con anterioridad24. Por tanto, se trata de una
acción tendente a que el demandante, que mantiene la posesión mediata, obtenga
nuevamente la posesión directa por efecto de la devolución que realice el demandado. El
art. 587 CPC ratifica esta conclusión: se necesita una relación de cesión de posesión entre
demandante y demandado. Esa circunstancia solo se encuentra en la posesión mediata (art.
905 CC), cuya configuración ocurre cuando un sujeto entrega voluntariamente el bien a
otro, en virtud de un título jurídico o social (contractual o extracontractual, según la
doctrina alemana), de carácter temporal, por lo que el receptor queda obligado a su
restitución. Nadie discute que el concepto de precario solo tiene sentido en relación con
la norma procesal25, pues lo segundo es el cauce instrumental que sirve para recuperar el
bien que ocupa el primero. Por tanto, la ley procesal complementa la norma civil, y no
puede realizarse la construcción del concepto a partir del aislado art. 911 CC. En
consecuencia, la norma procesal permite construir el desalojo como una acción posesoria
especial, que protege la posesión mediata del demandante.

Si el desalojo es acción posesoria, entonces el demandante debe ser poseedor, ¿pero qué
clase de poseedor? Si el actor es poseedor, y el demandado, también lo es, pues, se busca
restituir la posesión, entonces la conclusión evidente es que ambas partes del proceso son
poseedores, lo que solo puede ocurrir cuando uno es mediato y el otro mediato. Esta
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afirmación se ratifica con el término “restitución” que utiliza claramente los arts. 585, 586
y 587 CPC, que es la característica de la posesión mediata (art. 905 CC).

Por el contrario, la actual configuración (judicial) del desalojo incurre en un error

insalvable: reconoce que esta vía tiene la condición de acción posesoria, pero, el
demandante no es poseedor, y basta que exhiba un título de propiedad. Aquí, la confusión
jurisprudencial es grave, pues tenemos sentencias de la Corte Suprema que, en el mismo
texto y en forma simultánea, dicen que el desalojo es acción posesoria, pero el demandante
debe exhibir el título de propiedad, por lo que carece de posesión26. ¿Puede reconocerse
acciones posesorias a favor de quien no es poseedor? La respuesta es obviamente negativa.

2.4.- DEFINICIÓN:

POSESIÓN PRECARIA

Gonzales Barrón, Günther. (2016). En el Derecho Germano se estableció que la figura

prestarium, derivada de la época romana, era el contrato innominado celebrado entre dos
personas, una de las cuales, decidida por los ruegos de la otra, concedía a ésta el disfrute
y la posesión gratuita de una cosa por un tiempo cuya duración debía terminar con la
primera reclamación del concedente. Por lo tanto, precario, era aquella persona que ejercía
la posesión de un determinado bien, pero bajo la gracia del propietario. En el Derecho
Romano la institución de precario tomó gran fuerza en la Edad Media y por su extendida
aplicación se constituyó en la base del sistema feudal. De tal modo que, aquel que
entregaba parcelas a campesinos por un tiempo indeterminado para que las cultivasen y
aprovechase, a cambio de la prestación de servicios personales, convirtiéndose así en sus
vasallos. En algún momento se quiso fijar plazo al aprovechamiento de tierras y fue
entonces que se utilizó el término de “precario”.
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Se considera que los graves defectos se solucionan con un parche. Esa es

la razón por la cual las graves dudas que se presentan en la jurisprudencia
sobre el concepto de precario, se pretenda solucionar con la simple idea
que el art. 911 CC es perfecto, pero que solo falta añadir dentro de su
ámbito, los casos de “títulos manifiestamente ilegítimos”, que los define
como aquellos “pre-fabricados”. (Lama More, 2006, pág. 105).

El precario es aquel poseedor que recibió temporalmente la cosa a fin de restituirla (art.
905 del código civil), mediante una relación social, de hecho (licencia, asentamiento,
gracia, amistad, benevolencia, etc.), o cuyo título obligacional es nulo; pues en ambos
casos existe entrega voluntaria del concedente, o por lo menos aquiescencia, con el
consiguiente deber de restitución a cargo del precario en cuanto el otorgante revoque su
voluntad. No obstante, si la nulidad se produce por falta de manifestación de la voluntad,
entonces no habrá precario, pues falta el acto de voluntad, por lo que no hay posesión
mediata e inmediata, sino mero acto de despojo del poseedor actual, que puede ser
corregido a través del interdicto. De esta manera, la noción sustantiva de precario queda
aclarada, y en caso de renuencia a la restitución del bien, el concedente tiene el
instrumento procesal que tutela su interés, específicamente el proceso de desalojo.

Tanto así, explica que el concepto de posesión precaria se ha expandido tanto que abarca
múltiples hipótesis, tales como los poseedores autónomos en concepto de dueño, los
compradores a quienes se les resolvió el contrato por efecto de una simple carta, los
poseedores de los que ya consumaron a su favor el plazo de la usucapión, entre otros. En
la inmensa mayoría de los casos se trata de ocupantes que disfrutan el bien en condición
de vivienda, por lo que corresponde analizar la hipótesis a la luz del derecho humano a la
vivienda adecuada y del debido proceso.

En casos en los cuales no sea fácil identificar al verdadero dueño, o que

parezca que ha abandonado la propiedad, la doctrina realiza una función
 13

tradicional del derecho concebida de manera económica imitando al

mercado en casos en los cuales los altos costos de transacción previenen al
mercado de realizar inversiones eficientes o, como en el caso del abandono,
se convierten en una pérdida total”. (Posner, 2004, pag. 67).

Vásquez Ríos, Alberto. (2011). no es ocupante precario sino autentico poseedor, aquel
que sin título posee el inmueble como dueño, por el que no paga pensión y que, cumplido
el termino para prescribir, se convertirá en propietario, y por consiguiente, tampoco puede
ser un poseedor precario porque posee para sí; salvo que ahora se entienda, en el Derecho
Civil peruano, que el poseedor precario que norma el artículo 911° es el auténtico
poseedor; por otro lado, si el ocupante precario es el que usa el bien sin tener título ni
derecho alguno y de una manera graciosa, pero que no representa una nueva clase de
posesión, sino más bien significa una calificación procesal a efectos de permitir la
procedencia de la acción de desahucio que está dada para recuperar el uso, por lo que, en
dicha acción sumaria, no procede debatir el derecho de propiedad que está reservado a la
acción reivindicadora, entonces para qué se perpetuó la norma del artículo 911° .
Cree que el precario es un “concepto procesal”, en virtud del cual, el juez
puede decidir quién tiene “mejor derecho a poseer” a través de un proceso
de desalojo. (Chauca, 2006, pág. 57).

2.5.- NATURALEZA DE LA ACCIÓN.

La acción de desalojo por ocupante precario en unos casos es real y en otros personal.
Con la acción real se protege un derecho real subjetivo (propiedad, uso, etc.), cuyo objeto
es un bien (cosa), sobre el cual el sujeto titular (propietario, usuario, etc.) tiene un poder
directo e inmediato de usar, gozar y disponer del bien sin intermediarios. El derecho real
está adherido al bien y es preferente frente al derecho de crédito concurrente. El titular del
derecho real no tiene establecido ninguna relación jurídica con persona determinada, por
 14

lo que no hay un sujeto pasivo determinado, el cual aparece solamente cuando hay una
violación o amenaza de violación del derecho del titular. El titular del derecho real puede
perseguir al bien sin importar en posesión de quien se encuentre. El derecho real es
absoluto, se ejerce erga omnes.

Si una persona posee un bien de facto, sin título, o sea sin que el titular del derecho real le
haya transferido la propiedad, uso o posesión del bien, éste (el titular) puede valerse del
proceso de desalojo por ocupante precario para que se le restituya el bien. Aquí, el desalojo
tiene, sin duda, naturaleza real.

Con la acción personal denominada también obligacional o de crédito se protege un

derecho subjetivo personal , cuyo objeto es una prestación de dar, hacer o no hacer. En
toda relación jurídica personal existe un acreedor y un deudor determinados. A diferencia
del derecho real, cuyo titular lo puede ejercer erga omnes, el titular del derecho personal,
o sea el acreedor solamente puede exigir el cumplimiento de la obligación a su deudor, es
decir, el derecho personal es relativo.

Si una persona posee un predio en virtud de un contrato de compraventa, arrendamiento,

comodato, depósito, de constitución de usufructo, de uso, de derecho de superficie, etc.,
al invalidarse o devenir ineficaz el contrato (por resolución, rescisión, etc.), tal título ha
fenecido y, en consecuencia, el poseedor tiene la calidad de precario. El acreedor (el
vendedor, arrendador, comodante, etc.) puede valerse de la acción de desalojo por
ocupante precario para obtener la restitución del bien. Sin duda, esta acción de desalojo
es de naturaleza personal.

2.6.- CARACTERISTICAS DEL DESALOJO POR OCUPANTE PRECARIO

 15

https://laley.pe/.../conozca-los-4-requisitos-para-ganar-una-demanda-de-desalojo-por.
(2017). Las características del desalojo por la causal de ocupación precaria son con la
concurrencia de cuatro elementos esenciales.

Como son que el:

1. Actor acredite su derecho a la restitución del bien, al tener condición de propietario

o encontrarse dentro de alguno de los supuestos contenidos en el artículo 586 del
Código Procesal Civil que otorgan derecho a la restitución del predio;
2. Que no exista vínculo contractual alguno entre demandante y demandado.
3. Existe ausencia absoluta de cualquier circunstancia que justifique el uso y
disfrute del bien inmueble por la parte demandada.
4. Que la posesión sea ilegítima, que no se ajusta a derecho.

Esto ante la existencia de título que justifique la posesión del emplazado, esta resulte
ineficaz, es decir, que la posesión sea ilegítima, que no se ajusta a derecho y,
concretamente, que se ejerza bajo alguno de los siguientes supuestos: a) que el título con
el que se cuenta sea nulo, haya quedado resuelto o hubiese fenecido; b) que se adquiere
de aquel que no tenía derecho a poseer el bien; y, c) que se adquiera de aquel que teniendo
derecho a la posesión, se encontraba impedido de transmitirlo.

2.7.- REQUISITOS PARA QUE PROCEDA LA ACCIÓN

Para que proceda la acción de desalojo ocupante precario se requiere:
a) Que el demandante acredite su derecho, por ejemplo, si es el propietario debe
acreditar su derecho de propiedad; y
b) Que el demandado posea sin título alguno (precario originario) o cuando el que
tenía ha fenecido (precario derivado). Cuando la calidad de precario es derivada,
se debe acreditar la existencia del título y el hecho extintivo del mismo.
 16

El que ha transferido la propiedad, la posesión, el uso o disfrute de un predio, no puede

demandar al poseedor como precario mientras no se haya extinguido el título de la
transferencia. Tampoco procede demandar el desalojo por ocupante precario contra quien
afirma poseer con título, porque no es ésta la vía para discutir la validez del mismo. La
venta, el usufructo, el arrendamiento, subarrendamiento, el comodato o cualquier otro acto
jurídico que suponga una titularidad en el ejercicio de la posesión deben ser cuestionados
en la vía distinta del proceso sumarísimo, donde se afirme, pruebe y evalúe, los hechos
que son materia de la controversia.

2.8.-EL PROCEDIMIENTO DE DESALOJO POR OCUPANTE

PRECARIO

2.8.1.- LOS ELEMENTOS POR DESALOJO PRECARIO:

Gonzales Barrón, Günther. (2009). El nuevo proceso de desalojo por precario exigirá la
comprobación por el juez de los siguientes elementos:

1.- DEMANDANTE: es poseedor mediato, pero con la especial característica que entregó
el bien por causal de liberalidad, gracia, tolerancia, aquiescencia o benevolencia, por
virtud de relaciones sociales, familiares, amicales, o en circunstancias análogas. Por tanto,
en este contexto solo existe un título social, o el título jurídico que exigía la restitución es
manifiestamente nulo (art. 220 CC), por lo que se entiende fenecido. Si el demandante no
es poseedor, o invoca exclusivamente el título de propiedad que ostenta, entonces la
demanda de desalojo por ocupante precario es improcedente, de plano; pues el medio
pertinente, para tales pretensiones, es la acción reivindicatoria, la declarativa del dominio,
o eventualmente, las acciones contractuales (cumplimiento, resolución, rescisión, nulidad,
etc.).
Si el demandante entregó el bien en forma voluntaria, con carácter temporal, pero en virtud
de título jurídico (contrato de arrendamiento, comodato o cualquier otro análogo),
 17

entonces la demanda de desalojo es procedente, pero por la causal de falta de pago,

vencimiento de contrato, entre otras. Si la demanda menciona la ocupación precaria,
entonces la pretensión deberá ser encausada por el juez, si fuese posible por razones de
competencia jurisdiccional.

2.- DEMANDADO: es poseedor inmediato, pero con la característica que recibió el bien
en cualquiera de las circunstancias señaladas en relación con el demandante.
Asimismo, todos los terceros que ingresaron al bien por obra y gracia del precario, sufren
las mismas consecuencias, esto es, se encuentran sujetos al resultado del desalojo. Así lo
indica la legislación procesal (arts. 587 y 593 CPC).
También pueden ser demandados los sub-poseedores derivados del precario, pues, en tal
caso, el demandante mantiene la posesión mediata, por lo que se aplican los principios
generales. Aquí, la situación es análoga a la que se presenta en el sub-arrendamiento, pues
la norma civil permite expresamente la acción directa el arrendador contra el
subarrendatario (art. 1693 CC).

3.- OBJETO: El objeto de la posesión precaria lo constituyen los bienes inmuebles o

muebles registrados (art. 921 CC).

4.- PRUEBA DE LA POSESIÓN PRECARIA: Se ha sostenido que la prueba de la

posesión precaria, como acto voluntario del concedente con intención graciosa o liberal,
es muy complicada, pues normalmente en ese tipo de relaciones no se guarda prueba
instrumenta. La objeción, nuevamente, es errada, pues para eso existen, desde hace mucho
tiempo, las máximas de experiencia en el derecho procesal, lo que da origen a
presunciones probatorias de origen judicial.

Por ejemplo, si un hijo posee la casa del padre, o un antiguo compañero de estudios hace
lo propio respecto del predio del colega, entonces debe entenderse que la posesión sin
 18

renta se cedió en forma voluntaria, pues así lo indica la máxima de experiencia consistente
en asumir que las relaciones sociales generan liberalidades entre los que se involucran en
ellas. Nadie asume en principio que el padre quiere lucrar con el hijo, o que entre el
compañero y su colega se produjo una usurpación, salvo que se presente la prueba en
contrario.

Por tanto, no hay problema alguno de prueba, pues una vez que se ha acreditado el
contexto social o familiar, se presume que el demandado se encuentra en condición de
precario, facilitándose el éxito del proceso de desalojo. La prueba en contra recae en el
demandando.

2.9.- SUJETO ACTIVO Y SUJETO PASIVO

El artículo 586° de nuestro Código Procesal Civil dice: “Pueden demandar: el propietario,
el arrendador, el administrador y todo aquel que, salvo lo dispuesto en el artículo 598°,
considere tener derecho a la restitución de un predio. Pueden ser demandados: el
arrendatario, el sub-arrendatario, el precario o cualquier otra persona a quien le es exigible
la restitución”. Para la norma hace referencia a los sujetos legitimados para demandar y
ser demandados en el desalojo. A pesar de que la norma haga referencia solo a las partes,
consideramos que los terceros también pueden incorporarse al proceso. Estos también
están legitimados para actuar, por tener interés directo o indirecto en el resultado del
proceso.

Los conflictos surgidos por poseedores sin propiedad se han producido en

toda América Latina, con resultados por todos conocidos. Recordemos a
los “sin tierra” de Brasil, a los “invasores” en el Perú, o los “desposeídos”
de Argentina. En todos estos casos, el orden legal-formal ha terminado por
reconocer los hechos, pues en caso contrario el sistema político-social se
 19

tambaleaba. En Colombia también existe el mismo problema de déficit de

tierra para los pobres. (Morcillo, 2007, págs. 52-53).

El demandante del desalojo, según la jurisprudencia que interpreta el código procesal civil,
puede ser el propietario, con o sin posesión, el arrendador, el administrador y cualquier
otro que tenga derecho a la restitución del predio, como es el caso del constituyente del
usufructo, superficie o uso y habitación, así como el concedente de la posesión por obra
de gracia, liberalidad o aquiescencia. Por otro lado, el demandado natural en el desalojo,
es el arrendatario o cualquier poseedor temporal a quien le es exigible la restitución. Sin
embargo, por la vía del “precario” ha logrado una ampliación descomunal de hipótesis
incluidas en el desalojo, por lo que, hoy, este proceso resuelve conflictos de propiedad,
usucapión, nulidad de acto jurídico, accesión, resolución de contrato, doble venta, entre
otros.

Los sujetos activos en el proceso de desalojo son:

1. El propietario. Persona física o jurídica que tiene derecho de dominio sobre una
cosa, especialmente sobre bienes inmuebles. Frente al inquilino, el dueño de la
cosa alquilada.
2. El arrendador o Locador En el contrato de locación se llama así quien concede el
uso o goce de una cosa, ejecuta la obra o presta el servicio. Denominase también
arrendador.
3. El administrador Persona física o jurídica que administra sus propios bienes o los
ajenos. En Derecho Público es administrador, por medio de sus organismos, el
Estado en general y específicamente el Poder Ejecutivo en sus diversos aspectos.
4. Todo aquel que considere tener derecho a la restitución, salvo que el actual
poseedor haya interpuesto interdicto (art 586º - primera parte CPC).
 20

Los sujetos pasivos en el proceso de desalojo son:

1. El arrendatario. En el contrato de locación se llama así el que paga el precio por el

uso o goce de una cosa, por la recepción de un servicio o la ejecución de una obra.
Se denomina también arrendatario o inquilino.
2. El subarrendatario. El que arrienda para sí lo que otro tenía a su vez arrendado.
3. El precario. (Dícese de aquello que se tiene por un título que autoriza al propietario
a revocar en cualquier momento el uso o tenencia).
4. Cualquier otra persona a quien le es exigible la restitución (art 586º segunda parte
– CPC).

2.10.- PROCESO DE DESALOJO POR OCUPANTE PRECARIO

FINALIDAD

La acción reivindicatoria protege la propiedad y la de desalojo a la posesión.

La finalidad del proceso de desalojo es obtener la restitución de un predio. Restituir es
devolver el predio a quien lo poseía.

El art. 585 del CPC establece: " La restitución de un predio se tramita con arreglo a lo
dispuesto para el proceso sumarísimo. Se ha pretendido dar al término restitución un
significado restrictivo al afirmar que "consiste en la obligación de devolver algo que
anteriormente se había recibido". Esta afirmación no corresponde ni al significado jurídico
ni al significado gramatical de la palabra restitución. Conforme a nuestro ordenamiento
jurídico con el proceso de desalojo por ocupante precario el demandante persigue que le
restituya el bien quien lo posee sin su autorización (el ocupante clandestino, el usurpador)
o que le sea devuelto por la persona a quien él le cedió voluntariamente por haber fenecido
el título. Gramaticalmente el término "restitución" significa devolver lo que se posee
 21

injustamente. Posee injustamente el que no tiene título o el que su título ha fenecido.

Restituir es sinónimo de volver, con el desalojo se persigue restablecer una cosa en su
primer estado, que vuelva a su primer poseedor.

2.11.- EL DESALOJO POR PRECARIO Y SU INACEPTABLE

CONFUSIÓN CON LA REIVINDICATORIA
El desalojo no produce el efecto de clausurar el debate respecto de la propiedad, ni siquiera
entre las mismas partes, por virtud de la cognición limitada del proceso y por tratarse de
una acción posesoria. Siendo así, el actor del desalojo puede ganar por efecto de la prueba
sumaria de propiedad, pero luego perder una reivindicatoria o una prescripción
adquisitiva, con prueba amplia de propiedad y de alegaciones. Es decir, el Derecho
peruano terminaría reconociendo dos instrumentos de protección de la propiedad, uno
sumario y otro plenario. La pregunta es: ¿para qué sirve, entonces, el primer proceso? El
resultado es un auténtico caos.

En nuestro país, la jurisprudencia y la doctrina mayoritaria, sin darse cuenta, han creado
dos procesos cuyo tema debatido es la propiedad. El problema es que el vencedor de uno,
puede ser derrotado en el segundo. Por otro lado, la práctica de nuestros Tribunales hace
pasar por precario al invasor, o al sujeto con posesión antiquísima pero sin título formal,
o al comprador con título supuestamente resuelto, al contratante cuyo negocio jurídico se
pretende declarar nulo, pero que no consta con evidencia plena, al que no inscribió en la
doble venta, al arrendatario con plazo vencido, al poseedor que ha superado el plazo anual,
entre otros. Así, pues, figuras tan disímiles se unifican dentro de la categoría
omnicomprensiva de “precario judicial”, pues en ella se incluyen poseedores legítimos54,
ilegítimos, compradores en doble venta, usucapientes o constructores, poseedores
viciosos, poseedores con título temporal o definitivo, familiares, divorciados con o sin
hijos, entre otras muy diversas hipótesis. La pregunta que flota en el ambiente es si una
categoría así, tan extendida, presta realmente utilidad, o solamente es fuente de las
 22

mayores injusticias por la incoherencia en relación con las acciones de protección de la

propiedad y de la posesión.

La conclusión que se impone es la necesidad de poner fin a esta torre de babel.

2.12.- LA POSESION PRECARIA EN LA ACTUALIDAD: LAS

OSCILACIONES DE LA CORTE SUPREMA
La doctrina imperante en nuestro medio concibe a este tipo de posesión como una posesión
ilegítima. Otros van más allá y la definen no sólo como una posesión ilegítima, sino
también de mala fe. También está quien encuentra la diferencia entre la posesión precaria
y la posesión ilegítima basándose en que en la primera se posee sin tener título alguno,
mientras en la segunda se posee en virtud de un título. De igual forma encontramos a
quienes interpretan el artículo 911 en clave romanista, concibiendo al poseedor precario
tal cual como era visto en Roma: poseedor que recibe temporalmente la cosa a fin de
restituirla a su concedente, existiendo entre ambos una relación que puede ser jurídica o
social, pero existiendo en cualquiera de los casos entrega voluntaria del concedente y
deber de restitución a cargo del precario.
Del mismo modo como los autores no se ponen de acuerdo sobre la correcta interpretación
del artículo 911, son frecuentes los vaivenes de la Corte Suprema sobre el tema. Así, en
alguna oportunidad se dijo que la precariedad en la posesión “no se determina únicamente
por la falta o fenecimiento de un título, sino que para ser considerado como tal debe darse
la ausencia absoluta de cualquier circunstancia que justifique el uso y disfrute del bien.

Con posterioridad, la misma Corte Suprema emitió un nuevo fallo, mediante el cual,
corrigiendo su anterior pronunciamiento, sostuvo que “el fallo recurrido al revocar la
apelada no ha precisado en mérito a qué título viene poseyendo la demandada el inmueble
sub materia, pues al expresar con vaguedad que lo hace en mérito a algún título o alguna
 23

circunstancia que la justifique, no ha desvirtuado la concluyente decisión del a quo

sustentada en prueba idónea en el sentido de que la demandada carece de título y que su
condición es la de ocupante precaria, en tanto que la accionante ha acreditado su derecho
de propiedad.

Que en consecuencia al haber invocado la Sala de mérito el artículo 911 del Código Civil
expresando que basta cualquier circunstancia justificatoria para considerarla título de
posesión, ha incurrido en una interpretación errónea de dicha norma.
Actualmente, con la sentencia materia de comentario (CAS. Nº 417-2009-ICA) se vuelve
a aquella concepción según la cual se configura la posesión precaria con la ausencia
absoluta de cualquier circunstancia que justifique el uso y disfrute del bien. En efecto, en
el considerando décimo la Corte Suprema señala que: “La norma acotada exige que se
prueben dos condiciones copulativas: que la parte demandante sea la titular del bien cuya
desocupación pretende, y que la parte emplazada ocupe el mismo sin título o cuando el
que tenía ha fenecido. El "titulo" a que se refiere la segunda condición copulativa es el
que emana de un acto jurídico por el que se otorga al poseedor la propiedad,
arrendamiento, usufructo, uso, comodato, superficie, anticresis, entre otros, del bien que
detenta, por lo que reiteradas ejecutorias la Corte Suprema de Justicia han establecido que
la posesión precaria es la que se ejerce de facto, sin contar con título que justifique la
posesión, entendiéndose como tal a la ausencia absoluta de cualquier circunstancia que
permita advertir la legitimidad de la posesión que detenta el ocupante”.

Debemos tener cuidado con este razonamiento. El sostener que únicamente se presenta
precariedad en la posesión cuando se da la ausencia absoluta de cualquier circunstancia
que justifique el uso y disfrute del bien o lo que es lo mismo, la ausencia absoluta de
cualquier circunstancia que permita advertir la legitimidad de la posesión que detenta el
ocupante - podría llevar a concluir como lo hizo la Corte Suprema en la citada Casación
Nº 1643-2003 – que la mera posesión del bien durante años constituye una circunstancia
 24

que justica la posesión. Afortunadamente como detallaremos más adelante esta vez la
Corte Suprema no cayó en tal exceso y consideró que la sola acreditación de que el
demandado viene poseyendo el inmueble desde hace varios años no constituye una
circunstancia pasible de ser esbozada como mecanismo de defensa frente a la demanda de
desalojo.

Particularmente, coincidimos con quien sostiene que el “título” al que hace mención el
artículo 911 CC “está referido a un acto jurídico (acuerdo o convenio) o la ley, la misma
que ampara determinados acontecimientos o situaciones de hecho como justificatorias de
la posesión”35. Y es que en efecto, “no sólo del acto jurídico emerge un título para el
demandado. La ley, al conferir derechos, también concede un título que permite sustentar
una posición oponible al demandante en un proceso de desalojo por ocupante precario.
Por ejemplo, la posesión del heredero del arrendatario causante. Aun cuando el contrato a
plazo determinado haya concluido, el arrendamiento continuará bajo sus mismos términos
(artículo 1700º CC) ahora entiendo como arrendatario al sucesor. En este caso el sucesor
no ha suscrito un contrato con el arrendador, simplemente la ley (el CC) le confiere un
título para continuar en la posesión.

CAPITULO III

3.- LEGISLACION NACIONAL

3.1.- CONSTITUCION POLITICA DEL PERU

DEL RÉGIMEN ECONÓMICO

 25

DE LA PROPIEDAD
Artículo 70.- Inviolabilidad del derecho de propiedad
El derecho de propiedad es inviolable. El Estado lo garantiza. Se ejerce en armonía con el
bien común y dentro de los límites de ley. A nadie puede privarse de su propiedad sino,
exclusivamente, por causa de seguridad nacional o necesidad pública, declarada por ley,
y previo pago en efectivo de indemnización justipreciada que incluya compensación por
el eventual perjuicio. Hay acción ante el Poder Judicial para contestar el valor de la
propiedad que el Estado haya señalado en el procedimiento expropiatorio.

3.2.- CODIGO CIVIL

CAPITULO TERCERO

Clases de Posesión y sus Efectos

Posesión inmediata y mediata
Artículo 905.- Es poseedor inmediato el poseedor temporal en virtud de un título.
Corresponde la posesión mediata a quien confirió el título.

Posesión ilegítima de buena fe

Artículo 906.- La posesión ilegítima es de buena fe cuando el poseedor cree en su
legitimidad, por ignorancia o error de hecho o de derecho sobre el vicio que
invalida su título.

Duración de la buena fe del poseedor

 26

Artículo 907.- La buena fe dura mientras las circunstancias permitan al poseedor

creer que posee legítimamente o, en todo caso, hasta que sea citado en juicio, si la
demanda resulta fundada.

Posesión de buena fe y los frutos

Artículo 908.- El poseedor de buena fe hace suyos los frutos.

Responsabilidad del poseedor de mala fe

Artículo 909.- El poseedor de mala fe responde de la pérdida o detrimento del bien
aún por caso fortuito o fuerza mayor, salvo que éste también se hubiese producido
en caso de haber estado en poder de su titular.
Obligación del poseedor de mala fe a restituir frutos
Artículo 910.- El poseedor de mala fe está obligado a entregar los frutos percibidos
y, si no existen, a pagar su valor estimado al tiempo que los percibió o debió
percibir.

Posesión precaria
Artículo 911.- La posesión precaria es la que se ejerce sin título alguno o cuando
el que se tenía ha fenecido.

3.3.- CODIGO PROCESAL CIVIL

SUBCAPÍTULO 4
DESALOJO
 27

Artículo 585.- Procedimiento

La restitución de un predio se tramita con arreglo a lo dispuesto para el proceso
sumarísimo y las precisiones indicadas en este Subcapítulo. Procede a decisión del
demandante, el acumular la pretensión de pago de arriendo cuando el desalojo se
fundamenta en dicha causal. Si no opta por la acumulación, el demandante podrá hacer
efectivo el cobro de los arriendos en el proceso ejecutivo de acuerdo a su naturaleza.
Cuando el demandante opte por la acumulación del pago de arriendos al desalojo, queda
exceptuado el requisito previsto en el inciso 3) del artículo 85 de este Código.

Artículo 586.- Sujetos activo y pasivo en el desalojo

Pueden demandar: el propietario, el arrendador, el administrador y todo aquel que, salvo
lo dispuesto en el Artículo 598, considere tener derecho a la restitución de un predio.
Pueden ser demandados: el arrendatario, el sub-arrendatario, el precario o cualquier otra
persona a quien le es exigible la restitución.

Artículo 587.- Tercero con título o sin él

Si el predio es ocupado por un tercero ajeno a la relación establecida entre el demandante
y la persona a quien éste le cedió la posesión, el demandante debe denunciarlo en su
demanda. El denunciado será notificado con la demanda y podrá participar en el proceso.
Si al momento de la notificación del admisorio se advierte la presencia de tercero, quien
lo notifique lo instruirá del proceso iniciado, su derecho a participar en él y el efecto que
va a producirle la sentencia.
El tercero puede actuar como litisconsorte voluntario del demandado desde la audiencia
única.
Si durante la audiencia se advierte que el tercero carece de título posesorio, el Juez aplicará
lo dispuesto por el Artículo 107.

Artículo 588.- Falta de legitimidad pasiva.

 28

Si el emplazado acredita no ser poseedor, sino que sólo se encuentra en relación de

dependencia respecto de otro, conservando la posesión en nombre de éste y en
cumplimiento de órdenes e instrucciones suyas, debe sobrecartarse el admisorio y
procederse conforme a lo dispuesto en el Artículo 105, salvo que quien demande sea el
poseedor con quien mantiene la relación de subordinación.

Artículo 589.- Notificación

Además de la dirección domiciliaria indicada en la demanda, ésta debe ser notificada en
el predio materia de la pretensión, si fuera distinta. Si el predio no tiene a la vista
numeración que lo identifique, el notificador cumplirá su cometido inquiriendo a los
vecinos y redactando un acta sobre lo ocurrido.

Artículo 590.- Desalojo accesorio

Se puede ejecutar el lanzamiento en un proceso de conocimiento o abreviado, siempre que
la restitución se haya demandado acumulativamente, sin perjuicio de lo establecido en el
tercer párrafo del Artículo 87.

Artículo 591.- Limitación de medios probatorios

Si el desalojo se sustenta en la causal de falta de pago o vencimiento del plazo, sólo es
admisible el documento, la declaración de parte y la pericia, en su caso.

Artículo 592.- Requerimiento

El lanzamiento se ordenará, a pedido de parte, luego de seis días de notificado el decreto
que declara consentida la sentencia o la que ordena se cumpla lo ejecutoriado, según sea
el caso.

Artículo 593.- Lanzamiento

 29

Consentida o ejecutoriada la sentencia que declara fundada la demanda, el lanzamiento se

ejecutará contra todos los que ocupen el predio, aunque no hayan participado en el proceso
o no aparezcan en el acta de notificación. Se entiende efectuado el lanzamiento, sólo
cuando se hace entrega del bien al demandante en su integridad y totalmente desocupado.
Si dentro de los dos meses siguientes al lanzamiento se acredita que el vencido ha vuelto
a ingresar al predio, el vencedor puede solicitar un nuevo lanzamiento.

Artículo 594.- Sentencia con condena de futuro

El desalojo puede demandarse antes del vencimiento del plazo para restituir el bien. Sin
embargo, de ampararse la demanda, el lanzamiento sólo puede ejecutarse luego de seis
días de vencido el plazo.
Si el emplazado se allanara a la demanda y al vencimiento del plazo pusiera el bien a
disposición del demandante, éste deberá pagar las costas y costos del proceso.
En los contratos de arrendamiento de inmuebles, con firmas legalizadas ante notario
público o juez de paz, en aquellos lugares donde no haya notario público, que contengan
una cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario, para la restitución del bien por
conclusión del contrato o por resolución del mismo por falta de pago conforme a lo
establecido en el artículo 1697 del Código Civil, el Juez notifica la demanda al
arrendatario para que, dentro del plazo de seis días, acredite la vigencia del contrato de
arrendamiento o la cancelación del alquiler adeudado.
Vencido el plazo establecido sin que se acredite lo señalado en el párrafo anterior, el Juez
ordena el lanzamiento en quince días hábiles, de conformidad con el artículo 593 del
Código Procesal Civil.
Es competente para conocer la solicitud de restitución del inmueble, en contratos con
cláusulas de allanamiento, el Juez del lugar donde se encuentra el bien materia del
contrato.
La deuda del arrendatario judicialmente reconocida origina la inscripción del demandado
en el Registro de Deudores Judiciales Morosos.
 30

Artículo 595.- Pago de mejoras

El poseedor puede demandar el pago de mejoras siguiendo el trámite del proceso
sumarísimo. Si antes es demandado por desalojo, deberá interponer su demanda en un
plazo que vencerá el día de la contestación. Este proceso no es acumulable al de desalojo.

Artículo 596.- Restitución de otros bienes

Lo dispuesto en este Subcapítulo es aplicable a la pretensión de restitución de bienes
muebles e inmuebles distintos a los predios, en lo que corresponda.

DECRETO LEGISLATIVO Nº 1177

DECRETO LEGISLATIVO QUE ESTABLECE EL RÉGIMEN DE

PROMOCIÓN DEL ARRENDAMIENTO PARA VIVIENDA

TÍTULO III

DEL DESALOJO
Artículo 14.- Procedencia y Causales de Desalojo
14.1 En cualquiera de los contratos regulados por el presente Decreto Legislativo, el
Arrendador puede demandar contra el Arrendatario o contra quien posea el inmueble
arrendado, la restitución del mismo a través del Proceso Único de Ejecución de Desalojo.

LA LEY 30201

LEY QUE CREA EL REGISTRO DE DEUDORES JUDICIALES MOROSOS

Articulo 1.- Creación del Registro de Deudores Judiciales Morosos.

 31

Crease, en el órgano de gobierno del poder judicial, el Registro de Deudores Judiciales

Morosos, en el que se inscribe, a solicitud del ejecutante, el incumplimiento de las
acreencias originadas en resoluciones firmes, que declaran el estado de deudor judicial
moroso en aplicación de los artículos 594 y 692-A, del Código Procesal Civil.

4.- JURISPRUDENCIAS

- “(…) Se extiende el presente asiento, a efectos de anotar preventivamente por

tiempo indefinido el inicio del procedimiento administrativo de resolución de
contrato respecto de los adjudicatarios originales del inmueble inscrito en esta
partida, según lo dispuesto por la jefatura del proyecto especial Pachacutec, lo
que implica que el predio en litigio se encuentra sometido al proceso de
 32

reversión del bien. Asimismo se observa que la demandada señala que tiene
título para poseer y que este consiste en la constancia de posesión, otorgada
por la municipalidad provincial del callao, con fecha doce de mayo de dos mil
seis. (Casación N° 1968-2014, Callao, de la sala civil permanente de la
corte suprema de justicia publicado el 18 de junio del 2015).

- “(…) Y, finalmente, que, ante la existencia de título que justifique la posesión

del emplazado, esta resulte ineficaz, es decir, que la posesión sea ilegítima, que
no se ajusta a derecho y, concretamente, que se ejerza bajo alguno de los
siguientes supuestos: a) que el título con el que se cuenta sea nulo, haya
quedado resuelto o hubiese fenecido; b) que se adquiere de aquel que no tenía
derecho a poseer el bien; y, c) que se adquiera de aquel que teniendo derecho
a la posesión, se encontraba impedido de transmitirlo. (Casación N° 2156-
2014-Arequipa, Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema, publicada en
el diario oficial El Peruano el 2 de mayo de 2017).

- “(…) Por tanto, como se ha podido comprobar de autos, la demandada no

cuenta con título que justifique su posesión, no pudiendo invocar agravio de
otra persona en un recurso de casación, razón por la cual también deben
desestimarse de los artículos 65, 92, 93 y 155 del código procesal civil.
(Casación Nº 3959-2015/Loreto; sala civil Permanente de la corte suprema
de justicia de la república publicado en el diario oficial el peruano el 14 de
Abril 2016).

- “(…) Cuando en el artículo 911 del Código Civil se señala que la carencia de
título para la posesión o el fenecimiento del mismo es condición de posesión
precaria, no se está refiriendo únicamente al documento que hace alusión al
título de propiedad, sino a cualquier acto jurídico o circunstancia que haya sido
 33

alegada por las partes, los cuales pueden probarse también en la vía del proceso
sumarísimo, a través de cualquiera de los medios probatorios establecidos por
la legislación procesal civil, siendo necesario sólo entender que el derecho en
disputa no será la propiedad sino el derecho de poseer el bien reclamado. Es
en ese sentido que se ha establecido como doctrina jurisprudencial vinculante
que en los casos descritos por las Salas Supremas en dicha oportunidad, el Juez
del proceso no podrá expedir una sentencia inhibitoria sino que deberá
pronunciarse sobre el fondo de la materia controvertida, en el sentido que
corresponda, conforme a los hechos y la valoración de las pruebas aportadas,
sin pronunciarse sobre la validez de los actos jurídicos. (Casación N° 3356-
2015/Cusco, Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de justicia
publicada en el diario oficial el peruano el 05 de Setiembre del 2016).

- “(…) que conforme lo ha establecido el precedente vinculante dictado en el

cuarto pleno casatorio civil, para nuestro sistema normativo, cuando se hace
alusión a la carencia de título o al fenecimiento del mismo, no se está refiriendo
al documento que haga alusión exclusiva al título de propiedad, sino a
cualquier acto jurídico que le autorice a la parte demandada a ejercer la
posesión del bien; por lo que la existencia de un título que justifique la posesión
del demandado será consecuencia de la valoración de las pruebas presentadas.
(Casación N° 370- 2014, Lima, sala civil transitoria de la corte suprema de
justicia publicado el 14 de enero del 2015).

- “(…) si en un proceso de desalojo por ocupación precaria, una de las partes

presentara un título de posesión que resulte manifiestamente nulo, se deberá
señalar este hecho expresamente en las considerandos de la sentencia, al no
hacerlo se vulneran las disposiciones del cuarto pleno casatorio y las reglas del
debido proceso. (Casación N° 4849-2013, Lima, sala civil permanente de la
corte suprema de justicia publicado el 22 de junio del 2014).
 34

- “(…) El título de posesión debe examinarse desde la perspectiva de su

verosimilitud y eficacia frente a terceros. Un título expedido por el estado
desvirtúa la condición de precario. en buena cuenta en estos casos se posee
porque se ha facultado a la parte a ello. (Casación N° 1968- 2014, Callao, sala
civil permanente de la corte suprema de justicia publicado el 18 de junio
del 2015).

4.1.- PLENOS JURISDICCIONALES

Pleno Jurisdiccional Regional Civil - Talara 2012

CONCLUSIONES DEL PLENO JURISDICCIONAL REGIONAL CIVIL

(Emitidas el 11 de agosto de 2012)

 35

La Comisión de Actos Preparatorios del Pleno Jurisdiccional Regional Civil con sede en
la ciudad de Talara, conformada por los señores Jueces Superiores: Jaime Antonio Lora
Peralta, Juez Superior de la Corte Superior de Justicia de Sullana, Presidente de la
Comisión de Actos Preparatorios; Juan Manuel Albán Rivas, Juez Superior de la Corte
Superior de Justicia de Cajamarca; Melicia Aurea Brito Mallqui, Juez Superior de la Corte
Superior de Justicia de Ancash, en representación del doctor Silvio Rolando Lagos
Espinel; Fidencio Francisco Cunya Celi, Juez Superior de la Corte Superior de Justicia de
Piura; Perú Valentín Jiménez La Rosa, Juez Superior de la Corte Superior de Justicia de
Tumbes; Daniel Carrillo Mendoza, Juez Superior de la Corte Superior de Justicia de
Lambayeque; Niczon Halando Espinoza Lugo, Juez Superior de la Corte Superior de
Justicia Del Santa en representación de la doctora Linda María Olga Vanini Chang y
Mariano Benjamín Salazar Lizárraga, Juez Superior de la Corte Superior de Justicia de La
Libertad, dejan constancia de que luego de llevado a cabo el debate de cada uno de los
temas sometidos al pleno, los señores jueces participantes, han arribado a las conclusiones
que exponen a continuación:

TEMA Nº 1 INEJECUTABILIDAD DE LA SENTENCIA DE DESALOJO POR

OCUPACIÓN PRECARIA

Es inejecutable la sentencia emitida Ministerio de Justicia y derechos Humanos

Compendio de Doctrina Legal y Jurisprudencia Vinculante Ordenado de la Ley Orgánica
del Poder Judicial, conforme al cual toda persona y autoridad está obligada a acatar y dar
cumplimiento a las decisiones judiciales. No se puede dejar sin efecto resoluciones
judiciales con autoridad de cosa juzgada, ni modificar su contenido, ni retardar su
ejecución, ni cortar procedimientos en trámite, bajo la responsabilidad política,
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administrativa, civil y penal que la ley determine en cada caso; norma concordante con el
segundo parágrafo del artículo 138º de la Constitución Política del Perú, que prescribe que
tampoco puede dejar sin efecto resoluciones que han pasado en autoridad de cosa juzgada,
ni cortar procedimientos en trámite, ni modificar sentencias ni retardar su ejecución.
Segunda Ponencia No es posible ejecutar la sentencia emitida en el proceso de desalojo,
porque el demandado ostenta la calidad de propietario y su derecho es oponible a su
contrario, cuyo derecho de propiedad, ha sido incluso cancelado por mandato judicial,
siendo que por su naturaleza el proceso de desalojo procede contra quien carece de título
o por haber fenecido éste, supuestos previstos en el artículo 911º del Código Civil, y que
el caso del demandado no se cumplen.

1.- GRUPOS DE TRABAJO: En este estado, el doctor Jaime Antonio Lora Peralta,
Presidente de la Comisión de Actos Preparatorios, concede el uso de la palabra a los
señores relatores de cada grupo de trabajo a fin de que den lectura de las conclusiones
arribadas preliminarmente, conforme se detalla a continuación:

Grupo Nº 1: El señor relator Dr. Miguel Ángel Guerrero Hurtado, manifestó que el grupo
por UNANIMIDAD se adhiere a la segunda ponencia. Siendo un total de ocho 8 votos,
indicando que: “No es posible ejecutar la sentencia emitida en el proceso de desalojo,
porque el demandado ostenta la calidad de propietario y su derecho es oponible a su
contrario, cuyo derecho de propiedad, ha sido incluso cancelado por mandato judicial,
siendo que por su naturaleza el proceso de desalojo procede contra quien carece de título
o por haber fenecido éste, supuestos previstos en el artículo 911º del Código Civil, y que
el caso del demandado no se cumplen”.

Grupo Nº 2: El señor relator Dr. Jaime Luis Rodríguez Manrique, manifestó que el grupo
por UNANIMIDAD se adhiere a la segunda ponencia siendo un total de ocho 8 votos,
indicando que: “El demandante del desalojo ha perdido la titularidad del derecho de
conformidad con el artículo 952º del Código Civil y ya no tendría legitimidad para ejecutar
el lanzamiento; pues por condiciones de temporalidad con la sentencia de usucapión e
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inscripción del derecho de propiedad del usucapiente cambiaron las circunstancias que
produjeron el fallo en el proceso de desalojo, como límite temporal a la cosa juzgada
material, ante la cancelación del título anterior”.

Grupo Nº 3: El señor relator Dr. César Negrón Muñoz, manifestó que su grupo por
UNANIMIDAD se adhiere a la segunda ponencia. Siendo un total de siete (7) votos,
indicando que: “No es posible ejecutar la sentencia emitida en el proceso de desalojo,
porque el demandado ostenta la calidad de propietario y su derecho es oponible a su
contrario, cuyo derecho de propiedad, ha sido incluso cancelado por mandato judicial,
siendo que por su naturaleza el proceso de desalojo procede contra quien carece de título
o por haber fenecido éste, supuestos previstos en el artículo 911º del Código Civil, y que
el caso del demandado no se cumplen”.

2.- DEBATE: Luego de leídas las conclusiones arribadas por los señores relatores de los
tres grupos de trabajo, el Presidente de la Comisión de Actos Preparatorios doctor Jaime
Antonio Lora Peralta concede el uso de la palabra a los señores jueces asistentes que
deseen efectuar algún aporte adicional a los argumentos ya vertidos. - No existiendo
pedidos de intervención se procede a la votación.

3.- VOTACIÓN: Concluido el debate en los grupos de taller, el Presidente de la Comisión

de Actos Preparatorios doctor Jaime Antonio Lora Peralta inicio el conteo de los votos en
base a las actas de votaciones de cada grupo, siendo el resultado el siguiente: Primera
ponencia: 0 voto Segunda ponencia : 23 votos Abstenciones : 0 voto

4.- CONCLUSIÓN PLENARIA El Pleno adoptó por UNANIMIDAD por la segunda

ponencia que enuncia lo siguiente: “No es posible ejecutar la sentencia emitida en el
proceso de desalojo, porque el demandado ostenta la calidad de propietario y su derecho
es oponible a su contrario, cuyo derecho de propiedad, ha sido incluso cancelado por
mandato judicial, siendo que por su naturaleza el proceso de desalojo procede contra quien
carece de título o por haber fenecido éste, supuestos previstos en el artículo 911º del
Código Civil, y que el caso del demandado no se cumplen”.
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CAPITULO IV

5.- DERECHO COMPARADO

1.- LEGISLACION DE ESPAÑA

EL CONGRESO APRUEBA EL 'DESALOJO EXPRÉS' DE LAS VIVIENDAS

PARTICULARES OCUPADAS
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Daniel J. Ollero. (2018). Esta modalidad estará disponible para viviendas de particulares,
entidades sin ánimo de lucro y pertenecientes a las administraciones públicas

Podemos ha anunciado que recurrirá la modificación ante el Constitucional

Expulsar a los ocupas en cuestión de días frente a los meses, e incluso años, que puede
durar el desalojo de intrusos en la vivienda de un particular. Este es el objetivo de la
modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil que se ha aprobado en la Comisión de
Justicia del Congreso con la finalidad de garantizar el derecho a la propiedad de los
particulares y las administraciones públicas.

Se trata de una proposición auspiciada por el PD e CAT y apoyada por el PP, Ciudadanos
y el PNV. El texto ha contado con la oposición del grupo confederal Unidos y Podemos,
Esquerra Republicana y el PSOE. Una modificación que será remitida al Senado donde,
según la composición actual de la cámara, quedará aprobada definitivamente De acuerdo
con el articulado que se pretende modificar en la ley, las viviendas pertenecientes a
personas físicas, a entidades sociales y las de administraciones públicas serán
beneficiarios de este nuevo procedimiento de desahucio solicitando "la inmediata
recuperación de la plena posesión de una vivienda o parte de ella siempre que se hayan
visto privados de ella sin su consentimiento". Esta modificación de la Ley de
Enjuiciamiento Civil "en relación a la ocupación ilegal de inmuebles" prevé que el
desalojo se produzca en menos de 20 días estableciendo un procedimiento agilizado. "Se
trata de prevenir casos como el sucedido en Barcelona donde un hombre se encontró su
vivienda ocupada por una mafia o el caso de viviendas públicas para uso social que se
encontraban ocupadas para plantar marihuana", ha señalado Lourdes Ciuró del PdCAT
que ha auspiciado la modificación.

Una iniciativa que, de acuerdo con el grupo proponente busca combatir "la existencia de
mafias okupas que se aprovechan de la vulnerabilidad ajena". Una medida envuelta en una
cierta polémica ante la que la diputada Ciuró ha querido aclarar que este cambio en la
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normal "no se puede aplicar a personas que dejan de pagar la cuota de alquiler, la cuota
hipotecaria ni a personas que ocupan vivienda de grandes especuladores o fondos buitres".
Desde el Partido Popular han destacado que se trata de un cambio para dar respuesta "a
un aumento del 92% de los delitos de ocupación" y que se centra en "combatir a grupos
criminales y movimientos antisistema que utilizan bienes públicos y privados en beneficio
propio".

Desde Ciudadanos han criticado que la distinción entre viviendas de particulares y las
viviendas pertenecientes a otras personas jurídicas lo que a juicio del partido naranja se
traduciría en que" se estaría poniendo la ocupación ilegal al mismo nivel que un
procedimiento de expropiación publica con todas sus garantías, legitimando una suerte de
expropiación ilegal y poniendo en la diana de las mafias las viviendas que queden
excluidas de esta protección porque les bastaría con entrar en los portales inmobiliarios
en internet".

Sin embargo, desde el PSOE, el grupo confederal Unidos Podemos y Esquerra

Republicana han emitido un voto en contra. El diputado de Podemos Rafa Mayoral
considera que esta modificación legal supone "violar las obligaciones internacionales en
derechos humanos" porque "se impulsan procedimientos sumarios donde se restringe el
derecho a la vivienda y a la posibilidad de un juicio justo" de un cambio legislativo que
ha elevado a la categoría de "ataque a la democracia". Asimismo, Mayoral ha anunciado
la intención de su partido para recurrir ante el Tribunal Constitucional esta modificación..
Desde ERC la diputada Ester Capella i Farré ha justificado el voto en contra de su grupo
explicando este cambio en la ley de enjuiciamiento civil "es una modificación procesal
que no viene a solucionar el problema del derecho a la vivienda" ni a "reparar la situación
real".

EL NUEVO PROCEDIMIENTO
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Cuando el propietario haya detectado la ocupación de una vivienda las autoridades

trasladarán una notificación a los intrusos, que es extensible para aquellos que no se
encuentren en la vivienda en el momento de entregarse la notificación. A partir de ese
momento se exigirá a los ocupantes que justifiquen la situación de posesión que podrá
estar fundamentada "exclusivamente" en la "existencia de un título suficiente para poseer
la vivienda o en la falta de título" por parte del propietario. Si no existiese "justificación
suficiente" por parte del ocupa, "el tribunal ordenará mediante auto la inmediata entrega
de la posesión de la vivienda". Una decisión sobre la que "no cabrá recurso alguno y se
llevará a efecto contra cualquiera de los ocupantes que se encontraren en ese momento en
la vivienda". La sentencia se dictará "de inmediato" en caso de que los ocupas no contesten
al requerimiento en el plazo previsto de cinco días. La ley, además, posibilita la ejecución,
si así lo solicitara el demandante, sin la necesidad de que transcurra el plazo de 20 días
previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

COMUNICACIÓN A LOS SERVICIOS SOCIALES

Sin garantizar la alternativa habitacional para los desahucios de estas ocupaciones, la ley
contempla la comunicación "a los servicios públicos competentes en materia de política
social" en diferentes fases del proceso "si procediera su actuación", aunque no de oficio
sino una vez se obtuviera consentimiento de "los interesados". La primera de ellas, en caso
de identificarse a los ocupantes al efectuar la notificación de la demanda, al acordarse la
entrega de la posesión de la vivienda y el desalojo y también cuando se fije la fecha para
ejecutar el desahucio. Al acordar la entrega de la posesión, se fija un plazo de siete días
para que estos servicios públicos puedan "adoptar las medidas de protección que en su
caso procedan".

2.- LEGISLACION DE COLOMBIA

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http://www.finanzaspersonales.co/consumo-inteligente/articulo/terminar-contrato-de-
arrendamiento/60452.(2018). En la ley colombiana, están contempladas serias sanciones
para quien no cumpla los compromisos que adquiere al arrendar un inmueble. Se
contemplan procesos administrativos, es decir la obligación para pagar deudas y daños,
así como también el desalojo. Sin embargo, las autoridades han tenido problemas a la hora
de sancionar a los morosos. El proceso para un desalojo, por ejemplo, podría tomar años.

Un proceso de esa clase nunca ha sido fácil. Una vez el juez da la orden, las inspecciones
de Policía tomaban hasta seis meses para ejecutarla. Ahora, bajo las lógicas del Nuevo
Código de Policía, el desalojo podría tardar hasta dos años. Cifras del Consejo de la
Judicatura dicen que, sólo en Bogotá, habría más de veinte mil procesos que ya salieron
de los jueces y que están en proceso de ejecución.
El problema radica, por un lado, en que el nuevo Código Nacional de Policía le quitó a los
inspectores la posibilidad de hacer efectivas las órdenes de los jueces, sin decir ahora
quién tendría esa responsabilidad. Segundo, porque hay una gran cantidad de procesos
represados en los juzgados.

En ese sentido, se supone que deban ser los alcaldes locales los que ejecuten el proceso,
pero eso significaría un alza en costos económicos, logísticos y de tiempo que las
administraciones locales no están capacitadas para asumir. Hay tal cantidad de dudas al
respecto, que incluso algunos jueces han interpretado la norma como que es el mismo
alcalde Peñalosa el que debería firmar la solicitud. “Nosotros somos los ordenadores del
gasto en las localidades y tenemos muchas más funciones, las cuales hemos tenido que
aplazar para cumplir con las órdenes de los jueces”, le dijo el alcalde local de Chapinero
a El Tiempo. “Estamos haciendo un esfuerzo muy grande para evitar que se sigan
acumulando, pero no les podemos dedicar todo el tiempo a esas diligencias”.
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3.- LEGISLACION DE CHILE

LEY DE ARRIENDO

https://www.bcn.cl/leyfacil/recurso/ley-de-arriendo. (2018). La ley N° 18.101, que regula

los arriendos en sectores urbanos y establece cómo opera el término anticipado de los
contratos.

¿Para qué tipo de propiedades rige la ley sobre arrendamiento de predios urbanos?
La ley rige para bienes raíces urbanas. No incluye a los predios superiores a una hectárea
y que sean destinados o usados para actividades agrícolas, ganaderas o forestales.

Tampoco se aplica la ley de arriendo a los inmuebles fiscales, viviendas que se arriendan
amobladas por temporadas no superiores a tres meses para fines de descanso o turismo, ni
a los hoteles o residenciales. No aplica a estacionamientos, ni rige para las viviendas que
se arriendan con promesa de venta, sistema conocido como de leasing.

¿Es necesario escribir el contrato?

La legislación chilena no obliga a escribir el contrato. Sin embargo, es aconsejable que
quede por escrito, en especial para evitar los conflictos y probar ante tribunales los
incumplimientos. Un contrato ante notario, puede contener el valor de la renta, la forma
de reajuste, la duración del contrato y en general cualquier otra cláusula que ambas partes
acuerden. Puede también incorporar el inventario de los bienes que componen la
propiedad.

¿Cómo se denomina a las partes que celebran el contrato?

Arrendador: es la persona que es propietaria del predio o inmueble.
Arrendatario: la persona que hará uso de la propiedad.
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¿Qué tipos de contratos existen?

Existen contratos, temporales pactados mes a mes, contratos indefinidos sin fecha de
término y contratos a plazo fijo, en que se establece una fecha para el término del
arrendamiento.

¿Qué es el desahucio del contrato?

En general, es recomendable que el contrato señale la fecha de término y las condiciones
de renovación. El desahucio consiste en que uno de los contratantes del arriendo comunica
anticipadamente al otro su intención de poner fin al contrato.

¿Cómo puede hacer efectivo el desahucio el arrendador en los casos de los contratos
pactados mes a mes y de duración indefinida?
En estos casos, el desahucio dado por el arrendador sólo podrá efectuarse judicialmente o
mediante notificación personal efectuada por un notario.
El plazo para el desahucio es de dos meses, plazo que se cuenta desde su notificación, y
se aumentará en un mes por cada año completo que el arrendatario hubiera ocupado el
inmueble. Dicho plazo más el aumento no podrá exceder, en total, de seis meses.

El arrendatario una vez que se le comunica la decisión unilateral del arrendador puede
restituir el bien raíz antes de que termine el plazo y sólo tiene obligación de pagar la renta
hasta el día en que se va del inmueble.
¿Cómo opera el desahucio en los contratos de arriendo a plazo fijo?
Si es un contrato por un plazo fijo no superior a un año, y el arrendador quiere terminarlo
antes, sólo puede hacerlo judicialmente, mediante una demanda. El arrendatario tiene un
plazo de dos meses para dejar el inmueble, desde que se le notifica la acción judicial y
debe pagar sólo hasta el día en que deje el inmueble.

¿Puede el arrendatario subarrendar?

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En los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a la habitación con plazo fijo

superior a un año, se entenderá siempre implícita la facultad del arrendatario de
subarrendar, salvo estipulación en contrario en el mismo contrato.

¿Hasta qué momento debe pagar arriendo el arrendatario?

Debe pagar la renta y los gastos comunes si los hubiera hasta que efectúe la restitución
del inmueble.

¿Qué tribunal es competente para tramitar los juicios por arriendo?

Los procedimientos se llevan ante los juzgados civiles o juzgados de letras de competencia
común. Estos tribunales ven las siguientes materias: desahucio del contrato, terminación
del arrendamiento, restitución de la propiedad por expiración del tiempo estipulado para
la duración del arriendo, restitución de la propiedad por extinción del derecho del
arrendador, indemnización de perjuicios que intente el arrendador o el arrendatario, y otros
casos que se refieren a las demás cuestiones derivadas de estos contratos.

¿Qué sucede con los servicios básicos mientras esté en tramitación el juicio?
En los casos de juicio por rentas impagas, se puede notificar a las empresas de servicios
para que el demandado sea responsable de dichas deudas, y evitar otros perjuicios al
propietario.
4.- LEGISLACION ARGENTINA

1.- CAMBIOS EN LA LEGISLACIÓN DE ALQUILERES EN EL NUEVO

CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL

 Mario N. Vadill. (2015). Precio del alquiler: El Código presenta alternativas que
quedan abiertas a discusión entre propietarios e inquilinos donde, se puede fijar
“libremente” el procedimiento para determina el precio del alquiler y la forma que
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este se actualizará de manera automática, con respecto a los cambios en el poder

adquisitivo de la moneda.

Diferentes cláusulas para fijar el Precio del Alquiler

En Índices de Precios: Se puede fijar el precio del alquiler en un índice de precios, pero
es esencial para su validez que sea cierto por lo que es preferible usar índices oficiales
que publiquen los institutos de Estadísticas y Censos de la Nación y de las provincias.

En un Valor-Mercadería: Se puede fijar el precio del alquiler en una cláusula de ajuste

de referencia a una cosa cierta. Pudiendo ser el valor-mercadería, como por ejemplo el
precio de la bolsa de cemento de 50 kilos, de una determinada fábrica que se compre en
un determinado local comercial, para lograr obtener el valor real al momento que
corresponda a la fecha de pago.

En Moneda Extranjera: Se puede fijar el precio del alquiler en moneda extranjera pero
se debe determinar en forma cierta por ejemplo: dólares americanos, euros, u otras.

El Precio determinado por un Tercero: Se puede fijar el precio del alquiler en por la
determinación de un tercero designado en el contrato o después de su celebración,
pudiendo ser una persona física o jurídica. Si el tercero no quiere o no puede realizar la
determinación, el precio lo fija el juez por el procedimiento más breve que prevea la ley
local.

En Precio Escalonado: Se puede fijar el precio del alquiler en forma escalonada,

mediante distintos precios de alquiler que van cambiando en una cada cantidad
determinada de meses hasta la terminación del contrato.

 Intereses aplicados por falta de pago del alquiler: En los contratos de alquiler
se puede convenir entre inquilino y propietario la tasa de interés llevar intereses
que se vaya aplicar por mora en el pago. No obstante para evitar abusos, los jueces
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pueden reducir los intereses cuando la tasa fijada o el resultado que provoque la
capitalización de intereses excede, sin justificación y desproporcionadamente, el
costo medio del dinero para deudores y operaciones similares en el lugar donde se
contrajo la obligación.

 Plazo para alquileres de propiedades inmuebles:

Mínimo: Cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se

considera celebrado por el plazo mínimo legal de dos años.

Máximo: no puede exceder de veinte años para el destino habitacional y cincuenta años
para los otros destinos.

 Entrega de la propiedad alquilada: La propiedad alquilada debe ser entregada

con todo lo ofertado y en un estado apropiado para su destino. Si es una vivienda
debe estar en buen estado de pintura, con los cerramientos, baños, cocina,
calefacción, y demás instalaciones funcionando correctamente.

 Pagos previos que no pueden requerirse del inquilino de vivienda: a) No se

puede requerir el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes; b)
No se puede requerir e depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad
mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación
contratado; c) No se puede requerir el pago de valor llave o equivalente.

 Se garantiza el acceso o la estabilidad en la vivienda de personas incapaces o

con capacidad restringida. Se declara nula la cláusula que impide el ingreso, o
excluye del inmueble alquilado, cualquiera sea su destino, a una persona incapaz
o con capacidad restringida que se encuentre bajo la guarda, asistencia o
representación del locatario o sublocatario, aunque éste no habite el inmueble.
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 Mantenimiento de la propiedad alquilada: La propiedad alquilada debe

ser mantenida por el propietario (cualquier rotura o desperfecto en los baños,
cocina, calefon, pisos, puertas, humedad, debe ser reparado, cambiado o sustituido
sin cargo). Se deberá descontar o reducir del precio del alquiler por el tiempo que
dure la reparación o cambio de artefactos o mantenimiento. Si es muy grave el
desperfecto o la falta de mantenimiento, se puede pedir terminar el contrato sin
multa para el inquilino.

 Mejoras a la propiedad: El propietario debe pagar las mejoras necesarias hechas

por el inquilino, cuando tienen por objeto impedir la destrucción o el deterioro de
la propiedad. Como es el arreglo de paredes o reparaciones de artefactos e
instalaciones.

 Perdida de luminosidad: Si pierde la luminosidad el inquilino no puede hacer

nada ni pedir disminución de precio o rescindir el contrato, salvo que el propietario
sabía que la propiedad iba a perder la luminosidad por nuevas construcciones.

 Cuidado de la propiedad alquilada: El inquilino debe cuidar la vivienda en el

estado que la recibió, responde por abandono, por destrucción por incendio
culpable. Responde por los daños de los visitantes ocasionales. Responde por el
mero mantenimiento de vivienda alquilada. En caso de urgencia, el
inquilino puede hacer reparaciones con previo aviso al propietario.

 Vía ejecutiva: Para mejorar la contratación de alquileres se brinda mayor

seguridad jurídica al propietario, posibilitando una nueva forma rápida de cobro
de alquileres, expensas y demás pagos mensuales convenidos. Para su cobro se
concede vía ejecutiva.

 No pago de impuestos: Los inquilinos no deben pagar los impuestos que graven
la propiedad (impuesto inmobiliario), salvo expresa disposición contractual.
 49

 Devolución de la propiedad: El inquilino debe devolver la propiedad, en el estado

que la recibió, pero con los deterioros del uso. Y entregando los recibos y
documentación de los pagos hechos.

 Renovación: Vencido el plazo del contrato de alquiler, este se acaba. NO existe

renovación tácita, por seguir pagando alquileres. Sino solo sigue los mismos
términos del contrato vencido, hasta tanto una de las partes lo comunique en forma
fehaciente (carta documento o nota firmada).

 Desalojo del inquilino: El inquilino lo pueden desalojar por usar mal la propiedad
o no pagar dos meses consecutivos. El inquilino debe ser notificado antes de la
demanda de desalojo con un mínimo de 10 días y consignando un lugar de pago.

 El inquilino se puede ir por culpa del propietario: El inquilino puede rescindir

el contrato sin multa o sanción, si el propietario no mantiene la propiedad en forma
apropiada o la misma presenta vicios graves para su uso.

 El inquilino se puede ir anticipadamente: Si han transcurrido seis meses de

contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace
uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa,
debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un
mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la
opción se ejercita transcurrido dicho lapso.

No se requiere que el inquilino notifique su voluntad de abandonar la propiedad con

sesenta (60) días de anticipación al propietario.

 Garantías: Para dar mayor seguridad a los garantes. Vencido el plazo de contrato
del contrato de alquiler, caduca la fianza, salvo que el inquilino no entregue el
inmueble.
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Es nula la cláusula que extiende la responsabilidad del garante a las renovaciones en el

contrato original.

6.- CONCLUSIONES
 El desalojo es un proceso sumarísimo que protege la situación jurídica del
poseedor mediato, que exige la restitución del bien frente a uno inmediato (arts.
585, 586 y, fundamentalmente, el 587 CPC). Se trata, por tanto, de un instrumento
de tutela basado en la reducción del tema controvertido y en la abreviación del
procedimiento restricción de prueba, menores trámites.
 51

 Si el desalojo por causal de precario solo protege la posesión mediata, pues solo
en esta última surge el deber de restitución, entonces el precario es necesariamente
un poseedor inmediato. Con este punto de partida es que recién podemos entender
el art. 911.

 En tal contexto, el precario por falta de título alude a cualquier sujeto que recibe
un bien por gracia o benevolencia del concedente y aunque no hay título jurídico,
sí existe uno de carácter social; de esta forma se entiende que el precario sea aquel
que carece de título, pero que actúa con el permiso del titular. Por otro lado, el
precario por “título fenecido” es el sujeto obligado a restituir por título
notoriamente nulo, en cuyo caso se entiende que este ha fenecido.

 En buena cuenta, la ordenación de los derechos reales vuelve a ganar en claridad,

sistemática y justicia, pues se distingue nítidamente la regla de la propiedad, para
lo cual hay que exhibir un título de dominio; y la regla de la posesión, que defiende
la sola posesión o la posesión mediata. Así, las cosas vuelven a su verdadero nivel:
el poseedor despojado recurre a los interdictos; el poseedor mediato que requiere
la devolución, recurre a la acción posesoria de desalojo; y, finalmente, el
propietario, que no goza de la posesión, solo puede invocar la regla de la propiedad
por medio de una reivindicación o acción declarativa.

7.- RECOMENDACIONES

 Ante las dificultades para resolver, de los magistrados de las diferentes cortes del
Perú, las diferentes controversias sobre ocupante precario, los magistrados de la
Corte Suprema se vieron en la obligación de enumerar ciertos supuestos en los que
es aplicable el correcto análisis de dicho concepto, siendo ello así no es
considerado como numerus clausus aunque lo parezca.
 52

 Hoy en día el proceso de desalojo es resuelto en un plazo más breve, dado a las
diferentes actualizaciones que ha tenido la norma que lo regula, siendo ello para
garantizar el derecho a la posesión;, dentro del proceso de desalojo, se evalúa los
medios de pruebas de ambas partes, para así determinar a cuál de ellas le pertenece
el derecho a la posesión del bien.

 Sólo resta reiterar nuestra conformidad con la manera como la Corte Suprema
resolvió la controversia y advertir, a los lectores en general, que sean cautos con
ciertas interpretaciones del artículo 911 CC, que por muy informadas que sean,
terminan vaciando de contenido y volviendo inútil el proceso de desalojo, por
cuanto constituyen argumentos más de lege lata, qué dice la norma, que de lege
ferenda qué debería decir.

8.- RESUMEN

La posesión precaria ha sido regulada normativamente en el Derecho Civil peruano recién

a partir de la entrada en vigencia del actual Código Civil, esto es, a partir del 14 de
noviembre de 1984. Hasta entonces la posesión precaria, conocida como "ocupación
precaria", se encontraba mencionada o aludida en los Códigos Adjetivos o Leyes
procesales, como una causal que podía ser invocada en la acción de desahucio (hoy
 53

desalojo), iniciada con el objeto de lograr la restitución de predios. Pese a su antiguo

origen, y ante la ausencia de una regulación especial en la norma sustantiva civil, la
jurisprudencia, como es obvio, se trató de llenar ese vacío, estableciendo diversos
conceptos sobre esta forma de poseer bienes. Dichos conceptos se fijaron dependiendo del
caso concreto en que se expedía la decisión jurisprudencial.

La Ocupación Precaria, es un problema social que afecta a gran parte de nuestra sociedad,
siendo así que genera cierta confusión sobre si afecta o no el derecho constitucional a la
Libertad Individual, debido a que muchos de los demandados no comprenden la figura de
“desalojo en contexto de ocupación precaria”, para lo cual se va a proceder ciertamente a
hacer un énfasis sobre cada uno de sus conceptos, y así poder desarrollar y analizar a fondo
el caso en concreto.

Los objetivos para identificar las dificultades que se presentan en los contratos de
arrendamiento al vencimiento del plazo establecido por las partes y su continuación en el
derecho civil peruano; analizar los fundamentos de la posesión precaria en el derecho civil
peruano; y explicar la relación de la posesión precaria y la posesión ilegitima.

9.- REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS

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 57

1O.- ANEXOS
1.- CASO PRÁCTICO EX. 3356-2015

2.- PROYECTO DE SENTENCIA EX. 4323-2016

3.- ANALISIS DEL CASO

1.- CASO PRÁCTICO EX. 3356-2015

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA SALA

CIVIL TRANSITORIA
 58

CASACIÓN 3356-2015 CUSCO

LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE

LA REPÚBLICA: Vista la causa número tres mil trescientos cincuenta y seisdos mil
quince, en Audiencia Pública de la fecha, y producidos el debate y votación
correspondientes, emite la presente sentencia.

MATERIA DEL RECURSO: Se trata del recurso de casación interpuesto por Miguel
Rodolfo Farfán Carazas a fojas setecientos treinta y uno, contra la sentencia de vista de
fojas setecientos veintitrés, de fecha uno de julio de dos mil quince, emitida por la Sala
Civil de la Corte Superior de Justicia de Cusco, que revoca la sentencia apelada de fojas
seiscientos dieciocho, de fecha veintiocho de octubre de dos mil catorce, que declara
fundada la demanda, y reformándola la declara improcedente.

FUNDAMENTOS DEL RECURSO.- Esta Sala Suprema, mediante la Resolución de

fojas cincuenta y seis del presente cuadernillo, de fecha once de noviembre de dos mil
quince, ha estimado procedente el recurso de casación referido por las siguientes causales:
a) Infracción normativa material por interpretación errónea de los artículos 911, 949 inciso
1 y 968 del Código Civil, señalando que se vulnera su derecho por cuanto se omite
deliberadamente aplicar los artículos acotados provocando una sentencia inhibitoria que
afecta directamente su derecho de propiedad y la posesión, pues la Sala Superior -en forma
errada- considera a la parte demandada como propietaria del inmueble por su sola
declaración de ser heredera de la anterior propietaria, pese a que ésta transfirió la
propiedad del bien con anterioridad, lo cual genera un mal precedente, por cuanto los que
declaren tener dicha condición invocarán un derecho de propiedad sobre inmuebles
dejados por sus causantes en vida, provocando desorden y caos al no respetarse el derecho
de propiedad, permitiendo el abuso de derecho, ya que en el caso de autos el título de
propiedad de quien dice suceder a la de cujus, feneció por la compraventa realizada por
su causante, configurándose la precariedad de su posesión; b) Infracción normativa
procesal del artículo 139, incisos 3 y 5 de la Constitución Política del Perú, refiriendo que
 59

se afecta su derecho porque si se indica que de los medios probatorios aportados al proceso
se valoró la versión de la parte demandada, según la cual su posesión no es precaria pues
se sustenta en el derecho de propiedad que le asiste a través del título del referido predio,
debió declararse nula la recurrida a fin de que se emita nueva resolución, por cuanto no
hubo una adecuada valoración de los medios probatorios, situación que no ha sido
advertida por la Sala Superior ya que se admite que la demandada tiene derecho de
propiedad sin considerar que el mismo se ha extinguido al salir el inmueble de la masa
hereditaria con su transferencia a la demandante.

CONSIDERANDO:

PRIMERO.- A fin de verificar si en el caso de autos se han configurado las infracciones

normativas señaladas, es necesario indicar que el demandante Miguel Rodolfo Farfán
Carazas, a fojas treinta y ocho interpone demanda de Desalojo por Ocupación Precaria
contra Zandra Ivonne Cárdenas Miranda y Richard Elías Vargas Pinares, a fin de que le
restituyan la posesión del inmueble ubicado en la Calle Ciro Alegría número C-10 de la
Urbanización Villa Miraflores, del Distrito de San Jerónimo, Provincia y Departamento
del Cusco. Sustenta dicho pedido indicando que por contrato privado de compraventa con
firmas legalizadas de fecha siete de diciembre de dos mil seis, quien en vida fue Victoria
Espinoza Vallenas le transfirió la propiedad del inmueble antes referido por la suma de
veinticinco mil ochocientos dólares americanos (US$25,800.00). Al fallecimiento de la
vendedora, antes de que se le entregara la posesión del predio, se generaron intereses de
sus hermanos y sobrinos, siendo que los ahora demandados ocupan de hecho la propiedad
del actor sin tener derecho ni título alguno, consiguiendo que se les declare como
herederos, lo cual no puede perjudicar su derecho de propiedad, ya que la transferencia se
había materializado anteriormente. Los demandados interpusieron una denuncia penal por
el delito de falsificación de documentos, proceso en el que se ha realizado un peritaje del
documento de compraventa, determinándose la autenticidad del mismo y la autenticidad
de la firma de la otorgante, disponiéndose su archivamiento; por lo tanto, no tienen
justificación alguna para ocupar el inmueble de su propiedad. En la cláusula cuarta del
 60

contrato se disponía (sic): “se aclara que la transferencia del inmueble materia del presente
acto se elevará a Escritura Pública una vez culminado el proceso judicial por Tutoría
iniciado por la persona de Sheyla Isabel Cárdenas Cárdenas, toda vez que el inmueble
materia de la presente se encuentra hipotecado a favor de dicha persona por la suma de
US$20,000.00 (veinte mil dólares americanos) para garantizar el ejercicio de la Tutoría y
Administración de bienes de la indicada persona, conforme se tiene de la Escritura Pública
de fecha tres de febrero de mil novecientos noventa y ocho, otorgada ante el Notario
Público Carlos Augusto Somocurcio Alarcón, aclarada mediante el Notario Carlos
Augusto Somocurcio Alarcón e inscrita en la Ficha número 6336 del Registro Público de
la Propiedad Inmueble de la Oficina Registral de Cusco, lo que hace imposible su
transferencia definitiva, de igual forma la entrega física se verificará desocupado el bien
por la vendedora al término del proceso de tutoría garantizando dicha entrega la
vendedora”, siendo que estas condiciones ya se cumplieron hace tiempo, habiendo
concluido el mencionado proceso signado con el número 2006-2007, seguido ante el
Juzgado de Familia del Cusco, por el desinterés de la entonces demandante, decisión que
ha quedado consentida.

SEGUNDO.- Al contestar la demanda a folios cincuenta y ocho, el demandado Richard

Elías Vargas Pinares absuelve el traslado de la demanda argumentando que la firma
atribuida a Victoria Espinoza Vallenas, que obra en el documento privado de
Reconocimiento de Deuda y Promesa de Transferencia Definitiva ha sido falsificada, en
consecuencia el actor no tiene derecho de propiedad alguno sobre el bien inmueble que
pretende le sea restituido. Asimismo, el contrato de compraventa presentado no tiene el
precio de la supuesta compraventa, consecuentemente dicho acto jurídico está viciado de
nulidad. No tiene la condición de ocupante precario por cuanto habita en el inmueble
conjuntamente con su cónyuge Zandra Ivonne Cárdenas Miranda, por haber sido
designada Administradora mediante resolución judicial. Esta última y otros demandados
han pasado a ser propietarios del inmueble sub litis por haber sido declarados herederos
de la que en vida fue Victoria Espinoza Vallenas mediante sucesión intestada de fecha
 61

veintinueve de diciembre de dos mil diez, conforme aparece de la lectura del Asiento
número 4 de la Partida número 02058582. La codemandada Zandra Ivonne Cárdenas
Miranda también contesta la demanda a fojas setenta y nueve, esbozando similares
argumentos a los de su cónyuge.

TERCERO.- El A quo ha declarado fundada la demanda, mediante sentencia de fojas

seiscientos dieciocho, considerando que el demandante Miguel Rodolfo Farfán Carazas,
para acreditar su derecho de propiedad, presenta el Documento Privado de
Reconocimiento de Deuda y Promesa de Transferencia Definitiva, de fecha siete de
diciembre de dos mil seis; y analizado dicho documento, advierte que contiene un acto
jurídico de compraventa, lo que se concluye de lo pactado en su cláusula tercera, en la que
se da cuenta de la transferencia de propiedad del inmueble referido, así como de la cláusula
cuarta, que textualmente indica que: “la transferencia del inmueble materia del presente
acto se elevará a Escritura Pública, una vez culminado el proceso judicial por Tutoría
iniciado por (…)”. Por su parte, los demandados, cuestionando la validez del referido
documento, formularon denuncia penal contra el hoy demandante, por la presunta
comisión del delito Contra la Fe Pública, en la modalidad de Falsificación de Documentos
en General, sosteniendo que dicho documento fue adulterado, investigación penal en la
que se realizó un peritaje grafotécnico oficial que ha establecido que la firma de la que en
vida fue Victoria Espinoza Vallenas, y que aparece en el cuestionado documento proviene
de su puño gráfico, argumento que sirvió incluso para que dicha denuncia penal sea
desestimada. Siendo así, no se ha demostrado en forma alguna que el título de propiedad
del demandante haya sido declarado judicialmente nulo o ineficaz; en consecuencia, dicha
compraventa produce los efectos jurídicos que le son propios. Con relación al argumento
de los demandados, respecto a que no tienen la condición de precarios, por haber sido
declarada la demandada como heredera de la propietaria del bien, no hay que perder de
vista que el mismo ya no forma parte de la masa hereditaria transmitida, por cuanto ésta
en vida lo transfirió a favor del demandante mediante documento con firmas certificadas
notarialmente. El hecho de que exista una declaratoria de herederos inscrita en los
 62

Registros Públicos, posterior al contrato de compraventa, así como el nombramiento de

administradora, no puede generar derechos de los herederos respecto de bienes que ya no
forman parte de la masa hereditaria. Si bien está acreditado el derecho de propiedad del
demandante respecto del inmueble materia de desalojo, en autos la parte demandada no
ha acreditado con medio probatorio alguno que no tenga la condición de ocupante
precario, menos se ha acreditado que exista cualquier circunstancia que justifique su
posesión, por lo tanto, vienen ocupando el predio como precarios; y es procedente amparar
la demanda.

CUARTO.- Al ser apelada dicha resolución, la Sala Civil de la Corte Superior de Justicia
de Cusco ha revocado la sentencia apelada, y reformándola, declara improcedente la
demanda. Como fundamentos de dicha decisión indica que en relación al documento que
sirve de sustento a la sentencia apelada, esto es, el documento que obra a fojas seis y se
denomina "Documento Privado de Reconocimiento de Deuda y Promesa de Transferencia
Definitiva", fue aparentemente suscrito entre la transferente del inmueble y el actor,
constituyendo un contrato de compraventa mediante el cual se transfirió la propiedad del
inmueble a este último.

Por otro lado, la parte demandada señala en su escrito de contestación, que también posee
un título de propiedad a mérito de la inscripción que corre a su nombre y obra a fojas
veintiocho, según la cual, entre otros, la codemandada Zandra Ivonne Cárdenas Miranda
ha pasado a ser propietaria del inmueble materia de la partida correspondiente, a mérito
de la sucesión intestada de Victoria Espinoza Vallenas. Así analizados los medios
probatorios aportados al proceso, se evidencia que la sentencia no ha valorado la versión
de la parte demandada, según la cual su posesión no es precaria, sino que se sustenta en el
derecho de propiedad que le asiste a través del título de propiedad antes referido, siendo
que al haber surgido versiones de ambas partes respecto de la propiedad del inmueble sub
litis, y no ser factible discutir en el proceso de Desalojo -por su carácter sumariocuestiones
relacionadas (sic) con el mejor derecho de poseer o de propiedad de las partes.
 63

Así, si bien es cierto que se acredita el derecho de propiedad que asiste al actor, también
lo es que la parte demandada posee el inmueble sub materia a mérito de un título de
propiedad; siendo que ambas afirmaciones se encuentran sustentadas en documentos
aparentemente válidos al no haberse declarado su nulidad, siendo que dichas situaciones
deben ser discutidas en un proceso más lato, en el que deban acreditarse fehacientemente
las afirmaciones efectuadas por las partes, no siendo éste el escenario idóneo para analizar
tales afirmaciones; debiendo en este caso, la sentencia ser una de carácter inhibitora, por
lo tanto, la demanda debe ser declarada improcedente, al no haberse acreditado los
requisitos para la procedencia de la misma.

QUINTO.- Como se ha indicado anteriormente, existen denuncias por causal de

infracción normativa de carácter material y procesal, por lo tanto corresponde verificar
primero si se ha configurado o no esta última causal, pues en caso de ser estimada, se
dispondría el reenvío de la causa al estadío procesal correspondiente, impidiendo que sea
factible el análisis de las normas materiales en las que se sustenta o debió sustentarse la
resolución recurrida.

SEXTO.- Respecto a la infracción normativa de naturaleza procesal por la cual se ha

declarado procedente el recurso de casación, cabe manifestar que, de acuerdo a lo
estipulado por el inciso 5 del artículo 139 de la Constitución Política del Perú, la
motivación escrita de las resoluciones judiciales en todas las instancias, con mención
expresa de la ley aplicable y de los fundamentos de hecho en que se sustentan, forma parte
de los principios y derechos de la función jurisdiccional. Específicamente, el recurrente
ha denunciado que en la impugnada, la Sala Superior habría incurrido en una “motivación
insuficiente”, la misma que resulta uno de los supuestos señalados por el Tribunal
Constitucional como agraviantes del contenido constitucionalmente garantizado del
derecho a la motivación.

Para entender este supuesto, debe indicarse que si bien la corrección de la motivación no
debe establecerse en mérito a su extensión (referente cuantitativo), sí es exigible que
 64

existan razones de hecho y derecho mínimas en las que se apoye la decisión adoptada,
existiendo una insuficiencia relevante de la motivación3 si es que la ausencia de
argumentos resulta manifiesta a la luz de lo que en sustancia se está decidiendo (referente
cuantitativo).

SÉTIMO.- Así, en el presente caso, conforme se ha indicado en el precedente

considerando quinto, la Sala Superior ha declarado la improcedencia de la pretensión de
Desalojo por Ocupación Precaria planteada por el demandado Miguel Rodolfo Farfán
Carazas, al entender que ambas partes ostentaban títulos de propiedad sobre el inmueble
ubicado en la Calle Ciro Alegría número C-10 de la Urbanización Villa Miraflores, del
Distrito de San Jerónimo, Provincia y Departamento del Cusco, los cuales consisten en el
documento privado de compraventa de fojas seis, para el caso del demandante y la
sucesión hereditaria de Victoria Espinoza Vallenas, inscrita en la Partida número
02058582 del Registro de la Propiedad Inmueble de la Oficina Registral del Cusco, Zona
Registral número X, Sede Cusco. Sin embargo, dicha motivación no resulta compatible
con lo resuelto en el Cuarto Pleno Casatorio en materia civil celebrado por las Salas
Civiles Permanente y Transitoria de la Corte Suprema de Justicia de la República, a
propósito de la Casación número 2195- 2011-UCAYALI, en el cual, a fin de evitar los
pronunciamientos inhibitorios, se ha dado al artículo 911 del Código Civil un contenido
que prioriza la efectividad del derecho a la tutela jurisdiccional.

Así, ha quedado establecido que cuando en aquella disposición normativa se señala que
la carencia de título para la posesión o el fenecimiento del mismo es condición de posesión
precaria, no se está refiriendo únicamente al documento que hace alusión al título de
propiedad, sino a cualquier acto jurídico o circunstancia que haya sido alegada por las
partes, los cuales pueden probarse también en la vía del proceso sumarísimo, a través de
cualquiera de los medios probatorios establecidos por la legislación procesal civil, siendo
necesario sólo entender que el derecho en disputa no será la propiedad sino el derecho de
poseer el bien reclamado. Es en ese sentido que se ha establecido como doctrina
jurisprudencial vinculante que en los casos descritos por las Salas Supremas en dicha
 65

oportunidad, el Juez del proceso no podrá expedir una sentencia inhibitoria sino que
deberá pronunciarse sobre el fondo de la materia controvertida, en el sentido que
corresponda, conforme a los hechos y la valoración de las pruebas aportadas, sin
pronunciarse sobre la validez de los actos jurídicos.

OCTAVO.- Siendo ello así, la motivación desarrollada por el Ad quem no resulta

suficiente al no haberse pronunciado sobre el fondo del asunto como se ha dispuesto para
el caso de las pretensiones de Desalojo por Ocupación Precaria, con lo cual se ha afectado
a su vez el derecho a la tutela jurisdiccional efectiva del demandante, en consecuencia, el
pronunciamiento recurrido resulta nulo, debiendo la Sala Superior emitir uno nuevo,
observando las consideraciones descritas en esta resolución. Al haberse encontrado que el
pronunciamiento recurrido adolecía de una infracción normativa procesal que debe ser
subsanada, no corresponderá emitir pronunciamiento alguno respecto a la denuncia de
infracción normativa material, también contenida en el presente recurso de casación.

Por las razones anotadas y en aplicación del artículo 396 inciso 1 del Código Procesal
Civil, declararon:

FUNDADO el recurso de casación interpuesto por Miguel Rodolfo Farfán Carazas a fojas
setecientos treinta y uno; por consiguiente, CASARON la sentencia de vista de fojas
setecientos veintitrés, de fecha uno de julio de dos mil quince, emitida por la Sala Civil de
la Corte Superior de Justicia de Cusco, que revoca la sentencia apelada de fojas seiscientos
dieciocho, de fecha veintiocho de octubre de dos mil catorce, que declara fundada la
demanda, y reformándola la declara improcedente; en consecuencia, NULA la misma;
ORDENARON a la Sala Superior de su procedencia emita nueva sentencia, con arreglo
a ley, y conforme a lo establecido en los considerandos precedentes; DISPUSIERON la
publicación de la presente resolución en el Diario Oficial “El Peruano”, bajo
responsabilidad; en los seguidos por Miguel Rodolfo Farfán Carazas contra Zandra Ivonne
Cárdenas Miranda y otros, sobre Desalojo por Ocupación Precaria; y los devolvieron.
 66

Integra esta Sala el Señor Juez Supremo De La Barra Barrera, por licencia del Señor Juez
Supremo Mendoza Ramírez. Ponente Señor Miranda Molina, Juez Supremo.-

S.S. ROMERO DÍAZ

CABELLO MATAMALA

MIRANDA MOLINA

YAYA ZUMAETA

DE LA BARRA BARRERA

2.- PROYECTO DE SENTENCIA EX. 4323-2016

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA SALA

CIVIL TRANSITORIA

CASACIÓN 4323-2016 CALLAO

 67

LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE

LA REPÚBLICA: Vista la causa número tres mil trescientos cincuenta y seis dos mil
quince, en Audiencia Pública de la fecha, y producidos el debate y votación
correspondientes, emite la presente sentencia.

MATERIA DEL RECURSO: Se trata del recurso de casación interpuesto por Cesar
Grados Miranda a fojas setecientos treinta y uno, contra la sentencia de vista de fojas
setecientos veintitrés, de fecha uno de julio de dos mil quince, emitida por la Sala Civil de
la Corte Superior de Justicia de Callao, que revoca la sentencia apelada de fojas seiscientos
dieciocho, de fecha veintiocho de octubre de dos mil catorce, que declara fundada la
demanda, y reformándola la declara improcedente.

FUNDAMENTOS DEL RECURSO.- Esta Sala Suprema, mediante la Resolución de

fojas cincuenta y seis del presente cuadernillo, de fecha once de noviembre de dos mil
quince, ha estimado procedente el recurso de casación referido por las siguientes causales:
a) Infracción normativa material por interpretación errónea de los artículos 911, 949 inciso
1 y 968 del Código Civil, señalando que se vulnera su derecho por cuanto se omite
deliberadamente aplicar los artículos acotados provocando una sentencia inhibitoria que
afecta directamente su derecho de propiedad y la posesión, pues la Sala Superior -en forma
errada- considera a la parte demandada como propietaria del inmueble por su sola
declaración de ser heredera de la anterior propietaria, pese a que ésta transfirió la
propiedad del bien con anterioridad, lo cual genera un mal precedente, por cuanto los que
declaren tener dicha condición invocarán un derecho de propiedad sobre inmuebles
dejados por sus causantes en vida, provocando desorden y caos al no respetarse el derecho
de propiedad, permitiendo el abuso de derecho, ya que en el caso de autos el título de
propiedad de quien dice suceder a la de cujus, feneció por la compraventa realizada por
su causante, configurándose la precariedad de su posesión; b) Infracción normativa
procesal del artículo 139, incisos 3 y 5 de la Constitución Política del Perú, refiriendo que
se afecta su derecho porque si se indica que de los medios probatorios aportados al proceso
se valoró la versión de la parte demandada, según la cual su posesión no es precaria pues
 68

se sustenta en el derecho de propiedad que le asiste a través del título del referido predio,
debió declararse nula la recurrida a fin de que se emita nueva resolución, por cuanto no
hubo una adecuada valoración de los medios probatorios, situación que no ha sido
advertida por la Sala Superior ya que se admite que la demandada tiene derecho de
propiedad sin considerar que el mismo se ha extinguido al salir el inmueble de la masa
hereditaria con su transferencia a la demandante.

CONSIDERANDO:

PRIMERO.- A fin de verificar si en el caso de autos se han configurado las infracciones

normativas señaladas, es necesario indicar que el demandante Cesar Grados Miranda, a
fojas treinta y ocho interpone demanda de Desalojo por Ocupación Precaria contra Lucia
Nieto Quichiz y Roy Meneses Viru, a fin de que le restituyan la posesión del inmueble
ubicado en la Calle Ciro Alegría número C-10 de la Urbanización Ventanilla, del Distrito
de San Jerónimo, Provincia y Departamento del Callao. Sustenta dicho pedido indicando
que por contrato privado de compraventa con firmas legalizadas de fecha siete de
diciembre de dos mil seis, quien en vida fue Carla Cruz Montalvo le transfirió la propiedad
del inmueble antes referido por la suma de veinticinco mil ochocientos dólares americanos
(US$25,800.00). Al fallecimiento de la vendedora, antes de que se le entregara la posesión
del predio, se generaron intereses de sus hermanos y sobrinos, siendo que los ahora
demandados ocupan de hecho la propiedad del actor sin tener derecho ni título alguno,
consiguiendo que se les declare como herederos, lo cual no puede perjudicar su derecho
de propiedad, ya que la transferencia se había materializado anteriormente. Los
demandados interpusieron una denuncia penal por el delito de falsificación de
documentos, proceso en el que se ha realizado un peritaje del documento de compraventa,
determinándose la autenticidad del mismo y la autenticidad de la firma de la otorgante,
disponiéndose su archivamiento; por lo tanto, no tienen justificación alguna para ocupar
el inmueble de su propiedad. En la cláusula cuarta del contrato se disponía (sic): “se aclara
que la transferencia del inmueble materia del presente acto se elevará a Escritura Pública
una vez culminado el proceso judicial por Tutoría iniciado por la persona de Melissa Loza
 69

Linares, toda vez que el inmueble materia de la presente se encuentra hipotecado a favor
de dicha persona por la suma de US$20,000.00 (veinte mil dólares americanos) para
garantizar el ejercicio de la Tutoría y Administración de bienes de la indicada persona,
conforme se tiene de la Escritura Pública de fecha tres de febrero de mil novecientos
noventa y ocho, otorgada ante el Notario Público Carlos Augusto Somocurcio Alarcón,
aclarada mediante el Notario Carlos Raymundo Reyes Ugarte e inscrita en la Ficha
número 6336 del Registro Público de la Propiedad Inmueble de la Oficina Registral de
Cusco, lo que hace imposible su transferencia definitiva, de igual forma la entrega física
se verificará desocupado el bien por la vendedora al término del proceso de tutoría
garantizando dicha entrega la vendedora”, siendo que estas condiciones ya se cumplieron
hace tiempo, habiendo concluido el mencionado proceso signado con el número 2006-
2007, seguido ante el Juzgado de Familia del Cusco, por el desinterés de la entonces
demandante, decisión que ha quedado consentida.

SEGUNDO.- Al contestar la demanda a folios cincuenta y ocho, el demandado Roy

Meneses Viru absuelve el traslado de la demanda argumentando que la firma atribuida a
Carla Cruz Montalvo, que obra en el documento privado de Reconocimiento de Deuda y
Promesa de Transferencia Definitiva ha sido falsificada, en consecuencia el actor no tiene
derecho de propiedad alguno sobre el bien inmueble que pretende le sea restituido.
Asimismo, el contrato de compraventa presentado no tiene el precio de la supuesta
compraventa, consecuentemente dicho acto jurídico está viciado de nulidad. No tiene la
condición de ocupante precario por cuanto habita en el inmueble conjuntamente con su
cónyuge Lucia Nieto Quichiz, por haber sido designada Administradora mediante
resolución judicial. Esta última y otros demandados han pasado a ser propietarios del
inmueble sub litis por haber sido declarados herederos de la que en vida fue Carla Cruz
Montalvo mediante sucesión intestada de fecha veintinueve de diciembre de dos mil diez,
conforme aparece de la lectura del Asiento número 4 de la Partida número 02058582. La
codemandada Lucia Nieto Quichiz también contesta la demanda a fojas setenta y nueve,
esbozando similares argumentos a los de su cónyuge.
 70

TERCERO.- El A quo ha declarado fundada la demanda, mediante sentencia de fojas

seiscientos dieciocho, considerando que el demandante Ceasr Grados Miranda, para
acreditar su derecho de propiedad, presenta el Documento Privado de Reconocimiento de
Deuda y Promesa de Transferencia Definitiva, de fecha siete de diciembre de dos mil seis;
y analizado dicho documento, advierte que contiene un acto jurídico de compraventa, lo
que se concluye de lo pactado en su cláusula tercera, en la que se da cuenta de la
transferencia de propiedad del inmueble referido, así como de la cláusula cuarta, que
textualmente indica que: “la transferencia del inmueble materia del presente acto se
elevará a Escritura Pública, una vez culminado el proceso judicial por Tutoría iniciado por
(…)”. Por su parte, los demandados, cuestionando la validez del referido documento,
formularon denuncia penal contra el hoy demandante, por la presunta comisión del delito
Contra la Fe Pública, en la modalidad de Falsificación de Documentos en General,
sosteniendo que dicho documento fue adulterado, investigación penal en la que se realizó
un peritaje grafotécnico oficial que ha establecido que la firma de la que en vida fue Carla
Cruz Montalvo, y que aparece en el cuestionado documento proviene de su puño gráfico,
argumento que sirvió incluso para que dicha denuncia penal sea desestimada. Siendo así,
no se ha demostrado en forma alguna que el título de propiedad del demandante haya sido
declarado judicialmente nulo o ineficaz; en consecuencia, dicha compraventa produce los
efectos jurídicos que le son propios. Con relación al argumento de los demandados,
respecto a que no tienen la condición de precarios, por haber sido declarada la demandada
como heredera de la propietaria del bien, no hay que perder de vista que el mismo ya no
forma parte de la masa hereditaria transmitida, por cuanto ésta en vida lo transfirió a favor
del demandante mediante documento con firmas certificadas notarialmente. El hecho de
que exista una declaratoria de herederos inscrita en los Registros Públicos, posterior al
contrato de compraventa, así como el nombramiento de administradora, no puede generar
derechos de los herederos respecto de bienes que ya no forman parte de la masa
hereditaria. Si bien está acreditado el derecho de propiedad del demandante respecto del
inmueble materia de desalojo, en autos la parte demandada no ha acreditado con medio
probatorio alguno que no tenga la condición de ocupante precario, menos se ha acreditado
 71

que exista cualquier circunstancia que justifique su posesión, por lo tanto, vienen
ocupando el predio como precarios; y es procedente amparar la demanda.

CUARTO.- Al ser apelada dicha resolución, la Sala Civil de la Corte Superior de Justicia
de Callao ha revocado la sentencia apelada, y reformándola, declara improcedente la
demanda. Como fundamentos de dicha decisión indica que en relación al documento que
sirve de sustento a la sentencia apelada, esto es, el documento que obra a fojas seis y se
denomina "Documento Privado de Reconocimiento de Deuda y Promesa de Transferencia
Definitiva", fue aparentemente suscrito entre la transferente del inmueble y el actor,
constituyendo un contrato de compraventa mediante el cual se transfirió la propiedad del
inmueble a este último. Por otro lado, la parte demandada señala en su escrito de
contestación, que también posee un título de propiedad a mérito de la inscripción que corre
a su nombre y obra a fojas veintiocho, según la cual, entre otros, la codemandada Lucia
Nieto Quichiz ha pasado a ser propietaria del inmueble materia de la partida
correspondiente, a mérito de la sucesión intestada de Carla Cruz Montalvo Así analizados
los medios probatorios aportados al proceso, se evidencia que la sentencia no ha valorado
la versión de la parte demandada, según la cual su posesión no es precaria, sino que se
sustenta en el derecho de propiedad que le asiste a través del título de propiedad antes
referido, siendo que al haber surgido versiones de ambas partes respecto de la propiedad
del inmueble sub litis, y no ser factible discutir en el proceso de Desalojo -por su carácter
sumario cuestiones relacionadas (sic) con el mejor derecho de poseer o de propiedad de
las partes. Así, si bien es cierto que se acredita el derecho de propiedad que asiste al actor,
también lo es que la parte demandada posee el inmueble sub materia a mérito de un título
de propiedad; siendo que ambas afirmaciones se encuentran sustentadas en documentos
aparentemente válidos al no haberse declarado su nulidad, siendo que dichas situaciones
deben ser discutidas en un proceso más lato, en el que deban acreditarse fehacientemente
las afirmaciones efectuadas por las partes, no siendo éste el escenario idóneo para analizar
tales afirmaciones; debiendo en este caso, la sentencia ser una de carácter inhibitora, por
 72

lo tanto, la demanda debe ser declarada improcedente, al no haberse acreditado los

requisitos para la procedencia de la misma.

QUINTO.- Como se ha indicado anteriormente, existen denuncias por causal de

infracción normativa de carácter material y procesal, por lo tanto corresponde verificar
primero si se ha configurado o no esta última causal, pues en caso de ser estimada, se
dispondría el reenvío de la causa al estadío procesal correspondiente, impidiendo que sea
factible el análisis de las normas materiales en las que se sustenta o debió sustentarse la
resolución recurrida.

SEXTO.- Respecto a la infracción normativa de naturaleza procesal por la cual se ha

declarado procedente el recurso de casación, cabe manifestar que, de acuerdo a lo
estipulado por el inciso 5 del artículo 139 de la Constitución Política del Perú, la
motivación escrita de las resoluciones judiciales en todas las instancias, con mención
expresa de la ley aplicable y de los fundamentos de hecho en que se sustentan, forma parte
de los principios y derechos de la función jurisdiccional. Específicamente, el recurrente
ha denunciado que en la impugnada, la Sala Superior habría incurrido en una “motivación
insuficiente”, la misma que resulta uno de los supuestos señalados por el Tribunal
Constitucional como agraviantes del contenido constitucionalmente garantizado del
derecho a la motivación. Para entender este supuesto, debe indicarse que si bien la
corrección de la motivación no debe establecerse en mérito a su extensión (referente
cuantitativo), sí es exigible que existan razones de hecho y derecho mínimas en las que se
apoye la decisión adoptada, existiendo una insuficiencia relevante de la motivación3 si es
que la ausencia de argumentos resulta manifiesta a la luz de lo que en sustancia se está
decidiendo (referente cuantitativo).

SÉTIMO.- Así, en el presente caso, conforme se ha indicado en el precedente

considerando quinto, la Sala Superior ha declarado la improcedencia de la pretensión de
Desalojo por Ocupación Precaria planteada por el demandado Cesar Grados Miranda, al
entender que ambas partes ostentaban títulos de propiedad sobre el inmueble ubicado en
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la Calle Ciro Alegría número C-10 de la Urbanización Ventanilla, del Distrito de San
Jerónimo, Provincia y Departamento del Callao, los cuales consisten en el documento
privado de compraventa de fojas seis, para el caso del demandante y la sucesión hereditaria
de Carla Cruz Montalvo, inscrita en la Partida número 02058582 del Registro de la
Propiedad Inmueble de la Oficina Registral del Cusco, Zona Registral número X, Sede
Callao. Sin embargo, dicha motivación no resulta compatible con lo resuelto en el Cuarto
Pleno Casatorio en materia civil celebrado por las Salas Civiles Permanente y Transitoria
de la Corte Suprema de Justicia de la República, a propósito de la Casación número 2195-
2011-UCAYALI, en el cual, a fin de evitar los pronunciamientos inhibitorios, se ha dado
al artículo 911 del Código Civil un contenido que prioriza la efectividad del derecho a la
tutela jurisdiccional. Así, ha quedado establecido que cuando en aquella disposición
normativa se señala que la carencia de título para la posesión o el fenecimiento del mismo
es condición de posesión precaria, no se está refiriendo únicamente al documento que hace
alusión al título de propiedad, sino a cualquier acto jurídico o circunstancia que haya sido
alegada por las partes, los cuales pueden probarse también en la vía del proceso
sumarísimo, a través de cualquiera de los medios probatorios establecidos por la
legislación procesal civil, siendo necesario sólo entender que el derecho en disputa no será
la propiedad sino el derecho de poseer el bien reclamado. Es en ese sentido que se ha
establecido como doctrina jurisprudencial vinculante que en los casos descritos por las
Salas Supremas en dicha oportunidad, el Juez del proceso no podrá expedir una sentencia
inhibitoria sino que deberá pronunciarse sobre el fondo de la materia controvertida, en el
sentido que corresponda, conforme a los hechos y la valoración de las pruebas aportadas,
sin pronunciarse sobre la validez de los actos jurídicos.

OCTAVO.- Siendo ello así, la motivación desarrollada por el Ad quem no resulta

suficiente al no haberse pronunciado sobre el fondo del asunto como se ha dispuesto para
el caso de las pretensiones de Desalojo por Ocupación Precaria, con lo cual se ha afectado
a su vez el derecho a la tutela jurisdiccional efectiva del demandante, en consecuencia, el
pronunciamiento recurrido resulta nulo, debiendo la Sala Superior emitir uno nuevo,
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observando las consideraciones descritas en esta resolución. Al haberse encontrado que el

pronunciamiento recurrido adolecía de una infracción normativa procesal que debe ser
subsanada, no corresponderá emitir pronunciamiento alguno respecto a la denuncia de
infracción normativa material, también contenida en el presente recurso de casación.

Por las razones anotadas y en aplicación del artículo 396 inciso 1 del Código Procesal
Civil, declararon: FUNDADO el recurso de casación interpuesto por Cesar Grados
Miranda a fojas setecientos treinta y uno; por consiguiente, CASARON la sentencia de
vista de fojas setecientos veintitrés, de fecha uno de julio de dos mil quince, emitida por
la Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Callao, que revoca la sentencia apelada
de fojas seiscientos dieciocho, de fecha veintiocho de octubre de dos mil catorce, que
declara fundada la demanda, y reformándola la declara improcedente; en consecuencia,
NULA la misma; ORDENARON a la Sala Superior de su procedencia emita nueva
sentencia, con arreglo a ley, y conforme a lo establecido en los considerandos precedentes;
DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el Diario Oficial “El
Peruano”, bajo responsabilidad; en los seguidos por Ceasr Grados Miranda contra Lucia
Nieto Quichiz y otros, sobre Desalojo por Ocupación Precaria; y los devolvieron. Integra
esta Sala el Señor Juez Supremo De La Barra Barrera, por licencia del Señor Juez Supremo
Mendoza Ramírez. Ponente Señor Miranda Molina, Juez Supremo.-

S.S. ROMERO DÍAZ

CABELLO MATAMALA

MIRANDA MOLINA

YAYA ZUMAETA

DE LA BARRA BARRERA
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3.- ANALISIS DEL CASO:

Se interpone demanda de Desalojo por Ocupación Precaria contra Zandra Ivonne
Cárdenas Miranda y Richard Elías Vargas Pinares, a fin de que le restituyan la posesión
del inmueble ubicado en la Calle Ciro Alegría número C-10 de la Urbanización Villa
Miraflores, del Distrito de San Jerónimo, Provincia y Departamento del Cusco. Sustenta
dicho pedido indicando que por contrato privado de compraventa con firmas legalizadas
de fecha siete de diciembre de dos mil seis, quien en vida fue Victoria Espinoza Vallenas
le transfirió la propiedad del inmueble antes referido por la suma de veinticinco mil
ochocientos dólares americanos (US$25,800.00).
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Al fallecimiento de la vendedora, antes de que se le entregara la posesión del predio, se

generaron intereses de sus hermanos y sobrinos, siendo que los ahora demandados ocupan
de hecho la propiedad del actor sin tener derecho ni título alguno, consiguiendo que se les
declare como herederos, lo cual no puede perjudicar su derecho de propiedad, ya que la
transferencia se había materializado anteriormente. Los demandados interpusieron una
denuncia penal por el delito de falsificación de documentos, proceso en el que se ha
realizado un peritaje del documento de compraventa, determinándose la autenticidad del
mismo y la autenticidad de la firma de la otorgante, disponiéndose su archivamiento; por
lo tanto, no tienen justificación alguna para ocupar el inmueble de su propiedad.

En la cláusula cuarta del contrato se disponía (sic): “se aclara que la transferencia del
inmueble materia del presente acto se elevará a Escritura Pública una vez culminado el
proceso judicial por Tutoría iniciado por la persona de Sheyla Isabel Cárdenas Cárdenas,
toda vez que el inmueble materia de la presente se encuentra hipotecado a favor de dicha
persona por la suma de US$20,000.00 (veinte mil dólares americanos) para garantizar el
ejercicio de la Tutoría y Administración de bienes de la indicada persona, conforme se
tiene de la Escritura Pública de fecha tres de febrero de mil novecientos noventa y ocho,
otorgada ante el Notario Público Carlos Augusto Somocurcio Alarcón, aclarada mediante
el Notario Carlos Augusto Somocurcio Alarcón e inscrita en la Ficha número 6336 del
Registro Público de la Propiedad Inmueble de la Oficina Registral de Cusco. El A quo ha
declarado fundada la demanda, mediante sentencia de fojas seiscientos dieciocho,
considerando que el demandante Miguel Rodolfo Farfán Carazas, para acreditar su
derecho de propiedad, presenta el Documento Privado de Reconocimiento de Deuda y
Promesa de Transferencia Definitiva, de fecha siete de diciembre de dos mil seis; y
analizado dicho documento, advierte que contiene un acto jurídico de compraventa, lo que
se concluye de lo pactado en su cláusula tercera, en la que se da cuenta de la transferencia
de propiedad del inmueble referido, así como de la cláusula cuarta, que textualmente
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indica que: “la transferencia del inmueble materia del presente acto se elevará a Escritura
Pública.

Así, en el presente caso, conforme se ha indicado en el precedente considerando quinto,

la Sala Superior ha declarado la improcedencia de la pretensión de Desalojo por
Ocupación Precaria planteada por el demandado Miguel Rodolfo Farfán Carazas, al
entender que ambas partes ostentaban títulos de propiedad sobre el inmueble ubicado en
la Calle Ciro Alegría número C-10 de la Urbanización Villa Miraflores, del Distrito de
San Jerónimo, Provincia y Departamento del Cusco.

Siendo ello así, la motivación desarrollada por el Ad quem no resulta suficiente al no

haberse pronunciado sobre el fondo del asunto como se ha dispuesto para el caso de las
pretensiones de Desalojo por Ocupación Precaria, con lo cual se ha afectado a su vez el
derecho a la tutela jurisdiccional efectiva del demandante, en consecuencia, el
pronunciamiento recurrido resulta nulo, debiendo la Sala Superior emitir uno nuevo,
observando las consideraciones descritas en esta resolución.

Al haberse encontrado que el pronunciamiento recurrido adolecía de una infracción

normativa procesal que debe ser subsanada, no corresponderá emitir pronunciamiento
alguno respecto a la denuncia de infracción normativa material, también contenida en el
presente recurso de casación.

Por las razones anotadas y en aplicación del artículo 396 inciso 1 del Código Procesal
Civil, declararon: FUNDADO el recurso de casación interpuesto por Miguel Rodolfo
Farfán Carazas a fojas setecientos treinta y uno; por consiguiente, CASARON la
sentencia de vista.