AVALUÓ COMERCIAL URBANO.

LOTE DE TERRENO
FINCA BRUSELAS - PELAYA CESAR
PARCELA # 4

Solicitado por:
OSCAR JULIÁN CALDERÓN LEÓN
CC: 91522892
AVALÚO COMERCIAL ............................................................................................................................................... 1
2. LOCALIZACIÓN DEL INMUEBLE EN LA ZONA .......................................................................................... 4
3. INFORMACIÓN BÁSICA ............................................................................................................................... 5
3.1. TIPO DE INMUEBLE ................................................................................................................................ 5
3.2. OBJETO DEL AVALUÓ ............................................................................................................................ 5
3.3. MUNICIPIO ............................................................................................................................................... 5
3.4. DEPARTAMENTO .................................................................................................................................... 5
3.5. DESTINACIÓN ACTUAL .......................................................................................................................... 5
3.6. VIGENCIA DEL AVALUÓ ......................................................................................................................... 5
3.7. DOCUMENTOS CONSULTADOS............................................................................................................ 6
3.8. PROPÓSITO DEL AVALUÓ ..................................................................................................................... 7
3.9. FECHA DE LA VISITA .............................................................................................................................. 7
3.10. FECHA DEL INFORME ............................................................................................................................ 7
3.11. FECHA APORTE DOCUMENTOS ........................................................................................................... 7
4. ASPECTOS JURÍDICOS .............................................................................................................................. 8
4.1. PROPIETARIOS ....................................................................................................................................... 8
4.2. TITULO DE ADQUISICIÓN ...................................................................................................................... 8
4.3. MATRICULA INMOBILIARIA .................................................................................................................... 8
4.4. CEDULA CATASTRAL ............................................................................................................................. 8
4.5. CONCEPTO JURÍDICO ............................................................................................................................ 8
4.6. ESTRATIFICACION.................................................................................................................................. 8
5. GENERALIDADES DEL SECTOR ................................................................................................................ 9
5.1. GENERALIDADES DEL SECTOR............................................................................................................ 9
5.2. ACTIVIDADES PREDOMINANTES.......................................................................................................... 9

5.3. ESTRATIFICACIÓN SOCIOECONÓMICA............................................................................................. 12

5.4. EQUIPAMIENTO DE LA RED VIAL........................................................................................................ 13
5.5. ESTADO DE CONSERVACIÓN ............................................................................................................. 13
5.6. SERVICIOS PÚBLICOS ......................................................................................................................... 13
5.7. TRANSPORTE PÚBLICO....................................................................................................................... 14
6. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE.............................................................................................. 17
6.1. UBICACIÓN DEL INMUEBLE ................................................................................................................. 17
6.1.1. TOPOGRAFÍA................................................................................................................................ 17
6.1.2. FORMA .......................................................................................................................................... 17
6.1.3. VÍAS DE ACCESO ......................................................................................................................... 17
6.2. ESTADO ACTUAL DE LA CONSTRUCCIÓN ........................................................................................ 17
7. REGISTRO FOTOGRÁFICO ...................................................................................................................... 19
8. CONSIDERACIONES GENERALES Y ECONÓMICAS ............................................................................. 23
9. METODOLOGIA VALUATORIA ............................................................................................................. 24
10. VALOR DE LA CONSTRUCCION .......................................................................................................... 26
11. OTRAS CONSIDERACIONES ............................................................................................................... 26
12. CERTIFICACIÓN DE AVALÚO .............................................................................................................. 27
 2. LOCALIZACIÓN DEL INMUEBLE EN LA ZONA

FINCA BRUSELAS - PELAYA CESAR, ANTECEDIDA POR LAS CALLES 19, PROYECCIÓN DE LA VÍA
NACIONAL RUTA DEL SOL Y LA CARRERA 5 Y CARRERA 7
 3. INFORMACIÓN BÁSICA

3.1. TIPO DE INMUEBLE: lote de terreno

3.2. OBJETO DEL AVALUÓ

Obtener el valor comercial del terreno que se encuentran en las periferias del casco
urbano del municipio de san Martin cesar, FINCA BRUSELAS - PELAYA CESAR, ANTECEDIDA
POR LAS CALLES 19, PROYECCIÓN DE LA VÍA NACIONAL RUTA DEL SOL Y LA CARRERA 5 Y
CARRERA 7

3.3. DEPARTAMENTO: CESAR

3.4. DESTINACIÓN ACTUAL

El presente estudio evacuatorio es solicitado por SEÑOR OSCAR JULIÁN CALDERÓN LEÓN
CC: 91522892.

3.5. VIGENCIA DEL AVALUÓ: Un año partir de la fecha.

3.6. DOCUMENTOS CONSULTADOS
3.7. PROPÓSITO DEL AVALUÓ
Por medio del presente estudio se pretende determinar el valor comercial del
inmueble, de modo que, al ser sometido al mercado de oferta y demanda, se
logre su comercialización por un precio justo dentro de un tiempo razonable, y
en condiciones normales de forma de pago.

3.8. FECHA DE LA VISITA: ENERO 20 DE 2022

3.9. FECHA DEL INFORME: FEBRERO 21 DE 2022

3.10. FECHA APORTE DOCUMENTOS : FEBRERO 21 DE 2022

 4. ASPECTOS JURÍDICOS
4.1. PROPIETARIOS

PREDIO: finca Bruselas

PROPIETARIO: OSCAR JULIÁN CALDERÓN LEÓN CC: 91522892.
4.2. TITULO DE ADQUISICIÓN PREDIO FINCA BRUSELAS
Escritura No 273 de diciembre 1 de 2020

4.3. MATRICULA INMOBILIARIA Predio la Bruselas: 192-54409 de enero

20 de 2022

4.4. CEDULA CATASTRAL Predio la Bruselas: 205500003000000020074000000000

4.5. CONCEPTO JURÍDICO

El presente informe no constituye estudio jurídico de los títulos.
4.6. ESTRATIFICACIÓN
Según lo establecido en la ley 142 de 1994, el estrato aplica única y
exclusivamente para predios de uso residencial y urbanos; por lo cual no se
ajusta para el inmueble objeto de avalúo.
 5. GENERALIDADES DEL SECTOR

5.1. GENERALIDADES DEL SECTOR

Los predios se encuentran localizados al norte de la zona urbana del municipio
de pelaya cesar
ACTIVIDADES PREDOMINANTES
Pelaya es un municipio de Colombia, situado en el nordeste del país en el departamento de
Cesar. Limita por el norte con Pailitas, al sur con La Gloria, al oeste con Tamalameque y al
este con el departamento de Norte de Santander. Cuenta con 2 corregimientos: San
Bernardo y Costilla, así como también, con 32 veredas.

Se encuentra localizada en la subregión sur del departamento, la Ciudad más cercana es

Valledupar a 228 km, gran parte de su territorio es plano, pero también tiene área de
montaña con la cordillera oriental.

Su extensión total es de 371.3 km², el área urbana tiene 4 km² y su área rural: 367.3 km²
Localización
El Municipio de Pelaya se halla ubicado a los 08° 41’ 30’’ LATITUD NORTE y a
los 73° 39’ 59’’ LATITUD OESTE; tiene una extensión de 371.3 kilómetros
cuadrados y se encuentra al sur del departamento del Cesar, junto al valle del
Magdalena medio.

El casco urbano se encuentra a 70 m.s.n.m sobre el nivel del Mar, presentando

una temperatura promedio de 30°C.

Clima
El clima es cálido, registrando temperaturas anuales de 38 grados centígrados,
con precipitaciones anuales de 1000 a 2020 mm, con brillo solar de 10 horas
diarias en el primer semestre y nueve horas en el segundo semestre, cuenta con
una topografía de Vegas, Laderas y Sabanas, con suelos Francoarcillosos en
las Vegas, Francoarenosos en las Laderas y sin estructura en los suelos
sabanosos.

Hidrografía
Las principales fuentes hídricas del Municipio son: Quebrada Singararé, la
Virgen, el carmen, la Legía, la Floresta, Raíces, Orisnos, Caño Sucio, Caño
Jabonal, Caño Téllez, entre otros; además cuenta con la Ciénaga de Sahaya, el
pozo sanchez ubicado en la vereda punta brava.

Historia
La historia de Pelaya se remonta a los años de 1948, comenzó a conocerse con
este nombre, antes fue conocido como Guitarrilla y Corea. La mayoría de sus
primeros pobladores venían de los santanderes. Desde 1983 es municipio.

Se considera que la primera casa construida en 1936, en lo que hoy es pelaya,

perteneció a la Señora Angela Corrales, mujer agricultura que sostenía su
hogar, luego llega una familia de Apellido Camelo, que según información
provenía del caserío de Costilla.

Año más tardes llegan otros moradores de poblaciones vecinas, especialmente

de los Departamentos del Norte y del Sur del Santander, quienes establecieron
viviendas fijas en 1.948, de ahí en adelante este lugar surge como caserío.

En años anteriores la población vivió una época de terror y violencia, el pueblo

recibió el nombre de "Corea", la asemejaron a la violencia que sucedía a este
país(guardando las proporciones de cada problema). Pero el nombre
desapareció con el tiempo.

Estos territorios para esa época eran pertenecientes al municipio de

Tamalameque y hacia el año 1962, se instala la primera inspección de policía,
luego un puesto de salud y las primeras escuelas.

Después de la administración de Carlos LLeras Restrepo, se pone en practica la

reforma agraria, surgiendo así en esta zona la llamada parcelizaciòn de las
tierras, lo cual comienza a darle vida socio-económica de esta región, logrando
mayor auge con la construcción de la carretera troncal de oriente, que
comunicaban la costa atlántica con el interior del país, facilitando el transporte e
intercambio comercial con otras poblaciones.

Hasta diciembre de 1980 Pelaya fue corregimiento del municipio de

TAMALAMEQUE, en el archivo de la alcaldía figurò la ordenanza No. 006 de 26
de diciembre de 1980, por la cual se asciende a PELAYA, a la categoría de
Municipio.

El proyecto fue presentado por el Doctor Eliecer Meneses Lopera, pero ante la
tentativa de reclamar límites, el municipio de Tamalameque presentó demanda,
el fallo resultó a favor del demandante y Pelaya volvió a ser corregimiento.

Al concretar los límites territoriales y densidad poblacional, requisito

indispensable para el municipio, se presentó el proyecto por intermedio del
Doctor Rodrigo Aguilar, ante la Honorable Asamblea Departamental y, asì
mediante la ordenanza No. 004 DE 1.983, se asciende a Pelaya a la categoría
de Municipio.

División Política - Administrativa

Se encuentra conformado por dos (2) Corregimientos, San Bernardo y Costilla,
treinta y cuatro (34) veredas conformado por: La luz, Vegas lindas, La Hondita,
La Morrocoya, Swiche, Guitarrilla, Jabonal, La Cabaña, Santa Ana, La Flecha,
Manjares, Seis de Mayo, Marta Isabel, La Reforma, La esperanza Singarare 3,
Unión del Futuro, Carrizal, Singarare 1, La Virgen, La Lejía 1, Los Chacones,
Raíces Altas, Los Caimanes, Quebrada Seca, El Tigre, El Vergel, Laureles, El
Lucero, Raíces Bajas, La Lejía 2, Singarare 2, Senderito y Caño Sucio.

Conformado por veinte (20) barrios del Municipio de Pelaya: El Tucero, Ciudad
Jardín, San Juan, Jardín Central, Gaitán, Cementerio, Mata Bijao, 2 de Febrero,
San Bernardo, Carrizal, Las Flórez, Las Delicias, Las Palmas, Las Américas, La
Esperanza, Nuevo, San José, 11 de Noviembre, Alfonso López y 2 de Junio.

El Corregimiento de San Bernardo lo conforman dieciséis (16) Barrios: La Plaza,

El Mamón, 20 de Agosto, El Centro, Sanajuares, 7 de Diciembre, El Morro,
Cantarrana, Tierra Baja, Pescadito, La Línea, Marquetalia, La Peña,
Rinconguapo y la Unión.

El Corregimiento de Costilla lo conforman quince (15) Barrios: Calle Cementerio,

El Coco, Colombia, San Juan, Banda Sola, Calle Centro, La Barquera, Unión A,
Calle Moncha, Calle Telecom, Bambú, La 40, Zapato en Mano, Los Almendros y
Totumo.

Economía
En el sector primario de la economía sobresale el cultivo del maíz como su
principal producto agrícola, siendo el municipio de mayor producción a nivel
nacional.

En segunda escala se produce el arroz, seguidos de la producción yuca,

ahuyama plátano, sorgo, algodón, patilla, ñame, fríjol, y frutas tropical entre
otros.

La producción pecuaria se centra principalmente en el ganado bovino. También

se observan pequeñas producciones en cuanto a caprinos, equinos, piscicultura,
aves de corral y apicultura. La actividad pesquera es el eje central de la
economía en los corregimientos y el municipio.

Medios de comunicación
En el municipio de Pelaya están disponibles prácticamente todos los servicios de
telecomunicaciones, pasando por redes de telefonía móvil, redes inalámbricas
de banda ancha, centros de navegación o cibercafés, comunicación IP, etc.
Hay varios operadores de telefonía móvil, todos con cobertura nacional y con
tecnología GSM, Claro Colombia (de América Móvil) ; Movistar (de Telefónica), y
Tigo (de la ETB, EPM Telecomunicaciones y Millicom International de
Luxemburgo).

El municipio cuenta con un canal de televisión de señal privada: Canal 20

Aguachica Megared Televisión.

Festividades
Las festividades tradicionales se centran en la “fiesta patronal del veinte de
enero”, el carnaval que se festeja a la par con el carnaval de Barranquilla, el
Festival de la Canción Inédita, la fiesta de la Virgen del Carmen y la fiesta de los
niños.

La fiesta patronal en San Bernardo “Abad” el 20 de agosto y “La Original” el 26

de diciembre y en Costilla se celebra las festividades de la Virgen del Carmen el
20 de Julio.

La patrona del municipio es la Virgen de los Dolores, otros de las festividades

que se ha agregado es el festival de las cometas dando inicio en 2018.
MAPA DE BARRIOS
PLANO DE PLANES PARCIALES PARA PROYECCIÓN URBANA
 PLANO DE PROYECCIÓN URBANA SEGÚN EOT

5.2. EQUIPAMIENTO DE LA RED VIAL

Las condiciones de acceso al sector se consideran favorables, en razón a que
cuenta con importantes vías, pertenecientes a la malla vial intermunicipal y
municipales del cesar como del municipio de pelaya

VÍA PELAYA –AGUACHICA- PALITAS VÍA RUTA DEL SO

 VÍAS DE ACCESO AL LOTE SECTOR VÍA RUTA DEL SOL

VÍA PROYECCIÓN CALLE 19 VÍA PROYECCIÓN CALLE 7

5.3. ESTADO DE CONSERVACIÓN

Las vías anteriormente descritas se encuentran pavimentadas (VÍAS
NACIONALES), las vías de proyección que dividen las manzanas del Berrio en
proyección encuentran destapadas, en buen estado de conservación y
mantenimiento.

5.4. SERVICIOS PÚBLICOS

El sector cuenta con redes de energía eléctrica las cuales fueron instaladas por
las diferentes empresas competentes tanto públicas como privadas. El
acueducto es veredal a través de pozos profundos y el alcantarillado mediante
pozos sépticos. TRANSPORTE PÚBLICO
El servicio de trasporte público en el sector es regular, los servicios de transporte
informal es que predomina en el sector, el servicio de moto taxi, camionetas y
camperos que se encuentran en el casco urbano de pelaya.
 El lote avaluar se encuentra al norte de casco urbano del municipio sector potencial de expansión
urbana, al lote se llaga por la carrera 7, 8 y 5 carrea 19 sin pavimentar, (Barrio ciudad jardín) barrios
con disposición de servicios públicos
NORMATIVIDAD VIGENTE

Los predios se encuentran dentro del sector rural en el municipio de pelaya calificado
dentro del Plan de Ordenamiento Territorial, con usos compatibles con su condición.
CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL INMUEBLE

Se observó que los bienes inmuebles correspondiente a la finca llamada Bruselas

Lotes de Terrenos, de vocación y explotación agropecuaria con la infraestructura
necesaria para esta actividad, algunas de sus instalaciones en la actualidad no
requieren de mantenimiento y adecuación.

FICHA CATASTRAL IGAC

 6. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE

6.1. UBICACIÓN DEL INMUEBLE

Los Inmuebles se encuentran ubicados en sector norte del casco urbano del
municipio de pelaya
CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO
6.1.1. TOPOGRAFÍA: Topografía plana.

6.1.2. FORMA Tiene forma irregular.

6.1.3. VÍAS DE ACCESO

6.2. El lote avaluar se encuentra al norte de casco urbano del municipio sector
potencial de expansión urbana, al lote se llega por la carrera 7, 8 y 5 carrea 19
sin pavimentar, (Barrio ciudad jardín) barrios con disposición de servicios
públicos.

6.3. ESTADO ACTUAL DE LA CONSTRUCCIÓN

No son temas de este estudio ya que lo que se pretende es hallar el valor
comercial del terreno en el sector
6.4. SERVICIOS PÚBLICOS DEL INMUEBLE
No son temas de este estudio ya que lo que se pretende es hallar el valor
comercial del terreno en el sector
6.5. ÁREAS
Finca Bruselas predio No4: 22 Hectáreas 6.436m2
Fuente: plano topográfico
 6.6. VETUSTEZ DEL INMUEBLE
No son temas de este estudio ya que lo que se pretende es hallar el valor comercial del
terreno en el sector.
6.7 DETALLES DE LA CONSTRUCCION
No son temas de este estudio ya que lo que se pretende es hallar el valor comercial del terreno
en el sector

6.8 ESPECIFICACIONES Y ACABADOS DE LA CONSTRUCCIÓN:

No son temas de este estudio ya que lo que se pretende es hallar el valor comercial del
terreno en el sector.

6.9 DISTRIBUCIÓN
No son temas de este estudio ya que lo que se pretende es hallar el valor comercial
del terreno en el sector
7. REGISTRO FOTOGRÁFICO
EN EL SECTOR
 8. CONSIDERACIONES GENERALES Y ECONÓMICAS.

Adicionalmente a las características más relevantes de la unidad a avaluar,

expuestas en el presente estudio, en la determinación del justiprecio se han tenido
en cuenta las siguientes consideraciones generales:
Las características generales del sector donde se desarrolla un área rural
agropecuaria.
El buen manejo del espacio público, la completa infraestructura urbana y de
servicios públicos que caracteriza al sector.
Se valora la construcción como un todo y por lo tanto los valores de terreno y
construcción se presentan de manera discriminada, no obstante, no deben tomarse
en forma independiente, toda vez que fueron analizados como parte de un conjunto.
El resultado corresponde al valor comercial del inmueble expresado en dinero,
entendiéndose por valor comercial aquel que un comprador y un vendedor estarían
dispuestos a pagar y recibir de contado, por una propiedad, en un mercado
competitivo y abierto con alternativas de negociación y sin existencia de estímulos
indebidos.
El avalúo practicado no tiene aspectos de orden jurídico de ninguna índole, tales
como titulación, tradición, ni vicios ocultos de carácter legal, la inspección se hizo
con carácter de observación valuatoria, esto significa que no es del objeto del avalúo:
mediciones, acotaciones, análisis de fatiga de materiales, ni vicios ocultos de
carácter físico y/o técnicos existentes al momento de la inspección.
Para efectos de la estimación del valor del bien avaluado, adicionalmente se han
tenido en cuenta los avalúos recientes y las transacciones en los sectores a los que
homogéneamente pertenece el inmueble.
El avalúo es un concepto de carácter exclusivamente económico que busca estimar
un valor a una fecha dada y bajo un contexto micro y macroeconómico determinado.
Es en esencia una herramienta para la toma de decisiones de carácter gerencial.
Por último, se señala que el profesional valuador no tiene ningún interés financiero,
presente ni cercano ni de otra índole en la propiedad valuada.
 9. METODOLOGÍA AVALUATORIA

El método de mercado que se utilizó fue el de investigar la oferta de inmuebles

similares, en principio dentro de la misma zona de influencia y alternativamente en
sectores de alguna manera comparables.

En la aplicación del método de comparación de mercado se analizaron los

indicadores de valor que se refieren a inmuebles similares al que se avalúa; en el
análisis y comparación se tomaron en cuenta entre otros factores: ubicación
específica, extensión superficiaria, topografía, reglamentación urbanística,
infraestructura de servicios, etc
Para la obtención de la información utilizada en el método comparativo, del presente
estudio se consideraron valores de negociación de predios en la zona, entre ellos
se pueden citar:
Gloria Ester Clavijo Quintero c.c 36502095
Precio 7.000.000
Tel. 3207565222
Área del lote: 6mx20m
Área construida: 0

SOBEIDA GARCÍA C.C 3652742

Tel. 3117392603
Área lote 10mx10m
Área Construida 8x9m
Precio 60.000.000

GLADIS MAYORGA C.C 49652013

Tel. 3114068815
Precio 25.000.000
Lote y área contruida 10mx20m
ÁREA CONSTRUIDA 4mX 9m

MARCIA CASTILLO CC 26918285

Tel. 3146662994
Precio 25.000.000
Área lote 10Mx10m
Área construida 4mX8m
En los predios mencionados el estado general es óptimo, con instalaciones
adecuadas en funcionamiento, con el predio de la referencia se observó un
estado de conservación y cuidado aceptable.

Los valores que se manejan como referencia para estudios, calidad y

clasificación de los suelos están establecidos en las zonas homogéneas,
información que se consulta en el I. G. A. C, debido a que las oficinas de las
UMATAS de la región no manejan ese tipo de información.

El valor establecido para una hectárea es el resultado de realizar un análisis

pormenorizado a varios precios obtenidos de manera individual, debido a que
por la extensión del predio hace posible la presencia de suelos calificados y
clasificados de manera diferente en les zonas geoeconomicas y homogéneas
establecidas, en virtud a lo anterior el valor del terreno se consideró luego de
procesos matemáticos, para obtener un índice de rentabilidad y aplicarlo a la
realidad.
 ANÁLISIS DE LAS OFERTAS EN VENTA Y RENTA - SECTOR:EL RENACER Y BARRIO CIUDA DJARDIN DEL MUNICIPO DEPELAYA CESAR

DE CONSTRUCCIÓN ($)
RENTA ESTIMADO ($)

# PISOS Y/O NIVELES

VENTA AJUSTADO $

ÁREA CONSTRUIDA

CONSTRUCCIÓN ($)
PROMEDIO POR m²

PROMEDIO POR m²
PRECIO EN RENTA
INTEGRAL POR m²
DE INFORMACIÓN

APROXIMADA (m²)

OBSERVACIONES
NEGOCIACIÓN %
PORCENTAJE DE
TIPO DE PREDIO

PRECIO INICIAL

EDAD EN AÑOS
PROMEDIO DE
VALOR TOTAL

VALOR TOTAL
TERRENO (m²)
EN VENTA ($)

TERRENO ($)
TERRENO ($)

CONTACTO
PROMEDIO
PRECIO EN

# COCINAS
RENTA (%)
ÁREA DEL

TASA DE
FUENTE

BARRIO

# HAB

# WC
($)
ID

BARRIO CIUDAD
1 Gloria Ester Clavijo Quintero CASA LOTE 7.000.000 10,0% 6.300.000 6.300.000 6.299.999 120 52.500 1 1 1 0,000016% 0 0 0 0 1 1 0 3207565222 LOTE DE 6 X 20 MTS
JARDIN

BARRIO CIUDAD
2 SOBEIDA GARCÍA CASA LOTE 60.000.000 10,0% 54.000.000 750.000 36.000.000 200 180.000 1 0 72 0,000002% 0 0 0 0 18.000.000 250.000 0 3117392603 LOTE DE 6 X 20 MTS
JARDIN

BARRIO CIUDAD
3 GLADIS MAYORGA CASA LOTE 25.000.000 10,0% 22.500.000 625.000 13.500.000 200 67.500 1 0 36 0,000004% 0 0 0 0 9.000.000 250.000 0 3114068815 LOTE DE 6 X 20 MTS
JARDIN

BARRIO CIUDAD
4 MARCIA CASTILLO CASA LOTE 25.000.000 10,0% 22.500.000 703.125 16.100.000 200 80.500 1 0 32 0,000004% 0 0 0 0 6.400.000 200.000 0 3146662994 LOTE DE 6 X 20 MTS
JARDIN

Notas: PROMEDIO PROMEDIO PROMEDIO

PROMEDIO
1- Todas las oferta se encuentran en vias secundarias del barrio. 95.125 RENTA POR m² 0 TASA RENTA POR m² 0,000004% CONSTRUCCIÓN 225.000
LOTE POR m² ($):
2- Tods las ofertas tienen ubicación medianera en la manzana. ($): (%): POR m² ($):
PROMEDIO PROMEDIO PROMEDIO PROMEDIO
LOTE ADOPTADO 10.000 RENTA 1 TASA RENTA 0,000000% CONSTRUCCIÓN 1
POR m² ($): ADOPTADA POR ADOPTADA POR m² ADOPTADO
# DE DATOS: 4 # DE DATOS: 4 # DE DATOS: 4 # DE DATOS: 4
DESVIACIÓN DESVIACIÓN DESVIACIÓN DESVIACIÓN
49.994 #¡DIV/0! 0,000000% 25.000
ESTÁNDAR ESTÁNDAR ESTÁNDAR ESTÁNDAR
COEFICIENTE DE COEFICIENTE DE COEFICIENTE DE COEFICIENTE DE
52,56% #¡DIV/0! 0,00% 11,11%
VARIACIÓN VARIACIÓN VARIACIÓN VARIACIÓN
 OFERTAS
ID ÁREA LOTE (m²) PRECIO POR m² ($)
1 120 52.500
2 200 180.000
3 200 67.500
4 200 80.500
5 0 0
6 0 0
PROMEDIO 63.417
N° DE DATOS 4
DESVIACIÓN ESTÁNDAR 60.639
COEFICIENTE DE VARIACIÓN 95,62%
RAÍZ N 2,00
t-student 1,86
LÍMITE SUPERIOR 119.751
LÍMITE INFERIOR 7.083
VALOR COMERCIAL DE LOTE ADOPTADO $: 10.000
Se adopta un valor por m2 de terreno de $10.000.0 ya que es un terreno que supera los mil (1000 m2) y para que alcance al
valor máximo del estudio el lote requiere adecuaciones urbanísticas como alcantarillado, agua potable, gas y vías y andenes
 10. VALOR DE LA CONSTRUCCION

METODOLOGIA
No son temas de este estudio ya que lo que se pretende es hallar el valor comercial del
terreno en el sector

11. OTRAS CONSIDERACIONES

Los Inmuebles se encuentran ubicados en los al norte del casco urbano del
municipio Arenal Bolívar precedidos por los barrio de renacer y barrio abajo sector
conocido como quebrada vieja.
El estudio de mercado que se realiza corresponde a ofertas de inmuebles que se
encuentran en la misma zona de influencia, con características y destinación
económica similar, sin embargo, fue necesario aplicarles una serie de factores por
tamaño, ubicación y adecuaciones.
El inmueble cuenta con vías internas en muy buen estado de conservación y
mantenimiento, además cuenta con red de energía eléctrica que fue instalada por
los propietarios ya que la red primaria pasa sobre la vía principal que conduce hacia
los municipios de arenal y morales.
La finca cuenta con acueducto mediante pozo profundo con motobomba, y el agua
es distribuida a todas las construcciones del inmueble. También cuenta con una
buena señal telefónica de celular.
La vía de acceso principal se encuentra pavimentada carrera 6 la carrera 6ª y 7ª se
encuentran sin pavimentar pero en buen estado
En el momento de realizar el estudio avaluatorio, no se tienen en cuenta los cultivos
con los que cuenta la finca en el presente informe de avalúo; sin embargo, estos se
encuentran en excelente estado de conservación y mantenimiento, además la parte
sembrada en el año 2020 se encuentra en producción continua, mientras que la
segunda parte sembrada en 2021 apenas iniciara producción.
El inmueble cuenta con una serie de construcciones que son necesarias para su
funcionamiento, además, cuenta con algunas que no se consideraron necesarias y
no se tuvieron en cuenta. A continuación, se realiza una serie de observaciones a
cada una de las construcciones encontradas al momento de la visita:
 El avalúo es practicado por la Valuador VÍCTOR BENJAMÍN HERRERA
CASADIEGOS, inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores. R.A.A. Por lo tanto
este informe corresponde al “VALOR COMERCIAL” del respectivo inmueble,
expresado en dinero; entendiéndose por valor comercial aquel que un comprador y
un vendedor estarían dispuestos a pagar y recibir de contado respectivamente por
una propiedad en un mercado en condiciones normales; entendiéndose por
condiciones normales, el hecho de que un inmueble se venda sin presiones de la
oferta ni de la demanda , con tiempo suficiente, con tasas de interés razonable y
con disponibilidad de crédito razonable; es decir, en una economía que tenga un
flujo razonable de efectivo.

12. CERTIFICACIÓN DE AVALÚO

TIPO DE PROPIEDAD: LOTE SEMI URBANO (LOTE RURAL)

DIRECCIÓN: BARRIO CIUDA DJARDIN DEL MUNICIPO DEPELAYA CESAR
RESUMEN VALOR COMERCIAL DE LA PROPIEDAD VIVIENDA DE UN PISO
DEPENDENCIA VALOR M2 AREAS VALOR TOTAL ($)
VALOR COMERCIAL DEL LOTE: 10.000 226436 2.264.360.000

VALOR COMERCIAL DE VENTA DE TODA LA PROPIEDAD: 2.264.360.000

Se adopta un valor por m2 de terreno de $10.000.0 ya que es un terreno que supera los mil (1000
m2) y para que alcance al valor máximo del estudio, el lote requiere adecuaciones urbanísticas como
alcantarillado, agua potable, gas y vías y andenes

SE DETERMINA UN VALOR ADAPTADO POR M2 ES DE DIEZ MIL PESOS ($10.000.0)

GARANTÍA: FAVORABLE
Por medio del presente certificamos que:
No tenemos interés presente ni futuro de la propiedad avaluada.
No tenemos interés ni prejuicios con respecto a la materia en cuestión de este
avalúo o de las partes involucradas. Nuestras conclusiones no están influenciadas
por los honorarios que se pactan.

Basados en la información que contiene este reporte y en nuestra experiencia en el campo

de los avalúos, es nuestra opinión que el valor en el mercado de la propiedad en cuestión,
en la fecha de ENERO 30 de 2022 es como está estipulada según tabla de avalúos numeral
13, en conjunto suman un VALOR ADAPTADO POR METRO CUADRADO ES DE DIEZ MIL
PESOS ($10.000.00), LOTE DE TERRENO CON UN ÁREA DE DOSCIENTOS VENTOSEES MIL
CUATROCIENTOS TREINTA Y SEIS METROS CUADRADOS (226.436 M2).

226.436 M2X $10.000.0= DOS MIL DOSCIENTOS SESENTA Y CUATRO

MILLONES TRECIENTOS SESENTA MIL PESOS MONEDA CORRIENTE
COLOMBIANA ($2.264.360.000)

VÍCTOR BENJAMÍN HERRERA CASADIEGOS

ARQUITECTO MP: A08242005-18903963
AVALUADOR RAA: AVAL – 18903963
VÍCTOR BENJAMÍN HERRERA CASADIEGOS
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