INFORME DE AVALÚO COMERCIAL URBANO

CASA DE HABITACIÓN URBANA DE DOS NIVELES UBICADA EN EL LOTE

No. 3 DE LA MANZANA “H” EN LA URBANIZACIÓN VILLACAIMARÓN DEL
MUNICIPIO DE MOCOA DEPARTAMENTO DEL PUTUMAYO REPUBLICA DE
COLOMBIA.

Solicitado Por:
CARMEN ALICIA BAHOS ORDOÑEZ
Propietario

Elaborado Por:
Ing. CARLOS NOEIMAR ORDOÑEZ BARRIONUEVO
Registro Abierto Avaluador AVAL – 1124856500
Especialista en Avalúos
 TALA DE CONTENIDO
1. IDENTIFICACIÓN DEL CLIENTE ......................................................................................... 4
1.1. NOMBRE O RAZÓN SOCIAL DEL SOLICITANTE ............................................................. 4
1.2. DOCUMENTO DE IDENTIFICACIÓN .............................................................................. 4
2. IDENTIFICACIÓN DEL USO QUE SE PRETENDE DAR A LA VALUACIÓN............................. 4
2.1. OBJETO DE LA VALUACIÓN .......................................................................................... 4
2.2. DESTINATARIO DE LA VALUACIÓN .............................................................................. 4
3. RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR ................................................................................ 4
4. IDENTIFICACIÓN DE LA FECHA DE VISITA O VERIFICACIÓN, INFORME Y APLICACIÓN DEL
VALOR ...................................................................................................................................... 4
4.1. FECHA DE VISITA O VERIFICACIÓN AL INMUEBLE ....................................................... 4
4.2. FECHA DEL INFORME Y DE APLICACIÓN DEL VALOR ................................................... 4
5. BASES DE LA VALUACIÓN, TIPO Y DEFINICIÓN DE VALOR ............................................... 5
5.1. BASES DE LA VALUACIÓN ............................................................................................ 5
5.2. DEFINICIÓN Y TIPO DE VALOR ..................................................................................... 5
6. IDENTIFICACIÓN DE LOS DERECHOS DE PROPIEDAD O INTERESES QUE HAN DE
VALORARSE.............................................................................................................................. 5
7. IDENTIFICACIÓN DE LAS CARACTERÍSTICAS FÍSICAS........................................................ 5
7.1. PAÍS DE UBICACIÓN ..................................................................................................... 5
7.2. DEPARTAMENTO ......................................................................................................... 5
7.3. MUNICIPIO DE UBICACIÓN .......................................................................................... 5
7.4. DIRECCIÓN DEL BIEN INMUEBLE ................................................................................. 5
7.5. NOMBRE DEL BARRIO .................................................................................................. 5
7.6. NOMBRE DEL CONJUNTO O EDIFICIO ......................................................................... 5
7.7. INFORMACIÓN DEL SECTOR ........................................................................................ 5
7.8. INFORMACIÓN DEL BIEN INMUEBLE ........................................................................... 8
7.9. CARACTERÍSTICAS DE LA AGRUPACIÓN O CONJUNTO .............................................. 11
8. IDENTIFICACIÓN DE LAS CARACTERÍSTICAS JURÍDICAS ................................................. 11
8.1. MATRICULA INMOBILIARIA ....................................................................................... 11
8.2. ESCRITURA DE PROPIEDAD ........................................................................................ 11
8.3. CEDULA CATASTRAL .................................................................................................. 12
8.4. CHIP ........................................................................................................................... 12
8.5. LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN .................................................................................... 12
8.6. DOCUMENTO DE CONSTITUCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL ......................... 12
8.7. COEFICIENTE DE COPROPIEDAD DEL BIEN INMUEBLE OBJETO DE VALUACIÓN ....... 12
9. IDENTIFICACIÓN DE LAS CLASES DE BIENES INMUEBLES INCLUIDAS EN LA VALUACIÓN
DISTINTA A LA CATEGORÍA PRINCIPAL. ................................................................................. 12
10. DESCRIPCIÓN DEL ALCANCE DEL TRABAJO DE LA VALUACIÓN ................................. 12
11. DESCRIPCIÓN DE LAS HIPÓTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS ............................. 12
11.1. PROBLEMAS DE ESTABILIDAD Y SUELOS ............................................................... 12
11.2. IMPACTO AMBIENTAL Y CONDICIONES DE SALUBRIDAD...................................... 12
11.3 SERVIDUMBRES, CESIONES Y AFECTACIONES VIALES ........................................... 13
11.4. SEGURIDAD ............................................................................................................ 13
11.5. PROBLEMÁTICAS SOCIOECONÓMICAS .................................................................. 13
12. DESCRIPCIÓN DE LAS HIPÓTESIS ESPECIALES, INUSUALES O EXTRAORDINARIAS. ... 13
13. DESCRIPCIÓN DE LA INFORMACIÓN Y DATOS EXAMINADOS DEL ANÁLISIS DE
MERCADO, DE LOS MÉTODOS SEGUIDOS ARGUMENTACIÓN QUE RESPALDA LOS
ANÁLISIS, OPINIONES Y RESULTADOS. .................................................................................. 14
13.1 METODOLOGÍA VALUATORIA EMPLEADA ................................................................. 14
13.2. JUSTIFICACIÓN DE LA METODOLOGÍA................................................................... 14
13.3. MEMORIAS DE CÁLCULO ....................................................................................... 14
13.4. COMPORTAMIENTO DE LA OFERTA Y LA DEMANDA ............................................ 15
13.5. PERSPECTIVAS DE VALORIZACIÓN ......................................................................... 15
13.6. CONCEPTO DE LA GARANTÍA ................................................................................. 15
13.7. VALUACIÓN............................................................................................................ 15
14. CLÁUSULA DE PROHIBICIÓN DE PUBLICACIÓN DEL INFORME .................................. 16
15. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO ........................................................................... 16
16. NOMBRE, CUALIFICACIÓN PROFESIONAL Y FIRMA DEL AVALUADOR ...................... 16
16.1. NOMBRE DEL AVALUADOR.................................................................................... 16
16.2. REGISTRO DE ACREDITACIÓN PÚBLICA O PRIVADA DEL AVALUADOR .................. 16
16.3. DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DE LA VALUACIÓN ... 17
16.4. FIRMA DEL AVALUADOR ........................................................................................ 17
17. ANEXOS...................................................................................................................... 17
 1. IDENTIFICACIÓN DEL CLIENTE
1.1. NOMBRE O RAZÓN SOCIAL DEL SOLICITANTE
El presente Informe de avalúo es solicitado por la señora Carmen Alicia Bahos
Ordoñez.

1.2. DOCUMENTO DE IDENTIFICACIÓN

El solicitante del presente encargo valuatorio se identifica con cedula de
ciudadanía número 1.135.014.047 de Mocoa.

2. IDENTIFICACIÓN DEL USO QUE SE PRETENDE DAR A LA

VALUACIÓN
2.1. OBJETO DE LA VALUACIÓN
Estimar el Valor de Mercado del bien inmueble, con fundamento en
metodologías y procedimientos valuatorios universalmente aceptados, teniendo
en cuenta las condiciones económicas reinantes al momento del avalúo y los
factores de comercialización que puedan incidir positiva o negativamente en el
resultado final.

2.2. DESTINATARIO DE LA VALUACIÓN

El presente encargo valuatorio será presentado por parte de la solicitante ante la
Oficina de Planeación e Infraestructura del Municipio de Mocoa en el
Departamento del Putumayo.

3. RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR

3.1. El avaluador no será responsable por aspectos de naturaleza legal
que afecten el bien inmueble, a la propiedad valuada o el título legal de la
misma.
3.2. El avaluador no revelará información sobre la valuación a nadie
distinto de la persona natural o jurídica que solicitó el encargo valuatorio y
solo lo hará con autorización escrita de esta, salvo en el caso que el
informe sea solicitado por una entidad competente.
4. IDENTIFICACIÓN DE LA FECHA DE VISITA O VERIFICACIÓN,
INFORME Y APLICACIÓN DEL VALOR
4.1. FECHA DE VISITA O VERIFICACIÓN AL INMUEBLE
La visita técnica o verificación física del inmueble se realiza el día miércoles 02
de octubre del año 2023 en la urbanización Villacaimaron, Municipio de Mocoa
Departamento del Putumayo.

4.2. FECHA DEL INFORME Y DE APLICACIÓN DEL VALOR

Este documento de informe de avalúo se expide el día miércoles 04 de octubre
del año 2023 y tiene una vigencia de un (1) año si las condiciones físicas,
jurídicas o económicas del inmueble no cambian significativamente.
 5. BASES DE LA VALUACIÓN, TIPO Y DEFINICIÓN DE VALOR
5.1. BASES DE LA VALUACIÓN
Para efectos de la conformación del precio del bien valuado, entre otros criterios,
se ha consultado con personas idóneas conocedoras del sector, y expertos
inmobiliarios.

5.2. DEFINICIÓN Y TIPO DE VALOR

El avalúo practicado corresponde al precio comercial del respectivo inmueble,
expresado en dinero, entendiéndose por valor comercial aquél que un
comprador y un vendedor estarían dispuestos a pagar y recibir de contado,
respectivamente por una propiedad, de acuerdo a sus características generales
y a su localización y actuando ambas partes libres de toda necesidad y urgencia.

6. IDENTIFICACIÓN DE LOS DERECHOS DE PROPIEDAD O INTERESES

QUE HAN DE VALORARSE
La señora Carmen Alicia Bahos Ordoñez es la titular del derecho real del
dominio del bien inmueble objeto de valuación, en el presente encargo
valuatorio.

7. IDENTIFICACIÓN DE LAS CARACTERÍSTICAS FÍSICAS

7.1. PAÍS DE UBICACIÓN
Colombia

7.2. DEPARTAMENTO
Putumayo

7.3. MUNICIPIO DE UBICACIÓN

Mocoa

7.4. DIRECCIÓN DEL BIEN INMUEBLE

El inmueble está ubicado en el Lote No.3 de la Manzana “H” en la Urbanización
Villacaimaron.

7.5. NOMBRE DEL BARRIO

Urbanización Villacaimaron.

7.6. NOMBRE DEL CONJUNTO O EDIFICIO

N/A

7.7. INFORMACIÓN DEL SECTOR

Sector consolidado como zona residencial, ya que cuenta con infraestructura
completa de servicios públicos domiciliarios y vías de acceso, además cuenta
con cobertura en la prestación de servicios de salud, educación entre otros. En
cuanto a la oferta y demanda del mercado inmobiliarios podría considerarse
estable.
 7.7.1. Localización
La urbanización Villacaimaron se encuentra ubicada hacia el Nor-occidente del
casco urbano del Municipio de Mocoa, es un sector que se encuentra
consolidado como sector residencial del área urbana, este sector limita de la
siguiente manera: ORIENTE: Con zona urbana del Municipio de Mocoa.
OCCIDENTE: Con zona urbana del Municipio de Mocoa. NORTE: con zona
urbana del Municipio de Mocoa. SUR: Con zona urbana del Municipio de Mocoa.
Uno de los principales ejes viales de este sector es la Calle 2 del casco urbano
del Municipio de Mocoa.

7.7.2. Servicios Públicos

El sector cuenta con disponibilidad de los siguientes servicios públicos básicos y
complementarios: Suministro de Energía eléctrica y alumbrado público por parte
de la Empresa de Energía del Putumayo S.A E.S.P, Servicio domiciliario de
acueducto y sistema de alcantarillado prestado por la Empresa de Servicios
Públicos Aguas Mocoa S.A. E.S.P, recolección y transporte de residuos sólidos,
barrido y limpieza prestado por la Empresa Metropolitana de Aseo EMAS
Putumayo S.A E.S.P, Servicio público de telefonía móvil prestado por distintas
empresas como Claro, Movistar, Tigo, entre otras, servicio de transporte publico
prestado por taxis y busetas, asistencia médica, establecimientos educativos y
servicio de seguridad pública.

7.7.3. Usos Predominantes

Según Plan Básico de Ordenamiento Territorial (PBOT) del Municipio de Mocoa
Putumayo aprobado mediante Acuerdo número 013 del 17 de mayo de 2002, se
encuentra definido como USO RESIDENCIAL el uso principal del suelo.

7.7.4. Normatividad Urbanística Del Sector

Según Plan Básico de Ordenamiento Territorial (PBOT) del Municipio aprobado
mediante acuerdo 013 del 17 de mayo de 2002, se muestra a continuación una
tabla con los principales ítems de las normas establecidas aplicables a predios
ubicados dentro del perímetro urbano y zona de expansión urbana del Municipio
de Mocoa Putumayo.

ÁREA MÍNIMA DEL

USO O DESTINACIÓN FRENTE MÍNIMO DEL LOTE
LOTE
Vivienda Unifamiliar 70 m2 7m
Vivienda Bifamiliar 105 m2 10 m
Vivienda Multifamiliar 252 m2 12 m
Tabla No 1: Descripción Urbanística
Para el municipio de Mocoa Putumayo el índice máximo de construcción de
acuerdo al número de pisos se encuentra definido así:
NÚMERO DE PISOS ÍNDICE MÁXIMO DE CONSTRUCCIÓN
1 0,65
2 1,30
3 1,95
4 2,60
5 3,25
Tabla No 2: Descripción Urbanística segunda parte

7.7.5. Vías de acceso

De acuerdo a las fuentes de información consultadas, se identifica los
principales ejes viales del sector donde se encuentra ubicado el bien inmueble
objeto de valuación, identificando así en uno o ambos sentidos como principal
eje vial la Carreras 23, Por otro lado, se encuentra la Calle 14.

7.7.5.1. Elementos
El sistema de espacios públicos se encuentra caracterizado por los elementos
constitutivos (Naturales y Artificiales) y los elementos complementarios
(Vegetación natural e intervenida, Amoblamiento y Mobiliario urbano). En el área
de influencia de este sector existen elementos constitutivos artificiales
relacionados con las áreas integrantes de los sistemas de circulación peatonal y
vehicular, además de estos es posible identificar otro tipo de elementos
constitutivos artificiales o construidos como parques y escenarios deportivos,
culturales y de espectáculos al aire libre, que se encuentran a disposición para el
goce y disfrute de los miembros de esta comunidad.

7.7.5.2. Estado de conservación

El estado de conservación de los elementos encontrados puede variar según el
tipo de los mismos, sin embargo, de forma general se podría catalogar que se
encuentran en buen estado de conservación debido a que cuenta con las
condiciones aptas para su funcionamiento en la mayoría de los casos.

7.7.6. Amoblamiento urbano

En el sector no existen elementos de Amoblamiento urbano, tales como el

mobiliario, entre los que se podría encontrar: Planos de localización, paraderos,
semáforos, cámaras de seguridad, baños públicos, canecas, parquímetros,
juegos adultos e infantiles, o elementos de señalización como nomenclatura y
señalización vial.

7.7.7. Estrato socioeconómico

Uno (1).
 7.7.8. Legalidad de la urbanización
El sector donde se encuentra el bien inmueble objeto de valuación se ha
desarrollado bajo el cumplimiento de los criterios establecidos en la norma
urbanística del Municipio de Mocoa, lo cual es necesario con el fin de alcanzar
una planificación estratégica del territorio, buscando el bienestar integral de la
población.

7.7.9. Topografía
Formas simples Pendiente en % Símbolo
Plana 0-3% a

7.7.10. Servicio de transporte público

El servicio de transporte público de pasajeros es atendido principalmente por
taxis afiliados a las empresas Cooperativa Taxis Individuales Mocoa Cootaxis 96
Ltda. y Cootransmocoa, y también busetas afiliadas a las empresas
Cootransmayo y Cootrasncom, tanto para para la zona urbana como rural,
además para el transporte de carga se cuenta con vehículos tipo camión con
distinta capacidad de carga o también motocarros.

7.7.10.1. Tipo de transporte

El medio para la prestación del servicio de transporte público en la zona urbana
o rural del municipio son principalmente los taxis y busetas.

7.7.10.2. Cubrimiento
Existe una total cobertura en la prestación del servicio de transporte público por
cada uno de los medios mencionados para la zona urbana del municipio.

7.7.10.3. Frecuencia
El servicio de transporte público en la zona urbana del municipio permanece
activo las 24 horas del día, servicio prestado principalmente por vehículos tipo
taxi.
7.7.11. Edificaciones importantes del sector
Si bien en el sector predomina el uso de vivienda, es posible encontrar cerca del
área de influencia del mismo algunas edificaciones que han sido diseñadas para
el funcionamiento comercial, institucional, recreacional y residencial tales como
Hoteles, polideportivos, Restaurantes, e Instituciones Educativas y demás
establecimientos de comercio menor como tiendas de barrio entre otros.

7.8. INFORMACIÓN DEL BIEN INMUEBLE

7.8.1. Tipo de bien inmueble
El inmueble objeto de valuación es una casa de habitación urbana desarrollada
en dos niveles más terraza, construida en ladrillo común con acabados normales
en buen estado de conservación, ubicada en la Urbanización Villacaimaron,
sector nor-occidente del casco urbano de Mocoa Putumayo.
 7.8.2. Uso actual
El uso actual del suelo donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de
valuación pertenece al grupo de Uso De Suelo Residencial, cuyo uso está
destinado para la construcción de vivienda ya sea unifamiliar, bifamiliar o
trifamiliar, multifamiliar, vivienda de interés social o aparta estudio.

7.8.3. Ubicación
Vivienda urbana ubicada en la urbanización Villacaimaron, sector nor-occidente
del municipio de Mocoa Departamento del Putumayo, ver el Anexo 1: Ubicación
del bien inmueble objeto de valuación.

Imagen No.: 1 Localización del inmueble objeto de avalúo.

7.8.4. Terreno
7.8.4.1. Linderos
Según escritura pública número 735 del 14 de abril del 2014 de la Notaria Única
del Círculo de Mocoa Putumayo, se describe los siguientes linderos: Oriente:
Colinda con calle pública en 6.oo metros lineales. Occidente: Colinda con Lote
número 14 en 6.oo metros lineales. Norte: Colinda con Lote número 2 en 10.oo
metros lineales. Sur: Colinda con Lote número 4 en 10.oo metros lineales y
encierra.

7.8.4.2. Topografía
El lote sobre presenta topografía plana con pendiente entre el 0-3%

7.8.4.3. Cerramientos
No aplica

7.8.4.4. Forma
Polígono rectangular
 7.8.4.5. Superficie
Según escritura pública número 735 del 14 de abril del 2014 de la Notaria Única
del Círculo de Mocoa Putumayo, la extensión superficiaria del Lote es de
SESENTA METROS CUADRADOS (60.oo m2).

7.8.4.6. Reglamentación uso del suelo

Según Plan Básico de Ordenamiento Territorial (PBOT) del Municipio de Mocoa
Putumayo aprobado mediante Acuerdo número 013 del 17 de mayo de 2002, se
reglamenta el uso del suelo así para el sector: Clase de Suelo: Urbano, Uso
principal de suelo: Residencial, Uso Actual del Suelo: Vivienda.

7.8.5. Construcción
7.8.5.1. Número de pisos
Un (1) nivel.

7.8.5.2. Número de sótanos

No Aplica

7.8.5.3. Área construida

Pisos autorizados: DOS (02); Área total construida: 122.75 M2.

7.8.5.4. Vetustez
Seis (6) años.

7.8.5.5. Estado de la construcción

La construcción se encuentra en buen estado de conservación y mantenimiento.

7.8.5.6. Estado de conservación

Luego de la inspección del inmueble se califica esta construcción como CLASE
1,5 según la tabla de depreciación de FITTO y CORVINNI.

7.8.5.7. Estructura
El presente informe de valuación no constituye un dictamen estructural, de
cimentación o de cualquier otra rama de la ingeniería civil o de la arquitectura
que no sea objeto de la valuación, por lo tanto, no puede ser utilizado para fines
relacionados con esas ramas ni se asume responsabilidad por vicios ocultos u
otras características del inmueble que no puedan ser apreciadas en una visita
normal de inspección físicas para efectos del avalúo.

7.8.5.8. Fachada
Muros en ladrillo común, pañete sobre muro en mortero 1:4, E=2cm, estuco
sobre pañete y pintura sobre estuco, puertas y ventanas metálicas.

7.8.5.9. Cubierta
Cuenta con una cubierta de placa de entre piso en concreto, con aligerante en
metaldeck.
 7.8.5.10. Dependencias
La vivienda objeto de avalúo consta de DOS NIVELES, cada uno con las
siguientes dependencias: NIVEL UNO: dos (2) alcobas, sala, cocina, zona de
ropas, baño social y acceso al segundo nivel. SEGUNDO NIVEL: balcón, tres (3)
alcobas, sala, cocina, comedor y zona de ropas.

7.8.5.11. Condiciones de iluminación

Consiste en un sistema de iluminación mediante bombillos convencionales e
iluminación LED.

7.8.5.12. Condiciones de ventilación

No hay sistema de ventilación mecánica.

7.8.5.13. Acabados
Muros en ladrillo común, pintura sobre pañete en mortero 1:4, E=2cm, pisos en
cerámica, cocina, baño social y baño privado con enchapes en cerámica;
puertas y ventanas exteriores metálicas; Primer nivel con cielo raso en drywall y
segundo nivel con cielo raso en pvc.

7.8.6. Servicios públicos domiciliarios

El inmueble cuenta con los servicios públicos de acueducto, alcantarillado y
energía eléctrica, el pago del servicio de acueducto se realiza a través de una
tarifa fija mensual, no hay medición mediante micromedidor para el servicio de
acueducto, lo cual es una condición normal del municipio.

7.9. CARACTERÍSTICAS DE LA AGRUPACIÓN O CONJUNTO

7.9.1. Número de edificios
No Aplica (Inmueble no sometido a propiedad horizontal).

7.9.2. Número de unidades

No Aplica (Inmueble no sometido a propiedad horizontal)

7.9.3. Ubicación del inmueble objeto de valuación en la agrupación

No Aplica (Inmueble no sometido a propiedad horizontal)

7.9.4. Dotación comunal

No Aplica (Inmueble no sometido a propiedad horizontal)

8. IDENTIFICACIÓN DE LAS CARACTERÍSTICAS JURÍDICAS

8.1. MATRICULA INMOBILIARIA
440- 41748
8.2. ESCRITURA DE PROPIEDAD
Escritura pública número 735 del 14 de abril del 2014 de la Notaria Única del
Círculo de Mocoa Putumayo.
8.3. CEDULA CATASTRAL
86001000600350003000

8.4. CHIP
No Aplica

8.5. LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN

Licencia de construcción aprobada mediante resolución número
86001-0-16-0072 del 17 de junio del 2016 expedida por la Secretaría de
Planeación e Infraestructura de la Alcaldía de Mocoa.

Pisos autorizados: DOS (02); Área total construida: 122.75 M2.

8.6. DOCUMENTO DE CONSTITUCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

No aplica (Inmueble no sometido a propiedad horizontal)

8.7. COEFICIENTE DE COPROPIEDAD DEL BIEN INMUEBLE OBJETO DE

VALUACIÓN
No aplica (Inmueble no sometido a propiedad horizontal)

9. IDENTIFICACIÓN DE LAS CLASES DE BIENES INMUEBLES

INCLUIDAS EN LA VALUACIÓN DISTINTA A LA CATEGORÍA
PRINCIPAL.
9.1. BIENES INMUEBLES
Vivienda Urbana de dos (2) niveles.

9.2. BIENES MUEBLES

No Aplica
10. DESCRIPCIÓN DEL ALCANCE DEL TRABAJO DE LA VALUACIÓN
El presente encargo valuatorio es solicitado por el propietario del inmueble con
el fin de llevar a cabo la solicitud del acto administrativo o resolución ante la
Oficina Planeación E Infraestructura Municipal para la declaración de
construcción en suelo propio, resolución que será protocolizada mediante
escritura pública.

11. DESCRIPCIÓN DE LAS HIPÓTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS

11.1. PROBLEMAS DE ESTABILIDAD Y SUELOS
El sector no se encuentra ubicado en zonas de riesgo por inestabilidad
geológica, inundación o deslizamiento de tierra, además el terreno no ha sido
producto de adecuación de canteras, rellenos sanitarios o de cualquier otro tipo.

11.2. IMPACTO AMBIENTAL Y CONDICIONES DE SALUBRIDAD

En el sector no existen elementos o problemáticas ambientales de ninguna
índole que afecten de manera negativa al inmueble objeto de valuación, lo cual
garantiza el bienestar integral de quien lo habite.
11.3 SERVIDUMBRES, CESIONES Y AFECTACIONES VIALES
El inmueble objeto de valuación no se encuentra afectado por algún tipo de
servidumbre de tránsito, o la construcción de una obra vial o de infraestructura
urbana que implique cesiones de terreno.

11.4. SEGURIDAD
El bien inmueble no se encuentra afectado por situaciones de degradación
social, escasez de protección individual o colectiva, y proliferación de prácticas
delictivas, que pongan en riesgo temporal o permanente la integridad de los
ciudadanos.

11.5. PROBLEMÁTICAS SOCIOECONÓMICAS

No hay existencia de acciones de grupo o problemáticas sociales que afecte
negativamente la comercialización y el valor del bien inmueble objeto de
valuación.

12. DESCRIPCIÓN DE LAS HIPÓTESIS ESPECIALES, INUSUALES O

EXTRAORDINARIAS.
Se analizaron factores tales como la vecindad, puesto que él valor de los
bienes raíces está bastante influenciado por lo que ocurre en la vecindad, su
ubicación, pues los bienes raíces no pueden separarse de donde están
ubicados, el futuro económico del área, pues la tierra urbana tiene valor por su
posibilidad presente o futura como lugar de construcción, el uso actual y posible
del predio, pues el valor de las propiedades se deriva del uso al que se les
someta.
Se consideraron también los centros de atracción económica existentes,
la categoría de los servicios públicos, la infraestructura vial, conductibilidad, la
geometría del predio, las obras de ejecución y proyectadas, los usos del suelo,
su posible rentabilidad. Son incidentes del valor otros elementos como los
materiales de construcción, los acabados, el estado de conservación, el mayor y
mejor uso, el diseño arquitectónico y la distribución interior del inmueble, la
estratificación y el entorno.

El sector viene presentado un incremento constante en la confiabilidad de

inversión, por la presencia de comerciantes en todo el Municipio que he
mejorado notoriamente el tema de inversión.

En el Departamento del Putumayo se ha mejorado la conectividad

intermunicipal y Departamental con proyectos de pavimentación que se
encuentran en ejecución como la pavimentación de la Vía Villagarzón -Puerto
Caicedo y de la vía Santana-Puente Internacional y el Inicio de la construcción
de la variante Mocoa-San Francisco.
13. DESCRIPCIÓN DE LA INFORMACIÓN Y DATOS EXAMINADOS DEL
ANÁLISIS DE MERCADO, DE LOS MÉTODOS SEGUIDOS,
ARGUMENTACIÓN QUE RESPALDA LOS ANÁLISIS, OPINIONES Y
RESULTADOS.
13.1 METODOLOGÍA VALUATORIA EMPLEADA
Para la determinación del valor comercial del inmueble en estudio y de acuerdo
a lo establecido en el Decreto número 1420 del 24 de Julio de 1998, expedido
por la Presidencia de la República, Ministerios de Hacienda y Desarrollo y su
correspondiente Resolución Reglamentaria número 620 de 2008, expedido por
el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, se utilizó el siguiente método para
determinar el valor comercial de la construcción:

Método Costo de Reposición Depreciado: Método que busca establecer el

valor comercial de la construcción existente después de descontar la
depreciación causada; teniendo en cuenta las reales condiciones de la
construcción, su vetustez y su estado de conservación y en general las
condiciones actuales de los acabados, de acuerdo a la técnica de FOTO Y
CORVINI contemplada en la Resolución 620 de 2008 expedida por el Instituto
Geográfico Agustín Codazzi, donde se tiene en cuenta el estado de
conservación y edad del inmueble objeto de valuación.

13.2. JUSTIFICACIÓN DE LA METODOLOGÍA

Depreciación es la porción de la vida útil que en términos económicos se debe
descontar al inmueble por el tiempo de uso, toda vez que se debe avaluar la vida
remanente del bien. Para la depreciación de las construcciones se deben
emplear modelos continuos y no los discontinuos o en escalera. Deberá
adoptarse un sistema que tenga en cuenta la edad y el estado de conservación,
tal como lo establece FITTO Y CORVINI, para lo cual se presentan las
ecuaciones resultantes del ajuste para los estados 1, 2, 3 y 4.

NOTA: El presente informe de avalúo no incluye el valor del terreno puesto que
para los fines por los cuales se solicita el presente encargo valuatorio no es
necesario.

13.3. MEMORIAS DE CÁLCULO

EDAD EN ESTADO DE DEPRECIAC

ÍTEM EDAD VIDA ÚTIL
% DE VIDA CONSERVACIÓN IÓN
CONSTRUCCIÓN 6 100 6% 1.5 3,21%

VALOR VALOR VALOR ÁREA VALOR

REPOSICIÓN M2 DEPRECIADO M2) FINAL M2 CONSTRUIDA M2 INMUEBLE
$335.000 $10.737 $324.263 122.75 $ 39.803.283
13.4. COMPORTAMIENTO DE LA OFERTA Y LA DEMANDA
Por las características del inmueble la oferta y la demanda se considera
balanceada.

13.5. PERSPECTIVAS DE VALORIZACIÓN

Estables

13.6. CONCEPTO DE LA GARANTÍA

El presente encargo valuatorio no requiere de una opinión del valuador respecto
a la calidad del bien inmueble objeto de valuación como respaldo de una
operación inmobiliaria, comercial o crediticia.

13.7. VALUACIÓN
13.7.1. Descripción de los componentes del bien valuado
El componente objeto de valuación del presente encargo valuatorio es
únicamente la construcción de acuerdo a los fines para los cuales se ha
solicitado, de tal forma que este informe será presentado única y exclusivamente
ante la Oficina de Planeación Municipal de la Alcaldía de Mocoa Putumayo como
uno de los requisitos necesarios para solicitar el acto administrativo o resolución
de declaración de construcción en suelo propio.

13.7.2. Cantidades
A continuación, se especifican las áreas del inmueble, tanto del terreno como de
la construcción, sin embargo, solo es objeto de valuación el área construida.

ÍTEM ÁREA UNIDAD

Área del Terreno 60 M2
Área construida nivel uno: 60 M2
Área construida nivel dos: 63 M2
Área Total Construida 122.75 M2

13.7.3. Valores unitarios

El valor por metro cuadrado de la construcción objeto de valuación es de
$324.263 MDA/CTE.

13.7.4. Valor resultado de la valuación

Una vez aplicadas las técnicas y procedimientos valuatorios establecidos se
concluye que el valor del inmueble es el siguiente:
 VALOR
ÍTEM ÁREA M2 VALOR POR M2 VALOR TOTAL
ADOPTADO
CONSTRUCCIÓN 122.75 $324.263 $ 39.803.283 $40.000.000

El valor comercial del bien inmueble objeto de valuación equivale a la suma de

CUARENTA MILLONES DE PESOS MDA/CTE ($40.000.000,oo MDA/CTE).

14. CLÁUSULA DE PROHIBICIÓN DE PUBLICACIÓN DEL INFORME

Queda prohibida la publicación parcial o total del informe de valuación, cualquier
referencia al mismo, a las cifras de valuación, al nombre y afiliaciones
profesionales del valuador sin el consentimiento escrito del mismo.

15. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO

La valuación del inmueble se ha realizado bajo la NTS I 01.

Las descripciones de hechos presentadas en el informe son correctas

hasta donde el avaluador alcanza a conocer.
Los análisis y resultados solamente se ven restringidos por las hipótesis y
condiciones restrictivas que se describen en el informe.
El avaluador no tiene intereses en el bien inmueble objeto de avalúo.
Los honorarios del avaluador no dependen de aspectos del informe.
La valuación se llevó a cabo conforme a un código de ética y normas de
conducta.
El avaluador ha cumplido los requisitos de formación de su profesión.
El avaluador tiene experiencia en el marcado local y la tipología de bienes
que se están valorando.
El avaluador ha realizado una visita o verificación personal al bien
inmueble objeto de valuación.
Nadie, con excepción de las personas especificadas en el informe ha
proporcionado asistencia profesional en la preparación del informe.
16. NOMBRE, CUALIFICACIÓN PROFESIONAL Y FIRMA DEL
AVALUADOR
16.1. NOMBRE DEL AVALUADOR
El Avaluador responsable del presente encargo valuatorio es el profesional
Carlos Noeimar Ordoñez Barrionuevo, persona mayor de edad identificado
con cedula de ciudadanía número 1.124.856.500 de Mocoa.

16.2. REGISTRO DE ACREDITACIÓN PÚBLICA O PRIVADA DEL

AVALUADOR
El profesional firmante del presente encargo valuatorio es el señor Carlos
Noeimar Ordoñez Barrionuevo, Ingeniero Ambiental, Especialista en Avalúos,
se encuentra inscrito en el Registro Abierto De Avaluadores desde el 21 de
 junio del año 2019 con número de Avaluador AVAL-1124856500, otorgado
por la Corporación Autorregulador Nacional De Avaluadores – ANA, Entidad
Reconocida de Autorregulación mediante Resolución 20910 de 2016 de la
superintendencia de industria y comercio.

16.3. DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE

DE LA VALUACIÓN
Manifiesto que no tengo relación directa o indirecta con el solicitante o
propietario del bien inmueble objeto de valuación o relación que pudiera
dar lugar a un conflicto de intereses.
El informe de valuación es confidencial para las partes, hacia quien está
dirigido o sus asesores profesionales, para el propósito específico del
encargo; no se acepta ninguna responsabilidad ante ninguna tercera
parte, y; el valuador no acepta ninguna responsabilidad por la utilización
inadecuada del informe.

16.4. FIRMA DEL AVALUADOR

____________________________________________
Ing. CARLOS NOEIMAR ORDOÑEZ BARRIONUEVO
Especialista en Avalúos - UD
RAA AVAL – 1124856500

17. ANEXOS
El presente informe contiene los siguientes anexos:
Plano de localización del bien inmueble objeto de análisis (Anexo 1).
Registro Fotográfico del inmueble (Anexo 2).
Plano de dependencias del inmueble objeto de análisis (Anexo 3).
Documentos del inmueble suministrados por el propietario.
▪ Copia de cedula de la propietaria del inmueble.
▪ Escritura pública número 735 del 14 de abril del 2014 de la Notaria
Única del Círculo de Mocoa Putumayo.
▪ Certificado de libertad y tradición del inmueble con folio de
matrícula inmobiliaria número 440- 41748
▪ Licencia de construcción aprobada mediante resolución número
86001-0-16-0072 del 17 de junio del 2016 expedida por la
Secretaría de Planeación e Infraestructura de la Alcaldía de Mocoa.
Certificado de Registro Abierto Avaluador del profesional responsable de
este encargo valuatorio, AVAL 1124856500.
Copia de cedula de ciudadanía del profesional responsable de este
encargo valuatorio.