AVALÚO COMERCIAL

PREDIO RURAL - SUBURBANO

LOTE NUMERO TRES (3)
MUNICIPIO DE CAJICÁ - CUNDINAMARCA
AC 8947 – 21

Febrero de 2022

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 CONTENIDO
1 LOCALIZACIÓN DEL INMUEBLE EN LA ZONA ...................................................... 4
2 INFORMACIÓN BÁSICA .......................................................................................... 5
2.1 TIPO DE INMUEBLE .......................................................................................... 5
2.2 OBJETO DEL AVALÚO ...................................................................................... 5
2.3 MÉTODO DEL AVALÚO .................................................................................... 5
2.4 MUNICIPIO ........................................................................................................ 5
2.5 DEPARTAMENTO.............................................................................................. 5
2.6 DESTINACIÓN ACTUAL .................................................................................... 5
2.7 VIGENCIA DEL AVALÚO ................................................................................... 5
2.8 DOCUMENTOS CONSULTADOS ..................................................................... 5
2.9 PROPÓSITO DEL AVALÚO ............................................................................... 5
2.10 FECHA DE LA VISITA .................................................................................... 6
2.11 FECHA DEL INFORME................................................................................... 6
2.12 FECHA APORTE DOCUMENTOS ................................................................. 6
3 ASPECTOS JURÍDICOS.......................................................................................... 7
3.1 PROPIETARIO ................................................................................................... 7
3.2 TÍTULO DE ADQUISICIÓN ................................................................................ 7
3.3 MATRÍCULA INMOBILIARIA .............................................................................. 7
3.4 CÓDIGO CATASTRAL ....................................................................................... 7
3.5 CONCEPTO JURÍDICO ..................................................................................... 7
3.6 ESTRATO .......................................................................................................... 7
4 GENERALIDADES DEL SECTOR ........................................................................... 8
5 DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE ........................................................... 9
5.1 UBICACIÓN DEL INMUEBLE ............................................................................ 9
5.2 CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO ............................................................... 9
5.2.1 IDENTIFICACIÓN URBANÍSTICA ............................................................... 9
5.2.2 CABIDA SUPERFICIARIA ........................................................................... 9
5.2.3 LINDEROS................................................................................................... 9

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 5.2.4 TOPOGRAFÍA ............................................................................................. 9
5.2.5 FORMA ........................................................................................................ 9
5.2.6 VÍAS DE ACCESO....................................................................................... 9
5.3 CONSTRUCCIONES. ...................................................................................... 10
5.3.1 SERVICIOS PÚBLICOS ............................................................................ 10
5.4 CULTIVOS ....................................................................................................... 10
5.5 DESCRIPCIÓN DE LAS HIPÓTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS ...... 11
5.5.1 PROBLEMA DE ESTABILIDAD DE SUELOS ........................................... 11
5.5.2 IMPACTO AMBIENTAL Y CONDICIONES DE SALUBRIDAD .................. 11
5.5.3 SERVIDUMBRES, CESIONES Y AFECTACIONES VIALES .................... 11
5.5.4 SEGURIDAD.............................................................................................. 11
5.5.5 PROBLEMÁTICAS SOCIOECONÓMICAS ............................................... 11
6 NORMATIVIDAD .................................................................................................... 12
7 CONSIDERACIONES GENERALES Y ECONÓMICAS ......................................... 16
8 METODOLOGÍA DE LA VALUACIÓN .................................................................... 17
8.1 DETERMINACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO ............................................ 17
8.1.1 MÉTODO DE POTENCIAL DE DESARROLLO......................................... 17
9 OTRAS CONSIDERACIONES ............................................................................... 27
10 CERTIFICACIÓN DEL VALOR ............................................................................ 28
11 REGISTRO FOTOGRÁFICO ............................................................................... 29
12 CERTIFICADO RAA AVALUADOR ..................................................................... 31

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1 LOCALIZACIÓN DEL INMUEBLE EN LA ZONA

COORDENADAS DE GEOREFERENCIACION

Latitud: 4°54'7.18"N Longitud: 74° 1'25.18"O

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 2 INFORMACIÓN BÁSICA
2.1 TIPO DE INMUEBLE
Lote de terreno.

2.2 OBJETO DEL AVALÚO

Determinar el valor de terreno.

2.3 MÉTODO DEL AVALÚO

Método Residual o de Potencial de Desarrollo.
2.4 MUNICIPIO
Cajicá.

2.5 DEPARTAMENTO
Cundinamarca.

2.6 DESTINACIÓN ACTUAL

Agrícola.

2.7 VIGENCIA DEL AVALÚO

De acuerdo a lo establecido por los Decretos 1420/1998 y Numeral 7º del Artículo
2º del Decreto 422 de Marzo 8 del 2.000, expedidos por el Ministerio de Hacienda
y Crédito Público y Ministerio de Desarrollo Económico, el presente avalúo
comercial tiene una vigencia de un (1) año, contado desde la fecha de su
expedición, siempre y cuando las condiciones físicas del inmueble avaluado no
sufran cambios significativos, así como tampoco se presenten variaciones
representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable.

2.8 DOCUMENTOS CONSULTADOS

 Certificado de Libertad y Tradición No. 176-7263 de la oficina de registro de
instrumentos públicos de Zipaquirá.
 Escritura Publica No. 3871 del 6 de diciembre del 1989, otorgada en la
Notaria Décima de Bogotá.

2.9 PROPÓSITO DEL AVALÚO

Por medio del presente estudio se pretende determinar el valor comercial del lote
en bruto por metro cuadrado de terreno de modo que al ser sometido al mercado
de oferta y demanda, se logre su comercialización por un precio justo dentro de un
tiempo razonable, y en condiciones normales de forma de pago.

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2.10 FECHA DE LA VISITA
Febrero 11 de 2022.

2.11 FECHA DEL INFORME

Febrero 22 de 2022.

2.12 FECHA APORTE DOCUMENTOS

Febrero 12 de 2022.

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 3 ASPECTOS JURÍDICOS
3.1 PROPIETARIO
TEJEIRO REPRESENTACIONES INTERNACIONALES LTDA. NIT.860.509.620-3

3.2 TÍTULO DE ADQUISICIÓN

Escritura Publica No. 2582 del 24 de diciembre del 2019, otorgada en la Notaria
47 de Bogotá.
MODO DE ADQUISICIÓN: Constitución de Fideicomiso.

3.3 MATRÍCULA INMOBILIARIA

176-7263.

3.4 CÓDIGO CATASTRAL

251260000000000040165000000000.

3.5 CONCEPTO JURÍDICO

El predio presenta dos procesos de demanda por pertenencia anotaciones 27 y 29
del certificado de tradición y libertad. Adicional a ello se presenta liquidación del
efecto plusvalía en el predio.

El presente informe no incluye ni constituye estudio jurídico alguno.

3.6 ESTRATO
No aplica.

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 4 GENERALIDADES DEL SECTOR
Caxica o Cajicá, quedaba a la falda de una montaña (hoy Monte Pincio), región en
donde existían 7 tribus cada una con su jefe: Guaquem, Canchona, Chibsaque,
Guaraguaya, Suta, Tenjica y Chugua. El significado de Cajicá proviene de la lengua
chibcha y quiere decir “cercado” y “fortaleza de piedra” y tomó su nombre del cacique
Cajic, quien así se llamaba debido al lugar donde tomó asiento: el valle muisca del Caj,
o valle del lucero azul, hoy conocido como Las Manas.

Con una extensión de 53 km2, el municipio de Cajicá se localiza en La Sabana de

Bogotá, al norte del Distrito Capital, en la provincia Sabana Centro, a una distancia de
39 km de Bogotá y a una altitud de 2.598 msnm. Limita por el norte con el municipio de
Zipaquirá; por el sur con el municipio de Chía; por el occidente con el municipio de
Tabio y por el oriente, con el municipio de Sopó.

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 5 DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE
5.1 UBICACIÓN DEL INMUEBLE
El inmueble objeto del presente informe valuatorio conocido como Lote # 2
Lugano, se encuentra ubicado en la vereda Calahorra en el municipio de Cajicá, al
costado suroriental de la zona urbana principal.

5.2 CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO

5.2.1 IDENTIFICACIÓN URBANÍSTICA
El predio objeto del presente avalúo es un inmueble rural, dedicado a la
agricultura, con normatividad de corredor vial Suburbano.

5.2.2 CABIDA SUPERFICIARIA

20.858,31 m2.
Fuente: Certificado de Libertad y Tradición No. 176-7263 de la oficina de registro
de instrumentos públicos de Zipaquirá.

5.2.3 LINDEROS
Escritura Publica No. 3871 del 6 de diciembre del 1989, otorgada en la Notaria
Décima de Bogotá.
5.2.4 TOPOGRAFÍA
La topografía del predio es predominantemente plana con pendiente entre 0% - 5
% de inclinación.

5.2.5 FORMA
Regular.

5.2.6 VÍAS DE ACCESO

El predio cuenta como vía principal de acceso la vía vereda Calahorra que se
encuentra sin pavimentar en buen estado de conservación.

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 5.3 CONSTRUCCIONES.
El predio no cuenta con construcciones dentro de sus linderos.

5.3.1 SERVICIOS PÚBLICOS

ACUEDUCTO SI
ENERGIA ELECTRICA SI
SEÑAL CELULAR SI
GAS NATURAL NO
ALCANTARILLADO
NO
PROPIO

5.4 CULTIVOS
El predio cuenta con cultivos de menta dentro de sus linderos que no son objeto
del presente informe valuatorio.

Fin de página.

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5.5 DESCRIPCIÓN DE LAS HIPÓTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS
5.5.1 PROBLEMA DE ESTABILIDAD DE SUELOS
El sector no cuenta con problemas de estabilidad de suelos que se aprecien a
simple vista.

5.5.2 IMPACTO AMBIENTAL Y CONDICIONES DE SALUBRIDAD

El sector no cuenta con condiciones ambientales o de salubridad negativas.

5.5.3 SERVIDUMBRES, CESIONES Y AFECTACIONES VIALES

En los documentos proporcionados se evidencian servidumbres una servidumbre
activa de tránsito.

5.5.4 SEGURIDAD
El sector no cuenta con problemas de seguridad que se evidencien a simple
vista.

5.5.5 PROBLEMÁTICAS SOCIOECONÓMICAS

El sector no cuenta con problemas de tipo socioeconómico que afecten la
comercialización del inmueble por tener un uso tipo dentro del sector.

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 6 NORMATIVIDAD
Según el Acuerdo No. 008 del 2000, “Por el cual se adopta el plan básico de
ordenamiento territorial municipal de Cajicá”, y modificado por los acuerdos 009 del
2002, 007 del 2004, 21 del 2008 y Acuerdo 16 de 2014, el predio objeto del presente
documento valuatorio presenta la siguiente normatividad.

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Página 13 de 35
Página 14 de 35
Página 15 de 35
 7 CONSIDERACIONES GENERALES Y ECONÓMICAS
Adicionalmente a las características más relevantes de la unidad a avaluar, expuestas
en el presente estudio, en la determinación del justiprecio se han tenido en cuenta las
siguientes consideraciones generales:

Las características generales del sector.

La ubicación específica del Inmueble.
Las vías de acceso al sector y sus servicios generales de infraestructura.
La edad y el actual estado de conservación de las construcciones.
El grado de desarrollo, categoría y homogeneidad del sector

El resultado corresponde al valor comercial del inmueble expresado en dinero,

entendiéndose por valor comercial aquel que un comprador y un vendedor estarían
dispuestos a pagar y recibir de contado, por una propiedad, en un mercado
competitivo y abierto con alternativas de negociación y sin existencia de estímulos
indebidos.

El avalúo practicado no tiene aspectos de orden jurídico de ninguna índole, tales como
titulación, tradición, ni vicios ocultos de carácter legal la inspección se hizo con
carácter de observación valuatoria, esto significa que no es del objeto del avalúo:
mediciones, acotaciones, descripción detallada de espacios, acabados, sistemas
constructivos, análisis de fatiga de materiales, ni vicios ocultos de carácter físico y/o
técnico existentes al momento de la inspección

Para efectos de la estimación del valor del bien avaluado, adicionalmente se han
tenido en cuenta los avalúos recientes y las transacciones en los sectores a los que
homogéneamente pertenece el inmueble.

El avalúo es un concepto de carácter exclusivamente económico que busca estimar un

valor a una fecha dada y bajo un contexto micro y macro económico determinado. Es
en esencia una herramienta para la toma de decisiones de carácter gerencial.

El resultado de este informe de Avalúo, es un concepto que se considera como un

consejo o dictamen y no comprometen la responsabilidad de quien los emite, ni son de
obligatorio cumplimiento o ejecución. Art. 25 del Código Contencioso Administrativo.

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 8 METODOLOGÍA DE LA VALUACIÓN
El presente informe cumple con las normas legales del Decreto 1420/98 y las
metodologías descritas en la Resolución 620 del IGAC del 2008. En el desarrollo del
trabajo se utilizaron los siguientes métodos para determinar los valores reportados.

8.1 DETERMINACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO

8.1.1 MÉTODO DE POTENCIAL DE DESARROLLO

Método el cual busca establecer el valor comercial del terreno, a partir de analizar los
resultados económicos que se pueden obtener del desarrollo de un proyecto de
construcción factible de desarrollar en el terreno, acorde con la reglamentación vigente
y de conformidad con el mercado del proyecto vendible.

Ya que por medio del estudio del mercado presente en el municipio no es posible
establecer con total certeza el valor del bien objeto de avalúo, se presenta el ejercicio
adicional en busca determinar el valor comercial del terreno a partir de analizar los
resultados económicos que se pueden obtener del desarrollo de un proyecto factible de
desarrollar en el terreno, acorde con la reglamentación vigente en conformidad con el
mercado.

Este método se desarrolla bajo el principio de mayor y mejor uso, que se define como el
uso más probable de un bien, físicamente posible, justificado adecuadamente, permitido
jurídicamente, financieramente viable y que da como resultado el mayor valor del bien
valuado en base al proyecto planteado. Para el potencial se establecieron los posibles
valores de venta, y en general la estructura de costos usualmente utilizada para este
tipo proyectos.

Para el desarrollo del ejerció se cumple con las definiciones y disposiciones del capítulo
de normatividad, y para la obtención del valor por metro cuadrado de terreno se
plantean dos proyectos que con base en la dinámica del sector pueden desarrollarse. El
primero de ellos es un desarrollo de vivienda campestre como los conjuntos
residenciales aledaños y que predominan en la zona, con una densidad menor a la
expuesta en los índices máximo, pero que con relación a la dinámica constructiva del
sector debería ser el proyecto más aproximado a la realidad y que se ajusta a un
comercialización oportuna y estable. El segundo ejercicio plantea un desarrollo de
vivienda multifamiliar en propiedad horizontal, acudiendo al tratamiento de desarrollo
del municipio de Cajicá que considera los índices máximos de ocupación y

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construcción, sin embargo este tipo de proyectos en zona suburbana no son tan
comunes y en términos de comercialización podría generar incertidumbre.

Dicho lo anterior, los dos ejercicios se llevan a cabo suponiendo condiciones favorables
de comercialización, implementación de costos, utilidades y demás factores
constructivos que puedan incurrir.

AFECTACIONES

 Aislamientos.

CESIONES

 20% del área neta urbanizable para la cesión pública.

En total se tiene un área de 20.858,31 metros cuadrados de los cuales los cuales no
presentan afectación alguna. Se descuentan 3.081,2 m 2 de aislamientos y se toma en
cuenta la cesión del 20%.

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PRIMER EJERCICIO (DESARROLLO DE VIVIENDA CAMPESTRE)

Se toman en cuenta dentro del presente desarrollo la implementación de internas,

equipamiento comunal construido y adecuación de zonas verdes, no exigibles dentro de
la norma con un área obligatoria, pero si modelado con los porcentajes encontrados en
los proyectos campestres aledaños.

DESARROLLO VIVIENDA CAMPESTRE

AREA BRUTA 20.858,31
AISLAMIENTO GENERAL 3.081,2
AREA NETA URBANIZABLE 17.777,1
CESION PUBLICA 20% 4.171,7
VIAS INTERNAS 10% 1.777,7
EQUIPAMIENTO COMUNAL CONSTRUIDO 5% 888,9
ZONAS VERDES 15% 3.128,7
AREA UTIL 7.810,1
INDICE DE OCUPACION (AN) 30% 5.333,1
INDICE DE CONSTRUCCIÓN (AN) 150% 26.665,6
ALTURA MAXIMA PISO 5
ALTURA CASA TIPO PISO 2,5
AREA LOTE TIPO 781,0
AREA CONSTRUIDA X UND 533,3

Para el valor de venta de lotes y dadas las características del mercado del municipio, se
procedió a realizar distintos estudios con el fin de ubicar dentro del mercado inmobiliario
el proyecto planteado en el cual se encontraron los siguientes resultados.

ESTUDIO DE MERCADO PARA EJERCICIO (VIVIENDA CAMPESTRE)

Dadas las características del proyecto planteado (construcción de vivienda campestre)

se procedió a realizar el estudio de mercado para inmuebles de usos residencial de
buenas características en distintos puntos del municipio de Cajicá para así ubicar
dentro del mercado inmobiliario el ejercicio planteado.

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 ÁREA
ÁREA LOTE FAC. VALOR ÁREA PRIVADA VALOR M2
NO DESCRIPCIÓN OFERTA CONSTRUIDA CONTACTO FUENTE
ESTIMADO M2 NEG. DEPURADO INTEGRAL
ESTIMADA M2
https://www.fincaraiz.com.co/inmu
CASA CAMPESTRE CAJICA 3
eble/casa-campestre-en-
1 HABITACIONES 6 BAÑOS VEREDA $ 1.880.000.000 440 6400 10% $ 1.692.000.000 $ 3.845.455 3112681961
CHUNTAME venta/vereda-
chuntame/cajica/6561464
https://www.fincaraiz.com.co/inmu
CASA CAJICA DOS NIVELES 4 eble/casa-campestre-en-
2 $ 450.000.000 112 104 10% $ 405.000.000 $ 3.616.071 6012883388
HABITACIONES 3 BAÑOS venta/vereda-
chuntame/cajica/6599689
https://www.fincaraiz.com.co/inmu
CASA CAJICA CERCACNO A CLUB LA
3 $ 850.000.000 230 220 5% $ 807.500.000 $ 3.510.870 3006207617 eble/casa-campestre-en-
HACIENDA
venta/canelon/cajica/6680905
CASA CAMPESTRE VEREDA https://www.fincaraiz.com.co/inmu
4 CHUNTAME 5 HABITACIONES 5 $ 1.090.000.000 305 878 5% $ 1.035.500.000 $ 3.395.082 3176413992 eble/casa-campestre-en-
BAÑOS venta/chuntame/cajica/6484146
https://www.fincaraiz.com.co/inmu
CASA CAMPESTRE CON DISEÑO EN eble/casa-campestre-en-
5 $ 2.200.000.000 515 3200 10% $ 1.980.000.000 $ 3.844.660 3214305965
FACHADA 5 HABITACIONES 5 BAÑOS venta/vereda-
chuntame/cajica/6589218

PROMEDIO $ 3.642.428
DESV ESTÁNDAR $ 200.811
COEF VARIACIÓN 5,51%
LÍMITE SUPERIOR $ 3.843.238
LÍMITE INFERIOR $ 3.441.617

De dicho mercado se encontraron un total de 5 ofertas de alguna manera comparables,

encontrando valores para el componente de metro cuadrado de $ 3.843.238 y $
3.441.617 para lotes con áreas entre 6400 y 104 m2, adoptando para el análisis
estadístico una media y por ende valor adoptado de metro cuadrado integral de $
3.642.428 teniendo a consideración que dentro del análisis estadístico se tiene un valor
de coeficiente de variación del 5,51% lo cual indica que el mercado encontrado no se
encuentra disperso y que adopta valores estables de metro cuadrado y con una
desviación estándar de $ 200.811.

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 POTENCIAL DE DESARROLLO VIVIENDA CAMPESTRE
ÁREA BRUTA 20.858,31
ÁREA NETA 17.777,07
ÁREA ÚTIL 7.810,10
ÁREA VENDIBLE TOTAL DE VIENDA CAMPESTRE 5.333,12
AREA TOTAL CONSTRUIDA 5.333,12
ANÁLISIS DE COSTOS
VENTAS
VALOR VENTA CADA M² VENDIBLE DE CASA $3.642.427,54
VALOR VENTAS ÁREA VENDIBLE $19.425.506.328,80
TOTAL VENTAS $19.425.506.328,80

COSTOS DIRECTOS
VALOR POR M² CASA $1.700.000,00
VALOR POR M² TOTAL CASA $9.066.305.477,64
VALOR M2 VIA INTERNA $450.000,00
VALOR TOTAL VIA INTERNA $799.968.130,38
VALOR M2 EQUIPAMIENTO CONSTRUIDO $1.000.000,00
VALOR TOTAL EQUIPAMIENTO CONSTRUIDO $888.853.478,20
VALOR POR M² URBANISMO $60.000,00
VALOR TOTAL URBANISMO $1.066.624.173,84
TOTAL COSTO DIRECTO $11.821.751.260,06
COSTOS INDIRECTOS
GENERALES
LICENCIA 1,50% C.D $177.326.268,90
SEGUROS 0,15% C.D $17.732.626,89
IMPUESTOS 0,50% C.D $59.108.756,30
SERVICIOS 0,30% C.D $35.465.253,78
HONORARIOS
TOPOGRAFÍA 0,03% C.D $3.546.525,38
ESTUDIO DE SUELOS 0,25% C.D $29.554.378,15
DISEÑO 1,30% C.D $153.682.766,38
DISEÑO ESTRUCTURAS 0,03% C.D $3.546.525,38
DISEÑO HIDROSANITARIO 0,05% C.D $5.910.875,63
DISEÑO ELÉCTRICO 0,15% C.D $17.732.626,89
PRESUPUESTO PROGRAMACIÓN 0,20% C.D $23.643.502,52
HONOR. CONSTRUCCIÓN. DELEGADA 0,50% C.D $59.108.756,30
GERENCIA DE OBRA 0,30% VTAS $58.276.518,99
COSTOS VENTAS, COMISIONES, PUBLICIDAD 3,00% VTAS $582.765.189,86
NOTARIALES 0,50% VTAS $97.127.531,64
FIDUCIA 0,40% VTAS $77.702.025,32
FINANCIEROS 4,00% VTAS $777.020.253,15
TOTAL INDIRECTOS 18,43% C.D. $2.179.250.381,46

TOTAL COSTOS DIRECTOS E INDIRECTOS $14.001.001.641,52

TOTAL COSTOS $14.001.001.641,52

UTILIDAD Y LOTE $5.424.504.687,28

UTILIDAD $1.942.550.632,88
LOTE $3.481.954.054,40
VALOR METRO CUADRADO BRUTA $166.933,66
VALOR M2 SOBRE ÁREA NETA $195.867,72
VALOR M2 SOBRE ÁREA UTIL $445.827,04

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RESUMEN EJERCICIO POTENCIAL (VIVIENDA CAMPESTRE)

PROYECTO
No. DESCRIPCIÓN
1 AREA BRUTA 20858,31
2 ÁREA NETA 17.777,07
3 ÁREA ÚTIL 7.810,10
4 ÁREA VENDIBLE 5.333,12
5 VALOR VENTAS 19.425.506.328,80
6 COSTO DIRECTO TOTAL 11.821.751.260,06
7 COSTOS TOTALES 14.001.001.641,52
8 UTILIDAD 1.942.550.632,88
9 LOTE 3.481.954.054,40
10 VALOR M2 LOTE ÚTIL 445.827,04
11 VALOR M2 ÁREA NETA 195.867,72
12 VALOR M2 ÁREA BRUTA 166.933,66
13 VALOR ADOPTADO M2 $ 167.000,00

VALOR DE ÁREA BRUTA DE TERRENO POR METRO CUADRADO ES

DE $167.000

Fin de página.

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SEGUNDO EJERCICIO (DESARROLLO DE APARTAMENTOS)

Se toman en cuenta dentro del presente desarrollo la implementación de internas,

equipamiento comunal construido y adecuación de zonas verdes. También para el
desarrollo de la vivienda multifamiliar se toman a consideración la normatividad del
municipio en cuanto al tratamiento de desarrollo, aplicando específicamente el número
de estacionamientos mínimos exigidos, normatividad para sótanos y condiciones de
puntos fijos circulaciones de todo proyecto.

DESARROLLO APARTAMENTOS
AREA BRUTA 20.858,31
AISLAMIENTO GENERAL 3.081,2
AREA NETA URBANIZABLE 17.777,1
CESION PUBLICA 20% 4.171,7
VIAS INTERNAS 10% 1.777,7
EQUIPAMIENTO COMUNAL CONSTRUIDO 5% 888,9
ZONAS VERDES 10% 2.085,8
AREA UTIL 8.853,0
INDICE DE OCUPACION (AN) 30% 5.333,1
INDICE DE CONSTRUCCIÓN (AN) 150% 26.665,6
ALTURA MAXIMA PISOS 5,0
PUNTOS FIJOS Y CIRCULACIONES 8% 426,6
AREA TOTAL VENDIBLE 25.350,1
AREA TIPO APTO 80,0
TOTAL UNIDADES 316,88 317
ESTACIONAMIENTOS PRIVADOS (1X1) 317
ESTACIONAMIENTOS VISITANTES 79,25 80
TOTAL ESTACIONAMIENTOS 397
AREA DE PARQUEO EN PRIMER PISO 3.519,9
AREA DE SOTANO (NO INCLUIDA EN EL IC) 3.229,1
AREA TOTAL DE PARQUEADERO 6.749,0
AREA TOTAL CONSTRUIDA 33.414,6

Para el valor de venta de lotes y dadas las características del mercado del municipio, se
procedió a realizar distintos estudios con el fin de ubicar dentro del mercado inmobiliario
el proyecto planteado en el cual se encontraron los siguientes resultados.

ESTUDIO DE MERCADO PARA EJERCICIO (APARTAMENTOS)

Dadas las características del proyecto planteado (construcción de vivienda campestre)

se procedió a realizar el estudio de mercado para inmuebles de usos residencial de

Página 23 de 35
 buenas características en distintos puntos del municipio de Cajicá para así ubicar
dentro del mercado inmobiliario el ejercicio planteado.
VALOR M2
FACTOR NUMERO VALOR VALOR ANEXOS ÁREA PRIVADA
VALOR ÁREA ÁREA VALOR ÁREA
NO DESCRIPCIÓN OFERTA NEGOCIACI
DEPURADO CONSTRUIDA PRIVADA
PARQUEAD PARQUEADERO (ÁREAS LIBRES Y
PRIVADA
HOMOGENIZAD FUENTE
ÓN EROS S DEPÓSITOS) O

https://www.fincaraiz.co
Apartamento Cajica m.co/inmueble/apartame
1 $ 670.000.000 10% $ 603.000.000 128 122 2 $ 60.000.000 $ 30.065.574 $ 512.934.426 $ 4.204.381
vereda Canelon nto-en-venta/vereda-
canelon/cajica/6869478
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Apartamento Cajica m.co/inmueble/apartame
2 $ 380.000.000 10% $ 342.000.000 88 83 1 $ 28.000.000 $ 6.620.482 $ 307.379.518 $ 3.703.368
vereda Las Fores nto-en-venta/las-
flores/cajica/6976295
https://www.fincaraiz.co
Apartamento Cajica m.co/inmueble/apartame
3 vereda Canelon $ 650.000.000 10% $ 585.000.000 128 122 2 $ 60.000.000 $ 21.860.656 $ 503.139.344 $ 4.124.093 nto-en-venta/conjunto-
Bosque Sabana bosque-
sabana/cajica/6932418
https://www.fincaraiz.co
Apartamento Cajica
m.co/inmueble/apartame
4 vereda Canelon $ 506.041.000 10% $ 455.436.900 98 95 2 $ 60.000.000 $ 7.000.000 $ 388.436.900 $ 4.088.809
nto-en-venta/bosque-
Bosque Canelo
canelo/cajica/6916284
https://www.fincaraiz.co
Apartamento Cajica
m.co/inmueble/apartame
5 vereda Canelon $ 473.116.800 10% $ 425.805.120 98 95 2 $ 60.000.000 $ 7.000.000 $ 358.805.120 $ 3.776.896
nto-en-venta/bosque-
Bosque Canelo
canelo/cajica/6916271

PROMEDIO $ 3.979.509
DESV. ESTÁNDAR $ 224.011
COEF. VARIACIÓN 5,63%
LÍMITE SUPERIOR $ 4.203.521
LÍMITE INFERIOR $ 3.755.498

De dicho mercado se encontraron un total de 5 ofertas de alguna manera comparables,

encontrando valores para el componente de metro cuadrado de $ 4.203.521 y $
3.755.498 para lotes con áreas entre 122 y 83 m 2 de área privada, adoptando para el
análisis estadístico una media y por ende valor adoptado de metro cuadrado integral de
$ 3.979.509 teniendo a consideración que dentro del análisis estadístico se tiene un
valor de coeficiente de variación del 5,63% lo cual indica que el mercado encontrado no
se encuentra disperso y que adopta valores estables de metro cuadrado y con una
desviación estándar de $ 224.011.

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 POTENCIAL DE DESARROLLO APARTAMENTOS
ÁREA BRUTA 20.858,31
ÁREA NETA 17.777,07
ÁREA ÚTIL 7.810,10
ÁREA VENDIBLE TOTAL DE APARTAMENTOS 25.350,10
UNIDADES DE ESTACIONAMIENTO PRIVADOS 317,00
AREA TOTAL DE EQUIPAMIENTO CONSTRUIDO 888,85
AREA TOTAL CONSTRUIDA 33.414,60
ANÁLISIS DE COSTOS
VENTAS
VALOR VENTA CADA M² VENDIBLE DE APARTAMENTO $3.979.509,34
VALOR VENTAS ÁREA VENDIBLE $100.880.964.437,35
VALOR UNIDAD DE ESTACIONAMIENTO $28.000.000,00
VALOR TOTAL DE ESTACIONAMIENTOS $8.876.000.000,00
TOTAL VENTAS $109.756.964.437,35

COSTOS DIRECTOS
VALOR POR M² APARTAMENTO $1.900.000,00
VALOR POR M² TOTAL APARTAMENTO $63.487.748.257,40
VALOR M2 VIA INTERNA $700.000,00
VALOR TOTAL VIA INTERNA $1.244.394.869,48
VALOR M2 EQUIPAMIENTO CONSTRUIDO $1.200.000,00
VALOR TOTAL EQUIPAMIENTO CONSTRUIDO $1.066.624.173,84
VALOR POR M² URBANISMO Y ZONAS VERDES $80.000,00
VALOR TOTAL URBANISMO Y ZONAS VERDES $1.422.165.565,12
VALOR M2 SOTANO Y ESTACIONAMIENTOS PRIMER PISO $1.000.000,00
VALOR TOTAL SOTANO Y ESTACIONMIENTOS PRIMER PISO $6.749.000.000,00
TOTAL COSTO DIRECTO $73.969.932.865,84
COSTOS INDIRECTOS
GENERALES
LICENCIA 1,60% C.D $1.183.518.925,85
SEGUROS 0,20% C.D $147.939.865,73
IMPUESTOS 0,50% C.D $369.849.664,33
SERVICIOS 0,30% C.D $221.909.798,60
HONORARIOS
TOPOGRAFÍA 0,03% C.D $22.190.979,86
ESTUDIO DE SUELOS 0,25% C.D $184.924.832,16
DISEÑO 1,30% C.D $961.609.127,26
DISEÑO ESTRUCTURAS 0,03% C.D $22.190.979,86
DISEÑO HIDROSANITARIO 0,05% C.D $36.984.966,43
DISEÑO ELÉCTRICO 0,15% C.D $110.954.899,30
PRESUPUESTO PROGRAMACIÓN 0,20% C.D $147.939.865,73
HONOR. CONSTRUCCIÓN. DELEGADA 0,60% C.D $443.819.597,20
GERENCIA DE OBRA 0,50% VTAS $548.784.822,19
COSTOS VENTAS, COMISIONES, PUBLICIDAD 3,00% VTAS $3.292.708.933,12
NOTARIALES 0,50% VTAS $548.784.822,19
FIDUCIA 0,40% VTAS $439.027.857,75
FINANCIEROS 4,00% VTAS $4.390.278.577,49
TOTAL INDIRECTOS 18,43% C.D. $13.073.418.515,05

TOTAL COSTOS DIRECTOS E INDIRECTOS $87.043.351.380,89

TOTAL COSTOS $87.043.351.380,89

UTILIDAD Y LOTE $22.713.613.056,46

UTILIDAD $16.463.544.665,60
LOTE $6.250.068.390,86
VALOR METRO CUADRADO BRUTA $299.644,05
VALOR M2 SOBRE ÁREA NETA $351.580,35
VALOR M2 SOBRE ÁREA UTIL $800.254,53

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RESUMEN EJERCICIO POTENCIAL (APARTAMENTOS)

PROYECTO
No. DESCRIPCIÓN
1 AREA BRUTA 20858,31
2 ÁREA NETA 17.777,07
3 ÁREA ÚTIL 7.810,10
4 ÁREA VENDIBLE 25.350,10
5 VALOR VENTAS 109.756.964.437,35
6 COSTO DIRECTO TOTAL 73.969.932.865,84
7 COSTOS TOTALES 87.043.351.380,89
8 UTILIDAD 16.463.544.665,60
9 LOTE 6.250.068.390,86
10 VALOR M2 LOTE ÚTIL 800.254,53
11 VALOR M2 ÁREA NETA 351.580,35
12 VALOR M2 ÁREA BRUTA 299.644,05
13 VALOR ADOPTADO M2 $ 300.000,00

VALOR DE ÁREA BRUTA DE TERRENO POR METRO CUADRADO ES DE

$300.000

Ahora bien, considerando que los valores obtenidos en los anteriores ejercicios
muestran proyectos urbanísticos ajustados a la realidad y teniendo en cuenta la
idea principal del mayor y mejor uso, normativa, económica y jurídicamente
viable se adopta el valor arrojado por el segundo ejercicio con desarrollo de
vivienda multifamiliar de apartamentos en propiedad horizontal, con un valor de
$300.000 por metro cuadrado de terreno en bruto.

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 9 OTRAS CONSIDERACIONES
El inmueble objeto del presente informe valuatorio conocido como Lote # 2 Lugano, se
encuentra ubicado en la vereda Calahorra en el municipio de Cajicá, al costado
suroriental de la zona urbana principal.

En el presente informe se toma como metodología de valoración el residual o potencial

de desarrollo, donde se plantean dos ejercicios hipotéticos y aplicando el mayor y mejor
uso se adopta el segundo que desarrolla u proyecto urbanístico de apartamentos en
propiedad horizontal. Los valores de costos directos, indirectos y utilidades son
tomados de acuerdo a los rangos que los proyectos de estas tipologías presentan y no
toman en cuenta valores adicionales de imprevistos que se puedan originar.

El inmueble presenta dentro de sus linderos una construcción la cual no hace parte del
encargo valuatorio.

El presente informe no tiene en cuenta animales y/o maquinaria especializada que

pueda encontrarse en el inmueble al momento de la visita.

Analizados todos los factores relacionados e introducidos las observaciones pertinentes

por parte del comité técnico de Avalúos Corporativos, éste aprueba unánimemente los
valores consignados en el informe final. El valor razonable expresado en dinero;
entendiéndose por valor comercial aquel que un comprador y un vendedor estarían
dispuestos a pagar y recibir de contado respectivamente por una propiedad en un
mercado en condiciones normales; entendiéndose por condiciones normales, el hecho
de que un inmueble se venda sin presiones de la oferta ni de la demanda , con tiempo
suficiente, con tasas de interés razonable y con disponibilidad de crédito razonable; es
decir, en una economía que tenga un flujo razonable de efectivo.

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 10 CERTIFICACIÓN DEL VALOR
DESCRIPCIÓN ÁREA VALOR UND VALOR TOTAL
TERRENO 20.858,31 M2 $ 300.000 $ 6.257.493.000
VALOR TOTAL $ 6.257.493.000

Por medio del presente certificamos que:

No tenemos interés presente ni futuro de la propiedad avaluada.

No tenemos interés ni prejuicios con respecto a la materia en cuestión de este avalúo o

de las partes involucradas. Nuestras conclusiones no están influenciadas por los
honorarios que reciba.

Basados en la información que contiene este reporte y nuestra experiencia en el campo

de los avalúos, es nuestra opinión que el valor en el mercado de la propiedad en
cuestión, en la fecha de Febrero de 2022 es como está estipulada según tabla de
avalúos en conjunto suman un valor de SEIS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y SIETE
MILLONES CUATROCIENTOS NOVENTA Y TRES MIL PESOS MONEDA
CORRIENTE ($6.257.493.000).

Arq. EDWIN FERNANDO AYERBE

Director Departamento Avalúos
RAA – AVAL 82390229
Especialista en Avalúos

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11 REGISTRO FOTOGRÁFICO

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12 CERTIFICADO RAA AVALUADOR

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