Predio 2021 - Egoavil - Mónica

INFORME DE VALUACION DE UN INMUEBLE, A VALOR DE VENTA
EN EL MERCADO
INFORME DE VALUACIÓN N°003/2021-P&N
Oficina: Jr. Salaverry Nº 205 – 2do Piso / Huacho pág. 1 Telf. 995 482 942 - 951 658 027 - 966370392
PROPIETARIO : EGOAVIL PINEDO ROXANA URSULA
EGOAVIL PINEDO MÓNICA ISABEL
SOLICITANTE : EGOAVIL PINEDO ROXANA URSULA

LOCALIZACIÓN : AV. SAN MARTÍN N°158 - CERCADO
Distrito : Huacho
Provincia : Huaura
Departamento : Lima
EXTENSIÓN DEL TERRENO : 89.00 m2

VALOR SIMILAR NUEVO : $ 43,853.64 Dólares N.A.
S/. 168,397.97 Nuevos Soles.
VALOR COMERCIAL : $ 133,600.91 Dólares N.A.

VALOR DE REALIZACIÓN
EN EL MERCADO
R.S.B.S. N° 11356-2008 : $ 106,880.73 Dólares N.A.
TASADOR : Arq. ANGELINA MINESA PICHARDO NEYRA

CAP N° 18801
Huacho, 28 de ABRIL 2,021
INFORME DE VALUACIÓN DE UN INMUEBLE A VALOR DE VENTA

EN EL MERCADO
INFORME DE VALUACIÓN N°218-2012-MB
I. DATOS GENERALES.
I.1. OBJETO DE LA EVALUACIÓN

A solicitud de las Sras. EGOAVIL PINEDO ROXANA URSULA, se efectúa la
presente valuación de la propiedad a fin de determinar el valor comercial y de
realización en el mercado del inmueble, de acuerdo a la Resolución SBS N°11356-
2008.
I.2. UBICACIÓN DEL INMUEBLE
Según Título de Propiedad el Inmueble se ubica en AV. SAN MARTÍN N°158 -
CERCADO, Compresión del Distrito de Huacho, Provincia de Huaura y
Departamento de Lima.
El inmueble se ubica a cuatro cuadras del Óvalo San Martín y a dos cuadras de la
Plazuela Víctor Raúl Haya de la Torre.
I.3. DESCRIPCIÓN DETALLADA

 DESCRIPCIÓN Y DISTRIBUCIÓN DEL INMUEBLE
Se trata de una casa de dos pisos, construido de material noble, destinado al uso de
Comercio, se encuentra acabado y en funcionamiento, en la fecha de la
inspección.
o DISTRIBUCIÓN:
- Primer Piso: Consta de un salón con piso de cerámica y un medio baño
con acabados en buen estado.
- Segundo Piso: Consta de una entrada independiente con escaleras de
acceso al segundo piso donde se ubican dos ambientes sin techar con
proyección de baño cada uno y otra área techada con tres ambientes y un
baño completo
o ÁREAS CONSTRUIDAS:
ÁREA ÁREA SIN
NIVELES
TECHADA TECHAR
PRIMER PISO 86.50 m² ------
SEGUNDO PISO 53.85 m² 32.65 m²
ÁREA LIBRE 2.50 m²
I.4. INFORME DE LA LABOR REALIZADA

Se efectuó la valuación sin contratiempos con apoyo de la solicitante de la
valuación.
I.5. FECHA DE ASIGNACION DEL VALOR

28 de ABRIL del 2021
I.6. PÓLIZA DE SEGUROS

No se tiene conocimientos.
II. VERIFICACIONES EFECTUADAS.
II.1. INSPECCION OCULAR

 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS DEL ENTORNO:
El entorno, en donde se encuentra ubicado el inmueble, cuenta con obras
completas de infraestructura urbana, existen redes de agua potable, redes de
desagüe, redes de alumbrado y domiciliario, redes telefónicas; la calle esta
asfaltada y tiene veredas.
 LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS SEGÚN DOCUMENTO DE

PROPIEDAD:
POR EL FRENTE : Lado Sur, colinda con la Avenida San Martín;
mide 5.89ml.
POR LA DERECHA
ENTRANDO : Lado Oeste, colinda con Propiedad de: Graciela
Díaz Flores;
mide 15.40 ml.
POR LA IZQUIERDA
ENTRANDO : Lado Este, colinda con Eduardo Díaz Díaz Robles;
mide 15.20ml.
POR EL FONDO : Lado Norte, colinda con Propiedad de la Sucesión de

Don Manuel Díaz;
mide 5.75ml.
ÁREA TOTAL DEL

89.00 m²
TERRENO
 EDIFICACIÓN:
El inmueble ha sido construido con las siguientes características técnicas:
- Muros : De ladrillo de arcilla con columnas y vigas aporticadas.
- Techo : De losa aligerada de concreto armado horizontal en 1° y 2° piso -
Parte
- Pisos : Cerámica
- Puertas y Ventanas : Puertas de madera contraplacadas y fierro, ventanas de vidrio
Templado – 2° Piso Parte
- Revestimiento : Tarrajeado y pintura látex – sin terrajeo parte 2° piso
- Aparatos Sanitarios : Aparatos sanitarios de color con mayólica de color – 2° Piso Parte
- Instalaciones Eléctricas y Sanitarias: Empotradas – 2° Piso Parte
 ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN:

El inmueble tiene una antigüedad estimada de:
Primer Piso: 27 años, su estado de conservación es Bueno.
Segundo Piso: 10 años, su estado de conservación es Bueno.
 DEPRECIACIÓN:
De conformidad con el reglamento nacional de tasaciones del Perú tabla N° 01 (casa -
habitación) le corresponde:
Primer Piso: 23% de depreciación.

Segundo Piso: 11% de depreciación.
II.2. VIGENCIA DE INSCRIPCIÓN DE GRAVÁMENES EN REGISTROS PUBLICOS

 INSCRIPCIÓN:
El predio en mención cuenta con Inscripción Registral.
 GRAVÁMENES:
No se conoce.
 SERVIDUMBRES:
No se conoce.
III. METODOLOGÍA APLICADA.
III.1. BASES PARA SU DESARROLLO
Se ha realizado una visita de inspección al inmueble, a fin de determinar los valores
comerciales de compra y venta de inmuebles con características similares.
III.2. DESCRIPCIÓN DE LA METODOLOGÍA UTILIZADA

La valuación se efectúa en concordancia con el Reglamento Nacional de Tasaciones,
R.M. N° 172-2016- VIVIENDA, R.M. N° 351-2019-VIVIENDA de fecha 31 de
octubre del 2019. El método utilizado es el de Tasación directa.
III.3. INVESTIGACIONES DE VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA

La tendencia del mercado a la fecha por la ubicación y el tipo de inmueble comercial es
de similar oferta y demanda, todo esto nos permite determinar razonablemente el valor
de $ 750 Dólares por metro cuadrado para el terreno.
III.4. DEDUCCIONES APLICABLES

Para el caso de las deducciones del inmueble, consideramos las siguientes deducciones.
- Gastos por pérdida y deterioro : 1.50%
- Gastos de valuación para realización : 0.20%
- Depreciación durante la ejecución : 2.50%
- Mantenimiento : 1.50%
SUB TOTAL : 5.70%
- Otros: Para realizar el inmueble, en un paso prudencial de 60 días y estableciendo que
a la fecha en el mercado la oferta es similar que la demanda para este tipo de
inmueble, consideramos un ajuste en el valor para poder vender el bien en ese plazo
de: 14.30%
TOTAL DE DEDUCCIONES : 20% DEL VALOR

COMERCIAL.
*Nota: Toda Entidad Financiera considerará las deducciones de su conocimiento,
para así obtener un valor de realización Final.
IV. CÁLCULOS EFECTUADOS.
IV.1. DESARROLLO
Valor de Reposición del inmueble (VR)
a. VALOR DEL TERRENO
Del análisis de los valores comerciales del mercado inmobiliario de compra y venta
de terrenos similares en la ubicación y entorno urbano, a la fecha asigna como valor
comercial: $ 750.00 Dólares N.A. por m2.
VALOR DEL TERRENO (VT)

VT = 89.00 m² x $ 750.00 ( 3.84 SOLES VALOR DÓLAR )
*Valor de tipo de cambio según la SBS a
fecha del 28/04/21. VT = $ 66,750.00 Dólares
VT = S/. 256,320.00 Soles
b. VALOR DE EDIFICACIÓN (VE)
De acuerdo a las características constructivas y materiales que serán utilizados
para la edificación, y conforme a la tabla de valores unitarios de edificación, se
asigna como Valor Comercial por m² de construcción.
COSTO POR m2 EN SOLES

DESCRIPCION
Segundo Piso Segundo Piso Sin
Primer Piso Techado
Techado Techar
Muros y Columnas C S/. 233.95 C S/. 233.95 C S/. 233.95
Techos C S/. 172.57 C S/. 172.57 H S/. 0
Pisos D S/. 98.40 D S/. 98.4 H S/. 24.86
Puertas y Ventanas F S/. 54.84 D S/. 85.37 I S/. 0.00
Revestimientos D S/. 132.97 D S/. 132.97 I S/. 0
Baños E S/. 17.22 E S/. 17.22 H S/. 0
Instalaciones Electricas y Sanitarias C S/. 140.86 C S/. 140.86 H S/. 18.53
TOTAL S/. 850.81 S/. 881.34 S/. 277.34
25 25 25
Gastos Generales y Utilidades % S/. 212.70 % S/. 220.34 % S/. 69.34
SUBTOTAL S/. 1,063.51 S/. 1,101.68 S/. 346.68
VALOR SIMILAR NUEVO S/. 91,993.83 S/. 59,325.20 S/. 11,318.94
23 11 11
DEPRECIACION % S/. 244.61 % S/. 121.18 % S/. 38.13
VALOR UNITARIO DEPRECIADO S/. 818.90 S/. 980.49 S/. 308.54
AREA CONSTRUIDA 86.50 m2 53.85 m2 32.65 m2
VALOR TOTAL DE LA
S/. 70,835.25 S/. 52,799.43 S/. 10,073.86
EDIFICACION (S/.)
VALOR TOTAL DE LA
$. 18,446.68 $. 13,749.85 $. 2,623.40
EDIFICACION ($)
VE 1 = $ 18,446.68 Dólares (PRIMER PISO)

VE 2a = $ 13,749.85 Dólares (SEGUNDO PISO TECHADO)
VE 2b = $ 2,623.40 Dólares (SEGUNDO PISO S/TECHAR)
VETOTAL = $ 34,819.93 Dólares
SON: TREINTA Y CUATRO MIL OCHOCIENTOS DIECINUEVE CON 93/100
DÓLARES
*Valor de tipo de cambio según la SBS a fecha del 28/04/21.

PRECIO VALOR
CANTID VALOR
DESCRIPCIÓN UNIDAD UNITARIO DEPRECIAD
AD NUEVO
USD $ O
Cisterna y Tanque
Global 1.00 1,500.00 1,500.00 1,200.00
Elevado
TOTAL USD $ 1,500.00 1,200.00
c. VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS Y EXTERIORES (VOC)
d. VALOR SIMILAR NUEVO (VSN)

VSN = VE SIN DEPRECIACIÓN + VOC
VSN 1 = $ 23,956.73 Dólares (PRIMER PISO)

VSN 2a = $ 15,449.27 Dólares (SEGUNDO PISO TECHADO)
VSN 2b = $ 2,947.64 Dólares (SEGUNDO PISO S/TECHAR)
VOC = $ 1,500.00 Dólares
VSN = $ 43,853.64 Dólares
SON : CUARENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y TRES CON
64/100 DÓLARES
e. VALOR DE REPOSICIÓN DEL INMUEBLE (VR)

VR = VT + VE + VOC
VT = $66,750.00 Dólares
VE = $34,819.93 Dólares
VOC = $1,200.00 Dólares
VR = $102,769.93 Dólares
SON: CIENTO DOS MIL SETECIENTOS SESENTA Y NUEVE CON 93/100
DÓLARES
f. VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE (VC)

De acuerdo a la variación de precios en el entorno el perito considera que el valor de
la reposición calculado, refleja adecuadamente el valor comercial a la fecha que tiene
el inmueble en el mercado, teniendo en consideración las utilidades del inversionista,
se debe incrementar el valor en 30%; por lo tanto:
VC = 1.30 x VR
VC = 1.30 x $102,769.93
VC = $133,600.91 Dólares
SON: CIENTO TREINTA Y TRES MIL SEISCIENTOS CON 91/100
DÓLARES
IV.2. VALOR DE REALIZACIÓN RESULTANTE

 VALOR DE REALIZACIÓN DEL INMUEBLE EN EL MERCADO (VRM)
(RESOLUCION SBS. N°11356-2008)
El valor de la realización en el mercado, es el valor neto del inmueble que se
esperaría recuperar como consecuencia de la eventual venta del bien, en la
situación como está, descontado los castigos de cargo por los conceptos
VRM = $106,880.73 Dólares
SON: CIENTO SEIS MIL OCHOCIENTOS OCHENTA CON 73/100
DÓLARES
indicados en el punto 3.4.
Las deducciones aplicables son 20% del valor comercial Luego:
VRM = 0.80 x VC
VRM = 0.80 x $ 133,600.91
IV.3. ANÁLISIS DE CONSISTENCIA

La secuencia seguida en la determinación del valor, así como los sustentos
aplicados, nos muestran una clara consistencia para la obtención del valor de
realización.
V. OPINIÓN INTEGRAL DEL PERITO VALUADOR.
V.1. La presente valuación se ha efectuado con total independencia de criterio, aplicando

las normas vigentes.
V.2. Vigencia de valuación, de no variar las condiciones del mercado, económicas y
otras, así como de no presentarse imponderables. La valuación podría tener una
vigencia de 90 días.
V.3. Se deberá incluir las deducciones de su conocimiento a fin de obtener su Valor de
Realización Final.
VI. DOCUMENTACIÓN SUSTENTATORIA.
- Se contó con documentación proporcionada por el propietario como: Copia Literal

Registros Públicos, Cartilla Predial del año 2021 y escritura.
- La información de precios se obtuvo del campo y de personas dedicadas al negocio
inmobiliario.
- Se visitaron páginas web especializadas en compra-venta de inmuebles.
- Contamos con información de la Cámara Peruana de la Construcción y Normas
Oficiales.
Huacho, 28 de ABRIL del 2,021
PANEL FOTOGRÁFICO
PRIMER PISO
SALA DE VENTAS
MEDIO
BAÑO
PANEL FOTOGRÁFICO
SEGUNDO PISO
ÁREA TECHADA AMBIENTE 1 (DEPÓSITO)
ACCESO AL 2DO NIVEL
AMBIENTE 2 (DEPÓSITO)
BAÑO COMPLETO
AMBIENTE 3 (DEPÓSITO)
ÁREA NO TECHADA

Predio 2021 - Egoavil - Mónica

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INFORME DE VALUACION DE UN INMUEBLE, A VALOR DE VENTA

SOLICITANTE : EGOAVIL PINEDO ROXANA URSULA

EXTENSIÓN DEL TERRENO : 89.00 m2

VALOR COMERCIAL : $ 133,600.91 Dólares N.A.

TASADOR : Arq. ANGELINA MINESA PICHARDO NEYRA

Huacho, 28 de ABRIL 2,021

INFORME DE VALUACIÓN DE UN INMUEBLE A VALOR DE VENTA

I.1. OBJETO DE LA EVALUACIÓN

I.3. DESCRIPCIÓN DETALLADA

I.4. INFORME DE LA LABOR REALIZADA

I.5. FECHA DE ASIGNACION DEL VALOR

I.6. PÓLIZA DE SEGUROS

II.1. INSPECCION OCULAR

 LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS SEGÚN DOCUMENTO DE

POR EL FONDO : Lado Norte, colinda con Propiedad de la Sucesión de

ÁREA TOTAL DEL

 ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN:

Primer Piso: 23% de depreciación.

II.2. VIGENCIA DE INSCRIPCIÓN DE GRAVÁMENES EN REGISTROS PUBLICOS

III. METODOLOGÍA APLICADA.

III.1. BASES PARA SU DESARROLLO

III.2. DESCRIPCIÓN DE LA METODOLOGÍA UTILIZADA

III.3. INVESTIGACIONES DE VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA

III.4. DEDUCCIONES APLICABLES

TOTAL DE DEDUCCIONES : 20% DEL VALOR

IV. CÁLCULOS EFECTUADOS.

VALOR DEL TERRENO (VT)

COSTO POR m2 EN SOLES

VE 1 = $ 18,446.68 Dólares (PRIMER PISO)

*Valor de tipo de cambio según la SBS a fecha del 28/04/21.

d. VALOR SIMILAR NUEVO (VSN)

VSN 1 = $ 23,956.73 Dólares (PRIMER PISO)

e. VALOR DE REPOSICIÓN DEL INMUEBLE (VR)

f. VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE (VC)

IV.2. VALOR DE REALIZACIÓN RESULTANTE

IV.3. ANÁLISIS DE CONSISTENCIA

V. OPINIÓN INTEGRAL DEL PERITO VALUADOR.

V.1. La presente valuación se ha efectuado con total independencia de criterio, aplicando

VI. DOCUMENTACIÓN SUSTENTATORIA.

- Se contó con documentación proporcionada por el propietario como: Copia Literal

ACCESO AL 2DO NIVEL

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