VALUACIÓN COMERCIAL DEL INMUEBLE RESIDENCIAL

UBICADO EN CALLE MERCEDES AYARZA DE MORALES Nº 1177

PRIMERA ETAPA-URBANIZACION SAN FERNANDO-
DISTRITO. TRUJILLO-LA LIBERTAD

SOLICITANTE Flor de María BURGA ALVARADO

PROPIETARIO Flor de María BURGA ALVARADO

UBICACIÓN: Calle Mercedes Ayarsa de Morales N° 1177-1181 1º piso

Urbanización San Fernando
Distrito: Trujillo
Provincia: Trujillo
Departamento: la libertad

FECHA DE TASACIÓN: 6 de octubre de 2019

VALOR COMERCIAL: $. $ 193,547.11 US dólares

VALOR de REPOSICION: $. 154,837.69 US dólares

TASADOR: Arq. RENÉ W. REVOLLEDO VELARDE

CAP N° 2936
RESOLUCION CONATA N° 055-2005 VIVIENDA 9310
Trujillo, 6 de octubre del 2019
I.- MEMORIA DESCRIPTIVA

1.1. PROPIETARIOS
Flor de María BURGA ALVARADO

1.2. SOLICITANTE
Flor de María BURGA ALVARADO
OBJETO DE LA VALUACION
El objeto de la presente valuación es determinar el valor comercial y el de
realización en el mercado del INMUEBLE DEPARTAMENTO ubicado en un primer
piso, que tiene como ubicación. Calle Mercedes Ayarsa de Morales N° 1177-1181
1º piso, Urbanización San Fernando, Distrito de Trujillo- Provincia de Trujillo. La
Libertad.

1.3. FECHA DE LA TASACIÓN

6 de octubre del 2019

1.4. LOCALIZACIÓN DEL INMUEBLE

Calle Mercedes Ayarsa de Morales N° 1177-1181, 1º piso, Urbanización San
Fernando, Distrito de Trujillo- Provincia de Trujillo. La Libertad.

1.5. INFORME DE LA LABOR REALIZADA

Se efectuó la valuación (verificación) sin mayores contratiempos.

1.6. ALCANCES Y LIMITACIONES DEL TRABAJO

El Trabajo es con fines de valuación comercial del Inmueble Departamento
Residencial, no se presentó mayores contratiempos ni demora alguna.

1.7. FECHA DE ASIGNACIÓN DEL VALOR EN MONEDA NACIONAL (NS)

Trujillo, 6 de Octubre de 2019

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1.8. ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL

Zonificación:
El inmueble se encuentra calificado como RDM (Residencial Densidad Media).
conforme al plano: Reglamento de zonificación y acondicionamiento territorial de
Usos de Suelo del Continuo Urbano de Trujillo. Municipalidad de Trujillo)
(RATDUS). PLANDET, O.M. Nº 001-2012 MPT. adecuada a julio 2019.
Uso Actual:
En la inspección ocular Realizada al predio antes mencionado, esta ocupado de la
siguiente manera:
La vivienda está desarrollada en un primer piso y una azotea (4º piso) de uso
exclusivo como vivienda unifamiliar
La vivienda departamento valuada, consta de un solo nivel de 1 piso, un “ático”, un
espacio tendal y habitación de servicio en azotea, el cual está ocupado en su
totalidad, como vivienda unifamiliar con 136.75 m2 techados. según documento
inscrito en SUNARP partida electrónica Nº 11042999
Se constató que, Según documentos alcanzados al tasador, copia literal de dominio
inscrito en SUNARP, N° 11042999, propiedad que se inscribe dentro de un área
ocupada de 189.15 m2, consignado en esta partida un área techada en el primer
piso de 136.75 m2, con un área libre de 52.40 m2, con 22.63% de participación de
bienes comunes -Uso Vivienda

Características del Terreno:

Según el documento alcanzado por la solicitante en inscritos e SUNARP, éste
lote de terreno tiene los siguientes linderos:
1) Por el frente con la calle Mercedes Ayarza de Morales, cochera 01 zona común
Nº 1, en línea quebrada de 9 tramos con 2.50,5.77,2.59,0.15,2.30,3.59,3.28,
1.76 y 3.40 ml
2) Por la derecha entrando, con lote Nº 13 con 13.06 ml
3) Por la izquierda con lote Nº 05 con 16.00 ml
4) Por el Fondo con parcela Nª 30 con 14.00 ml

El terreno tiene un área total de 215.00 m2

Las medidas antes mencionadas han sido obtenidas de la copia literal de

propiedad. Inscrita en SUNARP- 11042999

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 CARACTERÍSTICAS DEL ENTORNO E INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS
URBANOS:
Este inmueble departamento Residencial unifamiliar, desarrollado en un primer
piso incluye cochera y ocupa también un área tendal y habitación de servicio en la
azotea, que es de propiedad exclusiva y perteneciente a esta misma unidad de
vivienda.
Es en una edificación de cuatro pisos más azotea, donde se está tasando
exclusivamente la propiedad del primer piso/nivel y azotea, y se encuentra en una
zona muy consolidada, sobre la Calle Mercedes Ayarsa de Morales N° 1177-1181,
1º piso, Urbanización San Fernando, Distrito de Trujillo- Provincia de Trujillo. La
Libertad.

Rodeada de áreas residenciales y con poca presencia de comercio local en los

alrededores.
Esta edificación por encontrarse con frente a una calle local, está obligada a dejar
retiro frontal normativo, la característica de la vía frente a esta edificación posee
las siguientes características:
La sección total vial recogida por el constatado fue de 13.40 ml.
El sector, posee áreas recreativas cercanas y servicios públicos completos como:
agua, alcantarillado, alumbrado, teléfono y cable, internet, otros.

1.9. ÁREA DEL TERRENO

De conformidad con el documento de propiedad presentado por SUNARP, PE Nº
11042999, consigna como área ocupada de 189.15 m2, consignado en esta
partida un área techada en el primer piso de 136.75 m2, con un área libre de
52.40 m2 el área inscrita del Terreno es de. 215.00 m2 (según literal de
propiedad)

1.10. DESCRIPCIÓN Y DISTRIBUCIÓN DEL INMUEBLE RESIDENCIAL

Descripción General de la edificación del Inmueble Residencial:
Es un departamento de uso exclusivamente residencial desarrollado en un primer
piso/nivel, es un edificio de departamentos destinado a viviendas unifamiliares tipo
Flat, todo en una edificación de cuatro pisos y una azotea.
-Características del inmueble departamento:
Es un departamento desarrollado como vivienda unifamiliar, en un primer piso,
posee, Ingreso desde la calle Mercedes Ayarsa de Morales N° 1177-1181, 1º

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piso, Urbanización San Fernando, de manera totalmente independientemente
trasponiendo un área común encontramos la puerta principal del departamento
101 (primer piso), el cual nos lleva al inmueble que trasponiendo la puerta
principal encontramos un hall de ingreso recibo que conduce a:
 Recibo: con piso de cerámico color claro decorado 0.30 x0.30ml, posee,
paredes tarrajeadas color beige.
 Cocina: posee ingreso independiente de servicio desde la cochera, con
puerta de madera, pisos de cerámica 0.30 x0.30ml y 0.20 x0.30ml en
paredes, lavadero de una poza, muebles bajos y altos, ventana corrediza
sistema directo, posee tablero eléctrico termo magnético.
 Patio de servicio: con lavadero de granito blanco, posee piso cerámico
0.40 x0.40ml, terma eléctrica de 50 litros, closet o armario,
 Habitación de servicio: con piso cerámico 0.30 x0.30ml, paredes
tarrajeadas y pintadas, ventanas corredizas con vidrio en sistema directo.
 Baño de servicio: con aparatos nacionales color blanco, piso de cerámica
color claro 0.30 x0.30ml, en paredes a media altura.
 Sala comedora: con piso de cerámico decorado 0.40 x0.40ml paredes
tarrajeadas y pintadas, color beige, mampara corrediza de vidrio de piso a
techo, espacio a desnivel (0.20 mts) con respecto al Hall-recibo.
 Baño de visitas: con lavatorio, W.C., enchapado con cerámica de color
(1.00ml de acho) y ventana alta de aluminio (ventilación natural.
 Jardín interior: posee pisos de cerámica 0.40 x0.40ml, un pequeño
jardín, espacio terraza con techo de policarbonato (para lluvias).
 Pasadizo: ancho :1.10 ml con piso de cerámico 0.40 x0.40ml.
 Hall-Estar organizador: (3.00 x 4.30 ml), con piso de cerámico decorada
0.40 x0.40ml. muy bien iluminado, paredes pintadas color humo, escalera
tipo “Caracol que nos conduce un espacio denominado “ático”, este ático
posee una pequeña habitación de 2.20 ml x 2.30 ml con piso de cerámico
de 0.30 x 0.30 ml.
 Baño familiar común: posee servicios con aparatos de color, posee
lavatorio, W.C., y cabina de ducha, enchape de cerámica en piso de 0.30
x0.30ml, cerámica en paredes 0.20 x0.30ml.
 Dormitorio 1: con piso madera parquet, con closet con puertas de madera
paredes tarrajeadas y pintadas, ventana de vidrio sistema directo,
corredizas, con protector de fierro (hacia cochera).

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  Dormitorio Principal con Baño: con piso de parquet, paredes tarrajeadas
y pintadas; con closet con puertas de madera, ventanas de vidrio con
sistema directo, tipo corredizas, con protector de fierro (hacia cochera).
 Dormitorio 2: con piso de parquet, paredes tarrajeadas y pintadas; con
closet con puertas de madera, ventanas de vidrio con sistema directo, tipo
corredizas
 Escalera: Escalera integrada común que va desde el primer piso hacia la
azotea, revestida con cerámico 0.25 x 0.025 ml. Con un ancho de 1.05 ml.
 Azotea: la azotea es un espacio que se compone de 2 grandes áreas
libres (tendales) y posee cuatro habitaciones de servicio (uno para
departamento), un baño común de servicio con aparatos color blanco piso
de cerámica 0.30 x0.30 ml;4 tanques elevados de 1.1 m3 c/u
 instalaciones sanitarias, instalaciones eléctricas, desagüe todas
empotradas y funcionando, techos de material noble.

1.11. CARACTERISTICAS GENERALES DEL INMUEBLE RESIDENCIAL

a) Según la ubicación del terreno corresponde a una calidad de suelo areno-
arcilloso de superficie plana y forma de polígono irregular.
b) El terreno está ubicado en una zona urbana totalmente consolidada, los
materiales utilizados en la construcción son diversos, pero prima la presencia de
muros de ladrillo KK, muros y techos totalmente tarrajeadas, pintados con pintura
látex, en MUY BUEN estado de conservación
c) Muros de ladrillo de arcilla (e: 0.15, mts colocados de soga) pintados con pintura
de diversos colores, tipo lavable.
d) Pisos encontrados fueron de cerámica, y parquet.
e) La zona posee todos los servicios públicos y de infraestructura, como son
alumbrados exteriores, agua desagüe internet, telefonía.

1.12. ESTADO DE CONSERVACIÓN y ANTIGÜEDAD DEL PREDIO

El estado de conservación de la vivienda es BUENO la antigüedad del predio es
14 años de antigüedad, según documentación.

1.13. DEPRECIACIÓN DEL INMUEBLE (TABLA N° 1)

Por las características observadas, el estado de la construcción (Estado: Regular)
y el tiempo de construcción en ladrillo según tabla R.M. N° 172-2016-vivienda,
tendrían una depreciación de 14% .

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 1.14. GRAVAMENES y CARGAS
Según partida electrónica Nº No 11042999, presenta ninguno

1.15. INSCRIPCION EN SUNARP

Este predio si posee inscripción en SUNARP: partida Nº 11042999
OBSERVACIONES
Para realizar la presente valuación comercial se contó con la siguiente
documentación:
 Copia literal de dominio del predio urbano del registro de propiedad de
Inmueble SUNARP existente, partida Nº 11042999
 Visita al inmueble para observar características y el estado actual
 Publicaciones del diario “La Industria”
 Publicaciones vía web www.adonde vivir.com
 Publicaciones vía Web www.urbania.pe
 Publicaciones vía web Trujillo olx.com.pe
 Parámetros urbanísticos (www.munitrujillo.gob.pe-MPT).
 Planos de secciones de vías de la Municipalidad Provincial de Trujillo
(www.munitrujillo.gob.pe-MPT).
 Plano de zonificación del continuo urbano de Trujillo OM Nº 001-2018-
MPT(actualizado)
1.16. METODOLOGIA APLICADA PARA LA VALUACIÓN
Se ha realizado la visita de inspección de campo y a la vez al entorno del
inmueble residencial, a fin de determinar el valor comercial del edificio.
1.17. DESCRIPCIÓN DE LA METODOLOGIA UTILIZADA
Para efectos del cálculo del valor del terreno se ha considerado lo estipulado en el
capitulo C, articulo II C-20 aprobado por R.M. N° 469-99-MTC/15.04, del 10.12.99
del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú y el RNE, asimismo se ha tenido
en cuenta el estudio del mercado Inmobiliario en la zona donde se encuentra el
edificio, los accesos a vías; por ser esta zona área consolidada y urbana.
Hay que tener en consideración las obras de infraestructura, equipamiento, acceso
vial y la demanda actual del mercado inmobiliario; así como la característica del
Terreno.
1.18. INVESTIGACIÓN DE VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA
Se aprecia que la tendencia del mercado a la fecha por la ubicación y tipología del
Inmueble donde se encuentra este inmueble, es BUENA oferta inmobiliaria, La
evaluación de precios de terrenos teniendo en consideración las obras de

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 infraestructura, equipamiento, acceso vial y la demanda actual del mercado
inmobiliario; se determinó como precio unitario del terreno:

S/. 2,916.94 soles x metro cuadrado (863.00 dólares x m2)

(TC= S/.3.38 x US Dólar) al 6 de octubre de 2019
Datos obtenidos según:
Fuente 1(Diario La Industria fecha 06/10/2019)
 Fuente 2(www.adonde vivir.com) 06 /10/ 2019
Fuente 3 ( www.urbania.pe ) 06 /10/2019
Fuente 3trujillo olx.com.pe 06 /10/2019
Fuente 5 (coldwell banker) asesores (coldwellbankerperu.com.pe) 06/10/2019

1.19. DEDUCCIONES APLICABLES

Ninguna, no presenta cargas ni gravámenes

II.- VALORIZACION

2.1. VALOR DEL TERRENO (VT)-Área ocupada del departamento

Del análisis de los valores comerciales del mercado inmobiliario de compra y venta
de terrenos similares en ubicación y entorno urbano a la fecha, se asigna como valor
comercial unitario es:
S/. 2,619.50 soles x metro cuadrado (775.00 dólares x m2)
Luego el Valor del Terreno en moneda nacional es:
VT = AT x VC
VT = 189.15 x S/. 2,619.50 soles (x m2)
VT = S/ 495,478.43 Soles

2.2. ENTORNO Y CONTEXTO DE LA EDIFICACIÓN (VOC)

(a) ENTORNO URBANO: (VOC)
(En el entorno se ha considerado: pistas veredas y demás elementos urbanos y
áreas próximas al predio.

(US $ 50.00) =(S/.169.00) Contexto Inmediato y Elementos Urbanos existentes

VE-1= (189.15 m2) x (S/ 169.00) x (0.20)
(VOC)=S/ 6,393.27 Soles

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 (b) VALOR DE LA EDIFICACIÓN (VE)

 De acuerdo a las características de la construcción, (acabados en general),

diseño arquitectónico, estado de conservación y antigüedad se estiman los
siguientes valores unitarios por piso a la edificación.
 Depreciación del 14% para una edificación de más de 14 años de antigüedad
en estado BUENO (según tabla N° 172-2016-vivienda)
 Costo de M2 de construcción (según mercado) S./1,081.60 x M2 (al 06 de
octubre de 2019)
 Área construida del departamento según inscripción en SUNARP es de (136.75 m2)
x costo x M2 (S./ 1,081.60) = S. / 147,908.80 soles
 Área construida del ático es 5.50 m2 x 1,081.60=S./5,948.80

S. / 147,908.80 + S./5,948.80 = S./ 153,857.60 soles

S./ 153,857.60-(0.14%)= depreciación
S./ 153,857.60- S./ 21,540.06= S./ 132,317.54 soles
VE = S./ 132,317.54 soles
(c) VALOR COMERCIAL DE COCHERA, EQUIPOS PROPIOS DEL PREDIO (VEP)
Equipos propios: bombas hidroneumáticas de impulsión de agua desde cisterna a
tanque elevado, tanque cisterna y tanque elevado, propio del departamento,
disposición del área tendal en azotea.
Cochera = S/. 16,000.00
Equipos = S/ 4,000.00
VEP= S/. 20,000.00 soles

VALOR COMERCIAL DEL PREDIO (VTP)

El valor total del predio (VTP), será igual a la sumatoria del valor del terreno (VT),
más el valor de la edificación (VE), mas el valor de las obras complementarias e
instalaciones fijas y permanentes más el valor de la cochera y equipos propios.
VTP = VT +VE + VOC+VEP
VTP = (S/ 495,478.43) + (S/ 6,393.27) + (S/. 132,317.54) + (S/. 20,000.00)
(valor comercial en soles) VTP= S./ 654,189.24 Soles
(valor comercial en dólares) VTP= $ 193,547.11 dólares
De acuerdo a la evaluación de precios en el entorno, se considera que el valor de
reposición (VR) calculado, refleja el valor comercial a la fecha que tiene el predio en
ese terreno en el mercado trujillano por, lo tanto

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 (valor de reposición en soles) VR = (VTP x 0.80) = S./ 654,189.24 Soles x 0.80.)

valor de Reposición en soles valor de Reposición en dólares

VR = S./ 523,351.39 soles $/. 154,837.69 US dólares

En soles
-----------------------------------------------------------------------------------------------------
El valor comercial final de la edificación es de = S/. 523,351.39 soles.

Son: Quinientos veintitrés mil trescientos cincuenta y uno con 39/100 soles
-----------------------------------------------------------------------------------------------------

En dólares

El valor comercial final de la edificación es de = $/. 154,837.69 US dólares

Son: ciento cincuenta y cuatro mil ochocientos treinta y siete con 69/100 US
dólares

Trujillo, 06 de octubre de 2019

______________________________________
RESOLUCION CONATA N° 055-2005 VIVIENDA 9310
ARQ. RENÉ W. REVOLLED VELARDE
CAP Nº 2936

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 III. ANÁLISIS

3.01 ANÁLISIS DE CONSISTENCIA

La secuencia seguida en la determinación del valor final comercial de la edificación,

así como los sustentos aplicados, nos muestra una clara consistencia para la
obtención del valor de Realización Inmediata.

3.2 OPINIÓN INTEGRAL DEL EVALUADOR- TASADOR

3.2.1 La presente valuación se ha efectuado con total independencia de criterio,
aplicando las normas vigentes.
3.2.2 La vigencia de la valuación: si no varían las condiciones de mercado,
económicas y otras, así como de no surgir eventos fortuitos (terremotos,
huaicos, otros fenómenos) la valuación podrá tener una vigencia de 75 días
calendario.

3.3 RECOMENDACIÓN.
 Es una buena ubicación en la zona residencial del distrito trujillo, en la
provincia de Trujillo, zona totalmente consolidada y urbana dentro del distrito
de Trujillo.
 Es conveniente mantener y/o mejorar el estado de conservación en que se
encuentra el predio, ya que posee una depreciación considerable por los años
de construcción.

Trujillo, 06 de octubre de 2019

ARQ. RENÉ W. REVOLLED VELARDE

CAP Nº 2936
RESOLUCION CONATA N° 055-2005 VIVIENDA 9310

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 Vista exterior del edificio

Fachada principal de vivienda unifamiliar ubicada en Calle Mercedes

Ayarsa de Morales N° 1177-1181, 1º piso, Urbanización San
Fernando, Distrito de Trujillo- Provincia de Trujillo. La Libertad .

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Sala comedor

Sala comedor

12
 Dormitorios

Pasadizo

Hall-Estar

Comedor

13
Hall estar

14
 Baño principal

Cocina
Pasadizo

ARQ. RENÉ W. REVOLLED VELARDE

CAP Nº 2936
RESOLUCION CONATA N° 055-2005 VIVIENDA 9310

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