JANETH PEREA VELA Psje.

Reynaldo Meléndez Nº 105 - Morales

INGENIERA CIVIL Télefono (042) 53 0627 - (042) 942483522
Registro CIP Nº 63570 RPM #304956 Email: jpv63570@yahoo.es

INFORME DE VALUACION DE UN INMUEBLE,

A VALOR DE VENTA EN EL MERCADO

PROPIETARIO : SR. JOSIAS RIOS REATEGUI Y SRA. LUZDINA RUIZ REATEGUI DE RIOS.

SOLICITANTE : SR. JOSIAS RIOS REATEGUI.

LOCALIZACIÓN : JR. ANTONIO RAYMONDI N° 352, BARRIO HUAYCO, DISTRITO DE TARAPOTO,

PROVINCIA DE SAN MARTIN Y REGION DE SAN MARTÍN

FECHA DE VALUACION : 11 DE MAYO DEL 2010

VALOR COMERCIAL TOTAL : US$ $190,482.00 S/. 542,873.70

VALOR DE REALIZACION :
EL MERCADO A LA FECHA US$ $161,910.00 S/. 461,443.50

TIPO DE CAMBIO : US$ 1.00 S/. 2.85

PERITOS : ING. JANETH PEREA VELA

CIP 63570
REPEV Nº 934-2009
HABILITACION VIGENTE
JANETH PEREA VELA Psje. Reynaldo Meléndez Nº 105 - Morales
INGENIERA CIVIL Télefono (042) 53 0627 - (042) 942483522
Registro CIP Nº 63570 RPM #304956 Email: jpv63570@yahoo.es

INFORME DE VALUACION DE UN INMUEBLE,

A VALOR DE VENTA EN EL MERCADO

I DATOS GENERALES

1.1 Instrucciones recibidas

Objeto de la valuación
El objeto de la tasación es determinar el valor de la realización en el mercado del inmueble, de acuerdo a la resolución S.B.S.
Nº 808-2003
Recibí las instrucciones del SR. JOSIAS RIOS REATEGUI Y SRA. LUZDINA RUIZ REATEGUI DE RIOS.
para valuar el inmueble de su propiedad.

Se contó con las instrucciones para la realizar la inspección ocular así como la documentación mínima necesaria.

1.2 Ubicación

Ubicado en el JR. ANTONIO RAYMONDI N° 352, BARRIO HUAYCO, DISTRITO DE TARAPOTO, PROVINCIA DE SAN MARTIN Y
REGION DE SAN MARTÍN

1.3 Descripción detallada

Se trata de un imbueble urbano, cuenta con un área construida total de : 135.67 m2

Edificación Area en m2
1er piso A 102.95
1er piso B 32.72
Distribución
1er piso A Cuenta con dos (02) ambientes para local comercial, dos baños y un dormitorio.
1er piso B Cuenta con dos (02) dormitorios, y un baño.

1.4 Informe de labor realizada

Se realizó sin mayor contratiempo.

1.5 Fecha de Asignación el valor

11 de Mayo del 2010

II VERIFICACION EFECTUADA

2.1 Inspección ocular

* El entorno en donde de ubica el predio cuenta con obras completas de infraestructura urbana tales como: servicios de
enrgía eléctrica, agua potable, alcantarillado, calles con pavimentado rigido y redes de alumbrado público.
* Su área de estructuración es urbana.

2.2 Linderos y medidas perimétricas:

Por el Frente : 11.60 ml colinda con el Jr. Antonio Raymondi C-03

JANETH PEREA VELA Psje. Reynaldo Meléndez Nº 105 - Morales
INGENIERA CIVIL Télefono (042) 53 0627 - (042) 942483522
Registro CIP Nº 63570 RPM #304956 Email: jpv63570@yahoo.es

Por la derecha entrando
: 53.800 ml
Con una linea quebrada en tres tramos, 1er tramo con
19.45ml, colindando con la propiedad de Lily Acosta
Santa Maria de Mendoza, 2do tramo dobla ligeramente a
la derecha con 21.55ml, colindando con la propiedad de
Antuan Armas Pelaez, el 3er tramo dobla ligeramente a
la izquierda con 12.80ml, colindando con propiedad de
Livia García del Aguila.

Por la izquierda entrando : 54.30 ml Con una linea quebrada en tres tramos, 1er tramo con
27.45ml, el 2do tramo con 0.50ml, colindando estos dos
con la propiedasd de Josías Ríos Reátegui y Luzdina
Ruiz Reategui de Rios, el 3er tramo dobla a la derecha
con 26.35ml, colindando con propiedad de Lucas
Reategui Flores.
Por el Fondo : 10.60 ml colinda con propiedad de Livia García Del Aguila.
Perímetro : 130.30 ml

2.3 Area de terreno 598.12 m2

2.4 Descripción de la edificación

El inmueble ha sido construido con las siguientes características técnicas:
Cimentación : Corrida y sobrecimiento de concreto simple.
Elemento estructurales : Muro de ladrillo con columnas de amarre.
Techos y coberturas : Techo de calamina con cielo raso de triplay.
Pisos : Cemento pulido.
Revestimiento : Tarrajeo frotachado.
Puertas y ventanas Puerta metálica enrollable exterior y maderas interiores, ventanas de madera en
: interiores.
Instalaciones sanitarias : Agua y desagüe empotrados con aparatos sanitarios de color blanco.
Instalaciones electricas : Monofásica empotrada.

2.5 Antigüedad:
El módulo tiene una antigüedad de 26 años.

2.6 Estado de conservación

La construcción recibe mantenimiento permanente por lo que se considera como Bueno.

2.7 Depreciación
Por la antigüedad, estado y conservación y material estructural predominante le corresponde 17 %

2.8 Aspecto legal

Inscrita en la Partida N° 07001089 del registro de Propiedad de Inmueble de San Martín -Tarapoto

2.9 Gravamen
Solicitar certificado de Gravamen.

2.1 Servidumbre
No existen estos derechos.

III METODOLOGIA APLICADA

3.1 Bases para su desarrollo

Se ha realizado una visita de inspección de campo y a la vez al entorno del predio, a fin de determinar los valores comerciales
de compra y venta de inmuebles con características similares

3.2 Descripción de la metodología utilizada

JANETH PEREA VELA Psje. Reynaldo Meléndez Nº 105 - Morales
INGENIERA CIVIL Télefono (042) 53 0627 - (042) 942483522
Registro CIP Nº 63570 RPM #304956 Email: jpv63570@yahoo.es

La valuación se efecta en concordancia con el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú aprobado por R.M. Nº 126-2007-
VIVIENDA, del 07.May.2007 y de acuerdo con los Valores Unitarios Oficiales de Edificación aprobado por R.M. Nº 296-2009-
VIVIENDA, del 30.Oct.2009, aplicando el método de valuación directa y para hallar el valor de realización en el mercado del
inmueble, la resolución S.B.S. Nº 808-2003

3.2 Investigación de valor de terrenos comerciales de referencia:

Valor Unit.
Ubicación Entorno Referencia de la Informac.
US $/m2
Jr Antonio Raymondi C-03 Comercial 320.00 Banco de datos
Conclusión: Se aprecia que la tendencia del mercado a la fecha por las características del inmueble y su ubicación es de una
mayor demanda, el entorno es Comercial. La evaluación del terreno nos permite recomendar razonablemente el
valor de US $ 320.00 para el terreno

3.4 Deducciones aplicables:

Gastos de mantenimiento, valuaciones, pérdida y deterioros, estimando en 20% para realizar el inmueble, en un plazo
prudente de 60 dias.
Deducciones, 20% del valor comercial.
Nota: La Caja considerará las deducciones de su conocimiento, para así obtener el valor de Realización final

3.5 posible del bien:

Dada su ubicación, dimensiones y características, se encuentra como tienda - garaje

3.6 Sustentación:
El análisis efectuado sobre el inmueble, nos permite indicar que las apreciaciones indicadas son los más razonables para
determinar el valor del bien.

IV CALCULOS EFECTUADOS

4.1 Valor total de reposición del inmueble (VR)

a. Valor del teçrreno (VT)

Del análisis de los valores comerciales del mercado inmobilario de compra y venta similares en ubicación y entorno, a la
fecha ( punto 3.3); el perito asigna el siguiente Valor Comercial Unitario
US $ 320.00 /m2 ; por lo tanto
VT = 403.68 m2xUS$ 320.00 /m2 + 194.44 m2 x US$ $160.00 /m2
VT = US $160,288.00

b. Valor de la edificación (VE)

Según las características descritas referentes a la edificación del inmueble y a los costos actuales de construcción, se
considera el siguiente valor Comercial Unitario de:
DESCRIPCION
Zona A Zona A
Estructuras Muros y Columnas 194.23 ###
Techos 34.11 34.11
Pisos 14.96 14.96
Revestimiento 42.86 42.86
Puertas y ventanas 35.03 35.03
Baños 11.26 11.26
JANETH PEREA VELA Psje. Reynaldo Meléndez Nº 105 - Morales
INGENIERA CIVIL Télefono (042) 53 0627 - (042) 942483522
Registro CIP Nº 63570 RPM #304956 Email: jpv63570@yahoo.es

Instalaciones Eléctricas y Sanitarias 24.06 24.06

Total 356.50 ###
25% g.g. + utilidad 89.13 66.69
VALOR COMERCIAL UNITARIO 445.63 ###
Valor comercial unitario = $156.36 $117.00
VE1-A = 102.95 m2 x US 156.36 /m2 x 0.8 = US $ 12,877.89
VE1-A = 32.72 m2 x US 117.00 /m2 x 0.8 = US $ 3,062.52
VE = US $12,877.89

b. Valor de obra complementaria (VOC): No tiene

c. Valor de reposición del inmueble: VR = VT + VE + VOC

VR = US $173,165.89

4.3 Valor a comercial del inmueble (VC)

De acuerdo a evaluación de precios del entorno, el perito considera que el valor de reposición calculado requiere ajuste
positivo de 10% para indicar adecuadamente el valor comercial a la fecha que tiene el inmueble en el mercado.
VC = VR x (1+10/100)
VC = US $190,482.48 VC = US $ 190,482.00
Son: Ciento noventa mil cuatrocientos ochenta y dos con 00/100 Dólares Americanos.
Tipo de cambio 1 US $ = S/. 2.85

4.4 Valor de realización (VRM)

(Resolución S.B.S. Nº 808-2003)
El valor de Realización en el Mercado, es el Valor Neto del inmueble, que se esperaría recuperar como consecuencia de la
eventual venta del bien en la situación como ésta, descontando los castigos y cargos por los conceptos indicados en el punto
3.4.
Las deducciones aplicables es 15%, del Valor Comercial, luego.
VR = US $190,482.48 x (1-15/100)
VR = US $161,910.11 VR = US $ 161,910.00
Son: Ciento sesenta y un mil novecientos diez con 00/100 Dólares Americanos.
Tipo de cambio 1 US $ = S/. 2.85

4.5 Análisis de consistencia.

La secuencia seguida en la determinación del valor, así como los sustentos aplicados, nos muestra una clara consistencia
para la obtención del valor de Realización en el Mercado.

V OPINION INTEGRAL DEL PERITO VALUADOR

5.1 La valuación se ha efectuado con independencia de criterio, aplicando las normas actuales.
5.2 Vigencia de la Valuación. De no variar las condiciones del mercado, así como de no presentarse imponderables, podría
tener una vigencia de 90 días.
5.3 Recomendaciones:
* Es conveniente mantener en buen estado de conservación del inmueble.
* Se incluirá las deducciones de su conocimiento, para así obtener el valor de la Realización Final.

VI DOCUMENTACION SUSTENTARIA

6.1 Se cuenta con documentación y facilidades para el trabajo de valuación.

Morales, 11 de Mayo del 2010

JANETH PEREA VELA Psje. Reynaldo Meléndez Nº 105 - Morales
INGENIERA CIVIL Télefono (042) 53 0627 - (042) 942483522
Registro CIP Nº 63570 RPM #304956 Email: jpv63570@yahoo.es