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2022

¿CÓMO IMPACTA EL ESTUDIO DE MERCADO, TÉCNICO,

ADMINISTRATIVO E IMPACTO AMBIENTAL EN EL
PRESUPUESTO DE UN PROYECTO Y QUE HERRAMIENTAS DE
PROYECCÓN SON NECESARIAS APLICAR?
200741216 - Edgar Genaro Vásquez Ochoa
Escuela de Postgrados Facultad de Ciencias Económicas
Evaluación Financiera de Proyectos
Sección C
Ing. Msc. Angel Antonio Rivas Rivera

Guatemala 01 de julio de 2022

 ¿CÓMO IMPACTA EL ESTUDIO DE MERCADO, TÉCNICO,
ADMINISTRATIVO E IMPACTO AMBIENTAL EN EL
PRESUPUESTO DE UN PROYECTO Y QUE HERRAMIENTAS DE
PROYECCÓN SON NECESARIAS APLICAR?
Para cualquier proyecto, es importante conocer los riesgos aunados al mismo,
con el fin de mitigarlos a través de rutas de acción para reducir o evitar
cualquier problema que pueda intervenir en el buen funcionamiento del
proyecto de inversión; entre los principales estudios se encuentra el estudio de
mercado, técnico, administrativo y sobre el impacto ambiental.

Riesgo de Mercado o viabilidad comercial del proyecto

Se deben conocer los fundamentos de la demanda del proyecto, por medio de
estudios o investigación de mercado, que aclare la competencia y demanda del
proyecto, informando de cuál es su ventaja competitiva ante sus competidores.
Se debe hacer énfasis en avance de ventas; se debe de conocer cantidad de
unidades a desarrollar (tipos y/o diseños) (incluyendo parqueos), así como, el
metraje correspondiente de cada uno, precios por metraje de las unidades, así
mismo, se debe tener claridad del inventario (por tipo de unidad, incluyendo
parqueos disponible para arrendar, el cual, debe de estar en el flujo
proyectado.
Dada la situación actual, es recomendable que se tengan intenciones de
arrendamiento entre el 50% y 60% del proyecto, para lo cual se debe
implementar un plan de Marketing, determinar cómo y quién comercializará
el proyecto.
Se debe conocer el sector en donde se ubicará el proyecto y al segmento de
mercado al que estará orientado el proyecto, el perfil de la experiencia de las
personas individuales o jurídicas que promocionaran el proyecto y forma de
realizarlo.
Con lo anterior, se debe determinar el riesgo actual del mercado o industria, lo
cual puede ser comparado en informes del Banguat u otras fuentes.

Riesgo Técnico, que reduzca el riesgo de ejecución

Se deberá evaluar el perfil del sponsor, en cuanto a la experiencia en
proyectos similares. Esto es fundamental para la viabilidad del proyecto.
Es importante abordar el perfil y opinión respecto de la experiencia de los
desarrolladores del proyecto, en cuanto a diseño, estudios, construcción del
proyecto.
Se debe contar con el cronograma del desarrollo del proyecto, por parte de los
desarrolladores de los mismos; esto, para cotejarlo con el plan global y el flujo
de caja proyectado.
Se deberá validar el contrato del desarrollo del proyecto y evaluar el tipo de
contrato, así como los instrumentos que nos garanticen, que, en caso de
incumplimiento, atraso o sobre costo, esté cubierto y no represente para el
proyecto y sus inversionistas, un aporte mayor al inicial, el cual debiera de ser
cubierto por el constructor y quedar condicionado de tal manera en el
contrato.
Que el contrato determine y especifique el diseño acordado de la construcción
para evitar rediseños sin el previo análisis correspondiente y que contravenga
el costo total del proyecto, asimismo, por medio de las coberturas que se
presenten (Fianzas, cartas de crédito standby, etc.).

Riesgo Administrativo
La administración deberá velar porque el proyecto cuente con todos los
permisos para poder desarrollarse, operarse o arrendarse; asimismo, deberá
evaluar los riesgos asociados contractuales con sus EPC´s , en caso de
ejecutarse y como impactarían la solvencia y la liquidez del proyecto en el
proceso de desarrollo.
Evaluarse las contingencias que se identifique a los activos, vecinos, régimen,
etc., asimismo, se debe estar administrando el el costo total del proyecto por
medio de documentación que soporte lo que el cliente está indicando costará
la inversión. Esto es importante, para evidenciar la estructura de capital,
considerando que entre menos aporte propio más riesgo de financiamiento
bancario.
El costo total debe de ser utilizado para evaluar la viabilidad económica y
financiera del proyecto como el VAN, TIR, Payback, punto de equilibrio y
para ello se debe tener claridad del costo promedio del mt2 y correlacionarlo
con otros proyectos del sector, incluyendo el precio de venta por mts2 o vara
cuadrada.
Deberá hacer énfasis en mitigar el riesgo del aporte de los socios, fortaleza y
capacidad de realizarlo, asimismo, porque ¿qué pasaría si tuviera que
adicionar más aporte?, ya que se debe conocer si se tiene la capacidad por
parte del los inversionistas de inyectarle capital adicional al proyecto, y que
impacto representaría en los indicadores de viabilidad económica y financiera.
Siendo que el rubro más representativo lo constituye la construcción, es
importante validar el costo de este rubro por medio del contrato de
construcción de la obra civil del proyecto, con su respectivo presupuesto y
cronograma; esto, para validar el lapso de tiempo de la fase de construcción
del proyecto, así como el inicio de operaciones y generación de flujos de
efectivo.

Riesgo de Impacto Ambiental

Se deben conocer las conclusiones y recomendaciones de los estudios e
informes realizados para la viabilidad del proyecto (Geotécnicos,
hidrológicos, si se crearan pozos mecánicos, aguas residuales, aplica también
el impacto (suelo, subsuelo, aéreo, ambiental, otros según aplique) en la zona
y/o área a desarrollar del proyecto, etc), éstos son requeridos para presentarse
la aprobación de EIA, licencias y permisos correspondientes, incluyendo el
estudio de impacto vial.
Es importante conocer sobre ello porque se deben tener contemplados todos
los gastos que darán pie a la autorización del proyecto ante las autoridades
competentes, pero también, porque se debe validar que estos gastos no
superen el presupuesto planteado en el Plan Global de Inversión.

Herramientas necesarias para proyección

Las principales herramientas para proyectar actualmente la factiblidad de un
proyecto de inversión se realiza a través de diversos sistemas de simulación,
con el fin de predecir que tan rentable pudiera ser el proyecto de inversión, no
obstante, puede ser utilizada una hoja de calculo, estimar los ingresos a través
del precio por metro cuadrado por arrendamiento y el total de metros
disponibles para arrendar, asimismo, el total de salidas de efectivo, que se
consituyen principalmente de los costos de construcción, por lo cual se deberá
tener el presupuesto y cotizaciones, así como el contrato que respalde que
cualquier sobrecosto y/o atraso deberá ser cubierto monetariamente por el
constructor.
Al tener identificadas estas y otras variables (no menos importantes), se
pueden validar los flujos futuros, y si estos, al traerse a un valor actual a una
tasa de descuento que generalmente es igual o mayor a una tasa de
oportunidad considerando que pudiese invertir el dinero en un depósito a
plazo fijo, o bonos del tesoro (por ejemplo), asimismo, se debe conocer el
tiempo en el cual se recuparará la inversión, punto de equilibrio entre otros.
 CONCLUSIONES
Para cualquier proyecto, sea cual sea, es importante poner principal atención,
no a la meta, sino a las acciones, los procesos, la planificación, y, sobre todo,
el esfuerzo que es el reflejo del deseo que tenemos para culminar cualquier
proyecto que tengamos en mente.

RECOMENDACIONES
Es recomendable, primeramente, definir prioridades, tiempos, riesgos y sus
mitigantes, para evitar que cualquier proyecto que tengamos en marcha
fracase, asimismo, tener el control del presupuesto para lograr que este sea de
éxito.