UNIVERSIDAD NACIONAL DE INGENIERÍA CAPÍTULO II: FUNDAMENTO TEÓRICO

Facultad de Ingeniería Civil

CAPÍTULO II: MARCO TEORICO Y CONCEPTUAL

2.1 PROYECTO

2.1.1 DEFINICION

En los últimos años el negocio inmobiliario se ha convertido en una herramienta

de generación de valor para los patrimonios individuales y los más importantes
grupos empresariales, en épocas de bonanza económica fue uno de los
negocios que a pesar de no ser gestionado de la manera más adecuada era uno
de los que mayor rentabilidad generaba, sin embargo, con el transcurrir del
tiempo y la coyuntura en la que vivimos esto ha cambiado considerablemente,
hoy en día realizar una inversión para desarrollar un proyecto inmobiliario y
lograr que este sea exitoso requiere del análisis de una gran cantidad de
variables.

2.2 ESTUDIO DE VIABILIDAD DE UN PROYECTO

Antes que un proyecto inicie su fase operativa es necesario realizar un análisis

de los recursos y las condiciones con las que se desarrollará el proyecto, esto
con la finalidad de determinar cuáles son las probabilidades de éxito o fracaso.

También para, en el caso de disponer de distintas opciones de inversión, poder

seleccionar cuál es la que más le interesa a la empresa según sus necesidades
y perfil inversor.

Para ello, no solo es necesario calcular el beneficio monetario o rentabilidad que

prevé obtener si desarrollase el proyecto, sino que también se deben analizar
diferentes aspectos que podrían tener gran importancia para alcanzar el éxito
final del mismo, como puede ser su situación urbanística, jurídica, sus
posibilidades de comercialización, etc.

Así, podríamos afirmar que un proyecto es viable, cuando además de permitir al

desarrollador ganar dinero y obtener una rentabilidad interesante para él,

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también lo sea en el resto de aspectos que le pudiesen afectar, en especial en lo

relativo a los riesgos que asume al decidir realizar la inversión.

Para poder realizar un buen Estudio de Viabilidad es imprescindible conocer al

máximo las características y el entorno en el que se va a desarrollar el mismo, y
así poder determinar sus condicionantes principales, desde las posibles
servidumbres y afecciones hasta, quizás lo más importante, la viabilidad
comercial del mismo, determinando los posibles precios de venta del producto
inmobiliario que se prevé ejecutar y así valorar los ingresos que nutrirán al
proyecto. Además no solo es importante conocer cuál será el precio, sino
también se debería determinar el volumen de compradores al que se podría
dirigir el mismo.

Figura 2.1: Viabilidad de un proyecto inmobiliario Fuente: Archivos JLV

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2.2.1 Viabilidad técnica:

La evaluación de la viabilidad técnica constituye un análisis focalizado en
determinar la posibilidad real de llevar a cabo un proyecto desde una perspectiva
física o material. Este proceso implica una evaluación detallada de las
capacidades y recursos disponibles, así como un estudio minucioso de la
factibilidad práctica para la implementación exitosa del proyecto en cuestión.
Este análisis técnico es llevado a cabo por profesionales especializados que

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destacan en el área específica en la que se sitúa el proyecto, poseyendo

profundos conocimientos técnicos y una experiencia significativa.

Los expertos a cargo de la viabilidad técnica se sumergen de manera exhaustiva

en la investigación de los elementos esenciales del proyecto. Este proceso
implica evaluar aspectos cruciales como la disponibilidad de materias primas, la
infraestructura requerida, la capacidad técnica del personal involucrado, así
como la viabilidad de las tecnologías que se pretenden emplear. Además, se
toma en cuenta la consideración de restricciones y la identificación de posibles
obstáculos que podrían surgir durante la ejecución del proyecto.

La importancia de esta evaluación radica en su capacidad para proporcionar una

base sólida y fundamentada para la toma de decisiones en la fase inicial del
proyecto. Este análisis técnico profundo contribuye a garantizar que el proyecto
se desarrolle de manera efectiva, anticipando y abordando posibles desafíos
desde una perspectiva técnica, y asegurando así su viabilidad y éxito a lo largo
de su ejecución.

2.2.2 Viabilidad legal :

Este principio alude a la necesidad crítica de identificar y garantizar la
inexistencia de impedimentos legales tanto en la fase de instalación como en el
funcionamiento habitual de un proyecto. Este proceso implica la imperativa
revisión y aseguramiento de que no existan restricciones legales que puedan
entorpecer la implementación y operación normal del proyecto. Asimismo, se
destaca la importancia de verificar que no haya normativas internas en la
empresa que puedan generar conflictos con algunos aspectos, tanto en la etapa
inicial como en la operación continua del proyecto.

En otras palabras, se persigue asegurar la conformidad con las leyes y

regulaciones externas que pudieran tener impacto en el proyecto.
Simultáneamente, se presta especial atención a las políticas y procedimientos
internos de la empresa que podrían tener implicaciones en la ejecución y
desarrollo del proyecto. Este análisis exhaustivo se vuelve esencial para prevenir
posibles conflictos legales y garantizar una integración sin contratiempos del
proyecto en el entorno legal y operativo de la empresa. La consideración

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detallada de estos aspectos contribuye a la mitigación de riesgos y a la creación

de un marco legal y operativo armonioso para el proyecto.
2.2.3 Viabilidad económica:

Este método se orienta a establecer la viabilidad económica de un proyecto

mediante una análisis exhaustivo que compara detalladamente los beneficios
anticipados con los costos asociados a su implementación. El propósito
fundamental radica en determinar si la inversión necesaria para llevar a cabo el
proyecto es rentable y justificable desde una perspectiva financiera.

Esta evaluación implica un análisis detallado tanto de los ingresos previstos

como de los costos proyectados a lo largo de todo el ciclo de vida del proyecto.
Se examinan meticulosamente diversos factores, incluyendo los flujos de
efectivo, la depreciación de activos, los costos operativos, los aspectos
tributarios y otros elementos financieros relevantes. La comparación de estos
beneficios y costos estimados da lugar a la obtención de indicadores clave tales
como el Valor Actual Neto (VAN) o la Tasa Interna de Retorno (TIR), los cuales
desempeñan un papel esencial para determinar la rentabilidad y la viabilidad
financiera del proyecto.

Este análisis financiero integral no solo se limita a evaluar la relación entre

ingresos y costos, sino que también considera la depreciación de activos y otros
elementos que impactan directamente en la rentabilidad a lo largo del tiempo.
Estos indicadores proporcionan información valiosa para la toma de decisiones,
permitiendo una evaluación precisa de la rentabilidad del proyecto y su viabilidad
financiera a largo plazo.

2.2.4 Viabilidad de gestión

Este procedimiento se propone evaluar la presencia de aptitudes gerenciales
internas en la empresa, con el fin de llevar a cabo la implementación y
administración eficiente del negocio. En situaciones donde estas competencias
no estén disponibles internamente, se busca analizar la viabilidad de incorporar
personal con las habilidades y capacidades requeridas provenientes del mercado
laboral.

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Esta evaluación implica un análisis detenido de la estructura organizativa y las

competencias actuales de la empresa, con el objetivo de identificar si existen
líderes y gerentes con las habilidades necesarias para dirigir el proyecto con
éxito. Se exploran aspectos cruciales como la experiencia, la formación, la
capacidad de toma de decisiones y la habilidad para gestionar equipos.

En el escenario donde se carezca de las competencias internas necesarias, se

considera la posibilidad de atraer talento externo que aporte las habilidades
esenciales. Esto podría implicar la contratación de profesionales capacitados o la
capacitación del personal existente para cerrar las brechas identificadas. Este
enfoque ofrece flexibilidad en la configuración del equipo de gestión,
garantizando que el proyecto cuente con la experiencia y las habilidades
gerenciales necesarias para su ejecución exitosa.

2.2.5 Viabilidad política :

La viabilidad política, en términos de este estudio, hace referencia a la

disposición de los responsables de la toma de decisiones para llevar a cabo un
proyecto, independientemente de su rentabilidad financiera. Este aspecto se
centra en la intencionalidad y el respaldo político esencial para la exitosa
implementación de una iniciativa, reconociendo la significativa influencia que los
factores políticos y el apoyo institucional pueden ejercer sobre el destino del
proyecto.

Dentro de este marco, la viabilidad política engloba la evaluación del nivel de

apoyo y voluntad política existente para respaldar la ejecución del proyecto,
incluso si su rentabilidad financiera no es el único factor determinante. Se
analizan factores como la alineación con agendas políticas, el respaldo de partes
interesadas clave, consideraciones estratégicas y el contexto político general.

Es imperativo destacar que la viabilidad política se erige como un componente

crítico para el éxito del proyecto, ya que la carencia de apoyo político puede
obstaculizar su implementación, aun cuando exista viabilidad técnica y
económica. Por lo tanto, la evaluación de la viabilidad política se convierte en un
aspecto esencial en la toma de decisiones, asegurando el respaldo necesario a

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nivel gubernamental o institucional para garantizar el progreso y la consecución

de los objetivos del proyecto.
2.3 PROYECTO INMOBILIARIO:

2.3.1 Definición:

Los desarrollos inmobiliarios en el ámbito civil constituyen un conjunto específico

de operaciones estratégicamente planificadas con el propósito de alcanzar un
objetivo único y bien definido. Este objetivo se caracteriza por contar con un
inicio y un final claramente establecidos, así como con recursos y alcances
meticulosamente delimitados. La gestión eficaz de estos proyectos, llevada a
cabo por una entidad especializada, emerge como un factor crucial para
asegurar su éxito. Este logro se fundamenta en la precisa definición de los
límites del proyecto, la gestión adecuada de los recursos financieros y
temporales, y la comunicación efectiva entre los miembros del equipo
involucrado en el ámbito civil.

Es esencial destacar que el éxito de los proyectos inmobiliarios en el ámbito civil

no solo radica en su ejecución técnica, sino también en la habilidad para
gestionar de manera eficiente los recursos disponibles y mantener una
comunicación fluida y efectiva en todo el equipo. La gestión integral de estos
proyectos implica la toma de decisiones estratégicas, la asignación adecuada de
recursos financieros, y la implementación de un marco de trabajo que garantice
la consecución de los objetivos establecidos. De esta manera, la gestión de
proyectos inmobiliarios en el ámbito civil se convierte en un proceso complejo y
multidisciplinario que demanda un enfoque integral y profesional para garantizar
su éxito y contribuir al desarrollo efectivo en este sector.

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Vista 3D Imagen Real

Figura 2.2: Proyecto inmobiliario Madre Selva Fuente: Archivos JLV

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Vista 3D
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Figura 2.3: Proyecto inmobiliario Santa Isabel Fuente: Archivos JLV

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2.3.2 Características y tipos de proyectos inmobiliarios :

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Las principales características de un proyecto inmobiliario son los

siguientes:
- Único e irrepetible: Se realiza en un espacio definido y en
un tiempo determinado. Es diferente a todos los demás.
- Temporal y finito: Posee un inicio y fin definidos
- Trabajo definido en tareas
- Conjunto de Obras medibles
- Recursos limitados y procedimientos preestablecidos
- Elaboración progresiva. Se trabaja paso a paso con
cuidado y detalladamente.
- Mucha incertidumbre. Exige mucha labor de planificación
- Complejo y Multidisciplinario. Requiere la participación de
un conjunto de recursos y personas de distintas
habilidades tanto interna como extema a la organización.
- Carácter evolutivo: Tiene un ciclo de vida, donde se
producen secuencialmente las transformaciones de un
conjunto de materias primas, a productos y servicios
comercializables con mayor valor agregado.

Respecto a los tipos de proyectos inmobiliario tenemos :

a) Viviendas
b) Oficinas
c) Centro comerciales
d) Hoteles y otros
e) Habitaciones urbanas
f) Industrias
g) otros

2.3.3. Componentes de un proyecto inmobiliario:

En el desarrollo de un proyecto inmobiliario existen tres participantes, el

propietario, el promotor inmobiliario y un constructor.

 Promotor inmobiliario: Es la persona natural o jurídica, pública o privada,

que de manera individual o en asociación con terceros, identifica

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oportunidades de inversión, obtiene el financiamiento, ejecuta la obra

directamente o bajo contrato con terceros, administra, promueve y
comercializa una edificación, para la posterior venta o alquiler a
terceros11
 Propietario: Es la persona natural o jurídica, pública o privada, a cuyo
nombre se encuentra inscrita en el Registro, el predio sobre el que se
pretende efectuar una obra de habilitación urbana o edificación12
 Constructor: Es la persona natural o jurídica, privada la cual es
contratado por el promotor inmobiliario para la ejecución de la obra13

Es importante mencionar que el promotor inmobiliario puede ser también

propietario y constructor. Asimismo, cuando el constructor es un tercero, el
promotor podría contratar los servicios de una supervisión técnica de obra.

2.4 Estructuración de proyectos inmobiliarios :

2.4.1 Ciclo de vida de un proyecto inmobiliario:

Durante la vida de un proyecto inmobiliario podemos distinguir cuatro fases

Fase I – Factibilidad
 Formulación del proyecto
 Estudios de factibilidad
 Diseño de Estrategias y Aprobación

Fase II – Planeación y Diseño

 Diseño de base
 Cronograma y costos
 Condiciones y términos contractuales Planeación detallada

Fase III – Producción:

 Manufactura
 Entrega

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 Obra civil Instalación

 Ensayos

Fase IV – Entrega y arranque:

 Ensayos finales
 Mantenimiento

2.4.2 Procesos y funcionalidades durante el ciclo de vida de un proyecto

inmobiliario

a) Factibilidad y adquisición del terreno

b) Planeación y Diseño
c) Trámite y permisos
d) Procuración y Construcción
e) Promoción y ventas
f) Cobranza
g) Servicio y post venta

2.4.3 Clasificación de proyectos inmobiliarios

TABLA N° 2.1
Clasificación de proyectos inmobiliarios

PROYECTOS PROYECTOS PROYECTOS PROYECTOS MEGA

INDIVIDUALES PEQUEÑOS MEDIANOS GRANDES PROYECTOS

NUMERO DE
VIVIENDAS 1 2 a 30 31 a 80 81 a 300 301 a mas

MONTO DE
INVERSION S/. 50MIL 50 MIL A 1 1 MILLON A 3MILLONES Mas de 10
MILLON 3 MILLONES A 10 millones

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MILLONES
GRADO DE
COMPLEJIDAD MUY BAJO BAJO MEDIANO ALTO ALTISIMO

Fuente: Eco FERNANDO CARRASCO – IGG – Curso estructuración y

financiamiento inmobiliarios

2.4.4 Pautas generales para el desarrollo de un proyecto inmobiliario

 Realice un pequeño sondeo de mercado. Antes de emprender un

proyecto inmobiliario deberá conocer la demanda que va a atender a fin
de ofrecer el producto requerido
 Realice con antelación los trámites de licencia y finalización ante la
Municipalidad correspondiente.
 El éxito de su proyecto dependerá de una evaluación financiera detallada.
 Conozca a detalle los procedimientos a seguir a fin de plasmarlo en la
programación del proyecto.
 El terreno donde se desarrollará el proyecto debe estar saneado (libre de
cargas y gravámenes).
 El terreno no debe tener superposición con otros predios.
 El terreno debe encontrarse de preferencia cerca de los puntos de
servicios básicos (agua, desagüe y electricidad). Esto permitirá que el
presupuesto del proyecto no se eleve

2.5 MODALIDADES DE FINANCIAMIENTO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS

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Modalidades de financiamiento:

El constructor y/o promotor inmobiliario que decida operar con una entidad bancaria
tiene acceso a tres modalidades de financiamiento adicionales a sus recursos propios
 Recursos del banco a través de una línea de pagarés bajo la modalidad de
desembolsos parciales contra verificación de avance de obra.
 Recursos del Fondo Mivivienda a través de créditos MIVIVIENDA, producto de
la pre-venta y/o créditos concedidos por la entidad durante la construcción.
 Recursos del banco a través de una línea de cartas fianzas para garantizar los
créditos otorgados por otras instituciones financieras por el 100% del préstamo
concedido por este último.

2.5.1 Requisitos generales de las entidades financieras para el acceso al

financiamiento

a) Evaluación Económica- Financiera de la empresa constructora y/o

promotor inmobiliario
- EE.FF — Rentabilidad, Generación y Solvencia
- Capacidad gerencial, antecedentes y respaldo patrimonial
de los accionistas.
- Situación en el sistema financiero y acceso al crédito

La principal consideración en este punto es analizar la fortaleza financiera de las

empresas constructoras, dado que una empresa financieramente débil o con
problemas de pago con otras entidades, podría desviar recursos del proyecto
financiado o reducir sus costos en perjuicio del mismo (mayor tiempo o menor
calidad), ante presiones de terceros.

b) Experiencia en el negocio:
Curriculum de la empresa, experiencia en construcciones y/o negocios
similares
c) Evaluación técnica del proyecto:
Revisión de los planos de ingeniería y costos del proyecto a cargo de un
perito,

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d) Evaluación económica y financiera del proyecto inmobiliario:

Análisis de la rentabilidad, sensibilidades. Dichos análisis buscan
determinar la viabilidad y el nivel de carga financiera máximo que puede
absorber el proyecto
e) Aporte propio – compromiso con el proyecto
La contribución financiera propia por parte de las entidades financieras
desempeña un papel crucial al buscar obtener un compromiso tangible de
los Constructores y/o Promotores en el desarrollo de un proyecto. Este
compromiso se convierte en una salvaguarda, asegurando su
compromiso continuo hasta la finalización completa del proyecto y
disuadiendo la posibilidad de que abandonen la iniciativa ante la
aparición de desafíos que puedan implicar pérdidas o disminuir
significativamente la rentabilidad. La conexión directa entre el aporte
propio y el nivel de compromiso refuerza la estabilidad y la perseverancia
del Promotor en el proyecto.

La relación entre el aporte propio y el compromiso es directamente

proporcional; a medida que el aporte propio aumenta, también lo hace el
compromiso con el proyecto, así como el interés en llevarlo a término. La
solicitud habitual de que el Promotor aporte aproximadamente el 30% de
la inversión total refuerza este compromiso. Este porcentaje se convierte
en un indicador tangible de la participación directa del Promotor en el
proyecto, generando un vínculo más sólido entre sus intereses y los
resultados finales.

Al aportar financieramente alrededor del 30% de la inversión total, el

Promotor se encuentra motivado a abandonar el proyecto solo cuando
continuar implique una pérdida superior al límite establecido. Antes de
llegar a ese punto, buscará activamente maximizar la rentabilidad y, en
caso de enfrentar desafíos, adoptará estrategias para minimizar pérdidas
y concluir el proyecto de manera eficiente. En resumen, el aporte propio
no solo sirve como un respaldo financiero, sino también como un
incentivo para la dedicación continua del Promotor, fortaleciendo la
probabilidad de éxito del proyecto.

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f) Pre-venta
En este contexto, se persigue establecer de manera precisa un umbral
mínimo de demanda o masa crítica que viabilice el inicio de las obras.
Con el propósito de garantizar la sustentabilidad financiera y mitigar
riesgos, las entidades financieras suelen requerir niveles de pre-venta
que oscilan entre el 30% y el 50%, dependiendo de la idiosincrasia y
trayectoria de la empresa promotora.

La imposición de este requisito de pre-venta cumple una función

estratégica al asegurar que exista un respaldo financiero sólido antes de
dar inicio a las obras de construcción. Establecer un porcentaje mínimo
de pre-venta actúa como un indicador concreto de la demanda
proyectada y del interés del mercado en el proyecto. Este enfoque
contribuye a mitigar los riesgos asociados con la ejecución de obras sin
contar con un nivel adecuado de compromiso de parte de los futuros
compradores.

La variabilidad en los porcentajes de pre-venta exigidos refleja la

consideración de la entidad financiera respecto a la solidez financiera y la
trayectoria de la empresa promotora. En última instancia, este enfoque
busca equilibrar la necesidad de asegurar el respaldo financiero del
proyecto con la viabilidad de generar interés y compromiso por parte de
los potenciales compradores antes de iniciar las obras.

g) GARANTIA
- Hipoteca sobre el terreno objeto del proyecto de
construcción
- Póliza CAR de la obra endosada a favor de la entidad
financiera.
- Otras garantías extras-negocio en función a los puntos
analizados

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