TEMA 4 LA INTERPRETACIÓN E INTEGRACIÓN DEL CONTRATO.

EFICACIA E INEFICACIA

Interpretar un contrato consiste en averiguar el significado de su contenido. El Cc

contiene las siguientes reglas para interpretar contratos:
- In claris non fit interpretario: primacía del espíritu sobre la letra. Interpretación
literal aunque con primacía de la voluntad real de las partes. Ha de buscarse la
intención común de los contratantes (art. 1281) (en caso de que el contrato no
refleje la intención de los contratantes, prevalecerá la intención de éstos y no la
letra del contrato), para lo cual debe atenderse a los actos coetáneos y
posteriores al contrato (art. 1282), pero también, aunque no lo diga el Cc, a los
anteriores, ya que a veces son más reveladores que los coetáneos y
posteriores.
- No se puede interpretar un contrato introduciendo cosas y casos que no fueron
previstos por la intención de los contratantes (art. 1283). Por ejemplo, un autor
cede derechos a la productora, pero en ese contrato no se puede pretender
incluir modalidades de protección de datos que no existan, como por ejemplo
hace años que no había plataformas digitales, no era necesario proteger la
música de esas plataformas.
- Interpretación a favor de la conservación del contrato. Ha de tratarse de que el
contrato produzca efectos. Principio de conservación del contrato. Se rechaza
una interpretación baldía (art. 1284), ya que se supone que las partes se
obligaron a través del contrato para conseguir un fin, no por nada.
- Interpretación sistemática. Ha de considerarse que el contrato es un conjunto
orgánico y no una mera yuxtaposición de cláusulas (art.1285), por lo que las
cláusulas del contrato deberán interpretarse conjuntamente, atribuyendo a las
dudosas el sentido que resulte de todas.
- Interpretación finalista. Si hay palabras en el contrato con distintas acepciones,
se tomará como correcta la que más se ajuste al contrato (art. 1286), y en el
caso de ambigüedades, se tendrá en cuenta la cultura y costumbres de la zona
donde se haya firmado el contrato (art. 1287).
- Interpretación contra preferentem de las cláusulas oscuras. Se ha de escribir o
hablar claramente, sin obscuridad. Ha de actuarse de buena fe. Las cláusulas
oscuras no deben favorecer a la parte que incluyó esas cláusulas oscuras (art.
1288)
Reglas de cierre. Cláusula de cierre cuando no se puede averiguar la voluntad
de los contratantes. Si las dudas se refieren a circunstancias accidentales del
contrato (es decir, no recaen sobre los elementos esenciales), y el contrato es
gratuito, éste se resolverá a favor de la menor transmisión de derechos e
intereses, y si el contrato fuera oneroso, las dudas se resolverán en favor de la
mayor reciprocidad de intereses. Si las dudas recaen sobre el objeto principal
del contrato y no hay forma de resolverlas, entonces el contrato será nulo, se
considerará como inexistente (art.1289)
La integración del contrato. El art. 1258 dice que los contratos se perfeccionan por el
mero consentimiento y obligan al cumplimiento de lo estipulado. Pero no solo a eso, si
no que obligan a todas las consecuencias derivadas del contrato, y que no están
recogidas expresamente en el contrato, como a la buena fe, a los usos sociales y a la
ley. En cuanto a la integración publicitaria, lo ofrecido en la publicidad forma parte de
las obligaciones contractuales aunque no se haya incluido específicamente en el
contrato

EFICACIA DEL CONTRATO ENTRE LAS PARTES Y FRENTE A TERCEROS

El efecto inmediato que persigue un contrato es crear obligaciones entre ambas
partes, instaurar una reglamentación de la conducta de las partes con el deber de su
observancia. Es decir, su obligatoriedad (art. 1091, 1256, 1258)
El efecto del contrato, es decir, los derechos y obligaciones que supone, en principio,
sólo se produce entre las partes contratantes y sus herederos, de tal manera que,
frente a terceros, el contrato es res inter alios acta (cosa hecha entre otros), es decir,
que para los terceros es irrelevante (art. 1257 1º, inciso 1º).
Hay supuestos en los que los derechos y obligaciones adquiridos en el contrato no
afectan a los herederos, en el caso de que los derechos y obligaciones del contrato
sean intransmisibles por naturaleza, como por ejemplo si un mandante encarga algo a
un mandatario y este muere, las obligaciones no pasarían a los herederos, ya que
puede ser que yo no tenga confianza con ellos. También puede ser que estos derechos
y obligaciones no se hereden por pacto, en el que se diga que no son transmisibles, y
que solo la persona acordada puede realizarlos (art. 1257 1º, inciso 2º).
También puede ser que en algunas ocasiones el contrato afecte a terceras personas
(art. 1257 2º), ya que puede estipularse que una de las partes contratantes lleve a
cabo una prestación en favor de una persona tercera y extraña a la conclusión del
contrato, que no interviene en la realización del contrato, pero que queda incorporada
a ese contrato como acreedor de esa prestación establecida en su favor. En estos
casos, intervienen tres sujetos:
- Promitente: la parte obligada a efectuar la prestación al tercero.
- Estipulante: contratante que inserta en el contrato la promesa de préstamo al
tercero.
- Beneficiario: el tercero que puede reclamar la prestación al promitente.
LA INEFICACIA DEL CONTRATO
La ineficacia del contrato es la no producción de los efectos queridos con el contrato,
su carencia de efectos jurídicos. La ineficacia se puede deber a diversas causas:
- A la falta de algún elemento esencial o haberse celebrado el contrato violando
un mandato o prohibición legal. Esto supone la inexistencia, nulidad absoluta,
de pleno derecho o radical.
- A un vicio o defecto del contrato, como por ejemplo un vicio del
consentimiento o a una falta de capacidad de obrar de una de las partes: Esto
supone la nulidad relativa o anulabilidad del contrato.
- A una lesión o perjuicio para las partes contratantes o terceros. Se habla de
rescisión del contrato.
- A otras causas derivadas del contrato con posterioridad al mismo. Se habla de
resolución o revocación.

LA NULIDAD ABSOLUTA
Un contrato es nulo cuando no produce ningún efecto jurídico, ya que no ha existido
en ningún momento. Las causas de la nulidad absoluta pueden ser:
- Ausencia de elementos esenciales (consentimiento, objeto o causa) (art. 1261).
- Objeto imposible o indeterminado (art. 1272 y 1273).
- Ilicitud o falsedad de la causa (art. 1275 y 1276).
- Contrario a ley, moral u orden público (art. 6.3 y 1255)
- Contratos gratuitos sobre bienes comunes del matrimonio (art. 1322 2º).
- Incumplimiento de forma en los contratos solemnes.
La nulidad parcial supone la nulidad de alguna de las partes del contrato, pero no del
contrato en su totalidad.
La acción de nulidad es imprescriptible, es decir, que se puede ejercitar en cualquier
momento, y puede ser ejercitada por cualquier persona.

ANULABIDIDAD O NULIDAD RELATIVA

El contrato podrá ser anulado o privado de eficacia, pero mientras la anulación no
tenga lugar seguirá produciendo normalmente sus efectos. Las causas pueden ser:
- Vicios del consentimiento: error, violencia, intimidación o dolo (menos
violencia absoluta).
- Inexistencia de plena capacidad de obrar, como el contrato celebrado por un
menor.
- Inexistencia de consentimiento conyugal respecto de contratos onerosos sobre
bienes gananciales o comunes (art. 1377).
La acción de anulabilidad sólo dura 4 años, que empiezan a contar desde el día en que
cesó la intimidación (art. 1301, aunque utiliza una terminología confusa e imprecisa, ya
que habla de nulidad, y tendría que poner anulabilidad) y no cualquiera está
legitimado para ejercerla, ya que los que lo causaron no podrían hacerlo, sólo quienes
sufrieron alguna de las causas (art. 1302, también anulabilidad, no nulidad).
El contrato anulable es susceptible de confirmación, es decir, se puede convalidar o
sanar antes de que la acción de anulabilidad prescriba o caduque, antes de los 4 años
de plazo y por parte de las personas que sufrieron alguna de las causas de
anulabilidad. La confirmación puede ser expresa o tácita (art. 1311). La confirmación
tiene eficacia retroactiva y purifica el contrato de los vicios de que adoleciera (art.
1313). Sólo son confirmables los contratos anulables, no los de nulidad absoluta.
Tanto la acción de nulidad como de anulabilidad tendrán como consecuencia la
ineficacia del contrato, esto es, que el contrato no produce efecto (nulidad), o que
dejará de producirlo el que inicialmente lo tuvo (anulabilidad).

LA RESCISIÓN
La rescisión se aplica sobre los contratos válidamente celebrados, que pueden ser
privados de eficacia debido a:
- Lesión para una de las partes contratantes (prejuicio patrimonial) (art. 1291 1º
y 2º). Por ejemplo un tutor que celebra un contrato de compra venta en
nombre de su pupilo o incapacitado, y que venda por un precio inferior en la
cuarta parte o pague en la compra un precio superior a la cuarta parte de lo
que marca el mercado.
- Por fraude de acreedores (art. 12291 3º y 4º, 1297 y 1111 inciso último). Por
ejemplo alguien a quien le van a quitar sus bienes y que se ponga a regalar o
donar los bienes que le iban a quitar los acreedores.
- Por otro motivos legales (art. 1291 5º)
La acción rescisoria la pueden ejercitar los perjudicados y sus sucesores en un plazo de
4 años (art. 1299). El efecto de la rescisión de un contrato es que obliga a las partes del
contrato rescindido a restituir las cosas objeto de contrato con sus frutos y el precio
con sus intereses.
CASO PRÁCTICO
María y Federico firman con BILDING S.A. un contrato de arrendamiento con opción a
compra de un apartamento en una urbanización. El plazo de duración del
arrendamiento finaliza el día 23 de diciembre de 2007. La cláusula número 11 del
contrato, redactado por la entidad mercantil, dice lo siguiente:

Juanita, en nombre de la entidad arrendadora a la que representa en este contrato

(BILDING S.A.) concede a María y Federico opción de compra sobre el objeto descrito,
la cual deberá ejercitarse en el período comprendido entre el día 24/12/2006/ y el
24/12/2007, siempre que sea comunicada la mencionada opción de al arrendador con
una antelación de al menos 3 meses antes de la fecha de finalización del presente
contrato. Transcurrido dicho plazo, quedará sin efecto la opción mencionada y, en
consecuencia, cancelada automáticamente.

El día 21 de diciembre de 2007 los arrendatarios manifiestan ante notario su voluntad

de ejercer el derecho de opción de compra, a los que se niega la sociedad arrendadora
alegando que el ejercicio de la opción de compra había finalizado en septiembre,
teniendo en cuenta el período de comunicación, y no en diciembre, como defienden
María y Federico.

1. ¿Bajo qué criterio, de los enunciados en los artículos 1281 a 1289 del Código
Civil, se podría resolver esta duda que genera la redacción del contrato? ¿Han
ejercitado en plazo la opción de compra los arrendatarios?

La duda generada por la redacción del contrato podría ser resuelta tanto a
través del criterio que establece el artículo 1281 del CC, como del que establece
el artículo 1284 del CC.

El artículo 1281 del CC establece que cuando los términos de un contrato son
claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se interpretará el
sentido literal de sus cláusulas.

Sin embargo, el artículo 1284 del CC establece que si alguna de las cláusulas del
contrato admite diverso sentido, se deberá entender en el sentido más
adecuado para que produzca efecto.

Podemos considerar que, aunque los arrendatarios crean que han comunicado
la decisión de compra dentro del plazo previsto, esta decisión no se adecúa a lo
establecido en el contrato. Aunque la opción de compra pueda ejercitarse
hasta el 24/12/2007, viene claramente recogido en el contrato que la intención
de llevar a cabo la compra debe ser comunicada tres meses antes de la
finalización de este período. Por ello, ateniéndonos al artículo 1281 del CC,
podemos resolver que, según el sentido literal de las cláusulas del contrato, los
arrendatarios no han ejercido en plazo su derecho a comprar la vivienda.
Con independencia de lo anterior, hay que señalar que el contrato de arrendamiento
con opción a compra del apartamento se perfecciona sobre plano. Según el folleto
publicitario, la urbanización está en primera línea de golf, con una visión de más de
180 grados que engloba desde la costa a la montaña. Se resalta la existencia de más de
25.000 metros cuadrados de jardín mediterráneo que se ordena mediante un
ambicioso proyecto paisajístico y el hecho de que las viviendas se disponen de tal
forma que los bloques no se interrumpan las vistas y que las dependencias tales como
salones o dormitorios principales tengan salida a la terraza principal, a la cual se da
mucha importancia en cada vivienda ya que son importantes las vistas y el confort que
se puede disfrutar desde ellas.

Sin embargo, las únicas vistas que se contemplan desde el salón del apartamento que
ocupan María y Federico son las vistas del bloque de construcción edificado en frente.
Ante esta situación, María y Federico consideran que ha incumplido el contrato.
BILDING S.A. alega que tales especificaciones acerca de las vistas no aparecen en el
texto del contrato firmado por las partes, con lo que no es una obligación exigible.

2. ¿Tienen razón María y Federico y puede entenderse que BILDING. S.A. está
obligada a cumplir lo indicado en el folleto publicitario? ¿Por qué? ¿Cuáles
serían las consecuencias?

Sí, María y Federico tienen razón y pueden exigir a BILDING S.A. el

cumplimiento de lo indicado en el folleto publicitario. Esto se debe a que,
aunque no apareciera recogido expresamente en el contrato que los bloques
no deben interrumpirse las vistas, según el artículo 61 del Real Decreto
Legislativo 1/2007, de 16 noviembre, el contenido de la oferta, promoción o
publicidad y las prestaciones propias de cada bien o servicio, así como las
garantías ofrecidas, serán exigibles por los consumidores, aun cuando no
figuren expresamente en el contrato celebrado, y deberán tenerse en cuenta
en la determinación del principio de conformidad con el contrato. Por ello, la
empresa estaría obligada a cumplirlo, aunque no aparezca recogido
expresamente ene l contrato firmado.

Las consecuencias serían que María y Federico podrían exigir el cumplimiento

de estas condiciones expresadas en el folleto publicitario o, en caso de negativa
por parte de la constructora, podría suponer la anulabilidad del contrato por
dolo, un vicio del consentimiento consistente en la voluntad maliciosa de
engañar a alguien o una obligación no cumplida por parte de BILDING S.A.