A S E S O R Í A

CONTABLE Y
AUDITORÍA

INFORME ESPECIAL

NIC 40: Criterio para el reconocimiento y medición

de las propiedades de inversión
Julio HERNÁNDEZ PAJARES(*)

RESUMEN EJECUTIVO

E l elemento de propiedades de inversión está normado por la NIC 40 Propiedades de Inver-

sión(1) para los criterios de reconocimiento, medición, presentación y revelación. El Plan
Contable General Empresarial (PCGE)(2) la considera en la cuenta 31 como Inversiones Inmobi-
liarias (traducción más exacta de la versión original en inglés: investment property). Esta partida
es uno de los elementos que las empresas han tenido que reconocer en la primera aplicación de
las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF), ya que este elemento no estaba
considerado ni en el Plan Contable General Revisado del año 1984, ni en los criterios señalados
por el Impuesto a la Renta. Las propiedades de inversión comprenden los inmuebles que generan
rentas o plusvalías y se miden a su valor razonable y no al costo.

INTRODUCCIÓN
Aunque la obligación de aplicar las
Normas Internacionales de Información
Financiera (NIIF) completas y vigentes
internacionalmente corresponde a las
empresas supervisadas por la Superinten-
dencia del Mercados de Valores (SMV) o
presenten ingresos y/o activos mayores
a S/.3000 UIT, de acuerdo a la Resolu-
ción del Consejo Normativo de Contabi-
lidad (CNC) N° 045-2010-EF/94 y la Ley
29720 de junio de 2011(3); la obligación
de aplicar las NIIF estuvo señalada en la
Ley General de Sociedades, en su artí-
culo 223 desde el año 1998, que señala
que la información expresada en los Es-
tados Financieros se prepara y presenta
de conformidad con las disposiciones
legales y con PCGA del país que com-
prenden las NIIF oficializadas mediante
Resoluciones del CNC según Resolución
N°13-98-EF/93-01.
oficializó esta norma. Internacionalmente para obtener rentas, plusvalías o ambas,
la propia NIC señala su vigencia desde en lugar de su uso en la producción o
el 1 de enero de 2005 para la versión suministro de bienes o servicios, o bien
original de 2000 y que fue revisada por para fines administrativos; o su venta en
la versión de 2003, la que está vigente el curso ordinario de las operaciones.
actualmente y sobre la cual desarrolla- De acuerdo a lo señalado en el párrafo
remos el presente artículo. anterior, una propiedad de inversión no
correspondería a un elemento de Inmue-
I. ¿CUÁLES SON LOS CRITERIOS bles, Maquinarias y Equipos (IME) que
PARA RECONOCER UNA PRO- debe reconocerse y medirse según la NIC
PIEDAD DE INVERSIÓN? 16, para activos que se usen. Tampoco
corresponden a existencias que son acti-
La NIC 40 en su párrafo 5 señala que las vos reconocidos según la NIC 2 y perte-
propiedades de inversión corresponden necen a bienes, inclusive inmuebles, que
a terrenos o edificios que se mantienen se venden o se consumen.
(*) Doctor en Contabilidad y Finanzas por la Universidad de Zaragoza España. Magíster en Gestión Internacional de
la Empresa y Máster en Contabilidad y Finanzas por la Facultad de Economía y Empresa por la Universidad de
Zaragoza (España). Contador Público por la Pontificia Universidad Católica del Perú. Director (e) del Programa
Académico de Administración de Empresas y Jefe de Área Académica de Contabilidad y Auditoría de la Universi-
dad de Piura. Profesor invitado en el Diplomado de Normas Internacionales de Información Financiera NIIF de la
Facultad de Economía y Negocios de la Universidad de Chile. Exauditor de Deloitte. Expositor y autor de artículos
en revistas internacionales en temas relacionados con NIIF, Impuestos y Responsabilidad Social Corporativa. Con-
sultor de empresas.

Siguiendo el marco teórico señalado
anteriormente, la NIC 40 Propiedades
de Inversión ha estado vigente en el
Perú desde el año 2001 en virtud de la
Resolución Nº 023-2001-EF/93.01 que
(1) Versión (revisada el 2003) traducida y publicada por la Fundación IFRS. Con acceso en la página web: <www.ifrs.org/>.
(2) El Plan Contable General Empresarial adecuado a NIIF, fue aprobado en su versión modificada por Resolución del
CNC Nº 043-2010-EF/94 publicada el 12/05/10 y con vigencia a partir del ejercicio 2011.
(3) Ley reglamentada mediante Resolución SMV Nº 011-2012- SMV/01 que aprueba las Normas sobre la Presentación
de Estados Financieros Auditados por parte de las Sociedades o Empresas a las que se refiere a su artículo 5,
publicada el 02/05/2012.

B-1 2da. quincena - Junio 2013


Las propiedades de inversión se mantienen para obtener ren-
tas o plusvalías y su medición está regida por su valor de
mercado. Estos activos generan flujos de efectivo que son
en gran medida independientes de los procedentes de otros
activos poseídos por la entidad, razón por la cual deben di-
ferenciarse de las propiedades usadas por la empresa que
deben reconocerse como un IME según la NIC 16. Así por
ejemplo, los inmuebles que corresponden a las plantas de
producción, oficinas de ventas y administrativas, almacenes
y otros no pueden considerarse como propiedades de inver-
sión sino como partidas de IME.
1 CASO PRÁCTICO
Nos consultan si en los siguientes casos se debe reco-
nocer una propiedad de inversión para una empresa
industrial:
a) Un terreno usado por la empresa como almacenes de
materias primas.
b) Unas oficinas que se arriendan operativamente a terceros.
c) Un terreno que no se usa y no se ha determinado su
aplicación.
d) Inmueble adquirido en arrendamiento financiero para
su arriendo operativo posterior.
Respuesta:
Para el caso a), el terreno señalado no constituye una pro-
piedad de inversión, debido a que no se mantiene para
generar rentas o plusvalía, ni generan flujos de forma in-
dependiente, sino que constituye un activo que se usa con
fines productivos.
Para el caso b), justamente los inmuebles arrendados
operativamente son los que generan rentas, y por lo tanto
flujos de forma separada, constituyendo propiedades de
inversión.
Para el caso c), a diferencia del caso a), este terreno no
se usa con fines productivos ni administrativos y se espera
genere plusvalías por su aumento en el valor razonable,
principalmente por su valor de mercado.
Finalmente, el caso d) también constituye una propiedad
de inversión, aunque su adquisición ha sido mediante un
arrendamiento financiero, el destino de uso es generar
rentas por su alquiler operativo.
Debemos tener en cuenta que para que una propiedad de
inversión sea reconocida como un activo debe cumplirse los
requisitos señalados por la norma en su párrafo 16 según la
definición de activo del Marco Conceptual para la Informa-
ción Financiera, que señala que debe cumplirse una proba-
bilidad de que los beneficios económicos futuros que estén
asociados con tales propiedades de inversión fluyan hacia
la empresa y su costo pueda ser medido con fiabilidad.
II. ¿CÓMO SE MIDE INICIALMENTE UNA PROPIEDAD
DE INVERSIÓN?
La NIC 40 en sus párrafos 20 y 21 señala que las propiedades
de inversión deben medirse inicialmente a su costo y otros
INFORME ESPECIAL 35
directamente atribuibles, como pueden ser los honorarios por
servicios legales, impuestos por traspaso de las propiedades
y otros costos asociados a la transacción. Es así que la ad-
quisición de un inmueble que se arrendará operativamente,
debe reconocerse como propiedad de inversión a un valor
que comprende el precio de adquisición, más los desembol-
sos tales como: impuesto a la alcabala, honorarios pagados
y otros servicios incurridos para ponerlo en condición de
arrendarlo.
Sin embargo, la norma contempla dos casos distintos para el
reconocimiento inicial: la adquisición de la inversión inmobi-
liaria mediante un contrato de arrendamiento financiero y la
transferencia de otro elemento de activo.
En el caso de una inversión adquirida mediante un arren-
damiento financiero, su reconocimiento inicial será el valor
presente de las cuotas acordadas o el valor razonable del
menor, según la NIC 17 Arrendamientos. En el caso de trans-
ferencia de otros activos dependerá de la naturaleza previa
del activo.
Finalmente, en el caso que la inversión inmobiliaria corres-
ponda a un inmueble que hubiera sido construido, podrían
considerarse como costo de la construcción los intereses por
financiamiento relacionado, siempre que dicho activo tenga
la naturaleza de apto según la NIC 23 Costos por Préstamos.
2
CASO PRÁCTICO
Una empresa ha adquirido el 31/12/12 un terreno, respecto
de la cual aún no se determina el uso, pagando un valor de
adquisición y otros atribuibles por S/. 550,000. Asimismo,
a esa fecha ha adquirido un edificio mediante un contrato
de arrendamiento financiero, que alquilará operativamen-
te a terceros, pagando un valor de adquisición y otros di-
rectamente atribuibles por un valor de S/.1,200,000.
Se le pide efectuar los registros contables por las opera-
ciones señaladas según la NIC 40 y el PCGE.
Solución:
ASIENTO CONTABLE
-------------------------------- x ------------------------------
31 Inversiones Inmobiliarias 550,000
311 Terrenos
31112 Costo
32 Activos Adquiridos en Arrendamiento Financiero 1,200,000
321 Inversiones inmobiliarias
3211 Terrenos
104 Cuentas Corrientes en instituciones financieras 1,750,000
31/12/12 Adquisición de propiedades de inversión.
-------------------------------- x ------------------------------
Para el caso de transferencias de otros activos pueden pre-
sentarse los siguientes casos; que la transferencia proven-
ga de un elemento de IME, que antes de su traspaso debe
ajustarse cualquier valor de acuerdo a la aplicación de
la NIC 16 (párrafo 61 de la NIC 40). El segundo caso co-
rresponde a la transferencia de una partida de inventarios,
cualquier ajuste en el valor antes de que su transferencia
afectará el resultado del ejercicio (párrafo 63 de la NIC 40).
CONTADORES & EMPRESAS / N° 208 B-2
 36 ASESORÍA CONTABLE Y AUDITORÍA

332 Edificaciones

3 CASO PRÁCTICO 31/12/12 Transferencia de IME a inversiones inmobilia-

Una empresa constructora e inmobiliaria posee dos ofi-
cinas, una destinada para la venta a clientes a un costo
de S/.450,000 y otra que viene usando como oficina admi-
nistrativa a un costo de S/.600,000 con una depreciación
acumulada de S/.100,000 al 31/12/12, que mide bajo el
modelo de revaluación. Al 31/12/12 la gerencia considera
que las dos oficinas se destinarán para alquiler a terceros,
el valor razonable de las oficinas son de S/. 550,000 y de
S/.620,000 respectivamente al 31/12/12.
Se le pide efectuar los registros contables respectivos por
las operaciones señaladas según la NIC 40 y el PCGE.
Solución:
Como señala la norma, la diferencia entre el costo de exis-
tencias transferido a inversión inmobiliaria afecta resultados.
ASIENTO CONTABLE
rias a valor razonable.
-------------------------------- x ------------------------------
III. ¿CÓMO SE MIDE POSTERIORMENTE UNA PROPIE-
DAD DE INVERSIÓN?
Como señalan los párrafos 30 y 33 de la NIC 40, una em-
presa debe adoptar la política contable de medición pos-
terior del modelo del valor razonable, excepto para el caso
que no pueda determinar un valor razonable de forma fia-
ble y pueda aplicar el modelo del costo de la NIC 16 para
IME (párrafo 56 de la NIC 40). Es decir se presume que las
empresas pueden determinar de forma fiable y continua
el valor razonable de una propiedad de inversión, por lo
que el modelo del costo no resulta una opción, sino una
aplicación de que como la excepción al modelo del valor
razonable debe aplicarse en el caso de que no sea practica-
ble su determinación.

-------------------------------- x ------------------------------
La aplicación del modelo del valor razonable resulta más cohe-
rente con la definición de propiedad de inversión, es decir,
31 Inversiones Inmobiliarias 550,000 permite reconocer en resultados los beneficios o pérdidas que
312 Edificaciones surgen por los cambios en la medición a valor razonable de
dichos activos. Caso contrario de la aplicación del modelo del
31212 Costo
costo donde la medición posterior se hace según la NIC 16,
76 Ganancia por Medición de Activos No Financieros es decir, se medirá a su costo histórico menos su depreciación
acumulada y deterioro para el caso de edificaciones.
al Valor Razonable 100,000
En el caso de la aplicación del método del valor razonable, las
7621 Inversiones inmobiliarias
pérdidas o ganancias derivadas de un cambio en el valor razo-
214 Productos inmuebles 450,000 nable de las propiedades de inversión se incluirán en el resul-
31/12/12 Transferencia de inventarios a inversiones in- tado del periodo en que surjan, dado que el PCGE contempla
mobiliarias las cuentas 76 y 66 para registrar estas, respectivamente. Este
reconocimiento en resultados implica una diferencia con la
-------------------------------- x ------------------------------ aplicación de los criterios tributarios para determinar la renta
gravable para el Impuesto a la Renta, que explicaremos pos-
Para el caso de una transferencia de un inmueble que teriormente.
comprende un IME, antes de su transferencia a inversión
inmobiliaria, debe ajustarse según la NIC 16, como la em-
presa opta por el modelo de revaluación debe efectuar una
revaluación con la transferencia. 4 CASO PRÁCTICO

ASIENTO CONTABLE

-------------------------------- x ------------------------------ El 31/12/12 una entidad ha decidido ceder unas oficinas

39 Depreciación, amortización y agotamiento acumulados 100,000 administrativas en arrendamiento operativo de manera
continua. Al 31/12/12 el inmueble se encuentra registrado
39131 Edificaciones
en S/. 150,000, con una depreciación acumulada de S/. 15,000
33 Inmuebles, maquinaria y equipo 100,000 y depreciación anual de S/. 5,000. Al 31/12/12 su valor ra-
332 Edificaciones zonable es S/. 135,000 y al 31/12/13 dicho valor razonable
31/12/12 Eliminación de depreciación por revaluación aumenta a S/. 170,000.
-------------------------------- x ------------------------------ Se le pide:
33 Inmuebles, maquinaria y equipo 120,000 a) Efectuar el registro contable por las operaciones seña-
3321 Edificaciones administrativas ladas según la NIC 40.
3312 Revaluación
b) Efectuar el registro contable por las operaciones se-
571 Excedente de revaluación 120,000 ñaladas según la NIC 40, asumiendo el supuesto que
31/12/12 Por revaluación no ha podido determinarse de forma fiable los valores
-------------------------------- x ------------------------------
razonables y se ha aplicado el modelo del costo.
31 Inversiones Inmobiliarias 620,000
Solución:
3121 Edificaciones
En primer lugar registraremos la transferencia del IME a In-
33 Inmuebles, maquinaria y equipo 620,000 versiones Inmobiliarias bajo el modelo del valor razonable.

B-3 2da. quincena - Junio 2013

 INFORME ESPECIAL 37

ASIENTO CONTABLE determinar, por la aplicación de las normas contenidas en la

Ley, diferencias temporales y permanentes en la determina-
-------------------------------- x ------------------------------
ción de la renta neta. Las diferencias temporales y permanen-
31 Inversiones Inmobiliarias 135,000
tes obligan al ajuste del resultado según los registros conta-
312 Edificaciones bles, en la declaración jurada (artículo 33 del Reglamento del
31211 Valor razonable, amortización y agotamiento Impuesto a la Renta).
acumulado
Los criterios de medición para estas diferencias están se-
39 Depreciación, amortización y agotamiento acumulados 15,000
ñaladas en la NIC 12 Impuestos a la Ganancias, que seña-
39131 Edificaciones la que las entidades deben contabilizar las consecuencias
33 Edificaciones 150,000 fiscales de las transacciones y otros sucesos de la misma
3321 Edificaciones administrativas manera (en el mismo momento) en que se contabilizan
33211 Costo de adquisición o construcción esas mismas transacciones y sucesos económicos. Esto im-
31/12/12 Por transferencia a inversiones inmobiliarias a plica reconocer un activo o pasivo diferido por el efecto
valor razonable impositivo de las diferencias temporales deducibles o gra-
-------------------------------- x ------------------------------ vables respectivamente, que después realizarán (activos)
31 Inversiones Inmobiliarias 35,000 o liquidarán (pasivos) en cuanto el efecto temporal de la
diferencia deje de darse.
312 Edificaciones
31211 Valor razonable Para las propiedades de inversión pueden presentarse dife-
76 Ganancia por medición de activos no financieros rencias temporales por los siguientes motivos: diferencias en
al valor razonable 35,000 las tasas de depreciación para edificaciones medidas bajo el
método del costo, la depreciación de intereses capitalizados
7621 Inversiones inmobiliarias
según la NIC 23 y finalmente las ganancias o pérdidas por los
31/12/12 Por medición a valor razonable de propieda-
cambios en el valor razonable de las propiedades de inversión
des de inversión. S/. 170,000 - S/. 135,000.
medidas bajo el modelo del valor razonable que no serán in-
-------------------------------- x ------------------------------
gresos gravables o gastos deducibles hasta la disposición del
activo, momento en que la ganancia o perdida tendrá efectos
Considerando el segundo supuesto, en la transferencia y fiscales por una generación de renta por una transacción con
medición posterior de la propiedad de inversión se reali- terceros.
zará según la NIC 16, es decir, al costo menos su deprecia-
ción acumulada.
ASIENTO CONTABLE
5 CASO PRÁCTICO
-------------------------------- x ------------------------------
31 Inversiones inmobiliarias 150,000
312 Edificaciones Una empresa comercial ha adquirido el 01/01/12 un te-
31212 Costo rreno por S/. 140,000 y no ha determinado un uso admi-
39 Depreciación, amortización y agotamiento acumulados 15,000 nistrativo o de venta al 31/12/12; el terreno tiene un valor
39131 Edificaciones razonable de S/. 180,000.
3911 Inversiones Inmobiliarias 15,000 Se le pide determinar la diferencia temporal e impuesto a
39111 Edificaciones - Costo de adquisición o la renta diferida y su registro contable según la NIC 12.
construcción
332 Edificaciones 150,000 Solución:
3321 Edificaciones administrativas La ganancia por la medición a valor razonable de una pro-
33211 Costo de adquisición o construcción piedad de inversión genera una diferencia temporal grava-
31/12/12 Por transferencia a inversiones inmobiliarias ble, es decir, se trata de un ingreso contable, que no será
al costo. gravable en el 2012 sino posteriormente, cuando la propie-
-------------------------------- x ------------------------------ dad de inversión se disponga para su venta, por ejemplo.
6811 Depreciación de inversiones inmobiliarias 5,000
68111 Edificaciones-Costo IR
Base Base Diferencia
3911 Inversiones inmobiliarias 5,000 Diferido
Contable Tributaria Temporal
30%
39111 Edificaciones - Costo de adquisición o
construcción
Activo por Propiedad
31/12/12 Por la depreciación de inversiones inmobilia- de Inversión 180,000 140,000 -40,000 -12,000
rias bajo el modelo del costo.
-------------------------------- x ------------------------------ ASIENTO CONTABLE

-------------------------------- x ------------------------------
882 Impuesto a la renta - Diferido 12,000
IV. DIFERENCIA CON LOS CRITERIOS TRIBUTARIOS 491 Impuesto a la renta diferido 12,000
PARA LA DETERMINACIÓN DE LA RENTA GRAVABLE 31/12/12 Por el impuesto a la renta diferido del efecto
E IMPUESTO A LA RENTA fiscal de la diferencia temporal de propieda-
des de inversión.
Según el Reglamento del Impuesto a la Renta la contabili-
-------------------------------- x ------------------------------
zación de operaciones bajo PCGA, es decir NIIF, puede

CONTADORES & EMPRESAS / N° 208 B-4