PERIODOS FORZOSOS Y VOLUNTARIOS DEL ARRENDAMIENTO

I. NOCIONES GENERALES:

La base normativa de este tema se encuentra en los artículos 1691, 1701 y 1702 de
nuestro actual Código Civil. De acuerdo a ello, las partes pueden celebrar el arrendamiento
haciendo la diferencia sobre el carácter de los periodos que pactan. Estos se dividen en
forzosos o voluntarios, estos últimos pueden pactarse a favor de una o ambas partes. Si las
partes no lo señalan, se considerarán forzosos para ambas partes, con el consiguiente deber de
dar aviso previo antes del vencimiento. El profesor Castillo Freyre señala, sobre la duración
del arrendamiento:

“(…) los periodos forzosos generalmente se encuentran al comienzo de la duración del

arrendamiento. Ello significa que, desde que se celebra el contrato, ambas partes, necesariamente
tendrán que respetar un plazo mínimo, en el que serán arrendador y arrendatario, debiendo cumplir
cada una de ellas con las obligaciones que les correspondan (CASTILLO, p. 380, 2002, citado por
RUIZ GONZÁLES 2016)”.

II. ANTECEDENTE NORMATIVO:

El antecedente de esta regulación se encontraba en los artículos 1499 y 1500 del
Código Civil anterior, que hacían referencia a "años forzosos y voluntarios”, con obligación
de dar aviso previo de 6 meses antes de que finalice el contrato. Al respecto, José León
Barandiarán comentaba lo siguiente:

La estipulación debe constar expresamente, es decir, convenirse con esa especial modalidad
de duración, que se descompone en dos tramos: uno de duración forzosa, otro de duración voluntaria,
como prolongamiento del anterior. (…) El primer período es uno de carácter forzoso, pues ambas
partes, locador y conductor, han de atenerse a él, de modo que el contrato funcionará
obligatoriamente para ambos contratantes. El segundo período es voluntario, pues depende de la
voluntad ya del locador ya del conductor, que dicho período actúe prolongando el arrendamiento. El
número de años forzosos y el número de años voluntarios es determinable con independencia uno de
otro; quiere decir, que no precisa que haya igualdad en la extensión temporal de unos y otros.

El no aviso por quien tiene derecho a la opción, se reputa como voluntad del mantenimiento del
contrato por el tiempo constituido por los años voluntarios. Sólo mediante un aviso en contrario, el
arrendamiento cesa con los años forzosos. Conforme al art. 1499, la situación de uno y otro
contratante, locador o conductor, es muy distinta. Uno de ellos (indistintamente el locador o el
conductor, según lo convenido) tiene un papel activo, en cuanto le corresponde la opción para decidir
si el contrato termina en el primero o se prolonga para el segundo período. El otro contratante tiene
un papel pasivo: ha de aceptar la decisión adoptada al respecto por el contratante. (…) Resulta, pues,
que para que los años voluntarios se transformen en obligatorios, basta que el contratante a quien
corresponde la decisión optativa no diga nada y no dé ningún aviso, con tanto mayor razón, ello
ocurrirá si avisa que quiere que por los años voluntarios se prolongue el arrendamiento
(Barandarián, 2002).

Así, la regulación actual se refiere a periodos y no años, pues se permite pactar contratos
de arrendamiento por periodos mucho menores a un año.

III. NATURALEZA JURÍDICA:

Es un contrato de duración determinada, en que se cuentan los periodos forzosos y los

voluntarios, con la modalidad de que una de las partes tiene la facultad de poner fin la
vigencia del contrato por el periodo voluntario, con previa declaración a la otra parte.
 Sobre el aviso, la norma no establece una forma específica, pero para efectos probatorios
se recomienda un documento por escrito, mucho mejor si es de fecha cierta (conforme a lo
regulado por el Código Procesal Civil). Como señala Bigio Chrem, nada impide que las partes
establezcan periodos forzosos y voluntarios por meses u otros periodos menores. En este supuesto,
también en ejercicio de la autonomía de la voluntad, pueden fijar plazos menores para que la parte
que goza de la opción de dar por terminado el contrato deba practicar el aviso correspondiente
(Gaceta Jurídica, 2003).

Cabe precisar que, cualquiera sea el plazo convenido entre las partes para la duración del
contrato de arrendamiento sea por períodos forzosos o voluntarios, éste queda sin efecto, en virtud de
la resolución conforme a las causales previstas (F.J QUINTO – CASACIÓN 831-97-LIMA).

IV. EJEMPLOS:

1. Períodos forzosos para ambas partes y voluntarios a opción de una de ellas

1.1 Para bienes inmuebles – obligación de avisar con 2 meses de anticipación:
A y B celebran un contrato de arrendamiento sobre inmueble, con fecha 01 de junio de
2021, fijando un plazo forzoso de 01 año, que vencerá el 01 de junio de 2022. Asimismo,
fijan un plazo voluntario de 01 año, cuya facultad de opción se reserva el arrendatario.
Ello significa que A y B deberán cumplir sus obligaciones de forma obligatoria por el
plazo forzoso que dura hasta 2022. Vencida dicha fecha sin que el arrendatario haya dicho
nada, el periodo voluntario de 01 año queda convertido en un plazo forzoso, debiendo
respetar el contrato hasta el 01 de junio de 2023.
1.2 Para bienes muebles – obligación de avisar no menos de un mes antes:
A y B celebran un contrato de arrendamiento sobre una bicicleta, con fecha 17 de mayo de
2021, fijando el periodo forzoso de 2 meses (hasta 17 julio 2021). Asimismo, señalan el
periodo voluntario de 01 mes, a favor del arrendador (B). Por ello, con fecha 15 de junio,
B le comunica a A mediante documento privado que desea la entrega de la bicicleta con
fecha 17 de julio, lo cual A deberá cumplir.
2. Voluntarios para ambas partes (deber de avisar antes del vencimiento del
periodo forzoso):
En el supuesto anterior, si el periodo voluntario de un mes se hubiera fijado a favor de A y
B, entonces, si el 17 de junio A le hubiera dicho a B que no desea acogerse al periodo
voluntario, ello hubiera sido igualmente válido y B no podría considerarlo una forma de
incumplimiento.

Bibliografía 1
Barandarián, J. L. (2002). Tratado de Derecho Civil. (W. Gutiérrez Camacho, Ed.) Lima: Gaceta
Jurídica. Recuperado el 16 de mayo de 2021, de
https://www.academia.edu/40034094/TRATADO_DE_DERECHO_CIVIL
Gaceta Jurídica. (2003). Código Civil Comentado (Vol. VIII). Lima, Perú: Gaceta Jurídica.

1
Método de cita: APA.
Ruiz González, M. (2016). La facultad de los árbitros de reducir la cláusula penal por resolución
anticipada del contrato de arrendamiento. En M. Castillo Freyre, H. Lama More , A. Soria
Aguilar, O. Huerta Ayala, J. Aguado López, M. Ruiz González, . . . A. Villanueva Alarcón,
Todo sobre el contrato de arrendamiento. Un enfoque práctico: Identificación de los
problemas más frecuentes y soluciones. (Primera ed., pág. 141). Lima: Gaceta Jurídica S.A.