Documentos de Académico
Documentos de Profesional
Documentos de Cultura
In the case of a natural person, conjugal Tanto las personas naturales cuanto las so-
community or an undivided succession ciedades conyugales, así como las sucesiones
domiciled in Peru which generates capital indivisas domiciliadas en el país y que produ-
gains by transferring immovable goods, the cen ganancias de capital por la enajenación de
inmuebles, generan rentas que se encuentran
may be graded as second category income gravadas con el Impuesto a la Renta. Éstas cali-
–capital gain– or third category income -
–entrepreneurial income. pital– o tercera categoría –renta empresarial.
- Habitualidad, enajenación de
bienes inmuebles, ganancias de capital, Im-
puesto a la Renta.
77
LA HABITUALIDAD EN LA ENAJENACIÓN DE INMUEBLES Y EL IMPUESTO A LA RENTA
con ese tributo, aparte de las ganancias de ca- estando los inmuebles arrendados siguen en
- poder del propietario– y, consecuentemente,
nidas como las que provienen del capital, del
trabajo y de la aplicación conjunta de ambos Podría, en algún momento, darse el caso de
factores, entendiéndose como tales aquellas que los inmuebles no estén siendo arrendados
que provengan de una fuente durable y sus- ni explotados de manera alguna, pero poten-
cialmente son generadores de renta, porque
otros ingresos que provengan de terceros, es- en cualquier momento pueden ser arrenda-
dos o explotados bajo alguna forma.
imputadas, incluyendo las de goce o disfrute,
establecidas por la misma ley. En el ejemplo antes citado, la persona natu-
ral no se dedica a la venta de inmuebles sino
al arrendamiento de los mismos. Si procede a
venderlos, la fuente generadora de la renta –
la Ley del Impuesto a la Renta, según el cual la vendedor y pasa a ser propiedad de la persona
ganancia de capital es el ingreso que proviene natural o jurídica compradora. Por lo tanto, si
de la enajenación de bienes de capital. Estos al vender la persona natural del ejemplo los in-
-
García Mullin señala que las ganancias de ca- II. EL CONCEPTO DE ENAJENACIÓN
pital “se originan en la realización de bienes
patrimoniales, en tanto la realización de esos -
- nancia de capital la fuente generadora del in-
greso –esto es, en el presente caso, el inmue-
no podrían ser considerados renta producto, ble del que se es propietario– pasa a ser de
puesto que la fuente productora de ellos –el
bien vendido– agota, al producirlos, la posi-
bilidad de proporcionar nuevas ganancias al el momento de la transferencia de propiedad
. La renta proveniente de y ya no es para él, después de ese momento,
78
-
-
III. LA CATEGORIZACIÓN DE LAS GANAN- minada por el contribuyente, integrada por la
CIAS DE CAPITAL EN LA ENAJENACIÓN -
DE INMUEBLES to con la tasa del 30%.
-
tas en rentas de fuente peruana y en rentas un contribuyente no domiciliado, o por una
sucursal, agencia u otro establecimiento per-
divididas en categorías3. Las categorías son manente en el país de contribuyentes no do-
cinco y se denominan de primera, segunda, miciliados, por la enajenación de un inmueble
tercera, cuarta y quinta categoría, pudiendo
agruparse también en rentas del capital (pri- de fuente extranjera, no sujeta a tributación
mera y segunda categoría), rentas empresa- en el Perú.
riales (tercera categoría) y rentas del trabajo
(cuarta y quinta categoría). De otro lado, los
contribuyentes domiciliados en el país para sido obtenida por un contribuyente domici-
“ ”
LA HABITUALIDAD EN LA ENAJENACIÓN DE INMUEBLES Y EL IMPUESTO A LA RENTA
de deducir los gastos necesarios para obtener das las de compensación minera y las funda-
el pago del Impuesto a la Renta con tasa pro- empresas unipersonales, las sociedades y en-
gresiva, según la magnitud de las rentas, del
en el exterior, que en cualquier forma perci-
de fuente peruana –rentas de cuarta y quinta -
categorías–, o con la tasa del 30% a la renta sas individuales de responsabilidad limitada
neta empresarial de fuente peruana –renta de -
tercera categoría. cias y cualquier otro establecimiento perma-
nente en el país de empresas unipersonales,
-
de capital proveniente de la enajenación de -
domiciliadas en el país, comprendidas en los son los agentes mediadores de comercio. El úl-
-
THEMIS 64 | Revista de Derecho
anuales siguientes –esto es, durante los años recurso a la presunción en materia tributaria,
- que actualmente dista de ser poco usual por
ro de enajenaciones de inmuebles que realice -
en estos dos años. Así lo señala expresamente mientos y la velocidad de la decisión. En este
-
ta al establecer que alcanzada la condición de como medio de prueba, en sus versiones de
durante los dos ejercicios siguientes. cuanto también como medio de ampliación
-
-
4
-
liarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad estaría gravada con la tasa del 30% sino sola-
Así, por ejemplo, la persona natural “X” pue- inmuebles que le genera ganancia pero que
de ser propietaria de un departamento com-
- -
jenación no se computa para determinar la
-
-
-
biliarias independientes y registradas por se-
parado en los Registros Públicos. Si “X” vende Las enajenaciones de inmuebles que no se
este supuesto las dos ventas –de un estacio- mento de la Ley del Impuesto a la Renta.
-
Luis A. Hernández Berenguel
namiento y de un depósito– no serían compu-
VI. EL IMPUESTO A LA RENTA EN EL CASO
DE SUCESIONES INDIVISAS
De otro lado, existen enajenaciones de in-
muebles que no se consideran habituales y
-
terminar la habitualidad. tres períodos:
en que se adjudiquen judicial o extraju- esté tributando como sociedad conyugal que a
bienes enajenados.
-
te o extrajudicialmente los bienes que El ingreso neto total resultante de la enaje-
-
VII. IMPUESTO A LA RENTA DE LAS SOCIE- derar como costo computable el que corres-
DADES CONYUGALES pondía al transferente antes de la transferen-
que las rentas producidas por bienes comunes arreglo a la norma vigente con anterioridad
para efectos de la declaración y pago como normas de autoavalúo para el Impuesto Pre-
dial del año en que se adquirió el inmueble,
reajustado por los índices de corrección mo-
- netaria que establece el Ministerio de Econo-
yuge que obtenga la mayor renta o, de ser el mía y Finanzas sobre la base de los índices de
caso, a la sociedad conyugal. precios al por mayor proporcionados por el
-
al Impuesto a la Renta a cargo de la sociedad gistros Públicos o en cualquier otro documen-
-
dad también se aplican a la sociedad conyu-
84
THEMIS 64 | Revista de Derecho
-
-
-
glas para determinar el costo computable de
inmuebles que se enajenan: (i) Cuando el in- inmueble que reúna las condiciones señaladas
-
lease back, celebrado por
una persona natural, sucesión indivisa o socie- quede como único inmueble de su propiedad.
dad conyugal que optó por tributar como tal, Si la enajenación se produce en un solo con-
que no genere rentas de tercera categoría, en trato o en aquellos casos en los que no es po-
cuyo caso el costo computable para el arren- -
-
te a la opción de compra, incrementado en los
- de menor valor.
Luis A. Hernández Berenguel
otros gastos relacionados, reajustados por los Adicionalmente debe tomarse en cuenta lo
índices de corrección monetaria que estable- siguiente:
ce el Ministerio de Economía y Finanzas sobre
la base de los índices de precios al por mayor
- -
muebles de propiedad de la sucesión.
-
lease back, celebrado por -
propiedad, se debe considerar en forma
independiente si cada copropietario es
a su vez propietario de otro inmueble,
opción de compra, incrementado con los cos-
la parte que corresponda a los copropie-
tarios que no sean propietarios de otros
Interesa, para el presente caso, lo expuesto inmuebles.
personas naturales, sucesiones indivisas o so- Todas las reglas que anteceden sobre inafecta-
ciedades conyugales que optaron por tributar -
como tales y que no generen rentas de tercera
LA HABITUALIDAD EN LA ENAJENACIÓN DE INMUEBLES Y EL IMPUESTO A LA RENTA
del Texto Único Ordenado de la Ley del Im- consideraba rentas gravadas, entre otras, los
puesto a la Renta– establece lo siguiente: “Las resultados provenientes de la enajenación (i)
ganancias de capital provenientes de la ena-
- -
bitación, efectuadas por personas naturales, bles, comprendidos o no bajo el régimen de
sucesiones indivisas o sociedades conyugales
-
-
siempre que la adquisición y enajenación de -
- tuales o para cancelar créditos provenientes
de las mismas.
-
como “ganancia de capital”, la norma conteni- -
Es importante tomar en consideración, en pri-
-
cia de capital–, quedaría inafecta al Impuesto
-
tural, sucesión indivisa o sociedad con-
ganancia de capital obtenida por su posterior yugal que optaron por tributar como
-
- se enajena generando una ganancia de
-
87
LA HABITUALIDAD EN LA ENAJENACIÓN DE INMUEBLES Y EL IMPUESTO A LA RENTA
88