Rendimientos Capital Inmobiliario

TEMA 6.
RENDIMIENTOS DEL CAPITAL

INMOBILIARIO E IMPUTACIÓN DE RENTAS
6.1. DELIMITACIÓN.
6.2. INGRESOS INTEGROS.
6.3. GASTOS DEDUCIBLES.
6.4. APLICACIÓN DE COEFICIENTES REDUCTORES.
6.5. RENDIMIENTO NETO EN CASO DE PARENTESCO.
6.6. REGIMEN DE IMPUTACIÓN DE RENTAS INMOBILIARIAS.
6.7. EJEMPLOS GENERALES DEL TEMA

TEMA 6. RENDIMIENTOS DEL CAPITAL INMOBILIARIO E IMPUTACIÓN DE RENTAS 67
6.1. DELIMITACIÓN.
 Concepto de rendimientos del capital y clases.
Art. 21.1 LIRPF.
Concepto: - cualquiera que sea su denominación

- dinerarias o en especie
Totalidad de - que provengan, directa o indirectamente, de
contraprestaciones elementos patrimoniales
y utilidades
- cuya titularidad corresponda al contribuyente,
- y que no se hallen afectos a actividades
económicas desarrolladas por el mismo.
- Rendimientos del capital inmobiliario: los que

provengan de bienes inmuebles, rústicos o urbanos.
Clases:
- Rendimientos del capital mobiliario: los que
provengan de los restantes bienes y derechos.
La calificación del rendimiento de capital como mobiliario o inmobiliario, depende de

la naturaleza del bien o derecho del que procede. Ante la ausencia de una norma fiscal
que determine qué se entiende por bien mueble o inmueble es necesario acudir al
Código Civil.
Bien inmueble
Art. 334 CC. Son bienes inmuebles, entre otros, los siguientes:
- Las tierras, edificios, caminos y construcciones de todo género adheridas al

suelo.
- Los árboles, plantas y los frutos pendientes, mientras estén unidos a la tierra
o forman parte integrante de un inmueble.
- Todo lo que está unido a un inmueble de una manera fija, de suerte que no
puede separarse de él, sin quebranto de la materia o deterioro del objeto.
- Las estatuas, relieves, pinturas u otros objetos de uso u ornamentación,

colocados en edificios o heredades por el dueño del inmueble en tal forma
que revela el propósito de unirlos de un modo permanente al fundo.
- Las máquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinos por el propietario de

la finca a la industria o explotación que se realiza en un edificio o heredad y
que directamente concurren a satisfacer las necesidades de la explotación
misma.
- Los viveros de animales, palomares, colmenas, estanques de peces o

criaderos análogos, cuando el propietario los ha colocado o los conserva con
el propósito de mantenerlos unidos a la finca, y formando parte de ella de un
modo permanente.
- Los abonos destinados al cultivo de una heredad, que están en las tierras
donde han de utilizarse.
- Las minas, canteras y escoriales, mientras su materia permanece unida al

yacimiento, y las aguas vivas o estancadas.
- Los diques y construcciones que, aun cuando son flotantes, están destinados
por su objeto y condiciones a permanecer en un punto fijo de un río, lago o
costa.
- Las concesiones administrativas de obras públicas y las servidumbres y

demás derechos reales sobre bienes inmuebles.
Bien mueble.
Es bien mueble todo aquel que no se califica como inmueble, así como todos los
bienes o derechos que se puede transportar de un punto a otro sin menoscabo de la cosa
inmueble a la que estén unidos.
propiedad del contribuyente —> para que se

produzca, el contribuyente sera propietario de un
elemento patrimonial y ese genera un
 Características. De los rendimientos del capital rendimiento. No es venta, es alquiler —>
PROPIEDAD
Las características de este tipo de rendimientos son las siguientes:
a) El rendimiento procede de un elemento patrimonial, ya sea un bien, un

derecho de naturaleza real o personal o una facultad.
b) La renta no procede de la transmisión del elemento patrimonial. Éste

permanece en el patrimonio del contribuyente y es indispensable que su
titularidad corresponda al contribuyente.
c) El elemento no está afecto a actividades económicas desarrolladas por el

propio contribuyente, ya que en ese caso el rendimiento se ha de incluir
dentro de los rendimientos ordinarios de la actividad.
Ese inmueble (local comercial) donde hay un negocio —> actividad económica.
NO puede generar un rendimiento de act. eco.
Si tu local lo alquilas a un tercero que este a la vez realiza la act. comercial —>
aqui si estoy sujeta al rendimiento del capital
 Concepto de Rendimientos del Capital Inmobiliario.
Art. 22.1 LIRPF:
RENDIMIENTOS DEL CAPITAL INMOBILIARIO


cuando el rend. patrimonial que genera el rendimiento es un INMUEBLE
Generados por arrendamiento de bienes inmuebles rústicos y urbanos
de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute

sobre los mismos
De acuerdo con esta definición podemos distinguir las siguientes situaciones que
originan RCI:
1- Arrendamiento de inmuebles, rústicos y urbanos.
Los rendimientos derivados del arrendamiento de bienes inmuebles tienen la

consideración de rendimientos del capital inmobiliario, salvo que el
arrendamiento se realice como actividad económica conforme con el art. 27.2
LIRPF. A estos efectos, se entiende que el arrendamiento de bienes inmuebles
se realiza como actividad económica cuando concurra la siguiente
circunstancia:
a) Que exista, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a

jornada completa, para el desempeño de dicha gestión.
2- Constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre

inmuebles (usufructo, derecho de uso, derecho de habitación, derecho real de
aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, ...)
● Requisitos.
Para que se generen este tipo de rendimientos son necesarios tres requisitos:
1- Que el bien o derecho de naturaleza inmobiliaria, urbano o rústico, no esté

afecto a una actividad económica.
2- Que el perceptor del rendimiento sea el propietario o titular de un derecho

real sobre el inmueble.
3- Que el activo o elemento patrimonial se califique como bien inmueble.

 Integración en base imponible.
RCI A INTEGRAR EN LA BI GENERAL

B. I . G 
- RENDIMIENTO NETO REDUCIDO
DEL TRABAJO
- RENDIMIENTO NETO REDUCIDO + Ingresos íntegros
DEL
CAPITAL INMOBILIARIO
- Gastos deducibles
= Rendimiento neto
x Coeficientes reductores
objetivo—> CALCULAR = Rendimiento neto reducido
6.2. INGRESOS ÍNTEGROS.

Analizaremos el concepto de ingresos íntegros del capital inmobiliario
distinguiendo según se trate de un inmueble arrendado o subarrendado y de la
constitución o cesión de derechos o facultades de uso y disfrute sobre bienes inmuebles.
 Inmuebles arrendados o subarrendados.
El rendimiento íntegro está constituido por el importe que, por todos los
conceptos, se recibe del arrendatario, incluido, en su caso, el correspondiente a todos
aquellos bienes cedidos con el inmueble y excluido el IVA.
1- Arrendamientos exentos de IVA  Arrendamientos de vivienda: el ingreso es
igual al importe del alquiler
2- Arrendamientos no exentos de IVA  Arrendamientos de local de negocio y de
plazas de garaje (también oficinas y naves) : el ingreso es igual al importe del
alquiler, excluido el IVA
● Retención o ingreso a cuenta en el arrendamiento de inmuebles.
Con carácter general, los arrendamientos o subarrendamientos de inmuebles

efectuados a empresarios o profesionales para el desarrollo de su actividad económica
están sujetos a retención o ingreso a cuenta, siendo el tipo de retención del 19% a partir
de 01/01/2016.
Estos porcentajes se aplican sobre las siguientes bases:
a) Retribuciones dinerarias: sobre todos los conceptos que se satisfagan al

arrendador, excluido el IVA.
b) Retribuciones en especie: sobre el valor de mercado de estas retribuciones.

EJEMPLO
Determinar el ingreso íntegro que se genera en las siguientes situaciones:
1- Fernando es propietario de una plaza de garaje que tiene arrendada a un particular,
cobrando 108,9 €/mes. menos IVA, 21% —> 90 EUROS
2- Paloma es propietaria de un piso que alquila por 750 €/mes.
3- Doña Justa tiene arrendado un local de negocio por el que recibe un alquiler
mensual de 1.500 € más el importe de los recibos de la comunidad de propietarios
que se elevan a 150 €/mes. Además ha repercutido el correspondiente 21% de IVA
y ha soportado una retención del 19%.
♦ Derechos o facultades de uso o disfrute sobre bienes inmuebles.
El rendimiento íntegro está constituido por el importe percibido del cesionario del
derecho real.
EJEMPLO
Antonio constituye un derecho real de usufructo temporal, por diez años, en favor de
Berta, por 60.000 euros. Posteriormente Berta, arrienda el inmueble por 12.000 euros
anuales.
6.3. GASTOS DEDUCIBLES.

Conforme con el art. 23.1 LIRPF para la determinación del rendimiento neto, se
deducirán de los rendimientos íntegros los gastos siguientes:
1- Todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos. Un gasto será
necesario cuando éste objetivamente dirigido a la obtención del rendimiento.
2- Las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes

cedidos con éste.
INCIDENCIA DEL IVA:
1- Arrendamientos exentos de IVA  Arrendamientos de vivienda: los gastos se

deducen incluido IVA, es un gasto más.
2- Arrendamientos no exentos de IVA  Arrendamientos de local de negocio y de

plazas de garaje: los gastos se deducen excluido IVA
♦ Gastos necesarios para la obtención de los rendimientos.
Entre los gastos necesarios el art. 23.1 a) LIRPF enumera:

LISTA DE GASTOS DEDUCIBLES
1- Intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora de la
vivienda, así como los gastos de reparación y conservación del inmueble.
a) Son gastos deducibles los intereses de capitales ajenos invertidos en la

COMPRO UNA VIVIENDA adquisición o mejora de los bienes o derechos y demás gastos de
PA R A A R R E N D A R L A , financiación, siempre que efectivamente, sean a cargo del propietario o
C O N U N P R E S TA M O titular del derecho real. LAS CUOTAS DE AMORTIZACION
HIPOTECARIO DEL PRESTAMO 500
b) Los gastos de reparación y conservación. 400 DE AMORT
100 DE INTERESES—> PARTE QUE
Tienen esta consideración: SE PUEDE DEDUCIR COMO DEUDA,
GASTO
a) Los que se efectúan regularmente con la finalidad de mantener el
uso normal de los bienes materiales, como los de pintado, revoco o
arreglo de instalaciones;
b) Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción,

ascensor, puertas de seguridad y otros.
No son deducibles como gasto las cantidades destinadas a ampliación o mejora. Tales
cantidades tienen la consideración de inversión, y aumentan el valor de adquisición del
inmueble.
Gastos de conservación y reparación:

- Pintado interior y exterior.
- Arreglo de calefacción, montacargas,
- Arreglo de bajadas de agua, desagües,
- Arreglo de cercas, muros, caminos,
- Cambio de conducción de gas, persianas, ventanas,
- Sustitución de la instalación eléctrica, reparación de humedades, solado de parte
de la casa y cambio de las puertas.
- Reparación de un tejado,
- Sustitución de un ascensor.
- Obras de rehabilitación de la fachada del inmueble.
- Reparación de escaleras.
La DGT ha considerado como inversiones o mejoras:
- Las obras de consolidación de la estructura del edificio.
- Las obras de rehabilitación de un inmueble.
- La instalación de un ascensor en un edificio que carecía del mismo.
- La instalación de sistemas de calefacción donde antes no la había.
la suma de los intereses para adquirir el inmueble + los gastos de conservacion y repacion:
NO PUEDEN SUPERAR LOS INGRESOS INTIMOS
LIMITE a la deducibilidad de los intereses y demás gastos de conservación y

reparación.
El importe total a deducir por estos gastos no puede exceder, para cada bien, de la
cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se podrá deducir en los
cuatro años siguientes.
Ello hace que el rendimiento neto no pueda ser negativo por la deducción de los
intereses exclusivamente, pero sí puede serlo por la deducción de otros gastos, unidos o
no a los intereses.
2- Tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales.

los tributos que pague el arrendador y que esten vinculados al inmueble.
Siempre que:
IBI, TASA DE RECOGIDA DE BASURA, TASA DE INCENIRACION
a) Tengan incidencia sobre los rendimientos computados o sobre los bienes
que los producen.
b) No tengan carácter sancionador. —> NO DEDUCIBLE
3- Saldos de dudoso cobro debidamente justificados.
La justificación se entiende conseguida:
- Deudor en situación concursal.
- Cuando entre la primera gestión de cobro y la finalización del período

impositivo hayan transcurrido más de seis meses sin que se haya renovado el
crédito
En estos casos, aunque existe un gasto deducible, no por ello debe dejarse de
imputar la renta pendiente de cobro, es decir, que como rendimiento íntegro se debe
declarar la misma y como gasto deducible se deduce su importe.
Posteriormente, si en ejercicios futuros se percibe la renta pendiente de cobro,

deberá declararse como ingreso en dicho ejercicio.
EJEMPLO
Ana María es propietaria de dos apartamentos (A y B) que tiene arrendados por 7.080 €
anuales cada uno. El inquilino de A ha sido declarado en concurso de acreedores desde
el inicio de 2010, no habiendo cobrado cantidad alguna por este concepto. El inquilino
B no le ha pagado las rentas de los meses de mayo a diciembre. La gestión de cobro de
cada renta no pagada la inició el día 5 de cada mes.
Determinar el rendimiento neto del capital inmobiliario.
4- Las cantidades devengadas por terceros como consecuencia de servicios

personales.
A) B)
INGRESOS INTEGROS= 7.080 INGRESO= 7.080
GASTO DEDUCIBLE= 7080 GASTO DEDUCIBLE= MAYO Y JUNIO=1180
RENDIMIENTO NETO =0 RENDIMIENTO NETO =5.900
Aquí podemos encontrar: si lo paga el arrendatario—> no

GASTOS QUE PAGA EL ARRENDADOR puede ser nada deducible
a) Gastos de administración, portería, vigilancia o similares.
b) Gastos ocasionados por formalización del contrato de arrendamiento o la

constitución de derechos.
C U A L Q U I E R O T R O c) Gastos de defensa de carácter jurídico. ABOGADO—> SI NO TE PAGAN

GASTO VINCULADO AL
ARRENDAMIENTO d) Importe de las primas de seguro. DE UN ARRENDAMIENTO
e) Gastos por servicios o suministros. AGUA, LUZ…
♦ Cantidades destinadas a la amortización de los bienes inmuebles y de los

bienes muebles cedidos conjuntamente.
Para la determinación del rendimiento neto procedente de inmuebles arrendados,

tienen la consideración de gasto deducible las cantidades destinadas a la amortización
del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su
depreciación efectiva.
La dificultad que puede suponer la prueba de aquella depreciación efectiva se

salva mediante la ficción de que se considera cumplido tal requisito si las
amortizaciones no exceden del resultado de aplicar determinados porcentajes. Estos
difieren según se trate del propio inmueble o de los bienes cedidos con él.
● Inmuebles.
Se consideran que las amortizaciones cumplen el requisito de efectividad cuando,

en cada año, no exceden el resultado de aplicar el 3% sobre la base de amortización.
Base de amortización.
La base de amortización es el mayor de los dos siguientes:
1- El coste satisfecho.
El coste de adquisición satisfecho es el importe realmente satisfecho por el

contribuyente, de tal forma que podemos distinguir:
a) En las adquisiciones onerosas el coste que adquisición es el importe

efectivamente satisfecho, más los gastos y tributos inherentes a la
adquisición.
b) En las adquisiciones lucrativas el coste de adquisición está integrado

por los tributos satisfechos más los gastos inherentes.
2- El valor catastral.
En todo caso debe excluirse el valor del suelo. Si no se conoce, se debe prorratear
el coste de adquisición satisfecho del inmueble entre los valores catastrales que tengan
el suelo y la construcción cada año.
EJEMPLO
Inmueble adquirido en el 2015 por 300.000 € y alquilado durante todo el 2018. Del
recibo del IBI se desprende que:
- Valor total inmueble: 150.000 €
- Valor del suelo: 45.000 €
Determinar la amortización máxima deducible.
EJEMPLO
Miquel M. es propietario de dos apartamentos:
1- Apartamento A: Adquirido por 60.000 euros, más ITPyAJD 4.200 euros y

gastos notario 300 euros.
2- Apartamento B: se lo regalaron, siendo su valor a efectos de ISD de 61.500

euros, pagando un impuesto de 6.500 euros y gastos de notario: 300 euros.
El VC (valor catastral) de ambos apartamentos es: 36.000 €, de los cuales 10.800 €

corresponden al suelo.
Determinar la amortización máxima deducible para cada uno de los apartamentos.
● Muebles.
Los coeficientes de amortización se derivan de las tablas de amortización

aprobadas en relación con los bienes afectos a actividades económicas en el método de
estimación directa simplificada. Concretamente:
AMORTIZACIÓN DE BIENES MUEBLES CEDIDOS CONJUNTAMENTE
NATURALEZA DEL BIEN AMORTIZACION DEDUCIBLE
Bienes muebles: COEFICIENTE MÁXIMO PERIODO MAXIMO
Mobiliario y enseres 10% 20
Base de amortización.
El valor sobre el que se debe aplicar el porcentaje indicado en las tablas es el coste
de adquisición satisfecho.
EJEMPLO
Una vivienda adquirida en el año 2009 por 400.000 € ha estado alquilada a lo largo de
2018, conteniendo mobiliario y enseres valorados en 48.000 €.
El alquiler cobrado asciende a 1.600 €/mes. Los gastos en que ha incurrido el
propietario han sido los siguientes: Rendimiento neto?= 5.550
- Pintado interior: 800 € (IVA incluido)
- IBI: 250 €
Del recibo del IBI se desprende:
- Valor total del inmueble: 170.000
- Valor del suelo: 59.500
Determinar cuál es la amortización máxima y mínima deducible y el rendimiento neto si
el propietario se deduce la amortización máxima.
6.4. APLICACIÓN DE COEFICIENTES REDUCTORES.

Concepto Reducción
I. Arrendamiento de vivienda
(Rendimientos netos positivos cuando hayan sido 60%
declarado por el contribuyente)
II. Rendimientos con período de generación superior

30%
a dos años
III. Rendimientos obtenidos de forma notoriamente 30%

irregular en el tiempo
♦ Reducción por arrendamiento de vivienda.
Art. 23.2. 1º LIRPF. Esta reducción sólo opera en el caso de rendimientos netos
positivos cuando los mismos han sido declarados por el contribuyente.
No tienen derecho a la reducción del 60%:
 Los rendimientos netos procedentes de la cesión o constitución de derechos o

facultades de uso o disfrute sobre bienes inmuebles.
 Cuando se trate de un arrendamiento de temporada.
 Cuando se trate de un arrendamiento a una sociedad o entidad sin ánimo de

lucro.
 En los arrendamientos de casas rurales o viviendas vacacionales.

♦ Rendimientos generados en más de dos años. 30%
Cuando los rendimientos del capital inmobiliario tienen un período de generación

superior a dos años, el rendimiento neto resultante de deducir de los ingresos íntegros
los gastos deducibles, se ha de reducir en un 30% antes de integrarlo en la parte general
de la base imponible.
A partir de 01/01/2015 no se podrá aplicar la reducción si el rendimiento generado

en más de dos años se percibe de forma fraccionada, es decir, únicamente se podrá
aplicar la reducción del 30% cuando los rendimientos se perciban en un solo pago.
EJEMPLO
Don Anselmo es propietario de un inmueble adquirido por 80.000 €. El valor catastral

asciende a 45.000 € de los que 10.000 € corresponden al suelo. Lo arrendó el
01/02/2018 por 36 meses por 3.000 €/mes, cobrando al inicio del contrato de alquiler
el importe total (destinado a vivienda).
Tiene unos gastos anuales de 12.000 €, sin contar la amortización.
Determinar el rendimiento neto reducido.
♦ Rendimientos obtenidos de forma notoriamente irregular. 30%

se ha de obtener en forma de capital
Los rendimientos notoriamente irregulares son aquéllos que, aún careciendo de
período de generación debido a su especial carácter, el legislador ha considerado que
deben tener el tratamiento de los rendimientos con un período de generación superior a
dos años, es decir, que se deben reducir en un 30% (40% hasta 31/12/2014).
de mas de 2 años
El IRPF considera como tales exclusivamente los siguientes:
1- Las cantidades obtenidas por el traspaso del contrato de arrendamiento de

locales de negocio. Se trata de las cantidades que puedan percibir el arrendador
o usufructuario del inmueble. Las cantidades que perciba el arrendatario se
califican como ganancias de patrimonio.
2- Las indemnizaciones percibidas del arrendatario por daños sufridos en el

inmueble.
3- Las cantidades obtenidas por la constitución o cesión de derechos de uso o

disfrute que tengan carácter vitalicio (p.ej. usufructo vitalicio). NO
I.INTEGROS=15.000+4.000= 19.000
A propietario B arrendatario traspasa a C
-GASTOS DED: 10.000
el contribuyente C paga el dº de R NETO=9.000
traspaso(6.000) a B, pero existe que también
tenga que pagar a A( arrendador)—> 4000 reduccion del 30% sobre 4.000
euros. 9.000*(4000/19.000)=1894,73
Los 4.000 son los rend de capital mobiliario. 15 no tienen derecho a reduccion del
porque A es arrendador y PROPIETARIO. no 30%
POR LO TANTO= 1894,73*30%=
hace falta que sean en mas de 2 años—> 30
568,42
% DE REDUCCION, del rendimiento neto
6.5. RENDIMIENTO NETO EN CASO DE PARENTESCO.

Art. 24 LIRPF. En el supuesto de inmuebles, rústicos o urbanos, cuando el
adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario del bien inmueble o del derecho
real que recae sobre el mismo, es el cónyuge o un pariente, incluidos los afines, hasta el
tercer grado inclusive del contribuyente, se establece un rendimiento neto mínimo.
Se integra en la base imponible regular la mayor cantidad de las dos siguientes (no
admite prueba en contrario):
1- El rendimiento neto derivado de la diferencia entre los ingresos íntegros y los

gastos deducibles en concepto de arrendamiento de bien inmueble.
2- El rendimiento neto (sin posibilidad de deducir ningún gasto) resultante de

aplicar:
- El 2% sobre el valor catastral cuando no haya habido revisión catastral
- El 1,1% sobre el valor catastral en el supuesto de que haya sido revisado

en los últimos 10 años.
- El 1,1% a aplicar sobre el 50% del valor del inmueble a efectos del
Impuesto sobre el Patrimonio
EJEMPLO
Manuel alquila un piso de su propiedad a su nieto Luis por la cantidad simbólica de 8

euros al mes. El valor catastral revisado de la vivienda es de 152.000 euros y los gastos
de IBI son 162 euros.
Si no tiene mas inmuebles, ¿Qué rendimiento neto deberá imputarse Manuel en su

declaración en concepto de Rendimiento de capital inmobiliario?.
6.6. RÉGIMEN DE IMPUTACIÓN DE RENTAS INMOBILIARIAS.

Regulado en el art. 85 LIRPF.
IMPUTACIÓN DE RENTAS INMOBILIARIAS
Bienes Requisitos
1- Inmuebles urbanos o derechos sobre

los mismos.
- No afectos a actividades económicas.
2- Inmuebles rústicos con
construcciones que no resulten - No generadores de rendimientos del
indispensables para el desarrollo de capital.
explotaciones agrícolas, ganaderas o
forestales.
 Inmuebles que no generan rentas imputadas.
Están excluidos de la aplicación de este régimen:
1- La vivienda habitual. solo uno

2- Los bienes inmuebles rústicos con construcciones indispensables para el
desarrollo de explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales.
3- El suelo no edificado (terrenos). garaje de aperos
4- Los siguientes bienes:
a) Los afectos a actividades económicas. local con act. economica tuya

b) Los que dan lugar a rendimientos del capital inmobiliario (bienes
inmuebles arrendados).
si la arrendamos en abril, de enero a marzo si que es renta imputada
c) Los que no sean susceptibles de uso por razones urbanísticas. Es el caso
de:
- Inmuebles construidos en zona que no gozan del calificativo de

urbana o urbanizable.
- Inmuebles que no disponen de la licencia urbanística de primera

ocupación.
- Inmuebles construidos sin respetar la ordenanza correspondiente

(p.ej. edificio de siete alturas cuando la ordenanza sólo permite
seis alturas).
- Inmuebles que están declarados en ruina, etc.
d) Los que se hallan en construcción a la finalización del período

impositivo.
5- Los derechos reales de aprovechamiento por turno sobre bienes inmuebles

cuya duración no excede de dos semanas al año.
6- Las plazas de aparcamiento para residentes propiedad de los

Ayuntamientos. no
7- El derecho de uso de la vivienda familiar que se atribuye a uno de los
cónyuges en los supuestos de separación o divorcio. no
♦ Cuantificación de la renta inmobiliaria imputada.
La renta inmobiliaria que debe imputarse el contribuyente es:
a) El 2% del valor catastral no revisado últimos 10 años.

TOTAL
b) El 1,1% del valor catastral revisado últimos 10 años.
lo habitual
c) En caso de no tener valoración catastral: el 1,1% sobre la mitad del valor del
bien a efectos del Impuesto sobre Patrimonio. vivienda habitual—> no renta imputada
EJEMPLO segunda vivienda—>131.000*1,1%=1441

131.000*2%=2620
Determine si procede declarar alguna imputación de renta en los siguientes casos:
1- Un contribuyente es titular de una segunda vivienda cuyo valor catastral
(Revisado/No revisado) en 2018 asciende a 131.000 euros. Además, es titular de
su vivienda habitual, con un valor catastral (Revisado/No revisado) de 168.000
euros.
2- Un contribuyente adquiere el 20/11/2018 un bien inmueble que no constituye su
vivienda habitual. El valor catastral asciende a 143.200 euros. Por su parte,
transmite el 20/02/2018 otra vivienda no habitual cuyo valor catastral es de
136.000 euros. Además, este contribuyente es titular en 2018 de un solar urbano
con una vivienda en construcción con un valor catastral de 37.000 euros. NADA
♦ Utilización mixta.
cuando en un mismo perido impositivo hay utilizacion mixta
Puede suceder que un bien inmueble sea utilizado de forma parcial para:
a) Alquilarlo.
b) Para uso propio (vivienda habitual).
c) Para actividad económica.
d) Este vacío y no constituya vivienda habitual.
Dándose dos o más de estos casos procederá efectuar un reparto en función del
tiempo destinado a cada una de estas situaciones.
EJEMPLO
Don Anastasio posee una vivienda adquirida en el año 2007 por 100.000 €. Gastos
inherentes a la compra (impuestos, notario,...):10.000 €. El VC revisado es de 60.000 €,
de los cuales 21.000 corresponden al solar.
Durante el año 2017 ha incurrido en los siguientes gastos:
1. IBI: 300 € rend
neto?
2. Reparación tejado: 1.500 €
3. Intereses préstamo: 800 €/año
r. neto reducido— vivienda red. 60%
Los destinos en el 2018 de la vivienda han sido: 477,5*0,4=191
no renta
a) Enero y febrero: vivienda habitual. imputada
b) De marzo a junio: vacío. renta imputada —>1,1%*60.000*4/12= 220 euros
c) De julio a diciembre arrendado por 600 €/mes. no renda imputada
rend. cap in—> 600*6=3.600
6.7. EJEMPLOS GENERALES DEL TEMA
EJEMPLO GENERAL DEL TEMA - I
José Pérez es propietario de los siguientes bienes inmuebles que, durante el 2018, se
han encontrado en la situación que a continuación se especifica:
a) Una vivienda que ha constituido la residencia de la unidad familiar en años

anteriores, pero que se encuentra alquilada hasta el año 2020, en que concluirá
su traslado laboral a Valencia, donde la empresa le ha alquilado la que será su
nueva residencia en los próximos tres años. La vivienda fue adquirida en 2002
por 72.000 € mediante un préstamo, del cual ha amortizado en el ejercicio
14.000 € pagando unos intereses de 3.400 €, siendo el valor de la vivienda a
efectos del IBI 80.500 € (de los que 24.150 corresponden al valor del suelo). La
cuota satisfecha por este impuesto local fue de 350 €. Tuvo unos gastos de
portería y comunidad de 990 €. La renta retribuida por el inquilino es de 650
€/mes.
b) Un apartamento adquirido por 20.000 € en 2004, valorado a efectos del

Impuesto sobre el patrimonio en 27.600 € y con un valor catastral de 25.250 €,
que José utiliza para desarrollar sus actividades profesionales.
c) Tiene arrendado un local comercial percibiendo 24.500 € anuales, adquirido por

herencia con un valor declarado a efectos del ISD de 90.000 €, su valor catastral
es de 84.000 €, correspondiendo a la edificación 58.800 €. En la renta satisfecha
por el inquilino se tienen en cuenta algunos muebles y enseres valorados en
20.400 €. Ha pagado el IBI por un importe de 240 € y durante el presente
ejercicio ha incurrido en gastos de reparación de la conducción del gas: 986 €.
Determine el rendimiento neto reducido del capital inmobiliario.

EJEMPLO GENERAL DEL TEMA - II
Don X.X.S posee un local comercial que ha estado alquilado desde abril a diciembre de
2018 a un empresario textil.
Desglose factura MENSUAL arrendamiento:

Alquiler 1.000
IVA (21%) +210
Retención (19,5% 2015) - 195
A cobrar 1.015 €
El local se adquirió en 2009 por 250.000 € y su valor catastral en 2018 asciende a

180.000 €. Valor del suelo incluido en ambos importes 50.000 €. La cuota del IBI
asciende a 900 €.
Los gastos anuales de dicho local, pagados por el propietario, son los siguientes:
- Intereses del préstamo de adquisición local 12.000
- Gastos conservación y reparación 3.000 (IVA Excl.)
- Gastos de tasa basura 1.000
- Minuta redacción contrato alquiler 200 (IVA Excl.)
- Seguro del local 400
Por otra parte, los gastos de comunidad que corresponden al local ascienden a 100 €
mensuales, siendo pagados por el inquilino.
a) Determínese, la naturaleza de los rendimientos percibidos, su cuantía y, en su

caso, retenciones e ingresos a cuenta.
b) ¿Qué sucedería si se tratase de un arrendamiento de vivienda?. ¿Y si fuese un

arrendamiento de vivienda por temporada?. ¿Y si fuese un arrendamiento de
vivienda vacacional?

Rendimientos Capital Inmobiliario

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TEMA 6.

RENDIMIENTOS DEL CAPITAL

6.2. INGRESOS INTEGROS.

6.3. GASTOS DEDUCIBLES.

6.4. APLICACIÓN DE COEFICIENTES REDUCTORES.

6.5. RENDIMIENTO NETO EN CASO DE PARENTESCO.

6.6. REGIMEN DE IMPUTACIÓN DE RENTAS INMOBILIARIAS.

6.7. EJEMPLOS GENERALES DEL TEMA

Art. 21.1 LIRPF.

Concepto: - cualquiera que sea su denominación

- Rendimientos del capital inmobiliario: los que

La calificación del rendimiento de capital como mobiliario o inmobiliario, depende de

- Las tierras, edificios, caminos y construcciones de todo género adheridas al

- Las estatuas, relieves, pinturas u otros objetos de uso u ornamentación,

- Las máquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinos por el propietario de

- Los viveros de animales, palomares, colmenas, estanques de peces o

- Las minas, canteras y escoriales, mientras su materia permanece unida al

- Las concesiones administrativas de obras públicas y las servidumbres y

propiedad del contribuyente —> para que se

a) El rendimiento procede de un elemento patrimonial, ya sea un bien, un

b) La renta no procede de la transmisión del elemento patrimonial. Éste

c) El elemento no está afecto a actividades económicas desarrolladas por el

 Concepto de Rendimientos del Capital Inmobiliario.

Art. 22.1 LIRPF:

RENDIMIENTOS DEL CAPITAL INMOBILIARIO

Generados por arrendamiento de bienes inmuebles rústicos y urbanos

de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute

1- Arrendamiento de inmuebles, rústicos y urbanos.

Los rendimientos derivados del arrendamiento de bienes inmuebles tienen la

a) Que exista, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a

2- Constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre

1- Que el bien o derecho de naturaleza inmobiliaria, urbano o rústico, no esté

2- Que el perceptor del rendimiento sea el propietario o titular de un derecho

3- Que el activo o elemento patrimonial se califique como bien inmueble.

 Integración en base imponible.

RCI A INTEGRAR EN LA BI GENERAL

6.2. INGRESOS ÍNTEGROS.

 Inmuebles arrendados o subarrendados.

Con carácter general, los arrendamientos o subarrendamientos de inmuebles

Estos porcentajes se aplican sobre las siguientes bases:

a) Retribuciones dinerarias: sobre todos los conceptos que se satisfagan al

b) Retribuciones en especie: sobre el valor de mercado de estas retribuciones.

♦ Derechos o facultades de uso o disfrute sobre bienes inmuebles.

6.3. GASTOS DEDUCIBLES.

2- Las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes

INCIDENCIA DEL IVA:

1- Arrendamientos exentos de IVA  Arrendamientos de vivienda: los gastos se

2- Arrendamientos no exentos de IVA  Arrendamientos de local de negocio y de

♦ Gastos necesarios para la obtención de los rendimientos.

Entre los gastos necesarios el art. 23.1 a) LIRPF enumera:

a) Son gastos deducibles los intereses de capitales ajenos invertidos en la

b) Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción,

Gastos de conservación y reparación:

LIMITE a la deducibilidad de los intereses y demás gastos de conservación y

2- Tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales.

b) No tengan carácter sancionador. —> NO DEDUCIBLE

3- Saldos de dudoso cobro debidamente justificados.

La justificación se entiende conseguida:

- Deudor en situación concursal.

- Cuando entre la primera gestión de cobro y la finalización del período

Posteriormente, si en ejercicios futuros se percibe la renta pendiente de cobro,

Determinar el rendimiento neto del capital inmobiliario.

4- Las cantidades devengadas por terceros como consecuencia de servicios