Cómo

multiplicar
10 o más
las rentabilidades tradicionales

en bienes
raíces
La inversión en bienes raíces siempre ha sido considerada
como una muy buena alternativa para invertir a lo largo de los
tiempos, inclusive los inversionistas más sofisticados siempre
tienen en su portafolio de inversiones la propiedad raíz.

Primero que todo me presento, mi nombre es

Juan Londoño y desde hace mas de 12 años soy
inversionista en propiedad raíz, durante este tiempo
he invertido en diferentes modalidades, desde
inmuebles en remates, pasando por inmuebles para
reformar y vender, renta de inmuebles, hasta la
inversión en proyectos inmobiliarios.

De formación soy Ingeniero Mecánico, con estudios

en finanzas y economía, pero siendo empleado en
una importante empresa decidí renunciar después
de descubrir las grandes oportunidades que ofrecía
la inversión en propiedad raíz, permitiéndome en un
solo negocio superar mis ingresos de todo 1 año
como Ingeniero. Decidí capacitarme, por que hasta
ese momento había obtenido buenos
resultados, pero de una manera
empírica, así que me formé como
Avaluador de propiedad raíz y en
Gerencia de Proyectos Inmobiliarios.

Mi libertad financiera la obtuve en el 2016, 5 años después

de haber iniciado en la inversión en proyectos inmobiliarios
y al 2021 tengo 26 inversiones en proyectos inmobiliarios y
más de 80 inversiones desde que inicié.

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Las inversiones en bienes raíces se pueden hacer
bajo diferentes modelos y a continuación listamos
los principales.

Comprar usados o sobre planos para Rentar.

1 (Rentas a corto plazo y largo plazo)

2 Comprar usados para reformar y vender

3 Comprar en remates Judiciales.

4 Construir para vender o rentar.

5 Comprar lotes de engorde o para parcelar.

6 Comprar sobre planos en proyectos inmobiliarios.

Fue así como empecé a estudiar las inversiones inmobiliarias

y logré identificar las fortalezas y debilidades de cada tipo de
inversión y pude descubrir una situación de la cual no
muchas personas hablan, pero es una realidad del mercado
en estos momentos y es que por lo menos en Colombia la
inversión inmobiliaria tradicional y mas utilizada de comprar
una vivienda para rentar no logra generar un nivel de retorno
interesante para un inversionista promedio y mucho menos si
se compra con crédito.

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¿CÓMO ANALIZAR TU
INVERSIÓN?

El mejor indicador financiero para analizar este tipo de inversiones es la tasa interna de
retorno (TIR). La definición de la TIR es un poco compleja, pero se puede asemejar a lo que
conocemos como una tasa de interés, que es lo que nos ofrecen por ejemplo un banco
cuando abrimos un CDT y después de pasado cierto tiempo nos retornan el capital aporta-
do mas unos intereses. De igual manera al hacer una inversión inmobiliaria se realizan
unos aportes y se puede obtener, o no, unos ingresos durante un periodo de tiempo y al
final de este periodo se da la venta del inmueble, con lo cual el inversionista recibe lo
correspondiente a los aportes que realizo para comprar y/o mejorar el inmueble y también
la valorización que obtuvo él mismo durante ese tiempo.

Adicionalmente también podemos calcular la utilidad que es la suma de los ingresos que
se recibieron por renta y venta del inmueble menos los aportes realizados.

Hay otros indicadores a tener en cuenta, el factor de renta bruto que es la relación entre el
valor de renta bruto dividido por el valor de la propiedad y el factor de renta neto que es el
valor de renta neto (valor de renta bruto- gastos del inmueble) dividido por el valor del
inmueble.

Factor de renta bruto= Renta bruta/valor de la propiedad x100

Factor de renta neto= (Renta bruta-gastos)/valor de la propiedad x100

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 COMPRAR PARA

RENTAR
CON CRÉDITO

En el siguiente caso les explico desde el punto de vista financiero un escenario de lo que
puede ser comprar una vivienda para rentar con crédito en un periodo de 3 años.

En este escenario se compra un inmueble usado por $300.000.000, cuota inicial de

$90.000.000, crédito por $210.000.000, valorización anual del 4,17%, Factor de Renta
Bruto que se estima, 0,5% lo que daría un canon de arrendamiento aproximado de
$1.500.000, pero este porcentaje se reduce a un 0,26%, después de descontar los gastos
de administración de la copropiedad, administración inmobiliaria, mantenimiento, pre-
dial y vacancia, quedándonos una renta neta de $772.000 que se actualiza de un año a
otro.

Crédito:
Valor Inicial Cuota Inicial:
$210.000.000
$300.000.000 $90.000.000
(20 años)

Valorización Factor Renta Bruto: Factor Renta Neto:

4,17%, 0,5 % 0.26%

El valor estimado de la cuota mensual del crédito es de $1.900.000 y a los 3 años se

decide vender el inmueble a un valor de $339.000.000 de acuerdo a la valorización del
mercado, se tienen $6.000.000 en gastos de escrituración para comprar y 6`782.000 en
gastos de escrituración para vender. El valor a recibir después de pagar el saldo del
crédito es de $145.000.000.

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 Para este escenario la TIR solo es del 0,07% efectiva mensual,
equivalente al 0,83% efectiva anual y la utilidad solo es de $2.786.766
A continuación, se muestra la modelación en Excel.

En el anterior caso analizamos la compra para rentar suponiendo inversiones en estrato

3-4-5 y 6 donde se observa un mercado mas formalizado con intermediación de inmobi-
liarias que ayudan a la gestión de los inmuebles y donde se cuentan con pólizas de
seguro ante el incumplimiento y daños que se ocasionen a los inmuebles y en donde los
bancos prestan mas fácilmente al tener inmuebles con áreas de legalizadas. También
consideramos inmuebles en edificios o unidades cerradas con reglamento de propie-
dad horizontal donde se tiene que pagar administración y también se supone que se
compra el inmueble y no que se construye para rentar, por que en ese caso se deben
hacer otras consideraciones.

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 COMPRAR PARA

RENTAR
DE CONTADO

También decidimos analizar que sucedería si se compra el inmueble de contado y estos

serían los resultados:

En este caso la cuota inicial es de $300.000.000, se recibe el arriendo neto y al final se

vende el inmueble por $339.000.000 y también se incurre en los gastos de escrituración.

Valor Inicial Valor final: Valorización

$300.000.000 $339.000.000 4,17%,

Factor Renta Bruto: Factor Renta Neto:

0,5 % 0.26%

En este caso la TIR solo es del 0,50% efectiva mensual, equivalente al

6,20% efectiva anual y la utilidad es de $55.982.561
A continuación, se muestra la modelación en Excel.

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Como se puede concluir en ambos escenarios la TIR al
comprar con crédito es demasiado baja y al comprar de
contado mejora considerablemente, pero solo alcanza a
ser levemente superior a lo que te puede pagar un CDT
que puede estar entre 3% y 5% efectivo anual. La utilidad
si aumenta considerablemente por que no se tiene que
pagar las cuotas del crédito hipotecario.

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PROYECTOS
INMOBILIARIOS

Ahora analicemos que sucede cuando se invierte en proyectos inmobiliarios, en este

caso se cuenta con 30 meses para pagar la cuota inicial, escriturar y 6 meses para vender
el inmueble. En proyectos inmobiliarios en promedio las valorizaciones están entre el 5%
y 9% anual, en este ejemplo asumimos una valorización del 10% anual considerando que
se invierte en un proyecto muy exitoso.

Valor Inicial Valor final Valorización

$300.000.000 $399.000.000 10%

Cuota Inicial: Crédito:

$90.000.000 $210.000.000
a 30 meses a 20 años

En este caso la TIR es del 2,8% efectiva mensual, equivalente al 39,30%

efectiva anual y la utilidad obtenida es $74.753.919.
A continuación, se muestra la modelación en Excel.

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Se puede observar como los rentabilidade obtenidas al invertir en proyectos inmobilia-
rios y vendiendo despues de escriturar son muy altas, e incluso pueden llegar a valores
mucho mas altos cuando se venden o se ceden los derechos de los inmuebles antes de
tener que escriturar llegando inclusive en el siguiente ejemplo a una TIR del 10,25% Efec-
tivo Mensual que equivale a 222.5% Efectivo Anual y una utilidad de $29.122.197 en solo
un año.

En este ejemplo se ceden derechos a los 12 meses, y se han pagado 12 cuotas mensua-
les de $36.000.000, y si se considera la valorización del 10% anual, el proyecto alcanza a
valorizarce $30.000.000 y al ceder los derechos de manera anticipada y sin tener que
incurrir en doble gasto de escrituracion se obtienen unos resultados sorprendentes.

En este momento muchas personas se estarán preguntando ¿Cuál es la justificacion para

estas rentabilidades tan altas?.
La respuesta a esta pregunta es el “Apalancamiento”, que no es mas que el secreto
mejor guardado de este tipo de inversión y consiste en que la valorización en los proyec-
tos inmobiliarios se da sobre el valor al cual se compró o negoció el inmueble y no sobre
el valor que haya aportado haste el momento, y es de esta manera como en este ejemplo
es posible que pasados solo 3 meses de haber sido lanzado el proyecto solo se hayan
pagado $9.000.000 (3 cuotas mensuales de $3.000.000) pero el proyecto haya sido tan
exitoso y haya tenido tantas ventas que el constructor haya aumentado el valor de este
mismo tipo de apartamentos a $320.000.000, lo que equivale a $20.000.000 de valoriza-
ción, pero recuerden que solo se han aportado $9.000.000 y esta precisamente es la
razón para que las rentabilidades en los proyectos inmobiliarios sea tan alta.

Precio de compra 3 0 0 M I L L O N E S

Valorización en 3 meses 2 0 M I L L O N E S

Aporte en 3 meses 9 M I L L O N E S

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Si comparamos las rentabilidades del modelo tradicional de comprar para rentar con cre-
dito 0,83% EA (Efectivo anual) o inclusive de contado 6,20% EA, nos podemos dar cuenta
que son muy inferiores a las rentabilidades de invertir en proyectos inmobiliarios, que en
el caso mas conservador que es vender despues de escrituración pueden llegar al 39%
EA, es decir mas de 6 veces el resultado obtenido al comprar de contado y mas 45 veces
el resultado obtenido al comprar con crédito. Ni que hablar de lo que sucede al ceder
derechos donde las TIR literalmente se van al cielo.

La inversión en proyectos inmobiliarios tiene varias ventajas que enumeramos a

continuación.

3
No requiere alta disponibilidad La valorizacion se obtiene sobre

1
de tiempo, por que una vez selec- el valor negociado y no sobre los
cionado el proyecto solo te debes montos aportados como ya lo
ocupar de hacer el pago mensual mencionamos.
que inclusive lo puedes hacer de
manera virtual.

4
No se requiere tener ahorro
previo, por que al comprar en
Acceso a subsidios VIS Y NO VIS
y a beneficios en la tasa de interes
que son exclusivos para vivienda
nueva.

2
proyectos inmobiliarios puedes
pagar la cuota inicial en cuotas

5
mensuales que ajustas a tu necesi-
dad. Estas cuotas las pagas teniendo Altisimas rentabilidades al
un excedente mensual en tu balance seleccionar un buen proyecto.
de ingresos y gastos o realizando
los ajustes necesarios en tus finanzas
personales para liberar
el recurso para invertir.

Es por esta razón que los mejores inversionistas inmobiliarios optamos por vivir en renta
(no compramos para rentar ni para vivir) , ya que somos conscientes que los valores de
arriendo son relativamente bajos comparados con el costo de oportunidad que nos per-
mite destinar nuestro capital a inversiones de mas alta rentabilidad como la inversión en
proyectos inmobiliarios, ademas de la flexibilidad para cambiar de lugar de residencia de
acuerdo a nuestras necesidadades.

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Es importante aclarar que no se puede garantizar que todos los proyectos del mercado
vayan a tener el mismo comportamiento de éxito y valorización, pero si se utilizan
unas buenas técnicas de selección de los proyectos seguramente obtendras resulta-
dos similares a los del ejemplo.

Con el fin de poder adquirir mas herramientas que te ayuden a realizar una buena
selección de un proyecto, te invitamos a que nos sigas en todas nuestras redes sociales
y unirte a nuestros grupos privados de Facebook y Whatsapp donde constantemente
compartimos información de interes para invertir y recomendaciones de nuevos
proyectos.

juanlondonoinversionista

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