27 formas de comprar Multifamiliar Propiedades Con

NO TIENES QUE DAR DINERO DE ANTICIPO

Por

david lindahl

27 formas de comprar propiedades multifamiliares

Sin pago inicial

yo Llevo m�s de 9 a�os comprando y vendiendo edificios multifamiliares. En el
proceso de construcci�n de mi fortuna inmobiliaria, he utilizado muchas t�cnicas de

estructurar la compra de una propiedad sin pago inicial. No quiero inducirlo a

error haci�ndole creer que todos los tratos se pueden hacer sin pago inicial.
Algunas ofertas no proporcionar�n flujo de caja si no pones dinero y, a medida que
aprendas a analizar ofertas con mi curso de estudio en el hogar "Riquezas de casas
de apartamentos", �el flujo de caja es el rey! A�n as�, es �til tener disponibles
todas estas t�cnicas sin pago inicial si reci�n est� comenzando; o tienes todo tu
dinero invertido en otras inversiones; o desea controlar tantas propiedades como
pueda, con poco o ning�n dinero. Por lo tanto, mantenga esta lista a mano y
cons�ltela con frecuencia. A medida que se crucen en su camino diferentes acuerdos,
vea cu�l de estas t�cnicas puede utilizar para tener la opci�n de entrar en el
acuerdo sin pago inicial.
1. Financiamiento del Propietario.

La forma m�s com�n de comprar una propiedad sin pago inicial es utilizar el
financiamiento del propietario. Esto ocurre cuando el propietario actual accede a
financiar la totalidad o una parte del precio de compra, en lugar de obtener el
efectivo ahora. Se sorprender� de cu�ntas personas son propietarias de sus
propiedades de forma gratuita y est�n dispuestas a financiar el monto total o una
buena parte de la hipoteca. Sin embargo, por lo general, obtendr� financiamiento
secundario del propietario. Eso significa que obtendr� la mayor parte del dinero
(la primera hipoteca) de otra fuente, como un banco, y el vendedor le dar� el resto
en forma de una segunda hipoteca. Hay cuatro tipos de financiamiento del
propietario que puede solicitar: Tipo 1: Pide que el capital se pague en una fecha
posterior determinada. Si te fijas, no mencion� los pagos mensuales de intereses;
s�lo que el principal sea pagado en una fecha posterior. �Por qu� pagar cuotas
mensuales o intereses si no es necesario? �Qui�n ir�a por esto? La mayor�a de los
vendedores no lo har�n... pero algunos lo har�n. Solo necesita uno para obtener una
buena oferta, as� que p�dalo cada vez. Si insisten en intereses o pagos, pase a la
siguiente oferta. Tipo 2: Principal dividido en cuotas mensuales. Nuevamente sin
inter�s; usted est� pagando el 100% del capital. �Eso es mucho para ti!
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Ejemplo: Un vendedor acuerda financiar $ 100000 durante 20 a�os. 20 a�os por 12

meses por a�o son 240 pagos. $ 100000 dividido por 240 es igual a pagos de $ 417
por mes. Tipo 3: Pida pagos de inter�s �nicamente, con el principal a pagar con un
hipoteca "globo" (tambi�n llamada "bala") en 5 a�os.
En este ejemplo, ofrecemos un 8 % de inter�s sobre $ 100000 de financiamiento del
propietario.

Multiplique $ 100000 por .08 y obtenga $ 8000. Divida los $ 8000 entre 12 y obtenga
un pago mensual de $ 667 por mes. Luego debe pagar el saldo total del capital al
final del quinto a�o. Por lo general, har�a esto vendiendo la propiedad o
refinanci�ndola.

Tipo 4: si el propietario insiste en obtener el capital y los intereses, entonces

estructurar� el trato en consecuencia. Financiamiento del propietario, $ 100000, 8%
de inter�s, amortizado en veinte a�os con un globo de cinco a�os. Su pago de
capital e intereses se amortiza durante un largo per�odo (veinticinco a�os) porque
cuanto m�s largo sea el per�odo de amortizaci�n, menores ser�n los pagos mensuales
de capital e intereses.

2. Pida prestado a un prestamista privado para el pago inicial.

Si tiene una gran oferta, pero no tiene el dinero para el pago inicial, busque un
prestamista privado. Esta es cualquier persona que tiene dinero extra reservado que
puede usar para su compra. Esta persona puede ser un familiar, amigo, dentista,
m�dico, tintorero, miembro de su club de inversi�n inmobiliaria, etc. Los
inversores privados est�n en todas partes; solo tienes que empezar a preguntar.
�Qu� pides? Preg�nteles si tienen dinero en una IRA o en una cuenta de ahorros de
la que les gustar�a obtener un rendimiento, del 8 al 10%, garantizado por bienes
ra�ces. Despu�s de que alinees uno o dos y comiences a usarlos con �xito, observa
lo que sucede: se lo dir�n a sus amigos, qui�n se lo dir� a sus amigos, y as�
sucesivamente. Es parte de la naturaleza humana presumir en c�cteles o en el
gimnasio de la gran inversi�n que acaba de hacer. �Antes de que se d� cuenta,
tendr� todos los fondos que necesita y su negocio explotar�!

3. Pr�stamo a Firma.
Obtenga un pr�stamo de firma en su banco local para el pago inicial. No utilice el
mismo banco que utiliz� para su primera hipoteca sobre la propiedad.

4. Sujeto a.
Al igual que las casas unifamiliares, puede hacerse cargo de propiedades
multifamiliares sujetas a las hipotecas existentes. Esto significa que la hipoteca
permanece a nombre del propietario actual, pero la escritura se transfiere a su
nombre. Esta es una excelente manera de hacerse cargo de una propiedad sin pago
inicial. Esta situaci�n generalmente surge cuando la propiedad no est� funcionando
y el propietario tiene problemas con el banco. En mi sistema de estudio del hogar,
"Apartment House Riches", explico el proceso de negociaci�n paso a paso que debe
seguir para asegurar uno de estos negocios lucrativos. Vaya aqu� para obtener m�s
informaci�n sobre mi curso de extracci�n de ganancias "Apartment House Riches":
http://www.real-estate-/aptkit.html

5. Inversor de acciones de capital.

Esto significa que compartir� el capital creado en la propiedad con un
inversionista que le dar� el dinero para el pago inicial. Por ejemplo, un
inversionista le da el 20% del precio de compra para poner una propiedad. A cambio
de este pago inicial, el inversionista obtendr� el 20% del flujo de caja mensual y
el 20% de las ganancias por la venta de la propiedad. Adem�s, el 20% que se
deposite ser� tratado como dinero privado. El dinero privado es una segunda
hipoteca sobre la propiedad. Dependiendo del entorno de tasas de inter�s, la tasa
para el dinero privado es un 3-4% m�s alta que la que obtienen los bancos para el
financiamiento primario.

Hago esto todo el tiempo con mis estudiantes que han asistido a mi Boot Camp
"Hacerse rico en apartamentos". Si se grad�a de mi campo de entrenamiento y no
tiene dinero para invertir en el trato, y me gusta el trato que ha encontrado,
podr�a convertirme en su socio inversor de acciones de capital.

Puede obtener m�s informaci�n sobre mi campo de entrenamiento en: http://www.real-

estate-/aptbootcamp.html

6. Propietario de acciones de capital.

Tambi�n puede hacer una participaci�n de capital con el propietario. El propietario
transfiere el t�tulo a una entidad en la que ustedes dos son socios. La propiedad
se refinancia por el precio de compra. El propietario obtiene la mayor cantidad
posible de su capital y se convierte en socio de capital para el resto. Por
ejemplo, un due�o tiene una propiedad que le est� vendiendo por $ 1000000. El monto
actual de su hipoteca es de $ 650000. Transfiere el t�tulo, y la propiedad es

refinanciado por $ 800000. Obtiene $ 150000 de su capital y se convierte en socio

de capital por los $ 200000 restantes. El beneficio para el propietario es que
obtiene el 20% del flujo de efectivo mensual, adem�s de que su participaci�n
accionaria del 20% valdr� m�s cuando la propiedad se aprecie.

7. Subsidio de reparaci�n.
Al utilizar un subsidio de reparaci�n, inspecciona la propiedad y determina qu� se
debe hacer en las reparaciones. Usted suma el costo y le devuelven ese dinero en el
cierre.

Hacer esto le da dinero para el cierre que no hubiera tenido. Puede utilizar este
dinero para un pago inicial. Tengo un estudiante que compr� una propiedad por $
800000 y recibi� $ 100000 de asignaci�n para reparaciones. No solo lo us� para el
pago inicial, sino que tambi�n hizo algunas reparaciones que deb�an hacerse de
inmediato. �Est� planeando usar el resto como pago inicial para otra propiedad!
Nota: tengo un curso completo de estudio en el hogar sobre c�mo estimar y renovar
casas para obtener grandes ganancias. Vaya aqu� para obtener m�s informaci�n:
http://www.real-estate/rehabkit.html

8. Refinanciar con el vendedor llevando una segunda hipoteca.

Este escenario es muy similar a la situaci�n del propietario de acciones de
capital, pero el propietario no se convierte en socio de capital; se convierte en
segundo titular de hipoteca. �Esto le ahorra una gran cantidad de dinero a largo
plazo, porque no renuncia al 20% de las ganancias y al 20% del capital!

9. Crear papel.
Escriba un pagar� garantizado por una segunda hipoteca sobre su casa u otros bienes
inmuebles por el monto del capital del vendedor. Una de las cosas en las que piensa
un vendedor cuando otorga una segunda hipoteca es que tendr� que ejecutar la
hipoteca y recuperar la propiedad. La seguridad de su residencia puede eliminar la
demanda de efectivo por parte del vendedor, dada la mayor seguridad de que no
recuperar� la propiedad.

10. Comercio.
Tal como lo hicieron en el viejo oeste, puede intercambiar el pago inicial por
cualquier otra cosa de la que sea propietario. Esto incluye capital en otros bienes
inmuebles, notas que posee, propiedad personal, servicios... la lista no termina.
Usa tu imaginaci�n y s� creativo. Tal vez el vendedor tenga una necesidad que usted
pueda satisfacer.

11. Usar parte de la propiedad del vendedor como garant�a para pedir prestado Pago.
Muchas veces comprar� un edificio multifamiliar que tiene varias parcelas
diferentes asociadas. Para obtener el pago inicial, contrate la propiedad y
coordine la venta de una de las parcelas para usar como pago inicial. Justin
Anderson, un estudiante m�o de Augusta, Georgia, est� usando esta t�cnica para
comprar un complejo de 100 unidades. La propiedad se construy� con la intenci�n de
venderse como condominios, por lo que cada unidad se titul� por separado. Justin
est� vendiendo 40 de las unidades a otros inversionistas, obteniendo suficientes
ganancias para comprar sus 60 unidades, �gratis y claro!

12. Venda tierra, madera o plantas.

Venda la tierra a los paisajistas, venda los �rboles a los aserraderos y venda las
plantas a los viveros. �Hay mucho dinero en esa tierra! �selo para su pago inicial.
Cuando reci�n comenzaba, me ofrec� a asociarme con un amigo m�o adinerado para
comprar una parcela de 48 acres que pens� que podr�amos subdividir juntos. Al no
tener dinero, ofrec� equidad de sudor y el hecho de que encontr� el trato como base
para mi sociedad.

Despu�s de inspeccionar la propiedad, decidi� comprarla a mis espaldas porque ten�a

cuatro enormes montones de grava en la propiedad. �Resulta que la grava val�a casi
$ 2000000! Era un tipo especial que usamos para nuestros sistemas s�pticos en Nueva
Inglaterra.

�Compr� la propiedad por $ 340000! �Esa fue la �nica vez que perd� un mill�n de
d�lares en bienes ra�ces! Por supuesto que perdi� una amistad... no por el dinero,
sino porque no fue honesto conmigo.

13. Sustituci�n de Garant�a.

Si est� comprando una propiedad por debajo del valor (propiedad A) y es propietario
de una propiedad que se utiliza como garant�a para el financiamiento que se
encuentra en ella (propiedad B), es posible que pueda transferir la garant�a de la
propiedad B a la propiedad A. Esto liberar�a el capital de la propiedad B para
utilizarlo como pago inicial.

14. Emitir acciones.

Forme una corporaci�n y emita acciones a los vendedores por su capital. Resuelve
sus problemas de gesti�n y pone en marcha un negocio inmobiliario para usted.
Obtienen una posici�n de capital en la empresa.
15. Adquirir con ganancias futuras.
Adquirir la propiedad a un precio acordado, con el capital del vendedor que se
pagar� con las ganancias futuras a medida que se revierta el proyecto.

16. Cr�ditos Fiscales.

El gobierno tiene un programa que implica cr�ditos fiscales para viviendas de bajos
ingresos. Estos cr�ditos son como el oro, porque te permiten obtener reducciones
sustanciales en tus impuestos siempre y cuando alquiles a un cierto n�mero de
inquilinos de ingresos bajos o moderados por un per�odo determinado. Incluso puede
tomar esos cr�ditos fiscales y venderlos con descuento a corporaciones que buscan
reducir sus impuestos. El dinero que obtenga se puede utilizar como pago inicial de
la propiedad. �A veces obtiene tanto dinero que puede usarlo para el pago inicial
de varias propiedades! Justin Anderson, el estudiante que mencion� anteriormente,
tambi�n compr� un edificio de 170 unidades utilizando cr�ditos fiscales. ��l tiene
un ingreso positivo de $ 22000 al mes de esa propiedad!

17. Dinero fuerte.

Cuando invierte en propiedades multifamiliares, el dinero duro tambi�n se denomina
"financiamiento mezzanine". Si la relaci�n pr�stamo-valor es del 65 % o menos,
muchos prestamistas mezzanine lo financiar�n sin dinero de su bolsillo. �Por qu�?
Porque el valor est� en la propiedad. Si no cumple, simplemente toman la propiedad,
la venden por el 85% del valor y a�n ganan dinero.

18. Pr�stamo Familiar.

�Tienes un familiar con mucho dinero? O un miembro de la familia puede tener mucho
capital en una propiedad de la que puede prestarle algo de dinero. Quiz�s algunos
miembros tienen mucho dinero en una IRA y les gustar�a obtener un mayor
rendimiento. Cualquiera que sea el caso, acuda primero a su familia y vea qu� har�n
para ayudarlo. Si eres inteligente, har�s que valga la pena: dales una tasa de
inter�s decente sobre el dinero o (a�n m�s inteligente) dales algo de participaci�n
en el trato... tal vez un 5%.

19. Adquiera con un primero y un segundo, luego venda el primero por dinero en
efectivo.
Compre una propiedad con el vendedor llevando consigo una primera y una segunda
hipoteca. Haga que el cierre dependa de encontrar un comprador para el primero con
un descuento aceptable, con el efectivo yendo al vendedor como pago inicial.

20. Venta/arrendamiento de tierras.

Ofrezca adquirir la propiedad mejorada, sujeto a encontrar un comprador que compre
el terreno debajo del edificio fuera del dep�sito en garant�a, y se lo arrienda de
nuevo sujeto al financiamiento existente. El efectivo de la venta de la tierra va
al vendedor como pago inicial. Obtiene la depreciaci�n de las mejoras y tambi�n
puede deducir los pagos de arrendamiento.

21. Asumir la Hipoteca; El vendedor se queda con la tierra.

Usted compra las mejoras y el vendedor conserva la propiedad de la tierra, que le
arrienda. Se libera de la responsabilidad de la gesti�n y recibe tierras.
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ingresos por arrendamiento. Obtiene ingresos y depreciaci�n sin pago inicial al

asumir la hipoteca existente.

22. Prenda ingresos futuros como pago inicial. Si tiene un trabajo seguro o
ingresos de inversiones futuras, negocie con el vendedor para que su banco deduzca
una cantidad espec�fica de su cuenta corriente cada mes hasta que se haga
la cantidad que el vendedor quer�a como pago inicial. Como garant�a adicional,
puede otorgarle al vendedor una hipoteca sobre otra propiedad para garantizar su
desempe�o seg�n el acuerdo. Usted obtiene la propiedad inmediata y el vendedor
eventualmente recibe el pago inicial.

23. Intereses de Arrendamiento como Pago Inicial. Cuando compre a un vendedor que
tambi�n es usuario de la propiedad, ofrezca los ingresos de un a�o en forma de
alquiler gratuito como pago inicial. El vendedor obtiene el uso continuo
durante un a�o en lugar del pago inicial. Obtiene la propiedad con todas sus cargas
y beneficios, pero sin desembolso de efectivo.

24. La Segunda Actuaci�n. Usado en variaciones que involucran efectivo ya veces sin
efectivo, el "segundo rendimiento" est� dise�ado para probar la fe del vendedor en
el valor que se le asigna a la propiedad. Compre al precio solicitado por el
vendedor con los pagos de la segunda hipoteca
sujetos a los ingresos de la propiedad. Si los ingresos son inferiores a los que el
vendedor ha representado, entonces los pagos que recibe del segundo ser�n
inferiores a los que le gustar�a. Pero si el ingreso neto es mayor, los pagos
aumentan. En consecuencia, la amortizaci�n de la segunda hipoteca est� ligada
directamente al rendimiento de la propiedad.

25. Corredor como Prestamista. Si est� trabajando con un corredor exitoso, no lo

descarte como fuente de pr�stamo. Teniendo en cuenta que recibir� una comisi�n del
pago inicial, a menudo existe la posibilidad
de que desee realizar una inversi�n s�lida a una tasa de inter�s alta, utilizando
en parte el efectivo que recibe como comisi�n; eso es efectivo que no recibir� si
su trato no se lleva a cabo.

26. L�nea de Cr�dito. Saque una l�nea de cr�dito asegurada por usted personalmente,
su propiedad, otra propiedad que posea o, si es due�o de un negocio, contra el
negocio o contra sus cuentas por cobrar.

27. El vendedor asegura el pr�stamo del comprador.

Cuando el vendedor tiene fe en el comprador pero el prestamista no, haga arreglos

para que el vendedor asegure una parte del pr�stamo del comprador. El vendedor
garantizar�a el 10% superior del pr�stamo depositando esa cantidad en el banco.
Cuando el comprador paga el pr�stamo en un 10%, los fondos del vendedor se liberan
autom�ticamente.

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Como puede ver, hay muchas maneras diferentes de estructurar ofertas de

apartamentos sin pago inicial. �Cuanto m�s creativo pueda ser, m�s oportunidades
tendr� para entrar en m�s tratos y m�s r�pido crear� ingresos pasivos masivos!

�Querer aprender m�s?

Para obtener un sistema de estudio en el hogar paso a paso que le mostrar� c�mo
encontrar estas ofertas, c�mo negociar las ofertas y todos los formularios que
necesita para completar las ofertas, visite: http://www. real-estate-/aptkit.html

Acerca de Dave Lindahl

Dave Lindahl es ampliamente considerado como el principal experto de Estados Unidos
en inversiones de apartamentos no institucionales. Ha estado involucrado en m�s de
520 transacciones de bienes ra�ces como principal. Aunque algunas corporaciones
gigantes poseen m�s apartamentos que nadie, esas empresas no tienen la combinaci�n
de experiencia directa, personal y pr�ctica de Dave y su voluntad de trabajar con
estudiantes.