1.

RESUMEN DE LA LECTURA

1.1. RECURSO DE CASACIÓN 1184-2004 AREQUIPA

1.1.1. INSTANCIAS JURISDICCIONALES:

1.1.1.1. PRIMERA INSTANCIA:

La misma que declara fundada la demanda en parte.

Sentencia emitida por este juzgado de fecha diez de junio
del 2003, que consta en fojas trescientos sesentiocho. Y
esta, apelada por el procurador público (demandante),
representando al Ministerio de Vivienda.

1.1.1.2. SEGUNDA INSTANCIA:

Sentencia emitida de fecha diez de marzo del 2004, que

consta en fojas cuatrocientos veintinueve. La misma que
confirma la sentencia de primera instancia. Ante esta, el
procurador público en representación del Ministerio de
Vivienda, presenta recurso casación.
Esta instancia declara fundada en parte la demanda de
Desalojo por Ocupación Precaria solo con relación al
inmueble denominado “departamento”; así mismo
declarando improcedente a la recuperación de los predios
denominados “planta embotelladora” y “planta de fuerza”
basándose, que sobre los dos citados predios
edificaciones nobles de propiedad de la parte
demandada y no de la entidad actora y que por lo tanto
 no se puede desalojar prescindiendo de la
construcción.

1.1.1.3. ÚLTIMA INSTANCIA:

Declara procedente el recurso de casación, mediante

resolución de fecha catorce de junio de 2004, por la causal
de inaplicación de las siguientes normas:

TÍTULO II, Partes integrantes y accesorios, Noción de parte

integrante, artículo 887° “Es parte integrante lo que no
puede ser separado sin destruir, deteriorar o alterar el
bien. Las partes integrantes no pueden ser objeto de
derechos singulares.

CAPITULO CUARTO, presunciones legales, presunción de

buena fe del poseedor, artículo 914 “se presume la buena
fe del poseedor, salvo prueba en contrario. La
presunción a que se refiere este artículo no favorece al
poseedor del bien inscrito a nombre de otra persona.”

CAPITULO TERCERO, propiedad predial, SUB-CAPITULO

I, disposiciones generales, extensión del derecho de
propiedad, artículo 954 “la propiedad del predio se
extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos
dentro de los planos verticales del perímetro superficial
y hasta donde sea útil al propietario el ejercicio de su
derecho. La propiedad del subsuelo no comprende los
recursos naturales, los yacimientos y restos
arqueológicos, ni otros bienes regidos por leyes
especiales.”
La Corte Suprema de Justicia fundamenta su decisión en
los siguientes artículos:

El artículo ochocientos ochenticinco y novecientos

cincuenticuatro del Código Civil, son bienes inmuebles, de
modo independiente, tanto el suelo como el subsuelo y el
sobresuelo.

El artículo novecientos cincuenticinco del Código Civil,

establece que el subsuelo o el sobresuelo pueden
pertenecer, total o parcialmente, a propietario distinto que el
dueño del suelo; lo que significa que al ser bienes inmuebles
independientes cada uno de ellos, a lo edificado sobre el
suelo, esta es, el sobresuelo, no puede atribuirse la calidad
de accesorio a que se refieren los artículos ochocientos
ochentisiete y novecientos trece del Código Civil, solo
pueden ser ejercidos sobre lo que recae el derecho de
propiedad y no sobre lo ajeno.

Artículo novecientos cuarentiuno, novecientos cuarentidós,

novecientos cuarentitrés, del Código Civil, ante la negativa
de la otra parte debe de ser peticionado en vía judicial,
ejerciendo el justiciable su derecho de acción; el mismo que
no se ha hecho valer en el presente caso. Entonces, que
denunciar la realización de mala fe de la edificación por
parte de la empresa demandada, en el presente caso,
resulta un tema completamente ajeno a este proceso.

En conclusión, NO CASARON la resolución de vista de

fojas cuatrocientos veintinueve, su fecha diez de marzo del
dos mil cuatro; por otra parte, CONDENARON al recurrente
al pago de la multa de una Unidad de Referencia Procesal.
2. ANÁLISIS JURÍDICO

2.1. RESOLUCIÓN DE LA PRIMERA INSTANCIA

Sentencia de fojas 368 fecha 10/06/2003.

2.2. RESOLUCIÓN DE LA SEGUNDA INSTANCIA

Sentencia de vista de fojas 429 el 10/03/2004 que confirmó la sentencia

anterior procedente a favor empresa Yura Sociedad De Responsabilidad
Limitada, declarado fundada en parte la demanda de Desalojo por
Ocupación Precaria respecto del inmueble denominado "departamento", e
Improcedente la misma, en cuanto se dirige también a la recuperación de
los predios denominados "Planta Embotelladora" y "Planta de Fuerza";
basándose la declaración de improcedencia en la consideración que sobre
los citados dos predios existen edificaciones nobles de propiedad de la parte
demandada y no de la entidad actora y que por tanto no se puede desalojar
prescindiendo de la construcción.

2.3. CASACIÓN

Vemos que en la última instancia al tener en considerando el punto 2 donde

hace referencia que son bienes inmuebles de modo independiente el
subsuelo, suelo y el sobresuelo. Donde cada una de ellas si pueden
pertenecer a dueños distintos y, que no se le pueden considerar accesorios.

En esa misma línea también se considera física y jurídicamente imposible

pretender la restitución sólo del terreno o también de la edificación ajena,
calificándola a esta como algo accesorio.
 Seguido a ello al verse tal imposibilidad se crea la figura de accesión donde
el propietario adquiere también todo cuanto viene en él y ante la negativa de
la entrega proceder por vía judicial en cual la sala considera que se debe
tramitarse por otra vía diferente.

La sala termina con sentencia del 15/08/2005 que declara INFUNDADA (no
casar) no se ha configurado el error jurídico denunciado por el demandante.

2.4. CITA LITERAL DE LAS NORMAS SUSTANTIVAS Y PROCESALES

Artículo 885.- Bienes inmuebles

Son inmuebles:

a) El suelo, el subsuelo y el sobresuelo.

b) El mar, los lagos, los ríos, los manantiales, las corrientes de agua y
las aguas vivas o estanciales.

c) Las minas, canteras y depósitos de hidrocarburos.

d) Las naves y aeronaves.

e) Los diques y muelles.

f) Los pontones, plataformas y edificios flotantes.

g) Las concesiones para explotar servicios públicos.

h) Las concesiones mineras obtenidas por particulares.

 i) Las estaciones y vías de ferrocarriles y el material rodante afectado
al servicio.

j) Los derechos sobre inmuebles inscribibles en el registro.

k) Los demás bienes a los que la ley les confiere tal calidad.

Artículo 887.- Noción de parte integrante

Es parte integrante lo que no puede ser separado sin destruir, deteriorar o
alterar el bien.

Las partes integrantes no pueden ser objeto de derechos singulares.

Artículo 913.- Presunción de posesión de accesorios

La posesión de un bien hace presumir la posesión de sus accesorios. La
posesión de un inmueble hace presumir la de los bienes muebles que se
hallen en él.

Artículo 914.- Presunción de buena fe del poseedor

Se presume la buena fe del poseedor, salvo prueba en contrario.

La presunción a que se refiere este artículo no favorece al poseedor del bien

inscrito a nombre de otra persona.

Artículo 923.- Derecho de propiedad: Atribuciones

La propiedad es el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y
reivindicar un bien. Debe ejercerse en armonía con el interés social y dentro
de los límites de la ley.

Artículo 938.- Noción de accesión

El propietario de un bien adquiere por accesión lo que se une o adhiere
materialmente a él.
Artículo 941.- Edificación de buena fe en terreno ajeno
Cuando se edifique de buena fe en terreno ajeno, el dueño del suelo puede
optar entre hacer suyo lo edificado u obligar al invasor a que le pague el
terreno. En el primer caso, el dueño del suelo debe pagar el valor de la
edificación, cuyo monto será el promedio entre el costo y el valor actual de
la obra. En el segundo caso, el invasor debe pagar el valor comercial actual
del terreno.

Artículo 942.- Mala fe del propietario del suelo

Si el propietario del suelo obra de mala fe, la opción de que trata el artículo
941 corresponde al invasor de buena fe, quien en tal caso puede exigir que
se le pague el valor actual de la edificación o pagar el valor comercial actual
del terreno.

Artículo 943.- Edificación de mala fe en terreno ajeno

Cuando se edifique de mala fe en terreno ajeno, el dueño puede exigir la
demolición de lo edificado si le causare perjuicio, más el pago de la
indemnización correspondiente o hacer suyo lo edificado sin obligación de
pagar su valor. En el primer caso la demolición es de cargo del invasor.

Artículo 954.- Extensión del derecho de propiedad

La propiedad del predio se extiende al subsuelo y al sobresuelo,
comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro superficial y
hasta donde sea útil al propietario el ejercicio de su derecho.

La propiedad del subsuelo no comprende los recursos naturales, los

yacimientos y restos arqueológicos, ni otros bienes regidos por leyes
especiales.

Artículo 955.- Propiedad del suelo, subsuelo y sobresuelo

 El subsuelo o el sobresuelo pueden pertenecer, total o parcialmente, a
propietario distinto que el dueño del suelo.

Artículo 2013.- Principio de legitimación

El contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos,
mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez.

Artículo 397 del C.P.C.- Sentencia infundado

La sentencia debe motivar los fundamentos por los que declara infundado el
recurso cuando no se hayan presentado ninguna de las causales previstas
en el Artículo 386.

La Sala no casará la sentencia por el sólo hecho de estar erróneamente

motivada, si su parte resolutiva se ajusta a derecho. Sin embargo, debe
hacer la correspondiente rectificación.

3. COMENTARIO JURÍDICO

La presente sentencia declara infundado el recurso de casación interpuesta por

el procurador público a cargo de los asuntos judiciales del ministerio de vivienda,
construcción y saneamiento, en consecuencia: NO CASARON la resolución de
vista de fojas cuatrocientos veintinueve, su fecha diez de marzo del dos mil
cuatro.

El considerando del tribunal para resolver el caso en análisis en el ámbito

doctrinario mantiene considerables diferencias, y no solo en ese ámbito ya que
también se puede citar algunas jurisprudencias en cual la resolución se torna en
forma contraria, para lo cual citaremos en su momento.

En primer lugar, tendremos que hablar sobre los bienes principales y accesorios:
se entiende por bienes principales las que tienen una vida jurídica independiente;
mientras que las cosas accesorias son las que no tienen una vida jurídica
independiente, sino que dependen de otra para subsistir.

Ahora hablaremos sobre lo resuelto referente al desalojo por ocupación precaria

el cual se encuentra regulada en el código civil dentro de la sección tercera:
derechos reales principales; título I: posesión, capítulo tercero). La corte
suprema de justicia estableció los requisitos indispensables para que prospere
una demanda de desalojo por ocupación precaria.

Fue mediante la sentencia recaída en la casación Nº 3702 2016 Tacna, emitida

por la sala civil transitoria de la máxima instancia judicial del país, por la cual se
declaró infundado ese recurso interpuesto en el marco de un proceso de
desalojo por ocupación precaria.

En el artículo 911 del código civil peruano establece que la posesión precaria es
la que se ejerce sin título alguno o cuando el que se tenía ha fenecido.

Por ende, el supremo tribunal considere que prospere una demanda de desalojo
por ocupación precaria se requiere la existencia indispensable de tres
presupuestos.

En primer lugar, que la persona que solicite el desalojo ante el poder judicial
acredite plenamente ser titular de dominio del bien inmueble cuya desocupación
demanda. En segundo lugar, que se acredite la ausencia de relación contractual
alguna entre el demandante o solicitante de la desocupación y el emplazado u
ocupante del inmueble materia de desalojo.

Además, se deberá tomar en cuenta que para ser considerado precario tendrá
que corroborarse la ausencia absoluta de cualquier circunstancia que justifique
el uso y disfrute del bien material del juicio de desalojo por parte de su ocupante
o emplazado en el proceso.
 Dado que el presente acápite versa sobre la casuística existente que gira en
torno al problema planteado, se tiene que antes de la publicación del pleno la
Corte Suprema ha emitido diferentes sentencias en las que evidencian la
adopción de las dos posturas, tanto las que protegen el derecho de bienes
principales como el de accesorios, de allí que en lo relativo a la falta de
uniformidad en la jurisprudencia, citamos “las casaciones que privilegian la
propiedad no inscrita son las siguientes: Nº 2125 – 2011 Ucayali,4200-2014 Ica,
Nº 4176-2014 Del Santa, Nº 1751-2014 Lima, Nº 1968-2014 Callao, Nº 3316-
2014 Lima, Nº 1990-2014 Lima, Nº 3401-2014 Lima, Nº 3680-2014 Arequipa, Nº
266-2015 Lima Norte, Nº 1670-2015 Cusco, Nº 3499-2014 Lima, Nº 384-2015
Cajamarca, Nº 1015-2015 Huaura, Nº 1059-2015 Apurímac, Nº 1341-2015 Lima,
Nº 1751-2014 Lima, Nº 362-2015 Lima, Nº 200-2015 Lima, código civil, edición;
octubre 2017)

En conclusión, la posición que adopta el grupo conforme al artículo 1430 del

código civil, que regula la condición resolutoria, en un contrato con prestaciones
reciprocas, como es un contrato de compraventa de un bien inmueble, las partes,
en este caso el comprador y el vendedor, pueden convenir expresamente que el
contrato se resuelva cuando una de ellas no cumpla determinada obligación o
prestación a su cargo establecida en toda presión.

En ese caso, la resolución del contrato se producirá de pleno derecho cuando la

parte interesada comunique a la otra que incumplió su obligación o prestación,
que quiere valerse de la cláusula resolutoria para resolver el contrato suscrito.

4. APLICACIÓN EN EL CONTEXTO

4.1. CAS. 2410-2014 AYACUCHO DESALOJO POR OCUPACIÓN PRECARIA.

LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
DE LA REPÚBLICA:
CASACION CAS. 2410-2014 AYACUCHO DESALOJO POR OCUPACIÓN
PRECARIA
DEMANDANTE Vilma Cuba Gómez
DEMANDADOS Victoria Gutiérrez Huamán de Rojas y la litisconsorte necesaria
pasiva Zarita Luque Choque
LUGAR Ayacucho
FECHA 24 de julio de 2015
MATERIA DE  Se trata del recurso de casación interpuesto por Zarita
RECURSO Luque Choque, contra la sentencia de vista contenida en
la Resolución número diecisiete, de fecha 16 de julio de
2014, que confirma la sentencia contenida en la
Resolución número trece, del tres de febrero de dos mil
catorce, que declaró fundada la demanda interpuesta
por Vilma Cuba Gómez sobre Desalojo por Ocupación
Precaria, y ordena que la demandada Victoria
Gutiérrez Huamán de Rojas y la litisconsorte necesaria
pasiva Zarita Luque Choque restituyan la posesión del
bien inmueble de 177.64; ubicado en el Lote N°8 de la
Manzana U de la Calle Subtanjaya sin número, sector de
Yanamilla del Distrito de Ayacucho, Provincia de
Huamanga y Departamento de Ayacucho, por carecer de
título la demandada.

CAUSALES POR  Que, esta Sala Suprema por resolución de fecha trece de
LAS QUE SE noviembre de dos mil catorce, declaró procedente del
DECLARÓ recurso de casación por causal de:
PROCEDENTE EL a) infracción normativa de carácter procesal del artículo
RECURSO DE 139 inciso 3 de la Constitución Política del Perú.
CASACIÓN:
 Que, Vilma Cuba Gómez, a través de su escrito que
presentó el once de setiembre de dos mil doce, interpuso
demanda contra Victoria Gutiérrez Huamán de Rojas, para
 que desocupe el inmueble de su propiedad ubicado en la
Calle Subtanjaya sin número Manzana U Lote número
ocho - sector Yanamilla, Distrito de Ayacucho, Provincia
de Huamanga y Departamento de Ayacucho; con una
extensión de ciento setenta y siete punto sesenta y cuatro
metros cuadrados (177.64 m2 ). Para cuyo efecto alega
los siguientes fundamentos:
a) Señala haber adquirido el bien sub litis el diecisiete
de diciembre de dos mil once, mediante contrato de
compra venta de su anterior propietario la Asociación
Cultural Johannes Gutemberg, la que se encuentra
debidamente inscrita en los Registros Públicos en la
Partida número 11087520;
ANTECEDENTES: b) La demandada tiene pleno conocimiento de este
hecho y no obstante habérsele requerido notarialmente
en dos oportunidades la devolución del bien inmueble,
sigue haciendo caso omiso de ello, hecho que da origen
a la presente acción.
 Que, por Resolución número cinco (foja 84) se rechaza la
devolución de la cédula de notificación realizada por Zarita
Luque Choque, y se declara Rebelde a la demandada
Victoria Gutiérrez Huamán de Rojas.
 Que, el catorce de agosto de dos mil trece (fojas 88) se fijó
como puntos controvertidos:
1) Determinar si corresponde ordenarse la restitución a
favor de la demandante del inmueble ubicado en Lote
número ocho de la Manzana U de la Calle Subtanjaya
sin número, sector de Yanamilla del Distrito de
Ayacucho, Provincia de Huamanga y Departamento de
Ayacucho; con un área de ciento setenta y siete punto
sesenta y cuatro metros cuadrados (177.64 m2 ), por
mantener la demandada la condición de ocupante
precaria del referido inmueble;
 2) Establecer si la pretensión demandada se configura
dentro de la causal de Desalojo por Ocupación
Precaria, conforme a lo previsto en el Código Civil.
 Que, mediante Resolución número nueve se incorpora
como Litisconsorte Necesario Pasivo a Zarita Luque
Choque; quien ingresa al proceso en el estado en que se
encuentra.
 Que, la sentencia de primera instancia, contenida en la
resolución número trece (fojas 186), del tres de febrero de
dos mil catorce, declaró fundada la demanda por cuanto:
a) La demandante ha acreditado ser propietaria del
bien sub litis;
b) La litisconsorte Zarita Luque Choque ha referido que
viene posesionando el bien sub litis a mérito de la
adjudicación realizada por la Asociación de vivienda
Asentamiento Humano Las Casuarinas; sin embargo si
bien ha demostrado que dicha persona jurídica existe,
ello no le otorga titularidad alguna sobre el bien sub litis
a efectos de legitimar la adjudicación efectuada a favor
de ésta, así como los certificados de posesión que le
otorgan en base al proyecto de habilitación urbana, que
significó una nueva lotización del inmueble sub litis –
Manzana C Lote número nueve sin que sea
oficializada; ya que la Municipalidad Provincial de
Huamanga con fecha treinta de diciembre de dos mil
diez, ha autorizado a través de la Resolución Gerencial
número 934-2010- MPH/GDUyR, la subdivisión de
tierras que viabilizó la independización del Lote número
ocho de la Manzana U de la calle Subtanjaya sin
número, sector de Yanamilla del Distrito de Ayacucho,
Provincia de Huamanga y Departamento de Ayacucho;
con un área de ciento setenta y siete punto sesenta y
 cuatro metros cuadrados (177.64 m2 ) a favor de la
demandante; y
c) Finalmente en ese sentido, el Juez teniendo en
cuenta las denuncias penales contra los dirigentes de
la Asociación de vivienda Asentamiento Humano Las
Casuarinas; en agravio de la demandante y otras
personas; señala que no existe título o circunstancia
razonable que justifi que la posesión de la demandada
y/o litisconsorte sobre el bien sub litis, por lo que
ampara la demanda.
 Que, la sentencia de segunda instancia, contenida en la
resolución número diecisietes (fojas 223), del dieciséis de
julio de dos mil catorce, confi rmó la sentencia apelada que
declaró fundada la demanda
 Primero.- El debido proceso y la tutela jurisdiccional
efectiva garantizan al justiciable, ante su pedido de tutela,
el deber del órgano jurisdiccional de observar el debido
proceso y de impartir justicia dentro de los estándares
mínimos que su naturaleza impone; así mientras que la
tutela judicial efectiva supone tanto el derecho de acceso
a los órganos de justicia como la eficacia de lo decidido en
la sentencia es decir una concepción genérica que
encierra todo lo concerniente al derecho de acción frente
al poder – deber de la jurisdicción, el derecho al debido
proceso en cambio significa la observancia de los
principios y reglas esenciales exigibles dentro del proceso.
 Segundo.- En relación a la motivación de las resoluciones
judiciales aún cuando la Constitución no garantiza una
CONSIDERANDO determinada extensión de la motivación y tampoco que
resuelva de manera pormenorizada todas las alegaciones
que las partes puedan formular dentro del proceso sean
objeto de pronunciamiento expreso y detallado, sin
 embargo su contenido esencial se respeta siempre y
cuando exista fundamentación jurídica, congruencia entre
lo pedido y lo resuelto y por sí misma, exprese una
suficiente justificación de la decisión adoptada, aún si ésta
es breve o concisa, o se presenta el supuesto de
motivación por remisión; de este modo, este derecho
constitucional garantiza que la decisión judicial expresada
en el fallo sea consecuencia de una deducción razonable
de los hechos del caso, las pruebas aportadas y la
valoración jurídica de ellas en la dilucidación de la
controversia.
 Tercero.- Ahora bien, a fi n de determinar si un
pronunciamiento específico ha cumplido con el deber de
motivación, en los términos antes reseñados, conviene
recordar que una debida motivación “exige explicitar (y
justificar) las pruebas usadas y el razonamiento. El
razonamiento exigible a efectos de motivación debe
permitir pasar de los datos probatorios (las pruebas) a los
hechos probados, según las reglas de inferencia
aceptadas y las máximas de experiencia usadas”
1. Es decir, el cumplimiento del deber de motivación no
requiere únicamente una declaración de las razones
por las cuales el Juez ha decidido de un modo
determinado, sin importar cuáles sean éstas, sino que,
por el contrario, exige la existencia de una exposición
en la sentencia que no solo explique, sino que justifique
lógicamente la decisión adoptada, en base a las
pruebas y demás hechos acontecidos en el proceso,
así como las normas aplicables al caso.
 Cuarto.- En el caso de autos, del análisis de la resolución
recurrida se advierte que las instancias de mérito no han
cumplido CASACIÓN El Peruano Martes 2 de mayo de
2017 91727 con justificar adecuadamente su decisión por
lo siguiente:
i) la demandante Vilma Cuba Gómez interpuso
demanda contra Victoria Gutiérrez Huamán de
Rojas, para que desocupe el inmueble de su
propiedad ubicado en la Calle Subtanjaya sin
número Manzana U Lote número ocho - sector
Yanamilla, Distrito de Ayacucho, Provincia de
Huamanga y Departamento de Ayacucho; con
una extensión de ciento setenta y siete punto
sesenta y cuatro metros cuadrados (177.64 m2
); señalando para ello que el bien inmueble
materia de desalojo a la fecha tiene la
denominación de Asociación “Las Casuarinas”
Manzana C Lote número nueve;
ii) la Litisconsorte Necesaria Pasiva Zarita Luque
Choque afirma que si bien es cierto en la
demanda se presenta un contrato de
compraventa, refiere que el bien corresponde a
otro lugar y no al lugar donde se pretende
desalojar; agregando a ello que la demandante
no ha cumplido con precisar en la demanda la
ubicación precisa del citado bien inmueble;
iii) Mediante Carta Notarial remitida por la
Asociación Cultural Johannes Gutemberg a Ida
Anaya Sulca (fojas 80), se requiriere la
desocupación y entrega del Lote número siete
de la Manzana U ubicado en la Calle Suptanjaya
sin número, el mismo que conforme a la
Constancia emitida por la Asociación de Pro
Vivienda “Las Casuarinas” (fojas 96) viene a ser
el lote contiguo al bien conducido por la
litisconsorte necesaria Zarita Luque Choque; y
 iv) El Juez, como director del proceso, tiene el
deber de verificar los hechos expuestos por las
partes y en tal virtud, debe dirigir el proceso al
establecimiento de la verdad jurídica objetiva,
para lo cual cuenta con determinados poderes
de iniciativa probatoria que son independientes
de la carga de la prueba que incumbe a las
partes y que se encuentran previstos en los
artículos 51 inciso 2 y 194 del Código Procesal
Civil. Siendo así, en ejercicio de la potestad que
reconoce la ley, para efectos de esclarecer
cualquier hecho controvertido, resulta imperativo
que se incorpore de oficio la Inspección Judicial
que se realizará sobre el bien sub litis a efectos
de identificar y precisar la ubicación del mismo.
 Quinto.- Consiguientemente, en conclusión, consideramos
que el recurso de casación debe ampararse con efecto de
reenvío, alcanzando inclusive a la sentencia de primera
instancia, al haberse infringido el debido proceso previsto
en el artículo 139 inciso 3 de la Constitución Política del
Perú, debiendo emitir un nuevo fallo evaluando las
consideraciones fácticas acreditadas en autos y contando
con mayores pruebas que sustenten adecuadamente la
decisión adoptada, procediendo conforme a lo dispuesto
en el inciso 3 del artículo 396 del Código Procesal Civil.
  Por tales consideraciones, declararon: FUNDADO el
recurso de casación interpuesto por Zarita Luque Choque
(fojas 234), CASARON la resolución impugnada, en
consecuencia, NULA la sentencia de segunda instancia,
RESUELVE contenida en la Resolución número diecisiete, de fecha
dieciséis de julio de dos mil catorce; e INSUBSISTENTE
la apelada contenida en la Resolución número trece, del
tres de febrero de dos mil catorce; MANDARON que el
Juez de origen expida nueva resolución, con arreglo a
derecho, al proceso y a los fundamentos jurídicos de la
presente resolución; DISPUSIERON se publique la
presente resolución en el Diario Oficial El Peruano, bajo
responsabilidad; en los seguidos por Vilma Cuba Gómez
contra Victoria Gutiérrez Huamán de Rojas y la
litisconsorte necesaria pasiva Zarita Luque Choque, sobre
Desalojo por Ocupación Precaria; y los devolvieron.

4.2. CAS. Nª 370‐2007 SANTA

INTERPUESTO: Eusebia Claudia Morales García

CONTRA: La resolución de vista emitida por la Primera Sala Civil de la Corte
Superior de Justicia del Santa
LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
DE LA REPUBLICA

vista la causa número trescientos setenta‐dos mil siete, con los acompañados, en
Audiencia Pública de la fecha, y producida la votación con arreglo a ley, emite la
siguiente sentencia. MATERIA DEL RECURSO: Se trata del recurso de casación
interpuesto por Eusebia Claudia Morales García a fojas doscientos ochenticuatro,
contra la resolución de vista emitida por la Primera Sala Civil de la Corte Superior
de Justicia del Santa, obrante a fojas doscientos sesentiocho, su fecha treintiuno de
octubre del dos mil seis, que revoca la sentencia apelada corriente a fojas ciento
noventidós, que declara fundada la demanda, reformándola la declara infundada.
FUNDAMENTOS DEL RECURSO: Que, el recurso de casación fue declarado
procedente por resolución del cinco de junio del dos mil siete, por las causales
previstas en los incisos primero y segundo del artículo trescientos ochentiséis del
Código Procesal Civil, en virtud de lo cual la recurrente denuncia: I) Que se han
aplicado indebidamente las siguientes normas: 1) Los artículos ochocientos
ochentisiete (señalado erróneamente como ochocientos setentisiete en la
resolución antes aludida) y ochocientos ochentinueve del Código Civil que se
refieren a la parte integrante de un bien y la vinculación existente entre las partes
integrantes y accesorias con el principal, que no tienen nada que ver en el
presente caso, por ser su persona, como ha demostrado en autos, la auténtica y
legítima propietaria del segundo y tercer piso del inmueble materia de litis, los
mismos que no están hipotecados y son independientes del principal; 2) artículo
novecientos cincuentiocho de mismo Código, el cual se refiere a la propiedad
horizontal, materia que no está en discusión y el hecho que aún no exista la misma
no implica que se pretenda desconocer su derecho de propiedad, el mismo que está
demostrando fehacientemente en autos; 3) artículo mil ciento diecisiete del código
acotado, el cual dispone que el acreedor puede exigir el pago al deudor por la acción
personal, o al tercer adquirente del bien hipotecado usando la acción real; si se tiene
en cuenta que su persona no está reclamando derechos del bien inmueble
hipotecado sino su propiedad que tiene sobre el segundo y tercer piso del bien,
siendo que su parte no a adquirido el bien hipotecado, sino los aires del primer piso;
4) artículo dos mil veintidós del Código Civil el cual refiere que para oponer derechos
reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los
mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de
aquél a quien se opone...”, siendo que en el presente caso no esta reclamando el
bien hipotecado sino su propiedad que recae sobre el segundo y tercer piso que se
encuentra inscrito en la Oficina Registral, máxime si ello no está inscrito en la
hipoteca conforme se advierte de la escritura pública de garantía hipotecaria. II) Se
ha interpretado en forma errónea los artículos mil cien, mil ciento uno y mil ciento
dos del Código Civil, los cuales señalan que la hipoteca debe recaer sobre inmueble
específicamente determinado, si se tiene en cuenta que existe plena
identificación del inmueble hipotecado, siendo que la propiedad de la recurrente ‐
segundo y tercer piso‐ es de su exclusiva propiedad y no está hipotecado; en cuanto
a la extensión de la hipoteca, si bien la norma refiere que se extiende a todas las
partes integrantes del bien hipotecado a sus accesorios; refiere que en el presente
caso no se está reclamando ninguna parte integrante del bien, menos accesoria del
mismo, sino lo que se reclama es su derecho de propiedad del segundo y tercer
piso, que no han sido materia de hipoteca, si se advierte de la escritura de garantía
hipotecaria que sólo se ha hipotecado el primero piso, siendo que la hipoteca debe
recaer sobre inmuebles específicamente determinados y no futuros; III) Se ha
inaplicado el artículo novecientos veintitrés del Código Civil en concordancia con el
artículo setenta de la Constitución Política del Estado, toda vez que su derecho de
propiedad se encuentra plenamente acreditado sobre el segundo y tercer piso del
bien; asimismo denuncia la inaplicación de los artículos mil cien y mil ciento seis del
código acotado, respecto a que la hipoteca debe recaer sobre inmuebles
específicos determinados, y no sobre futuros, y en el presente caso, de la lectura
de la escritura pública de constitución de garantía hipotecaria, se advierte que el
segundo y tercer piso no se encuentran hipotecados. CONSIDERANDO:
PRIMERO.‐ Que, conforme a reiterada y uniforme jurisprudencia de esta Suprema
Corte y a la doctrina nacional, los caracteres jurídicos de la hipoteca son: a)
constituye un derecho real sobre un bien determinado; b) es un derecho accesorio,
puesto que se constituye en seguridad del cumplimiento de una obligación
determinada o determinable; y, c) es indivisible, de tal modo que recae sobre el todo
y cada una de las partes y si el bien hipotecado se divide, todas y cada una de las
partes continúan gravadas en garantía del cumplimiento o pago, como así lo
establecen los artículos mil cien, mil ciento uno y mil ciento dos del Código Civil.
SEGUNDO.‐ Que, en relación al tema de la extensión de la hipoteca que es
conocida en la doctrina como la hipoteca accesoria, y que es considerada como
hipoteca de bienes futuros por la impugnante, debe tenerse en cuenta que el artículo
novecientos cincuenticuatro del Código Civil vigente establece que la propiedad
predial se extiende al suelo, subsuelo y sobresuelo, en tanto que el artículo
ochocientos ochentisiete del mismo cuerpo de leyes, referido a las partes
integrantes de los bienes prevé “Es parte integrante lo que no puede ser separado
sin destruir, deteriorar o alterar el bien. Las partes integrantes no pueden ser objeto
de derechos singulares” en ese mismo sentido el artículo ochocientos ochentinueve
define “Las partes integrantes de un bien y sus accesorios siguen la condición de
éste, salvo que la ley o el contrato permita su diferenciación o separación”.
TERCERO.‐ Que, la interpretación sistemática y el contexto normativo de los
dispositivos legales citados en el considerando precedente, conducen a la necesaria
conclusión que además de la importancia económica de las edificaciones, por
principio de adhesión o incorporación de un bien en otro, las construcciones o
edificaciones que estén permanentemente unidas al suelo tienen la calidad de
bienes inmuebles y como tal, constituyen respecto del terreno, una sola unidad
indesligable entre sí que en derecho es conocida como parte integrante; pues en
tales supuestos resulta materialmente imposible separar la construcción del suelo,
sin que se destruya o altere el bien constituido. CUARTO.‐ Que, en cuanto a si la
hipoteca del suelo puede extenderse también a las construcciones que con
posterioridad se hayan introducido en el bien, es preciso anotar que, el artículo mil
noventisiete del Código Civil, define que por la hipoteca se afecta un inmueble en
garantía del cumplimiento de cualquier obligación, propia o de un tercero; en tanto
que el artículo mil ciento uno guardando coherencia con las normas citadas en el
considerando precedente prevé “La hipoteca se extiende a todas las partes
integrantes del bien hipotecado, a sus accesorios, y al importe de las
indemnizaciones de los seguros y de la expropiación, salvo pacto distinto”; en
consecuencia, queda claro que por ficción jurídica, la hipoteca legalmente
constituida sobre un predio, extiende sus efectos a las construcciones que posterior
al acto constitutivo de la hipoteca, se hayan introducido en el bien, salvo que las
partes hayan pactado expresamente la no extensión. QUINTO.‐ Que, sobre el
particular, resulta esclarecedor el punto de vista de Jack Bigio Chrem, ponente del
Libro de Derechos Reales del Código Civil vigente, (Exposición de Motivos Oficial
del Código Civil Hipoteca, Pago, Derecho de Retracto y Registros Públicos. Lima:
Cultural Cuzco mil novecientos noventiocho, página cuarenticuatro) quien al
comentar el tema en cuestión, concluye “debe hacerse hincapié, que es indiferente
que tales construcciones hayan sido realizadas con posterioridad a la inscripción de
la hipoteca, igualmente es irrelevante que las mismas sean efectuadas por el
hipotecante o por un tercero adquiriente, en todo caso el inmueble gravado y todo
lo que le corresponde por accesión se encuentra afecto a la hipoteca”. En suma,
queda claro que la hipoteca constituida sobre el inmueble sito en Jirón Lima número
setecientos veintidós, Manzana P, Lote cuatro, Florida Baja del Distrito de Chimbote,
alcanza también a las construcciones posteriores. SEXTO.‐ Que, en consecuencia,
el Colegiado Superior ha aplicado correctamente los artículos ochocientos
setentisiete y ochocientos ochentinueve del Código Civil y por ende ha interpretado
en forma adecuada los artículos mil cien, mil ciento uno y mil ciento dos del Código
Civil. SEPTIMO.‐ Por otro lado, debe señalarse que los inmuebles sujetos al
régimen de propiedad horizontal conforme al artículo novecientos cincuentiocho del
Código Civil, el mismo que nos remite a la Ley veintisiete mil ciento cincuentisiete el
cual establece en su artículo treintisiete que los edificios de departamentos, quintas,
casas en co‐propiedad; centros y galerías comerciales o campos feriales, y otras
unidades inmobiliarias con bienes comunes, cuando pertenezcan a propietarios
distintos, están sujetos al régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva
y de propiedad común; inmuebles que pese a estar conformados por pisos que
constituyen partes integrantes de una edificación, gozan de independencia jurídica
y están sujetos a dominio particular; régimen que desde ya se descarta en el
presente caso, pues la controversia de autos no versa sobre inmueble sujeto a la
Ley veintisiete mil ciento cincuentisiete; motivo por el cual, la aplicación de la norma
acotada se encuentra arreglada a ley. OCTAVO.‐ Que, el Colegiado Superior ha
desestimado la demanda interpuesta aplicando además el artículo dos mil veintidós
del Código Civil, el cual establece que para oponer derechos reales sobre inmuebles
a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el
derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquél a quien se opone.
En el caso de autos, se ha establecido que el derecho real de garantía constituido
a favor de la entidad financiera fue inscrito con anterioridad al derecho de la
recurrente; por lo que, al ser así, se ha aplicado debidamente la norma acotada al
caso de autos, así como también el artículo mil ciento diecisiete del citado cuerpo
de leyes, toda vez que el acreedor puede exigir el pago al deudor, por la acción
personal; o al tercer adquirente del bien hipotecado, usando la acción real.
NOVENO.‐ Que, finalmente, en cuanto a la denuncia de inaplicación de los artículos
novecientos veintitrés del Código Civil y setenta de la Constitución Política del
Estado, bajo el fundamento que su derecho se encuentra plenamente acreditado
sobre el segundo y tercer piso del inmueble materia de litis; al respecto, al haberse
establecido que la hipoteca constituida sobre el bien materia de litis, alcanza
también a las construcciones posteriores, y que el derecho real de garantía
constituido a favor de la entidad financiera fue inscrito con anterioridad al derecho
de la recurrente, las normas denunciadas como inaplicadas resultan impertinente a
la cuestión fáctica establecida en autos para dirimir la presente controversia.
DÉCIMO.‐ Que, en lo que respecta a la inaplicación de los artículos mil cien y mil
ciento seis del Código Civil, debe señalarse que dichas normas han sido aplicadas
por el Colegiado Superior, al establecer que el inmueble materia de litis es uno sólo,
es decir, con las construcciones del segundo y tercer piso alegadas por la
recurrente; razón por la cual, debe desestimarse la denuncia formulada.
UNDÉCIMO.‐ Que, en tal sentido, al no configurarse las causales previstas en los
incisos primero y segundo del artículo trescientos ochentiséis del Código Procesal
Civil, debe procederse conforme a lo dispuesto en el artículo trescientos noventisiete
de la citada norma procesal; por tales consideraciones, declararon INFUNDADO el
recurso de casación interpuesto a fojas doscientos ochenticuatro por Eusebia
Claudia Morales García; en consecuencia, NO CASARON la sentencia de vista de
fojas doscientos sesentiocho, su fecha treintiuno de octubre del dos mil seis,
expedida por la Primera Sala Civil de la Corte Superior de Justicia del Santa;
CONDENARON a la recurrente al pago de las costas y costos originados en la
tramitación del presente recurso, así como a la multa de una Unidad de Referencia
Procesal; DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el Diario Oficial
“El Peruano”, bajo responsabilidad; en los seguidos por Eusebia Claudia Morales
García contra Banco Wiese Sudameris y Otros sobre Tercería de Propiedad; y los
devolvieron; Vocal Ponente Señor Miranda Molina.‐
S.S.
TICONA POSTIGO. SOLIS ESPINOZA.
PALOMINO GARCÍA.
CASTAÑEDA SERRANO.
MIRANDA MOLINA.
Nso.
Corte Suprema de Justicia de la República
Sala Civil Transitoria
CAS. Nº 370‐2007
SANTA
Tercería de Propiedad