FORMULACION Y EVALUACION DE PROYECTOS DE INVERSION DE CAPITAL

(CI145)
EXAMEN PARCIAL
Ciclo 2022-1

Sección: Todas
Profesores: Ganoza Soto, Sandra Karina
Apolinario Roca, José Alberto
Ramos Ramírez, Oscar Daniel

Duración: 90 minutos
Indicaciones:
1. No está permitido el uso de ningún material de consulta (cuaderno, diccionario,
lecturas, etc.).
2. No se permite el uso de CLASSPAS, IPAD, computadora portátil o similar.
3. No se permite el uso de teléfono celular o cualquier otro aparato electrónico
durante el examen, los cuales deben permanecer apagados y guardados.
4. Se tomará en cuenta la redacción y ortografía de sus respuestas.
5. De encontrase similitud entre dos o mas exámenes, todos los involucrados
tendran la nota “0”.

I. PARTE TEORICA (10 Puntos)

1a) Diga usted, con sus propias palabras, la diferencia entre Boom
Inmobiliario y Burbuja Inmobiliaria (2.5 Puntos)
El boom inmobiliario se debe al costo bajo de créditos, el ahorro de
viviendas sostenibles esto impulsa a la construcción de inmuebles en
países en vías de desarrollo, En resumen, la demanda inmobiliaria sigue
siendo superior a la oferta inmobiliaria. Mientras la burbuja se debe al costo
alto de las viviendas, las hipotecas son por más de 30 años, se contrae la
economía, en líneas generales la demanda de vivienda cae y por
consiguiente los precios bajen.
1b) En la estructura organizacional de una Empresa Desarrolladora
Inmobiliaria, a su criterio, cuáles son las áreas que están dedicadas al
negocio principal (2.5 Puntos)
Considero que el área comercial y el área administrativa están más
dedicadas al negocio principal puesto que el área comercial, se enfoca en
el marketing, ventas, y el área administrativa y finanzas se enfoca en
evaluar la rentabilidad de un proyecto, el área contable y las finanzas en
general
 1c) Se le pide con sus propias palabras definir que es una Ficha de
factibilidad y explicar 4 de sus componentes más importantes indicando
como las puedo obtener (2.5 Puntos)

Es de suma importancia realizar una ficha de factibilidad antes de comprar un

terreno para efectuar un proyecto, puesto que, esto involucra el análisis de
ingresos y egresos. En esta ficha se llenará con los diferentes números y áreas
calculadas en a la cabida arquitectónica. Es importante porque te permitirá
conocer de manera anticipada los egresos del proyecto como: costo del terreno,
habilitación urbana, costos de construcción, costos de ventas, costos de marketing,
costos legales, supervisión de obra, seguros y costos financieros. De la misma
manera te permitirá conocer los ingresos del proyecto como la venta de
departamentos, venta de estacionamientos y sótanos. Y al final de esta ficha
podrás obtener la utilidad de tu proyecto y también la utilidad después de pagar
los tributos obligados al estado.

1d) Se le pide definir qué es un Certificado de parámetros urbanísticos y

explicar detalladamente 3 de los siguientes componentes: % de área libre,
retiro municipal y cantidad mínima de estacionamientos (2.5 Puntos)
% de área libre es el área no techada, el retiro municipal es un espacio de
la propiedad donde no se tiene derecho a construir es reglamentado por la
municipalidad por motivos urbanísticos y la cantidad mínima de
estacionamientos las edificaciones tendrán como mínimo un
estacionamento por cada tres unidades de vivienda En las habilitaciones
urbanas para vivienda unifamiliar que se precisan en el Artículo 6 del
presente reglamento, no será exigible estacionamiento al interior de los
lotes." El área libre minima dentro del lote será de 30%

II. PARTE PRACTICA (10 Puntos)

Desarrollo de una Ficha Económica

La Empresa Inmobiliaria LOS EDIFICADORES, lo ha contratado como Gerente de

Proyectos y le han pedido analizar la factibilidad de comprar un terreno baldío ubicado
en el distrito de Surquillo, específicamente en la calle Pascal N° 320, frente al parque
Virgen de la Merced. Las características del terreno son las siguientes:
Área de terreno: 520 m2.
Precio del terreno: US$ 2,000 / m2.
T.C. en la fecha de compra del terreno: S/ 3.80 por dólar americano.
Según en Certificado de Parámetros Urbanísticos se tiene la siguiente información:
CPU

% Área libre 30%

Retiro (m) 3
N° estacionamientos 1.5 por cada vivienda + 10% estacionamientos de visita
7 Pisos +
# de pisos
1 piso adicional por estar en esquina o frente a parque
Área mínima de
80 m2
departamentos

La Empresa, LOS EDIFICADORES, le ha proporcionado la siguiente información, que

estima será de provecho para su evaluación:
i. La empresa mantiene un ratio de áreas comunes del 10% sobre el área
construida.
ii. El ratio de construcción del edificio es de S/ 2,000 /m2; además, se sabe que,
por temas inflacionarios, éste valor se ha incrementado en 5%.
iii. El ratio de construcción de los sótanos es de S/ 1,400 /m2; además, se sabe
que, por temas inflacionarios, éste valor se ha incrementado en 5%.
iv. La empresa siempre considera que, por cada estacionamiento requerido para
el proyecto, se tiene que construir 30 m2 de sótano.
v. El arquitecto y demás especialistas, le representan a la empresa Los
Edificadores un monto de S/50 por m2 construido.
vi. Proyectos de similares características los construyen en un plazo de 12 meses.
Ud., después de haber hecho un estudio de mercado del único proyecto inmobiliario
en la zona, encuentra lo siguiente:
i. El proyecto cuenta con 30 departamentos.
ii. Iniciaron la venta a inicios de junio del 2021 y al finalizar el mes de noviembre
del mismo año, le quedan por vender 12 departamentos.
iii. El precio de venta de cada estacionamiento es de S/ 45,000.
iv. Los precios de ventas se indican en el cuadro a continuación:

Área (m2) Precio (S/.)

104 562,451
95 518,000
104 558,550
92 532,386
94 511,000
100 552,336
96 532,500
83 491,356
87 520,350
95 593,400
105 610,350
100 595,000

2a) Se le pide llenar la ficha de factibilidad adjunta considerando la mayor área posible,
respetando lo indicado en el Certificado de Parámetros Urbanísticos, utilizando toda la
información dada líneas arriba, indicando claramente los cálculos realizados (07
puntos)
2b) Describa con sus propias palabras, por lo menos 3 conclusiones y
recomendaciones sobre el proyecto. (03 puntos)