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Contratos traslativos de dominio

Los contratos tienen sus antecedentes en el derecho romano, los cuales fueron experimentando una
evolución a lo largo del tiempo, sin embargo, durante aquella época, existían algunas clases de
contratos como:
(Contratos Re) Que eran los que se perfeccionaban con la entrega del objeto.
(Contratos Verbis) Aquellos que se perfeccionaban con la pronunciación de palabras,
(Contratos Litteris) Aquellos que se perfeccionaban por las menciones escritas, y finalmente,
los que se perfeccionan con el simple consentimiento de las partes.

Al paso del tiempo, los contratos verbis fueron de uso generalizado, utilizándose así en contratos de
compraventa, lo que posteriormente se transformó en un contrato (ex stipulatu), es decir, de
estipulación escrita.

Para César Montero Serrano, los contratos traslativos de dominio (Contratos de la Traditio), “son

contratos donde se transmite el bien y la transmisión de la titularidad de los derechos que sobre el
mismo se tienen, siempre bajo la perspectiva de que las partes concertantes cumplan con lo que les
incumba obligacionalmente.”. (http://bibliohistorico.juridicas.unam.mx/libros/8/3834/10.pdf )

Los contratos traslativos de dominio son:

1. Compra-venta.
2. Permuta
3. Donación
4. Mutuo
Antes de empezar con nuestro tema es necesario recordar que es contrato: Doctrinariamente
podemos hacer mención

 Rafael de Pina Vara, es el “convenio en virtud del cual se produce o se transfiere una
obligación o un derecho.” (Rafael de Pina Vara. Diccionario de Derecho. Porrúa. 2006.
Página 188)
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 Para Manuel Borja Soriano, es “el acuerdo entre dos o más personas para crear o transmitir
derechos y obligaciones. El convenio en sentido especial es el acuerdo que modifica o
extingue derechos y obligaciones.” (Manuel Borja Soriano. Teoría General de las
Obligaciones. Porrúa. 1962. Página 129)

 Nuestra normativa jurídica en el artículo 1517 del código civil regula “Hay contrato cuando
dos o más personas convienen en crear, modificar o extinguir una obligación. Artículo
1518. Los contratos de perfeccionan con el simple consentimiento de las partes, excepto
cuando la ley establece determinada formalidad como requisitos esenciales para su validez.
Cuando plasmaos el contrato se convierte en un negocio jurídico, articulo 1251. El negocio
jurídico requiere para su validez, capacidad legal del sujeto que declara su voluntad,
consentimiento que no adolezca de vicios y objeto licito.

El negocio jurídico contractual puede ser:

a) Unilateral: es aquel en el cual tiene que intervenir solamente una de las partes para su
perfeccionamiento.

b) Bilaterales: es aquel negocio jurídico en el cual intervienen dos partes para su perfeccionamiento.
A esta clase de negocios también se les denomina convenciones y las mismas pueden crear,
modificar o extinguir obligaciones. Cuando la convención es generadora de obligaciones, entonces
es denominada contrato.

Es importante saber que todo negocio jurídico conlleva elementos indispensables y son:
01) elementos esenciales, 02) elementos naturales y 03) elementos accidentales.

01) Elementos Esenciales, son aquellos sin los cuales el negocio jurídico no puede ocurrir.
1.1 Capacidad: Aptitud para realizar actos, contraer obligaciones y tener derechos.
1.2 Voluntad: cuando se manifiesta verbalmente, por escrito o por otros signos inequívocos
con referencia a determinados objetos el querer.
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1.3 Objeto: Tiene ciertos requisitos: 1. Que no contrario a la ley. 2. Que sea posible. 3. Que
no sea contrario a las buenas costumbres. 4. Que no sea contrario a la moral.
1.4 Causa: Es la razón justificativa de la eficacia jurídica de un acto, determinativa de la
protección que la ley le concede al tutelar para sancionar los derechos y deberes que de él
se derivan.
1.5 Consentimiento. Es el acuerdo de voluntades, la coincidencia de quereres, para que
este exista como base del contrato.
Elementos:
Dos o más declaraciones de voluntad. Expresados en forma consiente y libre. Que
impliquen acuerdo pleno total. Sin vicios que lo invaliden (amenaza, no consiente).
Que exista coincidencia entre la voluntad real y la voluntad declarada.
Oferta: Cabanellas, afirma la oferta ofrece a su vez mayor interés jurídico constituye
el consentimiento inicial de uno de los contratantes,
Aceptación: Cabanellas, Manifestación del consentimiento concorde como productor
de efectos jurídicos, constituye el acto de aceptación, que consiste en admitir la
proposición hecha o el encargo conferido.
Ambos pueden ser a) expresos: cuando se formulen de palabra o por signos
equivalentes. Y b) Tácitos: cuando se infiere en acciones o hechos que permiten
presumir que es a la manifestación de voluntad.
Momento y lugar de perfeccionamiento: Los contratos se perfeccionan por el simple
consentimiento de las partes, excepto cuando la ley establece determinada
formalidad como requisito esencial para su validez. Arto. 1518 C.C.

02) Elementos Naturales, son los que normalmente llevan consigo cada negocio jurídico, son los
que nacidos propiamente de la índole del contrato. Ejemplo el saneamiento, pago de daños y
perjuicios.
03) Elementos Accidentales, son aquéllos que solamente existen por voluntad de las partes los
determinan y agregan de forma expresa al negocio jurídico, pero si no convienen, no afecta al
contrato, ya que se puede determinar en su momento, tal es el caso de pactar condiciones, o el
plazo.
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Contrato de compra-venta

La compraventa venta la regula el código desde el articulo 1790 al 1851.

Contrato traslativo de dominio, cuyo efecto inmediato es la transferencia del dominio de una cosa o
derecho.  (art. 1790).

Manuel Osorio define el contrato de compraventa como: contrato por medio del cual una de las
partes se obligare a transferir a la otra la propiedad ésta se obligare a recibirla y a pagar por ella
determinado precio. Es un contrato consensual, por cuanto se perfecciona por el consentimiento de
las partes respecto a las condiciones del negocio; sinalagmático, porque exige prestaciones
recíprocas, oneroso, desde el momento que requiere por una parte la entrega de una cosa y por la
otra el pago de un precio en dinero, y conmutativo pues las recíprocas prestaciones han de ser
equitativas.

Características:   traslativo de dominio, consensual, bilateral, principal, oneroso, conmutativo,

a)  Traslativo de dominio: Su efecto natural y fundamental es transmitir la propiedad de una
cosa al comprador, de allí que cualquier contrato en que se transmita a la otra parte,
derechos reales que no sean la propiedad, no será compraventa pura, sino alguna
modalidad de ella, como cesión de derechos o de créditos.
b)  Consensual: (art. 1791 C.C.) El contrato de compraventa queda perfecto entre las partes
desde el momento en que convienen en la cosa y en el precio, aunque ni la una ni el otro se
hayan entregado.  Por lo tanto, existe el contrato entre las partes, desde que hay
consentimiento en la cosa y el precio.
c)  Bilateral:  Por excelencia bilateral, ya que tanto el comprador, como el vendedor resultan
obligados:  uno a entregar la cosa cuya propiedad transmitió al comprador, y éste a pagar el
precio. 
d)  Principal: porque subsiste por si sólo
e)  Oneroso: Se estipulan gravámenes y derechos recíprocos, pues, así como el vendedor
tiene la obligación de entregar la cosa en propiedad al comprador, tiene el derecho de recibir
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de éste el precio en dinero e igualmente, a la obligación del comprador de pagar el precio en

dinero, está ligado el derecho que él tiene a que se le transmita la propiedad de la cosa y se
le entregue ésta.
f)  Conmutativo: Es posible para las partes apreciar inmediatamente el beneficio o la pérdida
que les cusa el contrato, pues las prestaciones son ciertas y determinadas (la cosa y el
precio).Sin embargo, habría compraventa aleatoria, si el objeto del contrato lo es una
esperaa incierta, una cosa litigiosa o un derecho hereditario.
g)  Sinalagmático Perfecto: Porque se crean obligaciones recíprocas de las partes, de modo
que cada uno es a su vez acreedor y deudor del otro.
h)  Solemne: En lo que se refiere a la producción de efectos hacia terceros en caso de
compraventa de inmuebles y de otros bienes sujetos a registro, pues es necesario que el
contrato se formalice en escritura pública y se inscriba en el Registro de la Propiedad. La
falta de formalidades o de inscripción en el Registro no provoca nulidad, ni la ineficacia total
del contrato, pues tiene plena validez entre las partes, aunque el contrato no produce sus
efectos normales (transmisión de dominio, pago del precio y entrega de la cosa), sino del
contrato informal únicamente nace el derecho de las partes para compelerse recíprocamente
a la formalización del contrato en escritura pública.

Elemento personal del contrato de compraventa

Las personas que intervienen en este contrato se le denominan comprador y vendedor

Capacidades del Comprador:  La capacidad de ejercicio es necesaria para poder comprar.  Por ello,
toda persona mayor de edad, puede comprar bienes que estén en el comercio y el mandato general
que otorgue no requiere cláusula o facultad especial para que su mandatario pueda comprar. (Ver
arts. 1,611 C.c. gestión de Negocios, arts. 47 y 163 C. De C. Compra de bienes para sociedad, arts.
47 y 54 C. De C. Facultades especiales).

Existen incapacidades especiales para la compraventa como: (art. 1793 C.C.) los esposos,
administradores no pueden comprar bienes que administran, auxiliares del juez (depositarios,
interventores), no puede comprar lo que tiene a su cargo, jueces, abogados, funcionarios judiciales,
representantes de las partes (bienes objeto de proceso en que han intervenido), intermediarios
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mercantiles y notarios (cosas cuya venta se hace con su intervención), mandatario los de su
mandante (sin consentimiento expreso), albaceas bienes de la testamentaría; toda venta entre
padres e hijos y entre convivientes para efectos fiscales se reputa como una donación.

Elemento real del contrato de compraventa

 Los elementos reales son:  la cosa vendida y el precio de la misma (los elementos reales es las
características esenciales que lo hacen propiamente al contrato diferente de los otros contratos).

01)  La cosa: (arts. 1301 y 1538 C.C.) la cosa objeto de un contrato debe ser lícita, presente o
futura, determinada o determinable.  Las cosas objeto de compraventa pueden ser además,
corpóreas o incorpóreas, muebles o inmuebles, principales accesorias.
No pueden ser objeto del contrato los derechos de la personalidad, bienes que constituyen
patrimonio familiar, derechos de uso y habitación derechos políticos.

02) El precio:  Si la transmisión de dominio de la cosa no tiene un precio como contraprestación,

estaríamos ante una donación u otro contrato, pero no en presencia de una compraventa.
(art. 1796 C.C.) no hay compraventa si los contratantes no convienen en el precio, o en la
manera de determinarlo.  Características:  pecunariedad, veracidad, determinación y justo.

Pactos que se pueden dar en el contrato de compraventa.

Pacto Comisorio:  Es la condición resolutoria tácita. El pacto comisorio en las compraventas por
abonos, permite que se resuelva el contrato por falta de pago de 4 o más mensualidades en las de
inmuebles; en ventas a plazos de muebles por mora en pago de cualquiera de las amortizaciones.
El pacto comisorio expreso es la condición resolutoria expresa.  En inmuebles se permite al
comprador pagar el precio, aún después de vencido el plazo, si el vendedor no la ha constituido en
mora en virtud de requerimiento; en los muebles, el pacto opera automáticamente sin necesidad de
requerimiento.  Pero si el comprador ha pagado más de la mitad del precio procederá la rescisión.
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Pacto de Retroventa:  Cláusula mediante la cual, el vendedor se reserva el derecho o la facultad de

recuperar la cosa vendida devolviendo al comprador el precio recibido, dentro de un plazo
estipulado.

Pactos de Rescisión: Entre los pactos de rescisión de la compraventa nuestro código regula dos
casos de pacto comisorio expreso: Es el pacto por el cual las partes convienen en que si el precio no
es pagado por el comprador en cierto día determinado el contrato de compraventa se rescindirá 
pacto que tiene diferentes consideraciones y efectos según se trate bienes muebles o inmuebles: *
En cuanto a Inmuebles se permite al comprador pagar el precio ( y salvar el contrato), aún después
de vencido el plazo convenido siempre que el vendedor no lo haya constituido en mora en virtud de
requerimiento (Ver Art. 1845). En caso de cosas que no sean Inmuebles el pacto comisorio operara
automáticamente por el vencimiento del plazo, sin necesidad de requerimiento al comprador, si este
no compareció a pagar el precio. (Ver Art. 1846).

Clases de compraventas que regula nuestro código civil.

a)  Compraventa al gusto = art. 1799
b)  Compraventa sobre muestras = art. 1800
c)  Compraventa en tránsito = art. 1802
d)  Compraventa de cosas futuras = art. 1805
e)  Compraventa sobre derechos litigiosos = 1805
f)  Compraventa sobre derechos hereditarios = 1806
g)  Compraventa sobre muebles = 1807
h)  Compraventa sobre inmuebles o derechos reales  = 1808
i)  Compraventa ad hábeas = 1823
j)  Compraventa a plazos = 1829
k)  Compraventa con pacto de reserva de dominio = 1834
l)  Compraventa con pacto rescisorio = 1844
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La compraventa debe cancelar el Impuesto al Valor Agregado.  En caso de compraventa sobre

bienes inmuebles, el monto por el cual debe pactarse como base es el monto que aparece en
matricula fiscal.

Requisitos para formalizar la Compraventa:

Del Comprador: La capacidad de ejercicio es necesaria para poder comprar por ello toda persona
mayor de edad, puede comprar bienes que estén en el comercio y en el mandato general que
otorgue no requiere cláusula o facultad especial para que su mandatario pueda comprar. Los
menores o incapaces no pueden comprar por si mismos.
Vendedor: El vendedor debe tener capacidad de ejercicio para poder válidamente vender bienes.
(Ver Art. 8 C civil.
Objeto: Es un contrato que tiene por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa o la
transferencia de otro derecho contra la compensación de un precio.

Obligación de las Partes:

Vendedor:  Entregar la cosa vendida y a garantizar al comprador la pacífica y útil posesión de la
misma. Entregar la cosa en el lugar señalado en el contrato  y a falta de convenio en el lugar en
que la cosa se encuentre al tiempo de la venta,  (Ver Art .1809 al 1824 Código Civil). 

Comprador: La obligación principal del comprador es pagar el precio en el día , lugar, y forma

estipulada en el contrato. A falta de convenio el precio debe ser pagado en el lugar y momento en
que se hace la entrega de la cosa. (Ver Art 1825 al 1833 C. Civil).

Pactos de Rescisión: 
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Efectos Registrales: El registro de un inmueble vendido en el Registro de la Propiedad de Inmueble

es el comprobante legal del traslado de dominio de un bien a la persona que legalmente lo adquirió a
cambio de un precio. Ver Art 1807 1808 C Civil. La primera inscripción será el  título de propiedad.

EJEMPLO DE COMPRAVENTA
NUMERO ____________ (__). En la ciudad de Guatemala, el día ___________
del año __________, ANTE MI: _______________, Notario, comparecen , por una
parte, el señor ________________, quien manifiesta ser de ______________
años de edad, estado civil, profesión, nacionalidad y de este domicilio, se identifica
con el documento personal de identificación XXXX extendido por el registro
nacional de la personas RENAP, a quien en este instrumento se le podrá
denominar como LA VENDEDORA O LA PARTE VENDEDORA; y, por la otra
parte _________________ a quien en este instrumento se le denominara como LA
COMPRADORA O LA PARTE COMPRADORA. DOY FE: a.) De que los
comparecientes me aseguran ser de los datos de identificación personales antes
consignados; b.) Que se hallan en el libre ejercicio de sus derechos civiles; c.)
Tuve a la vista las cédulas de vecindad con que se identificaron las otorgantes; así
como sus números de identificación Tributaria (NIT) y d) Que de palabra y en
español manifiestan que por el presente acto otorgan el CONTRATO DE
COMPRAVENTA contenido en las cláusulas siguientes: PRIMERO: Manifiesta
______________ que es legítimo propietario de _______________ que se
encuentran inscritas en el Registro General de la Propiedad con el NÙMERO
___________ DEL DEPARTAMENTO DE _______________ consistente en
________ ubicadas en ________________; y con las medidas, linderos y
colindancias que les aparecen en su inscripción registral. SEGUNDO: Sigue
manifestando el señor ________________, LA PARTE LA VENDEDORA, que por
este instrumento VENDE al señor _______________, ____________________
bien(es) identificados en la cláusula anterior, con el (los) precio(s) siguiente(s),
________________ por la cantidad de _______________ haciendo un total de la
compra venta de _________________. Pago que se hace de la siguiente manera :
Por medio de cheque número ________________.TERCERO: Por advertencia
que le hizo el Infrascrito Notario declara EL VENDEDOR O LA PARTE
VENDEDORA que ________________ que por este instrumento se enajenan, no
pesa ningún gravamen, ni anotación ni limitación de ninguna naturaleza que afecte
o pueda afectar los derechos de La Parte Compradora, habiéndosele hecho saber
de las responsabilidades en que incurriría en caso contrario, y comprometiéndose
además al saneamiento por evicción que determina la ley. CUARTO: Por su parte,
el señor _________________, EL COMPRADOR O LA PARTE COMPRADORA,
manifiesta que ACEPTA expresamente para sí la venta que el día de hoy se le
hace de ___________________ ya identificados. QUINTO: Las comparecientes,
manifiestan que ACEPTAN en forma expresa este contrato en todas y cada una
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de sus cláusulas, y en la parte que a cada una corresponde. YO, el Notario, DOY
FE: I.) de todo lo expuesto por las comparecientes; II.) Que tuve a la vista los
documentos personales de identificación, con que se identificaron las otorgantes;
documentos ya relacionados; III.) Certificación de ______________________; IV.)
El recibo de pago del impuesto Único sobre Inmuebles, del _____________
trimestre del presente año, ; V) Que advertí a las otorgantes de todas las
obligaciones legales que produce este contrato, especialmente lo relativo a la
inscripción del testimonio de la presente escritura pública en el Registro General
de la Propiedad, así como el pago de los impuestos respectivos; VI.) Previa lectura
a lo escrito por los comparecientes y bien impuestos de su contenido, objeto,
validez y efectos legales, lo aceptan, ratifican y firman en unión del Notario
autorizante. DOY FE.-
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Señor director de Catastro y Avaluó de Bienes Inmuebles (DICABI), Ministerio de Finanzas Publicas.
En forma atenta me dirijo a usted con el objeto de dar
AVISO
Que en la ciudad de Guatemala, el día dos de junio del año dos mil diecisiete (2017), ante los oficios
profesionales de la Notaria xxxxx, realizo contrato de Contrato de compraventa de bien inmueble, según
escritura numero sesenta y seis, con los datos que a continuación detallo;

Datos de la vendedora
AAAAAA, de sesenta y siete años de edad, casada, guatemalteca, ama de casa, de este domicilio, se
identifica con el Documento Personal de Identificación -DPI- con Código Único de Identificación -CUI- xxxx
espacio xxxx espacio xxxxx (XXXX XXXXX XXXX). Número de Identificación tributaria xxxx.

Datos de los compradores

bbbbbbbbb, (único nombre), de cincuenta y ocho años de edad, casado, guatemalteco, comerciante, de este
domicilio, se identifica con el Documento Personal de Identificación -DPI- con Código Único de Identificación
-CUI- d- xxxx espacio xxxx espacio xxxxx (XXXX XXXXX XXXX).., emitido por el Registro Nacional de las
Personas de la República de Guatemala. Número de Identificación Tributaria 55555. y la señora
OOOOOOOO, de cincuenta y tres años de edad, casada, guatemalteca, comerciante, de este domicilio, se
identifica con el Documento Personal de Identificación -DPI- con Código Único de Identificación -CUI- - xxxx
espacio xxxx espacio xxxxx (XXXX XXXXX XXXX). emitido por el Registro Nacional de las Personas de la
República de Guatemala. Número de Identificación Tributaria 11111.

Inmueble objeto del contrato: Finca cuarenta (4), folio dos (2), libro tres (3) de Guatemala

Ubicación 4ª. Calle 106-300 zona 11, de esta ciudad capital.

Área 60.66 mts2.

Material de apoyo

Valor de la compraventa: Q15,665.00

Guatemala, 15 de JULIO de 2017

Señores Municipalidad de Guatemala

En forma atenta me dirijo a usted con el objeto de dar
AVISO
junio del año dos mil diecisiete (2017), ante los oficios profesionales de la Notaria xxxxx, realizo contrato de
Contrato de compraventa de bien inmueble, según escritura numero sesenta y seis, con los datos que a
continuación detallo;

Datos de la vendedora
AAAAAA, de sesenta y siete años de edad, casada, guatemalteca, ama de casa, de este domicilio, se
identifica con el Documento Personal de Identificación -DPI- con Código Único de Identificación -CUI- xxxx
espacio xxxx espacio xxxxx (XXXX XXXXX XXXX). Número de Identificación tributaria xxxx.

Datos de los compradores

bbbbbbbbb, (único nombre), de cincuenta y ocho años de edad, casado, guatemalteco, comerciante, de este
domicilio, se identifica con el Documento Personal de Identificación -DPI- con Código Único de Identificación
-CUI- d- xxxx espacio xxxx espacio xxxxx (XXXX XXXXX XXXX).., emitido por el Registro Nacional de las
Personas de la República de Guatemala. Número de Identificación Tributaria 55555. y la señora
OOOOOOOO, de cincuenta y tres años de edad, casada, guatemalteca, comerciante, de este domicilio, se
identifica con el Documento Personal de Identificación -DPI- con Código Único de Identificación -CUI- - xxxx
espacio xxxx espacio xxxxx (XXXX XXXXX XXXX). emitido por el Registro Nacional de las Personas de la
República de Guatemala. Número de Identificación Tributaria 11111.

Inmueble objeto del contrato: Finca cuarenta (4), folio dos (2), libro tres (3) de Guatemala

Ubicación 4ª. Calle 106-300 zona 11, de esta ciudad capital.

Material de apoyo

Área 60.66 mts2.

Valor de la compraventa: Q15,665.00

Guatemala, 15 de JULIO de 2017