Contratación Inmobiliaria

Prof. Adriana Fernández

Estudiante: Dariela Martínez Soriano

Justicia Contractual o Equilibrio del Contrato

La Justicia contractual es un tema que se ha tratado desde el inicio de la ciencia del
derecho. La búsqueda de la cualidad conocida como “Justicia”, constituye una constante
en los grupos sociales. Ahora bien, su significado no es definitivo, en materia
contractual, esta palabra generalmente se asocia con igualdad, equilibrio, equidad, justo,
compromiso y buena fe. Es frecuente que todos hablen de justicia y reclamen justicia. Y
esto sucede porque la justicia no solo se predica en el derecho positivo. Sino, que se
reclama en los diferentes ámbitos del obrar humano, y especialmente en aquellos en que
una determinada forma de comportamiento da lugar a una recompensa o castigo.

De igual modo, el concepto de equilibrio económico reenvía a la idea de

proporcionalidad. Dicho concepto hace referencia al objetivo de preservar la
equivalencia entre los deberes y obligaciones implícitas en el contrato.

Pero, para hablar de “Justicia Contractual” o “Equilibrio del Contrato”, es preciso

empezar definiendo: ¿Qué es el contrato?, el cual podemos definirlo como “La
representación jurídica de una disposición natural del hombre a consensuar con su igual
distintos pactos que representen beneficios mutuos y que les genera obligaciones.”

En otras palabras, es un acuerdo voluntario entre dos partes, llamadas deudor y

acreedor, que pueden ser físicas o jurídicas; de igual forma, pueden haber más personas
vinculadas por el contrato, las cuales en sentido general deben considerarse capaces de
ofrecer su consentimiento libre de toda presión.

Por otra parte, la norma que regula su operación es el Código Civil Dominicano, el cual
define el contrato en su artículo 1,101 como “Un convenio en cuya virtud una o varias

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personas se obligan respecto de una o de varias otras, a dar, hacer o no hacer alguna
cosa”.1

De igual forma, el Código Civil Francés reformado defiende el contrato en su articulo

1101 como “Un acuerdo de voluntades entre dos o varias personas destinado a crear,
modifica, transmitir o extinguir obligaciones”.2

Si nos remontamos a los tiempos antiguos una de las primeras costumbres humanas era
el intercambio, que en principio era de excedentes agrícolas. Esa práctica de ese
intercambio mediante la cual las personas se obligan a entregar un bien, o hacer o no
hacer algo particularmente la llamamos contratación. Las costumbres mercantiles de la
ruta de la seda (Ruta comerciales terrestres y marítimas abiertas por China) y de los
fenicios, por ejemplo, tuvieron las formas de contratación más importantes de la
antigüedad. De ahí la importancia de la contratación.

Por influencia indudable del derecho romano y con el código napoleónico, tenemos
ahora definida, aunque en cambios constantes, una doctrina para conceptualizar el
contrato, como la forma solemne en algunos casos, a través de la cual las personas
desarrollan sus capacidades de intercambio de bienes y servicios.

Tipos de contratos

Existen varios tipos de contratos reconocidos por el Código Civil Dominicano a partir
del artículo 1102, y del Nuevo Código Civil Francés a partir de los artículos 1105, que
1
Código Civil de la República Dominicana, artículo núm. 1,101.
2
(Decreto Ley 2016- 131 del 10 de febrero de 2016 Sobre Reforma Del Derecho De Los Contratos, del
Régimen General y de La Prueba de las Obligaciones. s.f.)

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dependiendo la fecha del efecto y quienes participan en el contrato lo podemos
clasificar respectivamente de la siguiente manera:

 Consensuales: Estos quedan concluidos y comienzan a surtir sus efectos con el

acuerdo de las partes, como ocurre en una compra-venta.
 Reales: Cuando comienzan a tener efectos a partir de que se entregue lo pactado,
como ocurre por ejemplo al prestar dinero por un tiempo.
 Solemne: Un tipo de contrato que está sujeto al cumplimiento de ciertas
formalidades para que empiece a cumplir efectos.

Contrato Sinalagmático o bilateral: cuando los contratantes se obligan

recíprocamente los unos a los otros.
Contrato Unilateral: cuando una o varias personas están obligados respecto de
otras o de una, sin que por parte de estos últimos se contraiga compromiso.
Contrato conmutativo: cuando cada una de las partes se obliga a dar o hacer
una cosa que se considera equivalente de lo que hace o da el otro contratante;
cuando la equivalencia consiste en eventualidades de ganancia o perdidas para
cada uno de los contratantes, dependientes de un suceso incierto, el contrato
aleatorio.
Contrato gratuito o a título oneroso: Es aquel en que una de las personas
procura la otra un beneficio puramente gratuito; y el oneroso es aquel que obliga
a los contratantes a dar o hacer alguna cosa.3

Los contratos, bien tengan una denominación propia o no la tengan, están sometidos a
condiciones generales que nos permiten ver la validez de las convenciones y resolver
los inconvenientes suscitados ya sea por su cumplimiento o incumplimiento, y
básicamente están compuestos por estos 4 elementos esenciales contemplados en el
artículo 1108 de C.C., los cuales consisten en: 1) El consentimiento de la parte que se
obliga; 2) Un objeto cierto con los bienes y servicios que dan origen al contrato; 3)
Capacidad de las partes para contratar; y 4) Una causa licita en las obligaciones de las
partes.4

3
Código Civil de la República Dominicana, desde el artículo núm. 1102 hasta el 1106.
4
Código Civil de la República Dominicana, artículo núm. 1108.

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Actualmente lo relativo a la causa el acto jurídico, se vincula con él porque del acto,
conforme al significado del término causa: “Lo que se considera como fundamento u
origen de algo”5, o motivo o razón de obrar.

No es lo mismo hablar de la causa de las obligaciones, que de la causa de los contratos.

La causa debe establecerse con relación al acto jurídico integro, y no con relación a los
efectos que se actúan en su consecuencia, en este entendido es que se habla
jurídicamente de la causa.

La causa es un elemento tan esencial como el de la validez, puesto que cuando falta la
causa, falta también el negocio.

Los Mazeaud, advierten que la teoría de la causa es una de las materias más delicadas y
controvertidas de derecho de las obligaciones”. Se trata, en efecto, de un aspecto
complejo que no es fácil su comprobación. Lo primordial es saber distinguir entre la
causa de la obligación y la causa del contrato; que el concepto no se limita a una sola
manifestación de la causa sino que deben tenerse en cuenta la causa subjetiva y la causa
objetiva, detallas a continuación:

La Causa Subjetiva: Son las motivaciones individuales y personales de cada uno de

los contratantes a la hora de celebrar el contrato. Para no generar inseguridad jurídica en
los contratantes, las causas subjetivas no formaran parte del contrato salvo que en el
mismo hayan quedado puestas de manifiesto y aceptadas como elemento del contrato
por la otra parte. Pensemos en la compra de un inmueble. Quizás para un comprador el
motivo que determina su voluntad para comprar ese bien es para invertir en una
peluquería, para otra persona la razón por la cual lo adquiere es porque su trabajo está
cerca, y para otra la única razón es que el inmueble era propiedad de un artista famoso;
es decir la causa son las razones personales internas que cada persona tiene para
celebrar un contrato.

Un contrato con un objeto licito pero con una causa ilícita debe ser sancionado con la
nulidad, pero de acuerdo a lo expresado en el párrafo anterior, es un elemento interno y
distinto en cada contratante, para que se declare la nulidad es necesario que la causa sea
conocida, ya sea porque haya sido expresada o porque se deduzca de las circunstancias
bajo las cuales se celebró el contrato, pues de lo contrario, aun en el caso de que una

5
https://revistas.unc.edu.ar/index.php/refade/article/download/5962/6859/17319

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persona contratara una causa ilícita, si no se tiene los elementos para reconocerla, el
contrato no podrá ser nulo.

Y la Causa Objetiva: La causa de la obligación es la consideración que lleva a una

parte a obligarse. Es el interés económico que tienen las partes para celebrar el contrato,
esta asume así, un carácter objetivo, ya que en los contratos onerosos siempre equivale
al interés o utilidad que persiguen los contratantes, es decir, la causa seria el interés
económico razonable que buscan las partes al celebrar un contrato.

Conviene resaltar que, la jurisprudencia francesa en los años noventa, procedió hacer un
análisis subjetivo de causa, para constituirla en un instrumento de protección de interés
o de la utilidad perseguida por las partes en la conclusión del contrato, específicamente
en la economía de este., para ejemplificar este cambio podemos citar un fallo de la corte
de casación francesa del 3 de septiembre del 1993, done el tribunal de casación “(…)
rechazo la demanda interpuesta por un vendedor de un inmueble que pretendía la
nulidad de la venta porque el precio era irrisorio. Para la Corte, el Juez de segunda
instancia acertó en decir que “en el marco de la economía general del contrato, la venta
tenia causa, y por el mismo, contraprestación real. La venta en cuestión tenía como
objeto un predio rural cuyo precio había sido estipulado por las partes a un franco de la
época. Sin embargo, y es en este punto donde existe la particularidad, dicha venta estaba
acompañada de una cesión de empresa con todos sus activos y pasivos propiedad del
vendedor, que le permitiría a este responder a sus acreedores personales. Teniendo en
cuenta este aspecto, la corte de casación francesa considero que no era posible reducir a
una simple venta la operación global deseada por las partes y se sirvió de la noción de
economía del contrato como medio para tomar en cuenta la realidad de la operación y
declarar en consecuencia su validez”.6

Para permanecer con la doctrina francesa sobre la causa, podemos analizar que
asumiendo la existencia de una dualidad de causa (Causa del contrato y Causa de la
obligación), la causa de la obligación tendría como requisito su existencia, es decir, que
debe ser real, en cambio, la causa del contrato debe ser licita, no es verdadera la causa si
no existe o es falsa, cuando la causa no existe en ninguna forma, ni en el mundo
objetivo ni el mundo subjetivo, se dice que hay ausencia o falta de causa.

6
Casación francesa de fecha 3 de septiembre del año 1993.

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Ahora bien, cuando el único motivo del negocio es la creencia errada de que existe
obligación que sirve de causa falsa, estamos frente a un error sobre los motivos, ya que
se ha representado erradamente como motivo determinante de la declaración de una
obligación que no existe. La falsa causa y error sobre la causa tienen el rasgo común de
consistir ambos en un vicio del consentimiento, es decir por ejemplo, una de las partes
ha creído erróneamente en la existencia de la causa. Pero se puede hablar más
precisamente de falsa causa cuando el error recae sobre los elementos subjetivos. Así, el
comprador ha creído falsamente en la existencia de la cosa que él creía adquirir, hay
falsa causa y la nulidad de su compromiso no es dudosa.

El error hace el acto jurídico inexistente, porque no solo vicia, sino que destruye el
consentimiento, impidiendo que se forme, cuando este recae sobre la sustancia misma
de la cosa que constituye el objeto del contrato, lo que implica el defecto de
concordancia entre la voluntad verdadera, la voluntad interna y la voluntad declarada, lo
que crea un desequilibrio del contrato.

En cambio, en los contratos onerosos ambas partes reviven contraprestaciones. María

contrata con Juan que le dejará una oficina a cambio de 100 dólares al mes. Es un
contrato oneroso porque María recibirá una contraprestación de 100 dólares al mes y
Juan recibirá una oficina todos los meses para su uso y disfrute, entonces cada una de
las partes se miran como equivalentes una a la otra, o sea que el arrendatario cuya
propuesta fue acogida por el arrendador, considera que las obligaciones que asume en
virtud de contrato que suscribe, resultan proporcionales al pago que lo que debe de
entregar, toda vez que ha elaborado un análisis de costos de la inversión realizada y los
beneficios que tendrá por dicha inversión. Una vez las partes suscriben el contrato, este
se convierte en ley entre ellas y se torna obligatorio su cumplimiento en los términos
pactados, de ahí a que situaciones extraordinarias, posteriores a la celebración del
contrato, imprevistas, ajenas a las partes o imputables a una actuación legal de la
contratante, puedan alterar la ecuación financiera en forma anormal y grave, de tal
manera que sin imposibilitar su ejecución, se haga mucho más costosa para la parte
afectada, en efecto, es lo que se conoce como el rompimiento del equilibrio económico
del contrato, y en virtud del principio “rebus sic stantibus”, (Mientras continúen así las
cosas) surge el deber de restablecerlo, bien sea por una indemnización o llevar a la otra
parte al punto de no pérdida.

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Del mismo modo, podemos mencionar los contratos de adhesión, cuyas cláusulas han
sido propuestas de manera unilateral por el proveedor sin que el consumidor pueda
alterar su contenido. Por la naturaleza del contrato, es probable que se genere un
desequilibrio al existir un contratante fuerte (proveedor) y otro débil (el consumidor), lo
que puede generar cláusulas abusivas. Estas son contrarias a la buena fe y provocan un
desequilibrio en los derechos y obligaciones de las partes contratantes, como por
ejemplo, en síntesis podemos mencionar la jurisprudencia dominicana de los
distribuidores de tarjetas prepagadas. Sentencia núm.1356, de fecha 07 de diciembre del
2016, dictada por la Suprema Corte de Justicia, Casa la sentencia núm. 1039-2012 de
fecha 28 de diciembre del 2012, dictada por la Primera Sala de la Cámara Civil y
Comercial de la Corte de Apelación del Distrito Nacional, “(…) Orange Dominicana,
s.a., y Comercial Isleño, S.A., suscribieron un contrato de distribución de tarjetas
prepagadas mediante el cual la primera contrato a la segunda como empresa prestadora
de servicios logísticos óptimos para la distribución exclusiva de tarjetas de recarga
“Orange card”, dentro de una zona específica y por el termino de 2 años, contrato en el
cual se estipulo una cláusula de terminación anticipada; b) en fecha 26 de junio del
2008, Orange Dominicana, S.A., le envió una comunicación a Comercial Isleño, S.A.,
mediante la cual le hizo saber su decisión de terminar el referido contrato de
distribución en virtud de la cláusula de terminación anticipada pactada, debido al
incumplimiento reiterado de Comercial Isleña, SA, de los objetivos de ventas mensuales
acordados, la decisión se haría efectiva en el plazo 9 días a partir del 4 de julio del 2008;
En fecha 3 de julio de 2008, Comercial Isleña, SA., le notificó a Orange Dominicana,
S.A., su no aceptación de la referida terminación; En fecha 13 de noviembre 2008,
Comercial Isleña, SA., interpuso una demanda en responsabilidad civil contra Orange
Dominicana, S.A.,7

Finalmente, podemos ver en el análisis del contrato acordado entre Orange Dominicana,
S.A., y Comercial Isleña, SA, es obvio que la terminación anticipada del contrato por
Orange Dominicana, S.A., le ha traído consecuencias muy negativas a comercial Isleña
en lo que respecta a su imagen comercial, más los daños económicos recibidos, que
todas las cláusulas estipuladas en el contrato de marras, solo benefician a una parte del
contrato, Orange Dominicana, S.A., y Comercial Isleña, SA,, la que está rescindiendo el

7
Sentencia núm.1356, de fecha 07 de diciembre de 2016, dictada por la Suprema Corte de Justicia, Casa
la sentencia núm. 1039-2012 de fecha 28 de diciembre de 2012, dictada por la Primera Sala de la
Cámara Civil y Comercial de la Corte de Apelación del Distrito Nacional.

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contratos solo por quererlo sin una causa justificada, poniendo en ese sentido a Orange
Dominicana, S.A., en una escala de poder económico que le permite establecer
clausulas a todas luces potestivas, que colocan a Comercial Isleño en una desventaja, lo
que merece protección, aunque se trate de un contrato de adhesión o no,
independientemente de las negociaciones que se hayan llevado a cabo de manera
voluntaria, pues una cláusula de resolución de un contrato puede devenir en abusiva por
las consecuencias financieras que pueda causar a una de las partes que ha estado en
desventaja como lo es en la especies Comercial Isleña, al Orange Dominicana terminar
de manera abrupta e inesperada la relación contractual existente entre ambas, y no
poderse preparar para la terminación de una actividad comercial que generaba sumas
millonarias de dinero como lo es la venta de tarjetas prepagadas, lo cual era la única
fuente ingreso de sus duelos y empleados.

Bibliografía
Casación francesa de fecha 3 de septiembre del año 1993. s.f.

Código Civil de la República Dominicana. s.f.

Decreto Ley 2016- 131 del 10 de febrero de 2016 Sobre Reforma Del Derecho De Los Contratos,
del Régimen General y de La Prueba de las Obligaciones. s.f.

La Causa Como Elemento Del Acto Jurídico Teoría de la causa Alejandro Domínguez García
Villalobos. s.f.

Lecciones de Derecho Civil de los hermanos Mazaud. s.f.

Sentencia núm.1356, de fecha 07 de diciembre de 2016, dictada por la Suprema Corte de

Justicia. s.f.

www.juridicas.unam.mx . s.f.

https://revistas.unc.edu.ar/index.php/refade/article/download/5962/6859/17319

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