“Año del Fortalecimiento de la Soberanía Nacional”

FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIA POLÍTICA CARRERA DE

DERECHO
TEMA:

“LAS ARRAS, EL SANEAMIENTO CONTRACTUAL Y EL CONSENTIMIENTO ”

DOCENTE:

Jose Daniel Montano Amador

CURSO:

Derecho de Contratos

ESTUDIANTE:

Flor Denisse Sandoval Llontop

CARRERA:

Derecho

CICLO:

VIII
 INTRODUCCIÓN

El Código Civil, cuando trata sobre la transferencia de la propiedad mueble o inmueble,

la doctrina nacional ha sido unánime en reconocer que ésta se produce como
consecuencia de la existencia de un título eficaz para ello (una compraventa por
ejemplo) y se admite, sin discusión alguna, que siendo el título un contrato, éste
meramente es obligacional, es decir, sólo crea la obligación de transferir la propiedad,
pero no la transfiere directamente.

En esta orientación, resulta esencial que a la hora de firmar un contrato, quienes lo

hagan estén capacitados para hacerlo, ya que ese es un elemento esencial para la
validez del contrato. Si las partes no tienen capacidad legal para contratar y o cumplen
con la actitud jurídica para ejercer derechos y contraer obligaciones, el contrato no será
válido.

La importancia de la compraventa de bien inmueble radica en que consolida nuestro

ordenamiento jurídico para su seguridad en las relaciones jurídicas entre las personas,
trae consigo la implementación de mecanismos especiales como las arras, el
saneamiento y el consentimiento en los contratos y que tienen como única finalidad
respetar las obligaciones con arreglo a la ley y la Constitución. Mediante la verificación
sobre la licitud de la causa, se asegura que la función del contrato no se coloque
concretamente en contra de las normas imperativas, con el orden público y con la
buena costumbre. (Navarrete, 2003)

Finalmente podemos precisar que las Arras, el saneamiento y el consentimiento en los

contratos está interrelacionado al concepto de propiedad y que intervienen en los
contratos de compra venta. Escobar Rozas, Fredy (…) nos indica que el derecho de
propiedad tiene un contenido extenso, que le permite a su titular efectuar una amplia
variedad de comportamientos sobre la cosa. Solo a través de un proceso de
abstracción tales comportamientos pueden ser agrupados y comprendidos por
facultades específicas. Teniendo presente esto último, se puede afirmar que
únicamente forman parte del contenido del derecho de propiedad las facultades de
usar, disfrutar y modificar la cosa.
El presente trabajo enfoca el contrato de compraventa de bien inmueble poniendo
énfasis en las arras, el saneamiento y el consentimiento en cuatro partes, donde el
marco Teórico las conclusiones enfocan lo medular del tema tratado, habiéndose
considerado dentro del marco teórico dos casos específicos de contratos de
compraventa de bien inmueble: mediante arras y el contrato a satisfacción del
comprador, que es el que más se usa en este tipo de relaciones obligacionales.
II.- MARCO TEÓRICO

1) LA COMPRAVENTA.
1.1. Concepto
De conformidad con el artículo 1529 del C. Civil, “Por el contrato de compraventa
el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y éste a
pagar su precio.

La compraventa es el Contrato, mediante el cual una persona, denominada

vendedor se obliga a transferir a otra, denominada comprador, la propiedad de un
bien a cambio del pago de un precio en dinero.

Para Albadalejo (2002), la compraventa es un contrato bilateral, porque surgen

obligaciones recíprocas a cargo de ambas partes, es decir es consensual y se
perfecciona por el mero consentimiento, sin necesidad de que la cosa sea
entregada, y obligatorio, porque no produce la transmisión del derecho vendido,
sino que obliga a transmitirlo.

Para el profesor BULLARD, el artículo 949 del C.C., sobre transferencia de

propiedad de bien inmueble, se refiere a una “propiedad relativa”, pues finalmente
el agente económico racional sabe que en realidad no es propietario en términos
absolutos hasta que inscriba su derecho en Registros Públicos. Los artículos 1135,
2014, 2016 y 2022 llevan a cumplir con los otros requisitos.

1.2. Características:

a) Es autónomo a principal. No depende de otros contratos, desde su celebración

tiene autonomía y existencia propia. La compraventa a plazos generalmente
está acompañada por una garantía, personal o real.

b) Es un contrato obligacional y no traslativo de dominio. El vendedor no transfiere

el bien, sino se obliga a que la propiedad del bien sea transferida al comprador
 y la traslación de dominio sólo constituye una consecuencia de la conclusión del
contrato.

c) Las prestaciones son recíprocas. Ambas partes asumen obligaciones de dar (la
entrega del bien, en propiedad y, como contraprestación, el pago del precio en
dinero).

d) Es a título oneroso. La compra venta es un contrato oneroso debido a que

determina sacrificios y desplazamiento patrimoniales con significación
económica para ambas partes, pues existe enriquecimiento y empobrecimiento
correlativos. El vendedor se enriquece al recibir el precio en dinero y se
empobrece al desprenderse de un bien que antes integraba su patrimonio. Por
su parte, el comprador se empobrece cuando paga el precio, pero se enriquece
al incrementar su patrimonio, pero se enriquece al incrementar su patrimonio
con el bien adquirido.

e) Es conmutativo. Las partes prevén con anticipación los beneficios potenciales

del contrato, es decir, desde la celebración del contrato ya conocen las ventajas
y desventajas que van a obtener recíprocamente.

f) Es consensual y sujeto a la libertad de forma. La compra venta se perfecciona

con el simple consentimiento o acuerdo de partes sobre el bien materia de
venta y el precio. Desde luego, cuando el objetivo de la prestación es un bien
inmueble, se utiliza la escritura pública, pues mediante ella se inscribe en los
Registros de la Propiedad Inmueble.
g) Es típico, porque tiene una regulación legal expresa en el C. Civil,
específicamente en el artículo 1529 y siguientes. (Northcote, 2013).

1.3. Elementos.

Según el derecho romano, el contrato de compra venta tenía tres elementos: la

cosa (res), el precio (pretium) y el consentimiento (et consensus). En nuestro
ordenamiento jurídico, considera loa siguientes elementos: i) los sujetos, ii) el
precio y iii) el precio. En la compraventa de bien inmueble es necesario remarcar
la innegable presencia del Consentimiento y el objeto de la compraventa que es el
bien inmueble a transferir, aspectos que se manifiestan por la concurrencia de la
propuesta y de la aceptación sobre la cosa y la causa que han de componer el
contrato. No obstante, se anulará el consentimiento producido por equivocación,
intimidación, violencia o fraude. (Navarrete, 2003).

En la compraventa de bien inmueble es necesario remarcar la innegable presencia

del Consentimiento y el objeto de la compraventa que es el bien inmueble a
transferir, aspectos que se manifiestan por la concurrencia de la propuesta y de la
aceptación sobre la cosa y la causa que han de componer el contrato. No
obstante, se anulará el consentimiento producido por equivocación, intimidación,
violencia o fraude. (Navarrete, 2003).

Para Arias-Schereiber(2003), el artículo 949 en el caso de los bienes inmuebles,

transmite el dominio de la propiedad, es decir será suficiente, por ejemplo, que
comprador y vendedor se pongan de acuerdo sobre el bien que es objeto del
contrato y el precio que se ha de pagar por el para que no solamente se produzca
el efecto de haberse consumado el contrato y surgió un derecho al bien para el
acreedor (ius ad rem), sino que simultáneamente este adquiere la propiedad (ius in
re).

En el caso de bienes inmuebles, en concordancia con el art. 949 del Código Civil,
para que el comprador goce del pleno dominio del bien, incluida la posesión, se
requiere su entrega. Para evitar cualquier mal entendimiento debe recordarse que
el perfeccionamiento constitutivo es para la celebración del contrato y que el
perfeccionamiento complementario es para la transferencia de la propiedad del
bien. Elementos:

i) Los sujetos.- Las partes que intervienen en la compraventa son: EL

VENDEDOR Y EL COMPRADOR, quienes pueden ser personas naturales o
jurídicas. Para que una persona pueda obligarse a celebrar un contrato debe
gozar de capacidad civil, salvo las limitaciones y prohibiciones establecidas por
ley. Ejemplo: Los cónyuges no pueden celebrar contratos entre sí respecto de
los bienes de la sociedad. (Art.312 y 315 del C. Civil).
 ii) El objeto. Que viene a ser el bien materia de venta es un elemento esencial de
este contrato, está representado por cosas o bienes corporales; sin embargo,
nada impide que también sean incorporales. El bien objeto de la venta debe ser
susceptible de medición y protección jurídica, existir en el momento de la
compra venta o tener posibilidad de existir en el futuro, determinado o
determinable y que la enajenación no esté prohibida por la ley.

iii) El precio. Elemento propio del contrato de compra venta, que consiste en la
contraprestación dineraria que efectúa el comprador a favor del vendedor por el
bien que se obliga a transferirlo en propiedad. El precio debe ser dinero o signo
representativo del valor de los bienes, que sirve de medio de pago en estos
contratos, debe ser serio, real, efectivo y conocido; debe ser determinado o
determinable (Art.1543 C. Civil).

1.4. Modalidades de la compraventa (Curso Contratos)

 Compra Venta a Satisfacción.- El artículo 1571° establece que la compraventa a
satisfacción del comprador se perfecciona sólo en el momento en que éste
declara su conformidad, para cuyo efecto debe hacer su declaración dentro del
plazo estipulado por el contrato o por los usos o, en su defecto, dentro de un
plazo prudencial fijado por el vendedor.

 Compra Venta a Prueba.- El vendedor se reserva el derecho de ensayar o

probar la cosa antes de comprarla definitivamente. Se da cuando se desconfía
de la calidad y bondad del bien y no requiere celebrar el contrato. Mientras el
bien no tenga las cualidades pactadas o no sea idóneo para la finalidad que
está destinado, se produce el fenómeno de la compraventa a prueba. Ejemplo:
La compra venta de un bien usado.

 Compra venta sobre muestra.- Se presenta cuando los contratantes se ponen

de acuerdo para la celebración del contrato, sin tener a la vista el objeto mismo,
sino sólo una parte desprendida del objeto, a la cual se le denomina muestra.
La mayoría de autores señalan que se trata de una venta condicional, debido a
que los contratantes entienden vender y comprar, bajo la condición que el bien
 vendido es conforme a la “muestra” o que tiene la calidad determinada y
exigida.

 Compra Venta de Cosa Litigiosa.- Se presenta cuando el contrato recae sobre

un bien que está en discusión dentro de un proceso. Se requiere que quien ha
adquirido tenga conocimiento del proceso. Constituye un negocio jurídico
aleatorio.

1.5 Pactos prohibidos y permitidos en la compraventa

Este aspecto se encuentra regulado en el artículo 1582 del Código Civil en el que
se establece que pueden integrar la compra venta cualquier pacto lícito con
excepción del pacto de mejor comprador y el pacto de preferencia que son nulos.
Esto significa, que los pactos pueden ser lícitos o permitidos por el ordenamiento
jurídico y, prohibidos, cuando están expresamente prohibidos por la ley. La nulidad
se constituye cuando falta uno de los elementos esenciales del negocio jurídico,
desde la conclusión del negocio, atentar contra una norma de orden público o
contra las buenas costumbres. Esta nulidad implica la ineficacia prermanente del
negocio jurídico ya que éste no va a producir sus efectos por ningún motivo.

Pacto de Retroventa.- Es un pacto permitido en la compraventa, que significa el

pacto de dominio reservado hasta que el precio sea cancelado. El pacto de
retroventa es una cláusula que se incluye en un contrato de compraventa, a través
de la cual el vendedor adquiere el derecho de resolver unilateralmente el contrato
en cualquier momento, dentro del plazo que establece la ley, sin necesidad de
resolución judicial, con el fin de recobrar el bien que inicialmente dio en venta,
devolviendo previamente el precio pagado por el comprador, además de las
mejores y útiles que éste introdujo en el bien.

2.- LAS ARRAS EN LA COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE

2.1. Las arras. Las arras en la compraventa de bien inmueble es un acuerdo privado
entre comprador y vendedor previo donde las partes se comprometen a efectuar
la compraventa futura de una propiedad y el comprador entrega una cantidad de
 dinero a cuenta del total. Unas arras en la compraventa es una cantidad de dinero
que el comprador ofrece al vendedor.

Las arras tienen el objeto de: i) Que el vendedor del inmueble no lo siga
ofreciendo, ii) Que ni el vendedor ni el comprador se arrepientan de culminar la
negociación. En la compraventa de bienes inmuebles las arras actúan como una
penalidad en caso que alguna parte incumpla el acuerdo.

 Si el comprador se rehúsa a adquirir el inmueble: El vendedor se queda con el

dinero ofrecido en arras, sin ofrecer retribución alguna al comprador.
 Si el vendedor se rehúsa a ofrecer el inmueble: El vendedor está obligado a
devolver en doble del dinero ofrecido en arras, sin recibir retribución alguna del
comprador.
 Si todos cumplen: Las arras pasan a formar parte del pago del inmueble.

2.2 Contrato de arras de penitenciales

CONTRATO DE ARRAS PENITENCIALES

En la ciudad de ......................., a ....... de ..................... de ............... REUNIDOS
De una parte, D./Dª .........................., mayor de edad, (estado civil), .....................
de profesión .............................., de nacionalidad ......................., vecino
de ........................., con domicilio en ........................, y con
D.N.I. ............................. , en adelante PARTE VENDEDORA. Y de otra,
D./Dª ..........................., mayor de edad, (estado civil), ........................ de
profesión ............................., de nacionalidad ........................., vecino
de .........................., con domicilio en .............................., nº ........., y con D.N.I.
nº ......................., en adelante PARTE COMPRADORA ACTUAN Ambas, en
nombre e interés propio, reconociéndose mutuamente la capacidad legal necesaria
para el presente otorgamiento, y la asunción de las obligaciones que del mismo
dimanan, así como de su libre voluntad, DICEN
I.- Que LA VENDEDORA, es propietaria de una finca vivienda situada en la
planta ..., del edificio sito en la calle ...., de la ciudad (pueblo). Tiene una superficie
de ... metros cuadrados útiles, linda al norte ..., al sur ..., al este ..., al oeste ... Fue
adquirida por ... (contrato de compraventa, herencia, etc…), mediante escritura
pública otorgada ante el Notario de ... el día ... con el número .... de su protocolo.
Quedó inscrita en el Registro de la de la Propiedad número ... de........,al
tomo........., libro..........., folio ………, sección …….., finca registral número.........,
inscripción............... La referencia catastral de la finca descrita es la señalada con
el nº .......... del Catastro de ....................., según resulta de ............................. La
indicada finca se halla libre de cargas y gravámenes, arrendatarios y ocupantes y
al corriente de todo tipo de gastos e impuestos / o bien se haya sujeta a las
siguientes cargas y gravámenes: ………
II.- Que EL COMPRADOR está interesado en adquirir, por el precio y condiciones
que se especificarán seguidamente, la finca descrita en los párrafos precedentes,
como cuerpo cierto, en concepto de libre de cargas y gravámenes, ocupantes,
arrendatarios o precaristas, y al corriente de pago de todo tipo de tributos y gastos
de cualquier tipo y clase.
III.- Que habiendo llegado las partes a un acuerdo al respecto, al objeto de
regularlo, ACUERDAN PRIMERO.- Fijar como precio de esta compraventa,
……………….... EUROS (... ………..€), que se abonarán del siguiente modo: 1. El
COMPRADOR satisface en este acto al VENDEDOR la suma de ..............
EUROS, (………….€), mediante (efectivo metálico, cheque bancario, cheque
conformado), quien declara recibirlas, en concepto de arras penitenciales por la
compra de la finca descrita, acogiéndose ambas partes al artículo 1454 del Código
Civil. EL VENDEDOR otorga a todos los efectos y mediante el presente
documento la más eficaz carta de pago de dicha cantidad. 2. Los
restantes .................... EUROS, (…………..€) serán satisfechas al otorgamiento de
la escritura pública de compraventa y entrega simultánea de llaves. SEGUNDO.-
Ambas partes, podrán resolver el presente contrato de compraventa, allanándose
el comprador a perder las arras, si es éste el que se arrepiente o el vendedor a
devolverlas dobladas, en caso contrario. TERCERO.- Se fija como fecha para
formalizar la escritura de compraventa el día ……………..... en la Notaría que
designe LA PARTE …………... La incomparecencia en la Notaría para otorgar
escritura de compraventa se considera incumplimiento y conlleva para el
incumplidor los efectos del art. 1454 del Código Civil. EL PARTE ………….. se
compromete a avisar a LA PARTE …………..del día de la firma con al menos 10
días de antelación y de manera fehaciente. El día de la firma de la Escritura
Pública LA PARTE VENDEDORA hará entrega del último recibo del IBI, del
Certificado de deudas de la comunidad de propietarios y del Certificado de
eficiencia energética. CUARTO.- el comprador declara recibir el inmueble objeto
del presente contrato a su entera satisfacción, comprándolo como cuerpo cierto y
encontrándolo en perfecto estado. QUINTO.- La compraventa se perfecciona en
concepto de libre de cargas y gravámenes, ocupantes, arrendatarios o precaristas,
y al corriente de pago de todo tipo de tributos y gastos de cualquier tipo y clase. La
parte vendedora declara estar al corriente de pago en la cuota ordinaria de
Comunidad de Propietarios y que a fecha de la firma del contrato de arras no hay
derramas aprobadas. El vendedor se hará cargo de los gastos de la Comunidad de
Propietarios, ordinarios o extraordinarios (que pudieran surgir entre la firma del
contrato y la fecha de la escritura) hasta el día de la firma de la escritura. Desde el
mismo día de la escritura, la compradora acepta el pago de cualquier cantidad,
tanto de gasto ordinario como extraordinario. SEXTO.- Todos los gastos e
impuestos que se deriven del otorgamiento de la escritura pública de compraventa
y el resto de operaciones relacionadas con la compraventa, serán enteramente de
cuenta de LA PARTE …………... ELEGIR UNA DE LAS SIGUIENTES
OPCIONES: El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Bienes de
Naturaleza Urbana será a cargo del comprador. El Impuesto de bienes Inmuebles
correspondiente al año en curso será asumido entre ambas partes de manera
proporcional, la parte vendedora desde el 1 de enero hasta el día anterior a la
firma de la escritura y el comprador desde el día de la escritura hasta final de año.
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Bienes de Naturaleza Urbana
será a cargo del vendedor. SEPTIMO.- Las partes para cualquier cuestión que
surja entre ellas en relación al presente contrato, su ejecución, interpretación y/o
cumplimiento, se someten expresamente a los Juzgados y Tribunales de la ciudad
de............. (que es donde está sito el inmueble. Y para que así conste, suscriben
el presente documento, por duplicado, en el lugar y fecha arriba indicados.

Fdo.:
EL VENDEDOR Fdo.: EL COMPRADOR
3. El saneamiento

Sanear, en su acepción amplia, significa hacer sano a un bien, repararlo o remediarlo,

y, en su acepción contractual, es la obligación que asume el que transfiere un bien en
propiedad, uso o posesión, de responder ante el adquirente por las consecuencias de
no poder utilizar el bien para el fin de la adquisición, como consecuencia de la evicción,
los vicios ocultos o el hecho propio del transferente

3.1 Cuáles son las obligaciones de las partes contratantes?

 Las obligaciones de las partes contratantes son aquellas que se encuentran
estipuladas en el contrato, de dar, hacer no hacer (Art. 1361° del C.C.). En este
sentido, las partes contratantes se encuentran obligadas de cumplir con las
exigencias, aunque éstas no se encuentren estipuladas en el respectivo contrato
(saneamiento). (Código Civil, 2019)
 De igual modo, los contratantes se obligan a actuar de buena fe común intención de
las partes y a asumir los efectos que relativos a los contratos, de conformidad con lo
dispuesto en los artículos 1362 y 1363 del C.C. (Código Civil, 2019)
 Para (De la Puente, 2007), las partes se encuentran obligadas a cumplir con los
compromisos estipulados en los contratos que celebren, desde los nominados:
compraventa, arrendamiento, mutuo, locación y servicios, entre otros; hasta los
innominados y atípicos, celebrados por las exigencias actuales.

3.2 ¿Qué es el saneamiento y quienes están obligados a realizarlo?

a) El saneamiento del contrato se encuentra estipulado en el Art. 1484 1485 del Código
Civil y se encuentran relacionados a la transferencia de la propiedad, la posesión o el
uso de un bien, donde el transferente se obliga ante el adquiriente a responder por la
evicción, los vicios ocultos del bien o por sus hechos propios que no permiten cumplir
con la finalidad de la transferencia del bien para el adquiriente.
b) (Northcote, 2013), señala que “El Código civil vigente de 1984 clasifica a las
obligaciones de saneamiento en cuatro rubros: 1) disposiciones generales; 2)
saneamiento por evicción; 3) saneamiento por vicios ocultos; y 4) saneamiento por
hechos propios del transferente. Sus normas son aplicables tanto a los contratos a
título oneroso como a título gratuito”.
c) Respecto a la obligación de sanear por evicción, por vicios ocultos y por hechos propios
del transferente se realizan de conformidad con lo que señale la ley expresa, sin
necesidad de que en los contratos se haya estipulado de forma expresa. En este
aspecto, conforme a los artículos 1486 al 1490 del C.C., las partes contratantes
pueden convenir su saneamiento ya sea en aumento, disminución o suprimida
totalmente, sin embargo la convención no se aplica cuando existe un hecho voluntario
del transferente para limitarse o liberarse de su obligación de saneamiento o cuando
actúa con dolo o culpa inexcusable. (Código Civil, 2019)

Torres Vásquez, Anibal (2012), señala que “la obligación de sanear por evicción, por
vicios redhibitorios y por hechos propios del transferente tiene lugar por ministerio de la
ley, aunque las partes no la hayan estipulado expresamente”. En este sentido, las
partes contratantes convienen que este saneamiento sea de forma aumentada,
disminuida o suprimida totalmente, pero ello sin que se rehuya a la obligación del
transferente, sin intervención de dolo.

Para Torres Vásquez, la obligación de saneamiento del transferente por sus hechos
propios, por evicción y por vicios ocultos es objetiva, puesto que responde
prescindiendo de su culpabilidad, por el solo hecho de que el adquirente no puede
destinar el bien a la finalidad de la adquisición.

En el sistema jurídico peruano, la evicción es el despojo al adquirente del bien

adquirido por efecto de una resolución judicial o administrativa firme dictada en el
proceso judicial de evicción o en el respectivo proceso administrativo.

Vicio oculto o redhibitorio es el defecto grave y oculto que se encuentra en el bien

adquirido a título oneroso o gratuito.

3.3. Extensión de la obligación de saneamiento

Artículo 1484.- Hay lugar a saneamiento en los contratos relativos a la transferencia de

la propiedad, la posesión o el uso de un bien. El art. 1484, denomina saneamiento a lo
que es la garantía del contrato.

Se trata de una responsabilidad del transferente del derecho de propiedad, uso o

posesión de bien, una vez que ha ejecutado su prestación y con independencia de su
buena o mala fe, por no poder el adquirente destinar ese bien a la finalidad para la cual
lo adquirió, o sea, es una responsabilidad objetiva pos cumplimiento del contrato.

Para Torres Vásquez (2012), La obligación de saneamiento es la que contrae el que

transfiere, a título oneroso o gratuito, la propiedad, la posesión o el uso de un bien,
cuando por sus propios hechos, la evicción de un tercero o la existencia de vicios
ocultos se priva al adquirente de su derecho de destinar dicho bien a la finalidad para
la cual fue adquirido. El art. 1484 elimina la limitación que existía en el Código civil de
1936, cuyo art. 1370 lo circunscribía a los contratos celebrados a título oneroso.

La finalidad perseguida por las partes en los contratos, onerosos o gratuitos, por los
cuales se transfiere la propiedad, uso o posesión de un bien, mueble o inmueble,
registrado o no registrado, es que el adquirente pueda destinarlo al fin previsto en el
contrato o al que se derive de su naturaleza.

3.4 Obligación de saneamiento como una consecuencia de la obligación de

entregar el bien.

Se fundamenta en que el transferente debe entregar un bien como el previsto en el

contrato, porque si incumple con esta obligación entregando un bien que adolece de
vicios jurídicos u ocultos, surge otra obligación de garantizar contra estos vicios, a fin
de mantener indemne al adquirente. Se sanciona al transferente por incumplimiento del
contrato, al no entregar un bien como el previsto en el contrato, sin importar la finalidad
de la adquisición.

Mazeaud (1974), expresan que “El vendedor está obligado a entregar la cosa tal y
como se haya convenido, tal y como se haya previsto por las partes cuando la
conclusión del contrato”. En consecuencia (…) la obligación de garantía puede ser
considerada así como una simple prolongación de la obligación de entrega”.

3.5. Obligación de saneamiento que garantiza la posesión pacífica y útil del bien.

Sostiene que el fundamento del saneamiento es asegurar, garantizar, la posesión

pacífica y útil del bien, en virtud del saneamiento, el transferente, en propiedad, uso o
posesión, está obligado a responder frente al adquirente cuando éste no puede
destinar el bien a la finalidad para la cual lo adquirió o por disminución de su valor.
4. El consentimiento
El consentimiento es el resultado de un proceso deliberativo que involucra a la voluntad
y la capacidad de interactuar en situaciones jurídicas de alta complejidad.

Rendón Ángel, Juan y Londoño Vásquez, David señalan que el consentimiento como
manifestación de la voluntad que no deja lugar a dudas es una expresión autónoma del
individuo constituido como parte dentro del negocio jurídico, es decir que tiene plenas
competencias para ejercerla: tomar sus propios decisiones y asumir las consecuencias
de sus actos. Respecto a los problemas previos que condicionan un consentimiento
jurídicamente válido son, por tanto, la voluntad, la declaración, la capacidad y la
autodeterminación. (En Garcés Vásquez, Pablo -2014)

Garcés Vásquez, Pablo (2014) precisa que ejercer la voluntad –si no se cuenta con el
perfil deliberativo y con las capacidades argumentativas adecuadas para superar los
engaños, las confusiones y las seducciones que la otra parte– es una actividad
interactiva riesgosa. Porque deliberar es una actividad que exige al menos dos partes,
y una de ellas puede comportarse de modo inauténtico en la interacción, al ser
impulsada tal vez por motivaciones que –si bien pueden ser delictivas o viciosas, como
se verá más adelante en este texto– tienen que reconocerse como aspectos relevantes
en una comprensión adecuada de la manifestación.

5. Contrato de compraventa de bien inmueble a entera satisfacción del comprador.

CONTRATO DE COMPRA VENTA

Señor Notario: Señor Notario: Sírvase usted extender en su Registro de Escrituras
Públicas una de COMPRAVENTA que celebran de una parte la EMPRESA DE
TRANSMISIÓN ELECTRICA DEL SUR SOCIEDAD ANÓNIMA - ETESUR, a quien
en adelante se le denominará LA VENDEDORA, con RUC Nº 20216293321, con
domicilio en la Av. Prolongación Pedro Miotta N° 421, distrito de San Juan de
Miraflores, provincia de Lima, debidamente representada por doña Dora Emma
Ballester Ugarte, identificada con DNI Nº 10314108 y don Manuel Feliciano
Adrianzén Barreto, identificado con DNI N° 40006148, en su calidad de miembros
de la Junta Liquidadora de LA VENDEDORA, designados por R.S. N° 005-2004-
EF de fecha 28 de febrero de 2004, con poderes inscritos en la Partida Nº
11004429 del Registro de Personas Jurídicas de Arequipa; y de la otra parte don
SERGIO PORLLES QUISPE, soltero, identificado con DNI. Nº 25522574, con
domicilio en Av. Tomás Valle, Mz. QI , Lt. 10, Coop. Albino Herrera, Distrito del
Callao, Provincia Constitucional del Callao, a quien en adelante se denominará EL
COMPRADOR, de acuerdo a los siguientes términos y condiciones:

PRIMERO: SOBRE EL INMUEBLE LA VENDEDORA es propietaria del Local

Comercial ubicado en el N° 77- Nivel “C”, del Centro Comercial Camino Real,
Distrito de San Isidro, Provincia y Departamento de Lima, el mismo que se
encuentra debidamente inscrito en la Ficha 236845 y su continuación en la Partida
N° 41223111 del Registro de la Propiedad Inmueble – Oficina Registral Lima –
Zona Registral N° IX, Sede Lima.

SEGUNDO: OBJETO DEL CONTRATO Y CONDICIONES Mediante Acto Público

de Venta Directa llevada a cabo el día 18 de agosto de 2006, se adjudicó el
inmueble al que hace referencia la cláusula anterior a EL COMPRADOR, quien
presentó a LA VENDEDORA la oferta de compra del indicado predio. Por el
presente contrato, LA VENDEDORA da en venta real y enajenación perpetua a EL
COMPRADOR, el inmueble descrito en la cláusula primera. Asimismo, las partes
declaran que la venta del inmueble se realiza “ad corpus” y comprende el local
comercial con sus usos, costumbres y todo por cuanto de hecho y por derecho le
corresponde No obstante ello, las partes hacen renuncia expresa a cualquier
reclamación en relación a las diferencias que pudieran detectarse respecto a sus
extensiones y cualquier otro asunto, haciéndose mutua y recíproca donación de
cualquier diferencia, de conformidad con el Art. 1577 del Código Civil. EL
COMPRADOR exonera a LA VENDEDORA de la obligación de saneamiento por
evicción a que hubiere lugar, de conformidad con el artículo 1489º y el inciso 4 del
artículo 1500 del Código Civil y renuncia expresamente a solicitar la devolución de
parte de LA VENDEDORA de la contraprestación recibida de acuerdo a lo previsto
por el artículo 1497º del Código Civil.
TERCERO: PRECIO EL COMPRADOR adquiere el inmueble por el precio de US$
9,500,00 (Nueve Mil Quinientos y 00/100 Dólares Americanos). Dicho monto ha
sido íntegramente cancelado empleando Medio de Pago Bancario en la modalidad
de depósito en la cuenta de ENACE en Liquidación, de conformidad con lo
establecido en la Ley 28194 y su Reglamento aprobado mediante Decreto
Supremo N° 047-2004-EF, los mismos que detallamos a continuación: 1. Depósito
por US$ 917.00 Dólares Americanos en la cuenta N° 0011-0223-55-0100016187
del Banco Continental. 2. Depósito por S/. 6,000.00 Nuevos Soles en la cuenta N°
200-300015379-4 del Banco Interbank, equivalentes a US$ 1,857.58 Dólares
Americanos 3. Depósito por US$ 6,725.42 Dólares Americanos en la cuenta N°
0011-0223-55-0100016187 del Banco Continental. Las partes declaran que existe
justa y perfecta equivalencia entre el precio pactado y el inmueble enajenado,
haciéndose, sin embargo, mutua gracia y recíproca donación de cualquier exceso
o diferencia que pudiera existir y que ahora no perciben, conforme a lo estipulado
en la cláusula precedente.
CUARTO: ENTREGA DEL INMUEBLE EL COMPRADOR declara haber recibido a
la firma del presente documento las llaves y la posesión del inmueble materia de la
venta, declarando que lo ha recibido conforme y renunciando a cualquier reclamo
posterior sobre su estado o condición.
QUINTO: GASTOS Serán de cuenta de EL COMPRADOR el pago de los
derechos notariales y registrales que origine esta minuta, incluyendo un
Testimonio para LA VENDEDORA, el que deberá ser entregado a ésta en un plazo
no mayor de 30 (treinta) días naturales de suscrito el contrato. Las partes
acuerdan que todo trámite de independización y subdivisión y todo gasto de índole
notarial y registral, así como el pago del Impuesto de Alcabala o de cualquier otro
tributo, corren por cuenta y cargo de EL COMPRADOR.
SEXTO: DOMICILIO Y NOTIFICACIONES. Las partes señalan sus domicilios en
los lugares indicados en la introducción del presente contrato. Cualquier
comunicación o notificación deberá ser cursada a dichos domicilios por escrito. En
caso de cambio de domicilio, éste tendrá efecto legal a partir de la comunicación a
la otra parte por escrito con cargo de constancia de recepción. En caso contrario,
cualquier comunicación hecha al anterior domicilio se entenderá válidamente
efectuada y surtirá plenos efectos legales.
SETIMO: JURISDICCION. En caso de presentarse cualquier asunto dudoso o
litigioso derivado de la interpretación, aplicación o ejecución del presente contrato,
las partes renuncian expresamente al fuero de sus domicilios y se someten a la
jurisdicción de los jueces y tribunales del Cercado de Lima, señalando para tal
efecto las direcciones indicadas en la parte introductoria del presente instrumento.
 Agregue usted, señor Notario, las demás cláusulas que fueren de ley, haga los
insertos correspondientes, eleve la presente a Escritura Pública, y sírvase cursar
los partes correspondientes para su inscripción al Registro de Propiedad Inmueble
de Lima y Callao. Suscrito en Lima por duplicado en fecha.
EL COMPRADOR LA VENDEDORA

6.- JURISPRUDENCIA SOBRE COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE

6.1. Sobre nulidad de resolución de contrato de compraventa por vicio procesal.

Sentencia N° CUARENTA Y UNO, de fecha 16-03-2011, recaída en el Exp. N° 271-
2009. Corte Superior de Justicia de Lima. Décimo Quinto Juzgado Especializado en
lo civil de Lima donde se DECLARA FUNDADA LA DEMANDA y se declara la
nulidad, sin valor ni efecto jurídico la “Resolución de Contrato” sobre COMPRA
VENTA DE los Ex Hoteles de Turistas de Chimbote, Huaraz, Monterrey, Ica e Iquitos,
celebrada por la Empresa Nacional de Tur5ismo Sociedad Anónima- ENTURPERU-
con la Cía. Distribuidora Sociedad Anónima –CODISA- con intervención de
Corporación Financiera de Desarrollo –COFIDE, celebrada el 05-07-1995.
6.1 . sobre no procedencia de revisión de expediente en vía constitucional
Sentencia del Tribunal Constitucional, recaída en el EXP. N.° 02398-2013-PA/TC.
LIMA. ELKE MARIANNE DAUM DEL ÁGUILA Y OTRO, de fecha Lima, 20 de
noviembre del 2013 

RESOLUCIÓN DEL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

 
Señalan los accionantes que por escritura pública de compraventa de fecha 18 de
agosto del 2001 adquirieron de don Walter Gunter Daum Schiller la propiedad del
inmueble ubicado en la avenida Brasil N.º 2163, departamento 303, distrito de
Jesús María, provincia y departamento de Lima, advirtiéndose que dicha
transferencia no fue inscrita en los Registros Públicos. Agregan los amparistas que
en noviembre del 2007 toman conocimiento de que el señor Walter Gunter Daum
Schiller había celebrado un contrato de compraventa y mutuo con garantía
hipotecaria con el señor Juan Hipólito Aguerto Córdova en calidad de comprador y
don Alfonso Tamayo Navarro como acreedor hipotecario del inmueble de su
propiedad, motivo por el cual interpusieron demanda de nulidad de acto jurídico ante
la jurisdicción ordinaria. Alegan que las resoluciones judiciales emitidas en dicho
proceso contienen graves incongruencias y se encuentran apartadas del derecho en
razón de que los magistrados emplazados no han analizado el tema del
consentimiento en la transferencia de la propiedad porque, a decir de los propios
actores, nunca prestaron su consentimiento para que opere la transferencia del bien
inmueble de su propiedad, por lo que las referidas resoluciones judiciales vienen
violando sus derechos constitucionales a la tutela procesal efectiva, al debido
proceso y a la motivación de las resoluciones judiciales.
(…)
9.Que por tanto, se observa que lo que realmente cuestionan los actores es el
criterio jurisdiccional de los jueces demandados, asunto que no es de competencia
constitucional, a menos que pueda constatarse una arbitrariedad manifiesta por
parte de la instancia judicial  respectiva que ponga en evidencia la violación de
derechos de naturaleza constitucional, lo que sin embargo, no ha ocurrido en el
presente caso, por lo que al margen de que tal criterio resulte compartido (o no) en
su integridad, constituye una justificación suficiente que respalda la decisión
jurisdiccional adoptada, no procediendo su revisión a través del proceso de amparo.
(….)
RESUELVE: Declarar IMPROCEDENTE a demanda.

6.2 . Sobre Falta de motivación de resoluciones judiciales. declarando fundada

la demanda.
Sentencia del Tribunal Constitucional, recaída en el EXP N.° 01607-2013-PA/TC
LIMA PUERTA DE TIERRA SA, representada por EMILIO RAÚL GÓMEZ DE LA
TORRE KUSIANOVICH SENTENCIA DEL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL En Lima,
a los 9 días del mes de mayo de 2017,
(…)
17. Si bien es cierto que los órganos jurisdiccionales tienen la facultad de emitir
resoluciones aplicando la argumentación por remisión, esta situación no opera de
manera automática, pues es necesario, mínimamente, identificar que el supuesto de
hecho es el mismo que ha sido materia de decisión con anterioridad. En el presente
caso, si bien podría decirse que todos los emplazados del proceso subyacente se
encontraban en la misma situación jurídica, ello no es del todo cierto, pues el
proceso civil de nulidad de acto jurídico tenía por finalidad recuperar un bien
inmueble del Estado, más el pago de una indemnización por daños; sin embargo, en
el caso de Puerta de Tierra SA, era necesario justificar, mediante una
argumentación basada en pruebas, la existencia del daño imputado en perjuicio del
Estado, pues al disponerse la nulidad de su contrato de compraventa se estaba
dejando sin efecto dicho acto jurídico y, por lo tanto, disponiendo la devolución del
dominio del inmueble a favor del Estado, situación que reparaba el perjuicio sufrido,
mas no explica de manera coherente la existencia de otro perjuicio equivalente al
monto indemnizatorio impuesto.
18. En tal sentido, este Tribunal considera que la resolución cuestionada presenta
tres defectos de motivación. Primero, presenta un vicio de motivación externa pues
presume un actuar ilícito por el supuesto especial deber de cuidado de la
demandante por su calidad de empresa inmobiliaria que, como se ha expuesto
supra, no le era razonablemente exigible. Segundo, presenta un vicio de motivación
aparente, pues no presenta argumento alguno respecto de la indemnización a a
Puerta de Tierra SA, pese a que, para dicho tipo de pretensiones, resulta ario
determinar de manera cuantitativa el daño producido a fin de justificar la sición de
dicha sanción civil. Y tercero, presenta un vicio por ausencia de motivación
cualificada, dado que la decisión adoptada por la Sala Suprema emplazada
restringe el derecho fundamental de propiedad de la sociedad demandante (inscrito
en registros públicos), sin presentar una argumentación razonable y suficiente que
explique la legitimidad de la doble restricción impuesta a su patrimonio (pérdida del
inmueble y la imposición de la indemnización por daños y perjuicios).
(…)
SE RESUELVE:
1. Declarar FUNDADA la demanda de amparo al haberse acreditado la vulneración
del derecho a la debida motivación de las resoluciones judiciales; en consecuencia,
NULA la de fecha 20 de mayo de 2010 (Casación 4419-2009 Lima), emitida en el
expediente 16414-2002-0-1801-JR-CI-16. 2. ORDENAR que, reponiendo las cosas
al estado anterior a la vulneración del derecho constitucional a la motivación, el Sala
Civil Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la República emita nuevo
pronunciamiento, considerando los fundamentos expuestos en la presente
sentencia.
IV. CONCLUSIONES

1.- El contrato de compraventa es aquel mediante el cual una persona, denominada

vendedor se obliga a transferir a otra, denominada comprador, la propiedad de un
bien a cambio del pago de un precio en dinero. “Por el contrato de compraventa el
vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y éste a
pagar su precio”. (artículo 1529 del C. Civil)

2.- El contrato de arras o arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor

previo donde las partes se comprometen a efectuar la compraventa futura de una
propiedad y el comprador entrega una cantidad de dinero a cuenta del total. Este
tipo de contrato no es muy usual en nuestro medio.

3.- El Saneamiento es la obligación de resarcir que tiene el transferente frente al

adquirente impedido de destinar el bien a la finalidad de la adquisición como
consecuencia de la evicción, los vicios ocultos o hechos del propio transferente.

4.- la transferencia de la propiedad necesita de dos aspectos fundamenrales: el

perfeccionamiento constitutivo (para la celebración del contrato) y el
perfeccionamiento complementario que (para la transferencia de la propiedad
del bien), mediante los cuales el comprador goce del pleno dominio del bien,
incluida la posesión y su entrega.
 REFERENCIAS:

ARIAS SCHEREIBER-PEZET, Max (1988), Máx. Exégesis, Tomo II. Gaceta Jurídica,
1998. Lima-Perú. pp. 293-327. Citado por Vidal (2020)

BULLARD GONZÁLEZ, Alfredo. Sistemas de Transferencia de Propiedad, En: Derecho y

Economía, Palestra Editores, Lima-2003 Ob. Cit. pp.156-157

Código Civil Digital. Gaceta jurídica. Lima Perú.

Contrato de compraventa.
https://www.proyectosapp.pe/RepositorioAPS/0/0/JER/PAJUNTASLIQUIDADORAS/
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De la Puente y Lavalle, Manuel. (2007). El contrato en general. Comentarios a la sección

primera del Libro VII del Código Civil. Tomo I. Palestra Editores. Lima, Perú. Pág. 33

ESCOBAR ROZAS, Freddy. Mitos en Torno al contenido del derecho de Propiedad, En:
Ius Et Veritas, revista editada por estudiantes de la facultad de Derecho de la
Pontificia Universidad Católica del Perú, año XI N° 22, pp. 117. Citado por Vidal
(2020).

Garcés Vásquez, Pablo (2014) El Consentimiento Su formación y sus vicios. Institución

Universitaria de Envigado. https://www.iue.edu.co/portal/documentos/fondo-
editorial/ElConsentimiento-Suformacionyvicio.pdf

Mazeaud, Henri, León Mazeaud y Jean Mazeaud (1974). Lecciones de Derecho civil,
parte tercera, v. III, Los principales contratos, trad. de Luís Alcalá-Zamora y Castillo.
Buenos Aires, p. 267. Citado por Torres Vásquez, Anibal. Ob.Cit.

Navarrete, Emanuela (2003). “La causa del contrato”.2003. Lectura sugerida, curso
Contratos.

Northcote Sandoval, Cristhian (2013). Reglas generales para la celebración de contratos.

Actualidad Empresarial Nº 274 – Primera Quincena de Marzo, Área Derecho
Empresarial, Informe especial, p. VIII 2.
Rendón Ángel, Juan y Londoño Vásquez, David ( ). La manifestación declarativa de la
voluntad jurídica como requisito obligacional . Pág. 23. En: El Consentimiento Su
formación y sus vicios. Garcés Vásquez, Pablo (2014).

Torres Vásquez, Anibal (2012). OBLIGACIONES DE SANEAMIENTO Capítulo Primero

DISPOSICIONES GENERALES.
https://www.etorresvasquez.com.pe/pdf/SANEAMIENTO.pdf

Vidal, Roger (2020). EL SISTEMA DE TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD

INMUEBLE EN EL DERECHO CIVIL PERUANO. “Manual de Derecho Civil-Parte
General”, Ed. Abelardo Perrot, Bs. Aires, 196. El Contrato de Compraventa, Gaceta
Jurídica, Lima, 1999. En
Ramoshttp://www2.congreso.gob.pe/sicr/cendocbib/con3_uibd.nsf/4F8957B52C7F45
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SISTEMA_TRANSFERENCIA_PROPIEDAD_DERECHO_CIVIL_PERUANO.pdf

¿Qué son las arras en la compraventa de inmuebles?. Rebaja tus cuentas. Recuperado
de: https://rebajatuscuentas.com/pe/blog/que-son-las-arras-en-la-compraventa-de-
inmuebles