ACTA 16 ACUERDO 2 DE FECHA 27/04/2018

DECRETO NÚMERO DOS

El Concejo Municipal de San Marcos, Departamento de San Salvador,

CONSIDERANDO:

I. Que el artículo 203 de la Constitución de la República, expresa que los Municipios son
autónomos en lo económico, en lo técnico y en lo administrativo, y se regirán por un Código Municipal;

II. Que el artículo 206 de la Constitución de la República confiere competencia a los Municipios en lo
que corresponde a la aprobación de los Planes de Desarrollo Local, debiendo las demás autoridades del
Estado colaborar con la Municipalidad en el desarrollo de los mismos;

III. Que sobre la base de los artículos 207 inc. 2° de la Constitución de la República y 14 del Código
Municipal, fue creado el Consejo de Alcaldes del Área Metropolitana de San Salvador (COAMSS), el cual
tiene dentro de sus competencias aprobar el Esquema Director del Área Metropolitana de San Salvador
(AMSS), previa consulta a los Concejos Municipales que lo conforman, como instrumento de ordenación
integral del territorio, que abarca todos los municipios que conforman el AMSS;

IV. Que en fecha 7 de julio de 2016, se aprobó el Esquema Director, que tiene como instrumento de
desarrollo el Reglamento de la Ley de Desarrollo y Ordenamiento Territorial del Área Metropolitana de
San Salvador y Municipios Aledaños (RLDOTAMSS), el cual luego de su proceso de consulta fue
publicado en el Diario Oficial No. 31, Tomo 414, de fecha 14 de febrero de 2017, y reformado mediante
decreto No. 9, de fecha 9 de febrero de 2017, emitido por el COAMSS, publicado en el Diario Oficial No.
55, Tomo 414, de fecha 20 de marzo de 2017;

V. Que habiendo decretado el Esquema Director los lineamientos de la planificación y el

ordenamiento territorial, así como los objetivos y estrategias de desarrollo para toda el AMSS, es
necesario que el Municipio de San Marcos cuente con instrumentos normativos de planificación a nivel
local, que sean más específicos y que permitan la aplicación concreta de sus contenidos, a fin de
propiciar el ordenamiento y desarrollo municipal de forma sostenible y sustentable;

VI. Que el Concejo Municipal de San Marcos retoma las funciones y competencias que establecen
los artículos 5, 63, 34 numeral 9 y 42 de la LDOTAMSS, en cuanto a ejercer los controles urbanísticos;
favorecer el desarrollo inmobiliario; la equitativa distribución de las cargas y beneficios derivados de los
instrumentos de planificación; entre otras que asigna la misma ley.

VII. Que mediante Convenio de Cooperación Institucional para la Ejecución del Proceso de Asesoría
Técnica para la Formulación y Elaboración el Plan Municipal de San Marcos, suscrito en fecha 27 de julio
de 2017 y su respectiva prórroga de fecha 31 de enero de 2018 suscrito con la Oficina de Planificación
del Área Metropolitana de San Salvador (OPAMSS) se llevó a cabo el Plan de Desarrollo y Ordenamiento
Territorial del Municipio de San Marcos con el apoyo y colaboración técnica de dicha entidad.

POR TANTO:

En uso de sus facultades constitucionales y legales, decreta la siguiente:

“ORDENANZA DEL PLAN DE DESARROLLO TERRITORIAL DEL MUNICIPIO DE SAN MARCOS”

Capítulo 1. Disposiciones generales

Objeto

Art. 1. - La presente ordenanza tiene por objeto decretar el Plan de Desarrollo Territorial del Municipio de
San Marcos que incorpora regulaciones referentes a: desarrollo urbano territorial e infraestructura; medio
ambiente y riesgo; movilidad y transporte, y; aspectos socio económicos.
El plan desarrolla y regula con mayor especificidad, dentro de la respectiva competencia municipal, los
contenidos del Esquema Director emitido por el Consejo de Alcaldes del Área Metropolitana de San
Salvador (COAMSS) publicado en el Diario Oficial No. 31, Tomo 414, de fecha 14 de febrero de 2017, y
sus reformas publicadas en el Diario Oficial No. 55, Tomo 414, de fecha 20 de marzo de 2017, e incluye
la zonificación específica de los usos del suelo y régimen de aprovechamiento del mismo, las propuestas
urbanísticas que deben ser realizadas en dichas zonas, así como los instrumentos de gestión que
propician el bienestar social, económico y ambiental de sus habitantes y demás actores relevantes que
desarrollan sus actividades dentro del municipio.

Ámbito de aplicación

Art. 2. - La presente Ordenanza será aplicable en todo el territorio del Municipio de San Marcos,
comprendiendo sus dos porciones que de manera general se describen de la siguiente manera:

PORCIÓN UNO: al NORTE limita con los municipios de San Salvador y Soyapango; al PONIENTE, con
los municipios de Panchimalco y San Salvador; al SUR con el municipio de Panchimalco; al ORIENTE,
con el municipio de Santo Tomás.

PORCIÓN DOS: al NORTE limita con el municipio de San Salvador; al PONIENTE, con los municipios de
Antiguo Cuscatlán; al SUR con el municipio de Huizúcar; al ORIENTE, con el municipio de Panchimalco.

En referencia de lo anterior, se decreta como parte de esta Ordenanza el Anexo I denominado:

- MAPA DE DELIMITACIÓN DEL AMBITO DE APLICACIÓN DEL MUNICIPIO DE SAN MARCOS

Autoridades competentes

Art 3. - La autoridad competente para normar los usos del suelo, los cambios de usos de suelo y
cualesquiera otras actividades de impacto territorial a nivel local será el Concejo Municipal de la Ciudad
de San Marcos.

Dicha autoridad además tendrá competencia para hacer cumplir la presente Ordenanza quien contará
con el apoyo técnico de la Oficina de Planificación del Área Metropolitana de San Salvador, que en
delante de denominará OPAMSS.

La OPAMSS tendrá las atribuciones legales que le son brindadas por la Ley de Desarrollo y
Ordenamiento Territorial del Área Metropolitana de San Salvador (LDOTAMSS) y su respectivo
Reglamento (RLDOTAMSS).

La autoridad competente para sancionar cualquier infracción a la referida LDOTAMSS y RLDOTAMSS,

así como la presente ordenanza, será el Alcalde Municipal o funcionario delegado para tal efecto por el
Alcalde Municipal, de conformidad con lo establecido en el Art. 131 del Código Municipal, siendo que, por
medio de la presente Ordenanza, se delega también esta función a favor del Jefe del Departamento de
Ordenamiento Territorial del Municipio.

Facultados de inspección y vigilancia

Art. 4.- La autoridad competente para realizar actividades de vigilancia, instruir el procedimiento
sancionatorio y sancionar toda actuación referente a obras, urbanizaciones, parcelaciones,
construcciones, demoliciones, ampliaciones, remodelaciones o mejoras de obras existentes, que
contravenga los contenidos de la presente ordenanza y el Esquema Director será el Alcalde Municipal o
funcionario delegado para tal efecto por el Alcalde Municipal, de conformidad con lo establecido en el Art.
131 del Código Municipal, siendo que, por medio de la presente Ordenanza, se delega también esta
función a favor del Jefe del Departamento de Ordenamiento Territorial del Municipio.

Las actividades de inspección y vigilancia, así como las facultades de instrucción y determinación de
sanciones se realizarán de conformidad a lo establecido en la LDOTAMSS y su Reglamento.

Obligados por la ordenanza

Art. 5. - La presente ordenanza se aplicará a todas las personas naturales o jurídicas, públicas o privadas
que desarrollen actividades relacionadas con el uso y/o transformación del suelo y/o territorio dentro del
Municipio, las que desarrollen actividades que generen impacto territorial, así como las instituciones
encargadas de la planificación, desarrollo y el control de todo tipo de proyecto y obras.

Definiciones

Art. 6. - Para efectos de esta Ordenanza deberá entenderse por:

- AMSS: Se refiere al Área Metropolitana de San Salvador.

- Aptitud turística (REC/7): son los inmuebles adyacentes a la carretera a los Planes de Renderos
en su doble vocación habitacional y de actividades recreativas y turísticas.
- Aptitud equipamiento local (CON/2): son los inmuebles destinados a espacios de equipamiento
en asentamientos precarios de la porción 2 de San Marcos.
- Aptitud quintas habitacionales (EST/6): inmuebles ya urbanizados de uso habitacional, con
servicios completos, en lotes de gran dimensión.
- Aptitud expansión mixta (EXP/1): son los inmuebles con potencial para albergar actividades
logísticas, industriales o mixtas en suelos urbanizables sobre la Autopista a Comalapa.
- Aptitud expansión habitacional 1 (EXP/2): son los inmuebles con potencial para albergar
actividades habitacionales en suelos urbanizables.
- Aptitud expansión habitacional 2 (EXP/3): son los inmuebles con potencial para albergar
actividades habitacionales en suelos urbanizables respetando restricciones ambientales
específicas detalladas en esta ordenanza.
- Aptitud expansión eco turística (EXP/4): son inmuebles con vocación orientada hacia actividades
de ocio, contemplación, turismo y recreación y que poseen un potencial paisajístico destacado.
- Aptitud expansión áreas abiertas (EXP/5): para identificar aquellas zonas con vocación para el
desarrollo de equipamientos culturales, áreas recreativas y actividades agrícolas.
- Aptitud reserva ecológica (CAM/1); son inmuebles que en vista de sus cualidades naturales o las
potenciales amenazas ambientales que en ellos existe deben ser preservados de cualquier tipo
de intervención urbanística.
- Cauce: se trata del lecho del río, arroyo, vaguada o quebrada, es decir la depresión del terreno
por donde corre el agua de manera permanente o intermitente.
- COAMSS: Se refiere al Consejo de Alcaldes del Área Metropolitana de San Salvador.
- Concejo Municipal: Se refiere al Concejo Municipal de la ciudad de San Marcos.
- Municipio: Se refiere al Municipio de San Marcos.
- LDOTAMSS: Se refiere a la Ley de Desarrollo y Ordenamiento Territorial del Área Metropolitana
de San Salvador y Municipios Aledaños.
- OPAMSS: Se refiere a la Oficina de Planificación del Área Metropolitana de San Salvador.
- RLDOTAMSS: Se refiere al Reglamento de la Ley de Desarrollo y Ordenamiento Territorial del
Área Metropolitana de San Salvador y Municipios Aledaños.

Instrumentos de regulación vigentes

Art. 7. - Para la aplicación de la presente Ordenanza en lo relativo al desarrollo y control del territorio y
para el otorgamiento de las respectivas autorizaciones de parcelación o construcción, así como otras
actividades que transformen, intensifiquen o impacten el uso del suelo en el Municipio se estará a lo
dispuesto en los siguientes instrumentos:

a) La LDOTAMSS y su Reglamento;
b) La presente Ordenanza Municipal;
c) Otras Ordenanzas especiales de zonificación, protección ambiental y patrimonio cultural, histórico
y edificado que hayan sido o sean emitidas por el Concejo Municipal, así como todas aquellas
que regulen de manera especial el uso del suelo y el desarrollo urbano y rural dentro del
Municipio, siempre que no contradigan lo establecido en la presente Ordenanza.
d) El Esquema Director;

Capítulo II. Zonificación del Uso del Suelo

Clasificación del uso del suelo

Art. 8.- La clasificación del uso del suelo para el ámbito municipal se establece para cada uno de los tipos
y categorías de suelo en función de las circunstancias de hecho existentes, de las previsiones sobre
asentamientos de población, actividades y servicios de carácter colectivo y de la protección del medio
ambiente, en concordancia con las perspectivas de desarrollo contenidas en el Plan de Desarrollo
Territorial, tomando como base los contenidos del Esquema Director del AMSS, y de la LDOTAMSS y su
Reglamento. Esta clasificación se divide de la siguiente forma:
a) Suelos urbanos;
b) Suelos urbanizables o de expansión urbana;
c) Suelos rurales o de naturaleza rustica; y
d) Suelos no urbanizables

Para la conceptualización de cada uno de los suelos descritos en el inciso anterior se estará a lo
dispuesto en el Reglamento de la LDOTAMSS y sus respectivas reformas.

Ninguna parcelación o reparcelación urbanística, ni desarrollo urbano podrá realizarse sobre suelo que no
haya sido previamente clasificado como Urbano. En dicho caso, el interesado, deberá, previo al inicio del
respectivo desarrollo, solicitar al Concejo Municipal una reclasificación del respectivo suelo, desde la
clasificación que tenga en dicho momento, hacia la clasificación de urbano.

Dicha clasificación sólo podrá ser autorizada mediante acuerdo de Concejo Municipal, previo
cumplimiento de los requisitos legales y reglamentarios correspondientes, así como las compensaciones
que para tal efecto correspondan de conformidad con la presente Ordenanza.

Como parte del Plan de Desarrollo Territorial, se decreta la clasificación del uso del suelo por medio de
los siguientes mapas que constituyen respectivamente los anexos II y III de la presente Ordenanza:

- ANEXO II. MAPA DE CLASIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO DEL MUNICIPIO DE SAN
MARCOS PORCIÓN 1
- ANEXO III. MAPA DE CLASIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO DEL MUNICIPIO DE SAN
MARCOS PORCIÓN 2

Tratamientos y aptitudes urbanísticas

Art. 9. - Los tratamientos urbanísticos presentan en la escala municipal los usos del suelo orientando de
manera diferenciada las intervenciones que se pueden realizar en el territorio, el espacio público, las
características físicas de las edificaciones y las dinámicas de aplicación.

Estos tratamientos se subdividen en aptitudes urbanísticas, que permiten normar a detalle el desarrollo
de diferentes tipos de actividades.

El Municipio de San Marcos como parte de su Plan de Desarrollo Territorial contará con los siguientes
tratamientos y sus respectivas aptitudes urbanísticas:

I. PORCIÓN 1 DEL MUNICIPIO

Clasificación Tratamiento Aptitud Clave en

Nombre Clave Nombre Clave matriz
Urbano Revitalización en REC Interior 5 REC/5
corredores Interconexión 6 REC/6
Turístico 7 REC/7
Estabilización EST Equipamiento local y 1 EST/1
metropolitano
Área abierta local y 2 EST/2
metropolitana
Habitacional 3 EST/3
Quintas habitacionales 4 EST/4
Recuperación de RCH Casco Urbano Histórico 1 RCH/1
centros históricos
 Consolidación CON Consolidación 1 CON/1

Rural Consolidación de RED Núcleo rural 2 RED/2

asentamientos
rurales
Desarrollo DAG Agropecuario 1 DAG/1
agropecuario
Urbanizable Expansión EXP Expansión mixta 1 EXP/1
Expansión eco turística 4 EXP/4
Expansión área abierta 5 EXP/5
No Conservación CAM Reserva Ecológica 1 CAM/1
urbanizable ambiental

II. PORCIÓN 2 DEL MUNICIPIO

Clasificación Tratamiento Aptitud Clave en

Nombre Clave Nombre Clave matriz
Urbano Consolidación CON Consolidación 1 CON/1
Equipamiento local 2 CON/2
Rural Consolidación de RED Núcleo rural 2 RED/2
asentamientos
rurales
Desarrollo DAG Agropecuario 1 DAG/1
agropecuario
Urbanizable Expansión EXP Expansión habitacional 1 2 EXP/2
Expansión habitacional 2 3 EXP/3
Expansión eco turística 4 EXP/4
No Conservación CAM Reserva Ecológica 1 CAM/1
urbanizable ambiental

Como parte del Plan de Desarrollo Territorial, se decretan los tratamientos urbanísticos y sus respectivas
aptitudes por medio de los siguientes mapas que constituyen respectivamente los anexos IV, V, VI y VII
de la presente Ordenanza:

- ANEXO IV. MAPA DE TRATAMIENTOS URBANISTICOS DEL MUNICIPIO DE SAN MARCOS

PORCIÓN 1
- ANEXO V. MAPA DE TRATAMIENTOS URBANISTICOS DEL MUNICIPIO DE SAN MARCOS
PORCIÓN 2
- ANEXO VI. MAPA DE APTITUDES URBANISTICAS DEL MUNICIPIO DE SAN MARCOS
PORCIÓN 1
- ANEXO VII. MAPA DE APTITUDES URBANISTICAS DEL MUNICIPIO DE SAN MARCOS
PORCIÓN 2

Matriz de compatibilidad de usos del suelo

Art. 10. - La matriz de compatibilidad de usos del suelo establece los usos permitidos, condicionados y
prohibidos, para las diferentes aptitudes, de conformidad con lo establecido en el Reglamento de la
LDOTAMSS. Con esta matriz se determina a detalle los usos y actividades que se pueden o no
desarrollar en el territorio, y aquellas que tienen requerimientos especiales.

Como parte del Plan de Desarrollo Territorial, se emite la siguiente matriz de compatibilidad de usos del
suelo, la cual adapta a las especificidades del municipio la matriz genérica de usos del suelo, emitida
como parte del Esquema Director por el Consejo de Alcaldes del Área Metropolitana de San Salvador,
por medio del Acuerdo Número DOS, de fecha 7 de julio de 2016, publicado en el Diario Oficial No. 31,
Tomo 414, de fecha 14 de febrero de 2017, dividida en las dos porciones del municipio:

I. PORCIÓN 1 DEL MUNICIPIO

 CLASIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Tratamiento urbanístico /
aptitud
ACT SUB TIPOLOGÍA TAMAÑO DE

REC/7

EXP/1

EXP/4

EXP/5
EST/6

CAM/
ACTIVIDAD PARCELA

1
(Área m2)
Vivienda Vivienda unifamiliar / - P P C X X x
unifamiliar Condominio horizontal
Habitacional

Vivienda Condominio - P C X X X X
multifamiliar habitacional en altura/
Apartamentos > 3
niveles
Duplex (hasta 2 - P C C X X X
niveles)
Centro de Bodegas y depósitos >10,000 m2 X X P X X X
bodegaje y de bienes y productos >2,000 <10,000 m2 X X C X X X
distribución >300 < 2,000 m2 X X C X X X
Industrias

<300 m2 X X X X X X
Industrias Industria vecina >10,000 m2 X X P X X X
>2,000 <10,000 m2 X X C X X X
>300 < 2,000 m2 X X C X X X
Industria artesanal <300 m2 C X X P X X
Industria aislada - X X P X X X
Comercio y Mercados >10,000 m2 X X X X X X
servicios >5,000 <10,000 m2 X X X X X X
múltiples >1,000 < 5,000 m2 X X X X X X
<1,000 m2 X X X C X X
Supermercados >10,000 m2 X X C X X X
>5,000 <10,000 m2 X X C X X X
>1,000 < 5,000 m2 X X X X X X
<1,000 m2 C X X C X X
Centros comerciales >10,000 m2 X X C X X X
Comercio

>5,000 <10,000 m2 X X C X X X
>1,000 < 5,000 m2 X X X X X X
<1,000 m2 C X X X X X
Estaciones de - X X C X X X
combustible
Venta o Bienes al por mayor - X X C X X X
intercambio de Comercio de barrio < 35% de área C C X C X X
productos construida
Bienes al por menor - C X X C X X
Venta de artículos - X X C X X X
industriales y
comerciales
Servicios 1 Financiero - C X P X X X
Comunicación >2,000 m2 X X P X X X
(Call Center)
Oficinas profesionales >2,000 m2 X X P X X X
>500 <2,000 m2 X X P X X X
>100 <500 m2 C X C X X X
Comercio

<100 m2 P X C X X X
Alojamiento - P C P P X C
Servicios 1 Entretenimiento - C X X X X X
restringido
Entretenimiento - P X X X X X
Servicios 2 Centro de reunión - C X P C X X
Reparación y - X X C X X X
mantenimiento
 CLASIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Tratamiento urbanístico /
aptitud
ACT SUB TIPOLOGÍA TAMAÑO DE

REC/7

EXP/1

EXP/4

EXP/5
EST/6

CAM/
ACTIVIDAD PARCELA

1
(Área m2)
Médicos >2,000 m2 X X X X X X
>500 <2,000 m2 X X X X X X
>100 <500 m2 X X X X X X
<100 m2 P X X X X X
Alimentos >1,000 m2 P X C X X X
>500 <1,000 m2 P X P P X X
>250 <500 m2 P X P P X X
>100 <250 m2 P X P P X X
<100 m2 P X P P X X
Personales >1,000 m2 X X C X X X
>500 <1,000 m2 X X P X X X
>250 <500 m2 X X P X X X
>100 <250 m2 X X P X X X
<100 m2 X C P C X X
Transporte Terminales terrestres X X C X X X
Aeropuertos X X X X X X
Helipuertos X X X X X X
Estacionamientos P X P C X X
Institucional o Oficinas de atención al C X P X X X
administración público
Equipamientos

pública Oficinas sin atención C X P X X X

al público
Protección y seguridad P C P P X X
Penitenciario X X X X X X
Educativos Educación parvularia X X X X X X
Educación básica X X X X X X
Educación superior X X C X X X
Educación técnica o X X C X X C
especializada
Educación especial X X C X X X
Culturales Bibliotecas P X X X X X
Centros de P X X P X X
exposiciones
Centro cultural P X X C C X
Casa de cultura P X X X C X
Sanitarios y Hospitales >10,000 m2 X X C X X X
asistenciales Hospitales >5,000 <10,000 m2 X X C X X X
Hospitales <5,000 m2 X X C X X X
Centros de Salud >1,000 m2 X X C X X X
Equipamientos

>500 <1,000 m2 X X C X X X
<500 m2 C X C X X X
Asistencia social C X C X X X
Mortuorio Funerarias X X X X X X
Cementerios X X X X X C
Deportivo Deportivo >5,000 m2 X X P P C X
>1,000 <5,000 m2 X X P P C X
<1,000 m2 C X P P P C
Deportivo singular C X P X X X
Religiosos Religiosos 1 C X C X X X
Religiosos 2 C X C X X X
Infraestructura Comunicaciones / X X X X X X
publicidad
 CLASIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Tratamiento urbanístico /
aptitud
ACT SUB TIPOLOGÍA TAMAÑO DE

REC/7

EXP/1

EXP/4

EXP/5
EST/6

CAM/
ACTIVIDAD PARCELA

1
(Área m2)
Infraestructuras P P X P C C
básicas
Pasarela P X P P X X
Residuos C X X C X X
Espacios Agricultura de P P P P C C
abiertos traspatio
Agroindustria X X X X C C
Áreas abiertas

Agricultura intensiva y X C X X X X
extensiva
Actividades forestales P P P P P P
Ganadería extensiva X X X X X X
Recreativos P P P P C C
Rehabilitación / P P X P P P
restauración ambiental
P: permitido; C: condicionado; X: prohibido

II. PORCIÓN 2 DEL MUNICIPIO

CLASIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Tratamiento urbanístico /

aptitud
ACT SUB TIPOLOGÍA TAMAÑO DE

CAM/1
CON/2

EXP/2

EXP/3

EXP/4
ACTIVIDAD PARCELA
(Área m2)
Vivienda Vivienda unifamiliar / - X P P C X
Habitacional

unifamiliar Condominio horizontal

Vivienda Condominio habitacional - X P C X X
multifamiliar en altura/ Apartamentos
> 3 niveles
Duplex (hasta 2 niveles) - X P P X X
Centro de Bodegas y depósitos de >10,000 m2 X X X X X
bodegaje y bienes y productos >2,000 <10,000 m2 X X X X X
distribución >300 < 2,000 m2 X X X X X
Industrias

<300 m2 X X X X X
Industrias Industria vecina >10,000 m2 X X X X X
>2,000 <10,000 m2 X X X X X
>300 < 2,000 m2 X X X X X
Industria artesanal <300 m2 X C X P X
Industria aislada - X X X X X
Comercio y Mercados >10,000 m2 X X X X X
servicios >5,000 <10,000 m2 X X X X X
múltiples >1,000 < 5,000 m2 X X X X X
<1,000 m2 C X X C X
Supermercados >10,000 m2 X X X X X
Comercio

>5,000 <10,000 m2 X X X X X
>1,000 < 5,000 m2 X C C X X
<1,000 m2 X X X C X
Centros comerciales >10,000 m2 X X X X X
>5,000 <10,000 m2 X C C X X
>1,000 < 5,000 m2 X C C X X
<1,000 m2 X X X X X
Estaciones de combustible - X X X X X
 CLASIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Tratamiento urbanístico /
aptitud
ACT SUB TIPOLOGÍA TAMAÑO DE

CAM/1
CON/2

EXP/2

EXP/3

EXP/4
ACTIVIDAD PARCELA
(Área m2)
Venta o Bienes al por mayor - X X X X X
intercambio Comercio de barrio < 35% de área C C C C X
de productos construida
Bienes al por menor - X C C C X
Venta de artículos - X X X X X
industriales y
comerciales
Servicios 1 Financiero - X X X X X
Comunicación >2,000 m2 X X X X X
(Call Center)
Oficinas profesionales >2,000 m2 X C C X X
>500 <2,000 m2 X X X X X
>100 <500 m2 X X X X X
<100 m2 X X X X X
Alojamiento - X X X P C
Entretenimiento restringido - X X X X X
Entretenimiento - X X X X X
Servicios 2 Centro de reunión - X C C C X
Reparación y - X X X X X
mantenimiento
Médicos >2,000 m2 X C C X X
>500 <2,000 m2 X X X X X
>100 <500 m2 C X X X X
<100 m2 C X X X X
Alimentos >1,000 m2 X X X C X
>500 <1,000 m2 X X X C X
>250 <500 m2 X X X C X
>100 <250 m2 X X X X X
<100 m2 X X X X X
Personales >1,000 m2 X X X X X
>500 <1,000 m2 X X X X X
>250 <500 m2 X X X X X
>100 <250 m2 X X X X X
<100 m2 X X X X X
Transporte Terminales terrestres C X X X X
Aeropuertos X X X X X
Helipuertos X X X X X
Estacionamientos X C C X X
Institucional Oficinas de atención al X X X X X
o público
administración Oficinas sin atención al X X X X X
Equipamientos

pública público
Protección y seguridad P P P P X
Penitenciario X X X X X
Educativos Educación parvularia P C C X X
Educación básica P X X X X
Educación superior C X X X X

Educación técnica o C X X X C
especializada
Educación especial C X X X X
Culturales Bibliotecas P X X X X
 CLASIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO Tratamiento urbanístico /
aptitud
ACT SUB TIPOLOGÍA TAMAÑO DE

CAM/1
CON/2

EXP/2

EXP/3

EXP/4
ACTIVIDAD PARCELA
(Área m2)
Centros de exposiciones C C C X X
Centro cultural C C C C X
Casa de cultura P C C C X
Sanitarios y Hospitales >10,000 m2 X X X X X
asistenciales Hospitales >5,000 <10,000 m2 X X X X X
Hospitales <5,000 m2 X X X X X
Centros de Salud >1,000 m2 C C C X X
>500 <1,000 m2 P X X X X
<500 m2 P X X X X
Asistencia social C X X X X
Mortuorio Funerarias C X X X X
Cementerios C X X X X
Deportivo Deportivo >5,000 m2 P X X C X
>1,000 <5,000 m2 P P P P X
<1,000 m2 P P P P C
Deportivo singular P C C C X
Religiosos Religiosos 1 C C C X X
Religiosos 2 C C C X X
Infraestructura Comunicaciones / X X X X X
publicidad
Infraestructuras básicas X X X X C
Pasarela X X X P X
Residuos X X X P X
Espacios Agricultura de traspatio X P P P C
abiertos Agroindustria X X X X C
Áreas abiertas

Agricultura intensiva y X X X X X
extensiva
Actividades forestales X P P P P
Ganadería extensiva X X X X X
Recreativos P P P P C
Rehabilitación / P P P P P
restauración ambiental
P: permitido; C: condicionado; X: prohibido

Para efectos normativos y de otorgamiento de permisos esta matriz debe complementarse cuando sea
necesario con la aplicación de la matriz de compatibilidad contenida en el Esquema Director y sus
respectivas modificaciones en caso de existir.

La matriz de compatibilidad de uso de suelo, deberá ser revisada periódicamente y será actualizada por
medio de Acuerdo Municipal, para lo cual podrá solicitarse opinión técnica de la OPAMSS.

La suma de las superficies de uso permitido no debe ser inferior el 50% de la superficie total de la
manzana o parcela, para mantener el carácter de la zona.

Los usos que no se encuentran señalados como permitidos o condicionados en la matriz de

compatibilidad de uso de suelo o que demuestren incompatibilidad con el buen funcionamiento del
territorio, se considerarán usos prohibidos.

Asimismo, queda prohibida toda aquella actividad que, a través de la experiencia, se demuestre que
genera excesiva contaminación ambiental, ruidos, efectos nocivos para la salud o con mal olor, entre
otros.
Para cualquier conflicto en los usos de suelo se resolverá siguiendo lo establecido en el Art.IV.11.2 De los
conflictos en los usos de suelo del RLDOTAMSS, siendo los usos permitidos, condicionados y prohibidos
los establecidos por la presente Ordenanza.

Consideraciones especiales

Art. 11. - Para que en los suelos identificados como aptitud: Expansión Mixta (EXP/1); Expansión
Habitacional 1 (EXP/2); Expansión Habitacional 2 (EXP/3) y Expansión Eco Turística (EXP/4) se puedan
llevar a cabo los usos y actividades identificadas en la matriz será necesario que el titular del proyecto
presente en el trámite de la Revisión Vial y Zonificación como mínimo los siguientes estudios
especializados:

a) Levantamiento topográfico con curvas a 1 metro y análisis de pendientes;

b) Estudio geológico-geotécnico en el sitio del proyecto para: conocer los estratos geológicos
presentes, sus propiedades físicas y mecánicas para caracterizar su resistencia y capacidad de
carga, permeabilidad, presencia de agua subterránea, amenaza de movimiento de ladera,
erosión y análisis de estabilidad de laderas, así como identificación y ubicación de fallas
geológicas. La complejidad de este estudio se evaluará dependiendo del impacto del proyecto.
c) Estudio zonas de inundación;
d) Identificación y dimensionamiento de obras de protección;
e) Estudio de tráfico;
f) Conectividad, dotación áreas verdes y equipamiento;
g) Otros que el Municipio o la OPAMSS señale al interesado que posean justificación técnica
suficiente.

La realización de estos estudios y su respectiva validación por parte de la OPAMSS y la municipalidad de

San Marcos serán condición indispensable para el otorgamiento de cualquier permiso en suelos con
dichas aptitudes.

Inmuebles colindantes con Autopista Comalapa

Art 12. - Los inmuebles con aptitud Expansión Mixta (EXP/1) colindantes con la Autopista Comalapa
únicamente podrán ser transformados o urbanizados en una franja de doscientos metros de ancho
contiguo a la vía para evitar alteraciones mayores a la configuración natural de la ladera de la Loma
Larga.

Inmuebles ubicados al pie de cerros o laderas

Art 13. - Los inmuebles con tratamiento de consolidación, estabilización aptitud habitacional y
consolidación de asentamientos rurales aptitud núcleo rural, que colindan con cerros o laderas,
identificadas como zonas de riesgo en el Plan de Desarrollo Territorial, estarán sujetas a estudios
técnicos a fin de determinar el área de intervención y medidas de mitigación.

Inmuebles en tratamiento de Recuperación Ambiental

Art 14. - Se aplicará a inmuebles o sectores territoriales que se ubican principalmente adyacentes a ríos y
quebradas, en los que se deben preservar y recuperar las características ambientales por su condición de
fragilidad, vulnerabilidad, amenazas y clima urbano.

Para habilitar el desarrollo de este tratamiento, se exigirán estudios técnicos a fin de determinar zonas de
protección y medidas de mitigación. Los usos de suelo y lineamientos normativos de altura, edificabilidad
e impermeabilización, serán los del tratamiento urbanístico adyacente al inmueble en análisis,
condicionado a lo que se determine en dichos estudios respecto a los riesgos geológicos e
hidrometeorológicos, principalmente visto la insuficiente capacidad hidráulica de los ríos y quebradas.

Para aquellos inmuebles en que las condiciones del cauce se encuentren en estado natural, es decir sin
ninguna intervención antrópica, se podrán solicitar medidas adicionales para mitigar el impacto de la
intervención y mejorar la condición de dicho cauce, tales como:
1. Revegetación de riberas
2. Remodelación de secciones transversales (recuperación del trazado del cauce)
 3. Limpieza del cauce en el sector colindante con el inmueble
4. Obras de mitigación del impacto de urbanización aguas abajo
5. Identificar intervenciones de espacio público como parques inundables, parques lineales, entre
otros

Inmuebles con aptitud quintas habitacionales

Art 15. - Para preservar el carácter residencial y las cualidades ambientales de los inmuebles con aptitud
EST/6 (quintas habitacionales) queda establecido que estos no podrán subdividirse en terrenos menores
de 400 m2 independientemente de la pendiente que tengan.

Capítulo III. Aprovechamiento del Suelo

Parámetros de aprovechamiento urbanístico

Art. 16.- La intensidad de desarrollo de los usos y actividades permitidas para las diferentes aptitudes, se
regulará por medio de los parámetros de impermeabilización, edificabilidad y altura, cada una de estas
contará con un parámetro base que será aplicado de manera general a cada aptitud urbanística y uno
ampliado que constituye el índice adicional para su desarrollo, los cuales se otorgan con el objetivo de
propiciar el mayor aprovechamiento del suelo en determinadas áreas así como incentivar determinadas
actividades en el municipio.

Los parámetros de aprovechamiento serán definidos de forma general para cada aptitud decretada por la
presente Ordenanza, con base en las siguientes tablas, para cada una de las porciones del Municipio:

I. PORCIÓN 1

Aptitud Impermeabilización Edificabilidad Altura en niveles

Base Ampliada Base Ampliada Base Ampliada
Corredor Interior (REC/5) 90% 100% 1.0 1.5 3.0 6.0
Corredor Interconexión 90% 100% 1.0 1.5 3.0 6.0
(REC/6)
Corredor Turístico REC/7 50% 80% 0.5 1.0 2.0 3.0
Casco Urbano Histórico 90% 100% 1.0 1.5 2.0 3.0
(RCH/1)
Equipamiento Local y 90% 100% 1.0 1.5 2.0 3.0
Metropolitano (EST/1)
Área abierta local y 2% 10% 0.1 0.2 2.0 3.0
metropolitana (EST/2)
Habitacional (EST/3) 90% 100% 1.0 1.5 2.0 3.0
Quintas habitacionales 30% 50% 0.5 1.0 2.0 3.0
(EST/6)
Consolidación (CON/1) 50% 80% 0.5 1.0 2.0 2.0
Expansión mixta (EXP/1) 50% 80% 1.0 1.5 2.0 3.0
Expansión eco turística 50% 80% 1.0 1.5 2.0 3.0
(EXP/4)
Expansión área abierta 2% 10% 0.1 0.5 1.0 1.0
(EXP/5)
Núcleo Rural (RED/2) 10% 30% 0.5 1.0 2.0 2.0
Desarrollo agropecuario 0% 10% 0.1 0.5 1.0 1.0
(DAG/1)
Reserva Ecológica (CAM/1) 2% 10% 0.1 0.1 1.0 1.0

II. PORCIÓN 2

Aptitud Impermeabilización Edificabilidad Altura en niveles

Base Ampliada Base Ampliada Base Ampliada
Consolidación (CON/1) 50% 80% 0.5 1.0 1.0 2.0
 Equipamiento local (CON/2) 50% 80% 0.5 1.0 1.0 2.0
Núcleo rural(RED/2) 10% 30% 0.5 1.0 1.0 2.0
Agropecuario (DAG/1) 2% 10% 0.1 0.5 1.0 1.0
Expansión habitacional 1 50% 80% 1.0 1.5 1.0 3.0
(EXP/2)
Expansión habitacional 2 30% 50% 0.5 1.0 1.0 2.0
(EXP/3)
Expansión eco turística 50% 80% 1.0 1.5 1.0 3.0
(EXP/4)
Reserva Ecológica(CAM/1) 2% 10% 0.1 0.1 1.0 1.0

Porcentajes de impermeabilización del suelo

Art. 17. - De conformidad con lo dispuesto en el Reglamento de la LDOTAMSS se establecen para el

Municipio de San Marcos los porcentajes de impermeabilización, cuyo rango podrá variar entre 0% y
100% en referencia de lo establecido en el artículo anterior según las diferentes aptitudes. Estas
cantidades se refieren a qué porcentaje del total del inmueble se podrá impermeabilizar.

Los titulares de proyectos podrán solicitar a la municipalidad y a la OPAMSS la autorización de un

porcentaje de impermeabilización superior, o excedente, al índice ampliado bajo las siguientes
condiciones:

a) Estudios en los que se valoren los impactos a los niveles de servicio de la infraestructura vial,
abastecimiento de servicios y medio ambiente, que incluyan propuestas de manejo de dichos
impactos para la zona de influencia del sector;
b) Propuesta de obras a desarrollar para mitigación del impacto;
c) Cumplimiento de las respectivas compensaciones según lo dispuesto en esta ordenanza.

La determinación específica para el desarrollo de proyectos que impermeabilicen el suelo sobre la base
establecida en el artículo anterior se realizará de conformidad con los siguientes mapas, que constituyen
respectivamente los anexos VIII y IX de la presente Ordenanza:

- ANEXO VIII. MAPA DE PORCENTAJE DE IMPERMEABILIZACIÓN DEL MUNICIPIO DE SAN

MARCOS PORCIÓN 1
- ANEXO IX. MAPA DE PORCENTAJE DE IMPERMEABILIZACIÓN DEL MUNICIPIO DE SAN
MARCOS PORCIÓN 2

Índices de edificabilidad

Art. 18. - De conformidad con lo dispuesto en el Reglamento de la LDOTAMSS se establecen para el

Municipio de San Marcos los índices de edificabilidad, cuyo rango podrá variar entre 0.1 y 1.5 como
multiplicador de los metros cuadrados máximos de construcción permitida por cada metro cuadrado de
suelo que contengan las parcelas susceptibles de desarrollo, en referencia de lo establecido en la
presente Ordenanza según las diferentes aptitudes. Este índice se refiere a cuántos metros cuadrados de
construcción serán permitidos por cada metro cuadrado de extensión superficial del respectivo terreno.

Los titulares de proyectos podrán solicitar a la municipalidad y a la OPAMSS la autorización de un índice

de edificabilidad superior, o excedente, al índice ampliado bajo las siguientes condiciones:

a) Estudio de impacto de la ampliación sobre: condiciones de tráfico, generación de residuos

sólidos, infraestructura de aguas negras y aguas lluvias;
b) Propuesta de obras a desarrollar para mitigación del impacto;
c) Cumplimiento de las respectivas compensaciones según lo dispuesto en esta ordenanza.

La determinación específica de los índices de edificabilidad para los proyectos se realizará de

conformidad con los siguientes mapas, que constituyen respectivamente los anexos X y XI de la presente
Ordenanza:
 - ANEXO X. MAPA DE INDICES DE EDIFICABILIDAD DEL MUNICIPIO DE SAN MARCOS
PORCIÓN 1
- ANEXO XI. MAPA DE INDICES DE EDIFICABILIDAD DEL MUNICIPIO DE SAN MARCOS
PORCIÓN 2
Alturas en las edificaciones

Art. 19. - De conformidad con lo establecido en el Reglamento de la LDOTAMSS se establecen para el

Municipio de San Marcos las alturas de las edificaciones, cuyo rango podrá variar entre 1 y 4 según el
número de niveles que sea permitido desarrollar dentro de las diferentes aptitudes. Este índice se refiere
a la cantidad de niveles autorizados para una construcción determinada.

Los titulares de proyectos podrán solicitar a la municipalidad y a la OPAMSS la autorización de un índice

de altura superior, o excedente, al índice ampliado bajo las siguientes condiciones:

a) Estudio de suelos y propuestas técnicas para el desarrollo de una edificación de mayor altura;
b) Propuesta de obras a desarrollar para mitigación del impacto;
c) Pago de las respectivas compensaciones según lo dispuesto en esta ordenanza.

La determinación específica de las alturas permitidas para cada una de las edificaciones se realizará de
conformidad con los siguientes mapas, que constituyen respectivamente los anexos XII y XIII de la
presente Ordenanza:
- ANEXO XII. MAPA DE LINEAMIENTOS NORMATIVOS DE ALTURAS EN LAS EDIFICACIONES
DEL MUNICIPIO DE SAN MARCOS PORCIÓN 1
- ANEXO XIII. MAPA DE LINEAMIENTOS NORMATIVOS DE ALTURAS EN LAS
EDIFICACIONES DEL MUNICIPIO DE SAN MARCOS PORCIÓN 2

En el caso de índice de edificabilidad y altura de edificaciones excedentes, para determinados proyectos

que por su magnitud y complejidad lo requieran, el interesado deberá gestionar la opinión técnica
favorable tanto de OPAMSS como del Municipio, previo al otorgamiento del respectivo permiso.

Capítulo IV. Normas especiales de desarrollo urbanístico

Tamaño de lote en función de la pendiente

Art. 20. - Para resguardar la seguridad de los habitantes en suelos con alta susceptibilidad a
deslizamientos se establece la siguiente normativa de áreas mínimas de lotes que pueden ser
desarrollados, con base en la pendiente de los mismos:

Pendiente Área mínima de lote

Entre 0% hasta el 25% 400 m2
Entre 25% hasta el 30% 800 m2
Entre 30% hasta el 45% 1,500 m2

Aquellos inmuebles con pendientes mayores al 45% no podrán ser subparcelados o divididos.

Capítulo V. Sistema de compensaciones

De las compensaciones

Art. 21. - Son el conjunto de obligaciones que nacen de la aplicación de la normativa urbanística
establecida en los instrumentos correspondientes, ante la solicitud de los titulares de proyectos para
lograr un mayor aprovechamiento del suelo.

Su objetivo es procurar que el solicitante del acto urbanístico respectivo compense de forma equitativa al
Municipio, los impactos potenciales a ser generados por el referido aprovechamiento, por medio de un
desarrollo territorial del municipio con obras tales como infraestructura vial, mitigación de riesgos,
servicios básicos, equipamiento social, espacios públicos, entre otros.
Estas compensaciones deberán ser cumplidas ante los supuestos de: a) cargas y beneficios en los
planes parciales, especiales u otros; b) cambio en la clasificación del uso del suelo, incluyendo el cambio
de clasificación de urbanizable a urbano, así como el establecimiento o modificación de normativa o
instrumentos que permitan desarrollos o proyectos en áreas anteriormente no permitidas o de menor
intensidad de uso; y, c) el incremento del aprovechamiento urbanístico.

De las compensaciones por cargas y beneficios en los planes parciales y especiales

Art. 22. - Todos los instrumentos de ordenamiento de escala local tales como planes parciales, planes
especiales, entre otros deberán contener el conjunto de normativas y procedimientos a fin de que el suelo
pueda ser dotado al menos con los requerimientos reglamentarios de infraestructura urbana,
equipamiento y espacio público adecuado para que, de forma conjunta o subdividida en lotes
independientes, las cargas y beneficios requeridas dentro del plan puedan ser distribuidas de manera
equitativa y proporcional entre los inmuebles comprendidos dentro del mismo.

De las compensaciones por cambio en la clasificación del uso del suelo

Art. 23. – Es la obligación urbanística que se constituye ante el cambio o transformación en la

clasificación del uso de suelo el cual es otorgado, de conformidad a los términos y procedimientos
establecidos en el Plan de Desarrollo Territorial.

Este cambio requerirá de aprobación mediante acuerdo de Concejo Municipal, previa opinión técnica de
la OPAMSS.

El cálculo de la compensación se realizará de la siguiente forma:

C= Ati x (VCS – CU – VT) x P1

Donde:
- C: valor de compensación por cambio en la clasificación del uso del suelo
- Ati: área total de intervención del terreno en m 2
- VCS: valor comercial del suelo con norma por m2
- CU: costo de urbanización por m2*
- VT: valor del terreno rústico por m2 (previo al cambio en la clasificación del uso del suelo)
establecido por un perito valuador autorizado por la Superintendencia del Sistema Financiero
- P1: porcentaje de compensación por cambio de clasificación del suelo, equivalente al 20%.

*El costo de urbanización en el caso de proyectos que combinen edificaciones de diferentes usos y
alturas deberá ser definido para cada tipología.

De las compensaciones por incremento del aprovechamiento urbanístico

Art. 24. - Es la obligación urbanística de obra física o económica que nace de la aplicación de la presente
ordenanza, ante la solicitud de aprovechamientos superiores hechos por particulares a los parámetros
base establecidos para el suelo, los cuales se consideran repercutirán en un incremento tanto de la
densidad poblacional como de la intensidad edificatoria en suelo urbano.

Se definen dos tipos de compensaciones:

a) Por incremento de edificabilidad o de altura
b) Por incremento de impermeabilización del suelo

El aumento de edificabilidad, altura e impermeabilización del suelo requerirá de aprobación mediante

acuerdo de Concejo Municipal, previa opinión técnica de la OPAMSS.

Compensación por incremento de edificabilidad o de altura

Art. 25. – Cuando el titular de un proyecto solicite superar la altura o la edificabilidad base establecida,
deberá compensar por el área edificable ampliada o excedente del parámetro urbanístico que supere la
base.
El cálculo de la compensación, cuando se trate de altura o edificabilidad ampliada, se realizará de la
siguiente forma:
C= EA x VC x P2
Donde:

 C: Valor de la compensación por edificabilidad o altura ampliada.

 EA: Edificabilidad ampliada, ya sea por superar los índices de edificabilidad o la altura.
 VC: Valor comercial del metro cuadrado de suelo
 P2: Porcentaje de compensación por edificabilidad o altura ampliada, equivalente al 5%

El cálculo de la compensación, cuando se trate de altura o edificabilidad excedente, se realizará de la

siguiente forma:
C= (EA x VC x P2) + (EE x VC x P3)

Donde:
 C: Valor de la compensación por edificabilidad o altura excedente.
 EA: Edificabilidad ampliada, ya sea por superar los índices de edificabilidad o la altura.
 EE: Edificabilidad excedente, ya sea por superar los índices de edificabilidad o la altura.
 VC: Valor comercial del metro cuadrado de suelo
 P2: Porcentaje de compensación por edificabilidad o altura ampliada, equivalente al 5%
 P3: Porcentaje de compensación por edificabilidad o altura excedente, equivalente al 10%

Para apoyar de manera individual a familias social y económicamente vulnerables que habitan en el
Municipio, se exceptúan de este aporte solicitudes de vivienda unifamiliar de hasta 50 metros cuadrados
sobre la edificabilidad base y las viviendas de interés prioritario o social.

Compensación por incremento de la impermeabilización del suelo

Art. 26. – Cuando el titular de un proyecto desee superar la impermeabilización base establecida deberá
compensar por cada metro cuadrado de superficie impermeabilizada que supere el parámetro base,
aunque sin poder sobrepasar nunca el índice ampliado establecido por la presente Ordenanza.

El cálculo de la compensación, cuando se trate de impermeabilización ampliada se realizará de la

siguiente forma:
C= IA x VC x P4
Donde:
- C: valor de la compensación por incremento de la impermeabilización del suelo;
- IA: impermeabilización ampliada
- VC: valor comercial del m2 de suelo, establecido por un perito valuador autorizado por la
Superintendencia del Sistema Financiero.
- P4: Porcentaje de compensación por impermeabilización ampliada, equivalente al 20% del valor
del suelo.

El cálculo de la compensación, cuando se trate de impermeabilización excedente se realizará de la

siguiente forma:
C= (IA x VC x P4) + (IE x VC x P5)
Donde:
- C: valor de la compensación por incremento de la impermeabilización del suelo;
- IA: impermeabilización ampliada
- IE: impermeabilización excedente
- VC: valor comercial del m2 de suelo, establecido por un perito valuador autorizado por la
Superintendencia del Sistema Financiero.
- P4: Porcentaje de compensación por impermeabilización ampliada, equivalente al 20% del valor
del suelo.
 - P5: Porcentaje de compensación por impermeabilización excedente, equivalente al 40% del valor
del suelo.

Para apoyar de manera individual a familias social y económicamente vulnerables que habitan en el
Municipio, se exceptúan de este aporte solicitudes de vivienda unifamiliar de hasta 250 metros cuadrados
y las viviendas de interés prioritario o social.

De las compensaciones para proyectos de interés social

Art. 27. – Las compensaciones urbanísticas antes referidas se aplicarán también a proyectos de interés
social así declarados por acuerdo del Concejo Municipal, pero en dicho caso, se hará una reducción del
porcentaje de compensación urbanística, siendo este el 0.5% del valor de suelo.

De la valuación inmobiliaria

Art. 28. - Para efectos del cálculo del valor del suelo, valor de construcción, entre otros, se podrá utilizar
cualquiera de los métodos de valuación inmobiliaria y se hará mediante perito valuador que cumpla con
los requisitos del Art. 29 de la presente Ordenanza.

El perito valuador justificará en su informe de avalúo, las razones por las que aplicó el método
seleccionado, por sobre cualquier otro existente.

Complementario a lo anterior, la OPAMSS podrá construir instrumentos del valor del suelo que
contribuyan al establecimiento de cálculos acordes a la realidad urbanística y socio-económica del sector.

En caso que el avalúo realizado por este perito sea, a criterio del Municipio, discrepante con la realidad,
el Municipio podrá solicitar la realización de un nuevo valúo, a expensas del titular, por otros dos peritos
que también cumplan con los requisitos del Art. 29 de la presente Ordenanza. De los tres avalúos,
prevalecerá el que mejor favorezca los intereses del Municipio.

Para los efectos consiguientes, el interesado estará en la obligación de suministrar toda la información
que fuere necesaria para la realización de cualquiera de los avalúos correspondientes. Cuando dicha
información fuere de naturaleza confidencial, el interesado podrá exigir al perito que revele por anticipado
y bajo juramento, cualquier potencial conflicto de intereses, así como la suscripción de un convenio de
confidencialidad en relación con la misma.

De la selección de los peritos valuadores

Art. 29. – Los peritos valuadores que participarán en el proceso de valuación de inmuebles sujetos a
compensaciones serán seleccionados por el Concejo Municipal de la base de profesionales autorizados
de la Superintendencia del Sistema Financiero mediante las reglas estipuladas por la Ley de
Adquisiciones y Contrataciones de la Administración Pública para la prestación de servicios
profesionales.

El valor de dichos servicios profesionales será sufragado por el titular del respectivo proyecto sujeto a
compensación, mediante convenio especial firmado a tal efecto con el Municipio al momento de que se
preparen las especificaciones técnicas y términos de referencia. El Municipio también podrá decretar
tasas especiales para regular dicha actividad en ausencia de Convenio Especial.

Los peritos valuadores, antes de aceptar su nombramiento, deberán revelar bajo juramento o promesa de
decir verdad cualquier circunstancia que represente un potencial conflicto de intereses que menoscabe o
pueda poner en duda su objetividad para la realización del respectivo peritaje, quedando impedidos de
poder, directa o indirectamente, establecer relaciones de tipo personal o profesional, de forma posterior a
la realización del respectivo peritaje con la persona interesada de llevar a cabo la modificación que
requiera de la realización de estos cálculos de compensaciones, durante los cinco años siguientes de
haber aceptado el respectivo nombramiento.
Los resultados finales del peritaje, deberán también ratificarse bajo juramento del respectivo profesional,
de haberse hecho conforme su mejor y leal saber y entender, teniendo además responsabilidad
profesional sobre la veracidad de las mismas.

Del cumplimiento de la obligación

Art. 30. – La obligación de compensar se mantendrá por el tiempo de validez del permiso, resolución o
dictamen técnico emitido por la OPAMSS. Caso contrario, se realizará un nuevo cálculo del beneficio
obtenido por el propietario y en caso de existir un excedente, se pagará lo que haga falta para completar
lo pendiente.

En caso de existir incongruencias, contradicciones o incompatibilidades entre los valores declarados y

los valores reales del proyecto, que resulten en menoscabo del Municipio, el Concejo Municipal podrá
pedir las nivelaciones o compensaciones correspondientes, las cuales deberán ser cumplidas por el
interesado de forma previa a la Recepción de Obras parcial o final.

La obligación de compensar podrá cumplirse mediante su aportación en especie de las obras

correspondientes al Municipio, o bien, mediante la aportación del valor de las mismas.

Del procedimiento de la compensación

Art. 31. – Una vez determinada la procedencia de la compensación, se aplicará el siguiente

procedimiento:
a) Aporte del 50% del monto total a la municipalidad, previo al Permiso de Construcción o
Urbanización.
b) El restante 50% previo a la Recepción de Obras parcial o final.
Dichas compensaciones u obras, o su valor, serán definidas por el Concejo Municipal correspondiente,
para lo cual, se suscribirá Convenio con el interesado.

Mientras no se otorgue el Convenio respectivo, no procederá el cambio solicitado. El interesado deberá

remitir un ejemplar o copia del convenio a OPAMSS como requisito previo a la recepción de los permisos
correspondientes por los cuales proceda cualquiera de las compensaciones antes descritas.

De la administración de los aportes

Art. 32. - Los montos en efectivo obtenidos en concepto de aporte de las compensaciones, efectuados
por los propietarios, se manejarán a discreción de la Municipalidad respectiva conforme a las
necesidades del Municipio.

Otras Compensaciones

Art. 33.- Cuando hubiese la necesidad de realizar otro tipo de compensaciones de conformidad con la
LDOTAMSS y/o su Reglamento, y éstas no pudieren realizarse específicamente de forma aledaña al
respectivo inmueble, el Concejo Municipal podrá aceptar mediante acuerdo municipal que dichas
compensaciones se realicen en alguna otra parte del mismo Municipio donde hubiere mayor necesidad,
siempre que dichas compensaciones no desmerezcan su función ni propósito.

Capítulo VI. Procedimientos

Aplicación directa de la ordenanza a los procesos de autorización y control del desarrollo urbano
y rural

Art. 34. - La presente ordenanza al ser un instrumento de aplicación del Esquema Director, se
considerará de aplicación obligatoria para toda autoridad que otorgue factibilidades, tramites y permisos
con referencia en el territorio municipal; de la misma forma será considerada como norma técnica para
los efectos del artículo 75 de la LODTAMSS y las regulaciones que desarrollan las infracciones y el
procedimiento sancionatorio en el Reglamento.

Trámites de autorizaciones

Art. 35. - Toda persona natural o jurídica, pública o privada que desee ejecutar un proyecto de
parcelación, urbanización y/o construcción en este municipio, cuando así sea requerido por la
LODTAMSS y su Reglamento, deberá solicitar la autorización correspondiente a la OPAMSS, el cual
deberá otorgarse en aplicación de la mencionada Ley, su Reglamento, Esquema Director, la presente
Ordenanza y demás instrumentos relacionados en la presente Ordenanza.

Infracciones y sanciones

Art. 36. - Al haberse decretado el contenido de la presente ordenanza como una norma técnica de
desarrollo vinculante, para la aplicación de la LODTAMSS y su Reglamento, así como de sus
instrumentos de planificación, cualquier actividad que infrinja sus contenidos será sancionada aplicando
los procedimientos establecidos en la citada Ley y su Reglamento.

Capítulo VII. Disposiciones finales

Disponibilidad de los mapas

Art. 37. - Los mapas que constituyen anexos de la presente estarán disponibles en el área de
Ordenamiento Territorial de la Municipalidad, así como por los medios electrónicos correspondientes que
determinen las autoridades municipales.

Revisión del Plan de Desarrollo Territorial del Municipio de San Marcos

Art. 38. - El Plan de Desarrollo Territorial contenido en la presente Ordenanza deberá ser revisado
cuando las condiciones ambientales y de ocupación del suelo así lo requieran siguiendo el mismo
procedimiento para su aprobación, y atendiendo siempre a las directrices del Esquema Director vigente.
De la misma forma deberá ser revisado al momento a actualizar este último de conformidad con el Art.
II.19 del R LDOTAMSS, denominado “De la vigencia y revisión del Esquema Director”.

Supletoriedad

Art. 39. - En lo no regulado por la presente Ordenanza se estará a lo dispuesto en la Ley de Desarrollo y
Ordenamiento Territorial del Área metropolitana de San Salvador y Municipios Aledaños (LDOTAMSS) y
su Reglamento, así como en el Esquema Director y sus instrumentos de desarrollo.

Normas de aplicación transitoria para procedimientos ya iniciados y aplicación a nuevos trámites

Art. 40. - Los procedimientos administrativos sancionatorios ya iniciados con anterioridad a la vigencia de
la presente ordenanza, se seguirán tramitando hasta su terminación, de conformidad a la normativa
vigente al inicio del trámite.

Respecto de los procedimientos relacionados con la aprobación de trámites y permisos se aplicarán las
siguientes nomas:
a) Los proyectos que tengan trámites y permisos en proceso con calificación de lugar aprobada a la
entrada en vigencia de la presente Ordenanza se regirán por normativa vigente a la fecha de su
ingreso, de esta misma forma se tramitarán los proyectos que no requieran de calificación de
lugar y tengan aprobados los trámites de línea de construcción y revisión vial y zonificación;
b) Los proyectos en trámite de calificación de lugar, que aún no hayan sido aprobados a la entrada
en vigencia de la presente Ordenanza, se regirán por disposiciones de la presente Ordenanza;
c) Cualquier proyecto que solicite tramites y autorizaciones con posterioridad a la entrada en
vigencia de la presente Ordenanza se regirán por esta para los trámites respectivos.
 Cualquier uso de suelo existente a la fecha de entrada en vigencia de la presente Ordenanza, catalogado
como prohibido en la respectiva matriz de usos de suelo, mantendrá su derecho de permanencia y
deberá ser considerado como uso de suelo no conforme.

La OPAMSS podrá emitir la calificación del lugar bajo el concepto de uso de suelo no conforme,
condicionándolo a las siguientes disposiciones:
a) Mientras no se produzca el cese de las actividades que le dieron origen, el uso de suelo
mantendrá su vigencia, con la obligación para su titular de eliminar o corregir toda causa de
molestia debidamente comprobada por los organismos oficiales competentes, de acuerdo a la
legislación vigente en la materia. Con excepción a lo regulado en el Art. 63 LDOTAMSS.
b) No podrá ampliarse o realizarse nuevas construcciones en aquellos inmuebles que implique un
incremento de las actividades catalogadas como uso de suelo no conforme, a menos que se
modifique el uso de suelo conforme a los usos de suelo permitidos o condicionados.

Derogatoria

Art. 41. - Deróguese la Ordenanza de Protección y Conservación de los Recursos Naturales de San
Marcos, así como las demás disposiciones contenidas en otras normativas y ordenanzas municipales que
contradigan los preceptos de la presente ordenanza.

Vigencia

Art. 42. - La Presente Ordenanza entrará en vigencia, ocho días después de su publicación en el Diario
Oficial.

Dado en el Salón de Sesiones del Concejo Municipal de San Marcos, Departamento de San Salvador, a
los veintisiete días del mes de abril del año dos mil dieciocho.

DR. FIDEL ERNESTO FUENTES CALDERON SR. RAUL ERNESTO CABRERA ARTEAGA
ALCALDE MUNICIPAL SINDICO MUNICIPAL

DR. VLADIMIR ERNESTO CHANCHAN MEDINA

SECRETARIO MUNICIPAL
- ANEXO I. MAPA DE DELIMITACIÓN DEL AMBITO DE APLICACIÓN DEL MUNICIPIO DE SAN
MARCOS
- ANEXO II. MAPA DE CLASIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO DEL MUNICIPIO DE SAN
MARCOS PORCIÓN 1
- ANEXO III. MAPA DE CLASIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO DEL MUNICIPIO DE SAN
MARCOS PORCIÓN 2
- ANEXO IV. MAPA DE TRATAMIENTOS URBANISTICOS DEL MUNICIPIO DE SAN
MARCOS PORCIÓN 1
- - ANEXO V. MAPA DE TRATAMIENTOS URBANISTICOS DEL MUNICIPIO DE SAN
MARCOS PORCIÓN 2
- ANEXO VI. MAPA DE APTITUDES URBANISTICAS DEL MUNICIPIO DE SAN MARCOS
PORCIÓN 1
- ANEXO VII. MAPA DE APTITUDES URBANISTICAS DEL MUNICIPIO DE SAN MARCOS
PORCIÓN 2
- ANEXO VIII. MAPA DE PORCENTAJE DE IMPERMEABILIZACIÓN DEL MUNICIPIO DE
SAN MARCOS PORCIÓN 1
- ANEXO IX. MAPA DE PORCENTAJE DE IMPERMEABILIZACIÓN DEL MUNICIPIO DE SAN
MARCOS PORCIÓN 2
- ANEXO X. MAPA DE INDICES DE EDIFICABILIDAD DEL MUNICIPIO DE SAN MARCOS
PORCIÓN 1
- ANEXO XI. MAPA DE INDICES DE EDIFICABILIDAD DEL MUNICIPIO DE SAN MARCOS
PORCIÓN 2
- ANEXO XII. MAPA DE LINEAMIENTOS NORMATIVOS DE ALTURAS EN LAS
EDIFICACIONES DEL MUNICIPIO DE SAN MARCOS PORCIÓN 1
- ANEXO XIII. MAPA DE LINEAMIENTOS NORMATIVOS DE ALTURAS EN LAS
EDIFICACIONES DEL MUNICIPIO DE SAN MARCOS PORCIÓN 2