DERECHO REGISTRAL

Tito Augusto Torres Sánchez

PRINCIPIOS REGISTRALES

“Son las notas, caracteres o rasgos básicos

JOSÉ MANUEL
que tiene o debe tener un determinado
GARCÍA GARCÍA
sistema registral”.

“Pueden considerarse como el resultado

conseguido mediante la sintetización técnica
RAMÓN ROCA
de parte del ordenamiento jurídico sobre la
SASTRE Y LUIS
materia, manifestada en una serie de
ROCA SASTRE
criterios fundamentales, orientaciones
MUNCUNILL
esenciales o líneas directrices del sistema
inmobiliario registral español”.
PRINCIPIOS REGISTRALES

✓ Principio de rogación.
✓ Principio de legalidad.
✓ Principio de titulación
auténtica.
✓ Principio de tracto sucesivo.

✓ Principio de publicidad.
✓ Principio de prioridad
(preferente y excluyente).
✓ Principio de legitimación.
✓ Principio de fe pública registral.
 PRINCIPIOS REGISTRALES

Rogación
Publicidad
Legalidad
Formales Oponibilidad
(adjetivos o de Materiales
Titulación
procedimiento) (sustantivos)
auténtica
Legitimación

Tracto sucesivo
Fe pública

Prioridad
PRINCIPIOS REGISTRALES

Mediante este principio se establece que las

inscripciones de los actos y contratos en el Registro
no se realizan de oficio, sino que requieren
siempre de petición de parte interesada.
Principio de
rogación
Excepciones: Rectificación de oficio y la hipoteca
legal.

Principio de rogación
Conforme lo establecido por el artículo III del Título Preliminar del Reglamento General de los
Registros Públicos, la rogatoria alcanza a todos los actos contenidos en el título, salvo
reserva expresa consignada en el formulario. En tal sentido, en caso de discrepancia entre el
formulario de solicitud de inscripción y los documentos que se acompañan al título, prevalece
el contenido del título. Resolución N° 1365-2009-SUNARP-TR-L
PRINCIPIOS REGISTRALES

La calificación comprende:
1. Verificación del cumplimiento de las
formalidades propias del título.
2. Capacidad de los otorgantes.
3. La validez del acto.
4. Verificación de obstáculos que emanen de la
partida registral.
5. Condición de inscribible del acto o derecho.
Principio de
legalidad
La calificación se realiza sobre:
1. Título presentado.
2. Partida o partidas vinculadas.
3. Complementariamente: antecedentes del
Registro.
PRINCIPIOS REGISTRALES

La calificación comprende:

a) Confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de

inscripción de la partida registral en la que se habrá de practicar
la inscripción.
b) Verificar la existencia de obstáculos en la partida registral, así
como de títulos pendientes relativos a la misma que puedan
Principio impedir temporal o definitivamente la inscripción.
de c) Verificar la validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato,
legalidad así como la formalidad del título en el que éste consta y la de los
demás documentos presentados.
d) Comprobar que el acto o derecho inscribible, así como los
documentos que conforman el título, se ajustan a las
disposiciones legales sobre la materia y cumplen los requisitos
establecidos en dichas normas.
e) Verificar la competencia del funcionario administrativo o Notario
que autorice o certifique el título.
PRINCIPIO REGISTRALES

La calificación comprende:

f) Verificar la capacidad de los otorgantes por lo que resulte del

título, de la partida registral vinculada al acto materia de
inscripción y complementariamente de sus respectivos
antecedentes; así como de las partidas del Registro Personal,
Registro de Testamentos y Registro de Sucesiones Intestadas
Principio de debiendo limitarse a la verificación de los actos que son objeto
legalidad de inscripción en ellos.
g) Verificar la representación invocada por los otorgantes.
h) Efectuar la búsqueda de los datos en los índices y partidas
registrales respectivos.
i) Rectificar de oficio o disponer la rectificación de los asientos
registrales donde haya advertido la existencia de errores
materiales o de concepto que pudieran generar la denegatoria
de inscripción del título objeto de calificación.
PRINCIPIOS REGISTRALES

Código Civil Artículo 2011- II Párrafo

Cuando se trate de parte que contenga una resolución judicial que
ordene la inscripción:
«El Registrador podrá solicitar al Juez las aclaraciones o información
complementarias que precise, o requerir se acredite el pago de los
tributos aplicables, sin perjudicar la prioridad del ingreso al Registro».

Art. 32 R.G.R.P. (penúltimo párrafo)

«En los casos de resoluciones judiciales que contengan mandatos de
Principio de inscripción o de anotaciones preventivas, el Registrador y el Tribunal
legalidad Registral se sujetarán a lo dispuesto por el segundo párrafo del artículo
2011 del Código Civil».

Art. 32 R.G.R.P. (último párrafo)

«La función de calificación no comprende la verificación del
cumplimiento del notario de identificar a los comparecientes o
intervinientes a través del sistema de comparación biométrica de las
huellas dactilares, así como verificar las obligaciones del Gerente
General o del presidente previstas en la primera disposición
complementaria y final del Decreto Supremo Nº 006-2013-JUS».
 PRINCIPIO REGISTRALES

Artículo 2010 C.C.

"La inscripción se hace en virtud de título que conste en instrumento
público, salvo disposición contraria.”
Art. lll T.P. del R.G.R.P.
Los asientos registrales se extienden a instancia de los otorgantes del
acto o derecho, o de tercero interesado, en virtud de título que
conste en instrumento público, salvo disposición en contrario.
Principio de
titulación ¿Qué es título? Artículo 7 R.G.R.P.
Se entiende por título para efectos de la inscripción, el documento o
auténtica documentos en que se fundamenta inmediata y directamente el
derecho o acto inscribible y que, por sí solos, acrediten fehaciente e
indubitablemente su existencia.
También formarán parte del título los documentos que no
fundamentan de manera inmediata y directa la inscripción pero que
de manera complementaria coadyuvan a que ésta se realice.
No constituye titulo inscribible las copia simples de los documentos
(…) Art. 43-A: tacha especial.
 PRINCIPIOS REGISTRALES

Instrumento Público.- artículo 9 R.G.R.P.

Cuando las inscripciones se realicen en mérito a
instrumentos públicos, sólo podrán fundarse en traslados
o copias certificadas expedidas por el Notario o
funcionario autorizado de la institución que conserve en su
poder la matriz, salvo disposición en contrario.

Principio de
titulación
auténtica Instrumento Privado.- artículo 10 R.G.R.P.
Cuando por disposición expresa se permita que la
inscripción se efectúe en mérito de documentos privados,
deberá presentarse el documento original con firmas
legalizadas notarialmente, salvo disposición en contrario
que establezca formalidad distinta.
Los documentos complementarios a que se contrae el
segundo párrafo del Artículo 7, podrán ser presentados en
copias legalizadas notarialmente.
PRINCIPIOS REGISTRALES

Acto previo:
Existe semejanza con el tracto sucesivo, ya que mientras
éste se refiere a la cadena de titularidades inscritas, el acto
previo se encuentra referido a las inscripciones de los actos
modificatorios del bien, en el caso del registro de bienes.
Principio de
tracto En el registro de personas jurídicas, la inscripción del acto
sucesivo previo se encuentra referida a las inscripciones del acto
previo y necesario para la inscripción del acto cuya
inscripción se solicita.
Se encuentra recogido en el artículo VI del Título Preliminar
del R.G.R.P., y en el artículo V del Título Preliminar del
Reglamento del Registro de Sociedades.
 PRINCIPIOS REGISTRALES

Este principio nos informa que para que se inscriba un título es necesario
que quien dispone del derecho a registrar tenga inscrita su titularidad.
El tracto sucesivo es un principio formal mediante el cual por cada acto
inscribible se extiende un asiento, formándose una cadena de asientos
por cada acto inscrito.
Se encuentra recogido en el artículo 2015 del Código Civil y en el artículo
VI del Título Preliminar del R.G.R.P.
Principio de
tracto
sucesivo
Artículo 2015 del Código Civil
“Ninguna inscripción, salvo la primera se hace sin que esté inscrito o se
inscriba el derecho de donde emane”.
Artículo VI del Título Preliminar del R.G.R.P.
“Ninguna inscripción, salvo la primera, se extiende sin que esté inscrito o
se inscriba el derecho de donde emana o el acto previo necesario o
adecuado para su extensión, salvo disposición en contrario”.
¿Prescripción adquisitiva de dominio y expropiación?
 PRINCIPIOS REGISTRALES

Definición de publicidad: Sistema de divulgación destinado a

hacer cognoscible determinadas situaciones jurídicas para la
tutela de los derechos y seguridad del tráfico.

Publicidad material: El Registro otorga publicidad jurídica a los

diversos actos o derechos inscritos. El concepto de inscripción
comprende también a las anotaciones preventivas, salvo que
Principio de este Reglamento expresamente las diferencie.
El contenido de las partidas registrales afecta a los terceros aun
publicidad cuando éstos no hubieran tenido conocimiento efectivo del
mismo.

Publicidad formal: El Registro es público. La publicidad

registral formal garantiza que toda persona acceda al
conocimiento efectivo del contenido de las partidas registrales
y, en general, obtenga información del archivo Registral.
El personal responsable del Registro no podrá mantener en
reserva la información contenida en el archivo registral salvo
las prohibiciones expresas establecidas en los Reglamentos del
Registro.
PRINCIPIOS REGISTRALES

Efecto de cognoscibilidad: El contenido de la partida registral

afecta a los terceros aun cuando éstos no hubieran tenido
conocimiento efectivo del mismo, salvo disposición en contrario.

Efectos de la Efecto de inoponibilidad: Los actos o derechos no inscritos ni

publicidad anotados en el registro, no afectan ni perjudican al tercero que
inscribió su derecho en el registro.
material

Efecto legitimador: El titular registral se encuentra legitimado

para actuar conforme al contenido de la inscripción registral.
PRINCIPIOS REGISTRALES

La publicidad formal se brinda a través de medios electrónicos o en

soporte papel, garantizando el acceso a toda persona al contenido
de la partida registral y, en general, de la información del archivo
registral.
Las fuentes documentarias para brindar el servicio de publicidad
formal son las siguientes:
Las fuentes documentarias para brindar el servicio de publicidad
Publicidad formal son las siguientes:
a) El asiento registral donde consta el acto o derecho inscrito.
formal: b) La partida registral.
expedición c) El título archivado.
d) Los índices informatizados conformados por la data
almacenada o estructurada en el procedimiento registral de
inscripción.
e) La solicitud de inscripción denegada con las respectivas
esquelas de observación, liquidación y tacha, según
corresponda.
f) Otros, de acuerdo a la especialidad de cada registro.
OJO: El título que se encuentra en trámite no es fuente
documentaria para brindar el servicio de publicidad formal.
PRINCIPIOS REGISTRALES

Concepto: El principio de prioridad es fundamental para el

funcionamiento del sistema registral porque mediante dicho principio
se determina la preferencia entre los títulos presentados al Registro,
principio que queda reflejado en el axioma romano: “Prior in
tempore, potior in iure ”.

La prioridad se encuentra establecida en el asiento de presentación,

que debe contener la fecha, hora, minuto, segundo y fracción de
segundo del ingreso del título al Registro, según se desprende del
art. 23 del R.G.R.P.
Principio de
prioridad

Efectos de la prioridad:
La preferencia (prioridad preferente): Art. 2016 C.C. y Art. IX del T.P.
del R.G.R.P.
La Prevalencia (prioridad excluyente): Art. 2017 C.C. y Art. X del T.P.
del R.G.R.P.
PRINCIPIOS REGISTRALES

Concepto: Es aquel que establece la presunción relativa de exactitud

del contenido del asiento registral, mientras no sea rectificado o
invalidado por el Poder Judicial.
Sustento:
- La calificación registral.
- Garantía de intangibilidad del contenido de los asientos registrales.
Efectos:
- Presunción de exactitud de asientos registrales.
- Legitimación del titular registral.

Principio de
legitimación
“Artículo 2013. Principio de legitimación
El contenido del asiento registral se presume cierto y produce todos
sus efectos, mientras no se rectifique por las instancias registrales o
se declare su invalidez por el órgano judicial o arbitral mediante
resolución o laudo firme.
El asiento registral debe ser cancelado en sede administrativa cuando
se acredite la suplantación de identidad o falsedad documentaria y
los supuestos así establecidos con arreglo a las disposiciones vigentes.
La inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables con
arreglo a las disposiciones vigentes”.
PRINCIPIOS REGISTRALES

Concepto: Principio fundamental del sistema registral ya

que permite la protección del tercero de buena fe que
confiado en la información que proporciona el registro
contrata a título oneroso e inscribe su derecho, aunque
después se anule, rescinda o resuelva el título de su
transferente.
Principio de
fe pública
registral
Requisitos:
✓ Adquisición a título oneroso de quien figura en el
Registro con facultades para otorgar tal derecho.
✓ Causales de nulidad, anulabilidad, rescisión o
resolución no consten en los asientos registrales.
✓ Buena fe.
✓ Que inscriba su derecho en el registro.
PRINCIPIOS REGISTRALES

Artículo 2014 C.C.: Principio de buena fe pública registral

El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún
derecho de persona que en el registro aparece con facultades
para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su
derecho, aunque después se anule, rescinda, cancele o resuelva
el del otorgante por virtud de causas que no consten en los
asientos registrales y los títulos archivados que lo sustentan.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que
conocía la inexactitud del registro”.
Principio de
fe pública
registral

Concepto: Principio fundamental del sistema registral ya que

permite la protección del tercero de buena fe que confiando en la
información que proporciona el Registro contrata a título oneroso
e inscribe su derecho, aunque después se anule, rescinda o
resuelva el título de su transferente.
PRINCIPIOS REGISTRALES

Fundamento del principio: Asegurar el tráfico patrimonial,

protegiendo las adquisiciones efectuadas por terceros
adquirentes confiados en el contenido del Registro.
Esta protección supone que el verdadero titular quede privado de
su derecho en beneficio de aquel que adquirió de quien parecía
titular pero no lo era.
Principio de
fe pública
registral

Tercero registral: Aquel que resulta protegido por el

ordenamiento jurídico en el sentido de mantener su derecho
inscrito en el Registro aunque el de su transferente sea anulado,
rescindido o resuelto en mérito a causas que no constaban en el
Registro.
BIBLIOGRAFÍA

Ministerio de Justicia. Sistema Peruano de Información Jurídica – SPIJ.

www.sunarp.gob.pe. Superintendencia Nacional de los Registros Públicos.