Facultad de Derecho y Ciencias Políticas

EL PROCEDIMIENTO ESPECIAL QUE

REGULA EL DESALOJO CON
INTERVENCIÓN NOTARIAL. LEY 30933

Asignatura : Derecho Notarial y Registral

Docente : Dr. Segundo Guevara Aranda
Integrante :
Quiroz Alayo, Jose Heradio.
Cusma Terrones, Gabriel.
Olano Ramírez. Manuel.
Ramos Trigozo; Marleni.
Clavo Mori, Alejandrita.
Velásquez Pierola, Joel.
Iparraguirre Torres, Diego.

Chachapoyas
2022
 ANÁLISIS DE LA LEY 30933
DESALOJO CON INTERVENCIÓN NOTARIAL Y ACTA NOTARIAL

I. PROCESO HISTORICO DE LA LEY 30933

El desalojo sobre bienes inmuebles es uno de los fenómenos económicos,
que ha generado problemas relevantes, sobre todo por la letanía de los procesos
judiciales y porque versa sobre la recuperación de la propiedad o la posesión de
un bien a favor de su propietario.

El ciudadano no entiende por qué no puede recuperar directamente su bien

si tiene un inquilino moroso. La respuesta es concreta: la justicia por mano propia
está proscrita porque ello es un retorno a la barbarie y pone en riesgo la propia
coexistencia del ser humano, es por eso que la recuperación del bien requiere de
la participación del Estado a través de las autoridades correspondientes (Jueces y
Fuerza pública policial).

En el Perú, el problema entre el propietario y el inquilino está asociado al

problema de la falta de vivienda y esto es de larga data, este fenómeno del alquiler
viene transitando por políticas legislativas complejas, recuérdese las distintas
normas promulgadas por los distintos gobiernos:
1. El Decreto Ley 21938, del Gobierno revolucionario,
2. El Decreto Legislativo 709, estableciéndose la sujeción al Código Civil.
3. La Ley 30201, llamada en el coloquio jurídico como Ley contra los inquilinos
morosos.
4. Posteriormente se instauró el Proceso único de desalojo, por el Decreto
Legislativo 1177, que creó el contrato por Formulario Único de Arrendamiento.
5. La Corte Suprema, con ocasión de la emisión de la Casación N° 2195-2011,
Ucayali, llevó a cabo el IV Pleno Casatorio Civil.
6. Finalmente, el 24 de abril de 2019, se ha publicado la Ley 30933, Ley que
regula el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial, el que
promete la máxima celeridad en estos procedimientos.
II. EL PROCESO DE DESALOJO CON INTERVENCIÓN DE NOTARIO

LEY N° 30933.

El proceso de desalojo con intervención de notario fue publicado en el diario

oficial El Peruano, el 24 de abril de 2019, y entre sus cláusulas más relevantes
tenemos las siguientes:

2.1. ¿Quiénes pueden acogerse a la Ley Nro. 30933?

La ley que regula el procedimiento especial de desalojo con intervención

notarial – Ley 30933, dispone que pueden acogerse a dicha norma los siguientes:
1. El propietario.
2. El arrendador.
3. El administrador.
4. Todo el que considere tener derecho a restitución de un bien inmueble.

Dicho proceso se interpone contra el arrendatario (inquilino) que previamente

se haya sometido "expresamente" al procedimiento de desalojo con intervención
notarial.

2.2 Casos excluidos de la Ley Nro. 30933

La presente Ley excluye a aquellos casos de:

1. Alquiler venta.
2. Arrendamiento financiero.
3. Otras que incluyan pago para adquirir la propiedad inmueble.

2.3 Quienes tienen Competencia para resolver

Son competentes para conocer y resolver con la presente ley, los siguientes:
1. Los notarios, dentro de la provincia que se ubica el inmueble arrendado,
para constatar causales de desalojo.
2. El Juez de Paz del distrito en el que se ubica el bien inmueble arrendado,
para ordenar y ejecutar el lanzamiento.
2.4 Requisitos de procedencia de la Ley Nro. 30933

Los requisitos para que proceda el desalojo con intervención notarial son:
1. El inmueble materia de desalojo notarial debe encontrarse individualizado
de manera inequívoca; y en el contrato de arrendamiento debe
consignarse las referencias precisas de su ubicación.

2. El contrato de arrendamiento debe estar contenido en el Formulario

Único de Arrendamiento de Inmueble destinado a Vivienda (FUA), creado
por el Decreto Legislativo 1177; o en escritura pública.

3. Las modificaciones o adendas al contrato de arrendamiento deben

cumplir con la misma formalidad que el contrato primigenio.

4. El contrato de arrendamiento debe contener una cláusula de allanamiento

a futuro, del arrendatario para la restitución del bien inmueble por
vencimiento del plazo de contrato o la resolución del arrendamiento por
falta de pago de la renta.

5. Contener una cláusula de sometimiento expreso a lo establecido por la

presente ley para que el notario constate las causales de vencimiento del
plazo del contrato o la resolución por falta de pago de la renta, y el juez
de paz letrado ordene y ejecute el desalojo.

6. Consignar el número, tipo y moneda de la cuenta de abono abierta en

una entidad del sistema financiero o en una cooperativa de ahorro y
crédito supervisada por la Superintendencia de Banca, Seguros y
Administradoras Privadas de Fondos de Pensiones (SBS), para que el
arrendatario abone la renta convenida en el contrato de arrendamiento.

2.5 Causales de procedencia del Desalojo con intervención notarial.

De acuerdo con el artículo 7 de la norma, las causales de procedencia son:

1. Vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento.
2. Incumplimiento del pago de la renta convenida de acuerdo a lo
establecido en el contrato de arrendamiento.
 2.6 De la petición de verificación notarial.
Una vez extinguido el contrato por vencimiento del plazo establecido o por
incumplimiento de los pagos por parte del arrendatario, el procedimiento de
desalojo bajo éste régimen comienza por la presentación de una solicitud al
notario, el cual, propiamente no puede ser llamado petición de desalojo, pues no
es el Notario quien va a efectuar el desalojo, sino él se limitará sólo a efectuar la
verificación de la mencionada extinción del contrato, esto es, de la configuración
de la causal, por ello, considero que el Artículo 6.1. incurre en un equívoco al
referir solicitud de desalojo, debería denominarse simplemente solicitud de
verificación de causal de extinción del contrato de arrendamiento o en todo caso
solicitud de verificación de causales de desalojo.
2.7 ¿Qué formalidades debe reunir la solicitud de verificación?
La solicitud debe contener:
1. Identificación de quien tenga el derecho a restitución, no puede ser otro
sujeto de derecho diferente al arrendante suscriptor del contrato.
2. Identificación del arrendatario y su domicilio contractual.

2.8 ¿Qué se debe adjuntar a la petición de verificación notarial?

El artículo 6.2., establece que debe adjuntarse:
1. El original o copia legalizada del FUA o de la Escritura Pública donde
conste el arrendamiento con sujeción al régimen.
2. La carta notarial de requerimiento de restitución que se haya dirigido
previamente al arrendatario y cursada al inmueble que ocupa.
2,9 ¿Qué causales se deben señalar en la petición?
De conformidad con el Artículo 6.3. de la Ley 30933 las únicas causales en
los que se pueda sustentar la petición son:
1. La extinción del contrato por vencimiento del plazo convenido.
2. La resolución de pleno derecho producida como consecuencia del
incumplimiento de pago de cuotas de la renta convenida o pagos de
servicios.
 2.10 ¿Cuál es el rol del notario en el procedimiento?

El Notario Publico cumple el siguiente rol:

1. Recibida la Solicitud del propietario, el Notario verifica la individualización

del inmueble y formalidades del contrato de alquiler. Si verifica que la petición no
se sustenta en las causales de extinción por vencimiento y resolución por
incumplimiento de pago, el procedimiento concluye sin formación de título
ejecutivo.

2. De hallar satisfecho los requisitos, el Notario admitirá a trámite, luego

notificará la petición de restitución del inmueble al inquilino, materia de desalojo.

3. El inquilino tendrá 5 días hábiles para que acredite no estar en las

causales de vencimiento de contrato o resolución por incumplimiento de pago.

4. Si la petición del propietario se sustenta en el vencimiento del plazo de

contrato, el inquilino se opondrá acreditando la renovación o prórroga del plazo del
contrato, con las mismas formalidades del contrato original, esto es, por escritura
pública o por FUA.

5. Si la petición se sustenta en resolución de contrato por falta de pago, el

inquilino sólo podrá oponerse adjuntando la constancia de depósito a la cuenta
que pactaron ambas partes en el contrato, éstos depósitos deberán ser anteriores
a la fecha de notificación de la carta notarial de resolución de contrato.

6. Si la extinción del contrato por vencimiento o resolución de contrato por

pagos y si el inquilino no acreditó renovación o prórroga del contrato y no acreditó
los pagos mediante constancia de depósito a la cuenta bancaria señalada o que
éstas sean posteriores a la comunicación de resolución de contrato, el notario
extenderá la correspondiente acta no contenciosa en el que dejará
constancia expresa, fehaciente e indubitable de la extinción del contrato por
la causal invocada (vencimiento o resolución por incumplimiento de pago), con la
declaración de la procedencia del desalojo. El acta de verificación notarial debe
ser protocolizada en el Registro Notarial de Asuntos No Contenciosos. Aquél acta
notarial, ostenta la cualidad de un título ejecutivo especial, para proceder sin más
trámite al lanzamiento judicial del inmueble.

7. Extendido el acta antes aludida, el notario lo remite al Juzgado de Paz

Letrado del distrito donde se localiza el inmueble a efectos de que por el sólo
mérito de lo actuado en sede notarial proceda con el lanzamiento del inmueble.
8. El Notario también puede finalizar el trámite de verificación si verifica que
el contrato no se encuentra extinto por vencimiento del plazo o resolución
contractual.

2.11 El Lanzamiento judicial

El lanzamiento judicial se inicia:
1. Con la solicitud de lanzamiento que formula el propietario adjuntando la
tasa judicial por calificación de título ejecutivo y la remisión del acta notarial de
verificación de extinción del contrato de arrendamiento que efectúa el notario
público.
2. El juzgado en el plazo de tres días de recepcionada la solicitud de
lanzamiento y los actuados en sede notarial: Se verifica los requisitos de la
solicitud y emite la resolución judicial disponiendo el lanzamiento contra el
arrendatario o contra quien se encuentre en el inmueble, así como, la orden de
descerraje en caso de resistencia al cumplimiento del mandato judicial o de
encontrarse cerrado el inmueble. 
3. La resolución judicial que ordena el lanzamiento es apelable sin efecto
suspensivo, esto es, en términos comunes, que la apelación no interrumpirá (no
suspenderá) el trámite del proceso, específicamente la ejecución del mandato
judicial de lanzamiento se realizará a pesar de la apelación.
4. La ley 30933 expresa que la Policía Nacional del Perú dentro del plazo de
dos días desde la notificación presta asistencia y garantía para la ejecución del
desalojo y finalmente, concluido el procedimiento el arrendador puede solicitar el
pago de costas y costos judiciales, así como el pago de los servicios notariales.
III. ESQUEMA DE LOS PASOS QUE SE DEBE SEGUIR PARA EL

DESALOJO CON INTERVENCIÓN NOTARIAL

A continuación, presentamos un gráfico que constituye el más sucinto

resumen de las fases que debe seguir el proceso de desalojo bajo este régimen
IV. MODELO DE ACTA NOTARIAL

ACTA DE CONSTATACIÓN NOTARIAL

REALIZADA EL DÍA 04 DE AGOSTO DE 2022

En Ciudad de Chachapoyas, siendo las 16:00 horas del día viernes cuatro de
agosto del dos mil veintiuno. Yo, Walter Ramon Mendoza Vásquez, Notario
Público de la Ciudad de Chachapoyas, con registro de Colegio de Notarios de
Amazonas número 57, a solicitud del señor Jose Heradio Quiroz Alayo identificado
con DNI 09544075, con domicilio en la calle los jardines 487 provincia de
Chachapoyas, departamento de Amazonas, me constituí a esta dirección, con el
objeto de constatar el Alquiler de un Minidepartamento ubicado en la mencionada
dirección de propiedad del señor Jose Heradio Quiroz
Alayo.==========================================

Me encuentro presente en esta diligencia, en dicha dirección en compañía del

Señor Jose Heradio Quiroz Alayo, cuyas generales de ley se han señalado antes,
se procedió a constatar el alquiler de un Minidepartamento al Señor Benedicto
Pérez Goycochea, identificado con DNI 33567999, con domicilio en la Calle los
Jardines 487-A, 1er. Piso. de esta Ciudad de
Chachapoyas.=========================

En este acto se dio inicio a la constatación del inmueble en alquiler cuya relación
consta en el anexo adjunto.==========================================

Se deja constancia que se tomaron fotografías y video del inmueble, las mismas
que con mi rubrica y sello notarial forman parte integrante de esta
acta.=========
Siendo las 17.00 horas del mismo día, concluyó esta diligencia, en fe de lo cual
extiendo la presente acta.
===========================================

FIRMA NOTARIO PUBLICO: Walter Ramon Mendoza Vásquez Abogado Notario

V. CONCLUSIONES
1. Con la expedición de la Ley N° 30933, llamada Ley de Desalojo con
Intervención Notarial, existirían cuatro regímenes procesales de desalojo, los
cuales se pueden mencionar.
(i) El desalojo ordinario bajo las reglas del proceso sumarísimo establecida
en el Código Procesal Civil.
(ii) El proceso de desalojo con cláusula de allanamiento futuro establecida
con ocasión de la modificatoria al Artículo 594° del Código Procesal Civil, por
el Artículo 5 de la Ley Nº 30201.
(iii) El proceso de desalojo proceso único de desalojo, por el Decreto
Legislativo N° 1177, que establece el Régimen de Promoción del
Arrendamiento para Vivienda, que se tramita con arreglo a las reglas
procesales allí establecidas.

2. El nuevo régimen procesal de desalojo con intervención notarial comienza

con la suscripción de un contrato de arrendamiento formal que conste en
Escritura Pública o FUA, ante la extinción de dicho contrato sea por
vencimiento de plazo o resolución a causa de incumplimiento de pago de la
renta o servicios, se efectúa el requerimiento notarial de devolución del
inmueble, para posteriormente acudir ante el notario a pedir la verificación de
la extinción del contrato quien luego de notificar al arrendatario, con o sin su
respuesta extiende el acta de verificación notarial y remite los actuados al
Juzgado para que expida el mandato de lanzamiento, el cual se ejecuta aun
cuando el arrendatario hubiera formulado apelación.

3. Los dispositivos de la Ley han instaurado un excesivo formalismo

contractual y procedimental, además, están incursos en una serie de
ambigüedades, obscuridades y omisiones que terminarán socavando el
nuevo régimen, fundamentalmente por la omisión de regulación expresa
sobre la posible oposición de terceros o respecto a la posibilidad de uso
fraudulento de aquél tipo de contrato para desalojar a terceros ocupantes
antes del contrato de arrendamiento.

4. Constituye una grave omisión la no instauración de un régimen dual por el

cual, además de la verificación notarial previa, también exista una vía
análoga de lanzamiento por petición directa al Juez de Paz Letrado para los
arrendantes que no deseen transitar por el oneroso trámite notarial, omisión
que carece de justificación alguna en tanto el Juez de Paz con la función
jurisdiccional del que se encuentra imbuida, no sólo puede efectuar
verificación análoga al que se le ha atribuido al notario, sino que, además
ostenta competencia plena inclusive resolver la contención que puede surgir
dentro del proceso, tanto peor si aquél régimen directo no hubiera generado
más lentitud al proceso que el régimen con intervención notarial.

5. Resulta necesaria la emisión de normas jurídicas que zanjen la

incertidumbre creada por el IV Pleno Casatorio Civil, igualmente una norma
procesal que establezca que las apelaciones a sentencias que declaren
fundada las demandas de desalojo se conceden sin efecto suspensivo.

6. Se hubiera establecido un régimen dual, por el cual, además del desalojo

con verificación exclusivamente notarial, también se hubiera instaurado un
régimen de petición directa ante el Juez de Paz Letrado para un
procedimiento análogo al desalojo con intervención notarial.