Contrato de Intermediación Inmobiliaria - Ley 29080

De acuerdo a la Ley 29080 y su Reglamento, uno de los deberes de los Agentes

Inmobiliarios es celebrar por escrito un contrato de intermediación
inmobiliaria.

Hay que tener en cuenta que este contrato debe tener fecha cierta, es de
carácter obligatorio y su ausencia es causal de sanción por parte de las
autoridades del MVCS.

La fecha cierta jurídicamente la otorga la legalización de firmas ante Notario

Público, por ejemplo elevarlo a Escritura Pública. Si un contrato no tiene firmas
legalizadas, se llama contrato simple, y no tiene "fecha cierta". .

Así que según lo que se lee de la Ley, el contrato de intermediación inmobiliaria

debe por lo menos tener firmas legalizadas ante Notario Público o Juez de Paz,
cuando éste ejerza funciones notariales (en zonas donde no hay Notario
Público). Esa legalización de firmas es lo que le da fecha cierta al contrato de
intermediación.

REGLAMENTO DE LA LEY QUE CREA EL REGISTRO DEL AGENTE

INMOBILIARIO DEL MINISTERIO DE VIVIENDA CONSTRUCCIÓN Y
SANEAMIENTO

CAPITULO III

DE LOS DEBERES Y DERECHOS DE LOS AGENTES INMOBILIARIOS

ARTÍCULO 26º.- Son deberes de los agentes inmobiliarios:

g) Celebrar por escrito un contrato intermediación inmobiliaria con cada

intermediado. Este contrato debe de contener las condiciones del servicio y la
contraprestación pactada, los datos del inmueble, los de la operación en la que
intervendrá y demás instrucciones relativas al negocio. En los casos que se le
faculte a representar al intermediado en la negociación o en el saneamiento del
inmueble se deberá dejar expresa constancia de las facultades de
representación otorgadas, en todos los casos se deberá de guardar las
formalidades establecidas por ley.
 CAPITULO IV

DE LAS INFRACCIONES Y SANCIONES

ARTÍCULO 28 º.- Infracciones.

Constituyen infracciones cometidas por agentes inmobiliarios susceptibles de

sanción las siguientes:

c) Ofrecer un inmueble al mercado para la realización de una operación

inmobiliaria sin el consentimiento de su propietario, expresado en
un documento escrito de fecha cierta (contrato de intermediación n
inmobiliaria).

¿Qué significa "fecha cierta"?

Se comprende que el tiempo en que los actos jurídicos se verifican, es una

circunstancia capital por las consecuencias que puede promover en la esfera
jurídica la concurrencia o conflicto de derechos. De ahí la necesidad de la fecha
cierta, que es la constancia auténtica del momento en que un acto jurídico se
verificó.

Mientras los actos jurídicos públicos tienen fecha cierta, que es la que se
consigna en ellos por persona que guarda la fe pública, los instrumentos
privados carecen de tal particularidad, es decir, no tienen autenticidad, no
hacen fe contra terceros en cuanto al verdadero momento en que fueron
otorgados.

A causa de que las partes intervinientes en un acto privado podrían fechar

falsamente los documentos (cartas-órdenes, recibos, contratos, etc.), con
propósitos de disimular la verdad de las situaciones o relaciones jurídicas,
acarreando perjuicios a los terceros, la fecha cierta es requisito importantísimo.

Para que los instrumentos carentes de fecha cierta la adquieran, deben ser
presentados en juicio o archivados en una oficina pública, o reconocidos ante
un oficial público, o insertos en algún protocolo notarial.

La fecha cierta, en tales casos, es la de la presentación, inserción o

reconocimiento. También adquiere fecha cierta un documento a contar desde el
día del fallecimiento de la persona que lo otorgó.
El Contrato de Intermediación Inmobiliaria

A propósito de la entrada en vigencia, a partir del 9 de diciembre del

2010, de la obligatoriedad de la inscripción de los agentes
inmobiliarios en el registro creado por el Ministerio de Vivienda,
Construcción y Saneamiento para ese fin, y conforme lo señaláramos
en un artículo anteriormente publicado con el título de "Operaciones
Inmobiliarias Protegidas", en que se hizo mención a la
importancia del artículo 11 del Reglamento de la Ley 29080 (D. S.
004-2008-VIVIENDA)referido a los "Deberes del agente
inmobiliario con registro" (sea persona natural o persona jurídica),
existe la obligación legal por su parte de celebrar un contrato con el
intermediado, el cual deberá constar necesariamente por escrito, tal
como lo hemos indicado.

A este respecto, y solo para efectos nominativos lo llamaremos en

líneas generales "El contrato de intermediación inmobiliaria", el
mismo que, además de quedar como cualquier otro contrato
sometido a las reglas generales contenidas en la Sección Primera del
Libro VII del Código Civil (Arts. 1351 y siguientes), deberá como
mínimo, según establece la norma, detallar lo siguiente:
1. La (s) operación (es) inmobiliaria (s) de intermediación a
realizar; es decir, que en un mismo contrato pueden regularse una o
varias operaciones inmobiliarias, a las que se refiere con mayor
extensión el inciso III del artículo 2 de la Ley 29080 (y recogidas en
el literal f del artículo 3 de su reglamento), cuyo tenor es el siguiente:
"operaciones de intermediación, relacionadas con la compraventa,
arrendamiento, fideicomiso o cualquier otro contrato traslativo de
dominio, o de uso o usufructo de bienes inmuebles, así como la
administración, comercialización, asesoría y consultoría sobre los
mismos", y en el cual pareciera indicarse que el "arrendamiento"
sería incluido como un contrato traslativo de dominio (término este
último utilizado en el Código Civil de 1936 y sustituido con acierto en
el libro V de Derechos Reales del Código Civil de 1984 actualmente
vigente por el de “propiedad”) cuando no lo es, ya que por el
arrendamiento no se transmite la propiedad del inmueble, sino más
bien su posesión.

2. Las condiciones en las que se llevarán a cabo las mismas; es

decir, se detallarán claramente los lineamientos básicos estipulados
por el intermediado que deberán ser respetados por el agente
inmobiliario al momento de prestar sus servicios de intermediación, lo
que no quiere decir que no puedan ser negociados con el tercero
interesado, a efectos de que finalmente se concrete la operación con
la aceptación de ambas partes. Por ejemplo: si hablamos de arrendar
un inmueble sería el indicar claramente cuál sería el plazo del
contrato, el monto de la renta a pagar, la garantía a solicitarse para
asegurar el pago de la renta (una personal o una real); en fin, todos
aquellos aspectos importantes que el intermediado debe manifestar al
agente inmobiliario para que éste, a su vez, en su labor de
intermediación informe al tercero interesado, para que de esa forma
tome la mejor decisión de celebrar o no el contrato respectivo con el
propietario del inmueble y poder así ejecutarlo sin contratiempo
alguno.

3. Las condiciones del servicio que presta el agente

inmobiliario con registro; en este caso nos referimos
expresamente a la labor que desempeñará el agente inmobiliario
como profesional especializado en la materia, de qué forma ejercerá
su labor de intermediación, cuál será la contraprestación que recibirá
por brindar sus servicios, qué apoyo recibirá por parte del
intermediado para lograr su cometido, entre otras.

Por último, queda señalar que, además de cumplir el agente

inmobiliario con incluir en el contrato su número de inscripción en el
Registro, debe cumplir con un requisito de formalidad establecido
por la norma: el documento deberá tener fecha cierta de su
celebración; lo cual usualmente se logra legalizando las firmas ante
notario público de aquellos que intervienen y suscriben dicho
contrato.

Cabe anotar que si bien es cierto con anterioridad a estas normas

muchos agentes inmobiliarios solían presentar a quienes solicitaban
sus servicios documentos de las más diversas características,
redactados muchas veces sin tener mayor conocimiento de los
compromisos que se estaban adquiriendo y de los alcances y
responsabilidades en que se estaba incurriendo, se recomienda
verificar que la redacción de todo contrato sea efectuada por
un abogado, cuya asesoría evitará sin duda a los agentes
inmobiliarios registrados eventuales problemas en el futuro debido a
la falta o inexacto conocimiento de las normas aplicables a la
materia.■
VER:
Ley 29080[82clicks]
Reglamento de la Ley 29080 - D. S. 004-2008-VIVIENDA[61clicks]

Texto del artículo escrito por © ROSA MARÍA ARELLANO

ARCELLA, publicado en «jurídica», Suplemento de Análisis Legal de
El Peruano, en su edición del 12-04-2011.

La Dra. Rosa María Arellano Arcella es Abogada, Conciliadora

extrajudicial. Arbitro PUCP y MINJUS, y Profesora universitaria.
Edición de Texto: Francisco Córdova Sánchez