2021 - Tasación Altamira Chacabuco

TRANSSA
Tasaciones y Servicios Inmobiliarios
INFORME DE TASACION
AGRICOLA - FORESTAL
HIJUELA SEGUNDA O TALHUITACA sn Fundo Chacabuco

Comuna de Colina
Preparado para
Agrícola Altamira Limitada.
Carlos Antúnez 2123, Providencia, Santiago, Chile / Teléfono: (56-2) 499 9800
ISO 9001:2008 Fax: (56-2) 234 2419, informacion@transsa.com, www.transsa.com
D15101-20-13
Código D15101-20-13
INFORME DE TASACION AGRICOLA - FORESTAL Fecha tasación 16-dic.-20
Fecha visita 11-dic.-20
1.0.- IDENTIFICACION DE LA PROPIEDAD

SOLICITANTE Agrícola Altamira Limitada. RUT 79652350-6
PROPIETARIO Agrícola Rancho Misión Viejo Ltda. RUT 76.029.047-5
HIJUELA SEGUNDA O TALHUITACA sn Fundo TIPO PROPIEDAD Agrícola
DIRECCION
Chacabuco USO ACTUAL Agrícola
NOMBRE PROPIEDAD Potreros San Cristóbal y Primero Chico OCUPANTE Arrendatario
COMUNA Colina REGION Metropolitana DESTINO SEGÚN SII Agrícola
ROL(ES) 186-35 AVALUO $ 945.121.987 Deuda contribuciones $0
2.0.- RESUMEN DE INDICADORES

Calidad de Garantía Sup. en producción Sup. regada o regable Superficie tasada
73,3 hás 91,5 hás
Buena 93,2 hás
79% 98%
3.0.- PLANO DE UBICACIÓN 4.0.- RESUMEN DE VALORIZACION

Item Subtotal $ Subtotal UF
Terreno 2.265.150.000 77.882
Construcciones 253.482.063 8.715
Obras Exteriores 1.644.602 57
Equipos/instalaciones 31.207.111 1.073
Plantaciones frutales 765.129.675 26.307
Plantaciones forestales - -
Imagen Google Earth o
Derechos de agua 540.000.000 18.567
Plano Rutero,
marcando el terreno,
con vías o hitos relevantes $ UF
VALOR DE TASACION
en el territorio 3.856.613.450 132.601
VALOR DE TASACION EN US$ 5.252.596
V. Seguro const. e instalaciones #¡REF! #¡REF!

Liquidación hipotecas 80% #¡REF! #¡REF!
Liquidación prendas 50% 142.344.587 4.894
Valor total Liquidación #¡REF! #¡REF!
VALOR AJUSTADO (SBIF) #¡REF! #¡REF!
Coord. Acceso. E: 340177.00 m S: 6342855.00 m Valor UF 29.084,41
Altura m.s.n.m. 659 Huso: 19 Valor US$ 734,23
6.0.- OPINION Y ADVERTENCIAS

Terrenos ubicados en la comuna de Colina, Región Metropolitana, conformada por arriendo de parte de un rol. En el entorno, se
encuentran terrenos agrícolas principalmente, la mayoría de ellos sin actividad por las condiciones hídricas poco favorables. Las vías
de accesos principales son de asfalto en buenas condiciones, con un ancho de calzadas apropiado para todo tipo de transporte.
Terreno emplazado en zona rural de la comuna. Corresponden a Hijuela Segunda o Talhuitaca, específicamente los Potreros San
Cristóbal y Primero Chico. En información legal proporcionada indica superficie total, con exclusiones de algunos sitios, por este
motivo, se considera como superficie total, la información visada en tasación anterior Transsa E28061-15-13. Superficie total para
este informe es de 93,20 Ha.
Se observa oferta media-baja de terrenos en la zona. Los valor m2 tienen variaciones según la plantación establecida, la cercanía a
caminos principales y expectativas de mercado de los cultivos presentes. Las propiedades en oferta tienen una velocidad media-baja
para su venta.
Terreno en estudio se encuentra alejado de zona urbana (según PRC), por lo que se considera baja a nula la posibilidad de cambio
de uso de suelo agrícola a urbano.
Cuentan con derechos de agua subterránea por 90 l/s, con inscripciones en CBR de Santiago. Estas aguas de riego cubren las
necesidades hídricas de la plantación actualmente establecida.
Uso actual, producción de nogales y uva de mesa con destino mercado de exportación y pasas. Superficie plantada: 73,30 hectáreas.
Estado fitosanitarios bueno.
El predio presenta infraestructura suficiente para el correcto desarrollo de la actividad. Buena gestión predial.
Sin deudas de contribuciones.-
NOTA 1: Dadas las condiciones actuales del sector, se recomienda solicitar informe de aforo de caudal.
Tasador Yasna Ruz Diaz/ Ingeniero Agrónomo
Supervisor Macarena Fariña / Ingeniero Agrónomo
e-mail supervisor macarena.farina@transsa.com
Fecha Tasación 16 de diciembre de 2020 Firma Transsa ISO 9001:2008
2
SOLICITANTE : Agrícola Altamira Limitada. TRANSSA
DIRECCION : HIJUELA SEGUNDA O TALHUITACA sn Fundo Chacabuco
7.0.- DETALLE DE VALORIZACION Valor UF 29.084,41
TERRENOS
Clase Uso actual/Aptitud Regada Sup. (hás.) $/há UF/há Total $

Ir Superficie plantada SI 73,00 25.000.000 859,6 1.825.000.000
IIr Frutal/ Agrícola SI 18,50 22.000.000 756,4 407.000.000
Otros Instalaciones productivas NO 1,70 19.500.000 670,5 33.150.000
TOTAL TERRENOS 98% 93,20 2.265.150.000
CONSTRUCCIONES
Descripción Estado Sup. m² $/m² UF/m² Total $
Casa administración Bueno 160,0 324.883,69 11,2 51.981.390
Caseta de riego Bueno 23,0 235.297 8,1 5.411.832
Bodega agroquímicos Bueno 42,0 447.481 15,4 18.794.185
Laboratorio Bueno 12,0 282.701 9,7 3.392.406
Comedor operarios Bueno 56,0 146.016 5,0 8.176.878
Oficina 1 Bueno 25,0 298.152 10,3 7.453.807
Galpón proceso fruta (abierto) Bueno 220,0 175.219 6,0 38.548.137
Galpón proceso fruta (abierto) Bueno 430,0 175.219 6,0 75.344.086
Galpón caldera (cerrado) Bueno 70,0 313.257 10,8 21.928.021
Baños operarios(conteiner modificado) Bueno 30,0 71.934 2,5 2.158.031
Oficina 2 (conteiner modificado) Bueno 15,0 71.934 2,5 1.079.016
Cámara de gasificación Bueno 98,0 84.531 2,9 8.284.064
Cámara de gasificación Bueno 107,0 84.531 2,9 9.044.845
Bodega combustible Regular 9,0 104.743 3,6 942.683
Cobertizo generador Bueno 20,0 47.134 1,6 942.683
TOTAL CONSTRUCCIONES 1.317,0 253.482.063
OBRAS EXTERIORES (Ver detalle en Cuadro IFRS) 1.644.602
OBRAS COMPLEMENTARIAS 31.207.111
PLANTACIONES FRUTALES
Año Especie - Variedad Estado Sup. (hás.) $/há UF/há Total $
2012 Nogal - Chandler Bueno 39,79 7.255.222 249,5 288.685.283
2014 Nogal - Chandler Bueno 24,21 7.255.222 249,5 175.648.925
2015 Uva de mesa - Thompson Seedless Bueno 9,30 32.343.599 1.112,1 300.795.467
TOTAL PLANTACIONES FRUTALES 73,30 765.129.675
PLANTACIONES FORESTALES No considera
Tipo Cantidad $/unidad UF/unidad Total $

DERECHOS DE AGUA
Lts/seg. 90,00 6.000.000 206,30 540.000.000
SUPERFICIE CULTIVADA (HÁS) TOTAL TASACION $ 3.856.613.450

0,0
Considera cultivos anuales (no plantaciones) TOTAL TASACION UF 132.601
D15101-20-13 2
3
11.- VALORIZACIÓN PLANTACIONES usd 734,23
1. Nogal - Chandler 2012 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Unidad 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Rendimiento (Kg/ha) Kg/ha 3.000 3.180 3.371 3.573 3.787 4.015 4.256 4.511 4.782 5.068 5.373
Precio (US$/Kg) 2,80 USD /Kg 100% Exportación 2056 2097 2139 2182 2225 2270 2315 2362 2409 2457 2506
Ingresos ($/ha) 6.167.532 6.668.336 7.209.804 7.795.241 8.428.214 9.112.585 9.852.527 10.652.552 11.517.539 12.452.764 13.463.928
Costos ($/ha) + USD/kg cosechado 0,38 USD 5.000 USD/ha 4.508.172 4.558.394 4.611.628 4.668.057 4.727.871 4.791.275 4.858.482 4.929.722 5.005.236 5.085.281 5.170.129
Margen Bruto/ha 1.659.360 2.109.942 2.598.176 3.127.184 3.700.343 4.321.311 4.994.045 5.722.830 6.512.303 7.367.482 8.293.799
Impuesto a la Renta (27%) 448.027 569.684 701.508 844.340 999.093 1.166.754 1.348.392 1.545.164 1.758.322 1.989.220 2.239.326
Resultado Operacional ($/ha) 1.211.333 1.540.258 1.896.669 2.282.844 2.701.250 3.154.557 3.645.653 4.177.666 4.753.981 5.378.262 6.054.473
Valor Presente del Flujo o VAN descontado al 5,73% 26.053.038

Castigo por incertidumbres 10% $ 2.605.304
Valor Tasación Plantación 90% $ 23.447.734
Valor descontado de inversión inicial en terrenos y derechos de aguas

Ítem y cuantía Un $/Un
Terenos agrícola I y II r 39,8 has $ 24.393.443 $ 970.615.082
Derechos de aguas 39,8 l/s $ 6.000.000 $ 238.740.000
Total Inversión para producción de 39,8 has $ 1.209.355.082
VAN plantaciones 39,8 has $ 23.447.734 $ 932.985.349
Valor residual venta terreno y derechos de aguas $ 565.055.016
VAN (plantaciones) - Inversión inicial (terrenos y D. A. A.) + Valor residual del terreno $ 288.685.283 Valor por hectárea plantada $7.255.222
2. Nogal - Chandler 2014 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Unidad 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Ingresos ($/ha) 6.167.532 6.668.336 7.209.804 7.795.241 8.428.214 9.112.585 9.852.527 10.652.552 11.517.539 12.452.764 13.463.928
Margen Bruto/ha 1.659.360 2.109.942 2.598.176 3.127.184 3.700.343 4.321.311 4.994.045 5.722.830 6.512.303 7.367.482 8.293.799
Impuesto a la Renta (27%) 448.027 569.684 701.508 844.340 999.093 1.166.754 1.348.392 1.545.164 1.758.322 1.989.220 2.239.326
Resultado Operacional ($/ha) 1.211.333 1.540.258 1.896.669 2.282.844 2.701.250 3.154.557 3.645.653 4.177.666 4.753.981 5.378.262 6.054.473


Terenos agrícola IV r 24,2 has $ 24.393.443 $ 590.565.246
Total Inversión para producción de 24,2 has $ 735.825.246
3. Uva de mesa- Thompson 2015 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Unidad 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Precio ($/Kg) $ 90,00 /Kg 15% M° Interno 90 93 95 98 101 104 107 111 114 117 121
Ingresos ($/ha) 13.769.827 14.890.012 16.101.346 17.411.249 18.827.743 20.359.504 22.015.915 23.807.122 25.744.097 27.838.707 30.103.784
Margen Bruto/ha 1.111.702 2.155.233 3.285.315 4.509.090 5.834.288 7.269.275 8.823.106 10.505.579 12.327.295 14.299.731 16.435.304
Impuesto a la Renta (27%) 300.160 581.913 887.035 1.217.454 1.575.258 1.962.704 2.382.239 2.836.506 3.328.370 3.860.927 4.437.532
Resultado Operacional ($/ha) 811.542 1.573.320 2.398.280 3.291.635 4.259.030 5.306.571 6.440.868 7.669.072 8.998.926 10.438.804 11.997.772


Terenos agrícola IV r 9,3 has $ 24.393.443 $ 226.859.016
Total Inversión para producción de 9,3 has $ 282.659.016
Fundamentos:
- Vida útil de cada especie 25 años.

- En uva de mesa, los rendimientos esperados calculados para variedades de más de 15 años, con una disminución del 1,5% anual. Para aquellas variedades menor de 15 años, se calculo un aumento de producción de 6% anual. Con la base de producción
promedio de los últimos 2 años obtenida de datos proporcionados por cliente.
- En uva nogales, los rendimientos esperados calculados para variedades de más de 20 años, con una disminución del 1,5% anual. Para aquellas variedades menor de 20 años, se calculo un aumento de producción de 6% anual. Con la base de producción
promedio del último año obtenida de datos proporcionados por cliente.
- Precios de venta por variedad de acuerdo a información entrega por cliente.
- Precio mercado interno para variedades sin pepas, destino pasas cliente informa precio de venta $ 90/kg.
- Costos directos en base a información entregada por cliente en uva de mesa y en nogales costos publicados para la variedad en fichas técnicas productivas. Costo por variedad proporcionado por cliente (de acuerdo a especie/variedad) + 0,12 USD/kg
cosechado (promedio nacional).
- Tanto para los ingresos, como para los costos directos se ha aplicado inflación; para el mercado externo del 2% (inflación USA) y para el mercado interno del 3% (inflación Chile año 2020).
- Se ha considerado el valor residual al término del proyecto de la explotación, dicho supuesto se ha basado en el valor actual del activo, no obstante, para términos financieros, lo esperable sería contar con un factor de ajuste por plusvalía.
- Tasa de descuento en base al modelo CAPM:
E (ri)= rf + β [E (rm) – rf]
Rf: Rentabilidad del activo sin riesgo. Se ha obtenido mediante información de la Reserva Federal de Estados Unidos, con T-Bond a 30 años. y Federal Reserve
β: Es el beta total de la industria agrícola de Estados Unidos, registrado a enero 2020 a través de una muestra de 32 empresas. La fuente utilizada es Damodaran.
[E (rm) – rf]: corresponde a una tasa de rentabilidad esperada del mercado. Para este caso, se ha utilizado información de Damodaran para sustentar un premio por riesgo de mercado, obtenido para mercado maduro y un spread asociado al riesgo de Chile.
Parámetros: Rf: 2.85%; Beta: 0,717; Premio por riesgo de mercado: 5,81 % (Risk premium: 5,67%; Rating based default Spread; 0.653%; Múltiplo Damodaran: 21,5%)
Se considera un descuento del 10% en el valor actual de los flujos, considerando incertidumbres no internalizadas en el modelo de tasa de descuento. Las incertidumbres tienen que ver con la evolución de la pandemia, y el ritmo la recuperación económica de los
mercados.
Nota: Los cálculos para obtener los supuestos de la tasa se encuentran expresados en dólar americano, por lo tanto consideramos que el flujo de caja se expresará igualmente en dólares (con el tipo de cambio al 16/12/2020), aplicando la inflación de largo plazo
proyectada para Estados Unidos (2%). Para el caso del mercado interno se ha aplicado inflación promedio del año 2020 en Chile (https://es.global-rates.com/estadisticas-economicas/inflacion/indice-de-precios-al-consumo/ipc/chile.aspx).
7.1.- CUADRO DE VALORIZACION CONSTRUCCIONES CON ALCANCES IFRS
A. Construcciones Hipotecables
Sup m²/ Clase Calidad Vida útil Antigüedad Vida útil Valor Repos. Total Depre- Total Total Valor Valor
Item Estado Cantidad constr. Constr. técnica ajustada remanente UF/m² Total Repos. $ Repos. UF ciación UF/m² Tasación Tasación $ Tasación UF Residual $ Residual UF
Casa administración Bueno 160,0 C 4,0 55 30 25 16,45 76.526.900 2.631 32,1% 11,17 51.981.390 1.787 3.826.345 132
Caseta de riego Bueno 23,0 CE 5,0 35 15 20 11,39 7.615.898 262 28,9% 8,09 5.411.832 186 380.795 13
Bodega agroquímicos Bueno 42,0 C 4,0 55 9 46 16,45 20.088.311 691 6,4% 15,39 18.794.185 646 1.004.416 35
Laboratorio Bueno 12,0 E 4,0 20 6 14 12,65 4.415.013 152 23,2% 9,72 3.392.406 117 220.751 8
Comedor operarios Bueno 56,0 AA 4,0 30 6 24 5,75 9.365.180 322 12,7% 5,02 8.176.878 281 468.259 16
Oficina 1 Bueno 25,0 E 4,0 20 5 15 12,65 9.197.945 316 19,0% 10,25 7.453.807 256 459.897 16
Galpón proceso fruta (abierto) Bueno 220,0 AA 3,0 30 6 24 6,90 44.150.134 1.518 12,7% 6,02 38.548.137 1.325 2.207.507 76
Galpón proceso fruta (abierto) Bueno 430,0 AA 3,0 30 6 24 6,90 86.293.444 2.967 12,7% 6,02 75.344.086 2.591 4.314.672 148
Galpón caldera (cerrado) Bueno 70,0 AA 2,0 40 5 35 11,50 23.412.950 805 6,3% 10,77 21.928.021 754 1.170.648 40
Baños operarios(conteiner modificado) Bueno 30,0 MA 3,0 30 5 25 2,76 2.408.189 83 10,4% 2,47 2.158.031 74 120.409 4
Oficina 2 (conteiner modificado) Bueno 15,0 MA 3,0 30 5 25 2,76 1.204.095 41 10,4% 2,47 1.079.016 37 60.205 2
Cámara de gasificación Bueno 98,0 EE 4,0 15 5 10 4,03 11.472.346 394 27,8% 2,91 8.284.064 285 573.617 20
Cámara de gasificación Bueno 107,0 EE 4,0 15 5 10 4,03 12.525.928 431 27,8% 2,91 9.044.845 311 626.296 22
Bodega combustible Regular 9,0 AA 4,0 30 15 15 5,75 1.505.361 52 37,4% 3,60 942.683 32 75.268 3
Cobertizo generador Bueno 20,0 AA 3,0 30 5 15 5,75 1.505.361 52 37,4% 3,60 942.683 32 75.268 3
Subtotal Construcciones 1.317,0 8,14 311.687.055 10.717 44.203,27 253.482.063 58.215.709 15.584.328 536
B. Obras Exteriores con Superficie

Clase Calidad Vida útil Antigüedad Vida útil Valor Repos. Total Depre- UF/m² Total Total Valor Valor
Item Estado Sup m² / ml constr. Constr. técnica ajustada remanente UF/m² Total Repos. $ Repos. UF ciación Tasación Tasación $ Tasación UF Residual $ Residual UF
Pavimentos exteriores Excelente 35,0 Pavim. m² 1,0 40 5 35 1,73 1.755.971 60 6,3% 1,62 1.644.602 57 87.799 3
Subtotal OO.CC. c/superficies 1.755.971 60 1.644.602 57 87.799 3
C. Obras Complementarias, Equipos y Maquinaria

Cantidad/ Vida útil Antigüedad Vida útil Valor unitario Total Depre- UF/m² Total Total Valor Valor
Item Estado unidades No considera técnica ajustada remanente Repos. UF Total Repos. $ Repos. UF ciación Tasación Tasación $ Tasación UF Residual $ Residual UF
Tranque revestido HDPE (m3) Bueno 3.300,0 15 7 8 0,10 10.065.000 346 40,3% 0,06 6.007.111 207 503.250 17
Tranque revestido HDPE (m3) Excelente 42.000,0 15 0 15 0,02 25.200.000 866 0,0% 0,02 25.200.000 866 1.260.000 43
Subtotal OO.CC. Valor Global 35.265.000 1.213 31.207.111 1.073 1.763.250 61
TOTAL VALORIZACION 348.708.027 11.990 286.333.775 58.216.839 17.435.377 599

Nº Valor UF al 16-dic-20 29.084,41
DIRECCION : HIJUELA SEGUNDA O TALHUITACA sn Fundo Chacabuco Tasaciones y Servicios Inmobiliarios
8.0.- OBJETIVO Y ANTECEDENTES TECNICO LEGALES

Se solicita tasación de los terreno agrícolas de Parte de la Segunda porción del predio denominado Hijuela Segunda o
Talhuitaca, específicamente a los Potreros " San Cristóbal" y "Primero Chico", propiedades en arriendo a nombre de Agrícola
Altamira Ltda.
Se visitó la propiedad el día 11 de diciembre de 2020 en compañía del Sr. Jaime Villarroel, recorriendo el predio, construcciones
e instalaciones.
Se tuvo a la vista la siguiente información: contrato de arriendo, inscripción de aguas subterráneas de 61 l/s., información del
SII, TGR, Minagri e imágenes satelitales y tasación anterior.
9.0.- CARACTERISTICAS CLIMATICAS

Temperaturas extremas: Máx 0 Mín 30 Comentarios:
Días-grado (umbral 10° C) 1.324 Zona afectada por graves problemas de disponibilidad
Horas de frío (umbral 7° C) 817 hídrica, limitando el desarrollo agrícola.
Precipitaciones (en mm) 250
10.0.- DESCRIPCION DE LA PROPIEDAD

10.1.- TERRENO (PARA LOTES MULTIPLES VER ANEXO 10.6)
RUTA DE ACCESO Y DESLINDES DE LA PROPIEDAD
Para acceder al predio, por Autopista Los Libertadores, salir en el anlace hacia la cuesta Chacabuco, por este camino a 1,42
km. al sur tomar calle San Francisco. El ingreso se encuentra a 3,3 km. de la intercepción de Camino la Cuesta/San Francisco.
El acceso es por camino público y de asfalto.
Se observa en el entorno, terrenos agrícolas, principalmente destinado a la producción de uva de mesa y nogales, muchos de
estos sin actividad.
1. NORTE Con Hijuela quinta o Las Taloneras.

2. SUR Con sector vendido al Club Universitario de Aviación, estero Tupaco o Seco de por medio.
3. ORIENTE Parte con sector vendido al Club Universitario de Aviación y parte con Hijuela Quinta o Las Taloneras.
4. PONIENTE Con Fundo San Francisco y Fundo Última Esperanza, camino interior de por medio.
SERIE DE SUELOS, TOPOGRAFIA Y RELIEVE

Según lo visto en terreno y lo publicado por Minagri, la serie presente en la propiedad analizada es la serie Polpaico (PLP), son
suelos de origen aluvio coluvial. Son suelos de textura superficial franco a franco arcillosa, profundos, ligeramente inclinados
con 1 a 2% de pendiente y bien drenados. Con clasificación de uso de suelo I y II.
SERVIDUMBRES, CESIONES Y OTRAS RESTRICCIONES

En contrato de arriendo en el apartado Decimo Cuarto, señala autorización para que la arrendadora constituya servidumbre de
transito y de postación electrica, sin que esto perjudique uso y goce de los terrenos que se encuentran en arriendo.
10.2.- CONSTRUCCIONES #¡REF!
* Casa administración: Visita exterior. 160 m2, distribuidos en dos unidades independientes. Estructura en albañilería de
ladrillo, sobre radier de hormigón, cubierta de techumbre en fierro galvanizado. Cada unidad está constituida por estar comedor,
cocina, tres dormitorios y un baño. Antigüedad estimada de 20 años. Estado de conservación exterior bueno.
* Caseta de riego: Estructura mixta, de albañilería y de acero (contenedor), piso de hormigón corrido y de planchas de terciado,
con conexiones eléctricas a la vista con PVC. Estado de conservación bueno.
* Bodega de agroquímicos: 42 m2 estructura mixta en albañilería de ladrillo y metal, sobre radier de hormigón, puerta metálica,
cubierta de techumbre de fierro galvanizado. Antigüedad estimada de 9 años. Buen estado de mantención.
* Laboratorio: Visita exterior. 12 m2, estructura de madera, revestida en madera exterior y planchas de fibrocemento en el
interior. Radier de hormigón con cubierta de cerámica, techumbre revestida en planchas de fierro galvanizado. Buen estado de
mantención.
* Comedor operarios: Construcción de 56 m2, estructura metálica, adosada a radier de hormigón, revestido en cerámica,
techumbre con cubierta de fierro galvanizado. Buen estado, con servicios básicos.
* Oficina: Estructura de madera, sobre hormigón corrido, cubierta de zinc acanalado, piso de cerámico, ventanas de aluminio.
Buen estado de conservación.
* Galpón proceso: Compuesto de dos cuerpos. 650 m2 totales, estructura metálica, sobre radier de hormigón afinado, cubierta
techumbre en fierro galvanizado. Sin cierres perimetrales. Construidos el año 2014. Buen estado.
* Galpón caldera: 70 m2 totales, estructura metálica, sobre radier de hormigón afinado, con cierres perimetrales de zinc-v, con
cubierta de fierro galvanizado. Construidos el año 2014. Buen estado de mantención.
* Baños operarios: Dos unidades correspondientes a conteiner acondicionado con tres baños y tres ducha por unidad. Buen
estado.
* Oficina 2: Visita exterior. Conteiner modificado, con baño. Sobre pilares de hormigón, no adherido al suelo. Buen estado de
mantención.
* Cámara de gasificación: Son dos unidades estructuradas en madera, cubierta de planchas de madera aglomerada, sobre
radier de hormigón afinado. Techumbre estructura de madera revestida en planchas de fierro galvanizado, dotadas de estanque
de anhídrido sulfuroso, con peso neto de 1.700 Kg (año 2003) y bomba de 0,5 HP marca Humbolt. Buen estado.
* Bodega de combustible: Estructura de acero, con cubierta y revestimiento de planchas de zinc, hormigón corrido en piso.
Estado de conservación regular.
* Cobertizo generador: Estructura de acero, con cubierta y revestimiento de planchas de zinc, hormigón corrido en piso. Estado
de conservación buena.
10.3.- EQUIPOS E INSTALACIONES

* Tranques: 2 tranques revestidos en HDPE, con una capacidad de 3.300 m3 y de 42.000 m3 aprox. Buen estado, operativo.
* Tendido eléctrico trifásico compuesto por dos transformadores de 150 KVA cada uno y dos unidades marca Rhona de 75
KVA cada una, sobre postación de hormigón.
* Sistema de riego: toda la superficie plantada se encuentra dotada de riego presurizado por goteo, con cabezal de riego
compuesto por tres motores marca WEG de 25 HP de potencia cada uno, tres bombas marca KSB Megablock 65-200 de 2.500
rpm cada una, un motor marca WEG de 20 HP de potencia, 6 unidades de filtrado marca AZUD 3NV, filtro de malla automático
marca STF serie 3000 de 6", programador automático, tableros eléctricos, custro filtros de malla marca Azud, inyector de
fertilizante tipo Venturi dotado de motor de 2HP, un estanque fertilizante de 2.400 L de capacidad y un estanque de 500 L. Red
hidráulica compuesta por matricería y laterales en PVC de distinto diámetros, con dos líneas de gotero en caso de nogales y una
línea en uva de mesa. Todo el sistema controlado por telemetría con sistema Drop Control de Wiseconn.Buen estado de
mantención, operativo.
* Horno de secado tipo túnel: dos unidades de 112 m2 cada una, estructurados en termopanel, dotados de motor marca WEG
de 60 HP de potencia, sobre radier de hormigón. Cada unidad está compuesta por dos túneles, es decir 4 túneles en total.
Buen estado.
La propiedad cuenta además con instalaciones destinadas al secado de frutas, compuesta por dos unidades de hornos tipo
túneles. Además, cuenta con línea de proceso de uva de mesa para elaboración de pasas, un sistema de biofiltros
(recuperación de aguas del proceso de la pasas), 2 calderas, 1 generador (Marca Lureye, modelo GADO4160, 175 KVA) y
bomba de petróleo con estanque para 1.00 lt).
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DIRECCION : HIJUELA SEGUNDA O TALHUITACA sn Fundo Chacabuco Tasaciones y Servicios Inmobiliarios
10.4.- PLANTACIONES
FRUTALES Especie y Variedad Edad Plant. Plantas/há Dist. Plant. Sist. Riego
Nogal - Chandler 8 317 7x4,5 Goteo
Nogal - Chandler 6 408 7x3,5 Goteo
Uva de mesa - Thompson Seedless 5 1.190 3x2,8 Goteo
COMENTARIOS SOBRE LAS PLANTACIONES

Superficie productiva destinada a la producción de uva de mesa para elaboración de pasas y producción de nueces, con destino
mercado interno y exportación. Superficie total con frutales: 73,30 Ha.
Estado fitosanitario general de las plantas bueno. Con un rendimiento de 2.000 kg/ha. aprox.
Además, el fundo cuenta con 12 hectáreas sin plantar. Principal limitación, disponibilidad hídrica del sector.
Con los derechos de agua disponible cubre las necesidades de las plantaciones hoy establecidas.
10.5.- DERECHOS DE AGUA Y FACTIBILIDAD DE RIEGO GRAVITACIONAL

Según la documentación proporcionada para el riego, los terrenos cuenta con los siguientes derechos de agua:
Agua subterránea de ejercicio permanente y continuo, por un total de 90 l/s considerados en el arriendo. Estos repartidos en 6
pozos según lo indica el contacto. (Fs. 265 n°370 1986 y Fs. 234 n°347 2010, ambos CBR Santiago)
Con el sistema actual de riego implementado y la topografía del lugar, no es posible realizar riego gravitacional.
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Transsa
10.- ANALISIS DE MERCADO Y METODOLOGIAS DE VALORIZACION

COMUNA : Colina REGION Metropolitana
VALOR UF : $ 29.084,41 TIPO PROPIEDAD Agrícola
METODOLOGÍA DE VALORIZACIÓN
Para el activo terrenos se estima que el mejor análisis o enfoque corresponde al Método Comparativo, el cual considera la asignación de un valor a la propiedad en base a
la comparación de ésta con otros bienes de similares características u homologables de acuerdo a criterios objetivos: ubicación y emplazamiento, accesibilidad, cualidades
de suelo (clases de uso) y clima, disponibilidad de agua, entre otros factores.
Derechos de aguas se valorizan a valor comercial, considerando que según la región, son activos de menor plusvalía en comparación al terreno y dependiendo de la
seguridad de riego de la fuente, difieren en su valor comercial.
Las construcciones, equipamientos e instalaciones se valorizan de acuerdo al método de costo de reposición depreciado.
10.1.- METODO DE COMPARACION DE MERCADO REFERENCIAS 1: AGRICOLA

Tipo Índice UF/ha
Nº Dirección referencial Link has terreno M² constr. UF Total
Fuente UF/ha terr Constr
https://www.portalinmobiliario.com/MLC-571027688-dario-
1 Darío Ovalle, Tiltil Oferta (2) ovalle-tiltil-region-metropolitana-chile- 15,29 - 20490 1.340,10 -
_JM#position=17&type=item&tracking_id=89177d28-1bfb-
https://www.portalinmobiliario.com/MLC-552560392-
2 Rungue, Tiltil Oferta (2) agricola-en-venta-en-tiltil- 53,00 - 84959 1.603,00 -
_JM#position=5&type=item&tracking_id=89177d28-1bfb-
https://www.portalinmobiliario.com/venta/agricola/til-til-
3 Cerro Blanco, Tiltil Oferta (2) metropolitana/4113227-excelente-campo- 28,60 500 41980 1.467,82 84,0
uda#position=9&type=item&tracking_id=b55039a9-5e61-
https://www.portalinmobiliario.com/venta/agricola/lampa-
4 El Lucero, Lampa Oferta (2) metropolitana/5346176-gonzalo-barrosoel-nogaljuan-de- 22,16 - 20988 947,10 -
dios-marticorena-
https://www.economicos.cl/propiedades/se-vende-parcela-
5 Santa Inés, Lampa Oferta (2) 12,00 - 22349 1.862,40 -
de-12-hectareas-comuna-de-lampa-codAARHZGY.html
HOMOLOGACION DE REFERENCIA DE AGRICOLA

Factores de Homologación
Mejoras
UF/ha Ubicación / Disponibilidad Capacidad uso Categoría Ponderación UF/ha
Nº Dirección Referencial UF Total Ajuste (%) Superficie productivas
Terreno Accesibilidad agua riego suelo / Clase Referencia (%) Ajustado
(Plant, otros)
1 Darío Ovalle, Tilt 20.490 1.340,10 10% 1,05 1,00 1,00 1,03 1,05 Inferior 19% 1.369,60
2 Rungue, Ti 84.959 1.603,00 10% 1,01 0,95 1,00 1,01 1,05 Equivalente 22% 1.468,02
3 Cerro Bl 41.980 1.467,82 10% 1,02 1,01 1,00 1,00 1,02 Inferior / Leve 21% 1.388,15
4 El Lucero, Lampa 20.988 947,10 10% 1,02 1,01 1,05 1,03 1,05 Inferior 18% 997,19
5 Santa Inés 22.349 1.862,40 10% 1,05 0,95 1,05 1,01 1,05 Inferior 20% 1.861,78
VALORES HOMOLOGADOS (UF/M2) PROPIEDAD EN ANALISIS

Mejoras
Mínimo 997,19 Ubicación / Disponibilidad Capacidad uso UF/ha
Superficie productivas has² terreno M² constr.
máximo 1.861,78 Accesibilidad agua riego suelo / Clase Terreno
(Plant, otros)
Promedio 1.416,95 Buena Buena Buena Muy Buena Buena 93,20 1.423,38
Ponderado 1.423,38 8
PLANO DE UBICACIÓN DE REFERENCIAS

10.2.- ANALISIS DE LAS REFERENCIAS Y APLICACIÓN AL CASO
Dada la baja-nula oferta de propiedades agrícolas publicadas, se realiza una búsqueda en comunas y sectores cercanos, con condiciones comparables al terreno analizado.
Referencia 1 Darío Ovalle, Tiltil

Terreno agrícola ubicado en Polpaico, comuna de Tiltil, tiene 15,29 hectáreas totales. La topografía es plana con suelos profundos del tipo trumao. Cuenta con dos pozos y
derechos de agua inscritos en el CBR.
Referencia 2 Rungue, Tiltil

Terreno, fundo en Sector Rungue TilTil Panamericana Norte Santiago, 53 hectáreas, con derechos de agua 55 litros por segundo. Terreno plano con electricidad, postes
propios, y bombas de extracción. Con 3 roles.Sin cultivos.
Referencia 3 Cerro Blanco, Tiltil
Propiedad de 28,6 hectáreas aprox, predio agrícola, con plantación de espárragos y cebollas, con construcciones productivas, sistema de riego por goteo 6,5 Ha, con agua
de riego.
Referencia 4 El Lucero, Lampa

Terreno bien drenado y sin erosión, de forma irregular con importantes porciones de planicie entre el 2% y 10% de pendiente, sector menor con inclinaciones leves y fuertes
fluctuando entre el 13% y 25%. Con vegetación nativa, sin construcciones, sin información de tenencia de agua.
Referencia 5 Santa Inés, Lampa

Parcela con agua potable y de pozo, con luz eléctrica, sin información de cultivos y/o platanciones. sin construcciones.
Referencias con una media aritmética de $ 41.398.025 /ha con un

Con un intervalo de confianza de M$ $ 32.436.572 /ha a $50.359.477 /ha
9
12.- PLANIMETRIA
12.1 PLANO DE UBICACIÓN / IMAGEN SATELITAL
12.2 CLASIFICACIÓN SUELO MINAGRI
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TRANSSA
13.- FOTOGRAFIAS Página Nº 1

Fotografía 1: Ingreso al predio Fotografía 2: Casa administración
Fotografía 3: Oficina 1 Fotografía 4: Galpón procesos
Fotografía 5: Comedor Fotografía 6: Galpón procesos

D15101-20-13 7
TRANSSA

Fotografía 7: Baños operarios Fotografía 8: Oficina 2
Fotografía 9: Biofiltro/ Maquina proceso uva-pasas Fotografía 10: Galpón caldera
Fotografía 11: Bodega de combustible Fotografía 12: Laboratorio/ Cobertizo generador

D15101-20-13 7
TRANSSA

Fotografía 13: Bodega de agroquímicos Fotografía 14: Cámara de gasificación
Fotografía 15: Interior sala de riego Fotografía 16: Tranques
Fotografía 17: Nogales Fotografía 18: Uva de mesa

D15101-20-13 7
14.- AVALÚOS
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transsa
10.- ANEXO. DEFINICION DE METODOLOGIAS

Criterios y Metodologías de Tasación aplicados por Transsa en inmuebles con construcciones:
El valor de una propiedad puede ser estimado desde diversos enfoques, normalmente concordantes, pero no como condición
necesaria. El trabajo de la tasación consiste en abordar estos enfoques de forma objetiva, para luego determinar mediante el
juicio experto cuál de éstos representa de mejor forma el valor asignado al bien.
A. Método Comparativo
Considera la asignación de un valor a la propiedad en base a la comparación de ésta con otros bienes de similares
características u homologables de acuerdo a criterios objetivos (ubicación, emplazamiento, programa, calidad constructiva entre
otros). Las fuentes utilizadas son la base de datos de Transsa levantada de transacciones del Conservador de Bienes Raíces y
de las propias tasaciones de nuestra oficina y las ofertas detectadas en medios escritos o portales inmobiliarios.
Típicamente este criterio se aplica para todas las tasaciones realizadas por nuestra oficina, tanto de orden hipotecario como para
garantías de oficinas, locales comerciales y otros similares. No obstante, en casos de propiedades de características muy
particulares, la comparación con otras propiedades no resulta del todo aplicable.
B. Valor Físico o Valor de Reposición Depreciado
Consiste en asignar a) un valor comercial al terreno (ya sea por referencias directas en el sector si existen o por homologación
con sectores similares con oferta de suelo a la fecha y b) el valor físico de las construcciones, que corresponde al costo de
reposición a nuevo del bien, incluidos los costos indirectos de su ejecución, depreciado según la antigüedad de sus componentes,
grado de obsolescencia y estado de mantención.
La depreciación de las obras se estimará de acuerdo a su edad efectiva en años y su expectativa de vida en años, utilizando las
tablas de Marshall & Swift, consultora norteamericana con amplia experiencia en este rubro y el modelo de depreciación de Ross
& Heidecke.
Normalmente, esta corresponde a la valorización más conservadora de un inmueble, pero permite a la vez fijar una cota con
bastante objetividad, esta es la razón por la que estimamos siempre útil su aplicación.
C. Valor por Capitalización de Rentas
En propiedades con destino comercial y en oficinas, a menudo el régimen de arriendo que alcanzan constituye un soporte para
justificar el valor de una propiedad. Esta aproximación consiste en correlacionar el canon de arriendo con un plazo de contrato,
una tasa de rentabilidad (o reflejo de riesgo) y el valor residual del bien o del flujo.
Normalmente, este criterio soporta un valor superior al valor físico de los inmuebles, y debe ser considerado para no subvalorar la
capacidad de pago de un bien raíz. Para su aplicación se requiere:
• Estimar los flujos de caja de ingreso o de pago, imputables al inmueble hasta el final de su vida útil o del período considerado.
• Estimar el valor mercado previsible al final de su vida útil o del período . Otra opción es la de continuar el arriendo en forma
perpetua, estableciendo las nuevas condiciones una vez terminado el período de arriendo final. En este caso, se utilizará la
primera alternativa.
• Elegir tipo de actualización (tasa porcentual representativa) dependiendo del riesgo y grado de demanda de cada tipo de
inmueble.
Para estimar los flujos de caja futuros se debe aplicar un criterio de prudencia, utilizando una hipótesis de la situación más
probable. Si son arriendos con ocupación actual, la probabilidad de ocupación futura, las condiciones del contrato de arriendo
legales y pactadas, las rentas, plazos y morosidades. Además se debe considerar si los gastos que se generen son o serán
pagados por el arrendador o el arrendatario.
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2021 - Tasación Altamira Chacabuco

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TRANSSA

Tasaciones y Servicios Inmobiliarios

HIJUELA SEGUNDA O TALHUITACA sn Fundo Chacabuco

Agrícola Altamira Limitada.

1.0.- IDENTIFICACION DE LA PROPIEDAD

2.0.- RESUMEN DE INDICADORES

3.0.- PLANO DE UBICACIÓN 4.0.- RESUMEN DE VALORIZACION

V. Seguro const. e instalaciones #¡REF! #¡REF!

6.0.- OPINION Y ADVERTENCIAS

Sin deudas de contribuciones.-

7.0.- DETALLE DE VALORIZACION Valor UF 29.084,41

Clase Uso actual/Aptitud Regada Sup. (hás.) $/há UF/há Total $

OBRAS EXTERIORES (Ver detalle en Cuadro IFRS) 1.644.602

OBRAS COMPLEMENTARIAS 31.207.111

PLANTACIONES FORESTALES No considera

Tipo Cantidad $/unidad UF/unidad Total $

SUPERFICIE CULTIVADA (HÁS) TOTAL TASACION $ 3.856.613.450

Valor Presente del Flujo o VAN descontado al 5,73% 26.053.038

Valor descontado de inversión inicial en terrenos y derechos de aguas

VAN plantaciones 39,8 has $ 23.447.734 $ 932.985.349

Valor residual venta terreno y derechos de aguas $ 565.055.016

Valor Presente del Flujo o VAN descontado al 5,73% 26.053.038

Valor descontado de inversión inicial en terrenos y derechos de aguas

VAN plantaciones 24,2 has $ 23.447.734 $ 567.669.648

Valor residual venta terreno y derechos de aguas $ 343.804.522

3. Uva de mesa- Thompson 2015 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Valor Presente del Flujo o VAN descontado al 5,73% 43.414.303

Valor descontado de inversión inicial en terrenos y derechos de aguas

VAN plantaciones 9,3 has $ 39.072.873 $ 363.377.715

Valor residual venta terreno y derechos de aguas $ 220.076.768

- Vida útil de cada especie 25 años.

B. Obras Exteriores con Superficie

C. Obras Complementarias, Equipos y Maquinaria

TOTAL VALORIZACION 348.708.027 11.990 286.333.775 58.216.839 17.435.377 599

8.0.- OBJETIVO Y ANTECEDENTES TECNICO LEGALES

9.0.- CARACTERISTICAS CLIMATICAS

10.0.- DESCRIPCION DE LA PROPIEDAD

1. NORTE Con Hijuela quinta o Las Taloneras.

SERIE DE SUELOS, TOPOGRAFIA Y RELIEVE

SERVIDUMBRES, CESIONES Y OTRAS RESTRICCIONES

10.3.- EQUIPOS E INSTALACIONES

COMENTARIOS SOBRE LAS PLANTACIONES

10.5.- DERECHOS DE AGUA Y FACTIBILIDAD DE RIEGO GRAVITACIONAL

DIRECCION : HIJUELA SEGUNDA O TALHUITACA sn Fundo Chacabuco

10.1.- METODO DE COMPARACION DE MERCADO REFERENCIAS 1: AGRICOLA

HOMOLOGACION DE REFERENCIA DE AGRICOLA

VALORES HOMOLOGADOS (UF/M2) PROPIEDAD EN ANALISIS

PLANO DE UBICACIÓN DE REFERENCIAS

Referencia 1 Darío Ovalle, Tiltil

Referencia 2 Rungue, Tiltil

Referencia 3 Cerro Blanco, Tiltil

Referencia 4 El Lucero, Lampa

Referencia 5 Santa Inés, Lampa

Referencias con una media aritmética de $ 41.398.025 /ha con un

12.2 CLASIFICACIÓN SUELO MINAGRI

13.- FOTOGRAFIAS Página Nº 1

Fotografía 1: Ingreso al predio Fotografía 2: Casa administración

Fotografía 3: Oficina 1 Fotografía 4: Galpón procesos

Fotografía 5: Comedor Fotografía 6: Galpón procesos

13.- FOTOGRAFIAS Página Nº 2

Fotografía 7: Baños operarios Fotografía 8: Oficina 2

Fotografía 9: Biofiltro/ Maquina proceso uva-pasas Fotografía 10: Galpón caldera

Fotografía 11: Bodega de combustible Fotografía 12: Laboratorio/ Cobertizo generador