INSTITUTO

INMOBILIARIO
DE CHILE

CURSO ONLINE

TASACIÓN DE BIENES
RAÍCES URBANOS
CURSO TASACIÓN DE BIENES RAÍCES URBANOS

REGULACIÓN Y NORMATIVA
▸ En Chile no existía una normativa legal que regulara la tasación de inmuebles, de esta
forma los profesionales que se dedican a esta actividad desarrollaban sus valoraciones
sometiéndose (ya sea por elección propia o por solicitud de sus mandantes) a las
Normas Internacionales de Valoración (IVS), las cuales indican los lineamientos a través de
los cuales se debe realizar, de forma profesional, la determinación del valor de un
inmueble.

▸ Por otra parte, tanto las instituciones públicas como privadas que desarrollan esta
actividad, junto con adscribirse a la norma, han publicado manuales respecto a los
procedimientos de valoración (SERVIU, Bienes Nacionales, instituciones bancarias) con el
fin de unificar criterios y mantener un estándar al momento de realizar la tasación de
bienes inmuebles.
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REGULACIÓN Y NORMATIVA
▸ Durante el segundo semestre del 2019, el Ministerio de Vivienda y Urbanismo
(MINVU) en conjunto con la Asociación de Arquitectos Tasadores de Chile
(ASATCH), iniciaron un proceso de elaboración de normas generales de
tasación, las cuales son adaptaciones de las Normas Internacionales de
Valoración (IVS) y de distintas leyes y artículos que regulan el quehacer de esta
actividad a nivel nacional.

▸ Esta norma se encuentra actualmente en funcionamiento por parte

del Instituto Nacional de Normalización (INN).
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REGULACIÓN Y NORMATIVA
▸ Este anteproyecto aborda los siguientes temas:

1. Alcancesy campo de 5.Documentación

aplicación
6.Valoración
2. Términos y definiciones 7.Informe de Tasación
3.Tipos de tasación
4.Disposiciones generales
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COMPOSICIÓN DEL SECTOR

▸ ¿Quienes solicitan tasaciones? ▸ ¿Quienes emiten tasaciones?
• Personas naturales y jurídicas
• Tasadores inmobiliarios
• Tribunales y estudios jurídicos independientes
• Compañías de seguros
• Empresas de tasación inmobiliaria
• Estudios contables
• Empresas consultoras ligadas a la
• Empresas de asesoría
inmobiliaria asesoría o gestión de negocios
• Bancos e instituciones financieras
inmobiliarios

• Instituciones públicas
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OBJETIVOS DE LA TASACIÓN INMOBILIARIA

▸ Valor comercial (compraventas, sucesiones, divorcios, etc.)

▸ Garantía (instituciones financieras)

▸ Seguros (cobertura de prima)

▸ Contable (IFRS)

▸ Expropiación (MOP/SERVIU)

▸ Fiscal (SII)

▸ Legal (peritaje judicial)

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DEFINICIÓN DE CONCEPTOS
▸ Precio: Concepto económico usado para designar la cantidad, pedida, ofrecida o pagada por
un bien raíz. Puede tener o no relación con el valor de un bien.

▸ Valor: Es relativo y está relacionado con la necesidad de utilidad. Corresponde al grado de

aprecio que tenemos de un bien o servicio, con atención a su aptitud para satisfacer
necesidades.

▸ Valor de mercado: Concepto económico que se refiere al precio más probable que se pagará
por un inmueble, en un mercado de libre competencia. Según las Normas Internacionales de
Valoración (NIV) se define cómo “la cantidad estimada por la cual una propiedad podría ser
intercambiada, en la fecha de valoración, entre un comprador y un vendedor en una transacción
de condiciones de plena competencia, donde las partes actúan con conocimiento y sin
coacción.”
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DEFINICIÓN DE CONCEPTOS
▸ Plusvalía: Aumento del valor de una cosa, especialmente un bien inmueble
(impacta a un sector o entorno de propiedades) por circunstancias
extrínsecas e independientes de cualquier mejora ocurrida en ella
(externalidades positivas)
• Desarrollo inmobiliario (equipamiento urbano, obras viales o de
transporte, áreas verdes o de esparcimiento)
• Modificación en la normativa urbana (altura máxima, uso de suelo)
• Otros
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DEFINICIÓN DE CONCEPTOS
▸ Minusvalía: Disminución del valor de una cosa, especialmente un bien
inmueble (impacta a un sector o entorno de propiedades) por circunstancias
extrínsecas e independientes de cualquier deterioro ocurrido en ella
(externalidades negativas)
• Desarrollo inmobiliario (vertederos, cementerios, cárceles, industrias nocivas,
etc.)
• Modificación en la normativa urbana (altura máxima, uso de suelo)
• Otros
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CONCEPTO DE TASACIÓN INMOBILIARIA

▸ Es la estimación metodológica del valor de un inmueble, en un momento y

lugar determinado.

▸ Es la estimación justificada del valor (habitualmente de mercado) de un

inmueble en un momento y lugar determinado, mediante un proceso
metodológico acorde a un objetivo específico, en relación a principios y
criterios previamente estipulados, analizando las características físicas del
inmueble (cualitativas y cuantitativas), a su situación legal (normativa), el sector
en el cual se encuentra emplazado (plusvalía/minusvalía) y su mercado
objetivo (oferta/demanda).
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IMPORTANCIA DE LA TASACIÓN INMOBILIARIA

▸ Colabora con el proceso de comercialización de bienes raíces, entregando
información clave con respecto al valor de dichos inmuebles, facilitando la
toma de decisiones y concreción (o desistimiento) de negocios inmobiliarios
por aquellos quienes las solicitan.
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CONCEPTO DE TASADOR INMOBILIARIO

▸ El tasador inmobiliario es aquel profesional que determina el valor de un
inmueble a través de principios, criterios y metodologías acordes a un objetivo
o finalidad particular.
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REQUISITOS PARA EJERCER LA LABOR DE TASADOR

▸ Actualmente el mercado no presenta una regulación o normativa legal con
respecto al oficio del tasador inmobiliario. Sin embargo, son los clientes finales
quienes, a modo de asegurarse de recibir un servicio de calidad, solicitan
ciertos requisitos mínimos como son:
• Grado académico a fin a la actividad o bien a valorar
• Estudios de formación o perfeccionamiento en valoración inmobiliaria
• Experiencia laboral que respalde sus conocimientos y competencias
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HONORARIOS PROFESIONALES
▸ Determinación de honorarios ▸ Estructura de honorarios
• Valoración
• Objetivo o finalidad
• Traslados
• Tipo de bien
• Adicionales
• Cliente o mandante •
Alimentación
•
Hospedaje
•
Documentación técnica
•
Presentación en tribunales
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HONORARIOS PROFESIONALES
▸ Cobro de honorarios ▸ Momento de pago
• Establecimiento del cobro • 100% al inicio
• Estructura de cobro • 50% al inicio y 50% al finalizar
• Momento de cobro • 100% al finalizar

Oficina Dirección de Obras Inspección Técnica Entrega de Informe

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HONORARIOS PROFESIONALES (VALORES REFERENCIALES)

Tasador
Tipo de bien Tasador externo
independiente
Casas y
Habitacional departamentos
2,5 a 5 U.F. 1 a 2 U.F.

Oficinas y locales
Comercial comerciales
3 a 15 U.F. 1,5 a 8 U.F.

Industrias, talleres y
Industrial bodegas
8 a 20 U.F. 2 a 8 U.F.

Unifamiliar y
Terrenos agro
2,5 a 5 U.F. 1 a 2 U.F.
residencial
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HONORARIOS PROFESIONALES (VALORES REFERENCIALES)

Tasador
Tipo de bien Tasador externo
independiente

Peritaje judicial 10 U.F. -

Centros
educacionales
10 a 15 U.F. 3 a 8 U.F.
Especiales
Terrenos
inmobiliarios
30 U.F. 10 a 15 U.F.

Centros comerciales 15 a 40 U.F. 10 U.F.

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ÉTICA EN LA TASACIÓN INMOBILIARIA

▸ Integridad: Un tasador nunca debe actuar de forma engañosa o fraudulenta,
menos aún elaborar o dar a conocer un informe con opiniones y análisis que
le consta son falsos, imprecisos o parciales.

▸ Conflicto de intereses: Un tasador nunca debe prestar servicios a dos o

más partes involucradas en el mismo asunto, a menos que obtenga el
consentimiento por escrito de todos los interesados.

▸ Confidencialidad: El tasador debe guardar absoluta discreción y

confidencialidad de los antecedentes del cliente o mandante, incluso más allá
del término de sus funciones.
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ÉTICA EN LA TASACIÓN INMOBILIARIA

▸ Imparcialidad: El tasador debe llevar el encargo en la más estricta
independencia, objetividad e imparcialidad, libre de intereses personales.

▸ Competencia: El tasador debe identificar correctamente el problema a tratar y

deberá estar seguro de que cuenta con los conocimientos y experiencia para realizar
dicha valoración.

▸ Eficiencia y diligencia: El tasador debe actuar de manera eficiente y rápida al llevar a

cabo las instrucciones del cliente o mandante, mantenerlo informado de los avances
del proceso, y si en la ejecución del caso no es posible responder a tiempo para lograr
el grado de profundidad necesario, así como la calidad y completitud del trabajo,
deberá abandonarse del encargo.
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ÉTICA EN LA TASACIÓN INMOBILIARIA

▸ Eficiencia y diligencia: Antes de presentar el informe de tasación se deberá
corroborar que se cumple a plenitud el objetivo del encargo y que el informe
cuenta con el nivel adecuado para su entrega, tanto formal como técnica, de
manera de evitar interpretaciones equivocadas.
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DEFINICIÓN DE CONCEPTOS
▸ Bien inmueble: Se consideran inmuebles todos aquellos bienes (raíces) que
se encuentran unidos de modo inseparable, física o jurídicamente al terreno,
siendo imposibles de trasladar o separar del suelo sin ocasionarle daños
(alterar su esencia) (etimológicamente la palabra inmueble significa “que no
puede ser trasladado).
• Inmuebles por naturaleza
• Inmuebles por adherencia
• Inmuebles por destinación
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DEFINICIÓN DE CONCEPTOS
▸ Inmuebles por naturaleza: Aquellos inherentes al suelo. Comprenden el suelo
(terreno) y el subsuelo (minas), sin construcciones, árboles, ni plantaciones.

▸ Inmuebles por adherencia: Aquellos que se adhieren permanentemente a un inmueble

por naturaleza (edificaciones, árboles) o a otro inmueble por adherencia (puertas,
ventanas, la manzana que pende de la rama de un árbol, o los cultivos en general).

▸ Inmuebles por destinación: Aquellos muebles que se encuentran destinados

permanentemente al uso, cultivo o beneficio de un inmueble, no obstante de que
puedan separarse sin detrimento (utensilios de labranza o minería). La ficción se
constituye por fines prácticos, se persigue evitar que con la separación de estos bienes
se menoscabe la utilidad o productividad económica del inmueble principal.
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PROCESO GENERAL DE LA VALORACIÓN DE BIENES RAÍCES

▸ Financiamiento hipotecario

Cliente Institución financiera Empresa de tasación Tasador independiente

▸ Tasación particular

Cliente Empresa de tasación Tasador independiente

Cliente Tasador independiente

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PROCESO GENERAL DE LA VALORACIÓN DE BIENES RAÍCES

1. Contacto con el cliente
• Solicitud de antecedentes generales del inmueble para conocer el
alcance de la valoración
‣
Tipo de bien
‣
Objetivo de la tasación
‣
Dirección del inmueble
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PROCESO GENERAL DE LA VALORACIÓN DE BIENES RAÍCES

2. Propuesta comercial
• Identificación y antecedentes del solicitante
• Identificación y antecedentes del inmueble
• Objetivo de la tasación
• Descripción del proceso
• Honorarios
• Plazo de entrega
• Otros requerimientos (documentación técnica o legal, presentación en tribunales)
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PROCESO GENERAL DE LA VALORACIÓN DE BIENES RAÍCES

3. Coordinación de la visita al inmueble
• Definición de fecha y hora de la inspección
• Confirmación y contacto a cargo de recibir al tasador
• Solicitud de información o requerimientos específicos para la
correcta ejecución de la inspección
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PROCESO GENERAL DE LA VALORACIÓN DE BIENES RAÍCES

4. Recopilación de información (previo a la inspección)
• Consulta del expediente o archivo municipal del inmueble en la
Dirección de Obras Municipales (DOM)
• Consulta de información legal del inmueble en el Conservador de
Bienes Raíces (CBR) o DOM
5. Inspección técnica del inmueble
• Levantamiento de información técnica del inmueble y su entorno
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PROCESO GENERAL DE LA VALORACIÓN DE BIENES RAÍCES

6. Recopilación de información (posterior a la inspección)
• Consulta de información a través de sitios web y aplicaciones digitales
7. Confección del informe
• Diseño o selección del formato del informe de tasación
• Análisis y procesamiento de la información recopilada
• Llenado del informe
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PROCESO GENERAL DE LA VALORACIÓN DE BIENES RAÍCES

8. Valoración
• Selección de metodología de valoración
• Justificación del valor determinado
9. Entrega del informe
• Atención a comentarios o inquietudes del solicitante
• Rectificación de valores y otros detalles del informe
• Aceptación del informe
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RECOPILACIÓN DE INFORMACIÓN (INMUEBLE)

▸ Información técnica del inmueble ▸ Información legal del inmueble
• Inspección técnica del inmueble
• Ley General de Urbanismos y
• Dirección de Obras Municipales (DOM) Construcciones (OGUC)
• Dirección General de Aguas (DGA)
• Planos Reguladores
• Servicio de Impuestos Internos (SII)
(Municipalidad)
• Sistemas de información territorial (CIT
Rural) • Conservador de Bienes Raíces
• Aplicaciones de posicionamiento (CBR)
geográfico (Google Maps, Google
Earth)
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RECOPILACIÓN DE INFORMACIÓN (REFERENCIAS)

▸ Ofertas ▸ Ventas
• Portales de publicación • Conservador de Bienes Raíces
de propiedades (CBR)
• Corredores de propiedades
(carteles)

• Prensa escrita
• Otros medios de promoción de
inmuebles
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INSPECCIÓN TÉCNICA DEL INMUEBLE

1.Planificación de la visita 7. Levantamientode
especificaciones técnicas
2.Llegada al inmueble
3.Contacto inicial 8. Toma de fotografías
4.Recorrido general 9. Revisiónde información
5. Identificación de unidades solicitada al cliente
tasables 10. Comentarios finales y despedida
6. Levantamiento de superficies
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PRINCIPIOS DE VALORACIÓN INMOBILIARIA

▸ Los principios de valoración inmobiliaria son lineamientos que buscar
especificar o determinar quedes aquello que da valor a un inmueble y como se
sustenta dicho valor.

1. Principio de anticipación 6.Principio de proporcionalidad

2.Principio de contribución 7.Principio de prudencia
3.Principio de finalidad 8.Principio de sustitución
4.Principio de mayor y mejor 9.Principio de temporalidad
uso 5.Principio de probabilidad 10.Principio de transparencia
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PRINCIPIOS DE VALORACIÓN INMOBILIARIA

1. Principio de anticipación: El valor de un bien es fijado en atención a los
beneficios futuros o ingresos futuros derivados de una propiedad, entendiendo
que una
entidad o persona física, están dispuestos a pagar por un bien un monto
anticipado, equivalente a los beneficios futuros que recibirá por el uso y disfrute de
dicho bien.
2. Principio de contribución: El valor de un componente de la propiedad depende de
su máxima contribución al todo, siendo de vital importancia cuando los
propietarios
del inmueble realizan mejoras de acuerdo a sus preferencias o gustos, sin que el
costo asumido se refleje de forma proporcional en aumento al valor del inmueble.
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PRINCIPIOS DE VALORACIÓN INMOBILIARIA

3. Principio de finalidad: La valoración inmobiliaria está condicionada
fundamentalmente por la finalidad, dependiendo de ésta, las
necesidades,
requerimientos, criterios y métodos a utilizar en la misma.
4. Principio de mayor y mejor uso: El mayor y mejor uso para un bien, es
aquel que siendo físicamente posible, legalmente permitido y
económicamente
viable, resulta en el mayor valor del bien qué se está valuando.
5. Principio de probabilidad: Ante varios escenarios o posibilidades de
elección razonables se elegirán aquellos que se estimen más probables.
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PRINCIPIOS DE VALORACIÓN INMOBILIARIA

6. Principio de proporcionalidad: Los informes de tasación se elaborarán con
la amplitud adecuada teniendo en cuenta la importancia y uso del objeto de
valoración, así como su singularidad en el mercado.
7. Principio de prudencia: Ante varios escenarios o posibilidades de elección
igualmente probables se elegirá el que dé como resultado un menor valor
de
tasación.
8. Principio de sustitución: El valor de un inmueble es equivalente al de
otros inmuebles de similares características sustitutivos de aquél.
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PRINCIPIOS DE VALORACIÓN INMOBILIARIA

9. Principio de temporalidad: El valor de un inmueble es variable a lo largo del
tiempo, por lo que debe considerar el momento en el cual se valora y el
período
de comercialización.
10. Principio de transparencia: El informe de valoración de un inmueble
deberá contener la información necesaria y suficiente para su fácil
comprensión y
detallar las hipótesis y documentación utilizadas.
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METODOLOGÍAS DE VALORACIÓN
▸ Método de Comparación de Mercado: Establece que dos o más bienes con las
mismas características y condiciones tienen un valor de mercado similar, en un período
cercano a la fecha de tasación.

▸ Método de Rentabilidad: Establece que el valor de un bien se puede determinar

en función de sus ingresos (netos) generados a futuro, llevada a valor presente en
un tiempo determinado.

▸ Método de Costo de Reposición: Establece que el valor de un bien se puede

determinar en función del costo de reposición de dicho bien utilizando métodos de
construcción y materiales actuales, para posteriormente depreciar dicho costo en
función de parámetros de uso y estado de conservación.
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PROCESO DE VALORACIÓN
▸ Aspectos que estudia una tasación ▸ Aspectos que valora una tasación
•
El mercado •
Terreno
•
El entorno o sector •
Edificaciones
•
El inmueble •
Obras complementarias
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EL INFORME DE TASACIÓN
▸ El informe de tasación es un documento técnico-legal emitido por un
profesional competente, que tiene como objeto establecer de forma precisa y
justificada el valor de un inmueble de acuerdo a principios y criterios
específicos previamente determinados, sustentado mediante la aplicación de
procedimientos propios de la actividad y metodologías acorde a una finalidad
en particular.
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ESTRUCTURA DEL INFORME DE TASACIÓN

1. Identificación del solicitante 8. Selección y análisis de referencias
2.Identificación del inmueble 9. Valoración
3.Identificación del tasador 10. Explicación de criterios de
4.Declaración jurada del valoración 11.Antecedentes técnicos y
tasador 5.Descripción del legales 12.Fotografías
mercado 6.Descripción del
13. Anexos
entorno 7.Descripción del
14. Consideraciones especiales
inmueble
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