Avaluo Lote Servidumbre La Estrella - Jun-2022v1

AVALÚO COMERCIAL
VALOR AVALÚO: $ 516.366.550

Quinientos dieciséis millones trescientos sesenta y seis mil
quinientos cincuenta pesos colombianos M.L.
LOTE FAJA TIPO SERVIDUMBRE (VIA INTERNA)

Corregimiento la tablaza /Parcelación San José de las
aguas P.H.
LA ESTRELLA- ANTIOQUIA
MEDELLÍN, JUNIO 28 - 2022

Avalúo comercial lote servidumbre
TABLA DE CONTENIDO
1. INTRODUCCIÓN ............................................................................................2
1.1. OBJETO DEL AVALÚO ............................................................................2
1.2. VALOR COMERCIAL O DE MERCADO ......................................................2
1.3. DERECHO DE PROPIEDAD .....................................................................2
1.4. MAYOR Y MEJOR USO ...........................................................................2
2. DATOS GENERALES .......................................................................................3
3. INFORMACIÓN GENERAL ................................................................................3
3.1. ACTIVIDADES PREDOMINANTES EN LA ZONA .........................................4
4. INFRAESTRUCTURA VIAL ...............................................................................4
5. INFRAESTRUCTURA URBANISTICA ..................................................................4
6. SERVICIOS PÚBLICOS DEL ENTORNO .............................................................4
7. TRANSPORTE PÚBLICO ..................................................................................5
8. INSPECCIÓN OCULAR ....................................................................................5
9. DOCUMENTACIÓN CONSULTADA ....................................................................5
10. REGLAMENTACIÓN URBANISTICA ................................................................6
11. CARACTERISTICAS GENERALES DEL INMUEBLE ............................................8
11.1. DESCRIPCIÓN DEL LOTE .......................................................................8
11.2. LINDEROS .......................................................................................... 10
11.3. LOCALIZACIÓN ................................................................................... 11
11.4. ENTORNO .......................................................................................... 12
11.5. CARACTERISTICAS DEL TERRENO DE LA COPROPIEDAD ....................... 16
12. ASPECTO ECONÓMICO ........................................................................... 17
12.1. ACTUALIDAD EDIFICADORA ................................................................ 19
13. PERSPECTIVAS DE VALORIZACIÓN Y OFERTA / DEMANDA .......................... 19
14. METODOS VALUATORIOS EMPLEADOS ....................................................... 19
14.4. METODO DEL COSTO DE REPOSICIÓN .................................................... 20
15. CONSIDERACIONES GENERALES ................................................................ 22
16. VIGENCIA DEL AVALÚO ............................................................................. 23
17. CRITERIOS PARA EL AVALÚO .................................................................... 23
18. CERTIFICACIÓN DE IMPARCIALIDAD ......................................................... 24
19. VALOR FINAL ........................................................................................... 25
1
MURILLO PROPIEDADES – Dirección: Calle 42 # 63a – 164 Of. 107
Tels: 316 08 97 – 316 33 11 Fax: 235 96 61 Webpage: www.murillopropiedades.com
1. INTRODUCCIÓN
1.1. OBJETO DEL AVALÚO
Determinar el valor comercial analizando sus características físicas, el mercado

inmobiliario, su entorno, la utilización actual y futura, para ello se estableció un
background de transacciones, ofertas y avalúos de inmuebles equiparables, previo
ajuste de la forma de pago, conformación del terreno, construcciones y tamaño.
Además, se estableció un paralelo entre los mencionados aspectos positivos y
afectaciones.
1.2. VALOR COMERCIAL O DE MERCADO
El valor comercial o de mercado se define como valor estimado que un bien inmueble
podría intercambiase en la fecha de valorización entre un comprador dispuesto a
comprar y un vendedor dispuesto a vender; es una negociación libre en la que las
partes hayan actuado con la información suficiente y adecuada, de manera prudente
y sin coacción
1.3. DERECHO DE PROPIEDAD
Se considera que el propietario tiene derecho absoluto sobre la propiedad y en estas

condiciones puede enajenar libremente.
1.4. MAYOR Y MEJOR USO
Para incrementar la coherencia y comparabilidad de las mediciones del valor razonable

e información a revelar relacionada, las normas internacionales de información
financiera establecen una jerarquía del valor razonable que clasifica en tres niveles.
La jerarquía del valor razonable concede la prioridad más alta a los precios cotizados
(sin ajustar) en mercados activos para activos y pasivos idénticos y la prioridad más
baja a los datos de entrada no observables.
De acuerdo a esta premisa el avalúo realizado establece el valor objetivo de la

propiedad al mayor y mejor uso que se le pueda atribuir acorde con las características
de la misma.
2
2. DATOS GENERALES
PROPIETARIO: PARCELACION SAN JOSE DE LAS AGUAS P.H.

Nit: 900.497.776
SOLICITANTE: PARCELACION SAN JOSE DE LAS AGUAS P.H.
Nit: 900.497.776
UBICACIÓN PREDIO: Corregimiento la Tablaza /Parcelación San José de las

aguas P.H.
MUNICIPIO: LA ESTRELLA- ANTIOQUIA
MATRICULAS 001-948776
INMOBILIARIA: 001-1091950
3. INFORMACIÓN GENERAL
Corresponde a un lote tipo faja para vía interna ubicado en propiedad horizontal de
lotes urbanizados para vivienda.
Las áreas de la propiedad son las siguientes:
Área lote mt2 Área lote mt2

Matricula Área lote mt2
Item Dirección Catastral (Plano (escrituras
Inmobiliaria utilizado para avalúo
topografico) /certificados)
LOTE FAJA SAN JOSE DE LAS AGUAS VIA

1 001-948776 - 7.504,79 7.504,79
INTERNA
LOTE FAJA SAN JOSE DE LAS AGUAS VIA

2 001-1091950 - 17.765,82 17.765,82
INTERNA
TOTAL 25.270,61
3
3.1. ACTIVIDADES PREDOMINANTES EN LA ZONA
El entorno está típicamente definido como una zona con predominancia rural y uso
campestre alrededor de 500 mt de la via denominada via antigua a caldas o Carrera
50 . En la zona adyacente a la via principal se encuentran actividades industriales y
comerciales primordialmente. Tambien se encuentran barrios municipales de estrato
2.
4. INFRAESTRUCTURA VIAL
El acceso directo se hace principalmente por la Carrera 50 y se tienen 3 ingresos a la

parcelación a través de veredas, todos entre 500 a 1000 mt de distancia sobre la via
principal.
Se une por esta vía nacional con los municipios de La Estrella, Sabaneta Itagüí,
Envigado, Caldas y Medellín.
Las vías se encuentran en buen estado con mantenimiento adecuado por parte del
municipio de La Estrella.
5. INFRAESTRUCTURA URBANISTICA
El sector cuenta con andenes en concreto, sardineles y vía pavimentadas en la zona

de la vía principal o carrera 50. En la zona veredal no se tiene desarrollo urbanístico
municipal.
Las construcciones cercanas conservan los retiros y requerimientos urbanísticos

exigidos por las normas municipales del municipio de La Estrella.
El sector de donde se encuentra el inmueble es una copropiedad rural urbanizada para

desarrollo de vivienda campestre.
6. SERVICIOS PÚBLICOS DEL ENTORNO
SERVICIO ACCESIBILIDAD PRESTADOR

ACUEDUCTO X Acueducto veredal
ENERGÍA X EPM
GAS NO -
ALCANTARILLADO X Pozo septico
ALUMBRADO PÚBLICO NO -
4
7. TRANSPORTE PÚBLICO
La red vial del municipio de la Estrella en su conjunto es buena y hay facilidad para la
circulación para el desplazamiento entre barrios y veredas, y para su comunicación
con la zona urbana de La Estrella y municipios vecinos. Se cuenta con las siguientes
opciones de transporte público:
Estación Del Metro (La Estrella): Es la última estación del Metro de Medellín ubicada
en la localidad "Ancón Sur" la cual consta con "sistema integrado de transporte" que
comunica con el municipio y sus alrededores.
Buses: Existe en la localidad un sistema privado de buses urbanos que atiende todos
los sectores del municipio e igualmente se cuenta con rutas que comunican a la
Estrella y a Medellín.
Taxis: Hay numerosas empresas de taxis que cubren toda el área metropolitana, y
entre ellas hay algunas con servicios bilingües en inglés. El servicio de pedido de taxi
por teléfono es el más usual y seguro. Algunas empresas prestan servicios
intermunicipales. Es usual además el servicio de taxi colectivo; algunos de estos
colectivos pueden ser cómodos y rápidos, aunque suelen estar supeditados al cupo
completo.
8. INSPECCIÓN OCULAR
El suscrito valuador CAMILO ANDRES MURILLO FRANCO, con registro R.N.A 3507.,
visitó la propiedad el día 26 de octubre de 2018, y verificó la zona, linderos, cabidas
de la construcción y el potencial de desarrollo del predio en estudio.
9. DOCUMENTACIÓN CONSULTADA
- Certificados de libertad de los predios.
- Plano general del lote.
- Impuesto predial.
5
10. REGLAMENTACIÓN URBANISTICA
De acuerdo al PBOT (Plan de Ordenamiento Territorial del 30 de diciembre de 2007

(PBOT LA ESTRELLA), este inmueble se encuentra localizado en el polígono ZRU 04 -
PAF 01, y el uso del suelo en la zona específica del predio es de “Suelo rural”
Ubicación
Predio
6
Ubicación
Predio
7
11. CARACTERISTICAS GENERALES DEL INMUEBLE
11.1. DESCRIPCIÓN DEL LOTE
Lote de terreno rural en copropiedad de 25.270,61 mt2 de área total, ubicado en la

parcelación San José de las aguas P.H. conectado a la malla vial del Municipio de la
Estrella y a los corredores viales que comunican este municipio con Medellín y
municipios vecinos.
Se trata de un lote faja usado para via interna en la copropiedad.
8
Área:
El lote tiene un área total de 25.270,61 mt2 en dos lotes conexos, de acuerdo a
documentos legales como escritura y certificado de libertad, el cual se asume como
más exacto y fiable en este informe.
Forma:
La forma es una faja tipo vía interna con ancho entre 5 a 7 mt de acuerdo al plano.
9
Topografía:
El lote tiene una inclinación absoluta entre 25% a 30%. Y presenta tramos inclinados
y semiinclinados.
Potencial de desarrollo:
El lote no se puede desarrollar al ser via interna tipo servidumbre en el 100% de su

área.
Afectaciones:
El lote completo posee la afectación por ser servidumbre legalizada en la copropiedad,

limitando su valor de mercado.
11.2. LINDEROS
10
11.3. LOCALIZACIÓN
Nomenclatura:
Corregimiento la tablaza /Parcelación San José de las aguas P.H. / Lote # sin
nomenclatura
(La estrella, Antioquia)
Coordenadas: 6° 7'27.16"N / 75°38'32.32"O
11
11.4. ENTORNO
Generalidades Municipio de La Estrella (Antioquia)
La Estrella (Nuestra Señora Del Rosario De La Estrella) es un municipio de Colombia,

ubicado en el Valle de Aburrá del departamento de Antioquia. Limita por el norte con
los municipios de Medellín e Itagüí, por el este con los municipios de Itagüí, y Sabaneta,
por el sur con el municipio de Caldas, y por el oeste con el municipio de Angelópolis.
La Estrella es conocida como el Municipio Verde. Su nombre se le otorgó durante su

fundación, para honrar la ciudad toledana (en España) de La Estrella.
La población de La Estrella estuvo bajo la jurisdicción de Medellín, hasta que fue erigido
como municipio en 1833.
La Estrella es hoy día, un municipio de gran desarrollo cultural. Su parque, construido

en declive por las condiciones de la topografía de la zona, es acogedor. Sus mayores
atractivos son rurales, a pesar de tener un desarrollo básicamente urbano. Sus
quebradas, cascadas y ante todo la reserva ecológica El Romeral, son los lugares que
despiertan el más alto interés de los visitantes.
Geografía
La Estrella se encuentra localizado al sur del Valle de Aburrá, este municipio hace parte
del proceso de conurbación del área metropolitana, y se encuentra a una distancia de
16 kilómetros de la ciudad de Medellín, en las coordenadas 6° 09' 30" de latitud norte
y 75° 38' 24" de longitud al oeste de Greenwich. El municipio cuenta con 35 km² de
12
área, de los cuales 3.68 km² corresponden al área urbana y 31.32 km² a la zona rural.
La cabecera cuenta con una temperatura media de 20°C y a una altura aproximada de
1.775 metros sobre el nivel del mar. La altura máxima está representada por el Alto El
Romeral a 2.800 msnm, que se ubica en la reserva Ecológica y Forestal El Romeral, de
la que hacen parte los municipios de Medellín (San Antonio de Prado), Caldas, Amagá,
Heliconia, Angelópolis y La Estrella y que abarca una extensión total de 5.171 hectáreas
de las cuales 1.128 corresponden a La Estrella. Otras alturas de mayor elevación son:
Los Altos Cerros de La Piedra, Gallinazos, El Guayabo, La Culebra y Pan de Azúcar,
además de la Reserva de Miraflores.
División administrativa
El Municipio de La Estrella está conformado por 23 barrios en el área urbana y doce

veredas en el área rural. Los barrios y veredas son:
13
Aspectos socio económicos
Los principales indicadores socioeconómicos del Municipio de La Estrella se describen

a continuación:
Población 2.011(DANE): 58.414 habt.

Población urbana (ANUARIO ESTADISTICO DE ANTIOQUIA 2005)
Miseria 2,4%( V. de Aburra 10,4)
Pobre 26%( V. de Aburra 26,2)
Población rural(ANUARIO ESTADISTICO DE ANTIOQUIA 2005)
Miseria 13,8% (V. de Aburra 9.8)
Analfabetismo (DANE 2005) 5,8%
Personas con discapacidad 1066 pnas (2% población)
Cobertura educativa: 88,4 %
Cobertura Servicios Públicos(DANE 2007,Censo 2005)
Energía Eléctrica 99 %
Alcantarillado 95,9 %
Acueducto 95,7%
14
Cobertura recolección residuos sólidos: 94,86% (Área metropolitana 2005)

Índice de Desarrollo Humano (2005): 81 % (Aburra sur es 82,8%)
Esperanza de vida: 74,22 años
Tasa Bruta de matrícula: 63,92 %
Tasa de Alfabetización: 95,41 %
PIB per Cápita: 9.877 USD
El índice de condiciones de vida del municipio de La Estrella es 79.2% -según

investigaciones realizadas por la Cámara de Comercio del Aburrá Sur-. Está ubicado
por debajo del promedio de los cinco municipios que conforman el Aburrá Sur, que es
de 82.8. En el gráfico se aprecia el alto porcentaje de población con necesidades
básicas insatisfechas en el área rural y la precariedad en la que vive 4% de la población
allí asentada. Así mismo, el área urbana no escapa a dicha problemática, que no es tan
acentuada, con una población en condiciones de Miseria de 1.3%. Del total de pobreza
y miseria del municipio el mayor porcentaje se encuentra en la zona rural con un
15.67%.
Economía
El municipio cuenta con 230 empresas, de diversos sectores económicos, siendo el

sector de manufacturas el de mayor participación (108), seguido por el comercio,
restaurantes y hoteles (60). El número de empresas para los otros sectores económicos
es bajo, siendo poco significativos los sectores de electricidad, gas y vapor, explotación
de minas y canteras, la construcción, el sector agropecuario y, el transporte y las
comunicaciones. El sector agropecuario es uno de los de menor representatividad en
el municipio con tan sólo 7 empresas, representando el 3% de las empresas. Esta
situación contrasta con un 94% del territorio en área rural dando cuenta de la
subutilización del mismo y la poca optimización de la oferta natural.
Área metropolitana
El Área Metropolitana del Valle de Aburrá se asienta a todo lo largo del Valle de Aburrá
a una altitud promedio de 1538 msnm.
El Área Metropolitana del Valle de Aburrá es una entidad administrativa de derecho

público que asocia a 9 de los 10 municipios que conforman el Valle de Aburrá. En la
actualidad está integrada por los municipios de Medellín (como ciudad núcleo),
Barbosa, Girardota, Copacabana, Bello, Itagüí, La Estrella, Sabaneta y Caldas.
15
Mapa Área metropolitana valle de aburra
11.5. CARACTERISTICAS DEL TERRENO DE LA COPROPIEDAD
La parcelación San jose de las aguas P.H. se encuentra en un terreno con área estimada
de 80 Hectáreas, y el coeficiente de copropiedad del predio avaluado es de 1.13 %.
La parcelación posee una topografía inclinada moderada.
16
12. ASPECTO ECONÓMICO
La actividad inmobiliaria tiene ciclos de depresión y de crecimiento; en la medida como

se comporten los indicadores de la economía, con las exportaciones, el producto interno
bruto (PIB), inversión extranjera, ocupación de la capacidad instalada, leve reducción
de la tasa de desempleo, precio internacional del café, el optimismo y la reactivación
se verá reflejado en la actividad constructora y por ende en la demanda de sus bienes.
El desarrollo de la actividad inmobiliaria, depende mucho del comportamiento de estas
variables económicas y también del comportamiento de la economía mundial hoy
globalizada.
Sobre las investigaciones de oferta y demanda que elabora periódicamente Camacol –

Antioquia , se pude concluir que a partir de 1993 y casi durante siete años, el sector
registro caídas consecutivas en los indicadores de la actividad constructora, registrando
para la historia, uno de los periodos con mayor duración en la parta baja del ciclo; sin
embargo a partir del año 2.000, se observó un cambio positivo hasta el año 2008,
cuando hay una variación de tendencia que al parecer logra revertirla en sentido
positivo en el año 2010.
Precisamente en los años 2008 y 2009, en los censos adelantados se observa una
disminución en la tendencia del inicio de obras, como un probable síntoma del inicio
de cambio de tendencia en el ciclo de la construcción; apenas lógico después de los
altos niveles que la actividad constructora logró en el año 2006 y 2007, tendencia
declinante y acelerada por la crisis financiera que se desató en el último trimestre del
año 2008, pero a partir de 2010 se detecta un cambio en la tendencia con síntomas
muy alentadores de recuperación.
La actividad inmobiliaria a partir de 2010, vuelve a resurgir después de esta leve caída.
En general puede afirmarse que se continúa mirando con positivismo la inversión en
este sector en el cual destaca los siguientes argumentos:
✓ Las pocas alternativas de inversión donde se destaca la propiedad raíz como una
de las mejores opciones de inversión.
✓ La credibilidad de los usuarios en el crédito en el actual sistema de financiación.
✓ La rebaja en las tasas de los intereses.
✓ La confianza en la inversión.
✓ El flujo de la inversión extranjera que se halla activado en la compra de

inmuebles de manera especial en la actividad del comercio.
17
En el estudio presentado por Camacol en el mes de Marzo de 2010, se destacan los

valores de venta promedio por metro cuadrado, para diferentes opciones de inversión,
todo con tendencia a crecer.
En el año 2013, la tendencia del mercado mundial fue estabilizadora y algunos países
del mercado común Europeo, han empezado a recuperarse, primordialmente España y
Portugal; en lo referente a Estados Unidos, la economía ha venido fluctuando en unas
olas de estabilización y regresivas, pero el sector inmobiliario, todavía no inicia un
proceso de recuperación.
Las economías de los países en subdesarrollo no han tenido el impacto regresivo tan
protuberante como las economías de países desarrollados; los descensos en los
indicadores económicos han sido notorios, y por ello el sector inmobiliario no ha tenido
ese decrecimiento que sí impactó en los países europeos y americanos.
El crecimiento del precio de la propiedad raíz en Colombia y en especial en Medellín se

considera estable para 2018, libre de factores especulativos o grandes fluctuaciones, a
pesar de ser año de elecciones en el país.
Tabla: Índice de precios vivienda nueva – Medellín – Fuente Dane
18
12.1. ACTUALIDAD EDIFICADORA
En este polígono en los últimos 30 años se desarrolló con el enfoque industrial y

comercial en la zona de influencia de la variante de Caldas, aledaño a los municipios
de la Estrella y Caldas, además de unidades residenciales campestres y barrios de
estrato 2 - 3.
De acuerdo al nuevo POT este polígono presenta un potencial de desarrollo de

predominancia industrial y comercial, por lo que la perspectiva de desarrollo será
enfocada en este uso, en las zonas superiores de la vía se enfocará en residencia
campestre.
13. PERSPECTIVAS DE VALORIZACIÓN Y OFERTA / DEMANDA
Consecuentemente con lo anterior, la valorización de este tipo de inmueble es

permanente año a año considerando un crecimiento en su valor superior al 10 % en
los próximos años.
La demanda de lotes en esta zona es normal.

La oferta de lotes para venta o arriendo normal.
14. METODOS VALUATORIOS EMPLEADOS
Para estimar el valor del inmueble se empleó el siguiente método:
- Método comparativo de mercado.
14.1. JUSTIFICACIÓN METODOLÓGICA
Para realizar la valoración estimativa de este inmueble, se tomó el método de costos o

reposición, ya que el predio cuenta con un lote propio y una construcción interna, el
cual se basa en la estimación del costo de reproducción o de reposición de un bien
igual, o de características semejantes al bien analizado a la fecha del avalúo; al
resultado de esta estimación se le denomina Valor de Reposición a Nuevo (V.R.N.). Si
el bien no es nuevo, su valor se afectará negativamente, por los diversos factores de
depreciación y obsolescencia aplicables, según sea el caso, y así se obtiene el Valor
Físico, también llamado Valor Neto de Reposición. (V.N.R.).
Se fundamenta en la teoría económica del Principio de Sustitución. En el caso de

inmuebles, es un método mixto, debido a que adiciona el valor de mercado del terreno,
19
con los costos de reposición o reproducción de las mejoras, como son: construcciones,
instalaciones especiales, obras complementarias y elementos accesorios.
Establece que el valor de un bien, es comparable al costo de reposición o reproducción
de uno igualmente deseable, y con utilidad o funcionalidad semejante, a aquél que se
avalúa, considerando todas aquellas condiciones que pueden influir en el valor de cada
uno de los bienes.
14.2. VALOR RAZONABLE
Es el precio que podría ser recibido al vender un activo, o pagado para transferir un
pasivo, en una transacción ordenada entre participantes del mercado a una fecha de
medición determinada, sin presiones, en condiciones normales e independientes. Las
normas internacionales de Información financiera establecen el valor razonable como
valor objetivo, al cual se llega empleando los métodos valuatorios anteriormente
descritos.
14.3. JERARQUÍAS PARA DETERMINAR EL VALOR RAZONABLE
El valor razonable prioriza su medición en tres niveles jerárquicos:
Nivel 1: Se refiere a los precios transados en el mercado para bienes similares o

idénticas, los cuales pueden ser evaluados en la fecha de medición.
Nivel 2: Se refiere a los precios de oferta de inmuebles similares que son observables,
sea directa o indirectamente
Nivel 3: Corresponde a datos no observables en el mercado.
Este activo representado en un terreno urbanizado y construcciones, se ha aplicado el

nivel de jerarquía 2, en el cual se determina el valor razonable usando comparativos
de mercado validos de lotes y construcciones para oferta de bienes similares.
14.4. METODO DEL COSTO DE REPOSICIÓN
Para la aplicación de éste método, se clasificó la construcción de acuerdo al estado

actual y antigüedad, especificaciones y funcionalidad.
Se estableció el valor de reposición, tomando como base los costos de construcción

publicados por la Revista Camacol, y construdata para segundo semestre de 2015.
20
Estudio de mercado de lotes
Se realiza el estudio de mercado para lotes en la zona:
Fecha Factor
Factor Factor Factor
Area Precio x Area homologación Precio x Mt 2
# Descripcion Fuente Oferta Valor Homologacion homologación homologación
por potencial (Homologado)
(Mt2) Mt 2 comparable área topografia oferta
/Venta uso -norma
Lote Parcelaciòn San Jose de las KOTA group

1 aguas inmobiliaria
Jun/2022 $550.000.000 6400 $85.938 25.270,61 1,20 1,00 0,95 1,00 $97.969
Lote Parcelaciòn San Jose de las Matro

2 aguas cuadrado
Jun/2022 $570.000.000 5600 $101.786 25.270,61 1,10 1,00 0,95 1,00 $106.366
Promedio aritmetico $102.167

Desviación tipica $4.199
Coeficiente de variación 4%
Limite superior $105.620,50
Limite inferior $98.714,32
Obtenemos un valor de metro cuadrado de lote homologado de $ 102.167 con un

coeficiente de variación y una desviación estándar del 4% en los rangos de fiabilidad
estadísticos.
CASTIGO POR AFECTACIÓN
Debido a la afectación legal del predio, que puede ser de carácter temporal o
permanente, la cual impide el desarrollo o uso del lote y lo restringe solo como via, el
suscrito avaluador ha estimado un castigo sobre el predio equivalente al 80% del valor
comercial de un predio sin afectación. Por lo cual el valor del mt2 del predio es el
siguiente:
Valor mt2 lote sin afectación $102.167

Castigo por afectación tipo via servidumbre 80%
Valor mt2 lote con afectación $20.433
21
15. CONSIDERACIONES GENERALES
Para definir el avalúo comercial de esta propiedad, se tuvo en cuenta la oferta y la

demanda de este tipo de inmuebles en el sector, el tipo de materiales y acabados, el
uso actual, la posible rentabilidad, las transacciones efectuadas en la zona análogas al
inmueble, la tendencia de la oferta y la demanda de la propiedad raíz en las actuales
circunstancias.
Además es necesario materializar la actual situación inmobiliaria del mercado, que se

verá reflejado en el avalúo comercial de este inmueble, ya que se ha mantenido una
tendencia creciente de los precios, lo que conlleva a que el valor comercial, como es
natural, esté íntegramente ligado a la situación actual. Otros aspectos distintos al
económico no se consideran como es la parte jurídica. Por valor comercial se entiende
que se produce una transacción en circunstancias normales, en igualdad de
conocimientos sobre el inmueble y de capacidad de negociación entre vendedores y
compradores. En cuanto al valor, se consideró el precio básico, el cual no implica
condiciones financieras del negocio, en el evento de una transacción. Este valor
comercial, que más adelante se define, corresponde a la actual situación del mercado
de la propiedad raíz y concretamente a los componentes que influyen decisivamente
en el inmueble que nos ocupa en este avalúo, partiendo de una tesis universal: “LA
OFERTA Y LA DEMANDA REGULAN EL PRECIO”.
Consideraciones de Localización
Se localiza en una zona de tipología especial en corredor de actividad multiple para

vivienda o uso industrial complementario.
Perspectiva de Valorización
Creciente
Factor de Comercialidad
Oferta: Normal
Demanda: Creciente
Volumen de Clientes: Creciente
Estudio del Mercado del Lote y Construcción
Para obtener el valor del inmueble se estudiaron los siguientes elementos:

Zona de influencia o sector donde se encuentra.
22
• Características intrínsecas en comparación con el precio objeto de esta

valorización técnica.
• Análisis de las circunstancias del mercado.
• Conocimiento de precio de la tierra en la zona.
• Funcionalidad y servicios.
• Comparaciones con negociaciones o inmuebles en la zona.
Es importante expresar que puede existir una diferencia entre los precios del avalúo y
el valor real en un evento u operación de venta.
Lo normal es que los dos (2) valores no coincidan porque, a pesar de que el estudio
realizado nos lleva al “VALOR OBJETIVO DEL INMUEBLE”, en el valor de la negociación
intervienen subjetivos o circunstanciales imposibles de prever, tales como la habilidad
de los negociadores, plazos concedidos para el pago, tasas de interés, urgencia
económica del vendedor, necesidad o deseo del comprador, destinación o uso que éste
le vaya dar al inmueble; factores que a veces distorsionan hacia arriba o hacia abajo
el valor de lo avaluado.
16. VIGENCIA DEL AVALÚO
De acuerdo al numeral 7 del Artículo 2 del decreto 422 de marzo 8 de 2000 y el Artículo
19 del decreto 1420 de 1998, expedido por el Ministerio de Desarrollo Económico, el
presente avalúo tiene vigencia de un (1) año a partir de la fecha de presentación de
este informe, siempre y cuando, las condiciones intrínsecas y extrínsecas que puedan
afectar el valor se conserven.
Los precios de este inmueble están en permanente evolución, igualmente el polígono

donde se encuentra esta propiedad, su tendencia es a consolidarse, dada su ubicación,
los corredores viales y la valorización del sector.
17. CRITERIOS PARA EL AVALÚO
Hay un ambiente de favorabilidad en la dinámica comercial de los bienes raíces en los

últimos 10 años excluyendo el año 2009, en el que hubo una desaceleración de la
economía. Este ciclo de favorabilidad tuvo como fundamento las siguientes
consideraciones:
La política gubernamental de apoyo a la construcción en materia de subsidios, cuentas

de ahorro para el fomento de la construcción, seguros de tasas de interés para créditos
hipotecarios.
23
Los indicadores del crecimiento de la economía hasta el año 2008 fueron los más altos
de los últimos años. Este crecimiento se refleja en las inversiones en este campo.
La baja en la tasa de interés estimula el endeudamiento en la inversión de bienes
raíces.
La valoración de este inmueble se realizó teniendo en cuenta la perspectiva que hoy

tiene este polígono, frente al cambio del POT, que va a favorecer toda la altura y
altillanura, aumentando su densidad e índice de construcción; además su localización
cerca a instituciones, comercio y vías de acceso. Y su consolidación de uso potencial
en zona de Media mixtura.
Igualmente, el polígono donde está la propiedad, ha mantenido un perfil de valorización

permanente, y una oferta de propiedades muy escasa.
El suscrito avaluador para precisar este dictamen, además de las consideraciones arriba
expuestas, también tuvo en cuenta las transacciones recientemente realizadas, su
ubicación, rentabilidad y primordialmente el desarrollo que en los últimos 10 años ha
tenido este sector.
18. CERTIFICACIÓN DE IMPARCIALIDAD
El valuador certifica que para la estimación de los valores aquí presentados en este
inmueble, se usaron métodos esencialmente objetivos y universalmente admitidos
como ecuánimes, sin que haya influido en este análisis ningún otro factor, intensión o
sentimiento personal, que pudiese alterar en lo más mínimo, tanto los datos, como las
hipótesis para llegar a una conclusión definitiva.
Además manifiesto que no tengo ningún interés directo indirecto con la propiedad
avaluada, en cualquier posible operación comercial, ni me ligan con las partes dueños
de los lotes, lazos familiares de ninguna índole.
Estos servicios fueron requeridos única y exclusivamente en su carácter de profesional

valuador, consciente de sus deberes y responsabilidades.
Los datos obtenidos para confeccionar las estadísticas necesarias en este estudio son
ciertos, hasta donde alcanza la buena fe del valuador y que no ha exagerado ni omitido
conscientemente ningún factor importante que pueda influir en el resultado del avalúo.
24
19. VALOR FINAL
De acuerdo al método comparativo de mercado hemos determinado el valor final del

inmueble como el siguiente únicamente:
INMUEBLE MATRICULA VALOR ÁREA (mt2) VALOR (mt2) % DE VALOR
LOTE TIPO SERVIDUMBRE 1 001-948776 $153.348.984 7.504,79 $20.433 29,70%
LOTE TIPO SERVIDUMBRE 2 001-1091950 $363.017.566 17.765,82 $20.433 70,30%
VALOR TOTAL INMUEBLE $516.366.550 100,00%
$516.366.550
Quinientos dieciséis millones trescientos sesenta y seis mil quinientos cincuenta pesos
colombianos M.L.
*Certificamos que el valor razonable está definido cumpliendo con lo establecido por la NIIF
13 y el IVSC (en especial por la IVS 220) en cuanto a la manera de definir el alcance de la
valoración, los bienes valorados, las técnicas de valoración usadas, el enfoque utilizado y todos
los datos y cálculos que se recopilaron para determinar el valor razonable.
Atentamente,
_______________________________
CAMILO MURILLO FRANCO
Matrícula avaluador # RAA 3.556.664

Expedida por Registro Nacional de Avaluadores - ONAC
25
ANEXOS
A. Copia Registro Nacional de

Avaluadores y certificados
académicos
B. Registro fotográfico
C. Escritura, certificados de libertad y

documentos jurídicos
26
ANEXO A
Copia Registro Nacional de

Avaluadores y certificados
académicos
27
28
29
30
31
32
33
ANEXO B
Registro Fotográfico
34
35
36
ANEXO C
Escritura, certificados de libertad

y documentos jurídicos
37

Avaluo Lote Servidumbre La Estrella - Jun-2022v1

Cargado por

Información del documento

Descripción original:

Derechos de autor

Formatos disponibles

Compartir este documento

Compartir o incrustar documentos

Opciones para compartir

¿Le pareció útil este documento?

¿Este contenido es inapropiado?

Copyright:

Formatos disponibles

Avaluo Lote Servidumbre La Estrella - Jun-2022v1

Cargado por

Copyright:

Formatos disponibles

AVALÚO COMERCIAL

VALOR AVALÚO: $ 516.366.550

LOTE FAJA TIPO SERVIDUMBRE (VIA INTERNA)

MEDELLÍN, JUNIO 28 - 2022

1.1. OBJETO DEL AVALÚO

Determinar el valor comercial analizando sus características físicas, el mercado

1.2. VALOR COMERCIAL O DE MERCADO

1.3. DERECHO DE PROPIEDAD

Se considera que el propietario tiene derecho absoluto sobre la propiedad y en estas

1.4. MAYOR Y MEJOR USO

Para incrementar la coherencia y comparabilidad de las mediciones del valor razonable

De acuerdo a esta premisa el avalúo realizado establece el valor objetivo de la

PROPIETARIO: PARCELACION SAN JOSE DE LAS AGUAS P.H.

UBICACIÓN PREDIO: Corregimiento la Tablaza /Parcelación San José de las

Las áreas de la propiedad son las siguientes:

Área lote mt2 Área lote mt2

LOTE FAJA SAN JOSE DE LAS AGUAS VIA

LOTE FAJA SAN JOSE DE LAS AGUAS VIA

3.1. ACTIVIDADES PREDOMINANTES EN LA ZONA

El acceso directo se hace principalmente por la Carrera 50 y se tienen 3 ingresos a la

El sector cuenta con andenes en concreto, sardineles y vía pavimentadas en la zona

Las construcciones cercanas conservan los retiros y requerimientos urbanísticos

El sector de donde se encuentra el inmueble es una copropiedad rural urbanizada para

6. SERVICIOS PÚBLICOS DEL ENTORNO

SERVICIO ACCESIBILIDAD PRESTADOR

- Certificados de libertad de los predios.

- Plano general del lote.

10. REGLAMENTACIÓN URBANISTICA

De acuerdo al PBOT (Plan de Ordenamiento Territorial del 30 de diciembre de 2007

11. CARACTERISTICAS GENERALES DEL INMUEBLE

11.1. DESCRIPCIÓN DEL LOTE

Lote de terreno rural en copropiedad de 25.270,61 mt2 de área total, ubicado en la

El lote no se puede desarrollar al ser via interna tipo servidumbre en el 100% de su

El lote completo posee la afectación por ser servidumbre legalizada en la copropiedad,

Generalidades Municipio de La Estrella (Antioquia)

La Estrella (Nuestra Señora Del Rosario De La Estrella) es un municipio de Colombia,

La Estrella es conocida como el Municipio Verde. Su nombre se le otorgó durante su

La Estrella es hoy día, un municipio de gran desarrollo cultural. Su parque, construido

El Municipio de La Estrella está conformado por 23 barrios en el área urbana y doce

Aspectos socio económicos

Los principales indicadores socioeconómicos del Municipio de La Estrella se describen

Población 2.011(DANE): 58.414 habt.

Cobertura recolección residuos sólidos: 94,86% (Área metropolitana 2005)

El índice de condiciones de vida del municipio de La Estrella es 79.2% -según

El municipio cuenta con 230 empresas, de diversos sectores económicos, siendo el

El Área Metropolitana del Valle de Aburrá es una entidad administrativa de derecho

Mapa Área metropolitana valle de aburra

11.5. CARACTERISTICAS DEL TERRENO DE LA COPROPIEDAD

La parcelación posee una topografía inclinada moderada.

12. ASPECTO ECONÓMICO

La actividad inmobiliaria tiene ciclos de depresión y de crecimiento; en la medida como

Sobre las investigaciones de oferta y demanda que elabora periódicamente Camacol –

✓ La credibilidad de los usuarios en el crédito en el actual sistema de financiación.

✓ La rebaja en las tasas de los intereses.

✓ El flujo de la inversión extranjera que se halla activado en la compra de

En el estudio presentado por Camacol en el mes de Marzo de 2010, se destacan los

El crecimiento del precio de la propiedad raíz en Colombia y en especial en Medellín se

Tabla: Índice de precios vivienda nueva – Medellín – Fuente Dane

12.1. ACTUALIDAD EDIFICADORA

En este polígono en los últimos 30 años se desarrolló con el enfoque industrial y

De acuerdo al nuevo POT este polígono presenta un potencial de desarrollo de

13. PERSPECTIVAS DE VALORIZACIÓN Y OFERTA / DEMANDA

Consecuentemente con lo anterior, la valorización de este tipo de inmueble es