Tomado de* MANZANO SOLANO, Antonio,

y MANZANO FERNÁNDEZ, Ma Del Mar

“INSTIT UCIONES DE DERECHO REGIST
RAL INMOBILAIRIO” Colegio de Registra
Propiedad y Mercantiles de España, dores dela
Madrid, 2008.

LECCIÓN 1

PUBLICIDAD REGISTRAL Y SISTEMAS REGISTRALES

I. PUBLICIDAD, PUBLICIDAD JURÍDICA Y PUBLICIDAD

JURÍDICA REGISTRAL

1. IDEA PRELIMINAR

El Derecho Registral es una ciencia jurídica con contenido y objetivo

propios, cual es la publicidad jurídica, encauzada inequívocamente en
toda Europa, desde el siglo xIx —y actualmente en todo el mundo—,a
través de un órgano operativo especializado: el Registro inmobiliario o
Registro de la Propiedad. La influencia de la idea registral, como instru-
AE

mento de publicidad jurídica, ha sido tan importante que, junto al tradi-

cional Registro inmobiliario, se han desarrollado otras modalidades
registrales, con la común finalidad de lograr la protección jurídica de
distintos bienes y derechos o de dar fijeza a situaciones jurídicas que inte-
resan a la vida negocial: Registro de la Propiedad Intelectual, Registro
Mercantil, Registro de la Propiedad Industrial, Registro de Bienes Mue-
bles, de Hipoteca Mobiliaria y de Prenda sin Desplazamiento de la Pose-
sión, de Venta a Plazos de Bienes Muebles, de Buques, de Aeronaves, de
Condiciones Generales de la Contratación, entre otros. Y se piensa en la
creación de nuevos Registros jurídicos, como serían los de sociedades
civiles o de regímenes económico-matrimoniales.
La publicidad jurídica —al margendela idea registral— se ha organi-
zado siempre sobre normas propias, características de su específica natu-
43
 ANTONIO MANZANO SOLANO- M.¿ MAR MANZANO FERNÁNDEZ

raleza, independientemente de los requisitos y formas necesarios parael

nacimiento y la perfección de los derechos. Históricamente, ha servido a
las instituciones básicas del Derecho Civil, como Derecho común. Pero
cuando se produce el fenómenohistórico de la dispersión científica del
Derecho,la publicidad jurídica, inequívocamente ya bajo el signo regis-
tral, atiende también a las que, desde las nuevas disciplinas, desenvuelven
derechoso situacionesjurídicas afectantes a los bienes inmuebles: proce-
sales, administrativas, mercantiles, laborales, urbanísticas, de Derecho
Internacional, de Derecho Penal, etc.
Larazón jurídica de esta expansión se encuentra en el hecho de queel
Derecho Registral tiene un objetivo propio y específico, exclusivo y
excluyente, cual es la publicidad jurídica con alcance material, con efec-
tos sustantivos, derivados directamente de la publicación del negocio o
derecho. Esta especialidad ha llevado a los autores, entre otros, alemanes
(GIERKE !, IHERING?, NUSSBAUM?, WOLFF?) e italianos (CO-
RRADO*?, COVIELLO %, FERRARA”, MESSINEO$, PUGLIATTI?)
y también, en mayor o menor medida, a los hipotecaritas españoles
(OLIVER '%, JERÓNIMO GONZÁLEZ '!, LACRUZ BERDEJO ?,

! Sobre OTTO VON GIERKE su obra puede verse Juristas universales. Juristas del siglo Xx,
edición de Rafael DOMINGO.Marcial Pons, 2004, volumen III, pág. 501.
2 Vid. PAU PEDRÓN,Antonio, «Panoramadelsistema inmobiliario alemán». Revista Crítica
de Derecho Inmobiliario, número 551, julio-agosto 1982, pág. 973, donde resumela aportación de
Riidolf von IHERINGa la formulación de los principios hipotecarios.
3 Tratado de Derecho hipotecario alemán. Editorial Revista de Derecho Privado. Madrid,
1929.
4 WOLFE,Derecho de cosas. Tratado de Derecho civil de ENNECERUS, KIPP y WOLFF.
Barcelona, 1936.
3 CORRADO,R., La publicidad en el Derecho Privado. Turín, 1937.
$ "COVIELLO,Nicolás, Della trascrizione. En 1diritto civile italiano. Parte XII. Nápoles-
Turín, 1924.
7 FERRARA,Francesco, Teoría della pubblicitá. Roma, 1932.
8 MESSINEO,Francesco, Manuale di diritto civile e commerciale. Milán, 1957-1963.
2 PUGLIATTI, Salvatore, La trascrizione. Milán, 1957. La pubblicitá nel diritto privato. Parte
General. Mesina, 1945-46.
10 OLIVER y ESTELLER,Bienvenido, Derecho Inmobiliario español. Rivadeneira. Madrid,
1892, Tomo1.
1! GONZÁLEZ MARTÍNEZ,Jerónimo, Estudios de Derecho Hipotecario y Derecho Civil. 3
tomos, Madrid, 1948; y Principios hipotecarios, editados por la Asociación de Registradores de la
Propiedad, Madrid, 1931.
12 A partir de sus Lecciones de Derecho inmobiliario registral, 2.2 edición, Zaragoza 1957, y
posteriormente, en las sucesivas ediciones de su Derecho inmobiliario registral, que se citarán.

44
 INSTITUCIONES DE DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO
uN

¡os para el AMORÓS GUARDIOLA '?, MARÍN PÉREZ'*, entre otros) a abogar
1servido a por un estudio separado o teoría general que desarrollaría los principios
mún. Pero fundamentales informantes de toda institución registral de alcance jurídi-
:ntífica del co. Y en el mismo sentido se produce el actual movimiento internaciona-
¡gno regis- lista, a través de los Congresos Internacionales de Derecho Registral.
senvuelven
les: proce-
€ Derecho 2. PUBLICIDAD JURÍDICA Y PUBLICIDAD JURÍDICA REGISTRAL

El concepto de publicidad surge por oposición al de clandestinidad. Si

O de queel
la clandestinidad implica ocultación y desconocimiento, la publicidad
:xclusivo y
suponetodo lo contrario, difusión y conocimiento. El concepto conven-
l, con efec-
| negocio O cional, vulgar o periodístico de la publicidad hace referencia a propagan-
da o difusión, bien por medio de una publicación impresa (libro, revista,
5, alemanes
periódico), bien a través de un medio oral (conferencia, discurso, radio,
anos (CO-
disco, «cassette») o visual (cine, televisión, vídeo, DVD, ordenador, In-
SLIATTI?)
ternet). Pero, en todos estos casos, lo que importa directamente es el
; españoles
¡RDEJO ?”, conocimiento efectivo de la noticia o de la obra; la publicidad agota sus
efectos en el hecho mismo de la difusión de la noticia o evento de que se
trate. Este concepto es de escasa importancia para nuestro estudio, que
:tas del siglo Xx, debemoscentrar en los aspectos jurídicos de la publicidad.
Revista Crítica En sentido jurídico, la publicidad es la exteriorización o divulgación
la aportación de
de unasituación jurídica para producir cognoscibilidad general o posibi-
rivado. Madrid, lidad de conocer. Se trata, como dice LACRUZ BERDEJO %, no tanto de
que las situaciones jurídicas lleguen a conocimiento de todos, como de
JPP y WOLFE.
que todos tengan un medio oficial de conocerlas. El concepto másestric-
to y técnico de publicidad en el campodel Derecho, supone un sistema de
> XIII Nápoles-
divulgación encaminado a hacer cognoscibles a todos determinadassitua-
ciones jurídicas para la tutela de los derechos y la seguridad del tráfico.
157-1963.
Cuandoese sistema de divulgación se instrumenta a través de un órgano
tto privato. Parte

Jeneira. Madrid,
13 AMORÓS GUARDIOLA, Manuel, Sobre el Derecho Inmobiliario Registral y su posible
Derecho Civil. 3 autonomía. Centro de Estudios Hipotecarios. Madrid, 1967.
gistradores de la 14 MARÍN PÉREZ,Pascual, Introducción al Derecho registral, Editorial Revista de Derecho
Privado. Madrid, 1947. :
“aragoza 1957, y 15 LACRUZ BERDEJO, José Luis, y SANCHO REBULLIDA,Francisco de Asís, Derecho
ue se citarán. Inmobiliario Registral. Bosch. Barcelona, 2.* edición 1984, pág. 11.

45
 >
a
ANTONIO MANZANO SOLANO- M.* MAR MANZANO FERNÁNDEZ

especializado, creado y organizado por el Estado para tal fin, estamos

ante la publicidad jurídica registral. El órgano que la hace posible es el
Registro inmobiliario, cuando del dominio y demás derechosreales sobre
inmueblesse trata y, tratándose de otros derechos y situaciones protegi-
bles, lo son los demás tipos de Registros jurídicos.

3. PRESUPUESTOS DE LA PUBLICIDAD JURÍDICA REGISTRAL

Reducimosla esencia de la publicidad jurídica registral a cuatro pre-

supuestos básicos:

A) Consentimiento. La publicidad jurídica registral no es un requisito

más en el proceso creador de los derechos, sino la elevación del derecho
ya creado y perfecto, cumplida la forma exigida por la ley para esa per-
fección, a un plano superior de legitimación, de garantía y de eficacia. Esa
nueva situación ha de ser querida por los interesados, pues sería rechaza-
ble la imposición de los efectos jurídicos sustantivos derivados de la
publicidad sin el previo consentimiento de aquellos a quienes van a afec-
tar directa e inmediatamente. Este consentimiento, por otra parte, es inde-
pendiente del prestado para la perfección del derecho que se publica y es
un consentimiento específico para la publicidadjurídica del negocio.

GALLEGO DEL CAMPO *' ponederelieve que solamente la libre

autonomía de la voluntad de los contratantes, y el juego del libre inter-
cambio, puedenllevar a la registración de las relaciones jurídicas, aunque
es patente que la Comunidad y el Estado reservarán su pleno reconoci-
miento para aquellas situaciones jurídicas que se han sometido al control
jurisdiccional del Registro.

B) Cognoscibilidad legal. Constituye la esencia de la publicidad

registral y de su configuración institucional, pues la cognoscibilidad legal
implica no solo la posibilidad de conocer, sino también la presunción de

16 GALLEGO DEL CAMPO,Germán: «Ideología y progresismoen la legislación hipotecaria

del xIx». Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, número 574, mayo-junio, 1986, pág. 621 y ss.

46
 INSTITUCIONES DE DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO

, estamos conocimiento por todos del contenido registral. La cognoscibilidad legal

sible es el sustituye al conocimiento efectivo y las consecuencias jurídicas se produ-
ales sobre cen independientemente de que se dé, o no se dé, ese conocimiento de
:s protegi- hecho. Se garantiza y asegura el tráfico con preferencia al derecho sub-
jetivo.

C) Posibilidad de conocimiento efectivo. El concepto jurídico de

publicidad incluye, además, la posibilidad, para todo interesado, de lograr
el efectivo conocimiento o de hecho del contenido registral, mediante el
acceso a los libros registrales de cuantos tienen un interés legítimo en
:uatro pre- consultarlos, utilizando los instrumentos legales adecuados: notas infor-
mativas, certificaciones, solicitudes de información telemática, etc.

n requisito D) Efectos jurídicos sustantivos o materiales. La nota más importan-

el derecho te del concepto de publicidad jurídica registral es la producción de efec-
ra esa per- tos de Derecho material. La publicidad registral, por sí misma, produce
icacia. Esa efectos jurídicos que derivan directamente del hecho publicitario y no del
ía rechaza-
negocio o derecho publicado. La inscripción nos muestra el derecho en
idos de la
un particular estado o estado registral " del que nacen facultades y dere-
chos concretos, inexistentes en su estado extrarregistral. Este estado no
van a afec-
se oponea la perfección del derecho publicado, sino al contrario, presu-
te, es inde-
pone queal sistema de publicidad solamente tienen acceso los derechos
ublica y es
perfectos, por medio del necesario control de legalidad o calificación
egocio.
registral.
ante la libre
¡libre inter-
icas, aunque II. FIGURAS AFINES
10 reconoci-
lo al control 1. Publicidad y publicación. Puede decirse —siguiendo a HER-
NÁNDEZGIL '$— quela publicación produce unasituación de notorie-
dad, pero no de publicidad jurídica. La publicación tiene carácter episó-
publicidad dico y carece de la organización institucional que exige la publicidad. Por
ilidad legal
:sunción de 17 Vid. MANZANO SOLANO,Antonio, Derecho Registral Inmobiliario, Volumen 1. Colegio
de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España. Centro de Estudios Registrales. Madrid,
1991, págs. 28 y ss. i
:ión hipotecaria 18 HERNÁNDEZ GIL,Francisco, Introducción al Derecho Hipotecario. Editorial Revista de
, pág. 621 y ss. Derecho Privado. Madrid, 1970, pág. 3 y ss.

47
 ANTONIO MANZANO SOLANO- M.* MAR MANZANO FERNÁNDEZ

último, suele referirse a actos o situaciones de Derecho Público —publi-

cación de las normas jurídicas, de las sentencias o de los actos adminis-
trativos— y no a actos o situaciones de Derecho Privado.
2. Publicidad y notificación. El mismo autor señala las siguientes
diferencias: La notificación crea conocimiento legal; la publicidad sólo
produce cognoscibilidad legal, o posibilidad de conocer. La publicidad no
se dirige a ningún destinatario en particular, sino a todala colectividad; la
notificación, en cambio, como declaración recepticia, va dirigida a un
destinatario determinado o a un conjunto de destinatarios, unidos por
algún evento común.
3. Publicidad y forma. En este tema —tan debatido— creemos que
puede hacerse una afirmación: La forma cumple una función esencial-
mente autenticadora (la escritura pública, por ejemplo) y hay que situarla
en el proceso de creación y perfección de los derechos. La publicidad, en
cambio, desempeña una función de aseguramiento y potenciación de los
derechos ya creados. La creación y perfección de los derechos reclama
siempre una forma, como instrumento de manifestación del querer inter-
no. La publicidad, por el contrario, no es necesaria para que la perfección
del derecho se produzca. No hay derecho sin forma, pero puede haber
derecho sin publicidad. El derecho, para ser perfecto, no necesita de la
publicidad registral; al contrario, la publicidad reclama, como cuestión
previa, la perfección de aquellos derechos que desean someterse al trata-
miento registral, una vez cumplidas sus exigencias formales.

III. PUBLICIDAD REGISTRAL Y SEGURIDAD JURÍDICA

1. AUTENTICIDAD DEL NEGOCIO Y PUBLICIDAD REGISTRAL

La publicidad registral se justifica por su eficacia como instrumento de

seguridad jurídica en la constitución, modificación y extinción de dere-
chos reales sobre bienes inmuebles. La definición de los derechos y su
declaración por los Tribunales, en vía contenciosa o voluntaria; las reso-
luciones administrativas afectantes a derechos sobre bienes inmuebles y
la certeza que suponela creación de los derechosen el instrumento públi-
48
 A
INSTITUCIONES DE DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO

co, desde la autonomía de la voluntad, implican importantes elementos de

seguridad jurídica, en el terreno de la perfección y autenticación de los
derechos. La publicidad registral completa las exigencias de seguridad
jurídica, mediante la protección y potenciación de los derechos ya crea-
dos, una vez sometidos al proceso de publicidad jurídica de signo regis-
tral institucional.

Como pone de relieve RODRÍGUEZ ADRADOS'”, el documento

notarial es un medio de prueba del hecho que motiva su otorgamiento
(artículo 1218 CC) «aún contra tercero», si bien, «en cuanto a la prueba
del dominio, la escritura prueba el negocio adquisitivo, pero no que el
transmitente sea dueño, ni que continúe siéndolo; la seguridad jurídica ha
exigido, por ello, que el documento notarial sea completado con el
Registro de la Propiedad», de modo que «hemos llegado, al fin, a la
máxima creación jurídica para la protección del tráfico: la escritura ins-
crita».

GARCÍA HERGUEDAS?, explica que de nada vale que una perso-

na vaya al Notario y venda a otra, si no es dueño. La seguridad jurídica
que proporciona la publicidad registral va másallá de la autenticidad del
acto o contrato. Las ventas,las cargas, los embargos,etc., que no estén en
el Registro no perjudican al comprador. El Estado o los particulares
cuando compran, o los Bancos cuando hipotecan, para tener seguridad,
no necesitan sino mirar la última inscripción de dominioy el historial de
la finca en el Registro: lo que no estéallí, no está para ellos, una vez que
inscriban.

2. CALIFICACIÓN REGISTRAL Y SEGURIDAD JURÍDICA

El sistema de seguridad jurídica que proporciona la publicidad regis-

tral sería, no obstante, arbitrario e ineficaz, si no contase con una pieza

19 RODRÍGUEZ ADRADOS,Antonio, «El documento notarial y la seguridad jurídica». En La

seguridadjurídica y el Notariado. Academia Sevillana del Notariado. Editorial Revista de Derecho
Privado, 1986.
20 GARCÍA HERGUEDAS, María Purificación, «El Registro de la Propiedad Inmobiliaria
en el sistema de seguridad jurídica en España». Ponencias y Comunicaciones presentadas al
VIII Congreso Internacional de Derecho Registral. Centro de Estudios Registrales. Madrid, 1990,
pág. 133 y ss.

49
 ANTONIO MANZANO SOLANO- M.* MAR MANZANO FERNÁNDEZ

fundamental: la calificación registral, es decir, el control de legalidad del

acto, dentro de la rigidez del procedimiento registral y sujeto a la posible
impugnación o recurso, ante los órganosregistrales y judiciales.
Argumenta BALLESTEROS ALONSO?! que el Registro nosería el
mismo, ni podría la inscripción producir los efectos que produce, ni
lograrse a su través la seguridad jurídica que se consigue, si no hubiese
calificación, si en el Registro pudiesen entrar actos o contratos nulos o
anulables. En este sentido, la fuente de legitimidad del sistema de seguri-
dad jurídica en que el ordenamiento registral consiste es el principio de
legalidad o previo examen de los títulos por el jurista encargado del
Registro.

3. SITUACIONES DE FRAUDE INMOBILIARIO

Debemos preguntarnos, no obstante, ¿por qué se producen situacio-

nes de fraude en el tráfico inmobiliario?
La polémica surgió en la última década del pasado siglo Xx, merced
al informe del eurodiputado británico Sr. McMillan, en relación a deter-
minadas situaciones de adquirentes de parcelas y unidades urbanas en
zonas turísticas españolas, principalmente extranjeros. En el Informe
sobre el fraude inmobiliario, elaborado por el Colegio de Registradores
de la Propiedad y Mercantiles de España, para la Ponencia Especial de
Transacciones Inmobiliarias del Congreso de los Diputados (Madrid, 27
de abril de 1989), se pone derelieve que ese fraude denunciado siempre
ha tenido lugar de espaldas al Registro y precisamente por no haberse
acudido a la protección jurídica que ofrece. De un total de más de tres
millones de operaciones controladas, sólo en 32 ocasiones, según dicho
Informe, se habían producido, a pesar de habersesolicitado la protección
del Registro, situaciones capaces de generar daño en el consumidor de
bienes inmuebles y estas situaciones se producían, principalmente, porla
utilización de figuras de organización de la propiedad inmueble carentes
entonces de regulación en nuestro país, comoes el caso de los conjuntos

21 BALLESTEROS ALONSO, Manuel, «Seguridad jurídica y calificación». Ponencias y

Comunicaciones presentadas al VIII Congreso Internacional de Derecho Registral. Centro de
Estudios Registrales. Madrid, 1990, pág. 21 y ss.

S0
 INSTITUCIONES DE DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO

ilidad del inmobiliarios, la propiedad por tiempo compartido, multipropiedad o

la posible derecho de aprovechamiento porturno, las comunidades de construcción
y, en general, las llamadas urbanizaciones privadas; incumplimiento de
los Planes de Ordenación Urbana; deficiencias en las descripciones de la
¡O sería el finca, a falta de un buen Catastro; por la falsificación de documentos que
oduce, ni tienen acceso a Registros públicos; porla utilización de formas privadas
'0 hubiese de contratación, sin control notarial, que no pueden tener acceso al
3s nulos o Registro de la Propiedad; etc.
de seguri- Para atender a estas situaciones de fraude, de signo principalmente
incipio de internacional y turístico, el VIII Congreso Internacional de Derecho
ugado del Registral (BuenosAires, 1989), adoptó, entre otras, las siguientes Con-
clusiones: «4. Las cada vez más frecuentes relaciones internacionales
imponenla necesidad de adopción de criterios comunes en la regula-
ción civil y publicidad registral de las diferentes formas de propiedad
para evitar la aparición de fraudes inmobiliarios... 5. Asimismo, para
evitar situaciones fraudulentas respecto de adquirentes del dominio o
en situacio- de otros derechos reales cuyo título de adquisición no sea susceptible
de inscripción definitiva, se recomienda la adopción de las medidas
necesarias que permitan su acceso al Registro bajo la forma de asientos
Xx, merced provisionales...»
sión a deter-
; urbanas en
¡el Informe
IV. INSTITUCIONES HISTORICAS DE PUBLICIDAD
'egistradores
INMOBILIARIA
Especial de
(Madrid, 27
lado siempre 1. ANTECEDENTES GRIEGOS Y EGIPCIOS
r no haberse
: más de tres En el libro de ARISTÓTELES Constitución de los Atenienses”?,
según dicho escrito hacia el año 324 a.C., la tierra del Ática es personificada como la
la protección Madre Tierra, y los mojones de piedra en las fincas indicaban los lotes de
insumidor de tierra sujetos a responder de las deudas. Los estudiosos del Derecho
mente,porla Registral suelen llamar a estos mojones piedras hipotecarias. En el mis-
eble carentes mo libro señala ARISTÓTELES 2quese inscriben entablillas blancas
los conjuntos los nombres de los compradores y que se «inscriben tambiénlastierras y
las casas», y seguidamente «se llevan al Consejo las tablillas escritas...

1». Ponencias y
stral. Centro de 22 Editado por Biblioteca Clásica Gredos, Madrid, 1984, págs. 76 y 77.
2 Págs. 166 y 167.

51
 ANTONIO MANZANO SOLANO- M.* MAR MANZANO FERNÁNDEZ

y las guarda el esclavo público». Y en el Libro VI de su Política, también

ARISTÓTELES*nos datestimonio de la existencia de un sistema de
registro de los contratos y de una Magistratura (a cargo de los registrado-
res sagrados, hieromnémones o presidentes registradores) en la que
deben registrarse los contratos privados y las sentenciasdelos tribunales.

FERNÁNDEZ DEL POZO *%,en relación con la publicidad inmobi-

liaria en la Grecia Clásica, recoge un texto de TEOFRASTOenel que se
explica que «en todas partes donde está establecida la inscripción delas
propiedades y de los contratos, es fácil saber por ella si los bienes son
libres y sin cargas, y si el vendedor es realmente propietario, porque el
Magistrado inscribe inmediatamente al comprador en lugar del vende-
dor». En Derecho egipcio es natural grabar un extracto del acto disposi-
tivo en piedra. El derecho del adquirente se hace tan seguro, tan inmue-
ble, comola tierra eterna o la piedra imperecedera.

DIONISIO DE ALICARNASO,en su Historia Antigua de Roma”,

habla de la utilización de las piedras llamadas De Jupiter Terminalis,
parala delimitación de las propiedades (Libro II, 74), y de la fijación por

24 Biblioteca Clásica Gredos. Traducción y notas de Manuela GARCÍA VALDÉS. Madrid,

1988, págs. 389 y 390.
25 FERNÁNDEZ DEL POZO,Luis, La propiedad inmueble yel Registro de la Propiedad en
el Egipto Faraónico. Centro de Estudios Registrales. Madrid, 1993, pág. 142. Dice el autor que
escriba es el letrado, que había escribas que desempeñaban funciones notariales, cuya representa-
ción y atributos recoge, según los textos: el menhed o paleta para los pigmentos de los colores rojo
y negro, una jarra ovalada de agua y la pluma. La escritura pública respondía a una estructura simi-
lar a las nuestras en cuanto a requisitos y formalidades y el Notario autenticaba el documento con
su firma y sello, sacando el escriba varias copias para las partes, para archivo y para los registros
públicos. El documento tenía fuerza probatoria privilegiada. El faraón es representado con una
escritura pública en las manos —aquella en que se le designaba heredero—,escritura que, como se
dice en los textos, procedía a registrar en los archivos públicos del Estado. La formaescrita era pre-
ceptiva para la inscripción en los Registros públicos. En las paredes del Templo de Edfu aparece un
larguísimo certificado registral literal de todas las propiedades del Templo en las diversas provin-
cias de Egipto. Recoge también FERNÁNDEZ DEL POZOla que llamaCirculardel Registro, una
carta de PANISKOS a PTOLOMEOenla quele pide explicaciones sobre el nuevo sistema de regis-
tro de los contratos en la región de Peritebas. En la misma se explica que del contrato autorizado por
el Notario, que debe ser presentado,se registren los nombres de las partes y de sus padres y la natu-
raleza del convenio; y que luego se extienda una notaal pié del contrato probando haberlo registra-
do, con su fecha, la de la presentación y la del contrato mismo. «El sistema registral —termina la
carta o circular— funciona desde el pasado 9 de choiak. Te damosestos detalles para tu instrucción.
Que estés bien. Año 36. Decimotercero de Tibi». Estos hechos ocurrían hacia el año 3000 a.C.
26 Biblioteca Clásica Gredos. Introducción de Domingo PLÁCIDO; traducción y notas de
Elvira JIMÉNEZ y Ester SÁNCHEZ. Madrid, 1984, págs. 247 a 249.
32
 INSTITUCIONES DE DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO

“a, también medio de edictos en el templo de Diana, en Éfeso, de las transferencias y

sistema de derechos sobre inmuebles (Libro IV, 26).
registrado-
en la que
; tribunales. 2. ¡TÉCNICAS HISTÓRICAS DE PUBLICIDAD INMOBILIARIA

lad inmobi-
Aunquehabría que distinguir entreformas de notoriedad y publicidad
en el que se
oción de las
jurídica en sentido estricto, siguiendo a ROCA SASTRE”, podemos
; bienes son
resumir los medios o técnicas de publicidad inmobiliaria, utilizados his-
9, porque el tóricamente, en el siguiente cuadro:
: del vende-
ito disposi- — Publicidad por inscripciones grabadas en piedras, losas u obelis-
, tan inmue- cos, o mediante la colocación de mojones en la misma finca (Ba-
bilonia, Egipto, Grecia).

de Roma**, — Publicidad mediante pregones o edictos (Asiria, Grecia).

- Terminalis,
— Publicidad por la presencia de testigos (classici testes) o por la
1 fijación por
presencia o intervención de la Autoridad, como lo fue en Atenas o
en Romaante el Magistrado (iudex chartularii).
LDÉS. Madrid, — Publicidad por avisos en reuniones públicas o conventus vicino-
la Propiedad en rum (se practicó en España en la Alta Edad Media).
¡ice el autor que
cuya representa- — Publicidad mediante Catastros o Archivos Públicos (se practicó en
+ los colores rojo Egipto durante la dominación romana).
¡estructura simi-
| documento con
xara los registros
AA

sentado con una

ura que, como se
1a escrita era pre-
: Edfu aparece un romanono desarrolló un sistema de publicidad de tipo
y diversas provin- registral, a diferehsia del Derecho griego y egipcio. Esa carencia del
del Registro, una
sistema de regis-
Derecho de Roma, pue licarse por su fuerte sentido quiritario de la
xto autorizado por propiedady su rígido sistema ansmisión de bienes, siempre público,
5 padres y la natu- ante testigos o ante la autoridad judictal_ Hay que destacar de susinstitu-
> haberloregistra-
ciones destinadas a dar publicidad a las tramsferencias, la mancipatio, la
stral —termina la
ara tu instrucción.
año 3000 a.C.
1icción y notas de 27 ROCA SASTRE, Ramón María, Derecho Hipotecario. 5.* edición. Bosch, Barcelona, 1954,
pág. 19 y ss.

53