El principio de prioridad
Definición, supuestos y efectos dentro del procedimiento registral
SUMARIO
l. Definición. M. Supuestos.II. Prioridad material y priori-
dad formal. IV. Prioridad preferente y prioridad excluyente.
V. El asiento de presentación. VI. La calificación de títulos
conexos. Vil. La ampliación y variación de la rogatoria.
VIII. El bloqueo departidas registrales.
MARCO NORMATIVO
m Código Civil: arts. 949, 2016 y 2017.
m TUO del Reglamento General de los Registros
Públicos, Resolución N”079-2005-SUNARP-SN
(30/03/2005): arts. IX, X TP 17, 18, 23, 26, 29, 40,
47,64, 65, 140 y 164.
m Reglamento de Inscripciones del Registro de Pre-
dios, Resolución de la Superintendente Nacional de
los Registros Públicos N' 248-2008-SUNARP/SN
(30/08/2008):art. 103.
l. DEFINICIÓN
Mediante el principio de prioridad se de-
termina la oponibilidad de un título inscri-
to o presentado a inscripción respecto de
otros títulos. Este principio produce bá-
sicamente dos efectos: la exclusión y la
preferencia. Mediante la exclusión, la ins-
cripción o presentación de un título al re-
gistro determina el cierre del registro de
manera definitiva o temporala los títulos
presentados posteriormente que le son
incompatibles, y mediante la preferencia,
se determina el rango quetienenlos títu-
los inscritos respecto de un mismo bien
O persona.
Roca Sastre define al principio de priori-
dad comoal “principio hipotecario en vir-
“tud del cual el acto registrable que pri-
meramente ingrese en el Registro de
la propiedad se antepone con preferen-
cia excluyente o superioridad de rango a
cualquier otro acto registrable que, sién-
dole incompatible o perjudicial, no hubie-
ra sido presentado al Registro o lo hubie-
re sido con posterioridad, aunque dicho
acto fuese de fecha anterior”!.
Para García García la prioridad es “aquel
principio hipotecario en virtud del cual los
títulos o derechos que acceden al Re-
gistro prevalecen, en caso de conflicto,
z
Fernando
TARAZONA ALVARADO"
E autor analiza diversos aspectos del principio de prioridad, entre
los cuales se encuentra la preferencia de derechos según la pre-
sentación deltítulo al registro; sin embargo, puede ocurrir que el
título ingresado en segundo lugar se registre primero, en el caso de
tratarse de títulos compatibles y no se pueda inscribir el primero por
adolecer de defecto subsanable, como lo establece un precedente
de observancia obligatoria.
frente a los títulos o derechos que no han accedido al mismo o sobre los
que han accedido con posterioridad, atendiendo a las fechas de presenta-
ción de los documentosenellibro Diario”?.
Porúltimo, siguiendo a Pau, la prioridad “(...) es la preferencia a la inscrip-
ción que correspondea untítulo, entre dos o más que están presentados
en el Registro y se refieren a un mismo inmueble, bien por haberse pre-
sentado antes, o bien porque así lo determinela calificación conjunta de
todos los presentados”?.
De esta manera, mediante el principio de prioridad se establece el orden
o preferencia delos títulos inscritos, o presentadosal registro para su ins-
cripción, respecto de un mismo bien o persona, impidiendola inscripción
delos títulos que resultan incompatibles con el inscrito o presentado para
su inscripción con anterioridad, principio que quedareflejado en el axioma
romano “Prius tempore potior iure”.
Il. SUPUESTOS
Los supuestos de aplicación del principio de prioridad son dos:
1. Títulos inscritos
En este supuesto, por lo menos unodelos títulos en conflicto se encuen-
tra registrado. En este caso, cuando un acto se encuentra inscrito, los tí-
tulos que le resulten incompatibles no podrán accederal registro, aunque
sean de fecha anterior, produciéndose de este modoelcierre definitivo, a
menosque se cancele dicho acto inscrito.
Esel caso, por ejemplo, de la doble venta de inmuebles. Sise inscribe la
venta realizada por A en favor de C, antes quela venta realizada por A en
* Abogadoporla Pontificia Universidad Católica del Perú, con estudios de Maestria en Derecho Civil en di-
cha casa de estudios. Posgrado en Derecho Registral en la Universidad Autónoma de Madrid. Vicepresi-
dente delTribunal Registral.
1 ROCA SASTRE, Ramón Ma. y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis. Derecho Hipotecario. Tomo!l, o..tava
edición, Bosch, Barcelona, p.1.
2 GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario. Tomo !l. Editorial C- .:as,
Madrid, 1993, p. 552.
3 PAU, Antonio. La prioridad registral. Un nuevo enfoque. Centro de Estudios del Colegio de Registradores
de la Propiedad y Mercantiles de España,p. 59.
 INFORME PRÁCTICO REGISTRAL
a T

favor de B, esta última venta no podrá inscribirse aunque
se haya realizado con anterioridad y, por lo tanto, aunque
nos encontremos con el verdadero propietario (teniendo
en cuenta que en nuestra legislación la propiedad inmobi-
liaria se transfiere con la sola obligación(art. 949* del Có-
digo Civil)).
El cierre del registro a los títulos incompatibles es una ca-
racterística del sistema de inscripción, recogido en nues-
tra legislación, frente al sistema de transcripción, ya que
en este último la inscripción de títulos no determinael cie-
rre del registro a los que le son incompatibles, dado que
todos se inscriben, siendo el Poder Judicial el encargado
de determinar la preferencia de un título sobre otro.
Como señala Manzano Solano: “En Francia e Italia se si-
gue un sistema deprioridad pura y de transcripción. Si se
produce, v. gr., una doble o múltiple venta, todoslos títulos
son objeto de inscripción, correspondiendo exclusivamen-
te a los Tribunales decidir sobre el título preferente, aun-
que la prueba esencial es la mismaprioridad”*.
En el caso delostítulos compatibles, la inscripción de uno
2 de ellos no impide la inscripción del otro u otros, siendo
. que en este caso, la prioridad va a estar determinada por
-lafecha de ingresodeltítulo al registro, es decir, porla fe-
cha de la extensión del asiento de presentación deltítulo.
- Alrespecto, cabe indicar que Gonzales Barrón es de la
opinión que el principio de prioridad en sentido estricto
“solo se encuentra referido a los casos de graduación de
títulos compatibles entre sí, siendo que en los casosdetí-
fulos incompatibles, concepto de prioridad en sentido am-
plio, en realidad se está ante la eficacia temporaldela ins-
ipción y no anteel principio de prioridadé.
E 2,Títulos pendientes de inscripción
Mediante el principio de prioridad no solo se regulala efi-
cacia excluyente o preferente de los títulos inscritos, sino
también de lostítulos que aún no se registraron pero que
* seencuentran pendientes de inscripción.
n.estos casos, para determinarla preferencia de un título
«sobre:otro, hay que estara la fecha del asiento de presen-
tación de los títulos. De esta maneraeltítulo que fue pre-
“sentado.en primer lugar tendrá preferencia sobre el pre-
sentado en segundolugar, y así en forma sucesiva.
I.PRIORIDAD MATERIAL Y PRIORIDAD FORMAL
doctrina se suele señalar que el principio de prioridad
ene efectos materiales y formales.
“Los efectos materiales se encuentran relacionados con
los efectos que genera la inscripción del acto, y porlo tan-
¿con la inoponibilidad de los actos no inscritos, aunque
sean anteriores a los registrados, garantizándose de esta
manerala legitimación de estos últimos.
El efecto formal, en cambio, hace referencia al orden que
se sigue enla calificación de los títulos presentadosal re-
gistro, así comoa la prioridad que existe entre los títulos
en función de la fecha de extensión del asiento de pre-
sentación. Es decir, a diferencia de los efectos materiales,
que se producen una vezinscrito eltítulo, el efecto formal
se encuentra relacionado con los requisitos para la ins-
cripción del acto presentado para su registro.
Como señala Chico y Ortiz: “En el aspecto material, des-
pliega el efecto excluyente o jerárquico (...). En el aspecto
formal, se destaca la imposición que se hace al Registra-
dor, el cual tiene la obligación de guardar en el despacho
delostítulos presentados el mismo orden cronológico que
resulte de su presentación enellibro Diario””.
De esta manerael principio de prioridad estaría entre los
principios registrales formales, tales como los de legali-
dad, tracto sucesivo, especialidad y rogación, y los prin-
cipios materiales, como los de legitimación y fe pública
registral.
Existe, sin embargo, una posición doctrinaria que cuestio-
na el carácter sustantivo del principio de prioridad. Así te-
nemos que Pau, en un interesante trabajo, indica que el
principio de prioridad solo tiene efectos formales mas no
materiales ya que aquel principio solo actúa en los casos
de títulos presentadosal registro pero que aún no se ins-
cribieron, porque en caso de inscripción de uno deellos,
se está ante otro principio: oponibilidad.
Así, señala: “Una vez practicada una inscripción no puede
hablarse ya, a mijuicio, de prioridad. Un derechoinscrito
no goza deprioridad respecto de otro, se haya inscrito o
no eseotro, y sea haya constituido ese otro derecho antes
o despuésdelinscrito. Lo que ese derecho inscrito produ-
ce respecto de cualquier otro derecho es oponibilidad”*.
Deigual parecer es Carmen De Grado,quien coincide con
Pau enel sentido que el principio de prioridad solamente
tiene efectos formales, siendo el llamado efecto material
otro principio, cual es el de oponibilidad, ya que en este úl-
timo caso, “la eficacia de un derechoinscrito frente a otro
no inscrito o inscrito después”, es en realidad oponibilidad,
principio distinto del principio de prioridad y esencial en un
registro de derechos, y es queel efecto prelativo o prefe-
rencial de un derecho no es tanto consecuencia del tiem-
po, como de la propia naturaleza del derecho, reforzada
por la inscripción. Una naturaleza tal que, en ciertos ca-
sos, hace incompatible su existencia con otros derechos
y, en otros casos, hace que la compatibilidad con el dere-
cho posterior sea limitada”*.

culo.949.- Transferencia de propiedad de bien inmueble

sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario.
¿MANZANO SOLANO,Antonio y MANZANO FERNÁNDEZ,Ma.del Mar. Instituciones de Derecho Registral Inmobiliario. Centro de Estudios del Colegio de Registradores dela Pro-
-pledad y Mercantiles de España, p. 627. >.
ONZALES BARRÓNseñala que “(...) el concepto "estricto" de prioridad permite clarificar el ámbito de aplicación de los otros principios registrales, tradicionalmente reconocidos
¿por la doctrina y la legislación. La prioridad y la inoponibilidad están íntimamente vinculados,por lo queelcriterio estricto de la prioridad permite diferenciarlos. La inoponibilidad es
“una sanción ideada para privar de eficacia a un acto incompatible frente a otro que sí goza de oponibilidad. De esta manera se logra que el acto no-inscrito sea considerado inexis-
«tente frente al acto del tercero inscrito, por lo cual este último goza de la protección legal. La inoponibilidad tiene como fin solucionar conflictos entre derechos incompatibles . En
cambio, la existencia de actos compatibles entre sí (como son los créditos asegurados con hipotecas o embargos), no se rigen porla inexistencia de unofrente al otro, pues según
“su naturaleza todos ellos pueden coexistir, siendo suficiente que los distintos créditos (compatibles) se gradúen entre ellos por efecto de la fecha de su inscripción (prioridad). No
que el crédito posterior sea inexistente frente al anterior, simplemente los dos son existentes frente al deudor común, solo que uno de ellos permitirá al acreedor cobrar antes”.
GONZALES BARRÓN, Ginther. Introducción al Derecho Registral y Notarial. 2* edición, Jurista Editores, enero, 2008, pp. 251 y 252.
ICO Y ORTIZ, José María. Estudios sobre Derecho Hipotecario. Tomo |, 3* edición, Marcial Pons, Madrid, 1994, p. 369.
dem, p. 58.
RADO, Cármen. “El Principio de Prioridad”, ponencia presentada en el IX Curso Iberoamericano de Derecho Registral, desarrollado en la Universidad Autónama de Madrid el
009, p. 3.

DAD JURÍDICA 7 Ne 211

 8
AN CTUALIDAD CIVIL Y REGISTRAL
IV. PRIORIDAD PREFERENTE Y PRIORIDAD EX-
CLUYENTE
Como se señaló, el principio de prioridad produce dos
efectos importantes, la preferencia y la prevalencia, de-
pendiendodesi los títulos son compatibles o no. Silostí-
tulos son compatibles, uno será preferente sobre el otro, y
si son incompatibles, se da la prevalencia o cierre del re-
gistro respecto deltítulo ingresado posteriormente.
La compatibilidad o no del título presentado posterior-
mente la determina el registrador, quien luego de calificar
los actos materia de inscripción verifica si ambos títulos
pueden coexistir o no. Si pueden coexistir, son compati-
bles, si no, son incompatibles. Ello se encuentra desarro-
llado en el artículo 26*” del Reglamento General de los
Registros públicos, en adelante RGRP.
En razón del análisis de compatibilidad que deberealizar
el registrador es que el Tribunal Registral aprobó, en los
supuestos en que se presentan varios títulos de indepen-
dización respecto de una misma partida matriz, el siguien-
te precedente de observancia obligatoria*!:
“Cuandoporfalta de planos u otra información técni-
ca eneltítulo presentado en primer lugar el Área de
Catastro no pueda determinar si es incompatible o no
con el presentado en segundolugar, deberá proceder-
se a la suspensión de este último a fin de no afectarel
principio de prioridad registral”.
Mediante este criterio aprobado como precedente de ob-
servancia obligatoria, dicha instancia señaló, en el décimo
considerando de la Resolución N” 1013-2008-SUNARP-
TR-L del 19 de setiembre de 2008, que:
“Si la inscripción de un título posterior depende de la
evaluación previa de otro título que le antecede y que
no reúne los requisitos que permitan evaluar su com-
patibilidad o incompatibilidad con el título posterior (v.
gr. no se presentan planos u otros datos técnicos ne-
cesarios para el informe de Catastro), resulta justifica-
do queeltítulo posterior sea suspendido a fin de no
afectarel principio de prioridad registral”.
Porlo tanto, la ausencia de planoseneltítulo de indepen-
dización presentado con anterioridad al que es materia
de calificación, impide determinar la compatibilidad o no
deltítulo, y porlo tanto, ante la duda, el registrador debe
proceder a la suspensión del título, es decir, debe presu-
mirse la incompatibilidad del título con el que le antecede.
En atención a los efectos que produce el principio de prio-
ridad, de preferencia o prevalencia, en el RGRP se sub-
dividió dicho principio en dos: prioridad preferente y prio-
ridad excluyente, que en realidad, como se señaló, son
efectos de un mismoprincipio, el principio de prioridad.
1. Prioridad preferente
El artículo 2016 del Código Civil regula el efecto prefe-
rente del principio de prioridad, el cual señala lo siguien-
te: “La prioridad en el tiempo de la inscripción determina
la preferencia de los derechos que otorga el Registro”.
10 Artículo 26.- Títulos pendientes incompatibles
Durantela vigencia del asiento de presentación de untítulo, no podrá inscribirse ningún otro incompatible con este.
Untítulo es incompatible con otro ya presentado, cuando la eventual inscripción del primero excluya la del presentado en segundo lugar.
11 Aprobado en el XXXVII! Pleno, desarrollado el día 17 de setiembre de 2008 y publicado eneldiario oficial El Peruano el 8 de enero de 2009.
12 Artículo 47.- Forma de extensión de los asientos de inscripción
Los asientos de inscripción referentes a una pro se extenderán en estricto orden de presentación de los respectivos títulos, salvo los casos detítulos conexos a que se refiere
el artículo 5.
Este efecto se encuentra desarrollado enel artículo IX del
Título preliminar del RGRP, que indica que: “Los efectos
de los asientos registrales, así comola preferencia de los
derechos que de estos emanan, seretrotraen a la fecha y
hora del respectivo asiento de presentación, salvo dispo-
sición en contrario”.
Resulta aplicable el efecto preferente del principio de prio-
ridad cuando los títulos presentados para su inscripción
son compatibles. En dicho supuesto, se inscriben los dos
títulos pero el presentado primero tendrá preferencia so-
bre el segundo. Es el caso, por ejemplo, cuando se pre-
sentana inscripción dos hipotecas sobre el mismo inmue-
ble. En dicho supuesto se inscribirán ambas hipotecas
pero la presentada antes tendrá preferencia, al momento
de su ejecución, sobre la segunda.
El efecto preferente del principio de prioridad tiene como
elemento principal el tiempo de la presentación del título
al Registro. La prioridad de la presentación deltítulo al re-
gistro determina la preferencia de los derechos que otor-
ga, recogiendo de esta manera la regla general “Quien es
primero en el tiempo, es primero o mejor en el derecho”
(prius tempore, potiorjure).
Conviene señalar que si bien la preferencia se encuentra
determinada por la presentación deltítulo al Registro, no
necesariamenteeltítulo que se presentó primero se tiene
que inscribir primero. Muchas veces puede suceder que
por diversas circunstanciaseltítulo ingresado en segundo
lugar se registra primero, sin perjuicio que el título ingre-
sado en primerlugar una vezinscrito le sea preferente.
Sobre ese tema, en el Tercer Pleno del Tribunal Registral,
desarrollado los días 21 y 22 de febrero de 2003, y que
fue publicado en el diario oficial El Peruano el 5 deju-
nio de 2003, se aprobó como precedente de observancia
obligatoria el siguiente criterio, el mismo que fuera adop-
tado en las Resoluciones N” 023-2003-SUNARP-TR-L
del 17 de enero de 2003 y N* 083-2003-SUNARP-TR-L
del 13 de febrero de 2003:
“El artículo 47 del Reglamento General de los Regis-
tros Públicos debe interpretarse en concordancia con
los artículos 26 y 29 del mismo reglamento, es de-
cir, en el caso que un título presentado con posterio-
ridad no sea incompatible con uno anterior pendiente
de inscripción referente a la misma partida, debe pro-
cederse a su calificación y de ser positiva a su ins-
cripción; y en el caso de ser incompatible, debe pro-
cedersea la calificación y suspensión del asiento de
presentación deltítulo posterior”.
Mediante dichocriterio se señaló quesi bien el primer pá-
rrafo del artículo 471? del RGRP, señala que las inscrip-
ciones deben realizarse de acuerdo al orden de presen-
tación delos títulos al Registro, sin embargo, en el caso
de ser dichostítulos compatibles, y no poderinscribirse el
ingresado primero por adolecer de algún defecto subsa-
nable, no habría ningún problemaeninscribir el título pre-
sentado en segundo lugar, en caso de no adolecer de de-
fecto alguno, porque ello no afectará la preferencia que
 INFORME PRÁCTICO REGISTRAL
w

tieneel título ingresado en primer lugar, en aplicación del
principio de prioridad.
Dicho criterio se estableció como precedente de obser-
vancia obligatoria en razón a que los registradores, de
manerareiterada, venían suspendiendoel asiento de pre-
sentación de los títulos ingresados en segundo lugar, a
pesar que no tenían defecto alguno y eran compatibles,
hasta que se subsane y consecuentemente, se inscriba,
o en su defecto, caduqueel asiento de presentación, del
título ingresado en primerlugar.
2. Prioridad excluyente
Se encuentra recogido en el artículo 2017 del Código Ci-
vil comoenel artículo X del Título Preliminar del RGRP.
El artículo 2017 del Código Civil establece lo siguiente:
“No puede inscribirse un título incompatible con otro ya
inscrito, aunque sea de fecha anterior”.
En la Exposición de Motivos del Código Civil se señala,
refiriéndose a dicho artículo, que “(...) acoge el principio
de prioridad excluyente, el cual tiene efectos respecto de
títulos que son incompatibles con otros ya inscritos y que
no permiten su inscripción sin importar las fechas en que
estos títulos fueron producidos. De este modo se produ-
- ce elcierre registral. Un título que pretende inscribirse, si
-.es incompatible con otro ya inscrito simplemente no po-
drá inscribirse”.
eral de los Registros Públicos establece que: “No pue-
e inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito
=n este supuesto se está frente a títulos incompatibles
ue se han presentado para su inscripción respecto de
hna misma partida. Como no puedeninscribirse ambosti-
ulos, entonces, por aplicación del principio de prioridad,
solo accederá al registro el título ingresado en primerlu-
gar, salvo que este no se puedainscribir, en cuyo casore-
cién se registrará el presentado en segundo lugar.
rr'ejemplo, en el supuesto de doble venta, en el queel
tular registral A le vendió su inmueble a B, así como tam-
bién a C, si C ingresa primero su título de compraventa al
gistro, B solo podrá registrar su título de compraventasi
fítulo de C se tacha (defecto insubsanable).
cho:cierre puede ser definitivo o provisional. Será defi-
tivo cuando el título presentado en primer lugar se ins-
supuestos de anotación preventiva por defecto subsa-
nable*?, contemplado en el inciso d) del artículo 65 del
RGRP. En dicho supuesto, se levantará el cierre del Re-
gistro una vez que caduqueel asiento de presentación del
título preferente.
V. EL ASIENTO DE PRESENTACIÓN
Por cadatítulo que se presente al registro se extenderá
un asiento de presentación por riguroso orden de ingreso
en el Libro Diario, el que contendrá la fecha, hora, minu-
to, segundoy fracción de segundodel ingreso deltítulo.
El momento de la extensión del asiento de presentación
en el Libro Diario determinará la prioridad de los títulos
presentados y que eventualmente se inscriban. Esa es la
razón por la cual al momento de la extensión del asiento
de presentación enel Diario, resulta necesario señalar no
solo la fecha de su ingreso, sino también la hora, minu-
to y fracción de segundo, para efectos de dirimir posibles
problemasdeprioridad entre títulos presentados el mismo
día, e incluso en la misma hora.
El asiento de presentación contendrá, además, el nom-
bre y documento de identidad del presentante deltítulo,
la naturaleza del documento presentado, el acto u actos
solicitados inscribir, el registro donde se solicita la inscrip-
ción, la partida registral, en caso de existir esta, la indica-
ción de los documentos que se acompañan al título y de-
más información contenida en el artículo 23** del RGRP;
información que servirá no solo para tener un alcance res-
pecto deltítulo presentado, sino también, para el análisis
de compatibilidad deltítulo con otros presentados respec-
to de la mismapartida.
La fecha de presentacióndeltítulo al registro, como se se-
ñaló, determina la preferencia, siendo que en caso de pre-
sentación de varios títulos el mismo día, respecto de un
mismo bien o persona, la preferencia se determinará en
función a la hora, segundo e incluso fracción de segundo
de su presentación enelDiario.
Los títulos presentados para su inscripción, una vez ins-
critos, retrotraen sus efectosa la fecha del asiento de pre-
sentación. Así lo señala el artículo IX del Título Preliminar
del RGRP, que indica lo siguiente:
“Los efectos de los asientos registrales, así como la
preferencia de los derechos que de estos emanan, se
retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de
presentación, salvo disposición en contrario”.
De esta manera, si bien existe, la regla de calificación de
los títulos, referentes a una misma partida, conforme a

culo 65.- Actos y d h ptibles de ión pi

susceptibles de anotación preventiva:

o 23.- Contenido del asiento de presentación

asiento de presentación tendrá un número de orden en atención a la presentación deltítulo a la Oficina del Diario. El asiento contendrá, bajo responsabilidad del funcionario
de extender el mismo,los siguientes datos:

bre y documento de identidad del presentante. Cuandola presentación se hace en nombre de untercero distinto al adquirente del derecho o al directamente beneficiado con
seripción solicitada, se indicará, además, el nombre y el número de su documentode identidad o, en su caso,la denominación o la razón social, según corresponda.
turaleza del documento o documentos presentados, sean estos públicos o privados, con indicación del tipo de acto que contiene, de la fecha, cargo y nombre del Notario o
o que los autorice o autentique;
derechos cuya inscripción se solicita y, en su caso, de los que el presentante formule reserva de conformidad con lo señalado en el artículo II! del Título Preliminar;
denominación o razón social, según corresponda, de todas las personas naturales o jurídicas que otorguen el acto o derecho; o a quienes se refiere la inscripción

, Registral, deexistir esta, con indicación según corresponda, del número de tomo folio, dela ficha o dela partida electrónica. En el Registro de Propiedad Vehicular se
“además, el número de la Placa Nacional Única de Rodaje o de la serie y motor, según el caso;
tro y Sección al que correspondaeltítulo, en su caso;
caso del Registro de Propiedad Inmueble,la indicación deldistrito o distritos en que se encuentre ubicado el bien o bienes materia deltítulo inscribible;
ción de los documentos que se acompañanaltítulo.

IDAD JURÍDICA 7 N* 211

FAYCTUALIDAD CIVIL Y REGISTRAL

rio, con excepción del caso de los tí- E

tulos conexos (art. 47 primer párrafo),
puede suceder que un título presenta-
do posteriormente se inscriba primero.
Los efectos materiales se encuen-
Eneste caso, conformea la eficacia re-
tran relacionados con los efectos
troactiva de la inscripción, la prioridad que genera la inscripción del acto, y
viene determinada no por la fecha de Prioridad material porlo tanto, con la inoponibilidad de
inscripción del título, sino, por la fecha los actos noinscritos, aunque sean
del asiento de presentación, y por lo anteriores a los registrados, garanti-
tanto, el título inscrito en forma poste- zándose de esta manera la legitima-
ción de estos.
rior primará sobre el anterior.
Como señala Pau, el sentido de la
eficacia retroactiva de la inscripción
es la de “enlazar la oponibilidad ple-
na de la inscripción con la peculiar El efecto formal, en cambio, hace
oponibilidad que produce el asiento de referencia al orden que se sigue
presentación”'*, en la calificación delos títulos pre-
Prioridad formal sentadosal registro, así como a la
El asiento de presentación deltítulo se prioridad queexiste entre lostítulos
extiende en el Libro Diario por riguro- en función dela fecha de extensión
so orden de ingreso y en horario de ofi- del asiento de presentación.
cina. En casos excepcionales, confor- PRINCIPIO DE
me se contempla enelartículo 18 del PRIORIDAD
RGRP,el jefe de la Oficina Registral
podrá ampliar el horario de oficina, de-
biendo señalarse dicha circunstancia o
en el Libro Diario. No tienen validez los Resulta aplicable el efecto preferen-
asientos de presentación extendidos Prioridad
i ¡ 16 preferente odohaa are1»
fuera del horario de oficina?*. cripción son compatibles.
Conforme se desprende del artículo A
17" del RGRP, se encuentra prohi-
bido denegar laE extensión
E del asien-
. ( AN
to de presentación del título en el Dia- En este supuesto se está frente a tí-
rio, salvo en los casos expresamente tulos incompatibles que se han pre-
establecidos, comola falta de pago de A e inscripción respec-
los derechos registrales por concep- A
to de derechos de presentación, la no Prioridad entonces,solo accederá al registro
presentación de> los documentos
y LOS indi- excluyente el título ingresado en primer lugar, “|”
cados enla solicitud de inscripción, o salvo que este no se pueda inscri-
la falta de presentación de copia del bir, en cuyo caso recién se registra-
documento de identidad con la cons- rá el presentado en segundo lugar.
tancia de haber sufragado en las últi-
mas elecciones generales, a menos
que se demuestre que se tuvo dispen-
sa o que se no se encontraba obliga-
do a sufragar, siendo el funcionario del Diario el encarga- denegarla en tres supuestos, que se encuentran conte
do de verificar el cumplimiento de dichos requisitos y no plados en el artículo 420 del Reglamento Hipotecario;
el registrador. cuales son: la presentación del título en documento pri
, do, salvo los casos permitidos en la ley; los documentos:
En esto se diferencia del sistema registral español, don- se encuentran referidos a fincas radicantes en otros Re-
de el registrador precalifica el título antes de extender gistros; y los que por su naturaleza, contenido o finalidad
el asiento de presentación en el Libro Diario, pudiendo no pueden provocar operación registral alguna?*?.

15 Ob. cit., p. 76.

16 En España se admite la presentación de documentosfuera del horario de oficina, como es el caso de la presentación de título por telefax o por vía telemática. En el caso de la pre-
sentación de títulos portelefax, si se presentan dentro del horario de oficina, se extiende el asiento de presentación en el momento en que han llegado al Registro. Si se presentán
fuera delhorario de oficina, se extiende el asiento de presentación el primer día hábil siguiente, inmediatamente después de la apertura del Diario, conjuntamente con los títulos que
se hubieran presentadofisicamente en ese momento al boptoNo existe poe e as títulos, por lo que cualquier conflicto entre ellos respecto a la prioridad se resuel- +
ve por acuerdo entre las partes invol! das 0j| tte. Este en el artículo 418 del Reglamento de la Ley Hipotecaria. Siendo que en la *
presentación portelefax lo que se envía es una, copia deltítulo a e,yy por lo tantoun documento privado, se establece un plazo de 10 días hábiles para que se presente
eltítulo original, de lo contrario caducará el asiento de presentación.
Enel casodela presentación telemática, al igual que en el de la presentación detítulos portelefax, si se presentan en horario de oficina se extiende el asiento de presentación en
el Diario, en el día, hora y minuto de su presentación; y si lo hacen fuera del horario de oficina, se extiende el primer día útil siguiente, después de la apertura pero,a diferencia de
la presentación portelefax, conservando la prioridad del momento de su recepción, es decir, conservando el día, hora y minuto de su presentación al Registro, aunque haya sido
fuera del horario de oficina. 7
Como señala Carmen de Grado(en: Ob. cit., p. 11), “(...) la presentación telemática ha quedado, de hecho,privilegiada frente a la presentación por telefax cuando ambasse rea-
lizan fuera de horas de oficina, lo que es importante porque los notarios ya utilizan este medio de presentación con carácter general y Juzgados TebunalOn,
y porfalta de medios,
siguenutilizando como medio de presentacióneltelefax.(...) El criterio doctrinal adoptado a la vista de la confusa redacción de la reforma, puede plantear graves problemas prác-
ticos en los que los Tribunales dirán la última palabra”. 7
17 Artículo 17.- Requisitos de admisibilidad
Está prohibido rechazar de plano una Solicitud de Inscripción, salvo que el presentante no acompañe la documentación indicada enla solicitud, no abone los derechos registrales
exigidos para su presentación o no acredite alguna de las circunstancias a que se refiere el segundo párrafo del artículo 15.
18 Contra la decisión del Registrador cabe la interposición de recurso, siendo que en caso de ganarlo el presentante, se procederá a extender el respectivo asiento de presentación - :
pero perdiendola prioridad que hubiera obtenidosi el registrador extendía dicho asiento desde el primer momento.
 INFORME PRÁCTICO REGISTRAL
w

En cambio, en nuestro país la falta de formalidad esen- la interposición de la demanda contencioso-administrativa

cial del documento (documento privado), la competencia
dela oficina registral así como la calidad de inscribible del
acto cuyo registro se solicita, son calificados porel regis-
trador conjuntamente con los demás aspectosdela califi-
cación (validez del acto y adecuación con el antecedente
registral) una vez iniciado el procedimiento deinscripción,
es decir, una vez extendido el asiento de presentación, y
porlo tanto, sin perjudicar su prioridad.
El plazo de vigencia del asiento de presentación es de
35 días hábiles, plazo que es prorrogado de manera au-
tomática cuanto el título es observado, liquidado o cuan-
do requiera informe catastral (por 25 días adicionales), o
cuando se interponga recurso de apelación contra la ob-
servación, liquidación o tacha.
En el caso dela interposición de recurso de apelación, la
prórroga de la vigencia del asiento de presentación es por
el tiempo que demore el Tribunal en resolver el recurso
impugnativo, siendo que en los casos de desistimiento del
recurso de apelación, se le agrega un plazo adicional de
20 días desdela notificación de la resolución que acepta
dicho desistimiento. En los casos en queel Tribunal con-
firme la observación u observaciones, o advierta nuevos
defectos u obstáculos insalvables que emanendela parti-
da, para efectos de subsanar dichos defectos, se le agre-
ga un plazo adicional de 20 días hábiles desde que se no-
tificó la resolución, de los cuales, los primeros 15 días son
para que el apelante subsane los defectos confirmados o
advertidos por el Tribunal Registral y los 5 días restantes
para que el registrador procedaa la inscripción deltítulo,
Una vez subsanadoslos defectos**,
“Enel caso de que se revoque la observación y no se en-
cuentren pagados integramente los derechosregistrales,
sele agrega un plazo adicional de 15 días útiles, desdeel
“requerimiento efectuado por el registrador, de los cuales
os'primeros 10 días son para que el recurrente sufrague
Jos derechos registrales faltantes, el tiempo restante, para
e el registrador extienda el asiento.
general, en los casos en queel Tribunal Registral con-
firme la observación o liquidación, el asiento de presen-
ación seguirá vigente durante el plazo de 3 meses y 15
las; desde que se notificó la resolución, conforme se
desprende delartículo 164 del RGRP,queesel plazo para
ante el Poder Judicial, como para la anotación de dicha
demandaen elregistro. Transcurrido dicho plazo, con la
anotación o no de la demanda contencioso-administrati-
va, caduca el asiento de presentación deltítulo.
Asimismo, el asiento de presentación puede ser pro-
rrogado de oficio y con carácter general por el Gerente
Registral o Gerente de Área, hasta por 60 días hábiles,
basándose en causas objetivas y extraordinarias, los mis-
mos quese adicionan a los 25 días de la prórrogainicial.
El asiento de presentación puede ser suspendido en los
casos mencionadosenel artículo 29% del RGRP, conclu-
yendo dicha suspensión cuando se remuevala causa que
la originó.
La suspensión se introdujo con la finalidad de evitar per-
judicar la inscripción deltítulo ingresado por causas que
le son ajenas,tales comola existencia de título pendiente
incompatible, la existencia de un bloqueo vigente, el es-
tar en procesode reconstrucciónla partida registral donde
ha de inscribirse el acto solicitado, o el estar en proceso
de reproducción o reconstrucciónel título archivado,enel
caso en que este documento sea necesario para la debi-
da calificación del título.
Estando sujeto, pues, la vigencia del asiento de presen-
tación de un título a diversas circunstancias (prórrogas o
suspensiones), muchas veces el sistema informático no
recoge todas aquellas variables que se presentan y que
determinan la vigencia o no deltítulo. En razón ello, el
Tribunal Registral señaló que la vigencia del asiento de
presentación de un título está sujeto a los plazos estable-
cidos en las normas, al margen queenel sistema informá-
tico se señale un plazo distinto, aprobando, en consecuen-
cia, el siguiente precedente de observancia obligatoria?':
“El plazo de la vigencia del asiento de presentación
caduca al cumplirse el plazo señalado legalmente y
solo puede ser suspendido o prorrogado por motivos
expresamente señalados en las normas registrales.
Esporello que vence enel tiempo de manera inexora-
ble, independientemente dela información que brinde
el sistema informático y de la fecha en que se formali-
ce la esquela de tacha”.

En el caso de presentarse doc sub rio y queel gl dor considere que dichos documentos no subsanan la observación confirmada porel Tribunal Registral, aquel
¡procederá a formular nueva observación, pudiendo el interesado interponer un segundorecurso de apelación. En dicho supuesto,el Tribunal Registral resolverá dentro de un pla-
20 15 días y en caso de confirmarse la observación, los documentosintegrantesdeltítulo serán puestos a disposición del interesado, estando vigente el asiento de presentación
blo para la interposición de la demanda contencioso-administrativa ante el Poder Judicial. Conforme señaló el Tribunal Registral, mediante acuerdo adoptado en el XVII Pleno, de-
'sarrollado los días 20 y 21 de abril de 2006: “En el supuesto establecido enel artículo 162 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, el plazo para interponer un
egundo recurso de apelación será dentro de los veinte días de notificada la resolución que el primer de ap lación. Ó Ve ido dicho plazo, el asiento de presenta-
ción del título apelado se mantendrá vigente solo para efectos de la anotación de la demanda contencioso-administrativa”.
Artículo 29.- Suspensión del plazo de vigencia del asiento de presentación
suspendeel plazo de vigencia del asiento de presentación en los casos siguientes:
¡Cuando no se puedeinscribir o anotar preventivamente untitulo, por estar vigente el asiento de presentación de uno anteriorreferido a la misma partida registral y el mismo re-
8 incompatible. La suspensión concluye con la inscripción o caducidad del asiento de presentacióndeltítulo anterior;
do no se puedainscribir o anotar preventivamente untítulo, por encontrarse en procedimiento de trucción la partida 9 registral ¿e ctiva. La ión concluirá con
reconstrucción de la partida o al vencimiento del plazofijado para ella;
Cuando se produzca el supuesto previsto en el último párrafo delartículo 123 de este Reglamento. La suspensión concluirá con la reproducción o reconstrucción deltítulo archi-
0.0 al vencimiento del plazofijado para ella.
¡Cuando no se pueda inscribir o anotarp ti untítulo i patible con otro cuya prioridad fue reservada a través del bloqueo, hasta que caduque este o se inscriba
lacio o derecho cuya prioridad fue reservada.
0 no se puedainscribir o anotar preventivamente untítulo incompatible con el derecho de propiedad anotado preventivamente de conformidad con lo dispuesto en el artículo
¡Reglamento de Saneamiento del Tracto Registral Interrumpido en los Registros Jurídicos de Bienes Muebles. La suspensión concluye con la caducidad de dicha anotación

nsión opera desde la comunicación efectuada por el Registrador mediante la correspondiente esquela, la que debe contener además,si fuera el caso,la referencia a los
¿ subsanables o insubsanables de que adoleciera eltítulo.
el periodo de suspensión podrá admitirse el reingreso deltítulo, el que será derivado al Registrador correspondiente una vez desaparecida la causal de suspensión. Sin
clo de ello, el presentante deltítulo podrá solicitar la reconsideración de la suspensión a través dela Oficina de Trámite Documentario o la que haga sus veces, la que será de-
inmediato al Registrador, quien la resolverá en el plazo de tres días, bajo responsabilidad. De presentarse recurso de apelación, este deberá comprender, de serel caso,
detectados y la suspensión deltítulo.
ecida la causal de suspensión, el Registrador procederá a extenderel asiento de inscripción a calificar el título reingresado, según corresponda.
o en el VII Pleno, desarrollado los días 2 y 3 de abril de 2004 y publicado eneldiario oficial El Peruano el 27 de mayo del mismo año.

DAD JURÍDICA 7 N* 211

VESCTUALIDAD CIVIL Y REGISTRAL
Cabe destacar que-en el caso de las anotaciones pre-
ventivas, que, conforme se señala en el artículo 64 del
RGRP, son asientos provisionales y transitorios que re-
servan prioridad y advierten la existencia de una probable
modificación del acto o derecho inscrito; una vez exten-
didas, reservan prioridad al acto definitivo que cautelan
(efecto retroprioritario). En ese sentido, una vez registra-
do el acto cautelado con dicha anotación preventiva, sus
efectos se retrotraen no a la fecha del asiento de pre-
sentación de dicho título, sino a la fecha del asiento de
presentación de la anotación preventiva, siendo oponible,
por consiguiente a los actos registrados con anterioridad
a dicho acto cautelado, pero con posterioridad a la ano-
tación preventiva.
Así, tenemos, que en los casos de las anotaciones de de-
manda, una vez registrada la sentencia cautelada (que
puede ser una de nulidad del asiento de dominio), sus
efectos se retrotraen a la fecha del asiento de presenta-
ción de la anotación de demanda, y con ello, será oponi-
ble a las transferencias registradas con posterioridad a di-
cha demanda.
VI.LA CALIFICACIÓN DE TÍTULOS CONEXOS
Comose señaló líneas arriba, los efectos de la inscrip-
ción de un título se retrotraen a la fecha de la extensión
del asiento de presentación en el Diario, por lo que en los
casos en queporerror se registre el título presentado pos-
teriormente, no existe problema en que el presentado en
primer lugar también se inscriba, ya que la prioridad va a
estar determinada porla fecha del asiento de presentación
de cada unodeellos y no porla fecha dela inscripción.
También se indicó que la obligación de inscribir los títu-
los conformea la fecha de su asiento de presentación en
el Diario no era obstáculo para la inscripción de los títu-
los presentados posteriormente pero compatibles con el
presentado con anterioridad, ya que muchas veces los
títulos no pueden inscribirse inmediatamente por adole-
cer de defectos, no debiendo dicha circunstancia ser obs-
táculo para que los títulos compatibles presentados pos-
teriormente, y que no adolecen de defecto, no se puedan
registrar, sin perjuicio quela prioridad al final estará deter-
minada porla fecha del asiento de presentación y no por
la fecha de su incorporaciónal registro.
Existe, sin embargo, una excepción al principio de priori-
dad, y es en el caso dela calificación de títulos conexos.
En este caso, se califica a los títulos conexos en forma
conjunta, dándose efectos al título presentado posterior-
mente desdela fecha del asiento de presentación deltítu-
lo presentado conanterioridad.
Se encuentra recogido en el segundo y tercer párrafo del
artículo 472 del RGRP, siendo los requisitos para la califi-
cación conjunta los siguientes:
a) Que se trate de títulos conexos, es decir, que seañ
títulos compatibles, referidos a una misma parti-
da registral, que el título presentado posteriormente
preexista a la fecha de presentación del título presen-
tado primero y que además seael acto previo y ne:
cesario para su inscripción. La razón de la necesaria
preexistencia del acto presentado con el segundo títu-
lo se debe a que,como consecuencia dela califica-
ción conjunta, el título presentado en segundo lugar,
pero acto previo para la inscripción del presentado en
primerlugar, retrotraerá sus efectos a la fecha de pre-
sentación de este último, por lo que se requiere que a
dicha fecha exista dicho acto.
Este caso se presenta, por ejemplo, cuanto siendo
A eltitular registral del inmueble X, se presenta para
su inscripción el Título 1, que contiene el contrato de
constitución de hipoteca de B en favor de C, y pos-
teriormente se presenta el Título 2, que contiene un
contrato de compraventa de A enfavor de B. En este
ejemplo se aprecia que no se podrá registrar el título
1 en la partida del inmueble X mientras no se inscriba
previamenteel Título 2.
Pero, como se señaló, para que proceda la califica-
ción conjunta será necesario que la venta de A enfa-
vor de B, preexista a la fecha de presentación del con-
trato de constitución de hipoteca de B a favor de C,
porque en caso de procederla inscripción, dicha ven-
ta retrotraerá sus efectos a la fecha de presentación
de la hipoteca.
Debe destacarse, que lo que debe preexistir a la fe-
cha de presentación del primertítulo es, como se se-
ñala en el inciso c) del artículo 47 del RGRP, el acto
cuya inscripción se solicita en el segundotítulo, y noel
instrumento,es decir, el título material y no el formal”.
Así, regresando al ejemplo, puede darse el caso que
la escritura pública de la venta de A en favor de B sea
de fecha posterior al asiento de presentación del Títu-
lo 1, pero que sin embargo la venta sea de fecha ante-
rior?*, En este caso, si se reúnen los demásrequisitos
procederá la calificación conjunta, y por consiguiente
la inscripción delostítulos 1 y 2.
b) Que, no existan títulos intermedios incompatibles.
Basta con que exista un título intermedio incompati-
ble entre el presentado en primer lugar y el presenta-
do posteriormente, para que no se aplique la califica-
ción conjunta.
Enel caso del ejemplo anterior, supongamos que en-
tre el Título 1 y el Título 2, se presenta el Título 3, que
contiene un contrato de compraventa del inmueble de
A enfavorde C.
En este ejemplo, se aprecia que para la inscripción
del Título 1 se hace necesaria la previa inscripción del

22 Artículo 47.- Forma de extensión de los asientos de inscripción

(...)
Solose calificarán conjuntamente los títulos conexos ingresados con distintos asientos de presentación, cuando:
a) Lo soliciten el o los presentantes;
b) Se encuentre pagadala totalidad de los derechos registrales requeridos para su inscripción;
c) El título presentado en segundo lugar contengael acto previo que posibilite la inscripción deltítulo presentado en primerlugar, siempre que dicho acto preexista a la fecha de pre-
sentación del primertítulo;
d) No existan títulos intermedios incompatibles. Este requisito no será exigible cuando el instrumento inscribible que contiene el acto previo haya sido extendido con anterioridad al
asiento de presentación del primertítulo.
Los efectos de la inscripción delos títulos conexoscalificados conjuntamentese retrotraen a la fecha y hora del asiento de presentación del título que ingresó primero. En estos ca-
sosla calificación corresponde al Registrador que conoce deltítulo presentado en primerlugar.
23 Dichainterpretación guarda concordancia ademásconelinciso e)del artículo 42 del RGRP, que señala que constituye causal de tacha sustantiva deltítulo el que el acto o derecho
cuya inscripción se solicita no preexista a la fecha de presentación deltítulo, no constituyendo causal de tacha la falta de preexistencia del inst to que lo contiene.
24 Por ejemplo, en los casos en que la minuta de compraventa, contenida en la escritura pública, tenga fecha cierta -se encuentren legalizadaslas firmas de los intervinientes—, sien-
dodicha fecha anterior al asiento de presentación del título presentado en primer lugar.

w
Título 2, inscripción que no podrá ser posible porque
entre ambostítulos se presentó el Título 3, el mismo
que es incompatible con el Título 2. En este caso, por
29 «consiguiente, no se aplicará la calificación conjunta de
: Slos títulos 1 y 2.
- Este requisito, sin embargo, no será exigible si el ins-
*trumento que contiene el acto previo es de fecha an-
terior al asiento de presentación deltítulo presentado
£l sen primer lugar. En este caso, aunque existan títulos
«Sr intermedios incompatibles, procederá la calificación
3 conjunta, y por consiguiente, en caso de ser positiva,
sai lla inscripción de ambostítulos.
ARegresando al ejemplo,si la escritura pública conteni-
¿da en el Título 2 es de fecha anterior al asiento de pre-
Si“sentación del Título 1, procederá la calificación con-
E junta, y por lo tanto, la posibilidad de inscripción de
ambostítulos, aunque se haya presentado entre am-
ousbos el Título 3.
Slap lo solicite el o los presentantes de los títulos
¡ .CONexOs.
y'Que, se haya pagadola totalidad de los derechosre-
9 gistrales. Es decir, no basta con que se hayan cance-
“lado los derechos de presentación de los títulos co-
% +nexos, sino que también se haya pagadola integridad
+ de los derechosdeinscripción.
+ Entonces, reunidos los requisitos acabados de enumerar,
se,puedecalificar en forma conjunta los títulos conexos y
- de,esta manera, permitir la inscripción del título'presenta-
doen primera lugar.
Vil.LA AMPLIACIÓN Y VARIACIÓN DE LA ROGA-
TORIA
Comoregla general, una vez solicitada la inscripción de
un acto determinado, no se permite la ampliación o varia-
ción de la rogatoria en el sentido que se inscriban otros
actos, la excepción está dada únicamente, en el caso de
ampliación de la rogatoria, cuando setrate del acto previo
para la inscripción del rogadoinicialmente.
En ese sentido se pronunció el Tribunal Registral, en la
Resolución N* 447-2009-SUNARP-TR-L del 6 de abril de
2009, en el octavo considerando:
*(...) La ampliación de rogatoria solamente está permi-
tida de manera excepcional cuandosetrata de inscrip-
ción de un acto previo y necesario, conformea lo pre-
visto por el artículo 40 del Reglamento General de los
Registros Públicos (...)”.
La razón de no permitirse la ampliación o variación de la
rogatoria es por efecto del principio de prioridad. Como se
«señaló, conforme a este principio, los actos se inscriben
en el orden en que han sido presentados, siendo que la
preferencia de las inscripciones se determina en función
al orden de ingreso, con la consiguiente producción de
dos efectos: la preferencia y la prevalencia.
Entonces, siendo quela prioridad registral de un título se
encuentra determinada porel asiento de presentación ex-
«tendido en el Diario, en el que se Consigna eldía, hora,
minuto, segundo y fracción de segundo, de su presenta-
ción, así comoel actoa inscribir (art. 23 RGRP), se entien-
de que la variación o ampliación de inscripción a otros ac-
tos implica una excepción a esta regla, y por lo tanto, en
el caso de la ampliación de la rogatoria, tiene que ser ex-
cepcional y solo para determinados casos, expresamente
determinados, porque de lo contrario, mediante esta vía
se podría perjudicar a terceros que contrataron en base a
ACTUALIDAD JURÍDICA 7” N* 211
INFORME PRÁCTICO REGISTRAL
la información que existía hasta antes de la ampliación o
variación de la rogatoria.
Debetenerse en cuenta que los terceros contratan sobre
la base de la publicidad que expide el registro, publicidad
que no seagota en los asientos de inscripción, sino que
también comprendea los títulos pendientes de inscripción
(art. 140 RGRP). En este caso, a los terceros contratan-
tes les va a interesar saberel acto cuya inscripción se so-
licita en el título pendiente para, de acuerdoa ello, poder
contratar.
Así, por ejemplo, si B solicita la inscripción de la compra
de un inmueble quele realizó A, y una vez presentadoel
título, y antes que se inscriba, amplía su rogatoria, solici-
tando que se inscriba también la venta que hizo del mis-
mo inmueble en favor de D, tenemos que mediante esta
vía se perjudicaría a C, quien adquirió el mismo inmueble
a B, y quepresentó su título antes que D. En este caso,
vemos que C tiene una prioridad ganada sobre D, por-
que presentó su contrato de compraventa antes, pero si
se acepta la ampliación de rogatoria del título de B, al fi-
nal, mediante dicho recurso D le ganaríala prioridad a C,
perjudicándolo.
Además, debe tenerse en cuenta que la calificación
registral del título la realiza el registrador teniendo en
cuenta no solo los asientos registrales vigentes en la parti-
da respectiva, sino tambiénlos títulos pendientes, los que
pueden ser compatibles o no coneltítulo materia de ca-
lificación, compatibilidad que se determinará dependien-
do del acto cuyo registro se solicita en el título pendiente.
Por las razones expuestas, es que no se acepta la varia-
ción o ampliación de la rogatoria del título una vez pre-
sentado enla oficina del Diario, y extendido el respectivo
asiento de presentación, salvo que, como se señaló, en el
caso de ampliación de la rogatoria, se trate del acto previo
y necesario para la inscripción del acto solicitado inscribir
desdeelinicio. De esta forma, con esta medida, se propi-
cia la inscripción del acto rogadoinicialmente.
Conforme se establece en el segundo párrafo del ar-
tículo 40 del RGRP, procederála inscripción del acto pre-
vio y necesario aunqueel instrumento que lo contenga no
preexista al momento de la extensión del asiento de pre-
sentación del título, salvo que, entre la presentación del
título y la ampliación de la rogatoria se haya presentado
un título incompatible, en cuyo caso, solo se aceptará la
ampliación de la rogatoria si el instrumento que contiene
el acto previo es de fecha anterior a la presentación del
título; guardando en este sentido concordancia conlacali-
ficación de títulos conexos, tratado en el numeral anterior.
VIII. EL BLOQUEO DE PARTIDAS REGISTRALES
Enel sistema registral peruano se regula la figura del blo-
queo departidas registrales. Mediante el bloqueo de par-
tidas se reserva prioridad a los actos mediante los cua-
les se constituye, amplía, transmite o modifica un derecho
real sobre un inmueble determinado, mientras se encuen-
tren en proceso de formalización ante el notario.
Mediante el bloqueo se busca proteger las transaccio-
nes inmobiliarias, ya que entre la celebración del acto o
contrato y la expedición de la escritura pública, transcu-
rre un tiempo en el que se puede inscribir en la partida del
inmueble un título incompatible. De esta manera se bus-
ca garantizar al adquiriente la inamovilidad dela situación
de la partida registral desde el momentodela celebración
del contrato hasta el momento de la presentación del par-
te notarial al Registro para la inscripción deltítulo.
0
 “CTUALIDAD CIVIL Y REGISTRAL
Esta figura se encuentra regulada en el Decreto Ley
N” 18278. Para la anotación del bloqueo basta con queel
notario lo solicite al registro, previa verificación dela parti-
da, mediante la presentación de una solicitud adjuntando
copia simple de la minuta respectiva, dentro de las 24 ho-
ras de presentado dicho documentoa la notaría para su
elevación a escritura pública.
En cuantoa la calificación del bloqueo, conforme se se-
ñala en el texto: modificado del artículo 103 del Regla-
mento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP)
(modificado mediante el artículo primero de la Resolución
N” 309-2009-SUNARP-SN), esta selimita a las formalida-
des extrínsecas del documento,a la acreditación de trac-
to sucesivo y a la inexistencia de obstáculos insalvables
que aparezcan dela partida registral, dejándose sin efec-
tos de esta manera el precedente de observancia obliga-
toria aprobado en el X Pleno del Tribunal Registral, que
obligabaa calificar la validez del acto contenido en la mi-
nuta al señalar que: “La calificación del bloqueo registral
comprende la del acto material contenido en la minuta”.
Entre las razones señaladas para dicha modificación,
conforme se desprende de los considerandos quinto,
sexto y sétimo de la Resolución N” 309-2009-SUNARP-
SN, encontramosla finalidad esencial del bloqueo que
es la de reservar prioridad al acto que contiene una mu-
tación real del predio, permitiendo su formalización e ins-
cripción; a quela calificación integral del acto contenido
en la minuta que se adjunta genera que el accesodedi-
cho acto al registro se prolongue innecesariamente con
observaciones y tachas, “enervandola ratio legis de di-
chafigura jurídica que busca otorgar la reserva deprio-
ridad en forma perentoria; más aún cuando dicho acto o
contrato será materia de calificación integral cuando se
25 Enel V Pleno,desarrollado los días 5 y 6 de setiembre de 2003, y publicado el 20 de octubre del mismo año, el Tribunal Registral señaló que el cómputo del plazo de 60 días de-
bían computarse comohábiles, al aprobarel siguiente precedente de observancia obligatoria: “El plazo de 60 días del bloqueo registral, establecido en el artículo 2 del Decreto Ley
N* 18278, debe ser computado en días hábiles”. Dicha posición fue recogido después en el Reglamento deIn;
diante Resolución N* 540-2003-SUNARP-SN) comoen el actual (aprobado mediante Resolución N* 248-2008-SUNARP-SN).
presenteel acto jurídico formalizado”; así como al hecho
que conforme al Decreto Supremo N” 010-90-JUS, pu-
blicado el 13 dejulio de 1990, se ha establecido que los
registradores deben extenderel asiento de anotación de
bloqueoen el término de 24 horas contadosa partir de la
recepción dela solicitud, siendo necesario, porlo tanto,
la adopción de medidas necesarias a fin de dar cumpli-
miento a dicho plazo,
El efecto del bloqueo, una vez registrado, consiste en la
prohibición de inscribir en la partida del inmueble cual-
quier acto que implique una mutación real del predio. El
plazo de vigencia del bloqueo dela partida es de 60 días
hábiles”, al cabo del cual, caduca. Si antes de dicho pla-
zo se presenta al registro el parte notarial del acto o con-
trato materia del bloqueo, se inscribeeltítulo, retrotrayen-
do sus efectos al asiento de presentación deltítulo que
dio mérito al bloqueo.
Cabe destacar que muchas veces el bloqueo no puede
registrarse dentro del plazo de su vigencia, que es de 60
días hábiles desde su presentación por el Diario, debi-
do a diversas circunstancias, como la suspensión —cuan-
do, por ejemplo, existen títulos pendientes incompatibles
que impiden su registro; o prórroga del título —en los ca-
sos, por ejemplo, de interposición de recurso de apela-
ción contra denegatoria de inscripción formulada porel
registrador—. En estos casos, conforme se señala en el
último párrafo del artículo 103 del RIRP, procede la ins-
cripción del bloqueo inclusive después de transcurrido el
plazo de 60 días de su vigencia, siendo que en estos ca-
sos, para que el acto definitivo goce de los efectos del
bloqueo, debe haberse presentado dentro de los 60 días
hábiles contados desde la fecha del asiento de presenta-
ción del bloqueo.
del Registro de Predios (RIRP) anterior (aprobado me-