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UNIVERSIDAD PRIVADA ANTENOR ORREGO

FACULTAD DE INGENIERÍA
ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERÍA CIVIL

“ESTUDIO DE IMPACTO DE UN PROYECTO DE UN EDIFICIO
MULTIFAMILIAR DE 12 NIVELES FRENTE AL DÉFICIT
HABITACIONAL EN TRUJILLO – COVICORTI”
Línea de investigación: Gestión de proyectos

TESIS
PARA OPTAR EL TÍTULO DE INGENIERO CIVIL
Autor:
BR. SAUL GANOZA LARREA
BR. JEAN CARLO VIGO FIESTAS
Asesor:
ING. CABANILLAS QUIROZ, Guillermo
TRUJILLO, MARZO 2016

© 2016, UNIVERSIDAD PRIVADA ANTENOR ORREGO. Todos los Derechos
Reservados. “El autor autoriza a la UNIVERSIDAD a reproducir la tesis en su
totalidad o en parte, con fines estrictamente académicos.”

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DEDICATORIA
Dedico esta tesis a
mi

familia.

A

la

Universidad
PRIVADA ANTENOR
ORREGO.

A

las

personas

maravillosas

todas
que

me apoyaron para
sacar adelante esta
propuesta.

AGRADECIMIENTOS

3

FIC. sobre la investigación y sobre todo por sus sabios consejos. Mis agradecimientos al Instituto de Investigación UNI. al Dr. muchos de ellos colaboraron conmigo aun sin conocerme pero todos con la confianza y la convicción de que podemos hacer más y mejores cosas por nuestra sociedad. No me hubiera embarcado en esta aventura de la tesis de no haber sido por el apoyo y paciencia de mi familia.empresa. Vargas. 4 . a ellos mi agradecimiento eterno.Me gustaría empezar agradeciendo a todas las personas que participaron en el desarrollo de esta propuesta. por su gran visión y perspectiva sobre la educación universitaria. al motor de todo este proyecto universidad.

social y económico. y bancarios relacionados con un proyecto inmobiliario. etc. los egresos. registrales.  Mostrar el cronograma de todo el proyecto.  Describir el producto inmobiliario: La ubicación. el estado de ganancias y pérdidas. y bancarios que se dan en el proyecto.  Analizar la coyuntura nacional e internacional en la que enmarca el proyecto desde el punto de vista político. acabados. ABSTRACT 5 . hace un análisis de fortalezas y debilidades.  El aporte adicional que se le ha agregado a la tesis con el fin de mostrar los pasos a seguir para completar los procesos municipales. áreas de los departamentos.RESUMEN La tesis toca los puntos básicos para el desarrollo de un proyecto inmobiliario dentro de los capítulos.  Describir ciertas características del proyecto mediante indicadores y ratios los cuales se podrán utilizar en un futuro para la estimación de costos a nivel de pre-factibilidad en proyectos similares. la competencia. costos e ingresos del proyecto.  Mostrar los pasos a seguir para completar los procesos municipales.  Presentar los principios de marketing y publicidad que se utilizara para la venta del producto inmobiliario. los parámetros urbanísticos y edificatorios. registrales.  Desarrollar el estudio de mercado donde analiza las características de la demanda. la rentabilidad.  Estudiar el flujo de caja del proyecto.  Comprender el análisis económico-financiero sobre la base del esquema de inversión.

1. and banking that occur in the project. Chapter 5 presented the principles of marketing and advertising to be used for the sale of real estate product. finishes.2. expenses. In chapter 8 are the steps to follow to complete the municipal registry. Chapter 7 includes the economic and financial analysis on the basis of the investment scheme.REALIDAD PROBLEMÁTICA I.3. Chapter 3 describes the real estate product: Location. an analysis of strengths and weaknesses. the profit and loss profitability.1. OBJETIVO GENERAL 8 I. etc.OBJETIVOS.The thesis touches the basics to develop a real estate project within the chapters. urban and building parameters. OBJETIVOS ESPECIFICOS I. Chapter 4 shows the timetable for the entire project. Chapter 2 develops the market study which analyzes the characteristics of demand.2. areas of departments. 8 8 I. Chapter 10 is an additional contribution that has been added to the thesis in order to show the steps to complete the municipal registration processes. Chapter 6 examines the project's cash flow. INTRODUCCION 8 I.2. Finally in Chapter 9 describes certain characteristics of the project through indicators and ratios which may be used in the future to estimate costs to prefeasibility level in similar projects.HIPOTESIS 9 6 8 . So Chapter 1 discusses the national and international situation in which frames the project from the political. social and economic terms. and banking processes related real estate project. Tabla de contenido I. competition. costs and revenues of the project.2.

MARCO TEORICO III.1.3.1. COSTOS DE MATERIALES DE CONSTRUCCION 22 III. IMPACTO AMBIENTAL III. GEOTECNIA 11 II. METODOS II.3.ANTECEDENTES 9 II.4.1.3.1.1.1. GEOLOGIA 11 II.5.1. DISEÑO DE MEZCLA 11 II. PBI SECTORIAL 11 15 III. PBI 18 III. 11 11 TABLA DE CONTENIDO 11 III. SITUACION ECONOMICA ACTUAL III.3. INFLACION 16 III.5.3.4.6.I.3. TIPO DE CAMBIO 17 III.2.4.3. TOPOGRAFIA 10 II. MATERIALES 10 II.1. MATERIALES Y METODOS 10 II.2.1.1.1.3. ESTUDIOS ESPECIFICOS 10 10 II.6.7.3. AMBITO INMOBILIARIO – VIVIENDAS 23 I. DISEÑO ESTRUCTURAL 11 II. INTRODUCCIÓN El presente trabajo académico busca conocer en qué medida efectiva tiene el desarrollo de un proyecto inmobiliario a gran escala con el fin de dar respuesta al déficit habitacional existente en la ciudad de Trujillo 7 .2.

Para ello a continuación en los capítulos siguientes se hará un análisis de la situación en la ciudad y justificará los resultados obtenidos. 8 .1 OBJETIVO GENERAL Analizar el impacto de la construcción de un edificio multifamiliar de 12 niveles para la reducción del déficit habitacional en la ciudad de Trujillo en la urbanización COVICORTI.  Tener el cronograma o flujograma de ejecución del proyecto de construcción incluyendo pormenores.  Definir y cuantificar el impacto económico de un proyecto de edificación multifamiliar en la ciudad de Trujillo.  Definir el análisis de estudio de mercado en la ciudad.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS  Establecer un diagnóstico de la situación económica nacional y regional en relación al sector construcción.1REALIDAD PROBLEMATICA ¿La construcción de un proyecto de edificación multifamiliar en la provincia de Trujillo es una herramienta adecuada de reducción del déficit habitacional? 1.2. Justamente se prevee emprender el proyecto en el 2016 que hay un cambio de poder político y se espera un buen augurio. 1.2.2 OBJETIVOS 1. 1.  Saber las ubicaciones estratégicas en Trujillo para construir departamentos teniendo en cuenta el crecimiento de población..

Así mismo. 9 . estudio de mercado y conceptos de economía y finanzas. En primer lugar usando información recopilada a nivel de monografía encontramos un trabajo:  "Proceso constructivo de una vivienda multifamiliar de cinco pisos y azotea" de la Universidad Católica Santo Toribio de Mogrovejo. Cuya información complementan los aspectos del estudio de factibilidad.3  HIPÓTESIS Es posible la reducción del déficit habitacional existente en la ciudad de Trujillo en la urbanización Covicorti con la construcción de un edificio multifamiliar de 12 niveles 1. económica – financiera. a nivel de postgrado se ha consultado la tesis siguiente:  “Estudio de viabilidad de un proyecto de vivienda social unifamiliar en un terreno de propiedad privada” para obtener el grado “Maestría en gestión y dirección de Empresas constructoras e inmobiliarias” La cual atiende los temas de estudio de factibilidad comercial. Por otro lado. La cual nos guía sobre el proceso de edificación y utilización física de capital humano.4 ANTECEDENTES El presente trabajo académico busca desarrollar las diferentes etapas de un proyecto inmobiliario en respuesta al déficit habitacional existente de la ciudad de Trujillo. se ha realizado estudios a nivel de tesis de pregrado como por ejemplo:  “Desarrollo de un proyecto inmobiliario a nivel de factibilidad – edificio de departamentos en el distrito de surco” de “Alvarado Fernández Carolina” en el año 2010. el proyecto tiene información de un estudio de mercado. Este trabajo con sentido aplicativo tiene como objetivo emplear los conocimientos adquiridos durante la carrera universitaria. También.1. administrativa. técnica. que fue realizado mediante el curso llevado de la empresa INCUBUNT.

3.3 GEOTÉCNIA: Cuanto soporta el terreno Perfil estratigráfico Ensayo de corte directo.3 ESTUDIOS ESPECÍFICOS 2. MATERIALES Y METODOS 2.3. además tener una relación de ensayos. el relieve. si es fracturada o no 2.3. ver la forma del terreno. 2. 10 Marco Teórico: .3.3. penetración Granulometría (porcentaje de agua. límite plástico) 2.5 DISEÑO ESTRUCTURAL 2.COVICORTI MUESTRA: POBLACION DE COVICORTI 2.3.2 GEOLOGÍA: Clasificación geológica fallas dentro del terreno.6 IMPACTO AMBIENTAL III. que pretende lograr resultados racionales fundados en el estudio y ensayos realizados 2. MATERIALES POBLACIÓN: Trujillo.1 TOPOGRAFÍA: Levantamiento topográfico.II.1.2 MÉTODO TIPO DE ESTUDIO: Se utilizara un diseño descriptivo (al escoger los métodos de prueba recomendados por las normas de campo y en el laboratorio). límites de atemberg. DISEÑO DE INVESTIGACIÓN: Se trata de una investigación aplicada. límite líquido. el cual permitirá contrastar los resultados obtenidos en la hipótesis.4 DISEÑO DE MEZCLA Granulometría de cantera Estudio de pH del agua Estudio del fierro 2.

12% ACTUALIZAR AL 2017 11 . Un crecimiento positivo del PBI anual significa que la producción global del país ha aumentado respecto al año anterior. La figura 1ª muestra la variación porcentual y en miles de millones de dólares del PBI desde el año 2003 al 2015. Desde la caída porcentual en el año 2009 debido a la recesión económica mundial que se dio en octubre del 2008 podemos notar que la tasa de crecimiento del PBI aumentó y se ha mantenido en el margen sobre el 5% lo cual nos dice que durante los últimos 5 años la economía peruana se ha mantenido con una buen aumento de producción cada año. lo que se traduce en mayores ingresos para la población. Actualmente. se estima que el crecimiento del PBI peruano para el año 2015 sea en promedio de 3.1 SITUACIÓN ECONÓMICA ACTUAL PBI 2015 – 2016 El análisis del comportamiento del PBI revela la evolución de la economía de un país durante un periodo determinado.1.1 TABLA DE CONTENIDO 3. las predicciones del PBI (al igual que en todos los países del mundo) fueron revisadas y modificadas en diversas oportunidades.3. Fuente Banco Central de Reserva Perú y FM del *Cifras estimadas BCRP Si bien existe incertidumbre sobre la coyuntura internacional.

7% Fuente Latin Focus Forecast en 2014 Entonces Perú sería el país latinoamericano con el mayor valor proyectado siguiéndole Bolivia (4. estamos encabezando la lista según el gráfico con un crecimiento de 5.1%) y Venezuela (1.9%) son los países con menor crecimiento proyectado. MEF.Fuente FMI. CEPAL Este valor está estimado bajo los siguientes supuestos:  Recuperación lenta del crecimiento económico mundial.  Proceso electoral sin sobresalto  Fenómeno del niño normal Luego. respecto al cremento del PBI a nivel latinoamericano. Apoyo y BOFA Merry Lynch.8%). 12 . Banco Mundial. Paraguay (4.7%). mientras que Argentina (2. Colombia (4. BCRP.5%).

Sin embargo.8%) para el año 2015 y una expansión para el año 2016 de 5.0% respecto a similar periodo del año anterior. Por componentes del gasto.1. en el segundo trimestre del año 2015. registró un crecimiento de 3. el crecimiento de la economía (3. 3.. seguidos por Paraguay con un PBI de 4.0%) en el segundo trimestre del 2015.2 PBI SECTORIAL De acuerdo al Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI).2% para los años 2015 y 2016. la economía peruana medida a través del Producto Bruto Interno (PBI) a precios constantes de 2007. las previsiones actualizadas a febrero del 2015 según el BBVA nos indican que Perú sigue encabezando la lista con desarrollo del PBI (4. se sustentó básicamente en el consumo de las familias. 13 .6% de desarrollo del PBI.

calles y caminos (-21. disminuyó en 8. en general. el Banco Central de Reserva del Perú (BCRP). atenuado por el incremento en la ejecución de estas obras realizadas por el gobierno nacional.3 INFLACIÓN “La estabilidad de la moneda es una de la condiciones fundamentales para lograr un crecimiento alto y sostenido de la economía porque favorece el ahorro.Durante el segundo trimestre de 2015.9% respecto al mismo periodo del año anterior. El menor dinamismo de la inversión pública es explicado principalmente en el ámbito de los gobiernos regionales y locales por la reducción en la ejecución de obras de construcción de carreteras. la inversión y.6%).” (BCRP – Reporte de Inflación) Para lograr la estabilidad monetaria. registró una disminución de 7.7% respecto al mismo periodo del año anterior. todas las actividades económicas. carreteras y otras construcciones del sector público y privado. 3. edificios. explicado por la menor ejecución de obras en viviendas. la entidad pública encargada. el valor agregado bruto de la actividad construcción a precios constantes del 2007. coloca metas explícitas de inflación. el valor agregado bruto de la actividad construcción a precios constantes de 2007. En lo que corresponde a otras obras de ingeniería civil la disminución en 30. En el primer semestre de 2015.3% esta explicado por la reducción en la ejecución de obras dentro de los tres niveles del gobierno.1. La meta de la inflación es de 2% teniendo un margen de tolerancia de 1% hacia 14 .

0 por ciento. principalmente por el alza en educación y tarifas de agua potable. para cumplir con la meta. ENTORNO MICROECONÓMICO: Sector Construcción 15 .1. Fig.arriba o abajo. Para el horizonte 2015-2017 se proyecta que la inflación se aproxime gradualmente a 2. Esto refleja principalmente una depreciación nominal mayor a la esperada. mayores expectativas de inflación y choques de oferta asociados al impacto del Fenómeno del Niño. 3. xx podemos ver la tendencia que ha tenido la inflación desde el año. En la Fig. La inflación sin alimentos y energía fue 3. tasa que refleja principalmente alzas en los precios de los alimentos y las tarifas eléctricas.0 %.4 TIPO DE CAMBIO Al igual que el PBI.48 por ciento. Fuente: Banco Central de Reserva del Perú En agosto de 2015 la inflación acumulada en los últimos 12 meses fue 4. el tipo de cambio hasta agosto de 2015 ha tenido un crecimiento porcentual de acuerdo a la Fig. Por lo tanto. como compra de vehículos y alquiler de vivienda. la inflación debería estar dentro de los valores de 1% y 3%. mostrando una convergencia más lenta que la proyectada en el Reporte de mayo. así como de algunos rubros asociados al tipo de cambio.

5 PBI PBI Anual El sector construcción ha sufrido una desaceleración con respecto a los años anteriores. Según estimaciones del Instituto Nacional 16 .3.1. éste fue uno de los que ha ido en picada. en contraste con el resto de sectores de la economía peruana.

3%) al año 2015 con (-3.5%). La Fig. muestra le evolución del PBI anual (en millones de soles) del sector construcción desde el año 2007 al 2015 17 2016 . que en el primer semestre del año ya que disminuyó 84 por ciento en comparación a los seis primeros meses del 2014 PBI (Sector Construcción) 5 4 3 2 1 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 -1 -2 -3 -4 El apoyo del gobierno en el sector construcción espera dinamizar este sector durante el 2015 ya que ésta mueve una serie de industrias conexas. estos porcentajes han ido decreciendo desde el año 2007 (4.de Estadística e Informática. La proyección del sector construcción es consistente con el menor avance físico de obras públicas.

se observa el decreciente consumo y despacho 18 . lo cual tiene efecto de un decreciente volumen físico respecto al mismo año anterior. en la siguiente Fig. las cuales indican hay tasas negativas. se hace notoria la desaceleración en los últimos trimestres del año 2015.PBI Trimestral En la Fig. Productos que aportan a la construcción Cemento Notablemente.

De esta manera concluyendo y analizando la información en 19 . Esta disminución es debido al freno de demanda tanto pública como privada. 2009-2012 Total (Ton) Cementos Pacasmayo Caliza Cemento Inca Año 2009 455 154 452 799 2 355 2010 572 526 565 870 6 656 2011 579 129 574 768 4 361 2012 596 936 587 199 9 737 2013* 661 932 643 388 18 544 2014* 740 273 704 953 35 320 2015* 839 680 772 409 67 271 2016* 974 445 846 321 128 124 Fuente: Instituto Nacional de Estadística e Informática * Proyección estadística Barras de Acero La información sobre producción y venta de barras de acero para la construcción de obras civiles se tiene registrada hasta el año 2012. ya que no se están realizando proyectos de infraestructura y vivienda en el ámbito nacional.de cemento interno durante los últimos meses desde enero – 2015 hasta julio – 2015. sin embargo. VENTA DE CEMENTO POR EMPRESA. mediante el proceso estadístico se ha calculado un aproximado de la producción y venta en toneladas de barras de acero. LA LIBERTAD.

el cuadro. *Proyecciones estadísticas Año 20 . PRODUCCIÓN Y VENTA DE BARRAS DE CONSTRUCCIÓN 2000 .2016 Barras de Construcción Producción(Ton) Venta (Ton) 2000 327 201 324 873 2001 321 129 297 637 2002 334 346 323 467 2003 367 410 360 578 2004 386 067 371 970 2005 406 560 423 819 2006 429 760 463 029 2007 536 144 569 779 2008 616 194 568 875 2009 684 789 805 016 2010 826 875 1 041 054 2011 836 905 1 044 262 2012 955 586 1 241 049 2013* 1 047 324 1 397 212 2014* 1 147 869 1 573 025 2015* 1 258 066 1 770 960 2016* 1 378 842 1 993 803 Fuente: Empresas Productoras de Barras de Construcción. notamos que hay un déficit comparando la producción con la venta de barras de construcción ya que al año 2016 se calcula una producción de 1378842 toneladas que contrastando con la venta necesaria que demanda la población es aproximadamente 1 993803 toneladas lo cual es aproximadamente 50% más.

6 Costo de materiales de construcción Los datos estadísticos recuperados del Instituto Nacional de Estadística e Informática nos indican que la evolución del índice promedio anual de precio de materiales de construcción en Lima hasta el año 2013 (Actualizar con proyección al 2017) indican que en el año 2008 se alcanzó el punto máximo con 231.1. 21 .9 y luego ha mantenido una tendencia de crecida debido a la inflación que ha llegado a su punto máximo con un índice de 225.Barrasde construcción en Perú 2 500 000 2 000 000 1 500 000 1 000 000 500 000 0 Producción(Ton) Venta (Ton) 3.8 hasta el año 2013.

mientras que más de 14 mil hogares cuentan con los recursos económicos para adquirir un inmueble de este tipo de forma inmediata.0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Año/Índice Fuente Instituto Nacional de Estadística e Informática 3.Indice promedio anual de precio de materiales de construcción 250.0 200.0 150.0 50.1. D y E. de los cuales aproximadamente 30 mil están interesados en comprar un departamento o vivienda. Se ha calcula que el déficit de viviendas en La Liberta llega a 91260.7 Ámbito Inmobiliario – Viviendas Demanda Actualmente se ha calculado según el INEI y se ha presentado en la publicación de el diario La Industria que la demanda principal se tornado de los sectores del A y B hacia los sectores C. entonces contando que aproximadamente en La Libertad hay aproximadamente 150 mil núcleos familiares.0 0. 22 .0 Índice 100.

tomando en consideración los ingresos conyugales promedio mensual de los hogares del sector B alcanza los S/.DEMANDA PROVINCIAL Panorama de la construcción en Trujillo Total de núcleos familiares 149 434 (hogares) Demanda potencial Efectiva 30 844 de vivienda Demanda efectiva de 14 985 vivienda De manera que dentro del sector B hay 1101 familias dispuestas a comprar una casa en forma inmediata. 5931 C D Entonces. B. 1800 mientras que en C y D son de S/. 1300. mientras que en el C son 5931 y en D hay 7953 hogares con recursos para adquirir un departamento en tiempo récord. 23 . 7953 B C. por lo que las familias interesadas en comprar una vivienda pueden acceder al crédito financiero para adquirir su departamento. 1101 D.

el monto acumulado del crédito hipotecario desembolsado en La Libertad a diciembre del 2014. el estudio revela que el 49% y 33% del sector C y D. trabajan en forma dependiente. 1356 millones. asciende a S/.9% en comparación a la cifra alcanzada a 24 . lo cual representa un incremento de 12. lo cual le permitiría en forma inmediata acceder a un préstamo bancario. DEMANDA DE VIVIENDA POR SECTOR ECONÓMICOS Sector Núcleos Demanda socioeconómic Familiares Potencial de Efectiva 18948 51893 78593 149434 Vivienda 2293 11261 17290 30844 o B C D Total Demanda de vivienda 1101 5931 7953 14985 INGRESO CONYUGAL DECLARADO POR SECTORES Sector socioeconómico B C D Ingresos Mensuales 1800 1300 1300 OFERTA SISTEMA FINANCIERO: Créditos Hipotecarios Según el Banco Central de Reserva (BCR).Es más. respectivamente.

Por otra parte. seguirá creciendo a un ritmo importante. Seguros y AFP (SBS). Actualmente el giro se ha tornado a los sectores C. con un crédito hipotecario a un plazo de 15 años.276. pero que es necesario que los bancos den mejores facilidades a las personas interesadas en un crédito hipotecario. No obstante.90. D y E. sino también diversas obras de la Tercer Etapa de Chavimochic. puesto que no solamente se ejecutarán proyectos inmobiliarios. una casa de 240 mil. en el año 2015.diciembre del 2013. pueden ir desde 878. el analista económico Alejandro Inga Durango. refiere que las tasas mensuales de una vivienda valorizada a un precio de S/. Asmismo. Crédito hipotecario en La Libertad AÑO 2010 25 MONTO 736 millones .783. la Superintendencia de Banca.23 hasta 12.78 a 1. bajo el crédito Mivivienda.26. fecha en que los préstamos para ese rubro totalizaron en S/. 1202 millones. Las empresas inmobiliarias han entendido eso y han comenzado a elaborar proyectos a nuevos rubros para tener mayor aceptación. se sostiene que dentro del mercado inmobiliario hay un alto espacio por cubrir. refiere que a nivel nacional la construcción se ha desacelerado. dentro del sistema financiero de La Libertad tiene una cupta mensual que va desde los 2. pero que en La Libertad. En tanto. donde hay un déficit muy grande y los precios no son tan altos como en A y B.189. 90 000 a un plazo de 15 años. de acuerdo a la entidad financiera en la que se solicitó su préstamo.

86% 11.) BANCO FINANCIERO 11.7% 10.25 906.05 1002.12 MIBANCO 16.89 901. BCR y Gerencia de vivienda.18 1189.96 BANBIF 13.87% 2783.6 986.78 882.14% 2946.) 878. saneamiento y construcción.29 BANCO CONTINENTA 12.59 1.76% 2919.067.02 SCOTIABANK 16.84% 4249.31 Fuente SBS.9% 9.55 BANCO DE CRÉDITO 21.76% 8.8 INTERBANK 12. 240 MIL A 15 AÑOS DE PLAZO ENTIDAD INTERÉS CUOTA MENSUAL (S/.35% 3434.59% CUOTA MENSUAL (S/.38% 12.23% 2863.31% 2829.71% 3534.56% 8. 26 .15% 10.2% 14.2011 2012 2013 2014 872 millones 1023 millones 1202 millones 1356 millones CONDICIÓN LABORAL POR SECTORES Sector Independiente Dependiente Socioeconómico B C D 23% 51% 66% 77% 49% 34% CRÉDITOS MIVIVIENDA POR S/. 90 MIL A 15 AÑOS DE PLAZO ENTIDAD BANCO CREDITO INTERBANK BANCO CONTINENTAL BANBIF SCOTIABANK FINANCIERA CONFIAN CMPA LIMA BANCO FINANCIERO CMAC TRUJILLO INTERÉS 8.86 1003.9 CRÉDITO HIPOTECARIO POR S/.23 BANCO GNB 12.

con estilo de vida independiente. familias recién consolidadas 27 extranjeros. familias nuevas. de ambos géneros de 25 a 45 años.4 Estudio de mercado OPORTUNIDADES ANALISIS  Hay terrenos disponibles en la ciudad de Trujillo  Hay disponibilidad de tiempo  Existe bastante demanda  Crecimiento económico de la región  Crecimiento poblacional EXTERNO ANALISIS INTERNO FORTALEZAS ESTRATEGIA FO AMENAZAS  Competencia de otras constructora s  Estafadores  ESTRATEGIA FA ¿Quiénes son? Geográficamente: Personas que quieran vivir en Trujillo Demográficamente: Adultos en formación. ¿Cuáles son los más importantes? Personas de 25 a 45 años. adultos independientes. Psicográficamente: Clase social media (C) y (D). Conductualmente: Actitud imperativa a querer independizarse y tener un hogar propio Público en general. . empresarios. personalidad autónoma y gustos exclusivos.

¿Qué afecta su decisión de compra? El lugar. es decir. necesidad de un nuevo lugar donde vivir. la facilidades de pago Propuesta de valor ¿Qué podemos ofrecer a nuestros clientes? 28 . la calidad de los acabados y el acceso. necesidad de privacidad y autonomía. extranjeros adultos con capacidad de establecerse en un departamento en la ciudad de Trujillo. en peñas. en empresas con nuevos empleados.¿Cómo los definimos? Como personas mayores de 25 a 45 años en promedio que buscan independizarse y familias recién consolidadas como parejas que buscan establecerse en un hogar. el precio. el número de habitaciones. en solicitudes de inmobiliarias. ¿Qué necesidades tienen? Necesidad de un lugar propio establecido. necesidad de independizarse. ¿Dónde se encuentran? Se encuentran en discotecas de jóvenes adultos. la seguridad de la zona. en Trujillo. en clientes de oficinas de corretaje. la zona en la que se ubica el departamento. el ambiente que lo rodea.

la seguridad del lugar. a tener un lugar propio y poder hacer con él lo que se desee. un lugar amplio para desarrollarse donde podría satisfacer todas sus necesidades básicas. la necesidad de independencia. a despreocuparse por una decisión fuerte por la cual ya no se preocuparan el resto de su vida y les resolvemos el problema de preocuparse por la comodidad. a que eviten los alquileres u otros servicios prestados. ¿Qué problema de nuestros clientes ayudamos a solucionar? Ayudamos a solucionar la incomodidad de vivir en lugares no propios donde dependen de otros. autonomía y una casa con tecnología ¿Cuál es la propuesta de valor? 29 . un lugar propio. ¿Qué valor proporcionamos? Un alto valor en forma de decisión que sería durante la vida de una persona por el lugar adecuando en el cual se desarrollara en el futuro. tecnología de punta. ¿Qué necesidades de los clientes satisfacemos? ¿Cómo las satisfacemos? Brindándoles un lugar propio le satisfacemos un lugar donde vivir. el acceso adecuado. un buen clima que propicie bienestar. con novedades en espacios. Un departamento exclusivo. les brindamos seguridad. independencia total.Acceso a nuestro portal web las 24 horas del día.

seguido por casas. además de contar con servicios de tecnología de punta en las habitaciones. con el 49% de búsquedas. manteniéndole una buena salud por la seguridad y se le garantiza un espacio en el cual pueda desarrollar su hogar de amor con tranquilidad e independencia. y compra de terrenos para construir.com. 13%. ascensor. cochera. lo cual le beneficiaria ahorrándole dinero por el precio bajo. Miembros de un club no existe ya que el negocio es de liquidación de departamentos y luego perdemos contacto. Según los estudios del portal inmobiliario ADONVIVIR. y que estén cerca a centros comerciales y colegios” Relaciones con clientes ¿Qué tipo de relación tenemos con nuestros clientes? Tendríamos una relación de confianza.Un departamento adecuado que satisface todas las necesidades básicas. en la que los clientes siempre tengan la razón y pueda satisfacer sus necesidades y brindarle seguridad. normal. 30 . ¿Cómo los catalogamos: Premium. con el 30%. con 9%. y en menor medida alquiler de viviendas. miembros de un club? Premium sería un espacio exclusivo con un modelo de departamento especial y único en todo el edificio Normal sería el espacio adecuado con el que se cuenta para todos los departamentos de una buena calidad accesible para todos. “Los segmentos C y D encabezan las demandas. la mayor demanda en Trujillo es de departamentos. Hemos identificado que los trujillanos prefieren departamentos con tres dormitorios.

retenemos y fidelizamos a nuestros clientes? Los atraemos mediante una buena información.¿Cómo atraemos. Por ultimo mediante convenios institucionales a bancos u otras entidades que puedan ayudar a facilitar el acceso a los ver los departamentos y poder establecer una relación y fidelización con ellos. Necesitamos materiales de construcción adecuados que me faciliten un precio bajo en buena cantidad para disminuir inversión. ¿Cómo servimos a nuestros clientes? Con una atención de calidad. les mostramos la alta calidad. educadamente y con sabiduría para resolver todas las dudas. Recursos clave ¿Qué recursos necesitamos para ofrecer el producto y servicio al costo que esperan los clientes y utilidades que exigen los inversionistas? Los recursos claves son diferentes: Necesitamos mano de obra durante un promedio de 6 meses ya sea por albañiles e ingenieros constructores que guíen y supervisen la construcción. confianza y buena comunicación. apuntando a destacar los puntos más importantes que convienen a los clientes. accesible al cliente y adecuada que satisfaga la mayor cantidad de necesidades. atendemos. 31 . y los reteneos con un agradable momento conociendo la experiencia de tener un departamento propio. Los atendemos personalísimamente a los clientes potenciales.

Necesitamos el equipo necesario para la construcción segura Necesitamos el dinero para invertir en el momento adecuado ¿Cuáles de estos recursos son claves para el negocio? Tener un proveedor exclusivo con el cual logre tener convenios. junto con agradable panorama al exterior y una excelente calidad de acabados dentro del edificio que brinde un estatus al cliente brindándole calidad y comodidad al cliente desde el primer instante. la supervisión de la construcción y el exclusivo proceso de selección. con una buena verificación de materia prima con la cual se edificio. 32 . Certificados de calidad y procesos de control. el espacio adecuado y bien calculado. ¿Qué control tenemos sobre los recursos claves? El que maneja todo respecto a la contratación de personal y adquisición de materiales. con el tour completo que muestre la accesibilidad. el personal de ingeniería calificado.También es adecuado conseguir en materiales unos acabados de primera que le den una buena calidad al edificio. con el personal de construcción en albañiles que este bien entrenado. una alianza estratégica con las entidades financieras que faciliten el acceso de dinero y alianza estrategia con distribuidores de materiales y equipo. Actividades clave ¿Qué actividades son críticas para ofrecer un producto o servicio con las características requeridas por el cliente? La evaluación de la estructura del departamento.

C.. Equipement S. dinero y financiamiento ¿Cuál es el poder de negociación de cada uno de los socios estratégicos? Son entidades formalizadas que ya tienen un mercado establecido por el cual dependeríamos y tendrían un alto poder de negociación ¿Qué actividades clave realizan? Brindan el material adecuado formalmente para la construcción del edificio y nos brinda el personal capacitado que pueda desarrollar los planos.A. Inmobiliaria Capricornio S.. Encofra Perú S.C.A.reclutamiento y entrenamiento del personal adecuado brindaría seguridad de compra al cliente.C. los cálculos de construcción.. Ingenieros de KVC contratistas S. 33 . Estudios y proyectos Tocsarac S. el personal adecuado..A.C.A.. el equipo necesario para poder construir de una manera más fácil y el personal adecuado para la mano de obra que se necesita. el espaciamiento. Seguro La Positiva ¿Qué recursos clave adquirimos a nuestros socios? Los materiales de construcción. ¿Qué control tengo sobre esas actividades? El que maneja todo respecto a la contratación de personal y adquisición de materiales.A. Ferretería El Halcón S.C. Asociaciones clave ¿Quiénes son nuestros socios estratégicos? Proveedores como cemento Pacasmayo.C.A.

mercado libre. web). afiches) Arellano Marketing. formales en sus tratos y de confianza con promociones exclusivas.¿En qué medida nuestro éxito depende de los socios estratégicos? Es una medida básica por la cual no se valoriza el precio final o la verificación final del cliente.com/inicio/estudios-multiclientesautoconstruccion/ CFK: http://www.com/pe/Paginas/default. sin embargo al ser estos de mayor prestigio. Descripción del producto inmobiliario Cronograma Marketing Canales de distribución ¿Cómo pensamos llegar al cliente? Espero llegar al cliente mediante publicidad en internet (pág. por medios de comunicación (Facebook. Un detalle importante a destacar aquí es la adquisición de los materiales para acabados que le darían la elegancia y confort al cliente en lo último.aspx Encuestas de opinión pública .gfk. brinda servicios: http://www. anuncios.arellanomarketing. serían los socios estratégicos de preferencia. periódicos. ¿Tenemos la posibilidad de elegir otros socios estratégicos? Existe un amplia gama de socios en lo que respecta a construcción.noviembre 34 . twitter.

Tendencia del consumidor peruano – ama de casa Cómo funciona la amistad en un entorno digita ¿Qué canales prefieren? Basándome en experiencia propia lo más comunes son el internet. 35 . los anuncios publicitarios y la televisión.

Flujo de caja Fuentes de ingresos ¿Cómo se van a generar los ingresos de la compañía? Se generan a partir del aumento de precio en lo que es costo de la edificación del departamento y el precio de venta por cada departamento. anuncios publicitarios en lugares estratégicos. ¿Cómo establecemos actualmente el contacto con los clientes? ¿De manera presencial? ¿Por internet? ¿Utilizando intermediarios? Inicialmente se puede contactar mediante la página web mediante un mensaje. ¿Qué tipo de comunicación y con qué periodicidad se relaciona con el cliente? Sería una comunicación indirecta y una periodicidad de dos veces diarias con cada cliente potencial. por otro lado también se puede hacer mediante un intermediario que se encargue de lidiar con los clientes y tenga poder de convencimiento.¿Directos o indirectos? Respecto a la venta de inicio en pequeñas cantidades sería un medio directo ya que no cuenta con mayoristas ni minoristas de por medio. ¿Cuáles son los más rentables? Páginas web en internet. 36 .

¿Cómo pagan actualmente? Actualmente hay diferentes métodos a pagar: Por cuotas mensuales durante varios años Por pago total a cuenta Por ayuda de entidades financieras que respalden y ayuden a pagar la cuenta ¿Cómo les gustaría pagar? Se usaría el fondo MI VIVIENDA con el que cuentan los ciudadanos peruanos Hacer préstamos de $10 000 a $ 60 000 Se financia hasta el 70% del valor del inmueble.¿De dónde provienen los ingresos que darán sostenibilidad y rentabilidad al negocio? Los ingresos vendrán de la venta de los departamento. como es un negocio de largo plazo la sostenibilidad se podrá mantener con una buena publicidad. es decir una cuota inicial como mínimo de 30% Periodos de crédito de 4 a 25 años Pago de 12 cuota anuales Cuenta con seguro de gravamen y seguro de inmueble 37 . edificar un edificio con varios departamentos y liquidarlos. la rentabilidad se encuentra en el adecuado estudio de ganancia por departamento que se obtenga con el fin de poder continuar con el mismo método de empresa de comprar un terreno.

Tasa variable según el monto % Cuota Inicial Entre 30 y 39% Entre 40 y 49 % >=50% 38 Plazo de Ahorro 6 meses 4 meses Pre aprobación inmediata .