Diseño y Evaluación de Proyecto

Fase, 3, Preparar los estudios complementarios del proyecto

Estudiantes

Yenis María Pájaro Torres, Cod 26286692

Jhonatan Egidio Martínez Betancourt, Cod 1105786398
Yerlis Hernandez Góngora
Elvira Patricia Peralta Bello, Cod 39318591
grupo: 106005_14

Tutor:

GERMAN ALFREDO LOPEZ MONTEZUMA

Universidad Nacional Abierta y a Distancia – UNAD Escuela de Ciencias

Administrativas, Contables, Económicas y de Negocios
2023
 INTRODUCCIÓN.

En el siguiente trabajo se presenta un estudio de factibilidad financiera del proyecto

de vivienda multifamiliar en la localidad de Usaquén, al norte de la ciudad de Bogotá

(Colombia).

Para este estudio se ha tenido en cuenta las condiciones económicas y financieras de

las zonas donde se realizara el proyecto de vivienda, enmarcado en el estudio de un

mercado objetivo que se pretende sean los clientes directos, compuestos principalmente por

las personas de clase media de la ciudad de Bogotá.

Además de eso se tuvieron en cuenta diversas variables ingenieriles y de desarrollo

de las obras, como los riesgos que representa el desarrollo de estructuras en la zona en la

que se hace, o también las bondades de desarrollo y adquisición de vivienda en la zona, se

identificarán además los costes de construcción y desarrollo del proyecto.

 ESTUDIOS DE FACTIBILIDAD FINANCIERA DEL PROYECTO.

Estudios de mercado:

Comportamiento económico del mercado:

La demanda de vivienda según los datos que se tienen ha venido en aumento, ya

que según los datos del (DANE, 2019) hubo un aumento en el 107,7% de las licencias de

construcción del año 2018 al 2019, teniendo un aumento en el área aprobada para proyectos

de vivienda diferente a vivienda de interés social, también hubo un aumento de créditos

hipotecarios de 5.7% con respecto a estos mismos años, y finalmente hubo un aumento del

5.75% en los precios de la vivienda en Colombia.

La oferta de vivienda cuenta con una base de análisis similar, ya que se presupone

un aumento en las ofertas de vivienda, si se tiene en cuenta el aumento de las licencias de

construcción reportadas por el (DANE, 2019) de 107,7% y en diciembre de 2019 se

licenciaron 4.000.767 m² para construcción, de lo que se puede dar un parte positivo, ya

que la oferta ha aumentado, pero si tenemos en cuenta el aumento en el valor de la vivienda

del 5,75%, podríamos decir que esta variación que representa un aumento en los precios

puede deberse a problemas de oferta y demanda, ya que si hay una baja en la oferta los

precios pueden aumentar.

En el caso de la maquinaria necesaria para el desarrollo de las viviendas

multifamiliares se pudo determinar que se requieren los siguientes equipos:

  Maquinaria de excavación y movimiento de tierra: se utilizan para preparar el

terreno donde se construirán las viviendas. Esto incluye excavadoras,

cargadoras, motoniveladoras, entre otros.

 Maquinaria de construcción: para la construcción de las viviendas, se requieren

de varios equipos como grúas, elevadores, martillos neumáticos, mezcladoras de

concreto, entre otros.

 Herramientas manuales: a menudo se requieren herramientas manuales como

sierras, taladros, clavadoras, llanas, entre otros, para realizar trabajos de detalle

en la construcción.

 Equipos de protección personal: para garantizar la seguridad de los trabajadores,

se necesitan equipos de protección personal como cascos, guantes, gafas de

seguridad, calzado de seguridad, entre otros.

 Equipos de calefacción, ventilación y aire acondicionado: los sistemas de

calefacción, ventilación y aire acondicionado son esenciales en las viviendas

multifamiliares, por lo que se requieren equipos especializados para instalar y

mantener estos sistemas.

 Equipos de plomería y electricidad: se requieren equipos especializados para

instalar sistemas de plomería y electricidad en las viviendas.

 Equipos de acabado y decoración: una vez que se ha completado la construcción

de las viviendas, se necesitan equipos de acabado y decoración como pintura,

papel tapiz, pisos, iluminación, entre otros.

Según datos de la Cámara de la Construcción Colombiana (CAMACOL), construir

un metro cuadrado en Bogotá oscila entre los 1.2 y 1.8 millones de pesos, teniendo en
cuenta que el proyecto va a ser construido en uno de los barrios más exclusivos en la

localidad de Usaquén, en estas zonas el metro cuadrado construido puede oscilar entre los 4

y los 7 millones de pesos, lo que asegura la viabilidad financiera del proyecto, pero para

maximizar las ganancias suponemos que los costos de producción están en un valor

medio de 1.5 millones de pesos el metro cuadrado, y de la misma forma el valor de la

vivienda terminada se supone en un valor medio de 5.5 millones de pesos, lo que genera

unos beneficios unitarios por 4 millones de pesos por metro cuadrado.

Teniendo en cuenta que según un informe de home capital outlet citado por revista

semana la demanda de vivienda al norte de Bogotá, en las localidades de Usaquén y Suba

para personas de clase media ha venido en aumento, si se construyen 20 viviendas de 52m2

los costes de producirlas estarían en 1,560 millones de pesos y su precio de ventas totales

sería de 5,720 millones de pesos, lo que deja una ganancia de 4,560 millones de pesos.

Información económica del mercado:

El mercado consumidor: está compuesto por lo habitantes de la ciudad de Bogotá,

compuesta por mas de 9 millones de habitantes.

El segmento de mercado: al que van dirigidas las viviendas está compuesto por

las 2,857,861 habitantes que pertenecen al estrato 3 en la ciudad de Bogotá, los cuales están

en una mayor posibilidad de adquirir una vivienda de estas características, aunque se

podrían agregar en una menor proporción las personas de estrato 2 y 4, lo que haría que el

mercado objetivo esté compuesto por 6,943,506 habitantes, estos datos son obtenidos del

diario la república, pero sin duda alguna el mercado objetivo de esta campaña son las

personas que componen el estrato 3.

 Teniendo en cuenta el aumento en el área aprobada para la construcción de nuevas

viviendas por fuera de las viviendas de interés social, podría decirse que la competencia

está en los 4.000.767 m² licenciados para la construcción de nuevas viviendas.

Estudio técnico de planta:

Sub estudio de ingeniería:

“Cabe resaltar que el territorio que hoy se conoce como Usaquén, tiene una

característica que la distingue de otras localidades, y es ser parte de la conformación de la

cadena de los cerros orientales de Bogotá, así como su origen de humedal, de la cual

sobreviven la cuenca Torca, de ello dan cuenta los canales que aún quedan, de donde se

estima que más del 95%1 del humedal de Torca ha sido perdido en un lapso de

aproximadamente 41 años, a causa del crecimiento poblacional y falta de planeación

urbanística.” (CLGR – CC, 2017)

Teniendo en cuenta lo anterior se puede afirmar que las cimentaciones necesarias

para la construcción en esta localidad deben ser mas profundas, ya que teniendo presente

que gran parte del suelo bogotano está compuesto de (investigar composición), además el

suelo de la localidad en su gran parte ha sido ganado al humedal de torca, lo que hace mas

inestables los suelos de la localidad.

Además de eso “uno de los riesgos de mayor predominancia en la localidad tiene

que ver con el fenómeno de remoción en masa, el cual se convirtió en una constante, dado

la inestabilidad morfológica lograda con la explotación de canteras” (CLGR – CC, 2017) y

al estar en el pie de monte de los llanos orientales este es uno de los mayores riesgos
asociado al desarrollo de infraestructura que podría poner en riesgo las viviendas una vez

desarrolladas o en su proceso constructivo; otros riesgos asociados según la misma fuente

son, el incendio estructuras, las inundaciones, la aglomeración de público y los incendios

forestales.

Los riesgos asociados al desarrollo de estructuras en la zona son la “construcción:

informales sin contemplar el desarrollo normativo (Códigos y licencias de Construcción),

generando riesgos de colapsos estructurales e incendios.”(CLGR – CC, 2017) además de

que las “nuevas construcciones que afectan a las colindantes, generando riesgo por colapso

estructural, volcamientos de elementos dispuestos para el desarrollo de la obra y

socavación de los terrenos.” (CLGR – CC, 2017).

Sub estudio de proceso productivo:

El proceso productivo se espera que culmine en 4 torres de 5 apartamentos cada

una, por tratarse de una construcción el proceso productivo inicia con la preparación del

terreno con movimiento de suelos, realizando cortes o remociones y llenos en el terreno, al

tiempo de debe acopiar el material para que de inicio la obra, posterior a eso se inicia con

las excavaciones y el vaciado de las cimentaciones, terminada cada cimentación, se inicia la

construcción de la estructura portante que se espera sea construida en forma de pórticos de

concreto, luego de eso se realiza la construcción de los muros de ladrillo hueco con

propiedades aislantes y finalmente se termina con las obras de mampostería para las

fachadas y los interiores de cada vivienda, el proyecto culmina con las labores paisajísticas

del conjunto de viviendas.

 En el flujo de trabajo requiere el recibimiento de material constante, por lo que es

necesario identificar los proveedores con las mayores facilidades logísticas y que aporten el

factor de reducción de costes, ya que se busca la maximización de la ganancia en el

proyecto.

Diagrama del proceso productivo:

 Sub estudio del tamaño:

Para el desarrollo de obras no se necesitan oficinas, pero se estima que el tamaño de

desarrollo de esta comprenda un lote de 300m2 de obras y oficinas complementarias no

construidas donde se acomoden los administrativos y las ventas de la obra, se puede ubicar

dicha oficina en una zona cercana en un local u oficina en arriendo.

Sub estudio de localización:

En el sub estudio de ingeniería se da con mayor detalle la información de la zona en

la que se busca construir de forma geológica, en cuanto a la localidad donde se construye,

esta está ubicada al norte de la ciudad de Bogotá, y es un sector que está ubicado en el pie

de monte de los cerros orientales de la ciudad, cuenta con acceso a bienes de consumo y

servicios cercanos por el alto valor de la zona.

Tamaño de la estructura organizacional:

Toda empresa consta necesariamente de una estructura organizacional o una forma

de organización acorde a sus necesidades, teniendo en cuenta sus fortalezas, por medio de

la cual se puede ordenar las actividades, los procesos y en si el funcionamiento de la

empresa y cumplir el objetivo deseado.

Para desarrollar la fase organizacional de este proyecto es necesario adecuar un sitio

para atender los requerimientos de los interesados en el plan de vivienda, y de esta manera
incluir a la población y algunos temas de diseño y desarrollo, el sitio dispone de 25 m^2 de

instalaciones para oficinas de recepción, áreas de trabajo y sala de juntas, así mismo en

estas se instalarán escritorios y diferentes equipos de comunicación. Esta parte cuesta un

11% del presupuesto del proyecto y puede tardar en consolidarse 4 meses.

Los impactos que puede tener la alternativa de vivienda se ven reflejados a continuación

Se pretende administrar adecuadamente los recursos disponibles para la ejecución

de tan ambicioso proyecto, por eso de hace un estudio de viabilidad financiera en cuanto a

las empresas disponibles para realizar el plante inmobiliario, con el fin de optimizar los

recursos y aumentar las utilidades

Organización por
funciones

Establecimiento de

los cargos:

El diseño de los

cargos es una fuente

de información

básica para toda la planeación de recursos humanos. Es necesaria la selección, el

adiestramiento, la carga de trabajo, los incentivos y la administración salarial; es decir, para

todos los procedimientos básicos que se realizan dentro de una empresa.

En el desarrollo de este proyecto la asignación salarial oscila entre 1 smmlv hasta 6 y 7

smmlv adicionalmente, se debe tener en cuenta los tipos de ARL acorde al riesgo laboral

del trabajador, su contratación se define acorde a los estudios realizados.

Definición de requerimientos de espacios físicos:

 Al no tratarse de una fábrica o algo similar se requiere un espacio al aire libre para

el desarrollo del proceso productivo se requiere una oficina para labores administrativas y

de ventas posteriores, mientras que para el espacio de desarrollo del proyecto, se requiere o

se busca que este sea en un lote en la localidad de Usaquén de aproximadamente unos

300m2 de área edificable.

Determinación de costos organizacionales:

Son servicios prestados por terceros como pago de arriendos, gastos de mantenimiento del

equipo de oficinas, suscripciones, licencias por el uso de software, seguros, gastos de

telefonía móvil y red fija, conexión a internet, web hosting, electricidad, comisiones,

viáticos.
Estimación de gastos de puesta en marcha:

Se estima como mínimo necesario para que inicien las obras de construcción los

siguientes rubros.

COSTO
CONCEPTO ESTIMADO
Estudio financiero $ 1,000,000.00
Estudio de mercado $ 1,550,000.00
Terreno $ 500,000,000.00
Gestión y obtención de
licencia de construcción $ 30,500,000.00
Diseño estructural $ 20,000,000.00
Proyecto arquitectónico $ 80,800,000.00
Obras preliminares $ 85,000,000.00
Costos totales $ 718,850,000.00

Tabla de las inversiones previstas para la puesta en marcha:

COSTO
CONCEPTO ESTIMADO
Estudio financiero $ 1,000,000.00
Estudio de mercado $ 1,550,000.00
Terreno $ 500,000,000.00
Gestión y obtención de licencia
de construcción $ 30,500,000.00
Diseño estructural $ 20,000,000.00
Proyecto arquitectónico $ 80,800,000.00
Obras preliminares $ 85,000,000.00
Cimentaciones $ 95,500,000.00
Pisos $ 11,000,000.00
Instalaciones hidrosanitarias $ 85,000,000.00
Instalaciones eléctricas y de
comunicaciones $ 150,000,000.00
Enchapes y pañetes $ 80,000,000.00
Carpintería $ 80,000,000.00
Obras exteriores $ 30,000,000.00
Declaración de la autoridad
municipal de la construcción de
las viviendas $ 2,000,000.00
Publicidad $ 5,000,000.00
Honorarios gerente de proyecto $ 100,000,000.00
Ing. Civil calculista de
estructura $ 10,000,000.00
Ing. Sanitario $ 10,000,000.00
Ing. Electricista y domótica $ 10,000,000.00
Oficiales x 20 $ 80,640,000.00
Ayudantes x 30 $ 80,640,000.00
Costos totales $ 1,548,630,000.00
De estos recursos, el 80% son propios y el 20% provienen de fuentes de
financiación.
Elaboración de un cuadro de inversiones:
Estructuración de flujos de caja:

Para la elaboración del flujo de caja se discrimina entre: ingresos y egresos afectos a
impuesto, gastos no desembolsables (son deducibles), egresos no afectos a impuesto
(inversiones), beneficios no afectos a impuesto (son ingresos que generan y que no
provienen de la operación de negocio).
Determinación del capital de trabajo:

Podemos ver que la constructora cuenta con un buen capital de trabajo para operar, pues

cuenta aún con dinero suficiente para continuar en marcha, generando ganancias.
Elaboración de los estados financieros del proyecto:
Diagrama Organizacional
 CONCLUSIONES

El proyecto de ingeniería planteado busca generar un impacto positivo en la

comunidad fomentando y gestionando las actividades de construcción de viviendas dignas

con altos estándares de calidad Lo anterior busca satisfacer parcialmente la demanda de

vivienda en la región. Cabe recalcar la importancia de establecer unos objetivos, que vayan

acorde a las necesidades de la comunidad, y que guíen a los desarrolladores hacia el

cumplimiento de las metas, impactando positivamente a la comunidad

Con este trabajo investigativo podemos concluir que a través de estudios técnicos

determinamos la viabilidad positiva o negativa que generan nuestros proyectos de vida. Y

así poder determinar si es o no viable. Además, se busca demostrar la viabilidad proyecto

unifamiliar y medir todos lo factores que se vinculan y hacen parte de este, como tipo

técnico, económico y financiero, quienes juegan un papel muy importante al momento de

ejecutarlos y reducir así las variables incontroladas que pueden entorpecer el desarrollo del

mismo.

La necesidad de viviendas es un problema global no sólo de cantidad, sino de

calidad, hoy en día diseñar y adecuar las instalaciones para una casa unifamiliar resulta una

tarea bastante ardua ya que no solo se trata de levantar paredes, también se trata de levantar

sueños, anhelos, deseos la materialización de un sueño cumplido de miles de personas que

ponen todos sus esfuerzos económicos en logarlo.

Port todo lo anterior. Determinamos que el proyecto es viable económica, y

socialmente ya que contribuye a suplir una necesidad básica ta importante como lo es el

acceso a vivienda digna

 BIBLIOGRAFÍA.

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