TERRENOS A SER REGULARIZADOS SIN DOCUMENTACION DEL

DERECHO PROPIETARIO

Lunes 18 de mayo de 2020.- 

Los compradores de terrenos indocumentados en el municipio

de Sacaba (Cochabamba) adquieren lotes porque el loteador les
convenció de que podrían regularizar su derecho propietario a través
de la usucapión.

Sin embargo, luego quienes compran los terrenos atraviesan por

dificultades técnicas y legales a la hora de regularizar la documentación
de sus predios.

Y los compradores no solo han corrido el riesgo de ser víctimas de estafa,

de que su lote sea revendido o que el vendedor niegue haber realizado la
venta, sino también de ver luego demolidas sus viviendas construidas sin
autorización municipal. Una vez que han adquirido los lotes, construyen sus
viviendas sin autorización de la Alcaldía, a fin de realizar la demanda de
usucapión ante el juzgado en materia civil, desconociendo que este proceso
representa gastos elevados de dinero mientras dure el proceso. Al final, el
monto invertido en el lote indocumentado tendrá un precio casi  igual
al de un lote que cuenta con la documentación en orden.

El artículo 110 del Código Civil boliviano establece que la usucapión es

una de las formas de adquirir la propiedad de un bien. La usucapión
consiste en obtener la propiedad de una cosa solo con el hecho de tenerla
bajo posesión continua, pacífica y de buena fe por un tiempo prolongado
que, según el artículo 138 del mismo código, debe ser de 10 años.
Regularizar con usucapión es uno de los argumentos usados por
vendedores de lotes indocumentados para atraer a sus clientes.

Sacaba se encuentra en el departamento de Cochabamba, a 13 kilómetros

de la urbe cochabambina (Municipio de Cercado). Según los datos del
censo del año 2012 del Instituto Nacional de Estadística (INE), Sacaba
cuenta con 172.466 habitantes, es decir, 10 de cada 100 cochabambinos
viven ahí, convirtiéndose en el segundo municipio más poblado del
departamento.
LAS TRES CITACIONES QUE RECIBE EL COMPRADOR
Se considera como lote indocumentado a aquel terreno que no cuenta con
registro de propiedad en oficinas de Derechos Reales o que teniéndolo no
cuenta con planos aprobados por el municipio.

En la parte técnica, el primer problema que atraviesa el comprador de

un terreno indocumentado es la imposibilidad de sacar un permiso de
la Alcaldía para amurallar o  construir su vivienda.

“Conforme a la normativa municipal, para cualquier tipo de trámite de

aprobación, ya sea de planos de lote o construcción o de cualquier
otra índole, uno de los requisitos elementales es contar con un
derecho propietario debidamente registrado en Derechos Reales”.

La ordenanza municipal 122/99 del 5 de octubre de 1999 de este municipio

establece que al identificarse una construcción que no cuenta con la
autorización municipal, debe procederse a su paralización, al
decomiso de material de construcción y a entregar una boleta de
citación al infractor más una multa de 1.000 bolivianos.

Si es la segunda vez que se paraliza la construcción, se entrega una

nueva citación al infractor y la multa asciende a 3.000 bolivianos. Si
por tercera vez se llega a paralizar la construcción, se inicia un
proceso administrativo para su demolición por parte de la Alcaldía.

En agosto de 2018, los periódicos cochabambinos Opinión y Los Tiempos

informaron sobre la demolición de más de 200 viviendas construidas sin
autorización en Sacaba, en la zona de Tuscapujio del distrito urbano de
Lava Lava. “Todos los que estaban habitando (las viviendas) solo contaban
con simples minutas, lo que no les generaba ningún respaldo para poder
realizar las construcciones”, indicó al respecto el abogado de Urbanismo del
GAMS.

PLAN DIRECTOR URBANO DE SACABA

El Plan Director Urbano de Sacaba (PDU) indica los lugares y zonas en que
se permite construir viviendas y dónde no se lo puede hacer. La arquitecta
Flavia Nora Claros Urquieta, asesora Técnica de la dirección de Urbanismo
del GAMS, señala que solo se permite construir en zonas catalogadas por el
PDU como urbanas urbanizables y no es posible aprobar una construcción
en zonas catalogadas como de uso agrícola, mixto, áreas verdes,
equipamientos colectivos e industriales.

En este caso, cuando el comprador desconoce el uso de suelo que la

Alcaldía definió para la zona en que se compró el terreno, se arriesga a que
su predio se encuentre al interior de un lugar en el que está prohibida la
aprobación de construcciones.

El hecho de que un terreno parezca tierra de nadie por su estado no significa que
sea así, por eso es importante tomar en cuenta que existe un Plan Director Urbano
de Sacaba (PDU), que indica los lugares y zonas en que se puede construir
viviendas y dónde no se lo puede hacer.

SIN OPCIÓN EN DERECHOS REALES

En la parte legal, el comprador de un lote indocumentado se encuentra
imposibilitado de registrar su compra en oficinas de Derechos Reales, ya
que uno de los requisitos para este registro es que el terreno cuente
con planos aprobados por la Alcaldía.

Mientras el comprador no registre la compra del terreno en Derechos

Reales, la propiedad seguirá siendo de quien tenga el último
registro. Al respecto, el artículo 1538 del Código Civil Boliviano dice que
ningún derecho real sobre inmuebles surte efecto contra terceros si no
desde el momento en que se hace público, y que la publicidad se adquiere
mediante la inscripción del título que origina el derecho en el registro de
Derechos Reales.

Esto puede representar un riesgo para el comprador, ya que mientras no

se registre la compra en Derechos Reales, el mismo terreno puede ser
hipotecado, prendado, gravado e incluso vendido a otras personas.

El artículo 1545 del Código Civil indica: “Si por actos distintos ha transmitido
el propietario los mismos bienes inmuebles a diferentes personas, la
propiedad pertenece al adquiriente que haya inscrito primero su título”. Esto
significa que si un mismo terreno es vendido a diferentes personas, el
dueño será quien primero logre registrar la compra en Derechos
Reales.
NO ENTREGUE TODO EL DINERO
La abogada Nelly Betancur Padilla recomienda que para evitar una posible
estafa se debe de cancelar solo una parte del monto acordado para la
compra hasta que los documentos de transferencia sean registrados
en Derechos Reales.

Cuenta que en una ocasión fue víctima de estafa. Mientras ella realizaba los
trámites de registro de su compra, el vendedor había obtenido préstamos de
dinero de dos bancos diferentes, dando como prenda el terreno vendido.

“Dos días después de la suscripción de la minuta de transferencia definitiva

–relató ella– dos entidades financieras habrían inscrito y hecho públicas dos
anotaciones preventivas de préstamos de dinero por sumas fuertes”. Ella
cuenta que esta experiencia la motivó para decidir especializarse en el área
del Derecho Penal a fin de buscar justicia.

OBTENER EL LOTE A TRAVÉS DE USUCAPIÓN

Como ya se ha podido advertir, la figura legal de la usucapión está permitida
por el artículo 110 del Código Civil boliviano que establece que la usucapión
es una de las formas de adquirir la propiedad de un bien y regularizar con
usucapión es uno de los argumentos usados por vendedores de lotes
indocumentados para atraer a sus clientes.

Don Enrique Álvarez Paz, adulto mayor, cuenta que el año 2012, cerca de
su tienda de juegos electrónicos en la zona del mercado La Cancha existía
una oficina donde ofertaban terrenos a crédito ubicados sobre la nueva
avenida del túnel del Abra a un precio de 6.000 dólares.

Él decidió comprar tres lotes a crédito dando anticipos de 2.000 y 1.200

dólares. Los vendedores le firmaron minutas de compromiso de
venta en las que indicaban que los planos estaban en trámite de aprobación
y que se haría su entrega al comprador en seis meses.

“Ya son ocho años y hasta ahora no salen los planos. El arquitecto
que me ha vendido los terrenos se me esconde y ya ni siquiera quiere
contestarme el celular. Somos varias personas las que hemos
comprado de ese arquitecto. Hace tiempo hablé con ese arquitecto y
primero me dijo que había tenido problemas porque otras personas se
habían entrado a los lotes; pero que todavía había varios que estaban
vacíos. Me dijo que yo le iba a ayudar a recuperar los lotes vacíos;
pero primero tenía que entrarme a uno de los lotes y construir; aunque
sea un cuartito y sembrar algo y que después íbamos a recuperar los
lotes con usucapión”.
Enrique Álvarez Paz, adulto mayor que compró tres lotes con solo minutas

EN MANOS DE UN JUEZ HASTA CINCO AÑOS

El abogado civilista José Joaquín Ledezma Aldunate explica que para
realizar la usucapión la construcción debe contar con 10 años de
antigüedad y que, además, se debe contar con testigos que declaren el
tiempo de posesión del terreno, así como presentar facturas de
servicios básicos y demostrar las mejoras hechas en el terreno y
vivienda.

Luego de una inspección a la vivienda y de revisar los antecedentes de la

demanda, el juez define si se considera probada o no la demanda.

También menciona que el tiempo de duración de un proceso de

usucapión varía entre uno y cinco años, esto debido que se debe probar
de todas las formas posibles que la persona habita diez o más años en el
inmueble. Además, se requiere diversas pruebas, lo que representa
disponer de tiempo y dinero.

Ledezma también explicó que pueden surgir conflictos con los vecinos, con
los herederos o con el mismo vendedor que podrían generar problemas que
impidan que la demanda avance.

Para poder realizar la demanda de usucapión ante el juzgado en materia

Civil es requisito presentar una certificación de la Alcaldía que
demuestre la antigüedad de la construcción, detallando el año en que
aparece construida la vivienda en la imagen satelital del GAMS.

El arquitecto Vladimir Hinojosa Peredo, encargado de Servicios Catastrales

del GAMS, detalla que para que la Alcaldía emita certificaciones para las
demandas de usucapión, estas deben ser solicitadas con orden
judicial.

“Ingresan trámites de usucapión (a la Alcaldía), cuando el juez requiere

cierta información como dónde está ubicado el terreno, si cuenta con
servicios básicos, si cuenta con construcciones, desde qué año tiene
construcciones, a qué nombre está ese predio, si cuenta o no con
impuestos…son varios factores que requiere el juez y en función a ese
requerimiento nosotros hacemos nuestras respuestas”.

Vladimir Hinojosa indicó también que solo en el Distrito 1 de Sacaba

ingresan mensualmente entre  4 y 5 trámites para usucapión  por mes,
es decir que anualmente ingresan cerca de 60.

Otro detalle a considerar es que los costos económicos de la demanda

pueden llegar a desanimar a quienes no cuentan con recursos suficientes.
El abogado José Joaquín Ledezma Aldunate detalla que la etapa
preliminar del proceso puede costar 3.000 bolivianos. Pero el proceso
desde la aceptación de la demanda hasta la emisión del testimonio de
usucapión puede costar entre 6.000 y 10.000 bolivianos, y a estos
montos se debe sumar la cuantía (porcentaje del valor catastral o
comercial del bien), que establece el Ministerio de Justicia que es del
15% del valor del inmueble. Por ejemplo, si una propiedad vale 10.000
dólares, se deberá pagar por cuantía 1.500 dólares adicionales a los
honorarios al abogado que lleva el caso.

Según la tabla de valores de suelo del GAMS, un terreno de 300 metros

cuadrados en las zonas de Tuscapujio y Korihuma (donde se reportaron
recientemente casos de loteamientos), con planos aprobados, puede
costar entre 12.000 y 18.000 dólares. Un terreno indocumentado con
las mismas medidas suele venderse a un precio entre 6.000 y 15.000
dólares, comenta el dirigente de una OTB del lugar, quien prefirió  no dar su
nombre. Sumando los gastos desde la compra de un lote indocumentado
hasta terminar la usucapión, se demuestra que lo barato cuesta caro.

ASESORARSE Y ACUDIR A LA ALCALDÍA

Se recomienda acudir a la Alcaldía, donde pertenece el terreno a comprar y
pedir información a los técnicos de urbanismo. Los terrenos urbanos
generalmente cuentan con códigos catastrales. Con el código catastral se
puede verificar a nombre de quién figuran los impuestos del terreno en la
Alcaldía y así verificar si el vendedor es, con probabilidad, el propietario o
no. Usualmente los lotes indocumentados no cuentan con registro en el
sistema de catastro de la Alcaldía o no tienen los impuestos pagados.
 DOCUMENTOS NECESARIOS
La página web del Órgano Judicial de Bolivia indica los siguientes requisitos
para registrar un bien inmueble en Derechos Reales:

 1 Testimonio original y/o título sujeto a registro.

 2 Formulario de impuesto a la transferencia (G.A.M.)
 3 Formulario de impuesto anual del GAM (última gestión).
 4 Fotocopia de CI de los compradores y vendedores.
 5 Fotocopia del NIT si se trata de personas jurídicas.
 6 Plano original y/o certificado catastral (si corresponde de acuerdo al
municipio), aprobado por autoridad competente.
 7 Fotocopias de toda la documentación en doble ejemplar.

*Este reportaje forma parte de los reportajes hechos en el Diplomado de Investigación

Periodística de la Unidad de Posgrado de la Facultad de Humanidades y Ciencias de la
Educación de la Universidad Mayor de San Simón y contó con la tutoría de la periodista,
docente y directora de Guardiana, Amparo Canedo Guzmán. El autor del reportaje y el
Director de dicha unidad, Mgr. Marcelo Arancibia, autorizaron esta publicación.