DERECHOS REALES

El derecho real es el poder jurídico que ejerce una persona (física o jurídica)
sobre una cosa de manera directa e inmediata para un aprovechamiento total o
parcial, siendo este derecho oponible a terceros. La figura proviene del Derecho
romano ius in re o derecho sobre la cosa (ver Derecho de cosas). Es un término
que se utiliza en contraposición a los derechos personales o de crédito.

Índice
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 1Concepto
 2Clasificación
 3El ius ad rem
 4Derechos reales in faciendo
 5Obligaciones propter rem
 6Clasificaciones de los derechos reales
o 6.1Doctrina italiana
o 6.2Doctrina alemana
o 6.3Doctrina española
 7Regulación por países
o 7.1Argentina
 7.1.1Dominio
 7.1.2Usufructo
 7.1.3Uso
 7.1.4Servidumbre
 7.1.5Hipoteca
 7.1.6Prenda
 7.1.7Anticresis
 7.1.8Propiedad horizontal
 7.1.9Superficie
o 7.2Chile
o 7.3España
o 7.4México
o 7.5El Salvador
o 7.6Guatemala
 8Véase también
 9Referencias
 10Bibliografía
o 10.1México
o 10.2España
o 10.3Puerto Rico
Concepto
Una concepción de la teoría ecléctica de los derechos reales es: «derecho real, el
titular adquiere un poder inmediato y directo sobre un bien, que puede ser
ejercitado y hecho valer frente a todos»[cita requerida]
La concepción obligacionista o personalista y las concepciones unitarias
consideran que de los derechos reales deriva un deber de abstención u obligación
pasiva que se impone a todo el mundo (erga omnes). Se ha señalado que esta
tesis no parece aceptable, dado que existen innumerables casos en los que no
hay tal invasión y la actividad del titular se desarrolla pacíficamente. Los derechos
reales no podrían ser solo una facultad o poder de exclusión, ya que llevaría a
concluir que el derecho de propiedad sobre una cosa muebleno nacería hasta que
un tercero la hurta o roba.
Una concepción intermedia establece dos elementos de los derechos reales:

 Un poder del sujeto sobre la cosa de contenido económico.

 Una relación del sujeto con terceros: garantía jurídica o formal.
Otra concepción señala que son derechos reales aquellos derechos subjetivos que
atribuyen a su titular un poder inmediato sobre una cosa, y son ejercitable frente a
terceros.
El jurisconsulto Ronny Guillermo Rodriguez Quiñonez señala que el artículo 595
del Código Civil ecuatoriano establece los derecho reales de modo indicativo, es
decir, que pueden existir más derechos reales aparte de los señalados en el
mismo.

Clasificación

Cuadro comparativo de derechos reales y personales

Los derechos reales se diferencian de los derechos obligacionales:
 Por razón de las personas:
 En los derechos reales, interviene un solo sujeto activo determinado y un
sujeto pasivo colectivo e indeterminado.
 En el derecho de crédito, además de esos mismos, figuran un sujeto pasivo
individualmente determinado.
 Por razón del objeto:
 En los derechos reales, el objeto es una cosa corporal, específica y
determinada.
 En el derecho de crédito el objeto es una prestación del deudor.
 En razón del poder que atribuyen al titular:
 En los derechos reales, implica el poder sobre una cosa.
 El derecho de crédito, un poder o facultad contra la persona del deudor,
para exigirle una prestación de hacer o no hacer.
 Por razón de su eficacia:
 En los derechos reales, es el prototipo de los derechos absolutos, al poder
ejercitarse y hacerse efectivo erga omnes: su sujeto activo es el titular,
quien ejerce sus derechos sobre la cosa y la colectividad actuaría como
sujeto pasivo, al verse obligado a no perturbar las potestades que el titular
ejerce sobre la cosa.
 El derecho obligacional es el típico derecho relativo (inter partes), porque
sólo puede hacerse efectivo con la persona del deudor como sujeto pasivo,
en contraposición al acreedor, que actúa como sujeto activo.
 Por la importancia que la ley y la voluntad tienen en su creación:
 En los derechos reales, toma su configuración de la ley y obedece al
principio de orden público. Los diferentes derechos reales y los modos de
adquirirlos, por su relevancia para los ordenamientos jurídicos nacionales,
suelen estar establecidos exclusivamente en la ley, es decir, responden a
un numerus clausus
 El derecho de obligación se rige el principio de autonomía de la voluntad,
razón por la cual existen tantas obligaciones como figuras jurídicas se
puedan imaginar.
 Por razón del origen:
 Los derechos reales precisan de un título y de un modo de adquirir,
establecidos por la ley.
 Los derechos de obligación nacen de las fuentes de las obligaciones, las
que en el derecho romano clásico son el contrato y el delito, variando en
los distintos ordenamientos jurídicos modernos. No son susceptibles
de usucapión.
 Por razón de su duración y causas de extinción:
 Los derechos reales tienen de ordinario naturaleza perpetua, su ejercicio lo
consolida, pero pereciendo la cosa, se produce la extinción del derecho.
 El derecho de obligación tiene una naturaleza limitada, "nace para morir",
puesto que su ejercicio lo extingue, y subsiste aún desapareciendo la cosa
sobre la que recae (salvo que por ello obre un modo de extinguir las
obligaciones).
 Por objeto de protección registral.
 Los derechos reales, en especial el de naturaleza inmueble, suelen ser
protegido por el ordenamiento jurídico mediante su inscripción en
un registro especial de naturaleza pública, lo que acredita su dominio o, en
su caso, su posesión.
 El derecho de obligación, salvo excepcionalmente, no es protegido
mediante registro.

El ius ad rem
El ius ad rem históricamente fue un derecho que, sin llegar a atribuir un poder
inmediato sobre la cosa, tampoco dejaban reducidos a meros efectos
obligacionales los actos realizados. Se originó en el Derecho romano y se aplicaba
en aquellos casos en que habiéndose adquirido una cosa, todavía no había sido
entregada.
En la actualidad se entiende que es aquella titularidad que se atribuye a un sujeto
en virtud de una ley, un contrato, un testamento, una resolución judicial, para
obtener la posesión o utilidad económica de una cosa determinada que aún no
tiene. Los supuestos más comunes son: la anotación preventiva y la doble venta.
El ius ad rem es mayoritariamente rechazado por la doctrina jurídica española.

Derechos reales in faciendo

Los derechos reales in faciendo . Es el vínculo jurídico entre dos personas; son
aquellos que confieren a su titular el derecho a obtener del sujeto pasivo una
determinada conducta o prestación.
Respecto a su naturaleza jurídica, se ha afirmado que son auténticos derechos
reales, pues el contenido obligacional no tiene autonomía propia, sino que existe
como consecuencia de los mismos derechos reales; sin embargo, el punto es
discutido y hay quienes consideran que se trata de derechos personales
Se mencionan como supuestos de derechos reales in faciendo a
las servidumbres positivas, a los censos y, modernamente, al aprovechamiento
urbanístico inscrito en el Registro de la propiedad separado del suelo, que puede
incluso ser objeto de hipoteca. Por derechos reales in faciendo, se entienden
aquellos en que los terceros se encuentran obligados no sólo a tolerar, sino a un
hacer a favor del titular del derecho.
En un principio, pareciera una noción absurda, pues implicaría que en los
derechos reales existiera un sujeto pasivo determinado y se ampliaría su
obligación no sólo a un simple tolerar sino, inclusive, a un hacer, lo que implicaría
una acción por parte del mismo.
No obstante, opinamos que el concepto de derechos reales in faciendo es
plenamente aplicable en nuestro derecho, al menos en el caso del derecho real de
servidumbre voluntaria, pues el dueño del predio sirviente pudiera,
hipotéticamente, estar obligado a un hacer, si a eso se obligara en el negocio
constitutivo (v. gr. arreglar y mantener un buen estado las condiciones del camino
establecido).

Obligaciones propter rem

Las obligaciones propter rem son aquellas en que el obligado no está determinado
sino por su relación con la cosa.
Son considerados una subespecie de la categoría ob rem, es decir, aquel derecho
u obligación que tiene su origen en una cosa determinada, que se goza o que está
gravado con él mientras se es titular de dicha cosa y precisamente por serlo.
Como ejemplo de titularidad ob rem se puede mencionar a la propiedad
horizontal y como obligación propter rem la de contribuir a los gastos comunes.

Clasificaciones de los derechos reales

Doctrina italiana

 Derechos de goce y disposición.

 Derechos de simple goce.
 Derechos de garantía.
Doctrina alemana

 Derechos reales provisionales (posesión).

 Derechos reales definitivos.
Doctrina española

 Sobre cosas corporales (no siempre)

 De protección provisoria.
 De protección perfecta y definitiva.
 Plenos.
 Limitados: goce, garantía y adquisición.

 Sobre bienes incorporales.

Regulación por países

Argentina
Los derechos reales están regulados actualmente en el Libro Cuarto del nuevo
Código Civil y Comercial de la Nación, tras la unificación de ambos códigos,
producida en el año 2014, con la sanción de la ley 26.994.1 Anteriormente, se
encontraban regulados en el Libro Tercero del Código Civil de la República
Argentina de 1869 redactado por Dalmacio Vélez Sársfield, con las modificaciones
pertinentes de la 17.711 de 1968. Con relación al método del código derogado se
puede afirmar que El autor reproduce el método de Mackeldey, como lo especifica
en la nota inicial al libro tercero, diciendo "al tratar de las cosas y de la posesión
antes que de los derechos reales, seguimos la opinión y el método de Mackeldey,
porque las cosas y la posesión son los elementos de los derechos reales". 2 Tanto
en la codificación de Vélez como en el código vigente se aplica el sistema
de numerus clausus, debido a que sólo pueden constituirse los enumerados por
ley, tales derechos son el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, los
conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado, la
superficie,el usufructo, el uso, la habitación, la servidumbre, la hipoteca,la
antícresis y la prenda3.
Dominio
Es el derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer
material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la ley. El
dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario.4
Usufructo
Es el derecho de usar y gozar, pero no disponer la cosa, inclusive su uso es
menos amplio que el del dueño, ya que debe sujetarse al destino determinado por
este último.
Uso
Al igual que el usufructo, es el derecho de usar y gozar de una cosa, pero no en su
totalidad, sino sólo en cuanto le sea preciso para satisfacer necesidades
personales y las de su familia.
Por su parte, la habitación no es más que el derecho de uso cuando recae sobre
una casa, dando la utilidad de morar en ella.
Servidumbre
Servidumbre es el derecho real, perpetuo o temporario sobre un inmueble ajeno,
en virtud del cual se puede usar de él, o ejercer ciertos derechos de disposición, o
bien impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos de propiedad.
Hipoteca
Derecho sobre la cosa ajena que tiene por finalidad garantizar al titular del
derecho de hipoteca, el pago de la deuda, sin traslado de posesión.
Prenda
Es un derecho real de garantía sobre una cosa mueble. A diferencia de la
hipoteca, esta sí se transfiere al acreedor, a menos que se trate de la prenda sin
desplazamiento, que no se transfiere.
Anticresis
La anticresis es el derecho en virtud del cual, en garantía y pago de un crédito
determinado en dinero, un inmueble es entregado al acreedor para que perciba
sus frutos y los impute a dicho pago de una ganancia
Propiedad horizontal
Es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular
facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre
partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que
establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las
diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son
interdependientes y conforman un todo no escindible.
Superficie
Es un derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, que
otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del
derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido
en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo
de duración establecidos en el título suficiente para su constitución y dentro de lo
previsto en este Título y las leyes especiales5
Chile
El Código Civil de Chile se inclina por la doctrina del numerus clausus en cuanto a
la enumeración de los distintos derechos reales, siendo tales, en consecuencia,
aquellos que la ley establece. Es decir, sólo la ley puede crear derechos reales.
El artículo 577, inciso 1º, define el derecho como aquel "que tenemos sobre una
cosa sin respecto a determinada persona". El inciso 2° del mismo artículo los
enumera:

 Dominio
 Herencia
 Usufructo
 Uso y habitación
 Servidumbres activas
 Prenda
 Hipoteca
En el artículo 579 señala que el censo es un derecho personal en cuanto puede
dirigirse contra el censuario, aunque no esté en posesión de la finca acensuada, y
derecho real en cuanto se persiga esta.
Tratándose de las concesiones del dominio público minero o de las aguas
(artículos 2º del Código de Minería y 6º del Código de Aguas), la legislación
chilena también habla de derechos reales, aunque en estos casos se trata
técnicamente de concesiones.
España
En España aparte de la propiedad o dominio, son también derechos reales:
la posesión, el usufructo, el uso, la habitación, el censo, la servidumbre, entre
otros, pues no existe límite a la existencia de derechos reales.
El problema no es de numerus clausus, sino que los derechos precisan llenar los
requisitos de fondo y forma que impone la especial naturaleza de los mismos, para
ser considerados derechos reales.
El titular de un derecho real goza del uso de determinadas acciones sumarias para
la defensa frente a quien lo inquiete en el goce natural del derecho:

1.La propiedad: acción reivindicatoria.

2.La posesión: no inscribible.
3.Los derechos de usufructo, uso y habitación: inmediatez.
4.Las servidumbres: acción confesoria.
5.Los censos: aunque regulados en el Libro IV del Código Civil, son derechos
reales.
6. El derecho de superficie: Ley del Suelo.
7. La prenda y la hipoteca: acción directa.
8. La anticresis: controvertida, sí es derecho real según la Dirección General
del Registro y del Notariado español.
9. El derecho de retracto: mixta si se anota.
10. El derecho de tanteo: si la doctrina y la jurisprudencia es favorable.
11. El derecho de opción: si, siempre que no se trate un compromiso personal
o promesa de venta.
México[editar]
Los derechos reales reconocidos en México se clasifican de dos formas; la
primera denominada de goce en donde encontramos: propiedad, uso, usufructo,
habitación, servidumbre; la segunda se denomina de garantía: prenda, hipoteca.
Encontramos también la condición resolutoria de la venta, el pacto de reserva, el
derecho de retención, la propiedad intelectual y la propiedad industrial.
El Salvador[editar]
Según la legislación salvadoreña, se entienden por derechos reales a:

 El dominio
 Herencia
 Usufructo
 Uso o habitación
 Servidumbres activas
 Prenda
 Hipoteca
Guatemala[editar]
En la legislación guatemalteca, los derechos reales están incluidos en el Libro II
del Código Civil, también conocido como Decreto Ley 106. Este libro se nomina
como: De los bienes de la propiedad y demás derechos reales.
Según el Código Civil de Guatemala, los derechos reales son los siguientes:

1. Propiedad, como el derecho real por excelencia, otorga un poder amplio e

inmediato (de goce, disposición y persecución) sobre la cosa.
 2. Posesión, que no implica la mera tenencia temporal de la cosa, sino el
ánimo de aprovecharse de ésta, téngase o no título sobre la misma.
3. Usucapión, entendida como la prescripción adquisitiva, que se basa
necesariamente en la previa posesión para que por el transcurso del
tiempo se transforme en propiedad.
4. Accesión, que deviene en complemento de la propiedad en cuanto los
frutos naturales y civiles que la cosa produce, pertenecen al propietario.
5. Usufructo, uso y habitación, que respectivamente, en razón del
aprovechamiento de los frutos y del goce de la cosa, producen respecto al
titular de esos derechos una relación inmediata y directa sobre de aquella.
6. Servidumbres, que crean una relación directa de dependencia entre dos o
más inmuebles, o parte de éstos, a favor y en beneficio de otro u otros
inmuebles.
7. Hipoteca y prenda, la primera que recae sobre bienes inmuebles y la
segunda sobre bienes muebles, para garantizar la obligación con
preferencia a cualquier acreedor, anterior o posterior en el tiempo que no
hubiese inscrito similar derecho con antelación.

Referencias

1. Volver arriba↑ Miriam Smayevsky. «Teoría General de los Derechos

Reales». http://www.nuevocodigocivil.com. Consultado el 12 de octubre de
2016.
2. Volver arriba↑ Mirta Liliana Bellotti. «Los bienes , las cosas y el objeto de
los derechos reales en el proyecto de Código Civil». Consultado el 12 de
octubre de 2016.
3. Volver arriba↑ Bueres, Alberto (2015). Código Civil y Comercial de la
Nación analizado, comparado y concordado. Hammurabi.
p. 244. ISBN 978-950-741-681-1.
4. Volver arriba↑ «Artículo 1941 del Código Civil y Comercial». Consultado el
12 de octubre de 2016.
5. Volver arriba↑ «Artículo 2114 del Código Civil y Comercial». Consultado el
12 de octubre de 1016.

Bibliografía
México

 José Arce y Cervagontes. De los Bienes. México: Porrua.

 Antonio de Ibarrola, Cosas y sucesiones. México: Porrua.
 Felipe de la Mata Pizaña y Roberto Garzón Jiménes, Bienes y derechos
reales. México: Porrua.
España