LA CADUCIDAD COMO CAUSAL DE EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA

Por: Cary Evelyn Rocca Guzmán*

1. INTRODUCCIÓN
La hipoteca puede ser definida como un derecho real accesorio que grava los bienes
inmuebles, o ciertos bienes muebles (buque y aeronaves), para garantía del cumplimiento de
una obligación, del pago de una deuda1, como un derecho real que grava bienes inmuebles,
sujetándolos a responder una obligación2.
Como derecho real de garantía, la hipoteca se constituye a través de su inscripción en el
registro de propiedad inmueble como lo reconoce el numeral 3 del artículo 1099° del Código
Civil3. En este sentido, el registro no solo es un medio de publicidad de la hipoteca, es
esencialmente el que determina su nacimiento.
Y su extinción, ¿también es determinada por el registro?
De acuerdo al artículo 1122° las causales de extinción no se encuentran relacionadas
directamente al registro sino a otros factores como son: la extinción de la obligación que
garantiza, la anulación, rescisión o resolución de dicha obligación, la renuncia escrita del
acreedor, la destrucción total del inmueble; y la consolidación. Está demás precisar que estas
causales han sido establecidas taxativamente (númerus clausus), sin posibilidad de insertar
una causal adicional, y menos aún referida a la caducidad de la hipoteca.
* Abogada. Ayudante de Cátedra del Curso Acto Jurídico. Alumna de la Maestría en Derecho Civil de la Universidad de San
Martín de Porres.
1 Cabanellas de Torres, Guillermo (2008) Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual. Buenos Aires, 30º Ed., Editorial Heliasta

S.R.L., T. IV, p. 311.

2 Palés, Marisol (directora) (2001) Diccionario Jurídico Espasa. Madrid, Espasa Calpe S.A., p. 768.

3 Artículo 1099° del Código Civil: “ Son requisitos para la validez de la hipoteca:

1. Que afecte al bien el propietario o quien esté autorizado para ese efecto conforme a ley.
2. Que asegure el cumplimiento de una obligación determinada o determinable.
3. Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable y se inscriba en el registro de la propiedad inmueble.” 1

Esta imposibilidad fue reconocida en la Resolución de fecha 13 de marzo de 1998, mediante la

cual la Sala Nº 03 –con intervención de García Godos Campos como vocal ponente- ha señalado en
el Expediente 3818-97 lo siguiente:

“La hipoteca es un derecho real establecido en seguridad de un crédito en dinero, sobre bienes inmuebles, quedando éstos en poder
del deudor que aún no ha cancelado la deuda.

Si los accionantes no han cumplido con honrar la deuda contraída, no pueden excluirse del pago de la misma. Amparar dicha
pretensión. Importaría admitir un abuso del derecho que la ley recusa. No cabe la extinción de la hipoteca por caducidad.”

Sin embargo, mediante la Resolución N° 232-2003-SUNARP-TR-L, el Tribunal Registral reconoció

que el artículo 3 de la Ley N° 26639 ha introducido una nueva causal de extinción de la hipoteca,
adicional a las señaladas en el citado artículo 1122° del Código Civil. Esta resolución será materia
de comentario en el presente trabajo.

2. RESOLUCIÓN N° 232-2003-SUNARP-TR-L
El criterio establecido en esta resolución constituye el sexto precedente de observancia
obligatoria, aprobado en la sesión del Cuarto Pleno del Tribunal Registral de acuerdo a la
 Resolución N° 014-2003-SUNARP-SA, publicada en el Diario Oficial El Peruano el 18 de julio del
2003. En la resolución materia de comentario, el Tribunal Registral se pronunció sobre la
denegatoria de inscripción formulada por una registradora respecto a la reinscripción de una
hipoteca, cuyo asiento de inscripción había sido cancelado por caducidad.

Los acreedores hipotecarios (apelantes) argumentaron que sí era posible la reinscripción

debido a que la única formalidad que exige nuestro Código Civil para la constitución de la
hipoteca es la escritura pública, de acuerdo al artículo 1098° del Código Civil. Además la
inscripción registral no determina la validez de la hipoteca. Entonces, al existir una escritura
pública del 01 de octubre de 1990, sí era posible la inscripción.

Cabe señalar que dicha escritura pública era la misma que se presentó como título de
inscripción ante Registros Públicos el 30 de noviembre de 1990 y que originó la inscripción de
la hipoteca en el asiento 4-d) de la Ficha N° 56997 y fue cancelada.

El Tribunal Registral –después de ratificar que se trata de la misma escritura pública que dio
mérito a la extensión del asiento de hipoteca 4-d)- señaló que la cancelación de dicha hipoteca se
realizó en mérito del artículo 3° de la Ley N° 26639 que señala lo siguiente:

“Las inscripciones de las hipotecas, de los gravámenes y de las restricciones a las facultades del titular del derecho inscrito y las
demandas y sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o contratos inscribibles, se extinguen a los 10
años de las fechas de las inscripciones, si no fueran renovadas.

La norma contenida en el párrafo anterior se aplica, cuando se trata de gravámenes que garantizan créditos, a los 10 años de la
fecha de vencimiento del plazo del crédito garantizado”.

En este caso, el Tribunal Registral aplicó el segundo párrafo, puesto que la escritura pública
establecía que la última cuota vencerá el 15 de diciembre de 1990. Es decir, caducó la inscripción
de la hipoteca por haber transcurrido más de 10 años desde la fecha de vencimiento del crédito
garantizado; y la no contener la escritura pública un nuevo plazo para el cumplimento de la
obligación, no puede ser reinscrita. En consecuencia, al no encontrarse inscrita la hipoteca, por
haber caducado la inscripción de la hipoteca, esta garantía se habría extinguido.

Por este motivo -señala el Tribunal Registral- es que el artículo 3 de la Ley Nº 26639 ha introducido
una nueva causal de extinción de la hipoteca, adicional a las establecidas en el artículo 1122º del
Código Civil y ha establecido este criterio como precedente de observancia obligatoria.

3. PLAZOS DE CADUCIDAD DE LA HIPOTECA

A través de la Ley Nº 26639, se precisa la aplicación del plazo de caducidad previsto en el
artículo 625º del Código Procesal Civil. Y, en los antecedentes de la Ley Nº 26639 (señalados
en el considerando quinto de la Resolución Nº 232-2003-SUNARP-TR-L), se estableció cuál es
la motivación para aprobar la misma:

“De la lectura de los antecedentes de la Ley Nº 26639, se aprecia del dictamen de la Comisión de Justicia, en su sesión del 25 de
mayo de 1996, referente a los Proyectos de Ley Nº 931 y 1050-CR, sobre caducidad de las medidas cautelares y extinción de las
inscripciones de gravámenes, que la propuesta contenida en el segundo de los proyectos mencionados se fundamenta en la
omisión en el Código Civil vigente de una norma que determine la extinción de las referidas inscripciones, como sí lo hacía el
artículo 1049 del Código Civil de 1936, que señalaba que las inscripciones de las hipotecas y gravámenes se extinguían a los 30
años de las fechas de sus respectivas inscripciones, pero ´cambiando el antiguo plazo de 30 años por el de 10 años, por cuanto
éste es el nuevo término de la prescripción extintiva de la acción real”.

En este sentido, la Ley Nº 26639 buscaba suplir esta omisión advertida en el Código Civil
vigente sobre la base del artículo 1049º del Código Civil de 1936 que contaba el plazo para la
extinción de la inscripción de los gravámenes desde la fecha de las inscripciones. No obstante,
el artículo 3º de la Ley Nº 26639, reconoce 2 momentos distintos para empezar a contar plazo
de caducidad de las inscripciones de hipotecas:

a) En el primer párrafo: 10 años contados a partir de la fecha de inscripción de la hipoteca si esta no fuera renovada.

b) En el segundo párrafo: 10 años contados a partir de la fecha de vencimiento del plazo del crédito garantizado.

Esta distinción de plazos resulta evidentemente contradictoria, puesto que, reconocería la

posibilidad de constituir la hipoteca sin que exista un crédito al que garantice. Ello, pese a que
la hipoteca -como reconoce la doctrina4- tiene carácter accesorio, por haberse constituido
para garantizar el cumplimiento de una obligación, y no puede constituirse de forma
autónoma.

Ello también se advierte de la definición de la hipoteca establecida en el primer párrafo del

artículo 1097º del Código Civil: “Por hipoteca se afecta un inmueble en garantía del
cumplimiento de cualquier obligación, propia o de un tercero.” Aunque, en el Perú hay una
tendencia hacia la hipoteca autónoma, como lo afirma el doctor Jorge Avendaño 5 señalando
que el artículo 1104º autoriza que la hipoteca garantice obligaciones futuras o eventuales,
cuya existencia es incierta y pueden llegar a no existir. En este caso, la hipoteca ya constituida
queda sin efecto. Y, debido a que la hipoteca ha existido –al haberse inscrito- se advierte que
éste sería un supuesto de extinción o acabamiento del gravamen por ausencia de obligación,
a pesar que el artículo 1122º no lo haya previsto.

La hipoteca autónoma no parece ser la motivación del plazo establecido en el primer párrafo
del artículo 3º de la Ley Nº 26639, al no estar referida de manera exclusiva a la hipoteca, sino
también a gravámenes, restricciones de facultades del titular del derecho inscrito, demandas
y sentencias. Por ello, resulta poco comprensible la aplicación del plazo contado a partir de la
fecha de inscripción en el caso de la hipoteca.

A través del artículo 87º del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, aprobado
mediante la Resolución de la Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 248-
2009SUNARP-SN, se ha interpretado el artículo 3º de la Ley Nº 26639.

5Vásquez Ríos, Alberto (2003) Derechos Reales de Garantía. Lima, 3º Ed., Editorial San Marcos, T. III, p. 40.
Avendaño Valdez, Jorge (2003) Código Civil Comentado. Lima, 1º Ed., Gaceta Jurídica. T. V. 4
Acerca del primer párrafo del artículo 3º se establece que éste se refiere a la inscripción de
gravámenes que garantizan obligaciones que no tienen plazo de vencimiento, en las que deberá
entenderse que la obligación es exigible inmediatamente después de contraída, en aplicación del
artículo 1240º del Código Civil6, salvo que el plazo se haya hecho constar en el Registro.

En este sentido, se confirma que el primer párrafo de artículo 3° no estaba referido a la hipoteca
autónoma, sino a las hipotecas que garantizan obligaciones en las que –ante la falta de acuerdo
entre las parte sobre el plazo de vencimiento del crédito- la ley suple esta deficiencia
estableciendo la exigibilidad inmediata del pago, después de haberse contraído la obligación.

Si consta el plazo, se aplica el segundo párrafo del artículo 3º, es decir, la inscripción caduca a los
10 años contados a partir del vencimiento del crédito siempre que este plazo pueda determinarse
del contenido del asiento o del título.

Ahora bien, el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios señala que este plazo también
es aplicable:

 A aquellos gravámenes que garantizan obligaciones cuyo plazo se encuentra establecido

en un documento que no consta en el Registro. En este caso, se debe acreditar
fehacientemente el cómputo del plazo para la caducidad de la inscripción de la hipoteca.

 A aquellos que garantizan obligaciones futuras, eventuales o indeterminadas, siempre

que se acredite el nacimiento de la obligación y el transcurso de los 10 años contados a
partir del vencimiento de la obligación garantizada.

De lo expuesto, es posible resumir la aplicación de los plazos de caducidad en el cuadro siguiente:

PLAZOS DE CADUCIDAD DE LA HIPOTECA

10 AÑOS CONTADOS APARTIR DE LA
FECHA DE INSCRIPCION
 “Si no hubiese plazo designado, el
acreedor puede exigir el pago
inmediatamente después de contraída
la obligación.”
10 AÑOS APARTIR DE LA FECHA DE
VENCIMIENTO DEL CREDITO
 Cuando pueda determinarse el plazo
de vencimiento del crédito.- Se entiende
que la obligación es exigible inmediatamente después
de contraída.
 Cuando garantizan obligaciones cuyo
plazo de vencimiento se encuentra en
documento que no obra en Registros.
 Cuando garantizan obligaciones
futuras, eventuales o indeterminadas.

No deja de ser discutible si la caducidad de la inscripción de la hipoteca constituye un verdadero

beneficio para el deudor incumplido en desmedro del acreedor garantizado, ya que, el deudor
estaría facultado para pedir la caducidad de la inscripción de la hipoteca y, por tanto, extinguir la
hipoteca con el simple cómputo del tiempo, sin que se acredite el cumplimiento de la deuda
garantizada.

Sin embargo, la orientación de la caducidad busca eliminar la inscripción de garantías que

obviamente no podrán ser ejecutadas, debido al transcurso del tiempo y que además, afectan el
sistema registral al publicitar hipotecas aparentemente vigentes pero sin sustento en la realidad.
Asimismo, constituye una sanción para el acreedor negligente por su falta de diligencia para
ejecutar la garantía constituida a su favor, o para renegociar la deuda, estableciendo nuevos
plazos que permitan mantener la vigencia de la inscripción de la garantía.

Respecto a esta controversia, la Resolución materia de comentario ha señalado lo siguiente:

“La finalidad de la Ley N° 26639 con respecto a la extinción de la inscripción de hipotecas consiste en eliminar de las partidas
registrales aquellas garantías reales que no puedan ser ejecutadas sancionando a la vez, la inacción del acreedor hipotecario, quien
tiene expedita la vía, dentro del plazo de 10 años otorgado por la ley, para renegociar el crédito otorgado, con lo que se daría origen
a una renovación de la hipoteca con el establecimiento de un nuevo plazo para el cumplimiento de la obligación, o iniciar acción en
vía judicial con el objeto de hacer efectivo el pago de la deuda, situaciones ambas que demostrarían la diligencia del acreedor,
enervando la presunción de que transcurrido el plazo señalado en la ley, la hipoteca se habría extinguido como consecuencia del
transcurso del término prescriptorio para iniciar el cobro de la obligación garantizada.”

En consecuencia, más que beneficiar al deudor se busca sancionar al acreedor garantizado por su
descuido al no exigir el cumplimiento de la obligación ya sea concertando un nuevo plazo para
hacer efectivo el cumplimiento, o ejecutando la garantía constituida a su favor.

4. CONCLUSIÓN
Si bien la Ley Nº 26639 regula el plazo de caducidad de las inscripciones de los gravámenes y
ha permitido el cierre de las partidas registrales de gravámenes que no pueden ser
ejecutados, su aplicación tiene una connotación mayor en el caso de la hipoteca. Ello se debe
a que el cierre de una partida registral que contenía una hipoteca determina no sólo la
extinción de la inscripción, sino también la extinción de la hipoteca como garantía real. Más
aún si consideramos que la hipoteca ha nacido como garantía real a través de su inscripción
en Registros Públicos. Por esa razón considero acertado el criterio establecido en el
Precedente Registral comentado, que además permite acortar la brecha entre una situación
publicitada y aquella que ocurre en la realidad.