MAESTRIA EN GESTION DE LA CONSTRUCCIÓN IX

TAREA SEMANA 02

CURSO :
ADMINISTRACIÓN DE CONTRATOS Y MARCO
LEGAL

INTEGRANTES :
Apellidos y Nombres Código UTP

BABASTRE RAMOS VICTOR JOSÉ E20200382

PADILLA DE LA CRUZ CESAR REYNALDO E20200192
SANDOVAL JIMÉNEZ PEDRO ALIRIO E20200210
JUAN CARLOS TINOCO TORRE E20200238

DOCENTE :
JAIME NICANOR CRUZ SARAVIA

Febrero 2021
 TAREA SEMANA 2

ADMINISTRACION DE CONTRATOS Y MARCO LEGAL

Revise el Contrato de Opción y responda

1. Que es el contrato de Opción y cuáles son sus características.

2. Por qué interviene únicamente LA OTORGANTE suscribiendo el contrato sin requerir la
intervención del esposo, es correcto, de ser así cual sería la justificación.
3. En su opinión LA OTORGANTE se encuentra respaldada en la forma de pago establecida en
la cláusula tercera, que ocurriría si LOS OPTANTES incumplieran con pagar los US
$15,000.00 restantes de la cuota inicial, o en el pago final indicado en el numeral 3.3, Que
modificaciones al contrato le propondría a LA OTORGANTE para salvaguardar sus intereses,
desarrolle una cláusula al respecto.
4. Es posible incluir una cláusula de Arras, justifique su respuesta.
5. Los Optantes van a ejercer la opción, para construir un Edificio, que documentación le
aconsejaría Usted deberían recabar tanto de LA OTORGANTE como de terceros.
6. Es posible una cesión de posición contractual, para que lo aplicaría, justifique su respuesta.

Señor Notario:

Sírvase usted extender en su Registro de Escrituras Públicas una de OPCION DE COMPRA que
celebran de una parte, ……….. Identificada con DNI No ……, de estado civil casada, a quien en
adelante se le llamara LA OTORGANTE; y, de la otra parte, identificada con DNI No. , y esposo ……,
identificado con DNI No……. , domiciliados en la Av., distrito de Santiago de Surco, Lima; a la que en
adelante se le denominará LOS OPTANTES; en los términos y condiciones siguientes:

PRIMERO: ANTECEDENTES

LA OTORGANTE declara ser propietaria en calidad de bien propio del inmueble ubicado en Calle (Mz
A lote 1), Urbanización, distrito de Surco, provincia y departamento de Lima, con un área de 666.71
m2., cuyo dominio, linderos y medidas perimétricas constan inscritas en la Ficha y continua en la
Partida Electrónica No. del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima.

SEGUNDA: DE LA OPCIÓN Y SU PLAZO

Por el presente documento, LA OTORGANTE confiere opción de compra a favor de LOS OPTANTES a
fin de que estos puedan manifestar su voluntad de celebrar el contrato definitivo de Compraventa del
inmueble descrito en la cláusula primera precedente.

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La opción de compra se concede por un plazo máximo de tres (03) meses computados desde la
suscripción del presente contrato.
Vencido el plazo indicado en el párrafo precedente, sin que LOS OPTANTES hayan ejercido su opción
de compra mediante el pago del precio de venta detallado en la Cláusula Cuarta siguiente, el presente
contrato de opción quedará automáticamente resuelto. En caso LOS OPTANTES ejercieran la opción
dentro del plazo referido y pagaran el precio total convenido en este documento, las partes suscribirán
el contrato y escritura pública definitiva de Compraventa.
Queda entendido que la opción comprende no sólo el área del inmueble sino también sus aires, usos,
costumbres, servidumbres, entradas y salidas y todo cuanto de hecho o por derecho le corresponde,
sin reserva ni limitación alguna.

TERCERO: PRECIO Y FORMA DE PAGO

El precio del inmueble descrito en la cláusula primera, es de US $200,000.00 (Doscientos Mil y
00/100 Dólares Americanos) que será cancelado de la forma siguiente:
3.1 US $30,000.00 (Treinta Mil y 00/100 Dólares Americanos), los cuales serán pagados en dos
partes iguales de US $15,000.00 (Quince Mil y 00/100 Dólares Americanos) una a la firma del
presente contrato y el otro el 30 de marzo de 2017, mediante cheques de gerencia a nombre de
LA OTORGANTE.
3.2 US $20,000.00 (Veinte Mil y 00/100 Dólares Americanos) en un plazo máximo de 60 días
calendarios, contados a partir de la suscripción del presente contrato, a la suscripción de la
Minuta de Compraventa, mediante un cheque de gerencia a nombre de LA OTORGANTE, bajo fe
notarial y, el saldo de
3.3 US $150,000.00 (Ciento Cincuenta Mil y 00/100 Dólares Americanos), en un plazo máximo de 30
días calendarios, contados a partir del pago efectuado indicado en el numeral 3.2 precedente, a la
suscripción de la Escritura Pública de Compraventa, mediante un cheque de gerencia a nombre
de LA OTORGANTE, bajo fe notarial, con la correspondiente entrega del inmueble totalmente
desocupado y libre de toda carga o gravamen
Asimismo, las partes acuerdan que el presente contrato podrá ser resuelta por LA OTORGANTE, si
LOS OPTANTES no cumplen con cancelar el importe establecido en el numeral 3.2 precedente en el
mencionado plazo, en este caso perderán US $15,000.00, por concepto de penalidad.

CUARTO: CARGAS Y GRAVÁMENES

LA OTORGANTE declara que el inmueble materia del presente contrato se encontrará libre de todo
tipo de gravámenes, cargas, medidas judiciales o extrajudiciales, actos o contratos limitativos de
dominio, obligándose al saneamiento en caso de evicción.
……..

SEPTIMO: JURISDICCION Y DOMICILIO

Las partes declaran expresamente que el presente contrato está sometido a las leyes peruanas y, en
especial, a las disposiciones del Código Civil.

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Sírvase usted señor Notario agregar la introducción, conclusión y demás insertos de Ley, cuidando de
pasar los partes respectivos a los Registros Públicos de Lima para su inscripción.

Lima, 15 de marzo de 2017.

LA OTORGANTE LOS OPTANTES

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 DESARROLLO DE LA TAREA

1. Que es el Contrato de Opción y cuáles son sus características.

Definición y Características:
De acuerdo al artículo 1419 del Código Civil (en adelante CC):

“Por el contrato de opción, una de las partes queda vinculada a su declaración de celebrar en
el futuro un contrato definitivo y la otra tiene el derecho exclusivo de celebrarlo o no.”
La Casación 2676-2005, Lima define al contrato de opción como aquel contrato preparatorio
por el cual una de las partes, el optante, tiene la facultad de elegir entre la celebración o no
del contrato definitivo en las condiciones prefijadas, y la otra, la opcionista, queda vinculada a
su obligación de celebrar en un futuro dicho contrato, obligación de la cual solo podrá librarse
en el supuesto que el titular de la opción renuncie a la misma o que transcurra el plazo
pactado, o en su defecto el establecido por la ley, para el contrato de opción sin que este
ejercite su opción.

La judicatura peruana, entonces, concibe al contrato de opción como una modalidad de los
contratos preparatorios ya que, de igual forma que con el compromiso de contratar, la
celebración de este contrato preliminar busca asegurar la conclusión o celebración de un
contrato definitivo (contrato principal) en el futuro. Sin embargo, solo una de las partes, la
optante o titular de la opción, decidirá si celebrará o no el contrato definitivo quedándole al
opcionista simplemente esperar a que venza el plazo pactado o legal de la opción o la
renuncia de su titular (optante) para quedar liberado.

Para una doctrina nacional, por el contrato de opción una de las partes, denominada
concedente o promitente u opcionista, queda vinculada a su declaración de celebrar en el
futuro un contrato definitivo (contrato opcionado) y la otra llamada optante, tiene el derecho
exclusivo de celebrarlo o no. La opción origina un contrato con prestación a cargo de una sola
de las partes, pues solo el concedente queda obligado por su manifestación de voluntad que
presta por adelantado para la celebración del contrato futuro, en tanto que el optante tiene el
derecho potestativo de perfeccionar o no el contrato definitivo con su sola declaración de
voluntad, sin requerir de la concurrencia de la declaración del concedente. (Torres Vásquez,
2012, pp. 619-620).

Efectivamente, el concedente u opcionista es la única parte del contrato que, con su sola
manifestación de voluntad, queda obligada a celebrar un contrato en el futuro (contrato
principal), de tal suerte que en el contrato preliminar de opción solo existe una única
prestación de hacer a su cargo, la de celebrar un contrato definitivo. Pero para se llegue a
celebrar este contrato principal definitivo será necesaria la aceptación del optante o el titular
de la opción. Esto haría parecer que el concedente en realidad efectúa una “oferta

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 irrevocable” y el titular de la opción una “aceptación” las cuales al conjugarse darían como
resultado el nacimiento de un contrato.

En resumen, podemos definir al contrato de opción como aquel contrato preparatorio

mediante el cual una parte denominada concedente, promitente u opcionista le concede u
otorga a la otra parte, denominada optante, la preferencia o el derecho de celebrar en el
futuro un contrato principal definitivo. Quedando únicamente la primera vinculada a realizar en
el futuro una prestación de hacer (celebrar el contrato definitivo) hasta que la segunda: 1.
decida celebrarlo, 2. renuncie a su derecho, 3. deje pasar el plazo pactado o el legal (1 año -
art. 1423 CC). Debiendo contener el contrato de opción todos los elementos y condiciones del
contrato definitivo. El ejemplo más típico de este tipo de contrato es el arrendamiento con
opción a promesa de compraventa.
De lo revisado, podemos citar como las principales características del contrato de opción, las
siguientes:

a. Su contenido debe poseer aspectos esenciales del contrato definitivo, como por ejemplo
el monto a pagar, la forma y condiciones de pago, los gravámenes y cargas, entre otros.
b. Otorga un derecho de preferencia exclusivo al optante (durante la vigencia del contrato).
c. Obliga al Otorgante a no revocar la opción (durante la vigencia del contrato o salvo alguna
condición de incumplimiento por parte del optante descrita en el contrato).
d. El optante adquiere un derecho potestativo de aceptar la propuesta.
e. El consentimiento del concedente para el segundo contrato ya se encuentra en el
primero.
f. Puede ser celebrado mediante instrumento privado si el segundo negocio no requiere
escritura pública.
g. El contrato definitivo surge automáticamente.
h. Puede exigirse judicialmente la ejecución del contrato.
i. Este tipo de contrato solo se da en aquellos casos en los que el bien objeto del contrato
definitivo es un inmueble.
Adicional a lo descrito podemos indicar que el Plazo del Contrato de Opción de acuerdo al
Artículo 1423 del Código Civil, debe ser determinado o determinable. Si no se estableciera el
plazo, éste será de un año.

2. Por qué interviene únicamente LA OTORGANTE suscribiendo el contrato sin requerir la

intervención del esposo, es correcto, de ser así cual sería la justificación.

Pese a que La Otorgante es casada, es correcto que pueda suscribir sola el contrato de
opción
de compra bajo la siguiente justificación:
En los Antecedentes del contrato, La Otorgante declara ser propietaria en calidad de bien
propio del inmueble del que es materia la opción de compra, es decir el inmueble no ha sido
adquirido bajo una sociedad conyugal, por tanto, no es un bien común con su conyugue,

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 posiblemente lo haya adquirido producto de una herencia, o lo haya podido comprar durante
el matrimonio, pero bajo un régimen de bienes separados, o simplemente compró la
propiedad antes de casarse.

3. En su opinión LA OTORGANTE se encuentra respaldada en la forma de pago

establecida en la cláusula tercera, que ocurriría si LOS OPTANTES incumplieran con
pagar los US $15,000.00 restantes de la cuota inicial, o en el pago final indicado en el
numeral 3.3, Que modificaciones al contrato le propondría a LA OTORGANTE para
salvaguardar sus intereses, desarrolle una cláusula al respecto.

El grupo opina que, pese a que la forma en la cual se encuentra redactada la cláusula tercera
no salvaguarda los intereses de La Otorgante, en ese sentido y respondiendo a la pregunta,
si Los Optantes incumplieran con pagar los US $15,000.00 restantes de la cuota inicial, o en
el pago final indicado en el numeral 3.3, tal como está redactado, La Otorgante no podría por
pleno derecho resolver el contrato y/o penalizar a Los Optantes, ya que la cláusula solamente
exige este supuesto en el escenario de incumplir el numeral 3.2.

De lo expresado, el grupo opina que la cláusula tercera debería quedar redactada de la

siguiente manera:

TERCERO: PRECIO Y FORMA DE PAGO

Las partes acuerdan que el precio del inmueble descrito en la cláusula primera, es de US
$200,000.00 (Doscientos Mil y 00/100 Dólares Americanos), el mismo que será cancelado
por LOS OPTANTES de la forma siguiente:

3.1 US $30,000.00 (Treinta Mil y 00/100 Dólares Americanos), los cuales serán pagados en
dos partes iguales de US $15,000.00 (Quince Mil y 00/100 Dólares Americanos). Una, a
la firma del presente contrato y el otro, el 30 de marzo de 2017, mediante cheques de
gerencia a nombre de LA OTORGANTE.
3.2 US $20,000.00 (Veinte Mil y 00/100 Dólares Americanos) en un plazo máximo de 60 días
calendarios, contados a partir de la suscripción del presente contrato, a la suscripción de
la Minuta de Compraventa, mediante un cheque de gerencia a nombre de LA
OTORGANTE, bajo fe notarial y, el saldo de
3.3 US $150,000.00 (Ciento Cincuenta Mil y 00/100 Dólares Americanos), en un plazo
máximo de 30 días calendarios, contados a partir del pago efectuado indicado en el
numeral 3.2 precedente, a la suscripción de la Escritura Pública de Compraventa,
mediante un cheque de gerencia a nombre de LA OTORGANTE, bajo fe notarial, con la
correspondiente entrega del inmueble totalmente desocupado y libre de toda carga o
gravamen.

Asimismo, las partes acuerdan que el presente contrato podrá ser resuelto de pleno derecho
por LA OTORGANTE, si LOS OPTANTES no cumpliesen con cancelar el importe establecido

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 en los numerales 3.1, 3.2 y 3.3 precedentes en el plazo que corresponde conforme el
presente contrato de opción, reservándose para ello LA OTORGANTE el derecho de resolver
el contrato y/o retener a su favor y sin opción a reclamo, por concepto de penalidad el monto
de US $15,000.00 ante el incumplimiento de LOS OPTANTES.

4. Es posible incluir una cláusula de Arras, justifique su respuesta.

Sí es posible incluir una cláusula de Arras de Retracción en el contrato de opción de compra,

esto podría precisarse dentro de una cláusula como un dinero entregado a manera de
garantía con el compromiso de la celebración del contrato definitivo, incluso el monto que se

entregue como arras podría deducirse del precio total del inmueble.  Sin embargo, si se
retracta la parte que entrega las arras, perderá el monto entregado en provecho del otro y,
además, debe devolverlas dobladas al tiempo de ejercitar el derecho.
Sin embargo, para los OPTANTES no sería lo más beneficioso, ya que el que se indique una
cláusula de arras en este contrato, involucraría que la OTORGANTE podría eventualmente
liberarse de su posición obligada a suscribir el contrato definitivo, pudiendo, si quisiera
resolver el contrato.

5. Los Optantes van a ejercer la opción, para construir un Edificio, que documentación le
aconsejaría Usted deberían recabar tanto de LA OTORGANTE como de terceros.

A efectos de verificar la situación legal del predio requeriríamos la siguiente documentación:

a. HR y PU en copia. Emitidos por la Municipalidad de Santiago de Surco del año 2017 y
documento con liquidación de deuda a la fecha, estos documentos deben de estar a
nombre de la actual propietaria.
b. Constancia de no adeudo municipal 2020. El cual acreditará que el propietario se
encuentra al día en el pago de tributos correspondientes a la Municipalidad de Santiago
de Surco.
c. Certificado de Parámetros Urbanísticos (Vigente) emitido por la Municipalidad de
Santiago de Surco. En donde encontraremos la siguiente información: La Zonificación,
Alineamiento de fachada, Usos de los suelos permisibles y compatibles, Coeficientes
máximos y mínimos de edificación, Porcentaje mínimo de área libre, Altura máxima y
mínima de edificación expresada en metros, Área de lote normativo, Densidad neta
expresada en habitantes por hectárea, exigencias de estacionamientos para cada uno de
los usos permitidos, Calificación de bien cultural inmueble, de ser el caso, Fecha de
emisión.
d. Certificado de numeración del Inmueble.
e. Certificado Registral Inmobiliario (CRI). Expedido con una antigüedad menor a 10 días
calendario, contados a partir de la suscripción del contrato de opción; el CRI, debe
encontrarse completamente saneado, libre de cargas, anotaciones preventivas y/o
gravámenes a la fecha de suscripción del contrato de compraventa correspondiente.

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 f. Recibos de los servicios públicos (luz, agua, gas, telefonía, cable), cancelados.
g. Levantamiento topográfico del inmueble. Para poder realizar, con posterioridad, un plano
que refleje con mayores detalles y exactitud posible el estudio técnico y descriptivo del
terreno en cuestión.
h. Certificado de Búsqueda Catastra. Para determinar la posición del predio en el catastro
de SUNARP y verificar la existencia o no de superposición de lotes.
i. Realizar lectura del título archivado. Para conocer los antecedentes del predio, saber si
viene de una HU, de una independización, conocer sus coordenadas UTM, etc.

6. Es posible una cesión de posición contractual, para que lo aplicaría, justifique su

respuesta.
El artículo 1435 del Código Civil señala que " En los contratos con prestaciones no ejecutadas
total o parcialmente, cualquiera de las partes puede ceder a un tercero su posición
contractual. Se requiere que la otra parte preste su conformidad antes, simultáneamente o
después del acuerdo de cesión. Si la conformidad del cedido hubiera sido prestada
previamente al acuerdo entre cedente y cesionario, el contrato sólo tendrá efectos desde que
dicho acuerdo haya sido comunicado al cedido por escrito de fecha cierta”.

En base a lo descrito, sí es posible, y esto podría darse en los siguientes supuestos:

a. En caso los OPTANTES por razones particulares, por ejemplo, si se quedaron sin dinero
para terminar de ejecutar los pagos acordados en el contrato de opción, podrían con el
consentimiento de LA OTORGANTE realizar una cesión de posición contractual a un
tercero que entraría en calidad de CESIONARIO a reemplazar el lugar del anterior.
b. En caso LA OTORGANTE transfiera la propiedad a otra persona (herencia, donación,
etc.) y a efectos de cumplir con el contrato de opción podría con el consentimiento de
LOS OPTANTES realizar una cesión de posición contractual, para que el nuevo
propietario del inmueble concluya la operación de compra venta.
c. En caso EL OPTANTE habiendo finiquitado el contrato con LA OTORGANTE, a los dos
(02) meses se muda a otra ciudad; sabiendo que el inmueble, para él ya no es útil y le
interesa a un TERCERO, entonces EL OPTANTE cederá al TERCERO su trato inicial con
LA OTORGANTE; por lo tanto, el mismo contrato original, que primero existía entre LA
OTORGANTE y EL OPTANTE, ahora será entre este TERCERO y LA OTORGANTE.

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