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Enfoque Derech…
Por Hubert Ken Alejo Zea, abogado por la Universidad Nacional de San Agustín (Arequipa, Perú).
Nota: El autor manifiesta su agradecimiento al Dr. Oscar Renato Díaz Gonzales, por sus
apreciaciones y comentarios brindados en relación al desarrollo presente artículo de
opinión.
Resumen. – El presente trabajo tiene por finalidad analizar el concepto de buena fe y sus
alcances en relación al caso del Tribunal Constitucional denominado “Caso del Tercero de
buena fe”. En primer lugar, se hará un deslinde conceptual entre los términos “tercero de
buena fe” y “tercero de buena fe registral”. En segundo lugar, se busca identificar cual es la
tesis de la buena fe – subjetiva u objetiva – que ha adoptado el máximo intérprete de la
Constitución. En tercer lugar, se pretende construir a partir de lo analizado un concepto de
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17/12/2020 Análisis del concepto de buena fe en relación a la sentencia del Tribunal constitucional: Caso del tercero de buena fe | Enfoque Derech…
buena fe de acorde al caso analizado y que sea compatible con nuestro ordenamiento jurídico
y sus principios. En cuarto lugar, se busca establecer cuáles son los deberes de diligencia
exigibles al “tercero de buena fe” y al “tercero de buena fe registral”. Finalmente, utilizando un
caso hipotético de fraude comercial expondremos el actual concepto de tercero de buena
registral y sus exigencias para ser beneficiario de sus efectos.
Palabras clave: Tercero de buena fe, tercero de buena fe registral, buena fe subjetiva, buena
fe objetiva, Tribunal Constitucional y principio de buena fe.
1. Introducción.
El Tribunal Constitucional (en adelante TC) en su sentencia reciente recaída del Expediente N°
00018-2015-PI/TC, a la cual ha denominado “Caso del tercero de buena fe”, ha establecido
que para la configuración de la buena fe del tercero se debe haber desplegado una
conducta diligente y prudente desde la celebración del acto jurídico hasta la
inscripción del mismo, además de haber dado cumplimiento a todos los requisitos
establecidos en el artículo 2014 del Código Civil.
Si bien saludamos la decisión a la cual se ha arribado, que no hace sino ratificar una tendencia
ya existente en la jurisprudencia de la Corte Suprema de la República y recoger una doctrina
de más de 20 años de antigüedad, es cierto también que de la revisión minuciosa de la
sentencia no se advierte definición alguna del principio de buena fe, por lo que tal
situación ha motivado el desarrollo del presente trabajo con la finalidad de ofrecer una posible
conceptualización compatible con nuestro ordenamiento jurídico analizado.
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Conviene precisar el significado de los términos: “tercero de buena fe” y “tercero de buena fe
registral”, dado que aparentemente habría una confusión de uso terminológico en la sentencia
referida, pues el caso estrictamente versaba sobre el tercero de buena fe registral y sus
efectos en el marco aplicativo del artículo 2014° del Código Civil modificado por la Ley 30313.
No obstante, el caso fue denominado “caso del tercero de buena fe”.
Con base a lo señalado, tenemos que en la sentencia se hace referencia tanto al tercero de
buena fe, pues se desarrolla las exigencias y deberes de diligencia que debe cuidar en relación
a su derecho de propiedad, como también se desarrolla principalmente el caso del tercero de
buena fe registral. En tal sentido, siendo ambas definiciones de data antigua y que se
encuentra en la Exposición de Motivos del Código Civil, el lector habrá podido darse cuenta
que en el caso analizado por el TC hubiera sido preferente, por una cuestión de orden y
precisión conceptual denominar al caso tercero de buena fe y tercero de buena fe registral.
En este punto, no pretendemos cuestionar el gran valor de que haya sido finalmente el TC
quien expresamente manifieste que, para ser amparado por los efectos del artículo 2014° del
Código Civil, se debe haber desplegado una conducta diligente y prudente desde la celebración
del acto jurídico hasta la inscripción del mismo. Sino que queremos hacer evidenciar al lector
que no es novísima esta postura y por el contrario que también en su momento fue acogida en
la Exposición de Motivos del Código Civil cuando se señaló que “[…] la buena fe debe subsistir
hasta el momento de la inscripción del adquirente, por cuanto todos los requisitos para el
funcionamiento del principio de fe pública registral deben ser concurrentes en el tiempo, es
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decir, debe haber algún momento en el que todos ellos se produzcan y el único momento
posible de que esto ocurra es en la inscripción” (Bigio, 1998, p.202). Es decir, estamos frente
a una decisión del 2020 que no ha hecho sino recoger o mejor dicho evidenciar una tesis de
larga data e infravalorada por nuestros operadores de justicia vigente desde 1998.
Si revisamos el artículado del Código Civil veremos que son muchas las normas que tienen
relación directa o indirecta con el principio de buena fe y sobre este se cimenta una serie de
consecuencias en favor y en contra de quien actuó respetando este principio. Precisamente el
artículo 2014° del Código Civil, es aquel que tiene efectos en favor del tercero de buena fe
registral de una magnitud e importancia sin igual, pues de “adquirir de buena fe y a título
oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo,
mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda,
cancele o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos
registrales y los títulos archivados que lo sustentan. La buena fe del tercero se presume
mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro”. Por lo que en merito a tales
efectos, incluso el propietario legítimo podría perder su propiedad frente a un tercero
registral de buena fe. Es decir, no es para menos afirmar que la buena fe es uno de los
pilares fundamentales de nuestro ordenamiento jurídico. Sobre ello, cabe señalar que el
profesor Lohmann Luca de Tena afirmaba que: “responsabilidad, confianza y presunción de
buena fe son reglas que deben inspirar todas las relaciones jurídicas” (1997, p.104).
Sin embargo, a pesar de la importancia del principio de buena fe no hay doctrina nacional
que haya profundizado en esta materia. En sí, no hay un concepto de buena fe en nuestro
ordenamiento jurídico civil, en la jurisprudencia y del mismo modo como ya dijimos en el caso
que nos ocupa el Tribunal Constitucional, tampoco se ha encargado de ello.
Por eso, dada la ausencia de doctrina nacional sobre la materia debemos recurrir a la doctrina
del derecho comparado. Así, tenemos que uno de los trabajos más lúcidos y profundos sobre
la buena fe es aquel desarrollado por la profesora de la Universidad Externado de Colombia:
Neme Villareal (2009), quien explica que existe una diferencia conceptual entre lo que se
denomina “buena fe subjetiva” y “buena fe objetiva”, y que ello se remonta a una discusión del
siglo XIX surgida en la Alemania de 1870 entre los juristas Bruns y Wächter. El primero
defendía la tesis objetiva y el segundo la tesis subjetiva de la buena fe:
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Por lo pronto, dejamos estas nociones para volver sobre las mismas más adelante, pues antes
debemos responder o intentar responder la siguiente interrogante: ¿Qué es la buena fe?
Ahora, volviendo sobre las tesis en discusión antes señaladas, la idea es analizar cuál de ellas
ha sido acogida por el Tribunal Constitucional en el caso que nos ocupa. Aunque la respuesta
es obvia, explicaremos como así y cuáles serían los componentes necesarios para acreditar la
buena fe objetiva según el intérprete de la Constitución en materia referida al derecho de
propiedad tanto en relación al tercero de buena fe como al tercero de buena registral.
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Dado que, el Tribunal Constitucional desarrolla en este punto los deberes de diligencia del
propietario con relación al registro, estamos hablando de las exigencias del propietario como
tercero civil para acreditar su buena fe, necesario para que los efectos de un acto jurídico en el
cual no participó y donde se afecte directa o indirectamente su derecho de propiedad le sean
esquivos.
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Para ser más explicativos, validaremos la tesis ahora exigida por el TC en un caso muy usual
de fraude inmobiliario: la compraventa de un bien ajeno. Siendo uno de los tipos de
esquema usual de fraude en estos casos el siguiente:
Usualmente ocurre que C y D señalarán haber adquirido el bien inmueble en base al principio
de publicidad registral y buena fe, y por ende al desconocer el título de propiedad de A
cualquiera que fuera este, les sería indiferente. Por tanto, alegaran que el derecho debe
ampararlos y mantener vigente su titularidad. Lo señalado, es un claro ejemplo de
invocación del principio de buena fe registral.
Así el caso planteado y analizado bajo los parámetros de la buena objetiva establecidos por el
TC en el caso en cuestión y en aplicación del artículo 2014° del Código Civil, se revisará
minuciosamente los requisitos para ser considerado tercero de buena fe registral:
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1. Primer requisito: Haber adquirido el bien a título oneroso. – Este primer requisito, en
determinados casos se convierte en un indicador de fraude, por lo que si B transfirió a título
gratuito servirá ello como un indicio de fraude que el Juez debe valorar. No obstante,
supongamos que en el caso imaginario todas las transferencias se realizaron a título
oneroso y es más se bancarizó el pago.
2. Segundo requisito: Revisar en los registros públicos los asientos registrales y
títulos archivados que sustenten su transferencia. – Es decir, se exige un deber de
diligencia – buena fe objetiva – en relación al adquirente, quien debe cerciorarse que está
adquiriendo el bien de su titular y para validar tal creencia debe revisar los registros
señalados. En el caso planteado, puede darse dos supuestos: primero, que C efectivamente
haya sido cuidadoso de revisar los registros públicos y concluyó que A era el propietario y
que no había razón para dudar de su titularidad. O, que fue negligente y no revisó los
asientos registrales y títulos archivados, supuesto en el cual de ninguna forma podría alegar
ser tercero de buena fe registral.
No obstante, supongamos que se pasa este segundo filtro y en efecto se advirtió que no había
asiento registral o título archivado que diera cuenta a los compradores que la titularidad del
vendedor venía siendo cuestionada. Por lo que se debe pasar al siguiente requisito.
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1. Que C, haya validado la información del registro y además al apersonarse al bien inmueble
este estaba desocupado, razón por la cual adquirió el bien porque no tenía motivos para
sospechar vicio alguno sobre la titularidad del transferente, y consecuentemente
inscribió su titularidad en los registros públicos. Además, la posesión le fue entregada. Y,
posteriormente lo transfiere a D, respecto a quien ocurre lo mismo. Tales hechos,
consideramos que si serían merecedores de los efectos que el 2014° del Código Civil otorga
al tercero de buena fe registral; o
2. Que C al validar la información del registro y al apersonarse al bien inmueble lo encuentra
ocupado y a pesar de ello adquiera el bien y luego lo inscriba en los registros públicos. Sin
embargo, luego toma conocimiento que quien lo poseía el bien era A, quien había comprado
el bien con anterioridad. En tal caso, bajo ninguna consideración podría considerarse
a C como tercero de buena fe registral, pues se encontraba en posición razonable
de desconocer la inexactitud del registro. Y, por tanto, A que sería el propietario –
tercero civil de buena fe -, no se vería afectado y le serian esquivos los efectos jurídicos de
las transferencias posteriores. Debido a que C no tuvo diligencia alguna para averiguar a
título de que poseía el bien inmueble.
3. Inscripción de la titularidad en los registros públicos. – Para alegar ser beneficiario
de los efectos del tercero de buena fe registral, constituye requisito sine qua non que el
derecho en cuestión esté inscrito en los registros públicos.
4. Buena fe desde la celebración del acto jurídico hasta su inscripción. – Este es el
requisito que ha incorporado el TC, por lo que, en adelante para alegar ser tercero de buena
fe registral, se debe acreditar la existencia de buena fe en el transcurso del tiempo que
comprenda desde la celebración hasta la inscripción. Cabe señalar que es necesario
merituar el deber diligente y prudente de quien alega buena fe sobre la base de los hechos
de cada caso, solo así se podrá determinar si desde la celebración hasta la inscripción la
actuación de buena fe ha estado presente.
Con base a lo explicado, podemos concluir que la tesis que ha adoptado el Tribunal
Constitucional podría enmarcarse dentro de una tesis objetiva de la buena fe, en
tanto se exige comportamientos externos que validen la creencia del sujeto de que no se está
causando daño a otros desde la celebración hasta la inscripción del acto jurídico. Además, no
debe pasar por alto que este caso resuelto por el TC, es uno de aquellos casos raros en que su
argumentación sobre la buena fe se apoya en lo ya resuelto por la Corte Suprema de la
República, cuyos créditos les reconoce, lo que suele suceder en rarísimas ocasiones o casi
nunca[3].
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Finalmente, nos gustaría señalar que, a criterio personal del autor, consideramos que la
buena fe es un estado psicológico y de hecho al que se llega de forma paulatina y
progresiva mediante la realización de hechos externos que validan la creencia de no
estar causando daño a otros. Así, en principio solo se tiene a la creencia, que luego es
validada en el contexto de la realidad fáctico, por lo que entendemos que el elemento objetivo
sobreviene y complementa al elemento subjetivo para hacer posible la configuración de la
buena fe.
4. Conclusiones
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El caso analizado y resuelto por el TC, es uno de aquellos casos raros en que su
argumentación sobre la buena fe se apoya en lo ya resuelto por la Corte Suprema de la
República, cuyos créditos les reconoce, lo que suele suceder en rarísimas ocasiones o casi
nunca.
5. Referencias bibliográficas
Bigio, C. J. (1998). Exposición de motivos Oficial del Código Civil: Hipoteca, Pago, Derecho de
retracto y Registros públicos. Lima, Perú. Comisión Revisora del Código Civil.
Neme, M. L. Buena fe subjetiva y buena fe objetiva. Equívocos a los que conduce la falta de
claridad en la distinción de tales conceptos. Revista de Derecho Privado Externado 17-2009,
45-76.
[3] Puede validarse este argumento de una revisión de los Fundamentos Jurídicos: 58 a 62.
Autor Invitado
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