KAREN DEYSI UJPAN IXCAYA.

3650 17 21991

NOVENO CICLO, JORNADA MATUTINA.

ANTECEDENTES DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL:

1. Una necesidad histórica: la publicidad registral nace históricamente por la necesidad que
surge de la persona en tener el registro de sus situaciones jurídicas. Aunque en un inicio la
publicidad registral se consideraba innecesario ya que se desconocía lo suficiente y en qué
podía influir en su capacidad civil, el dominio sobre los bienes, la representación legal, la
constitución de gravámenes lo que se conoce hoy, el hecho de registrar estos actos brinda
seguridad jurídica.
En la edad antigua, se daban algunos de estos registros, tanto ficales como políticos sin
embargo adoptaron un carácter territorial y por el tiempo en que se encontraban no
existían sistemas registrales en sí.
En el derecho Romano se dieron varios registros, pero no contaban con el registro civil. De
la misma manera en la edad Media tampoco se encuentra este registro, un ejemplo muy
peculiar es el estado civil de la persona era declarado por testigo y lo mismo pasaba con la
edad un testigo debía declarar específicamente los padrinos de la persona. El único
registro civil que existía eran los registros Parroquiales de la iglesia católica.
En la edad media surge el registro mercantil que es especifico para los comerciantes, sin
embargo, no se lograba asegurar los registros ya que el tiempo no ayudaba para el mismo.
Aunque viéndolo desde otro punto de este registro fue de suma importancia ya que entre
los siglos XVI y XVIII nace las bolsas de valores y bolsas mercancías, después de esto con la
llegada de la revolución francesa también se dio la llegada del código de comercio francés
en 1808 lo cual permitió el registro de las sociedades mercantiles.
En la actualidad los avances tecnológicos han permitido también que las instituciones
jurídicas evoluciones en cuanto a registros ya que garantizan, proporcionan seguridad y
certeza jurídica.
2. Antecedentes de la publicidad Registral Inmobiliaria: queda claro que los antecedentes
históricos de la publicidad registral inmobiliaria fueron utilizados de distintas maneras las
culturas y aunado a ello la época. En la edad media, las personas en su gran mayoría no
eran propietarias de los bienes inmuebles o bien la posesión de las tierras se encontraba
en manos del poder político, los terratenientes, los reyes, los señores feudales, la iglesia y
entre otros, tenían que ver en cuanto a la propiedad de ciertos bienes. Explica entonces el
porque no se daba el traspaso de propiedad.
Pero debido a catástrofes naturales como la crecida del rio Nilo, el cual permitió la
creación de un sistema registral. Además de forma clandestina las cargas y gravámenes
que se daban sobre bienes inmuebles permite la entrada de registro, sin dejar de
mencionar los tributos que se recaudaban de forma anómala.
 Egipto; en la época Ptolemaica se daban los registros de viene inmuebles, sin
embargo, este registro estaba sujeto a pago de impuestos de transmisión de
bienes, al solventar dicho pago se podía realizar el cambio de titularidad. Se daba
la transmisión de bienes siempre que ocurriría un llamamiento especial a los
vecinos quienes tienen conocimiento de la `propiedad del vendedor, estos
llamados recibían una cantidad de dinero.
 Grecia; era muy parecida la transmisión de viene con Egipto, ya que los vecinos
también eran objeto de llamamiento para testificar sobre el fundo y de esta forma
recibir una moneda a cambio. Intervenía el conocido Mnemon, que no es mas que
un notario o archivero estatal. La autoridad cumplía papel de testigo en un
principio y por último como autorizante del acto, ya que de forma escrita consigna
el traspaso del bien inmueble, en caso de que el bien inmueble esté hipotecado se
consignaba en piedra o tablas que se colocan en el bien inmueble, asi el
comprador o bien el prestamista de inmediato podía saber si es bien inmueble
esta hipotecado o no. Grecia era una de las regiones mas divididas entre las
ciudades y polis los cuales eran gobernados por reyes o gobernadores que ejercían
autoridad política, religiosa o militar, a su vez eran independientes unas de otras.
De esta forma se entiende que los registros eran territoriales y con la finalidad
fiscal.
 Roma; el traspaso de propiedad era de forma verbal y una asignación judicial, este
ultimo debido al litigio sobre una propiedad.
 La mancipatio era de forma verbal por lo que se realizaba delate de testigo,
por lo que su registro era a través de ellos.
 La in iure cesio: lo cual es una asignación judicial, por lo que el registro se
realizaba de forma judicial.
 Derechos germánicos: es una de las culturas que realizo su evolución en la Europa
medieval, actualmente es la base de la civilización occidental. Este derecho originó que la
transmisión de la propiedad fuera un negocio solemne. Lo cual era un contrato real y un
negocio al contado la cual es un consentimiento mutuo de entrega y aceptación del bien
inmueble, y que incluye la presencia de testigos.
 Derechos germánicos origen de la publicidad registral: anteriormente existían
formas simbólicas de traspaso de bienes en toda la edad media, aunque todo
cambia con el derecho Romano ya que este aceleraba los procesos. Aunado a ello
toma fuera el hecho de consignar la enajenación de bienes inmuebles en libros de
carácter público que eran proporcionados por las autoridades. Además, el derecho
Romano anotaba con un escrito los negocios de inmuebles para garantizar y
garantizar dicha enajenación.
 Sistemas de transmisión: esto tiene origen por influencias francesas en cuanto a la
constitución y traslación de los derechos reales, ya que no tiene validez el registro
sino existen testigos, aunque exista el mutuo consentimiento. En los siglos XVIII Y
XIX existía bastante clandestinidad en las transacciones inmobiliarias en Alemania,
lo cual fue eliminado dando lugar a los registros modernos para un mejor control
de la enajenación de dichos bienes inmuebles. Asimismo, en los países latinos se
concreta la publicidad registral y entre otros países europeos se suman, pero un
tanto más moderno.
 España: España inicia en 1539 con la publicidad de gravámenes a través de un libro de esta
forma proteger a los compradores, lo cual no se podía exhibir a terceras personas sino
únicamente el registrador podía verificar si existía gravamen o no. Y nuevamente en 1768
se aprueba el reglamento de Contaduría de Hipotecas, cada municipio tenia su propio
libro, además se realizaba el registro de hipotecas y gravámenes que son el antecedente
del actual registro de la propiedad de España. Y en 1861 se emite la primera ley de
Hipoteca, y además para ese mismo año se promulgó el reglamento hipotecario. En la
actualidad la ley hipotecaria española ha sido reformado en varias ocasiones y el que se
encuentra vigente es el aprobado el 6 de febrero de 1946 con el fin de mejorar dichos
registros.