DERECHO REGISTRAL

DENOMINACIN
Por la Preponderancia que tienen Y han tenido los registros se le ha Denominado
tambin:

Derecho Hipotecario

Derecho Inmobiliario

DEFINICIN

Es la rama del derecho que tiene por objeto el estudio, anlisis y

regulacin de los registros, la actividad registral y sus efectos en el mundo
jurdico, social y econmico.

Conjunto de normas y procedimientos cuyas finalidades son la publicidad

y la seguridad de los hechos y derechos, actos y contratos que producen
consecuencias jurdicas frente a terceros.

Rama autnoma del Derecho, en virtud que hoy en da est conformado

por una normativa especial, con principios que le son propios, con
finalidad especfica que radica en la publicidad de lo que conste inscrito en
los registros.

Es objeto de estudio especializado

Tiene su propio sistema de interpretacin e integracin de la normativa

aplicable

Lenguaje Tcnico Jurdico y propio del Derecho Registral

Finca
Predio
Pasadas (traslado de un folio a otro de informacin de un mismo bien o
persona.
Sistema del Asiento Registral por Cumplimiento de la Obligacin
Purga de la Finca (Cancelacin de Asientos Registrales de oficio cuando
han caducado
Solicitante
Prestador
Prescripcin o caducidad
Tercero Registral
Tercero Adquiriente
Oponibilidad de lo escrito frente a lo no escrito
Naturaleza Jurdica

Esta vara segn el sistema de registros que se lleva en cada estado

La esencia de un registro es de acuerdo a su sistema de funcionamiento y

operacin

Naturaleza Pblica, Privada o Mixta

Existe discusin respecto si los registros deben ser PBLICOS o PRIVADOS

REGISTROS PRIVADOS

Se accesa por un sistema de pago de ficha y se complementa por

ser de nmeros clausus; y en relacin al nmero de poblacin.

REGISTROS PBLICOS

Se accesa por designacin de las autoridades polticas del gobierno.

Algunos pases mantienen una dualidad porque hay un cargo

poltico y a la vez un cargo de carrera registral

Guatemala es de naturaleza pblica, pero no tiene controles a

travs de la contralora de cuentas para supervisar el manejo de
fondos pero se audita a travs de auditoras internas y externas que
el propio registro ha contratado y con la colaboracin y supervisin
de la comisin nacional registral

El registro de la propiedad de Guatemala es un rgano estatal

administrativo de carcter desconcentrado y sin personalidad
jurdica.

REGISTROS MIXTOS

Estos cumplen una funcin pblica pero tambin prestan servicios

de manera privada a los cuales se accesa por oposicin (registros
espaoles); pero tambin se puede organizar como una oficina
privada.

Naturaleza Civil, Administrativa o Procesal

CIVIL

ADMINISTRATIVA

Matrimonios, divorcios, capitulaciones matrimoniales, contratos y

actos

Recursos administrativos de revocatoria, reposicin y contencioso

administrativo

PROCESAL

Las decisiones de los registradores se pueden ver afectadas por

inconformidades planteadas por los perjudicados ante una
inscripcin, suspensin o denegatoria.

Naturaleza Constitucional y de Certeza y Seguridad Jurdica

Principios constitucionales de libre acceso a las oficinas pblicas,

publicidad y legalidad.

El derecho a la integridad de las personas (Registro Nacional de las

Personas). DERECHOS Y OBLICACIONES, DERECHO AL VOTO, NOMBRE,
DERECHO A LA PROPIEDAD (inmueble, intelectual)

CONTENIDO DEL DERECHO REGISTRAL

MATERIAS
-

Propia del Derecho Registral: El acto de inscripcin, criterios de

calificacin, publicidad registral y los efectos que todo ello provoca en la
sociedad.

SUJETOS
-

Registradores: Designados por el gobierno del Estado, sin existir carrera

registral. En el registro nacional de las personas si existe carrera pues se
exige la calidad de abogado y notario

USUARIOS
-

Somos todas las personas, nacionales o extranjeras, individuales o

jurdicas, de derecho pblico o privado que necesitamos accesar al
registro para inscribir un hecho jurdico acto, negocio o contrato.

TERCEROS
-

Son aquellos que no han intervenido en el acto o contrato pero que en un

momento determinado pueden verse perjudicados por determinada
inscripcin registral

ANTECEDENTES HISTORICOS DEL DERECHO REGISTRAL

Necesidad Pblica: surge de la publicidad registral como una necesidad
histrica del hombre. No Se tena el conocimiento colectivo a cerca de situacin
legal, constitucin de gravmenes y mucho menos una organizacin sofisticada
q en forma tcnica y especializada brindara seguridad jurdica.
EDAD ANTIGUA: antecedentes de la publicidad en distintas ordenes sociales en
respuesta de demandas de carcter poltico fiscal. Aqu no se puede hablar de
sistemas registrales propiamente dichos.
DERECHO ROMANO: existan Registros organizados por Servio Tulio como:
Registros Domsticos, la Institucin del Censo, no se encontraba como
institucin el Registro Civil.
Edad Media: el Estado Civil se probaba acudiendo a los medios ordinarios de
prueba, especialmente la Declaracin de Testigos. Ejemplo: cuando se trataba de

conocer la edad de una persona, declaraban acerca de ella los padrinos y el

Sacerdote que la haba bautizado bajo juramento prestado sobre evangelios.
EL PRECEDENTE MAS DIRECTO DEL REGISTRO CIVIL: est en los Registros
Parroquiales q la iglesia llevaba desde mediados del siglo XVI y principios del XV.
Pero la Revolucion francesa secularizo estos registros creando el moderno
Registro Civil a cargo de funcionarios del Estado.
AMBITO DEL DERECHO MERCANTIL: en la edad media, surgen antecedentes de la
publicidad Registral como: Registros de Comerciantes, Proteccin de las Marcas y
la Utilizacin de razones sociales.
SIGLOS VXI Y XVIII: se desarrollan negocios de banca, organizaron bolsas de
mercancas y las bolsas de valores.
ORDENANZAS DE BILBAO: es el Primer Cuerpo de derecho comercial espaol
terrestre y martimo, influyo en nuestra legislacin.
ADVENAMIENTO DE LA REVOLCION FRANCESA: entra en vigencia el Cdigo de
Comercio Francs en 1808, nueva era para el derecho comercial, se ampliaron
objetos susceptibles de registracin como las sociedades mercantiles.
ACTUALMENTE: la especializacin de los Registros Pblicos y los avances
tecnolgicos, proveen instituciones jurdicas, con caractersticas ms a la altura
de las demandas sociales seguridad y certeza jurdica, capaces de coadyuvar al
desarrollo econmico global.
ANTECEDENTES DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL INMOBILIARIA:
Las diferentes formas utilizadas por las culturas antiguas, para hacer pblicos los
actos q afectaban la situacin jurdica de los bienes inmuebles, actos de
transmisin.
Antigedad y parte de la edad Media la mayora de personas, no eran
propietarios de bienes inmuebles y la posesin o la propiedad de la tierra estaba
en manos de quienes ostentaban el poder poltico y econmico, feudales,
monasterios, iglesia y terratenientes laicos.
Las Crecida del rio Nilo y caractersticas geogrficas de Egipto determinan la
inquietud de la creacin de un sistema Registral. Como acontecimiento poltico la
imposicin de tributos a los poseedores o propietarios de tierras. Edad media, las
cargas recaan sobre bienes inmuebles creo la necesidad de asegurar el Trafico
Jurdico Inmobiliario.
FORMAS DE TRANSMICION DE LA PROPIEDAD Y DE PUBLICIDAD:
EGIPTO: poca Ptolemaica, las transacciones sobre inmuebles se documentaban
x un funcionario y se inscriban en registros que al parecer tenan finalidad fiscal,
y al realizar el pago de impuesto se daba la transmisin de bienes. Pero para
dicha transmisin se requera un llamamiento especial a los propietarios vecinos.
Se realizaba ante un escribano los Registros eran llevados x circunscripciones

territoriales alfabetizados. En esta poca sobre sale la importancia de los

Registros para fines fiscales y una publicidad.
GRECIA CLASICA: la publicidad fue rudimentaria, formas de transmisin eran
pblicas, pero la publicacin se completaba x el llamamiento de los vecinos para
testificar la transmisin de un fundo, recibiendo ellos una moneda-dinero. A
veces x intervencin de Mnemon-especie de notario o archivero estatal. En casos
x anuncio de la transmisin mediante Pregones repetidos o carteles expuestos
en lugar Pblico. Finalmente x cooperacin de la autoridad como Testigo y
Autorizante del acto consignado en escrita.
GRECIA ANTIGUA: la hipoteca se escriba en piedras o tablas colocadas en el
propio inmueble.
ROMA: la transmisin y constitucin de derechos reales sobre fundos eran objeto
de publicidad y se daba a travs de 2 actos.
1. LA MANCIPATIO: acto ritual ante testigos quienes fijaban y hacan notoria
la conexin entre la persona adquiriente y cosa adquirida, era un registro
viviente deban imprimir en su memoria la configuracin precisa de la
cosa.
2. LA IN IURE CESSIO: Serva para toda clase de cosas se haca ante un
tribunal y tena intervencin de publicidad semejante a la Mancipatio.
LOS DERECHOS GERMANICOS ORIGEN DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL
Configuraron la transmisin de la propiedad como negocio solemne. Acto de
transmisin era un contrato real o un negocio al contrato q se daba sobre el
inmueble a travs de un cobro de consentimiento y la entrega de la posesin. Se
realizaba ante testigos, haban nios xq ellos conservan ms tiempo la memoria
de lo ocurrido y para estimular la memoria les daban bofetadas.
SISTEMAS DE TRANSCRIPCION
La constitucin y traslado de los derechos reales se hacen depender de la
conclusin del contrato. La inscripcin en los Registros Pblicos no tiene otros
valores q el de medio de prueba y de legitimacin frente a terceros.
Siglos XVIII y XIX pases alemanes desarrollaron sistemas de publicidad Registral
de Moderna Tecnica, luego en XIX pases latinos formaron un sistema nuevo
divergente del anterior.
ANTECEDENTES DEL DERECHO REGISTRAL EN ESPAA:
Inicia con la publicidad de gravmenes, mediante un libro el cual solo protega a
los compradores de bienes inmuebles contra los censos, hipotecas o tributos, y
el mismo no poda ser visto x nadie y solo el Registrador daba fe si haba o no
gravmenes.
1768 se aprueba el Reglamento de Contaduras de Hipotecas y son el
antecedente inmediato del actual Registro de Espaa, se llevaban libros x

separado x cada municipio y se tomaba razn. Pero dichas contaduras no poda

satisfacer las necesidades del trfico y el crdito inmobiliario.
La propiedad rustica en el siglo XIX se halla en manos del Estado, Provincia o
Municipio e iglesia. Luego se dio un cambio estructural q declina la nobleza como
clase dominante e inicia la nueva burguesa. Cambios en el Rgimen
inmobiliario, se consigue crditos, con garantas seguras.
En 1861 surge 1era Ley Hipotecaria, mismo ao se promulgo el Reglamento
Hipotecario el cual le dio al Registro de la Propiedad una organizacin
independiente de la administracin Pblica.
Ley Hipotecaria espaola de 06/02/1946 actualmente vigente con el fin de
armonizar los textos legales vigentes, abreviar el contenido de los asientos del
registro, ordenacin sistemtica y unidad de estilo.
ANTECEDENTES DEL DERECHO REGISTRAL EN GUATEMALA:
Tiene relacin con los diferentes cdigos y leyes de distintas pocas. Cdigo Civil
1877 recoge normas relativas al Registro Civil y al Registro de la propiedad. 1963
cdigo civil y sus reformas el Registro Civil pasa a depender de las
municipalidades. En el mismo se otorga Fe Publica al Registrador ante quien
declaran los actos del estado civil y establecen certificaciones de las actas del
registro, prueban el Estado Civil de las personas y en caso de omisin o
destruccin de las actas para probar y establecer el estado civil se debe acudir
ante juez competente y como prueba presentar las partidas eclesisticas.
Cdigo Civil de 1963 se atribuye al Registro Civil el registro de las personas
jurdicas y asociaciones. Actualmente x derogatoria parcial del mismo cdigo
desapareci el Registro Civil y dichas atribuciones fueron otorgadas al Registro
Nacional de las Personas y se creo el Registro de Personas de Personas Jurdicas.
Antecedentes del Registro de la Propiedad en Guatemala en 1768 fue fundado x
el Rey de Espaa Don Carlos III el Registro Hipotecario el cual es el 1er Registro
Hipotecario es el antecedente del actual Registro de la Propiedad de Guate
creado el 15/09/1877 x el Presidente Justo Ruf. Barrios, poca en la cual entro en
vigencia el 1er Cdigo Civil y regulo el Registro. En el mismo ao se
establecieron 3 registros y a partir de tal fecha Guate principia a inscribir el
dominio sobre bienes inmuebles.
Vigencia Decreto Ley 106 actual Codigo Civil 1963, se inicia el registro de
muebles y derechos reales sobre los mismos. El Reg. De la Propiedad registra el
dominio sobre vehculos. Actualmente en Guate se han establecidos 2 Registros.
El Registro de la Propiedad
1. Zona Central: tiene jurisdiccin en
2. Ciudad de Quetzaltenango: Jurisdiccin en Quetzaltenango, San Marcos,
Solol, Retalhuleu, Suchitepquez, Totonicapn, Quiche, Huehuetenango.

Los 2 Registros deben guiarse x el Reglamento de los Reg. De la Propiedad,

Acuerdo 30-2005; y Arancel general de los Reg. De la Propiedad, Acuerdo 3252005. Estos Registros han logrado avances en la modernizacin, Tecnolgicos q
permiten mejor eficiencia.
SISTEMAS REGISTRALES: son la forma en q se conciben y llevan los Registros
Pblicos, en pases desarrollados en esta temtica los sistemas registrales se
clasifican atendiendo efectos q produce lo inscrito frente a terceros e interpartes.
COMO SE CLASIFICA UN SISTEMA SIN REGISTROS PUBLICOS:
1. IDENTIDAD DE LAS PERSONAS: Para identificar a las personas la cultura
tradicional guatemalteca ha sido la q encontramos en el Cdigo Civil, hoy
en dia en la Ley del RENAP. Es decir q nos identificamos con un documento
de identidad, con la certificacin de la partida de nacimiento, para
acreditar el estado civil de las personas. Un pas q ha sido noticia en 2008
en el Reino Unido no hacia falta tener un carnet de identidad, salvo q se
tuviere inters en tener un pasaporte, no era muy comn, xq se poda
transitar libremente x la Union Europea sin pasaporte, era suficiente. Hoy
en dia se ha diseado el carnet similar al q se se usa en Guate, con un
chip q contenga datos biomtricos como caractersticas del iris o huellas
dactilares, una fotografa, situacin migratoria.
2. SEGURO DE TITULOS: surge en los Estados Unidos de America, en 1880 un
grupo de aseguradores locales concibieron la posibilidad de cubrir el
riesgo de vicios en los ttulos de un bien raz. Figura q se le conoce como
Title Insurance: consiste en un contrato x el cual una entidad aseguradora
se compromete a indemnizar al titular de un derecho real en caso d q el
titular asegurado se demuestre defectuoso y asumir en su caso la defensa
jurdica de dicho titulo.
Se le llama a este sistema de no Registro Publico o de Registro debil sus
altos costes sobre todo en aquellos supuestos en donde el siniestro no se
va a producir o no se produjo y de cualquier manera hubo q pagar la
prima. Este sistema ajeno al Registro Publico, lo q logra en caso de
incumplimiento o fraude es recuperar el dinero invertido al haber pagado
una prima.
COMO SE CLASIFICA UN SISTEMA CON REGISTROS PUBLICOS
1. Atendiendo a la forma en que se conciban los Registros Publicos.
a) SISTEMA FRANCES:
b) Sistema alemn
c) Sistema espaol
d) Sistema australiano o torrens

Atendiendo a los efectos de la Publicidad Registral

Se establecen 2 sistemas:
- El primero que se concibe de mera inoponibilidad frente a terceros de los ttulos
no inscritos. En este sistema el registro lo que informa a travs de la publicidad,

es que respecto de determinado bien, hay varios ttulos, y que algunos de los
que estn archivados corresponde al propietario, sin saber exactamente cual
sea, pero que s se tiene que uno de ellos es, pues la propiedad se prueba con el
documento depositado en el registro. (Repblica Dominicana)
El segundo Sistema Registral se denomina SISTEMA REGISTRAL DE FE PBLICA;
conocido tambin como REGISTROS DE DERECHOS, que consiste en el que
adquiere, mediante contraprestacin confiando en lo que el registro publicita, es
mantenido en su adquisicin aunque despus se anule o resuelva el derecho del
transferente, si la causa de anulacin o resolucin no constaba en el registro y
era ignorada por el adquiriente.
Este tipo de registro tiene una doble funcin:
-

La de Publicidad

y de garanta de lo publicitado

Guatemala se encuentra en un punto intermedio, porque no se tiene un registro

de inoponibilidad, pero tampoco se tiene un registro de fe pblica; por ejemplo
los criterios aplicados por la corte de constitucionalidad.
La tendencia de Guatemala, en lo que respecta al Registro de la Propiedad, es la
bsqueda de un sistema de fe pblica, respetando el derecho humano de la
propiedad privada.
Atendiendo a la Estructura de Organizacin Administrativa de los Registros
Pblicos
-

Los Registros Pblicos pueden funcionar a travs de distintos sistemas, el

primero relativo a una forma de organizacin difusa, tal es el caso de
Guatemala como pas en el cual cada registro funciona relacionado o con
su propio Ministerio o de manera independiente, ejemplo: REGISTROS
MERCANTIL, PROPIEDAD INTELECTUAL, MERCADO DE VALORES Y
MERCANCAS Y GARANTAS MOBILIARIAS que dependen del Ministros de
Economa o bien el Registro Nacional de las Personas.

El otro sistema de organizacin de registros es el que gira a travs de una

estructura administrativa comn, por lo menos en relacin a registros
patrimoniales por un lado y registros de personas por otro.

Este tipo de estructura es ms funcional, eficiente y eficaz (Salvador y

Per).